小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正
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小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文第1篇
1、深圳小產(chǎn)權(quán)房是混轉(zhuǎn)正的，但是是會有前置條件的，本次的轉(zhuǎn)正就是深圳特區(qū)一次大膽的嘗試。
2、深圳小產(chǎn)房的歷史因素，了解深圳小產(chǎn)權(quán)房的人，都知道小產(chǎn)權(quán)房曾經(jīng)撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)慢慢成為制約深圳發(fā)展的一個很大的因素了。深圳小產(chǎn)權(quán)房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)小產(chǎn)權(quán)占深圳市政府建筑面積的49.6%。
3、深圳常住人口大約為1500萬，深戶300萬，繳納社保的大約1300萬人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產(chǎn)權(quán)房里面，如果處理不好小產(chǎn)房，將會是一個社會問題。政府不敢冒這么大的風(fēng)險，也沒有人能承擔(dān)矛盾爆發(fā)的后果，所以政府只能徐徐圖之。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文第2篇
日前，國土資源部部長徐紹史表示，2012年將開始試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房，未來小產(chǎn)權(quán)房將何去何從？是將遭遇清理還是「轉(zhuǎn)正？如何擺脫目前尷尬境地？
小產(chǎn)權(quán)房因利益鏈「瘋狂
劉先生在西南三個省市都有小產(chǎn)權(quán)房、新居工程建設(shè)項(xiàng)目，「不用出錢拿地，購買群體巨大，而每平方米上千元（人民幣，下同）的利潤，商品房開發(fā)商很難做到。對於轟轟烈烈的小產(chǎn)權(quán)房清理之勢，劉先生顯得相當(dāng)坦然。
「實(shí)際上在小產(chǎn)權(quán)房和新居工程的開發(fā)鏈條中，各方都是受益者：首先，由於不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村子或者鎮(zhèn)可獲超額利益；其次，合作開發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會超過商品房開發(fā)所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購房者購買到了遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜於大產(chǎn)權(quán)的房子。在劉先生看來，如果非要清理小產(chǎn)權(quán)房，那麼農(nóng)村集體土地也享有抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利無疑將在一定程度上「落空；回到政府對土地的壟斷道路上來，這對資金鏈一向緊張的開發(fā)商來說也是利大於弊。
在重慶郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬農(nóng)民工進(jìn)城，其中一半都進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。「這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)要接收這麼多農(nóng)民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，如果要清理這些小產(chǎn)權(quán)房，政府至少需要投入上千億元的資金。重慶龍崗地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽認(rèn)為。
小產(chǎn)權(quán)房亂局重重
監(jiān)管乏力
廣州白云區(qū)石井鎮(zhèn)紅星村村民向媒體反映，該村本來有「煤塘、「劉大塘、「豆腐塘等魚塘，但這兩三年間都被相繼非法填埋用於建設(shè)「小產(chǎn)權(quán)房。村民說，魚塘也是農(nóng)用地，是不允許填埋建房的，但這兩年村委會填掉賣出去建小產(chǎn)權(quán)房的土地超過了50畝。
「村干部違法賣地建小產(chǎn)權(quán)房要引起高度重視。廣東農(nóng)村政策研究中心主任江惠生認(rèn)為，治理小產(chǎn)權(quán)房不僅要嚴(yán)懲不法開發(fā)商，更要斬?cái)喾欠ㄙu地的源頭。「農(nóng)民的宅基地存量已不多，現(xiàn)在流入市場新增的小產(chǎn)權(quán)房主要是在集體用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。農(nóng)村土地是集體所有制，村干部手里掌握著村集體的公章，上面查得不嚴(yán)，村干部私自賣地很容易。
白云區(qū)規(guī)劃部門一位負(fù)責(zé)人說，「小產(chǎn)權(quán)房因沒有經(jīng)過規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批和監(jiān)督，在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題，會給購買者的生活、安全帶來種種隱患。「一些建造者偷工減料，使得房屋質(zhì)量難以保證。你別看這些小產(chǎn)權(quán)房表面上挺漂亮，但為了省錢里面的鋼筋不多，不少是『豆腐渣工程。
