房地產(chǎn)限購(gòu)

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房地產(chǎn)限購(gòu)范文第1篇

1、限購(gòu)是因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，有些有錢(qián)人炒房。低價(jià)買(mǎi)進(jìn)、高價(jià)賣(mài)出獲利。一個(gè)人可能在低價(jià)時(shí)買(mǎi)進(jìn)幾十套房產(chǎn)，然后在這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)上漲時(shí)賣(mài)出去。

2、過(guò)去的十幾年，房?jī)r(jià)成倍的上漲，很多炒房人因此發(fā)財(cái)。但為社會(huì)帶來(lái)的負(fù)面影響更大。首先真正買(mǎi)房的人，買(mǎi)到的房是高價(jià)房。另外因?yàn)榉吭炊急怀捶空哔I(mǎi)走，整體市場(chǎng)的房子感覺(jué)上少了。更增加了房?jī)r(jià)的惡性上漲。

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房地產(chǎn)限購(gòu)范文第2篇

蘇曉婷，女，漢族，安徽人。現(xiàn)為四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2012級(jí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)的碩士研究生，研究方向?yàn)椋悍康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

摘 要：通過(guò)對(duì)2010年我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)政策出臺(tái)后所引發(fā)種種問(wèn)題的分析和研究，得出了雖然“限購(gòu)令”在控制房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問(wèn)題。經(jīng)過(guò)分析認(rèn)為“限購(gòu)令”應(yīng)該被其他措施取代，應(yīng)該從根本上尋找徹底解決供求關(guān)系不平衡的方法，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)目的。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策；國(guó)十條；投機(jī)性需求

一、 限購(gòu)政策的出臺(tái)

2010年初，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好發(fā)展，房?jī)r(jià)暴漲趨勢(shì)十分明顯。國(guó)務(wù)院在4月17日出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)新“國(guó)十條”） ， 從此開(kāi)啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

4月的新“國(guó)十條”進(jìn)行了以下規(guī)定：首先要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；其次對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。在新“國(guó)十條”出臺(tái)后不久， 4月30日北京就出臺(tái)了樓市限購(gòu)令，規(guī)定了一個(gè)家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

二、 限購(gòu)政策的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)——供給、需求理論

供給理論是說(shuō)明商品本身價(jià)格與其供給量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的供給量與價(jià)格之間成同方向變動(dòng)的關(guān)系，即供給量隨著商品本身價(jià)格的上升而增加，隨商品本身價(jià)格的下降而減少。

需求理論是說(shuō)明商品本身價(jià)格與其需求量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與其本身價(jià)格之間成反方向的變動(dòng)，即需求量隨著商品本身價(jià)格的上升而減少，隨商品本身價(jià)格的下降而增加。

供給與需求之間一般存在著以下三種狀態(tài)：第一，供不應(yīng)求。它是指一定時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上生產(chǎn)部門(mén)生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費(fèi)的商品總額，小于（落后）人們?cè)谶@段時(shí)間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第二，供大于求。就是一定時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上生產(chǎn)部門(mén)生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費(fèi)的商品總額，大于（超出）人們?cè)谶@段時(shí)間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第三，供求均衡。是指在一定時(shí)間內(nèi)，商品的供給與人們的需求達(dá)到了理想的對(duì)等狀態(tài)，即供給剛好滿足需求。這種平衡只是種趨勢(shì)，只能是相對(duì)的平衡，這需要在嚴(yán)格的假定條件下才能實(shí)現(xiàn)。

限購(gòu)政策的實(shí)施是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給小于需求的背景下進(jìn)行的，它從需求方面考慮，在不改變或者較小改變房地產(chǎn)供給的情況下，單方面壓制需求。不管是投資投機(jī)需求還是剛性需求，在短期內(nèi)確實(shí)被壓制住使得需求減少。根據(jù)供求理論可以看到，在供給不變的情況下，需求減少，可以使得價(jià)格下降。因此，限購(gòu)政策在短期內(nèi)確實(shí)可以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的作用。但是，市場(chǎng)價(jià)格是由供給與需求兩方面共同決定的，單方面壓制需求在長(zhǎng)期來(lái)看是不可取的，因?yàn)楸欢唐趦?nèi)壓制的需求還是存在的，一旦被釋放出現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)反彈。

三、 限購(gòu)政策的消極后果

第一，造成部分改善型住房需求和剛性需求被限制

限購(gòu)政策的一個(gè)消極后果就是無(wú)形中剝奪了部分群體的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出臺(tái)的限購(gòu)政策細(xì)則中就都規(guī)定非本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房得情況。這不僅限制了已經(jīng)擁有1套小戶(hù)型住房的非本市戶(hù)籍居民家庭的升級(jí)置業(yè)需求，也迫使剛性需求者放棄正常過(guò)渡時(shí)期的小戶(hù)型，在購(gòu)房時(shí)選擇一步到位。

第二，間接推動(dòng)了部分三、四線城市房?jī)r(jià)的上漲。由于限購(gòu)令目前只在部分房?jī)r(jià)過(guò)高的城市實(shí)行，所以注定了其不可能將住房投資、投機(jī)力量完全清出住房市場(chǎng)，況且徹底清除投資力量對(duì)住房市場(chǎng)的發(fā)展也是不利的，一個(gè)成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有10% 左右的投資性需求支撐。

