商業(yè)地產(chǎn)策劃

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商業(yè)地產(chǎn)策劃范文第1篇

商業(yè)地產(chǎn)從外觀來(lái)看是一個(gè)單一的產(chǎn)品，其實(shí)不然，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了地產(chǎn)本身，還包括商圈環(huán)境、品牌層級(jí)及業(yè)態(tài)分布等多個(gè)方面，因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷不僅僅在于推出一個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品，而應(yīng)該是從影響人們生活方式、商業(yè)環(huán)境塑造及追求共生商業(yè)利益等多方面來(lái)推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的構(gòu)成要素主要包括以下幾點(diǎn)：1.營(yíng)銷需求：即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷的需求，從追逐短期現(xiàn)金流開(kāi)始，升華為打造品牌強(qiáng)勢(shì)，最終為追求商業(yè)利潤(rùn)。2.營(yíng)銷主體：不僅僅報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還包括入駐的商家。3.目標(biāo)客戶：商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶一般分為兩個(gè)階段。初期的目標(biāo)客戶為商鋪投資者及商鋪?zhàn)庥谜叩龋缓笃诘哪繕?biāo)客戶一般為普通的消費(fèi)者及游客等。4.產(chǎn)品定位：商業(yè)地產(chǎn)的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業(yè)態(tài)分成、商圈環(huán)境等選擇。5.營(yíng)銷策略：商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策略應(yīng)該把握位置營(yíng)銷及內(nèi)容營(yíng)銷兩大重點(diǎn)，多渠道、多角度、多層次的實(shí)施營(yíng)銷策略。6.營(yíng)銷價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷價(jià)值在于既能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和品牌強(qiáng)勢(shì)等顯性價(jià)值，又能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)商圈共贏、推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善人們生活方式等隱性價(jià)值。

二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的意義

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開(kāi)發(fā)商也把營(yíng)銷策劃看作經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。營(yíng)銷策劃的方向及營(yíng)銷策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷售效果，也影響所在城市的營(yíng)銷形象。1.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃對(duì)其自身銷售的意義。一個(gè)好的營(yíng)銷策劃應(yīng)該從客戶的需求出發(fā)，從設(shè)計(jì)、推廣、管理等多個(gè)方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨(dú)立、完整的價(jià)值理念，最大化的服務(wù)客戶。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是從設(shè)計(jì)、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價(jià)格等多個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，對(duì)銷售目標(biāo)有明確的定位，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售。總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場(chǎng)開(kāi)始，了解需求市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)、細(xì)分每一份客戶的需求，然后針對(duì)差別化的客戶需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個(gè)人化的服務(wù)，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細(xì)節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹(shù)立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來(lái)越精準(zhǔn)化、服務(wù)越來(lái)越貼心化，取得經(jīng)濟(jì)利益與品牌強(qiáng)勢(shì)的雙贏。2.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃對(duì)城市生態(tài)的影響。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國(guó)城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市規(guī)劃和市場(chǎng)導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標(biāo)志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的推廣實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷很多都打出城市地標(biāo)的旗號(hào)，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹(shù)立了景觀特色，塑造城市視覺(jué)美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的推廣往往也帶動(dòng)了所在地城市的營(yíng)銷推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進(jìn)有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價(jià)值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴(kuò)張城市的商業(yè)類型、推進(jìn)城市的綜合發(fā)展。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.從營(yíng)銷策劃上看。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃應(yīng)該是挖掘客戶的潛在需求，通過(guò)樹(shù)立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來(lái)滿足不同的市場(chǎng)的過(guò)程。我國(guó)現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）品牌意識(shí)薄弱商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均是從一線城市的密集市場(chǎng)擴(kuò)展到空間廣闊的二三線城市，很多開(kāi)發(fā)商將一線城市的營(yíng)銷策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因?yàn)槠放埔庾R(shí)淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對(duì)個(gè)別特色進(jìn)行大肆宣傳，雖然會(huì)收到短期效益，確無(wú)法增加顧客粘性。有的開(kāi)發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個(gè)新穎的名字，雖然會(huì)讓顧客眼前一亮，但是確無(wú)法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。（2）市場(chǎng)調(diào)研不夠充分我國(guó)商業(yè)地段的同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重，就是因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研不夠充分，開(kāi)發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點(diǎn)不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營(yíng)銷必須從充分的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，差別化的區(qū)分市場(chǎng)情況，才能滿足消費(fèi)者多樣化的需求。（3）市場(chǎng)定位不夠清晰對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的不夠清晰是我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，第一沒(méi)有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒(méi)有弄明白自身的優(yōu)勢(shì)在哪里、第三是沒(méi)有將客戶需求與自身優(yōu)勢(shì)做有效銜接。市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確的后果就是盲目的進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，結(jié)果消費(fèi)者并不買賬，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2.從營(yíng)銷策略選擇上看。（1）定價(jià)相對(duì)盲目我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在巨大的資金壓力下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)往往倉(cāng)促而盲目，僅僅是只看短期利潤(rùn)而進(jìn)行定價(jià)，而忽視了成本加成和長(zhǎng)遠(yuǎn)收益等多重因素對(duì)定價(jià)的影響。我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有清晰的定價(jià)策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。（2）促銷手段單一我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷和人員促銷，向消費(fèi)者大批量的推廣信息，而忽視了消費(fèi)者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費(fèi)者只是被動(dòng)接受，而不會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買欲望，單一的促銷模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷。