廣州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆轍，將會給城市建設(shè)帶來沉重的包袱和隱患。
清理政策日緊 小產(chǎn)權(quán)房何去何從？
4月18日，國土資源部公布了2012年一季度違法用地的查處情況。「雖然第一季度全國發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)用地、用礦總體下降，但國土資源供需矛盾仍然突出，一些地方擴(kuò)張用地沖動強(qiáng)勁，耕地後備資源不足，形勢依然嚴(yán)峻。執(zhí)法監(jiān)察局副局長王玲表示。
建在集體土地之上，這是小產(chǎn)權(quán)房的硬傷。大陸對小產(chǎn)權(quán)房的政策由來已久，態(tài)度并非搖擺不定。2012年兩會期間，國土資源部部長徐紹史表示，今年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。高層的聲音再次表明，小產(chǎn)權(quán)房治理已成定局。國務(wù)院就清理整治方案徵求了各部委的意見，只是各部委尚未達(dá)成共識，還需重新試點(diǎn)研究。其中，分歧最大主要是已售、已住的小產(chǎn)權(quán)房如何清理的問題。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文第3篇
大城市周邊農(nóng)村集體土地“我行我素”多年的小產(chǎn)權(quán)房，還在“頑強(qiáng)”挑戰(zhàn)著當(dāng)前中國的土地用途管制制度。
面對小產(chǎn)權(quán)房日漸龐大的建設(shè)規(guī)模，是全面清退小產(chǎn)權(quán)房、維護(hù)現(xiàn)行律法威嚴(yán)，還是在新一輪《土地管理法》修訂中承認(rèn)既成事實(shí)、給小產(chǎn)權(quán)一條合理出路？這成為2012年國土資源系統(tǒng)“兩難”抉擇之一。
今年全國兩會前后，包括部長徐紹史在內(nèi)的國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾數(shù)次表態(tài)：2012年將選擇部分亂象突出城市，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行試點(diǎn)清理，為下一步大規(guī)模全面清理做政策準(zhǔn)備。
與以往歷年口頭表態(tài)有所不同，這次對小產(chǎn)權(quán)房的清理有望進(jìn)入具體操作環(huán)節(jié)。據(jù)悉，由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等14部委聯(lián)合草擬的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案，日前已經(jīng)上報。
國土資源部內(nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者：該方案側(cè)重“對新發(fā)現(xiàn)的違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房依法查處”，具體說如“占用耕地的、尚未銷售的、新建續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目”。這位內(nèi)部人士還表示，由于方案尚處征求意見階段，對于相對棘手的“已售存量小產(chǎn)權(quán)房”，還未形成明確統(tǒng)一的治理意見。
失控的小產(chǎn)權(quán)房
針對今年小產(chǎn)權(quán)房的清理行動，此前有媒體報道說，北京、重慶、鄭州和海口等城市或?qū)⒈患{入首批小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理范疇。但該說法并未得到國土資源部證實(shí)。“具體試點(diǎn)名單目前尚未確定”。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查了解到，上述幾座城市的小產(chǎn)權(quán)房問題較為突出。業(yè)內(nèi)人士估算，北京市目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個房地產(chǎn)市場的20%左右，涉及近30萬戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園項(xiàng)目據(jù)稱是“全國最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”，目前已建成144棟小產(chǎn)權(quán)樓房，總占地面積約2000畝，建筑面積240萬平方米。其中有三分之二以上的小產(chǎn)權(quán)房賣給了城區(qū)居民。
鄭州市近年來面臨大規(guī)模城中村改造，而土地確權(quán)及規(guī)劃變性工作相對滯后，以致私搭濫建小產(chǎn)權(quán)房問題失控。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)傳得最有“爆炸性”的說法是“在售商品房中就有相當(dāng)比例是小產(chǎn)權(quán)”。