投資、投機(jī)力量撤離了“熱點(diǎn)”城市以后部分流向三、四線城市的住房市場(chǎng)，部分轉(zhuǎn)向了政策相對(duì)寬松的海外地產(chǎn)和其他投資品。流向三、四線城市住房市場(chǎng)的投資、投機(jī)力量不可避免在推高了部分三、四線城市的房?jī)r(jià)。

第三，限購(gòu)政策并未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的問(wèn)題。限購(gòu)政策的出臺(tái)在短期內(nèi)來(lái)看確實(shí)抑制了投機(jī)需求，在一定時(shí)間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是這些被抑制的需求是長(zhǎng)期存在的，加上我們國(guó)家積極推進(jìn)的城市化進(jìn)程，住房的供需矛盾仍將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在。限購(gòu)令并沒(méi)有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應(yīng)當(dāng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要措施，因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策，從長(zhǎng)期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。

四、 小結(jié)

誠(chéng)然， 從短期看， “限購(gòu)令”政策確實(shí)能起到了立竿見(jiàn)影的效果。在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期實(shí)行限購(gòu)政策是很有可以的。但是，限購(gòu)只能是調(diào)控房?jī)r(jià)的輔助手段。在住房供需關(guān)系失衡的時(shí)期，由于短期內(nèi)住房的供給缺乏彈性，只能通過(guò)實(shí)行限購(gòu)來(lái)抑制不合理需求，從而實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的供需平衡。

限購(gòu)政策對(duì)于當(dāng)期有降低房?jī)r(jià)的作用。如果限購(gòu)政策在短期內(nèi)取消，則取消限購(gòu)時(shí)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的陡然升高，我們稱(chēng)之為“報(bào)復(fù)性反彈”。限購(gòu)是特殊時(shí)期依靠行政指令的特殊調(diào)控手段，長(zhǎng)期來(lái)看，在摸清房產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量的前提下，可逐步利用稅收、交易頻度規(guī)制、利率與信貸政策等予以替代。由于“報(bào)復(fù)性反彈”的存在，在限購(gòu)政策取消時(shí)，要采取漸進(jìn)的形式，同時(shí)應(yīng)該輔助于其他有效的政策工具。①

但從根本上說(shuō)， 僅靠政府干預(yù)扼制房?jī)r(jià)效果有限。若要使其發(fā)揮強(qiáng)效，或只有使其常態(tài)化、制度化，但這種強(qiáng)行壓制，又是否切合實(shí)際，又是否對(duì)樓市發(fā)展有利。限購(gòu)只是行政性的短期措施，其深層次的東西是根治不了的。所以，調(diào)控的關(guān)鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的限購(gòu)。因此，限購(gòu)政策不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之策，更無(wú)法根治頑疾。

例如一些長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的專(zhuān)業(yè)人士都發(fā)表出自己的觀點(diǎn)，犀利的指出了其中存在的問(wèn)題。例如深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，如果沒(méi)有配套政策，限購(gòu)反而會(huì)成為市場(chǎng)的巨大隱患。因?yàn)椤跋拶J令”與“限購(gòu)令”都是將目標(biāo)集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒(méi)有采取太多的措施。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)限購(gòu)范文第3篇

在部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下，2010年4月“新國(guó)十條”即《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》出臺(tái)，其后一些房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定（被稱(chēng)為“限購(gòu)令”）。最多時(shí)有數(shù)十個(gè)地級(jí)以上城市實(shí)施“限購(gòu)令”。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨冷，通貨膨脹壓力減輕，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，許多城市出現(xiàn)了不同程度的新建商品房庫(kù)存積壓。自2014年6月起，不少城市開(kāi)始相繼取消或調(diào)整“限購(gòu)令”，其中包括杭州、蘇州、天津、青島、西安等之前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、限購(gòu)政策執(zhí)行較嚴(yán)的省會(huì)城市或經(jīng)濟(jì)重市。

2008年全球金融危機(jī)發(fā)生以來(lái)，出口導(dǎo)向型的浙江沿海城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減速使杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相較大多數(shù)一、二線城市更為惡劣。因此在本輪住房限購(gòu)政策帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受的影響尤甚。截至2013年12月31日杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）商品房庫(kù)存高達(dá)113187套，其中住宅76689套。與北、上、廣、深四個(gè)一線城市相比，杭州住宅庫(kù)存量最大，同時(shí)也遠(yuǎn)大于鄰近省會(huì)城市南京的庫(kù)存量（截至2014年1月2日，北京住宅庫(kù)存為57625套，上海63663套，廣州56150套，深圳41757套，南京35207套）。縱觀國(guó)內(nèi)各一線城市和靠前的二線城市，杭州受本輪調(diào)控的影響最大。2010年底至2013年底，杭州市區(qū)商品房庫(kù)存量依次為40327套、78813套、83859套、113187套。限購(gòu)四年，杭州市區(qū)商品房庫(kù)存套數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)29.43%，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾異常突出，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品價(jià)格體系受壓較大。2014年3月至今，杭州主城區(qū)沒(méi)有一宗住宅用地出讓?zhuān)咂蟮膸?kù)存已嚴(yán)重影響了土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響了地方政府的財(cái)政收入，對(duì)地方整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。綜上所述，住宅限購(gòu)政策的調(diào)整已迫在眉睫。

