房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念

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房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷一體化教學(xué)

【中圖分類號(hào)】G642【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程已經(jīng)作為行業(yè)營(yíng)銷課程被越來(lái)越多的高職院校列入教學(xué)計(jì)劃。《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程具有較強(qiáng)的應(yīng)用性,如果在教學(xué)中只注重理論知識(shí)的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實(shí)際,不注意培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用營(yíng)銷理論分析解決實(shí)際問(wèn)題的能力,培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生就很難適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而當(dāng)前高校教學(xué)存在的最大問(wèn)題就是理論脫離實(shí)際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生,實(shí)踐鍛煉的機(jī)會(huì)明顯不足。

“一體化教學(xué)”是集“教、學(xué)、做”于一體的一種教學(xué)模式,強(qiáng)調(diào)把理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)有機(jī)結(jié)合,重視學(xué)生的全程參與,實(shí)施“做中學(xué)、做中教”,進(jìn)行專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)三位一體的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練,突出了學(xué)以致用、理論聯(lián)系實(shí)際的教學(xué)原則,是提高學(xué)生綜合職業(yè)能力有效的教學(xué)方法。高職院校《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程亟需進(jìn)行“教、學(xué)、做”一體化的教學(xué)改革。

一、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》一體化教學(xué)的“教”

1.突出實(shí)用性和操作性的教材

教材是教學(xué)中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)教材進(jìn)行備課和教學(xué),學(xué)生要依靠教材進(jìn)行學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)。因此教材的質(zhì)量直接關(guān)系到教學(xué)的質(zhì)量。高職高專的教材要理論知識(shí)深淺適度,實(shí)踐環(huán)節(jié)特色鮮明,強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的操作實(shí)踐。目前大多數(shù)高職院校使用的《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》教材理論性較強(qiáng),案例比較陳舊,這種教材的使用對(duì)學(xué)生而言,實(shí)踐應(yīng)用性不強(qiáng),達(dá)不到理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式教學(xué)必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標(biāo)、以任務(wù)驅(qū)動(dòng)為內(nèi)容的教材。這種教材在模式上與傳統(tǒng)教材有較大變化,采取先提出問(wèn)題的方式,然后指出解決問(wèn)題的方法和所需要的知識(shí)。用什么學(xué)什么,增強(qiáng)目的性、實(shí)踐性和應(yīng)用性。實(shí)際上就是以完成一個(gè)個(gè)具體的任務(wù)為線索,把知識(shí)內(nèi)容巧妙地融合到任務(wù)中。教材依據(jù)項(xiàng)目,使學(xué)生學(xué)完一本教材,基本上就會(huì)做一個(gè)具體的項(xiàng)目,并且可以舉一反三。例如房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析這一章應(yīng)先提出問(wèn)題:萬(wàn)科新開(kāi)發(fā)了一樓盤,請(qǐng)為其做一份營(yíng)銷策劃方案。然后指出一份營(yíng)銷策劃方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容,需要掌握哪些方面的知識(shí)。學(xué)生會(huì)在這個(gè)問(wèn)題的驅(qū)動(dòng)下,通過(guò)對(duì)學(xué)習(xí)資源的積極主動(dòng)應(yīng)用,進(jìn)行自主探索和互動(dòng)協(xié)作的學(xué)習(xí)。實(shí)踐性較強(qiáng)的教材除了教材本身,還應(yīng)包括實(shí)踐實(shí)驗(yàn)教材和配套教學(xué)光盤。這樣的教材打破了原來(lái)的知識(shí)體系,圍繞任務(wù)重新構(gòu)建知識(shí)體系,通過(guò)任務(wù)模塊形式講解目標(biāo)系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu),通過(guò)流程描述講授解決問(wèn)題的思路,以此提升學(xué)生的系統(tǒng)分析能力、邏輯思維能力和設(shè)計(jì)技能,并在此基礎(chǔ)上做理論知識(shí)點(diǎn)的展開(kāi)和延伸,既可以起到急用先學(xué)、學(xué)以致用和立竿見(jiàn)影的效果,又可以收到誘導(dǎo)學(xué)生逐步展開(kāi)、深入探討、由會(huì)到精的目的。