四、如何提升我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的效果

1.加強(qiáng)品牌建設(shè)。商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價(jià)值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值既外觀和商圈等越來(lái)越同質(zhì)化，內(nèi)在價(jià)值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽(yù)度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實(shí)的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟(jì)效益。2.加大市場(chǎng)調(diào)研。明確消費(fèi)者的需求，是任何一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷的前提。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該廣泛的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、通過(guò)各種渠道收集需求信息，對(duì)客戶的需求信息進(jìn)行分析、整理，尋找消費(fèi)者的真實(shí)需求，這樣才能開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注重消費(fèi)者的用戶反饋，了解消費(fèi)體驗(yàn)，這樣才能減少信息不對(duì)稱，才能進(jìn)一步提升客戶消費(fèi)動(dòng)力和滿意度。3.拓寬營(yíng)銷渠道。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營(yíng)銷中走出來(lái)，拓寬營(yíng)銷渠道、豐富營(yíng)銷方式。通過(guò)間接營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等多種方式拉動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。可以組織豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)、咨詢活動(dòng)等，拉近開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤(pán)到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動(dòng)性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷從深入的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，在挖潛客戶需求、找準(zhǔn)清晰定位、拓寬營(yíng)銷渠道、注重品牌建設(shè)等多個(gè)方面都不能簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，這樣才能收到預(yù)期的營(yíng)銷效果，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與城市發(fā)展的雙贏。

作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

[1]姜新國(guó).商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2011.

商業(yè)地產(chǎn)策劃范文第2篇

“營(yíng)改增”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是原來(lái)按營(yíng)業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。“營(yíng)改增”對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時(shí)代，通過(guò)“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，加上一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財(cái)務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營(yíng)改增”帶來(lái)的益處。而一些包括供應(yīng)商的材料采購(gòu)、成本核算不清晰的房企，反而會(huì)稅負(fù)增加。所以這個(gè)政策會(huì)使得房企有動(dòng)力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財(cái)務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會(huì)減少。假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬(wàn)時(shí)，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬(wàn)，也就是說(shuō)房屋的增值部分大概只有30萬(wàn)，而增值稅是按照增值部分進(jìn)行征稅的，也就是30萬(wàn)×11%=3.3萬(wàn)；如果是按營(yíng)業(yè)稅來(lái)征稅的話，也就是100萬(wàn)×5%=5萬(wàn)，也就是說(shuō)，“營(yíng)改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬(wàn)元。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究