二、杭州住房限購(gòu)政策的調(diào)整辦法

2014年7月28日，杭州市住保房管局發(fā)文認(rèn)為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，但住房供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，宣布從7月29日零時(shí)起，購(gòu)買(mǎi)本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房 （含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢(xún)記錄；購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢(xún)記錄。2014年7月30日杭州住房公積金管理中心在《中心調(diào)整二套房公積金貸款審批口徑》中明確，為進(jìn)一步支持住房公積金繳存職工改善型購(gòu)房，自2014年7月29日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的職工，現(xiàn)有住房建筑面積在140平方米以下，或按同一戶(hù)籍家庭成員計(jì)算，人均住房建筑面積低于本市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上年度平均住房面積水平的（2013年度標(biāo)準(zhǔn)為34.68平方米），可以申請(qǐng)第二套住房公積金貸款，貸款首付款比例不低于60%，即首套房公積金貸款首付三成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來(lái)的七成下調(diào)至六成。

三、杭州住房限購(gòu)政策調(diào)整的政策解析

杭州住房限購(gòu)政策采取的調(diào)整方案與之前退出限購(gòu)政策的城市有一定的區(qū)別。杭州采取的是經(jīng)限購(gòu)政策的結(jié)構(gòu)化調(diào)整過(guò)渡后再采取全面放開(kāi)的方案，相較于其他地區(qū)的限購(gòu)?fù)顺稣呔哂休^強(qiáng)的針對(duì)性和保障性，對(duì)地方政府房地產(chǎn)政策的制定具有一定的啟示作用。首先，從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，蕭山區(qū)和余杭區(qū)住宅可售套數(shù)占市區(qū)住宅可售套數(shù)的61.16%，主城區(qū)住宅具有一定的相對(duì)稀缺性。其次，從市區(qū)新建商品房簽約房源戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析，2014年上半年144平方米以下的房源簽約套數(shù)占比達(dá)到88.83%，其中90平方米以下的房源簽約套數(shù)占比達(dá)64.09%，說(shuō)明市場(chǎng)成交以剛需小戶(hù)型為主；而從市區(qū)新建商品房可售房源存量結(jié)構(gòu)來(lái)看，90平方米以上房源套數(shù)占比57.19%，其中120-144平方米房源套數(shù)占比達(dá)25.21%，可見(jiàn)住宅成交戶(hù)型結(jié)構(gòu)與庫(kù)存戶(hù)型結(jié)構(gòu)之間存在較大的矛盾，居民改善型購(gòu)房需求受到顯著抑制。第三，先行采取住房限購(gòu)政策的結(jié)構(gòu)化調(diào)整再過(guò)渡到全面放開(kāi)可以更好地避免市場(chǎng)短期出現(xiàn)因政策影響的大幅波動(dòng)從而更利于保持市場(chǎng)的穩(wěn)定。綜上三方面，杭州市住房限購(gòu)政策的調(diào)整方案對(duì)于改善庫(kù)存區(qū)域結(jié)構(gòu)和庫(kù)存戶(hù)型結(jié)構(gòu)具有重要的指導(dǎo)意義，同時(shí)，也順應(yīng)了居民擴(kuò)大住房面積、優(yōu)化居住地段、孩子入學(xué)“學(xué)區(qū)房”等日益增加的改善型住宅社會(huì)需求并最大限度地減少了政策變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)造成的波動(dòng)。

四、杭州住房限購(gòu)政策調(diào)整后的市場(chǎng)展望與建議

杭州住房限購(gòu)政策調(diào)整后一周，市場(chǎng)新房簽約2230套，日均318.57套，較7月日均成交量上漲60.66%，其中前三天成交新房占一周的54.84%，說(shuō)明初期成交量的上漲很大程度上受部分受限購(gòu)影響的房源線下轉(zhuǎn)線上簽約的短時(shí)間刺激；隨后的兩周中，市場(chǎng)新房簽約套數(shù)分別為1959套、2305套、2501套、3324套，在短暫的成交下滑后持續(xù)回暖，保持相對(duì)的活躍。但積弱已久的市場(chǎng)能否隨著住房限購(gòu)政策的調(diào)整而發(fā)生根本性改變尚有待觀察。綜合住房限購(gòu)政策調(diào)整后短期內(nèi)市場(chǎng)的表現(xiàn)，對(duì)住房限購(gòu)政策調(diào)整后的市場(chǎng)，有以下幾點(diǎn)展望與建議。

1.進(jìn)一步降低限購(gòu)門(mén)檻并逐步過(guò)渡到全面放開(kāi)

考慮到契稅等因素對(duì)開(kāi)發(fā)商戶(hù)型選擇的影響，目前市場(chǎng)上139平方米左右的改善型戶(hù)型存量較大，限購(gòu)政策的結(jié)構(gòu)化調(diào)整只能有限地解除一部分改善型住房的限購(gòu)，仍然存在對(duì)正常改善型住房需求的誤傷。建議在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，徹底放開(kāi)改善型住房的限購(gòu)，“保障剛需，放開(kāi)改善，遏制投機(jī)”不失為針對(duì)現(xiàn)今市場(chǎng)情況的較好選擇。從長(zhǎng)期看，為切實(shí)減少行政干預(yù)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制，在條件成熟時(shí)居民住房應(yīng)當(dāng)全面放開(kāi)限購(gòu)。