2.具備“雙師型”素質(zhì)的教師

在“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式下,教師不再僅僅是書本知識(shí)的傳播者,而且還應(yīng)該是實(shí)踐操作的示范者和指導(dǎo)者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進(jìn)的應(yīng)屆畢業(yè)生,因而很多老師都缺乏很實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外,近年來(lái)由于高職院校大量擴(kuò)招,教師教學(xué)工作量增加,教師尤其是年輕教師進(jìn)修、培訓(xùn)和參加社會(huì)實(shí)踐的機(jī)會(huì)相對(duì)減少,教師往往采用傳統(tǒng)的教學(xué)方法完成學(xué)校交給的教學(xué)任務(wù),沒(méi)有用大量精力去探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程的教學(xué)模式和方法。再加上有時(shí)候部分房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷任課教師本身知識(shí)儲(chǔ)備不足,缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和對(duì)企業(yè)具體運(yùn)作,尤其是崗位要求比較陌生,有時(shí)候難免現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣,降低教學(xué)水平,嚴(yán)重地影響教學(xué)效果。

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué),必須要有高素質(zhì)的“雙師型”教師隊(duì)伍,了解、掌握、熟悉行業(yè)企業(yè)工作一線的新知識(shí)、新技術(shù),適應(yīng)一體化教學(xué)工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產(chǎn)營(yíng)銷,脫下工作服,就能上講臺(tái)執(zhí)教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓(xùn);學(xué)校有計(jì)劃安排在崗教師到企業(yè)掛職鍛煉或直接選派教師參與相關(guān)實(shí)訓(xùn)基地房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織和策劃,提高教師的實(shí)踐能力;聘請(qǐng)具有豐富房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的校外人員擔(dān)任兼職教師,比如房地產(chǎn)公司的主管營(yíng)銷的副總或者部門經(jīng)理、營(yíng)銷策劃人員或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等定期到學(xué)校來(lái)做教學(xué)工作,把企業(yè)實(shí)際遇到的問(wèn)題及解決方法傳授給我們的專業(yè)任課教師和學(xué)生。建設(shè)一支能適應(yīng)高職教育的以就業(yè)為導(dǎo)向、強(qiáng)化技能性和實(shí)踐性教學(xué)要求的“雙師型”教師隊(duì)伍,是培養(yǎng)社會(huì)需要的高素質(zhì)應(yīng)用型人才的關(guān)鍵。

3.理論與實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)過(guò)程

在傳統(tǒng)教學(xué)過(guò)程中,教師主要采用傳統(tǒng)的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個(gè)教學(xué)過(guò)程基本上在教室進(jìn)行,缺少仿真的職業(yè)環(huán)境和角色扮演,教師、學(xué)生沒(méi)有把自己當(dāng)成真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作人員,沒(méi)有進(jìn)入真實(shí)的職場(chǎng)環(huán)境中。這樣就造成了學(xué)生理論水平高、實(shí)踐能力差的后果,與房地產(chǎn)企業(yè)和具體工作要求相脫節(jié)的矛盾比較突出。

一體化教學(xué)要以能力為本位,在技術(shù)上、方法上和過(guò)程上貼近企業(yè)的崗位需求。首先,多渠道強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷技能培養(yǎng),適當(dāng)加大實(shí)訓(xùn)課程比例。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程教學(xué)內(nèi)容,任課教師應(yīng)有目的、有步驟地讓學(xué)生參與到實(shí)踐活動(dòng)中去。其次,在理論教學(xué)中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學(xué)生在模擬的情景中扮演某一社會(huì)角色,從而掌握相關(guān)知識(shí)技能的一種實(shí)踐性教學(xué)活動(dòng)。如教師設(shè)計(jì)讓學(xué)生作為售樓人員或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人練習(xí)與客戶的交往,或者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷部門的工作人員商討某個(gè)項(xiàng)目的策劃方案等。在這樣的模擬教學(xué)環(huán)境中,從理論到實(shí)訓(xùn)、再到實(shí)際,提高學(xué)生具體運(yùn)用理論知識(shí),提高實(shí)際工作技能,培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力,為他們以后就業(yè)走向工作崗位奠定好基礎(chǔ)。

二、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》一體化教學(xué)的“學(xué)”

1.不排斥接受性學(xué)習(xí)