2015年，全國(guó)營(yíng)業(yè)稅收入1.9萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有抵扣機(jī)制，營(yíng)業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來(lái)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)報(bào)道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對(duì)于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)便不會(huì)上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫(kù)存巨大，有增無(wú)減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營(yíng)改增”后，開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本會(huì)有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時(shí)候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問(wèn)題來(lái)考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問(wèn)題分析

營(yíng)業(yè)稅改增值稅是我國(guó)結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，其目的在于完善我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”中都能減輕稅負(fù)，如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身無(wú)法解決且有行業(yè)共性的問(wèn)題，如土地成本抵扣、銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)不匹配等，都會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于材料、勞務(wù)費(fèi)等可能無(wú)法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問(wèn)題存在，也會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾袠I(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶、個(gè)人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營(yíng)改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會(huì)失去可以在稅前抵扣的機(jī)會(huì)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營(yíng)改增”實(shí)施過(guò)程中銷項(xiàng)稅額與相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動(dòng)性也很大，沒(méi)有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒(méi)有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒(méi)有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購(gòu)買或租賃發(fā)票等，都會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項(xiàng)目中的銷售價(jià)格處于弱勢(shì)地位。

此外，“營(yíng)改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)大過(guò)于減稅的機(jī)會(huì)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營(yíng)業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無(wú)法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)榻ㄔ斐杀尽惭b成本占的比重大，也會(huì)面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險(xiǎn)；若開(kāi)發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時(shí)確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無(wú)法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問(wèn)題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對(duì)策和建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對(duì)于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問(wèn)題提出了以下幾點(diǎn)對(duì)策。

第一，“營(yíng)改增”的政策給企業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營(yíng)改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營(yíng)改增”政策和自身涉及的具體“營(yíng)改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃。“營(yíng)改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運(yùn)用增值稅可進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第二，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用。“營(yíng)改增”改革對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是非常明顯的。所以，要求財(cái)會(huì)人員要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理和管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，多與內(nèi)部采購(gòu)、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運(yùn)用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的。同時(shí)還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識(shí)，不要被納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)能應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識(shí)，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)。還得提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

第四，制定合理的銷售價(jià)格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價(jià)格，銷售數(shù)量的增加，有時(shí)會(huì)使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤(rùn)可能會(huì)增多。

商業(yè)地產(chǎn)策劃范文第3篇

新的市場(chǎng)藍(lán)海，應(yīng)加以重視并從各方面作好準(zhǔn)備。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 加固改造設(shè)計(jì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

一、市場(chǎng)背景

在多項(xiàng)調(diào)控政策的組合發(fā)力下，住宅市場(chǎng)日顯冷清，全國(guó)多個(gè)主要城市樓市成交量出現(xiàn)大幅滑坡，于是“轉(zhuǎn)型”成為地產(chǎn)圈的熱門(mén)話題。而商業(yè)地產(chǎn)是最熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型方向，正成為房企和民間資金的避風(fēng)港，受到房企和投資者前所未有的關(guān)注，本輪調(diào)控后期，商業(yè)地產(chǎn)投資占比達(dá)38.2%，住宅投資占比12.3%，股市占比8.5%，顯示目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金

流向出現(xiàn)轉(zhuǎn)舵跡象，主要去向即商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

二、瓶頸與挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)投資由于不受調(diào)控限制，吸引了大量資金產(chǎn)，一些大中型房企紛紛做出結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加大商業(yè)土地儲(chǔ)備，布局二三線城市。但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求， 競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，已有多位專家提醒要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果

一哄而上、過(guò)于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩，投資者風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

其實(shí)，很多開(kāi)發(fā)商心里都清楚，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作是另外一套游戲

規(guī)則，不僅要建，建成后還要花大力氣運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)運(yùn)營(yíng)才是做商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在。可真正能駕馭商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人和團(tuán)隊(duì)十分稀缺，由此造成的高薪挖人現(xiàn)象也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，不僅增加了招商難度也減少了項(xiàng)目收益。