海口則是旅游度假區(qū)，在海南國際旅游島規(guī)劃獲批后，一路上漲的房價給小產(chǎn)權(quán)房提供了市場。據(jù)海南省住建廳2010年底統(tǒng)計(jì)資料顯示，海口違建小產(chǎn)權(quán)房有11.5萬平方米。
小產(chǎn)權(quán)房通常是指占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅。近年來，伴隨城鎮(zhèn)住房價格的飆升，農(nóng)村與城市之間土地價差迅速拉大，平均價格僅為正規(guī)商品房一半甚至更低的小產(chǎn)權(quán)房，備受城市購房者青睞。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會旗下REICO工作室的報告顯示，“十一五”期間（1995~2010），全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
2010年，北京、上海等部分房價上漲過快的大城市開始實(shí)行住房限購政策。眾多不具備購房資格的人再度盯住郊區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房迎來新一輪增長。據(jù)上述報告統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國約竣工8345萬平方米小產(chǎn)權(quán)房，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的9.6%。
小產(chǎn)權(quán)房失控，一方面，凸顯出維護(hù)當(dāng)前土地用途管制制度變得愈發(fā)艱難；另一方面，則對土地執(zhí)法環(huán)節(jié)的薄弱性敲響了警鐘。2011年9月2日，國務(wù)院總理在國土資源部考察時，曾對國土資源違法線索舉報、接收、調(diào)查處理工作多有詢問。
綜上因素，國土資源部終于下定決心，對小產(chǎn)權(quán)問題重拳出擊。在業(yè)內(nèi)人士看來，這場“山雨欲來”的小產(chǎn)權(quán)房清理風(fēng)暴，實(shí)質(zhì)上更像是一場維護(hù)現(xiàn)行《土地管理法》權(quán)威性的“”。
治理違建新思路
3月11日，國土資源部部長徐紹史在接受記者采訪時表示，今年的小產(chǎn)權(quán)房清理將依據(jù)兩項(xiàng)重要原則：一是嚴(yán)格防范小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延，二是嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益。
這兩項(xiàng)“綱領(lǐng)性”原則透出怎樣的決策信號？一位接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的國土資源部內(nèi)部專家對此的解讀是：止住小產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)建風(fēng)潮是這次清理行動的重點(diǎn)任務(wù)；同時，“保護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益”則表明國土部在處理小產(chǎn)權(quán)房“歷史遺留問題”上的審慎態(tài)度。
此前一項(xiàng)未經(jīng)證實(shí)的官方估算是，全國目前小產(chǎn)權(quán)房存量已達(dá)66億平方米。對規(guī)模如此龐大的存量小產(chǎn)權(quán)房如何“清理”，無疑將涉及萬千城鎮(zhèn)家庭的切身利益。
北京市國土資源局局長魏成林認(rèn)為，要研究小產(chǎn)權(quán)房問題，“就不能僅從占了便宜的部分城里人角度出發(fā)”。他建議記者“去問問普通的、真正的農(nóng)民對小產(chǎn)權(quán)房問題的看法，而不是出賣了農(nóng)民利益的個別村領(lǐng)導(dǎo)”。
據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會調(diào)研報告顯示，近年來在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，獲利最大的是房地產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村基層政府、乃至一些村干部，作為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的農(nóng)民個人則獲利有限。
以“全國最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村的太玉園小區(qū)為例，據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查，按照總建筑面積240平方米估算，其村委會的建房收益接近10億元，而投資商的收益則接近20億元。
村委會和開發(fā)商的建房收益還不止銷售小產(chǎn)權(quán)房。太玉園小區(qū)還有為數(shù)眾多的商鋪對外出租。這些商鋪的租金再加上后來興建的車庫，以及小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中的中介、“過戶”費(fèi)用，也是一本只有內(nèi)部人才清楚的賬。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民具體從小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中分得多少？一位住在太玉園西區(qū)的村民告訴記者，其原來居住的平房宅基地面積約為240平方米，改造后大約可建336平方米的小產(chǎn)權(quán)房，而他實(shí)際得到的補(bǔ)償面積為90多平方米。