2.給予首次購(gòu)房和首次改善型購(gòu)房需求充足的信貸支持

相比限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，限貸及貸款利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大。目前，政府應(yīng)指導(dǎo)商業(yè)銀行配足個(gè)人住房貸款額度，保持個(gè)人住房貸款利率的合理性與穩(wěn)定性，并優(yōu)先滿足個(gè)人首次購(gòu)房的貸款需求。從長(zhǎng)期看，在資金成本相對(duì)較高的情況下，商業(yè)銀行主觀上并不愿意過(guò)多涉及利潤(rùn)相對(duì)較低的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，而政府也不能過(guò)多干預(yù)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)選擇（不能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大量干預(yù)的限制），因此，設(shè)立政策性房貸銀行專(zhuān)門(mén)用于支持個(gè)人首次購(gòu)房和首次改善型購(gòu)房的貸款需求不失為一種可行的選擇。在進(jìn)一步運(yùn)營(yíng)中，這種針對(duì)性的政策性銀行將有更大的運(yùn)營(yíng)空間，同時(shí)也將受更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，例如政策性房貸銀行對(duì)房貸的利率設(shè)定和放款的執(zhí)行效率都將較商業(yè)銀行更高，可以切實(shí)實(shí)現(xiàn)個(gè)人房貸的不壓?jiǎn)巍⒉粔嘿J，同時(shí)對(duì)首次購(gòu)房和首次改善型購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)的接管也為商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)利率市場(chǎng)化提供了基礎(chǔ)；政策性房貸銀行可將受監(jiān)管層直接監(jiān)管下的房貸資產(chǎn)統(tǒng)一整合證券化，背靠政府監(jiān)管與信用可以切實(shí)降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與融資成本，在全社會(huì)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資源的更優(yōu)配置。

3.完善靈活的區(qū)別化土地供應(yīng)機(jī)制

為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析除了要密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存存量和市場(chǎng)去化情況等市場(chǎng)狀況外，還要獨(dú)立關(guān)注所在城市各個(gè)具體區(qū)域的市場(chǎng)狀況。在各區(qū)域靈活實(shí)施區(qū)別化的土地政策，例如在現(xiàn)有商品房存量和預(yù)期增量折現(xiàn)去化周期超過(guò)16個(gè)月的區(qū)域，需要注意控制土地供給；而在現(xiàn)有商品房存量和預(yù)期增量折現(xiàn)去化周期低于10個(gè)月的區(qū)域則需要適當(dāng)注意增加土地市場(chǎng)供應(yīng)，以緩解供求緊張局面（具體預(yù)判月數(shù)的選擇需針對(duì)地方實(shí)際情況做出調(diào)整）；結(jié)合地方當(dāng)年新建住房簽約情況靈活調(diào)整年度推地額度紅線等。

4.多方面切實(shí)加強(qiáng)對(duì)首次購(gòu)房需求的支持

目前我國(guó)針對(duì)個(gè)人首次購(gòu)房的扶持尚不具有顯著的區(qū)別化，具體體現(xiàn)在個(gè)人首次購(gòu)房的購(gòu)房成本并不具有明顯的優(yōu)勢(shì)，地方政府應(yīng)在現(xiàn)有的對(duì)個(gè)人首次購(gòu)房的各項(xiàng)支持性政策基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際財(cái)政情況采取給予首次購(gòu)房者貸款總額的比例補(bǔ)助、購(gòu)房階段相關(guān)稅收的減免、降低首付比例或首付免息分期、嚴(yán)控金融機(jī)構(gòu)對(duì)首次購(gòu)房者執(zhí)行的房貸利率等針對(duì)性政策扶持措施，從而顯著拉開(kāi)個(gè)人首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的購(gòu)房成本差異，以削弱限購(gòu)全面放開(kāi)對(duì)“剛需”購(gòu)房者購(gòu)房帶來(lái)的負(fù)面影響。

房地產(chǎn)限購(gòu)范文第4篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)限購(gòu) 事件分析法 非參數(shù)秩得分

一、引言

近年來(lái)伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金也不斷增長(zhǎng)。據(jù)WIND咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)達(dá)到1998年的8倍之多，房地產(chǎn)業(yè)投資始終占全國(guó)固定資產(chǎn)總投資的26%左右，房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)的14%左右。2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深度的行業(yè)內(nèi)調(diào)整與資源整合，發(fā)展減速明顯。從2009年至今，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了密集且嚴(yán)厲的政策，最具代表性的是“新國(guó)八條”。本文從政策角度出發(fā)，研究房產(chǎn)限購(gòu)政策出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)業(yè)上市公司股價(jià)的影響，以探究國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)上市公司的市場(chǎng)價(jià)值在限購(gòu)政策出臺(tái)前后是否發(fā)生了變化。

二、事件研究法綜述

事件研究（Event Study）的目的在于考察某一與股票收益率、波動(dòng)率等金融變量相關(guān)的外生事件的發(fā)生是否會(huì)對(duì)其產(chǎn)生統(tǒng)計(jì)意義上顯著的影響，以及該影響在時(shí)間和空間上的表現(xiàn)。