除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還必須面對(duì)另一個(gè)強(qiáng)大對(duì)手―――互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的考驗(yàn)。有資料顯示，到2015年，網(wǎng)絡(luò)零售交易額將輕松超過(guò)

2萬(wàn)億元，占消費(fèi)品零售總額的7%。不難預(yù)測(cè)，網(wǎng)上購(gòu)物的

發(fā)展將不可避免地減少人們?cè)诰€下實(shí)體空間內(nèi)的購(gòu)物活動(dòng)。

三、餡餅與陷阱

在人們更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱的同時(shí)，“過(guò)剩”現(xiàn)象當(dāng)為投資者所警惕。首先，地段理論遭到罔顧。目前，在各大城市一些不合理地段出現(xiàn)大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有人流，沒(méi)有便捷交通，更沒(méi)有區(qū)域輻射力，成為“人氣孤島”在所避免。各區(qū)縣各自為政建設(shè)購(gòu)物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導(dǎo)，離開(kāi)了市場(chǎng)的實(shí)際需求，往往是超前開(kāi)發(fā)，過(guò)度開(kāi)發(fā)。其次，開(kāi)發(fā)模式理念迥異。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，需要通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益，關(guān)系到投資人、運(yùn)營(yíng)方、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者等多方關(guān)系，需要通過(guò)調(diào)研選址、營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施、規(guī)范運(yùn)營(yíng)、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念，

對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況和經(jīng)營(yíng)能力都是一種挑戰(zhàn)。

一旦發(fā)展不好很容易出現(xiàn)如下結(jié)果：第一步，競(jìng)爭(zhēng)加劇造成價(jià)值稀

釋；第二步，商業(yè)和人口配比倒掛，經(jīng)營(yíng)靠貼錢(qián)維持；第三步，商業(yè)資源魚(yú)龍混雜，最終出現(xiàn)大量商業(yè)爛尾樓。有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)1-2年時(shí)間很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，3年左右一批商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)倒閉現(xiàn)象，引發(fā)并購(gòu)潮。而九十年代初動(dòng)工的成都“熊貓城”以50萬(wàn)方規(guī)模號(hào)稱建設(shè)亞洲最大shopping mall，由于政府規(guī)劃與企業(yè)戰(zhàn)略失誤，導(dǎo)致該項(xiàng)目一直爛尾，被喻為史上“最難地產(chǎn)項(xiàng)目”，近年才易主富力地產(chǎn)并改名為“富力天匯MALL”重新打造，就是我們眼前的前車之鑒。

四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)

1.介入時(shí)機(jī)：當(dāng)相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爛尾，落入被商業(yè)地產(chǎn)大鱷收購(gòu)或無(wú)奈轉(zhuǎn)讓的命運(yùn)之時(shí)，我們的設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)就來(lái)臨了。

2.經(jīng)濟(jì)對(duì)比：商業(yè)項(xiàng)目爛尾，只要不是年久失修，接手方一般不會(huì)炸掉重建，為避免高昂的重建成本，很多項(xiàng)目可以選擇加固改造，就能滿足新的使用功能。

3.工作內(nèi)容：商業(yè)用房是商業(yè)活動(dòng)的重要載體，不同的業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)用房的要求大相徑庭。有的項(xiàng)目存在基本設(shè)計(jì)層面的錯(cuò)誤需要改正，比如柱距、層高、承重等要素不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的要求；有的項(xiàng)目被收購(gòu)后市場(chǎng)定位和使用功能發(fā)生重大變化，這些都不能靠營(yíng)銷策劃公司的表面包裝就能解決，而需要建筑設(shè)計(jì)師根據(jù)經(jīng)營(yíng)者要求重新設(shè)計(jì)立面風(fēng)格、重新劃分店面分隔、重新組織交通動(dòng)線，需要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師根據(jù)平面布置和業(yè)態(tài)功能重新計(jì)算荷載、對(duì)原有結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行加固改造，需要設(shè)備設(shè)計(jì)師重新計(jì)算水電流量、重新布置管井洞口、重新排布水電管線，只有專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)才能完成這樣的綜合設(shè)計(jì)工作。