村民還能獲得部分糧食補(bǔ)貼和養(yǎng)老金。經(jīng)過幾次調(diào)整，如今張灣村糧食補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是45歲以下的村民每人每年2500元，養(yǎng)老金的標(biāo)準(zhǔn)是45歲~64歲村民每人每年9600元，65歲以上村民每人每年12000元。除此之外，沒有其他分紅了。
此前媒體曾報道，通州區(qū)張灣村黨支部書記劉國利，將太玉園的大部分生意，包括建材、施工等業(yè)務(wù)交給其親人來承接。張灣村村民也曾就“大量的集體資產(chǎn)去向不明”向有關(guān)部門反映過。
有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，徐紹史強(qiáng)調(diào)清理小產(chǎn)權(quán)房與保護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益一并進(jìn)行，或許意味著這次清理也將部分觸及農(nóng)村基層廉政問題。
兩會期間，徐紹史還強(qiáng)調(diào)，今年對小產(chǎn)權(quán)房的清理要“一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，一手抓執(zhí)法檢查嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象蔓延”。這意味著，對執(zhí)法環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查、督察，也將成為此次小產(chǎn)權(quán)房治理的題中之意。
國土資源部內(nèi)部專家表示，近年來清理小產(chǎn)權(quán)房行動多由國土部執(zhí)法局牽頭，往往收效甚微，根源在于，土地執(zhí)法部門“自己的刀削不了自己的把兒”。這位專家建議，清理小產(chǎn)權(quán)問題，當(dāng)重用國土督察系統(tǒng)，從嚴(yán)查執(zhí)法不力開始。
倒逼
記者觀察發(fā)現(xiàn)，近年來學(xué)術(shù)界支持小產(chǎn)權(quán)房部分合法化、適當(dāng)轉(zhuǎn)正的聲音日漸集中。
長期關(guān)注農(nóng)村問題的中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國英認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的處理要秉持“承認(rèn)現(xiàn)實(shí)”的精神，既要考慮到維護(hù)法律權(quán)威，同時兼顧老百姓利益。
對于存量小產(chǎn)權(quán)房的處置，黨國英建議：第一步可以給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)使用證。今后推行房產(chǎn)稅，使用證可作為納稅的依據(jù)，以限制小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)；第二步可以在明確增值利益如何分配的前提下，依據(jù)一定細(xì)則，把使用證換成正規(guī)的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證。
參與起草《住房保障法》的北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則建議，小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒有報批、是否符合國家對建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過補(bǔ)辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購的方式轉(zhuǎn)為保障房。
以收編為保障房的方式，對部分未占用耕地的已建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化登記確權(quán)，成為眾多專家的共同建議。同時，修改現(xiàn)行《土地管理法》，也大都被專家們認(rèn)為是徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題的治本之策。
中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法博士生導(dǎo)師、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院院長符啟林甚至提出一項(xiàng)更為“激進(jìn)”的建議：把國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部合并成一個部門，“房地不分家”，便于今后的嚴(yán)格執(zhí)法。并且在集體土地征收條例出臺后，國家應(yīng)該過渡到制定一部最主要的法律――國家土地征收法，把集體土地征收和國有土地征收歸結(jié)到一塊，以更好地保障農(nóng)民的權(quán)益。