用事件研究法進(jìn)行分析，首先要定義事件并確定事件窗口期、估計(jì)期、確定研究樣本。t=0為事件公告日，t=T0+L至t=T1表示估計(jì)期，作用是通過(guò)模型得到參數(shù)以估計(jì)事件期的正常收益；t=T1+L至t=T2表示事件期，作用是通過(guò)得到的異常回報(bào)率，檢測(cè)特定事件的發(fā)生對(duì)股價(jià)的影響情況；t=T2+L至t=T3為事后期，常用于考察特定事件的長(zhǎng)期影響，以檢測(cè)事件發(fā)生后一段時(shí)期股價(jià)的變化。令L1=T1-T0，L2=T2-T1，L3=T3-T2分別為估計(jì)期、事件期和事后期的長(zhǎng)度。

在確定了事件窗之后，需要對(duì)窗口期內(nèi)關(guān)鍵金融變量進(jìn)行計(jì)算。本文從常用的關(guān)鍵金融變量中選取超額收益率（AR）和累計(jì)超額收益率（CAR）進(jìn)行計(jì)算。

超額收益率是股票的實(shí)際收益率與其正常收益率的差，其中正常收益率是在該事件不發(fā)生時(shí)的預(yù)期收益率。一般采用市場(chǎng)模型來(lái)計(jì)算出證券的正常收益率，表述為：

Rit=αi+βiRmt+εit （2.1）

其中，Rit是股票i在時(shí)期t的實(shí)際收益率；Rmt是市場(chǎng)在t時(shí)期的收益率，該收益選當(dāng)天市場(chǎng)指數(shù)來(lái)表示；εit為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

利用最小二乘估計(jì)法對(duì)上式進(jìn)行回歸，用參數(shù)估計(jì)期數(shù)估計(jì)出αi和βii，并假定在事件期里αi和βi保持不變，這樣，我們可以得到事件期的超額收益率ARit和累計(jì)超額收益率CARit（累計(jì)超額收益率等于窗口期內(nèi)每一交易日的超額收益率之和）。

以上是單個(gè)證券超額收益率的計(jì)算，對(duì)于多個(gè)證券而言，可以計(jì)算其平均超額收益率和平均累計(jì)超額收益率。

之后再對(duì)事件窗口期內(nèi)的關(guān)鍵金融變量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)。在研究某事件對(duì)單一證券的影響時(shí)，檢驗(yàn)事件發(fā)生前后關(guān)鍵金融變量在時(shí)間上的分布特征是否存在差異，零假設(shè)為不存在顯著差異。在研究某事件的影響時(shí)，除了可對(duì)某一證券所有證券的均值分別采取上述方法外，還可以檢驗(yàn)關(guān)鍵金融變量在窗口期內(nèi)每一日的截面均值（或分布）的變動(dòng)情況。在具體方法選擇上，一般包括參數(shù)檢驗(yàn)和非參數(shù)檢驗(yàn)兩類(lèi)，本文將利用SAS程序?qū)崿F(xiàn)這兩種檢驗(yàn)。

為克服各種主觀臆斷所可能對(duì)事件研究結(jié)果所帶來(lái)的影響，對(duì)窗口期長(zhǎng)度、估計(jì)期長(zhǎng)度、關(guān)鍵金融變量和檢驗(yàn)方法等各種可能的設(shè)定進(jìn)行嘗試，進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。最后，對(duì)全部統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)和分析。

三、事件、樣本及數(shù)據(jù)描述

（一）確定事件及事件日

2011年1月26日國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了“新國(guó)八條”。觀察這一日地產(chǎn)業(yè)收益率走勢(shì)，大量公司存在收益率驟降的現(xiàn)象，為研究這一政策的出臺(tái)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)股票收益率產(chǎn)生影響，事件日定義為2011年1月26日政策出臺(tái)日。定義估計(jì)期為[-150，-30]，事件窗口期為[-30，30]，并測(cè)算事件窗口期內(nèi)個(gè)股的超額收益率與累積超額收益率。

（二）確定研究樣本

本文在國(guó)泰君安數(shù)據(jù)庫(kù)中根據(jù)公司規(guī)模選取了地產(chǎn)業(yè)135支股票中的10支，其中，上證交易所和深證交易所各選取了5支。按照資產(chǎn)總額由小至大依次為sz000514渝開(kāi)發(fā)，sh600052浙江廣廈，sz000897津?yàn)I發(fā)展，sh600736蘇州高新，sz000718蘇寧環(huán)球，sh600266北京城建，sz000031中糧地產(chǎn)，sh600663陸家嘴，sh600048保利地產(chǎn)，sz000002萬(wàn)科A。

四、窗口期關(guān)鍵金融變量的計(jì)算及統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)

（一）估計(jì)αi和βi

分別計(jì)算窗口期10支股票超額收益率和累積超額收益率，首先應(yīng)用估計(jì)期的數(shù)據(jù)根據(jù)公式2.1估計(jì)αi和βi的值，所有的模型和系數(shù)都通過(guò)了檢驗(yàn)。