4.專業(yè)準(zhǔn)備：上述設(shè)計(jì)工作中，建筑和設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)工作相對(duì)容易，最難的是結(jié)構(gòu)專業(yè)。加固改造只能在舊有結(jié)構(gòu)框架內(nèi)進(jìn)行增減修補(bǔ)，與新建項(xiàng)目完全不同。這項(xiàng)工作只有一般性原則可供遵循，很少有完全相同的情況可供類比。因此對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)水平要求比較高，不僅要熟悉普通設(shè)計(jì)規(guī)范，也要根據(jù)現(xiàn)有設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)原有結(jié)構(gòu)采取粘貼鋼板、粘貼碳纖維、加大截面、化學(xué)植筋、增設(shè)支點(diǎn)、鋼結(jié)構(gòu)夾層等各種不同的處理方式，還要對(duì)相關(guān)工程材料與

施工工藝有所了解，這些都需要我們對(duì)這方面的理論知識(shí)進(jìn)行必要儲(chǔ)備，對(duì)這方面的技術(shù)設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)備學(xué)習(xí)。

5.市場(chǎng)營(yíng)銷：一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)上述需求，并非出自專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的建議，而是來(lái)自于營(yíng)銷策劃公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研、前沿預(yù)測(cè)、政策法規(guī)等各方面的信息綜合而起來(lái)向建設(shè)單位提出的策劃報(bào)告。因此要想在這一塊市場(chǎng)上獲得先機(jī)，最好與各大營(yíng)銷策劃公司建立起良好的合作關(guān)系。一方面設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)可以為策劃公司提供專業(yè)規(guī)范的建議，另一方面策劃公司可以為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供及時(shí)可靠的市場(chǎng)信息，雙方合作可以將市場(chǎng)與規(guī)范緊密結(jié)合、相得益彰。

商業(yè)地產(chǎn)策劃范文第4篇

商業(yè)地產(chǎn)，相對(duì)于住宅等其他類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，是一種用于商業(yè)用途，并以盈利為目的的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括了購(gòu)物中心、標(biāo)準(zhǔn)超市、綜合超市（大賣場(chǎng)）、折扣店、工廠直銷店、Shopping Mall、百貨商場(chǎng)、商業(yè)（步行）街區(qū)、商品交易市場(chǎng)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、餐飲店等非住宅形態(tài)在內(nèi)的商業(yè)用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

這類地產(chǎn)通常具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融的三重特性，它既區(qū)別于單純的證券投資和商業(yè)投資，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，這三方面的特性既相互獨(dú)立又相互作用，形成了商業(yè)地產(chǎn)較為明顯的特征――環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強(qiáng)。所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)，長(zhǎng)期的過(guò)程，貫串了拿地、定位、規(guī)劃、策劃，包裝、招商、經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)，只有通過(guò)每一個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)密，科學(xué)的運(yùn)作才能創(chuàng)造出一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成功：長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