還有專家認(rèn)為，按照十七屆三中全會提出的精神，應(yīng)當(dāng)允許在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上繼續(xù)建設(shè)房屋并對外銷售，且不應(yīng)該將它們再稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌應(yīng)該是雙向的城市化，既要允許農(nóng)民進(jìn)城，又要允許城市人下鄉(xiāng)。在一個空間經(jīng)濟(jì)的情況下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)意味著在城市和鄉(xiāng)村之間，土地、勞動、服務(wù)、產(chǎn)品、資本等五大資源自由流通。”
諸多跡象表明，這次小產(chǎn)權(quán)房清理行動如若落實(shí)，將會對整個房地產(chǎn)市場乃至資本市場產(chǎn)生巨大影響。此前曾有媒體報道說，南方一些地區(qū)，如廣東、浙江一帶，近年來有大量游資、熱錢豪賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，資金規(guī)模以百億元計(jì)。
小產(chǎn)權(quán)房治理會不會對商品房市場也產(chǎn)生連帶影響？《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者也進(jìn)行了調(diào)研。目前來看，商品房房價因?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控處于下行狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房的清理消息暫時并未對商品房的房價波動產(chǎn)生影響。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光認(rèn)為，如果國家嚴(yán)格小產(chǎn)權(quán)房清理，合法的權(quán)力會受到保護(hù)，將更能體現(xiàn)商品房的價值，因此將會對商品房的價格產(chǎn)生影響。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文第4篇
買房買十不買九什么意思
1、若是高層的樓房，選擇10層還是挺好的，此時的10層屬于中間樓層，視野開闊，無遮擋采光好，相對低層更安靜。不用擔(dān)心漏水問題。如果電梯壞了，爬樓梯也不會太累。
2、同時，10層是高樓層和低樓層的分割層，擁有較好的視野，噪聲影響逐層遞減，空氣質(zhì)量也隨之逐漸提高。
3、10層的采光和通風(fēng)不錯，10層以上的樓層被稱為“陽光房”，采光、通風(fēng)好，可以充分享受溫暖的陽光，而且夏天也是非常涼快的。
4、重點(diǎn)是10層沒有蚊、蟲、老鼠、蟑螂等害蟲的出現(xiàn)，能夠進(jìn)一步改善家庭的生活環(huán)境，同時提高安全指數(shù)。
買房秘訣三買二不買指的是什么
買三
這里所說的買三是指買房時盡量買三室，而不是二室。現(xiàn)在大部分的家庭都是三口之家，所以年輕的夫妻需要一間臥室，孩子需要一間臥室，另一間臥室可以作為客房。為什么一個家庭要有一間客房呢?首先每個家庭都不可能獨(dú)立于世，都有親戚朋友，所以一旦親戚朋友來了，可以有一個臥室暫住。而且現(xiàn)在城市中的年輕夫婦生活壓力比較大，一般都有工作，所以孩子生下來以后可能需要父母的照顧，這時就需要有一間臥室可以讓父母進(jìn)行居住，不然父母來照顧孩子總不能讓他們睡沙發(fā)或者酒店吧。
其次就是投資方面考慮，現(xiàn)在二手房市場上，三室的受歡迎程度要遠(yuǎn)高于二室，所以三室的流動性很好，升值空間更大。即使不出售，房子往外出租，三室的租金回報率也要高于二室。因此綜上所述，買房時如果相同面積的話，三室的性價比要比二室更高一些。
不買二
這里所說的不買二是指不買不靠地鐵的遠(yuǎn)郊房，不買小產(chǎn)權(quán)房。首先為什么說不要買不靠地鐵的遠(yuǎn)郊房，如今我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%，所以說未來我國的大部分城市很難再有范圍的擴(kuò)張，因此作為城市的遠(yuǎn)郊房，其升值潛力有限。另外如果遠(yuǎn)郊房用來居住的話，其居住舒適也比較的低。因?yàn)檫h(yuǎn)郊房的周邊基本沒有與其想配套的名校、大型的醫(yī)院和商業(yè)圈，所以老人孩子上學(xué)非常的不便。最后特別是一些上班族如果遠(yuǎn)郊房靠近地鐵的話，很多時候還能準(zhǔn)時上下班，如果開車去上班的話，可能路上的通勤時間就達(dá)到3～4個小時，長期來回奔波會感到非常地疲憊。所以不靠地鐵的遠(yuǎn)郊房，不僅居住起來不舒服，而且升值空間也有限，買房時盡量避開。
其次不能買小產(chǎn)權(quán)房，過去人們之所以愿意買小產(chǎn)權(quán)房，一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在的房價太高，很多人買不起商品房，所以不得不買小產(chǎn)權(quán)房。另一方面是一些投資者抱有小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的希望，所以購買小產(chǎn)權(quán)，希望以后轉(zhuǎn)正后能大賺一筆。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文第5篇
2013年12月27日，北京市召開專門會議，表示將在2014年出“狠招”治理小產(chǎn)權(quán)房，對歷史項(xiàng)目分類研究處理。同時進(jìn)一步向區(qū)縣政府施壓，擬對小產(chǎn)權(quán)房“重災(zāi)區(qū)”暫緩撥付土地出讓政府收益，并暫停土地一級開發(fā)。