（二）計(jì)算超額收益率與累積超額收益率

根據(jù)估計(jì)期估計(jì)出的αi和βi值，計(jì)算窗口期10支股票的超額收益率，然后計(jì)算出事件窗口期內(nèi)第t日的平均超額收益率。而后根據(jù)公式2.3、2.5，計(jì)算出10支股票的累積超額收益率。

（三）統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)

首先計(jì)算限購(gòu)令推出前后15個(gè)交易日、20個(gè)交易日、30個(gè)交易日的10支樣本股票平均收益率的統(tǒng)計(jì)量，結(jié)果如表1所示。

從主要的描述統(tǒng)計(jì)量可以看出，“限購(gòu)令”推出后，平均收益率的均值水平有所提高，標(biāo)準(zhǔn)差變小，數(shù)據(jù)分布趨勢(shì)相對(duì)集中，且有右偏的趨勢(shì)。接下來(lái)對(duì)平均收益率進(jìn)行非參數(shù)檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，政策推出前后，窗口期的長(zhǎng)度無(wú)論選擇15日、20日、30日，平均收益率的檢驗(yàn)結(jié)果不顯著，不能拒絕原假設(shè)，即平均收益率的分布在政策推出前后不存在顯著差異。

對(duì)于平均超額收益率，“限購(gòu)令”推出后，平均超額收益率的均值水平有所下降，標(biāo)準(zhǔn)差同樣變小，數(shù)據(jù)分布趨勢(shì)相對(duì)集中。對(duì)其進(jìn)行非參數(shù)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果同樣是不顯著，不能拒絕原假設(shè)，即平均超額收益率的分布在政策推出前后不存在顯著差異。考慮到股票的選擇可能影響到結(jié)果的不顯著，因此分別對(duì)10支樣本股票的超額收益率在政策推出前后的15日、20日、30日進(jìn)行非參數(shù)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，在95%的顯著水平上，窗口期選為15日時(shí)，檢驗(yàn)結(jié)果顯著的有萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)；窗口期選為20日時(shí)，檢驗(yàn)結(jié)果顯著的有保利地產(chǎn)和蘇州高新；窗口期選為30日時(shí)，檢驗(yàn)結(jié)果顯著的有保利地產(chǎn)。可見(jiàn)在選擇的10支股票中，只有少數(shù)受到了限購(gòu)政策的影響。

在此之后，為克服各種主觀臆斷所可能對(duì)事件研究結(jié)果所帶來(lái)的影響，對(duì)窗口期長(zhǎng)度、估計(jì)期長(zhǎng)度進(jìn)行調(diào)整，估計(jì)期分別調(diào)整為[-160，-40]、[-170，-50]、[-180，-60]，窗口期調(diào)整為[-40，40]、[-50，50]、[-60，60]，平均收益率和平均超額收益率的檢驗(yàn)結(jié)果都不顯著，個(gè)股超額收益率的檢驗(yàn)結(jié)果也不顯著。

五、結(jié)論

由以上的分析得出結(jié)果，平均收益率和平均超額收益率在政策推出前后在時(shí)間分布上沒(méi)有顯著差異，對(duì)個(gè)股超額收益率的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，僅有少數(shù)的股票受到該政策的影響。由此可以看出，限購(gòu)政策推出后對(duì)整體的房地產(chǎn)股票市場(chǎng)影響沒(méi)有預(yù)期的顯著。

總的來(lái)看，房地產(chǎn)限購(gòu)系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控取得了一定的成效，但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著自己的特點(diǎn)，比如利率市場(chǎng)化機(jī)制尚未形成、資金價(jià)格傳到受制因素較多、信貸渠道作用尚未達(dá)到預(yù)期效果等。這導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)之間的傳導(dǎo)受到一定的限制，可能會(huì)是造成檢驗(yàn)結(jié)果不顯著的原因之一。另外，本文在選擇股票過(guò)程中也存在一定的不可避免的主觀因素。

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房地產(chǎn)限購(gòu)范文第5篇

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已取得長(zhǎng)足發(fā)展，但行業(yè)本身受貨幣政策、行業(yè)政策等變動(dòng)影響較大，加之近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度加大，調(diào)控措施收緊，整體而言行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為行業(yè)核心之一的可開(kāi)發(fā)土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步增加。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)通過(guò)合理的并購(gòu)行為，可以一定程度上擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，迅速整合資金、資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源的戰(zhàn)略布局，增強(qiáng)土地使用權(quán)獲取的競(jìng)爭(zhēng)力并一定程度上減小融資壓力、降低開(kāi)發(fā)成本，拓寬企業(yè)盈利空間。另外，并購(gòu)重組后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)將被重新整合優(yōu)化，極大程度助力企業(yè)特色強(qiáng)化，推動(dòng)形成品牌效應(yīng)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。相較于其他企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽(yù)、品牌信譽(yù)等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)。但在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度較高、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)及品牌優(yōu)勢(shì)日益凸顯的形勢(shì)下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)受限于管理體系相對(duì)固化、土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足等問(wèn)題。在此情況下，如何完善企業(yè)管理體系，為企業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能，提升國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。混合所有制改革是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的有效手段，也是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要基石。從社會(huì)層面而言，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、深化國(guó)資國(guó)企改革是推動(dòng)國(guó)有企業(yè)職能市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變、調(diào)整國(guó)有資產(chǎn)配制結(jié)構(gòu)、優(yōu)化國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局、深化供給側(cè)改革的重要一環(huán)。從企業(yè)層面而言，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)混合所有制改革可以引入社會(huì)資本，減低資金來(lái)源渠道單一對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的制約，同時(shí)通過(guò)混合所有制改革撬動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理體系相對(duì)固化的現(xiàn)狀，將員工自身發(fā)展需求與企業(yè)戰(zhàn)略布局有機(jī)結(jié)合，助力企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是并購(gòu)還是混合所有制改革，都往往涉及數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)，會(huì)受到多方面、多類(lèi)型的法律法規(guī)、政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約束，且并購(gòu)及混改程序復(fù)雜。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)活動(dòng)或推進(jìn)混合所有制改革的過(guò)程中，各個(gè)階段都將面臨多種類(lèi)型的潛在風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行科學(xué)有效的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取行之有效的策略調(diào)整管理結(jié)構(gòu)，是企業(yè)有效面對(duì)挑戰(zhàn)，占據(jù)生存空間，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及混改過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