教育學(xué)家呂型偉曾說(shuō):“不能什么都讓學(xué)生自己去研究,因?yàn)閷W(xué)生的間接經(jīng)驗(yàn)是很重要的,在學(xué)習(xí)期間,接受性學(xué)習(xí)是重要途徑,學(xué)生主要是學(xué)習(xí)和掌握別人的經(jīng)驗(yàn)。”不同特征的知識(shí),對(duì)學(xué)習(xí)方式的要求也就不同。學(xué)生應(yīng)根據(jù)其各自的特點(diǎn)靈活運(yùn)用。接受性學(xué)習(xí)的特點(diǎn):以聽(tīng)教師講授為主要方式;以掌握系統(tǒng)知識(shí)為基本任務(wù);信息傳輸呈線性;學(xué)生認(rèn)知活動(dòng)具有可指導(dǎo)性、可控性。《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學(xué)生進(jìn)行接受性的學(xué)習(xí)。例如,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理念及其演變過(guò)程這部分內(nèi)容。接受性學(xué)習(xí)的最大價(jià)值在于學(xué)習(xí)者不必從零開(kāi)始學(xué)習(xí)活動(dòng),可以通過(guò)繼承接受前人或他人的認(rèn)識(shí)成果而加速個(gè)體的認(rèn)識(shí)發(fā)展過(guò)程,從而能夠從容地面對(duì)無(wú)限的知識(shí)海洋。

2.促進(jìn)探究性學(xué)習(xí)

探究性學(xué)習(xí),是一種在好奇心驅(qū)使下,以問(wèn)題為導(dǎo)向、學(xué)生有高度智力投入且內(nèi)容和形式都十分豐富的學(xué)習(xí)活動(dòng)。探究性學(xué)習(xí)的前提是學(xué)生“自主活動(dòng)”,教師在學(xué)生的探究性學(xué)習(xí)中是一個(gè)幫助者的角色,教師將為學(xué)生提供學(xué)習(xí)材料,解釋閱讀材料中的問(wèn)題,提出問(wèn)題,教師不直接告訴學(xué)生答案,而是要挑戰(zhàn)學(xué)生,鼓勵(lì)學(xué)生自己找到問(wèn)題的答案。例如《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程中房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查章節(jié):市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)必須始于市場(chǎng)、終于市場(chǎng),開(kāi)發(fā)前必須調(diào)查市場(chǎng)以確定適銷對(duì)路的產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)后必須以適應(yīng)市場(chǎng)的價(jià)格、行銷、促銷等策略將產(chǎn)品推向市場(chǎng),這就要求進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,掌握市場(chǎng)信息。教師先把市場(chǎng)調(diào)查的一般程序、原則等內(nèi)容向?qū)W生介紹,然后動(dòng)員學(xué)生到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所去調(diào)查,最后由教師對(duì)學(xué)生遇到的疑惑問(wèn)題進(jìn)行解答。這種形式的教學(xué)能真正使學(xué)生把知識(shí)學(xué)活。

三、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》一體化教學(xué)的“做”

1.在實(shí)踐中完成作業(yè)

“教、學(xué)、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學(xué)生在做中學(xué)。從教師對(duì)學(xué)生的關(guān)系上說(shuō),做便是教,從學(xué)生對(duì)教師的關(guān)系上說(shuō),做便是學(xué)。《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程,在教學(xué)中應(yīng)以學(xué)生的“做”為重點(diǎn)。例如房地產(chǎn)專題策劃,這是對(duì)所學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論綜合而具體的應(yīng)用,是一次實(shí)實(shí)在在的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和理論聯(lián)系實(shí)際的大作業(yè),要真題真做。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論學(xué)完后,教師應(yīng)將專題策劃的任務(wù)安排給學(xué)生。通過(guò)專題策劃使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的全過(guò)程,使學(xué)生在資料的收集、處理及應(yīng)用,策略的分析,方案的制定、評(píng)價(jià)與優(yōu)化等方面能與具體對(duì)象結(jié)合起來(lái),提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃能力。

2.實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合

加強(qiáng)校企合作,實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。學(xué)校充分利用校外實(shí)訓(xùn)基地資源,安排學(xué)生參加頂崗實(shí)習(xí),學(xué)生在做中學(xué)、在學(xué)中做,在完成具體任務(wù)的過(guò)程中學(xué)習(xí)新的知識(shí)和新的技能,在學(xué)習(xí)中體驗(yàn)工作的責(zé)任和經(jīng)驗(yàn),加快實(shí)現(xiàn)從學(xué)生到勞動(dòng)者的角色轉(zhuǎn)換。比如讓學(xué)生參加一些市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng),安排學(xué)生對(duì)附近區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)于樓盤戶型、價(jià)格、展銷活動(dòng)、樓盤開(kāi)盤典禮、新聞會(huì)等的調(diào)查分析,使學(xué)生在實(shí)踐中學(xué)習(xí)和了解房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作過(guò)程、項(xiàng)目運(yùn)作的要求,提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的技巧;讓學(xué)生接受校企合作單位的培訓(xùn),然后挑選合適的、優(yōu)秀的學(xué)生參與到企業(yè)項(xiàng)目的銷售推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng),給學(xué)生一個(gè)實(shí)戰(zhàn)的機(jī)會(huì),親自感受房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程。通過(guò)銷售準(zhǔn)備、發(fā)現(xiàn)客戶、銷售講習(xí)、談判與成交、事后跟蹤等環(huán)節(jié)的實(shí)踐,提高學(xué)生售樓技巧。