2006年商業(yè)地產(chǎn)回顧

（一）“國(guó)六條”促投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，限外令難擋外資熱情

“國(guó)六條”和九部委15條細(xì)則的政策出臺(tái)抑制了住宅投機(jī)和炒房行為，從中撤出的資金開(kāi)始關(guān)注具有收益穩(wěn)定、長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)。一方面，政府對(duì)住宅項(xiàng)目的監(jiān)管力度的加大和調(diào)控住宅市場(chǎng)的決心，使住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到利潤(rùn)空間的壓縮，資本的逐利性使一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；另一方面，政策規(guī)定要加大廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)回報(bào)。而這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓基本上沒(méi)什么影響，這也使一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)偏向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。例如，作為北京一家以住宅開(kāi)發(fā)為主的中新集團(tuán)，也開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上開(kāi)始走向全國(guó)，比如在重慶已有一個(gè)大的項(xiàng)目，打造重慶都市復(fù)合中心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商潘石屹也在2006年宣布未來(lái)三年內(nèi)將退出住宅產(chǎn)品市場(chǎng)專心做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。12月12日，黃光裕耗資38億元投資興建的鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心正式揭盤(pán)，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、黃光裕的“得力干將”鵬潤(rùn)地產(chǎn)CEO童淵宣稱，要將此項(xiàng)目打造成中國(guó)最高端的、最專業(yè)的服裝、時(shí)尚產(chǎn)品旗艦展示中心和品牌運(yùn)營(yíng)中心，全球服裝時(shí)尚品牌采購(gòu)基地，并進(jìn)一步全國(guó)復(fù)制從而終結(jié)國(guó)內(nèi)服裝零售商場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的格局。

（二）商業(yè)全面開(kāi)放2周年，政策利好刺激商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

2006年是中國(guó)加入世界貿(mào)易組織5周年，同時(shí)中國(guó)商業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放2周年，內(nèi)資和外資的零售企業(yè)展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

2005年，商務(wù)部共批準(zhǔn)1027家外商投資商業(yè)企業(yè)，是1992年到2004年12年期間國(guó)家批準(zhǔn)外資商業(yè)投資企業(yè)總數(shù)的3倍左右。截至2006年底，沃爾瑪在中國(guó)內(nèi)地的店鋪已達(dá)68家，家樂(lè)福在中國(guó)內(nèi)地的店鋪總數(shù)為88家，易初蓮花74家店、百安居58家店等。并且，外資零售企業(yè)正從一線城市，向二線、三線城市延伸。而從2006年3月1日起,絕大部分外商投資商業(yè)企業(yè)的審批權(quán)已從國(guó)家下放到地方,又進(jìn)一步降低了外資零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)商業(yè)領(lǐng)域的門(mén)檻。內(nèi)資方面，為打造本土“商業(yè)航母”，2004年6月份，商務(wù)部頒布《流通業(yè)改革發(fā)展綱要》，提出要培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力的大型流通企業(yè)的階段性目標(biāo)，即在2007年有1家至2家內(nèi)貿(mào)流通企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，在2010年有2家至4家內(nèi)貿(mào)流通企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)。雖然商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)屬于高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的行業(yè)，但整個(gè)零售業(yè)的發(fā)展增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，刺激商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

（三）空置率高與國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)難尋合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并存，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

2005年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積達(dá)3872萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)23.2%；2006年上半年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置面積高達(dá)2878萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)了21%，比商品房空置率高出18%還多。據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，目前全國(guó)空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房中沉淀的資金達(dá)1000億元以上，且浪費(fèi)了大量的土地資源。而另一方面，大量的國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)都在為自己的在華業(yè)務(wù)尋找商業(yè)地產(chǎn)，但是難以找到適合自己要求的商業(yè)物業(yè)，部分外資的投資和投機(jī)資金頻繁接觸具有全球業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介了解國(guó)內(nèi)各大城市的商業(yè)物業(yè)情況。其中50％以上進(jìn)入北京、45％左右進(jìn)入上海。

這就說(shuō)明我國(guó)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目距離國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)仍然存在距離，比如說(shuō)項(xiàng)目的建筑布局不合適商業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理混亂，產(chǎn)權(quán)分散等。所以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)按照國(guó)際同業(yè)發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)以資本為主導(dǎo)、以開(kāi)發(fā)為組織、職業(yè)化以及交易專業(yè)化的大趨勢(shì)。只有掌握了投資的通用語(yǔ)言，才能縮短與投資者對(duì)話的距離，從而大大提高商業(yè)交易的成功幾率。