十八屆三中全會后，國有土地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地“同地同權(quán)”的改革方向明確，集體土地入市的口子似要打開，與之密切關(guān)聯(lián)的小產(chǎn)權(quán)房問題也備受關(guān)注。
在三中全會召開前后的一個月內(nèi)，嗅到政策信息的小產(chǎn)權(quán)房市場反應(yīng)強(qiáng)烈，北京市的小產(chǎn)權(quán)房價每平方米增長了1000元以上。
不過，道路的曲折在全會召開后不到一個月就呈現(xiàn)出來。11月22日，國土部和住建部了關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知。隨后，一輪整治行動迅速鋪開，小產(chǎn)權(quán)房問題的處理形勢從暖春進(jìn)入寒冬。
“十八屆三中全會的決定，有些現(xiàn)在就可以實(shí)施，有些則可能需要進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整，還有一些則可能需要一個較長過程。”中國土地學(xué)會副理事長黃小虎說。這其中，對于小產(chǎn)權(quán)房問題的處理就屬于后者。
學(xué)界普遍認(rèn)為，十八屆三中全會已經(jīng)明確方向，小產(chǎn)權(quán)房問題終將在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、實(shí)現(xiàn)集體土地和國有土地“同權(quán)同價”的大背景下獲得解決，但具體政策路徑尚需時日。“在這種情況下，兩部委出臺政策擋一擋也是必要的，防止各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)一哄而起。”黃小虎說。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也認(rèn)為，在思路和細(xì)化政策出來之前，若大規(guī)模進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，“相當(dāng)于給改革出難題”。 小產(chǎn)權(quán)房困境
就北京市來說，對于小產(chǎn)權(quán)房的清理整治從未停止。尤其是自2012年6月以來，作為國土部確定的小產(chǎn)權(quán)房整治試點(diǎn)城市，北京市國土局已先后五次公布小產(chǎn)權(quán)房和“變相”小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，共計(jì)108個。
北京的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在昌平區(qū)、房山區(qū)、懷柔區(qū)和通州區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)，目前已有7個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目和18個“變相”小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目被拆除，有8名當(dāng)事人被移送公安機(jī)關(guān)，31名責(zé)任人移送檢察機(jī)關(guān)。
從北京市這一年多的整治嘗試來看，處理方式和手段并沒有突破。實(shí)際上，自小產(chǎn)權(quán)房問題出現(xiàn)以來，相關(guān)部門出臺的相關(guān)政策文件，基本都是從農(nóng)村土地利用方面反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，目標(biāo)是禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷售，如強(qiáng)制停建停售甚至強(qiáng)拆。
但從實(shí)際效果來看，此類傳統(tǒng)治理手段根本無法應(yīng)對小產(chǎn)權(quán)房問題的復(fù)雜情況，既解決不了存量小產(chǎn)權(quán)房問題，也無法杜絕新建小產(chǎn)權(quán)房。
由于各種歷史遺留因素的復(fù)雜性，各方利益關(guān)系的牽扯，維穩(wěn)的現(xiàn)實(shí)考慮，以及執(zhí)法權(quán)的缺位，使得基層國土部門處境尷尬。北京市國土局昌平分局副局長李躍紅表示，該局只能寄希望于購房者提高法律意識，以便配合執(zhí)法者對小產(chǎn)權(quán)房的清理整治。
與此同時，小產(chǎn)權(quán)房的市場需求卻未有減少。據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米，占到全部商品房住宅面積的一半，絕大部分都集中在大中城市周邊。調(diào)查顯示，目前各地小產(chǎn)權(quán)房購買者主要是城市中低收入群體，包括外來務(wù)工人員、普通工薪階層等。而各地出臺的各種限購政策，也客觀上推高了小產(chǎn)權(quán)房的市場需求。
據(jù)北京大學(xué)深圳研究生院副院長李貴才介紹，僅以深圳為例，經(jīng)過多年的住房市場化發(fā)展，僅有15%為正規(guī)商品房，另有5%的福利房，其余80%的住房沒有進(jìn)入合法市場。對于城鎮(zhèn)常住人口而言，小產(chǎn)權(quán)房已成為其重要的住房來源。 分類處理思路
雖然小產(chǎn)權(quán)房問題的基層執(zhí)法困難重重，但從歷次整治行動中仍可以看出相關(guān)部門的執(zhí)法選擇，不同類型的小產(chǎn)權(quán)房，打擊力度有多不同。“小產(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)格的法律概念，歷次整治行動中的“違法性”卻相對比較集中。