（一）政策及市場(chǎng)環(huán)境不確定性帶來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、民生的發(fā)展都有著重要的推動(dòng)作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人民生活水平提高、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)，人民群眾對(duì)房屋的需求呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。一方面，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了全新的發(fā)展契機(jī)；另一方面，隨著我國(guó)住房商品化改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)增速過(guò)快也導(dǎo)致了普通民眾購(gòu)買(mǎi)力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生，我國(guó)出臺(tái)了一系列政策、法規(guī)，從土地使用權(quán)獲取、投融資、房?jī)r(jià)、稅費(fèi)等多角度、多層次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，市場(chǎng)供求也在不斷變換，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，一定時(shí)間周期內(nèi)、不同區(qū)域的發(fā)展存在較大的差異性。并購(gòu)與混合所有制改革一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的動(dòng)能，另一方面，也將使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制等發(fā)生較大變化。而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對(duì)其他行業(yè)而言較長(zhǎng)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨著較大的市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)合理的價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)與混合所有制改革有序推進(jìn)的先決條件。在并購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中，企業(yè)需要對(duì)自身資金資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評(píng)估，明確企業(yè)支付能力，確定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，并針對(duì)標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)價(jià)值評(píng)估，以此為依據(jù)確定并購(gòu)活動(dòng)的方向、方式。在混合所有制改革中，價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制、改革策略選擇等有著至關(guān)重要的影響。總的來(lái)說(shuō)，價(jià)值評(píng)估的合理性一定程度上決定了企業(yè)并購(gòu)及混合所有制改革能否有序開(kāi)展、推進(jìn)，而政策變動(dòng)、市場(chǎng)環(huán)境變換都將對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。在此情況下，一旦企業(yè)在并購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中信息獲取不對(duì)稱(chēng)甚至對(duì)政策、市場(chǎng)分析出現(xiàn)偏差，未能制定科學(xué)合理的并購(gòu)或改革策略，或是在并購(gòu)、改革進(jìn)行方式的篩選上出現(xiàn)較大偏差，將極大程度地增大企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)模式變動(dòng)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)論是并購(gòu)還是混合所有制改革，都將使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)組成、業(yè)務(wù)模式等發(fā)生改變。就并購(gòu)而言，無(wú)論以何種方式進(jìn)行并購(gòu)重組，企業(yè)都將整合配置原有資源以保障并購(gòu)順利進(jìn)行，在并購(gòu)發(fā)生后，參與并購(gòu)的企業(yè)之間需要重新梳理資金、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等并進(jìn)行整合調(diào)整；企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管理模式、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)流程等都將發(fā)生變動(dòng)；并購(gòu)發(fā)生后，企業(yè)以何種方式調(diào)整優(yōu)化資金資產(chǎn)配置、如何轉(zhuǎn)型升級(jí)管理體系、是否能引導(dǎo)推動(dòng)員工適應(yīng)新的制度及工作模式等，都將對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。就混改而言，通過(guò)出資入股、股權(quán)收購(gòu)、員工跟投等方式將多種形式的非國(guó)有資本引入國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源單一、管理模式固化的現(xiàn)狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理模式、經(jīng)營(yíng)體制、經(jīng)營(yíng)方向等發(fā)生重大改變，一旦在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、管理體系優(yōu)化升級(jí)難以與所有制改革相銜接，將使得企業(yè)混合所有制改革落實(shí)不到位，甚至出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、責(zé)任不明確、管理混亂等問(wèn)題。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，由于行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)覆蓋范圍較廣，業(yè)務(wù)流程繁復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)、混改過(guò)程往往涉及類(lèi)型眾多且數(shù)量龐大的資金資產(chǎn)流動(dòng)、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資源重組，因而受法律法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管且涉及稅種眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)重組及混合所有制改革不僅涉及企業(yè)資金、資產(chǎn)的整合處置，同時(shí)也涉及到稅務(wù)與法律關(guān)系的梳理、承接。目前，我國(guó)已有許多針對(duì)性的政策扶持及稅收優(yōu)惠以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革順利推進(jìn)。在實(shí)際的并購(gòu)、混改過(guò)程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅務(wù)組成、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)復(fù)雜，稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。整體而言，我國(guó)稅收政策往往依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)及發(fā)展需求而變動(dòng)，法律法規(guī)、管理?xiàng)l例、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也依據(jù)社會(huì)發(fā)展不斷修訂、更新，因而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及法律風(fēng)險(xiǎn)控制往往存在諸多不確定性。一旦企業(yè)未能及時(shí)掌握監(jiān)管要求變化及政策變動(dòng)情況并適時(shí)做出調(diào)整，將有可能出現(xiàn)原有方案不適用于新形勢(shì)，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革順利推進(jìn)；甚至為企業(yè)帶來(lái)訴訟及處罰風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)信譽(yù)，嚴(yán)重制約企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)與混改風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