（四）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)性差異――贏利能力參差不齊

一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中引入國(guó)際化的專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)或進(jìn)行專業(yè)的咨詢，使項(xiàng)目全程都得到專業(yè)的規(guī)劃和科學(xué)的定位，同時(shí)在運(yùn)營(yíng)中依據(jù)消費(fèi)者實(shí)際需求和市場(chǎng)情況不斷調(diào)整、不斷變化，逐漸尋找自己的特色，形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在有效輻射范圍內(nèi)，形成品牌效應(yīng)和品牌價(jià)值。例如，王府井商業(yè)街上的東方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已經(jīng)由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月，增長(zhǎng)率達(dá)33%。

另一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目跟風(fēng)，隨意的經(jīng)驗(yàn)決策方式往往取代了對(duì)于項(xiàng)目盈利可行性的理性分析和論證，特別是國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多是開(kāi)發(fā)住宅起家，照搬住宅的開(kāi)發(fā)模式應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。造成了大家蜂擁而上爭(zhēng)相投資一類項(xiàng)目，出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)無(wú)人得利的狀況，況且相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷售出去，而且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。例如，投資6億人民幣，擁有4000個(gè)商鋪的北京市的碧溪家居廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的失敗不僅導(dǎo)致數(shù)百名中小業(yè)主血本無(wú)歸，并且成為北京甚至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的產(chǎn)權(quán)投資陷阱案件。

這就要求開(kāi)發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外，還必須符合商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的規(guī)律，以及這方面的專業(yè)人才。

2007年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望

（一）我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高位增長(zhǎng)，銀行業(yè)的全面開(kāi)放和奧運(yùn)效應(yīng)助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與該地區(qū)的GDP的變化規(guī)律具有正相關(guān)的關(guān)系，也就是說(shuō)城市至整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2004-2006年我國(guó)GDP連續(xù)3年以高于10%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)仍將推動(dòng)我國(guó)各個(gè)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，特別是特大城市和大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

2006年12月11日后，銀行業(yè)的人民幣市場(chǎng)完全放開(kāi)，外資銀行也必將大量擴(kuò)充各自的網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)各行業(yè)存在奧運(yùn)推動(dòng)力，這些因也將形成了商業(yè)物業(yè)的需求，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展，社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)

2006年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)展較快，截至11月30日，38個(gè)重點(diǎn)城市已全部編制完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，這將使我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加規(guī)范，也將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)，健康發(fā)展。

2006年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，和大規(guī)模住宅小區(qū)的投入使用，為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了廣闊的空間。現(xiàn)階段，我國(guó)的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)15年-20年內(nèi)，中國(guó)的農(nóng)村城市化進(jìn)程仍將以無(wú)可阻擋的勢(shì)頭迅猛發(fā)展，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的又一個(gè)龍頭，而這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很好的機(jī)遇！城市化將從供給與需求的兩個(gè)方面，擴(kuò)大對(duì)城市商業(yè)的需求，促進(jìn)流通規(guī)模的擴(kuò)大，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的投資。另外，隨著大部分中心城市的新城建設(shè)，形成了大量的郊區(qū)居住區(qū)，而居住區(qū)完善商業(yè)配套通常有一段時(shí)間的滯后。因此在住宅投資高峰期后，在未來(lái)幾年內(nèi)將逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和整合階段。 2005年商務(wù)部了《社區(qū)商業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應(yīng)模式的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2007年以提供社區(qū)配套服務(wù)為主要形態(tài)社區(qū)商業(yè)將是商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。

（三）外資地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，加速布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，全面滲透產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)

外資的投資原則是選擇優(yōu)質(zhì)，升值潛力大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，市場(chǎng)發(fā)展己日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，令相對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)上升，回報(bào)下降。但是一些二三線城市經(jīng)濟(jì)以超出全國(guó)平均水平增長(zhǎng)，例如重慶、武漢、成都等城市。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇，投資回報(bào)率高出全國(guó)平均水平，很多二線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)能夠達(dá)到30%這就吸引了大量的外資企業(yè)進(jìn)入。例如，香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市，每年購(gòu)入3塊-4塊大型土地，共建約10個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)200億-250億港元；新加坡凱德置地也于2006年4月在寧波拿下一地塊，開(kāi)始了二線城市攻略。這種趨勢(shì)將在2007年更加明顯，而且二線以及其他中小城市監(jiān)管力度小，缺乏本土競(jìng)爭(zhēng)，外資侵入遇到的阻力更小。