對小產(chǎn)權(quán)房的整治主要限制的是利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品性住宅并對外銷售，此次兩部委的通知也同樣如此。“但在我們的具體執(zhí)行中，那些完全沒有用地手續(xù)，且由外來開發(fā)商操作，村民并未得到利益的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目是整治的重點(diǎn)。尤其是占用耕地的項(xiàng)目，更是重中之重，拆除在所難免。”一位北京市國土系統(tǒng)人士說。
現(xiàn)實(shí)中，小產(chǎn)權(quán)房的概念外延廣泛，包括利用農(nóng)民宅基地的舊村改造項(xiàng)目，擁有村鎮(zhèn)規(guī)劃的項(xiàng)目，某個開發(fā)商租用集體土地建設(shè)的零散項(xiàng)目，甚至利用“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等名義建設(shè)的獨(dú)棟房屋，也被歸入小產(chǎn)權(quán)房之列。
在具體執(zhí)法過程中，對于利用農(nóng)民宅基地的舊村改造項(xiàng)目、擁有村鎮(zhèn)規(guī)劃的項(xiàng)目等，相對較為溫和。“批宅基地也是批，利用農(nóng)民宅基地進(jìn)行建設(shè)，還可以集約節(jié)約用地。”上述北京國土系統(tǒng)人士稱。
雖然在具體執(zhí)法中有所側(cè)重，但對小產(chǎn)權(quán)房的分類和梳理工作至今尚未完成。2012年，國土部和北京市都表示正在研究“分類處理”存量小產(chǎn)權(quán)房的辦法，但至今仍沒有統(tǒng)一口徑。
國土部一位官員表示：“幾部委出臺一個辦法很簡單，但如果考慮到操作層面，下面未必會執(zhí)行到位。”
雖然十八屆三中全會明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有土地“同地同權(quán)”的改革方向，但集體土地上能不能建設(shè)商品房，農(nóng)民有沒有集體土地的完整財(cái)產(chǎn)權(quán)利等問題，一直存在爭論。因現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房問題復(fù)雜，將小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)一步摸底梳理，是各方共識。“下一步是要梳理一下小產(chǎn)權(quán)，比如那些符合規(guī)劃的存量小產(chǎn)權(quán)房，是否還叫小產(chǎn)權(quán)？”黃小虎說。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，國土部目前已成立專門小組調(diào)研小產(chǎn)權(quán)房問題，并已派員赴三個省市，對小產(chǎn)權(quán)房的存量情況進(jìn)行摸底排查。而住建部近日也對外表示，已聯(lián)合國土部開始著手摸底全國小產(chǎn)權(quán)房的存量情況，并正在籌劃相關(guān)的檢查和執(zhí)法督察工作。
日前，住建部主管的《中國房地產(chǎn)報》援引國土部等部門知情人士稱，研究小組的主要思路是，針對新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目；而對于存量小產(chǎn)權(quán)房，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型出臺相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。
一個可能的思路是，將未來出租型的小產(chǎn)權(quán)房納入公租房和廉租房體系，出售類型的小產(chǎn)權(quán)房中，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項(xiàng)目，通過補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)的方式加以合法化。
這兩種處理方式在學(xué)界多有提及，并獲得廣泛支持，國務(wù)院發(fā)展研究中心的“383改革方案”就提出，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。而這一思路在實(shí)踐中亦有成功案例，比如，成都市郫縣三道堰鎮(zhèn)就有小產(chǎn)權(quán)房在補(bǔ)交土地出讓金后獲得合法身份。
北京市昌平區(qū)著名的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——鄭各莊村宏福苑小區(qū)，也一直在尋求通過這種方式實(shí)現(xiàn)合法化，但始終沒有如愿。“主要的問題是，我們找不到合適的政府部門對接這個事情。”鄭各莊對村委書記黃福水說。
但小產(chǎn)權(quán)房通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式合法化同樣受到質(zhì)疑。“如果普遍只補(bǔ)繳一些稅費(fèi)就將小產(chǎn)權(quán)合法化，既有對分擔(dān)了整個城市公共建設(shè)費(fèi)用的高價商品房購買者的公平性問題，更有如果開了赦免迄今為止的違規(guī)者的先例，怎么制止后來者群起而仿效的問題。”燕京華僑大學(xué)校長華生認(rèn)為。
至于將小產(chǎn)權(quán)房納入公租房序列，此前北京也曾通過“集體租賃房”的形式展開嘗試，但目前因諸多法律障礙而陷入沉寂。 政策路徑待明