（一）拓寬信息渠道，完善評(píng)估體系

價(jià)值評(píng)估體系的科學(xué)性、合理性是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組、所有制改革推進(jìn)的重要基石。在并購(gòu)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力進(jìn)行全面評(píng)估；并對(duì)標(biāo)的企業(yè)或標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)組成、經(jīng)營(yíng)情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)、潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展全方位的調(diào)研，并結(jié)合并購(gòu)雙方企業(yè)實(shí)際及發(fā)展目標(biāo)選擇適宜的評(píng)估體系進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；必要時(shí)可委托專(zhuān)業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在混合所有制改革中，應(yīng)著手建立起嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，規(guī)范評(píng)估流程，并依據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，完善定價(jià)機(jī)制及定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)論證并依據(jù)法律法規(guī)及監(jiān)管條例進(jìn)行公開(kāi)，保障國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估及定價(jià)的公開(kāi)透明，杜絕混合所有制改革過(guò)程中產(chǎn)生國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題。同時(shí)，立足于區(qū)域發(fā)展局勢(shì)、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展方向等，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果以及社會(huì)資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業(yè)的混合所有制改革策略，并依據(jù)改革的不同階段企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，及時(shí)調(diào)整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進(jìn)。在評(píng)估過(guò)程中，針對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確或存在爭(zhēng)議的資金資產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，為后續(xù)決策及并購(gòu)重組或所有制改革提供合理依據(jù)。另外，就國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)而言，在企業(yè)并購(gòu)重組、混合所有制改革、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，可以充分利用國(guó)有企業(yè)在融資領(lǐng)域的信譽(yù)優(yōu)勢(shì)及在政策變動(dòng)、土地資源信息獲取方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際在原有的價(jià)值評(píng)估體系基礎(chǔ)上引入新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，探索出更為全面的價(jià)值評(píng)估機(jī)制，更好地服務(wù)于企業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革，幫助企業(yè)擴(kuò)大自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成良好的品牌效應(yīng)，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）健全完善管理體系，保障資產(chǎn)及管理體系整合的有效性

在并購(gòu)重組及混合所有制改革的過(guò)程中，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理體系的融合升級(jí)。毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論是并購(gòu)還是混改，企業(yè)都需要著眼于資金資產(chǎn)的有機(jī)整合，調(diào)整資源配置策略，優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局。與此同時(shí)，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發(fā)展目標(biāo)、業(yè)務(wù)模式之間的融合問(wèn)題。以國(guó)有企業(yè)為例，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式相對(duì)成熟，且在融資信譽(yù)、信息獲取方面具有優(yōu)勢(shì)，但由于其相對(duì)特殊的管理模式及社會(huì)職能職責(zé)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源配置及管理體系方面相對(duì)固化，決策流程相對(duì)復(fù)雜，難以形成強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。但相較而言，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場(chǎng)。在企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)建立健全責(zé)任制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，完善評(píng)估及獎(jiǎng)懲制度，使員工能主動(dòng)迅速適應(yīng)重組或改革后的企業(yè)氛圍，保障企業(yè)有序融合、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，做好稅收統(tǒng)籌及法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組及混合所有制改革涉及資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、法律關(guān)系承接、稅務(wù)籌劃等方方面面。在此情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視。在前期調(diào)研階段，除了重視對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的梳理、整合、評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)通過(guò)財(cái)務(wù)信息細(xì)節(jié)中反映的問(wèn)題加以重視，對(duì)企業(yè)債務(wù)、稅務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)、融資信譽(yù)等進(jìn)行全面審查評(píng)估，避免后續(xù)整合過(guò)程中因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)制約企業(yè)發(fā)展。針對(duì)國(guó)有企業(yè)而言，在進(jìn)行并購(gòu)重組及混合所有制改革過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)注重建立健全法人治理結(jié)構(gòu)，明確規(guī)劃國(guó)有資本與社會(huì)資本的股權(quán)設(shè)計(jì)，明確企業(yè)內(nèi)部管理職能職責(zé)，完善監(jiān)督反饋制度，確保管理及監(jiān)督體系有效運(yùn)行。在并購(gòu)重組及混合所有制改革過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)明確梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)產(chǎn)權(quán)不清晰或有爭(zhēng)議的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，并有針對(duì)性地制定處理策略，避免因存在產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的資產(chǎn)而為企業(yè)重組及改革帶來(lái)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)籌劃上，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、并購(gòu)重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負(fù)平衡點(diǎn)，優(yōu)化稅務(wù)統(tǒng)籌體系。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與政府部門(mén)的溝通交流，加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)及稅收政策的理解，提高法律意識(shí)及稅收統(tǒng)籌能力，降低法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)