另外，外資開(kāi)始全面滲透產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)。我們可以看到一些外資巨頭在全面的通過(guò)資本和管理上的優(yōu)勢(shì)全面進(jìn)入我們的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。外資進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目都是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的優(yōu)質(zhì)資源，這將為其帶來(lái)豐厚的回報(bào)。

（四）商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，亟待突破

據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)商的籌資渠道主要來(lái)源于自有資金和銀行貸款，其中銀行信貸比重約占70%～80%。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家銀根緊縮，大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都面臨資金壓力，一方面容易形成爛尾項(xiàng)目，另一方面也容易誘發(fā)開(kāi)發(fā)商的短期套現(xiàn)行為。

為了緩解這種局面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亟待擴(kuò)寬自身的融資渠道，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)自身特點(diǎn)進(jìn)行融資方式的多種金融創(chuàng)新，例如資產(chǎn)證券化，利用信托基金等金融創(chuàng)新手段。

我國(guó)的保險(xiǎn)基金，養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)投資者，以及大量的中小投資者正在尋找合適的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)收益穩(wěn)定，如果能使兩者得到很好的對(duì)接，將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供可持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

（五）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)以商業(yè)為核心，并進(jìn)入品牌策劃階段

商業(yè)地產(chǎn)的核心性質(zhì)在于其的商業(yè)性質(zhì)，在品牌策略中各個(gè)流程都應(yīng)圍繞提升物業(yè)價(jià)值來(lái)開(kāi)展，包括科學(xué)定位，突出特色，與城市規(guī)劃相適應(yīng)，提高消費(fèi)者忠誠(chéng)度，強(qiáng)調(diào)贏利，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，注重品牌的維護(hù)和推廣。

因此，在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗。所以其地產(chǎn)和金融運(yùn)營(yíng)都應(yīng)為商業(yè)服務(wù)，圍繞著商業(yè)運(yùn)營(yíng)展開(kāi)。但是目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多停留在住宅開(kāi)發(fā)水平，而住宅開(kāi)發(fā)則不需要考慮項(xiàng)目的商業(yè)策劃，長(zhǎng)期的品牌運(yùn)營(yíng)，因此拿開(kāi)發(fā)住宅的方式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必定達(dá)不到預(yù)期的目的。像產(chǎn)權(quán)零售的做法固然資金回收較快，但沒(méi)有很好的挖掘物業(yè)的潛力。

商業(yè)地產(chǎn)策劃范文第5篇

《今日樓市》雜志近期策劃的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)冷思考》系列報(bào)道，將對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行研究和思考，敬請(qǐng)讀者關(guān)注。

進(jìn)入2011年，住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，而種種調(diào)控舉措均指向住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)處于政策的相對(duì)真空期。隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，很多企業(yè)都在轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

如一直以來(lái)只做住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科去年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)200億元；金地集團(tuán)也表示，將不再單純從事住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作將成為未來(lái)的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，在今年的土地投入計(jì)劃中有20％的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目；保利計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資占到總投資額的30％，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。與此同時(shí)，新加坡嘉德置地、美國(guó)西蒙、菲律賓SM集團(tuán)等更多國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始直接或間接進(jìn)入或加大在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投入。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)寫(xiě)字樓和商業(yè)用房新開(kāi)工面積分別同比增長(zhǎng)62％和19.8％，高于住宅市場(chǎng)。而監(jiān)測(cè)的120個(gè)城市土地市場(chǎng)，一季度住宅用地成交890l萬(wàn)平方米，同比下降12.3％，而商辦用地成交2378萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)37.7％，顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。