國家層面并沒有一個明確、統(tǒng)一的小產(chǎn)權(quán)房處理政策措施。相較于北京的嚴(yán)控措施，各地對小產(chǎn)權(quán)房處理方式并不一致。其中，尤以成都走得最遠(yuǎn)。
據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室調(diào)研顯示，成都市政府盡管到目前為止沒有在公開場合鼓勵過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易行為，也沒有保證過其產(chǎn)權(quán)。但對在農(nóng)村集體土地上大規(guī)模實(shí)施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不加過問。
成都下轄的郫縣做法更為直接，該縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證是由縣建設(shè)部門頒發(fā)的，而在其他地方，小產(chǎn)權(quán)房的“房產(chǎn)證”一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體組織頒發(fā)，并不具法律效力。在一些學(xué)者看來，這意味著成都對小產(chǎn)權(quán)房持有“默許”或間接承認(rèn)的態(tài)度。
而廣東省則將小產(chǎn)權(quán)房納入到“歷史遺留違法建筑”的范疇內(nèi)，通過三舊改造、土地整備和城市更新等方式，重新清理利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃意圖，以消化存量小產(chǎn)權(quán)房。以深圳為例，其城市更新項(xiàng)目已經(jīng)放開一個口子，允許“合法土地占70%，合法外土地占30%”，等項(xiàng)目完成時再達(dá)到“全部土地皆合法”，即實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房曲線合法化。
在廣東當(dāng)?shù)匾恍┕賳T來看，這一探索同樣適用于其他地方。小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的處理和改造，涉及眾多利益方，利益平衡成為核心關(guān)鍵點(diǎn)。而在這一過程中，政府作為公共利益的代表，需從公共設(shè)施配套的角度來計(jì)算收益合算與否。
“如此解決存量小產(chǎn)權(quán)房將是一個市場化的過程，對于能夠規(guī)劃出來且建筑質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，在繳納了政府核算的土地出讓金后，可以獲得大產(chǎn)權(quán)；對于其他類型的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，則通過推倒重建，或是規(guī)劃的調(diào)整等方式，利用市場化的手段調(diào)節(jié)和調(diào)動各方進(jìn)行改造，從而能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并獲得合法產(chǎn)權(quán)。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然說。
不過，地方的嘗試和學(xué)者的主張，并不足以促成統(tǒng)一的政策出臺。“十八屆三中全會提到了‘同地同權(quán)’，但并沒有明確經(jīng)營性集體建設(shè)用地上能不能建商品房。”黃小虎說。
黃小虎認(rèn)為，這是一個重要的政策導(dǎo)向，“如果允許集體土地上建設(shè)商品房，那么哪些可以建設(shè)，哪些不可以建設(shè)，存量的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目哪些可以合法化，哪些必須拆除等等問題才有可能厘清，此時小產(chǎn)權(quán)房的‘分類處理’才具備現(xiàn)實(shí)意義”。
就字面而言，“同地同權(quán)”的含義包含了可以建設(shè)商品房的內(nèi)容，這也是此前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正預(yù)期高漲的主要原因。“一切都要看是不是符合規(guī)劃和用途管制。”三中全會后，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民對《財(cái)經(jīng)》記者表示。
對于三中全會所涉土地問題還有另一種聲音。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾多次公開表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法，最主要的原因正是在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制，根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上本不是用來建商品住宅的。
“這也正是當(dāng)前土地財(cái)政的關(guān)鍵，即地方政府根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來限定用途，壟斷限供商住用地。”陶然認(rèn)為，目前的征地過程演變成為規(guī)劃改變的過程。現(xiàn)實(shí)中，規(guī)劃確實(shí)也成為地方政府實(shí)現(xiàn)用地目標(biāo)的手段。