參考文獻(xiàn)

1 卓堅(jiān)紅.從虛擬到實(shí)戰(zhàn)的高職房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐教學(xué)探索[J].中國(guó)成人教育,2008.11

2 王慶紅.“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式的探索與實(shí)踐[J].職業(yè)教育研究,2008.4

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)基本概念房地產(chǎn)位置的固定性地域差別性房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大就業(yè)加速城市化進(jìn)程一業(yè)獨(dú)大經(jīng)濟(jì)泡沫調(diào)整振興規(guī)劃良性轉(zhuǎn)型新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、加速城市化進(jìn)程等方面發(fā)揮了主導(dǎo)性作用。由于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)特殊性，盲目大規(guī)模的投資房地產(chǎn)會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，造成經(jīng)濟(jì)泡沫而最終導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)不能“一業(yè)獨(dú)大”，良性轉(zhuǎn)型，一方面建立保障性住房體系，另一方面嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)總量，遏制過(guò)度投資。才能保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的同志都知道，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是要素的投入和生產(chǎn)效率的提高。房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)具體的生產(chǎn)要素，在1998年～2003年間，完美形成生產(chǎn)效率的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

1、房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)

2、房地產(chǎn)的特性

（1）房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

（2）地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；（3）房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性：（4）房地產(chǎn)具有保值、增值性：前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

二、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

自上世紀(jì)90年代開(kāi)始，以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新型的產(chǎn)業(yè)，在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、加速城市化進(jìn)程等方面發(fā)揮了其主導(dǎo)性作用。房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的第一個(gè)重要現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系成為人們關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。據(jù)相關(guān)部門資料顯示：住房建設(shè)增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，就能帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)；由此推算，中國(guó)GDP的增長(zhǎng)約有20～30%是由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的。房地產(chǎn)業(yè)成為一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且直接或間接地引導(dǎo)了建筑設(shè)備、建材、家電、家具、裝飾裝修等70多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的消極影響

但是我們也應(yīng)該理智的認(rèn)識(shí)到，由于房地產(chǎn)業(yè)占用資金大，周轉(zhuǎn)慢，盲目大規(guī)模的房地產(chǎn)投資會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，房?jī)r(jià)虛高，增加市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，造成經(jīng)濟(jì)泡沫而最終導(dǎo)致金融危機(jī)。其實(shí)這樣的風(fēng)險(xiǎn)我們每一個(gè)中國(guó)公民都應(yīng)該清楚的認(rèn)識(shí)到。自2004年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，資產(chǎn)屬性通道快速開(kāi)啟，而2004年國(guó)土監(jiān)察部、資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》無(wú)疑是一劑催化劑，使國(guó)有土地使用權(quán)以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣等方式推動(dòng)地價(jià)奇高，并使得中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)，加劇行業(yè)壟斷。以上種種，其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出泡沫效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的消極影響逐步顯現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)風(fēng)浪的洗禮，已經(jīng)日趨成熟，政策的主導(dǎo)越來(lái)越敏銳。我國(guó)抓住經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾，將穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由政策刺激向自主增長(zhǎng)有序轉(zhuǎn)變，宏觀調(diào)控取得積極成效，物價(jià)上漲勢(shì)頭初步得到控制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速平穩(wěn)。這其中也包括房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。

2009年中新社北京二月二十五日電(記者趙建華)有色金屬和物流兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整振興規(guī)劃，獲得中國(guó)政府通過(guò)。至此，被寄予厚望的中國(guó)十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，都已“名花有主”。爭(zhēng)議頗多的房地產(chǎn)業(yè)，最終未能躋身此列。由此可以說(shuō)明我們的政府部門也已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀嚴(yán)峻，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，迫在燃眉。

“水能載舟，亦能覆舟”。我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的大動(dòng)脈實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使房地產(chǎn)業(yè)完成了亞洲金融危機(jī)過(guò)后，擴(kuò)大內(nèi)需的歷史使命，但是，它終究只是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，不可能“一業(yè)獨(dú)大”。良性轉(zhuǎn)型，才能保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。直接針對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控、打壓不足為取。但是既要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，又要指引房地產(chǎn)業(yè)良性轉(zhuǎn)型，就應(yīng)該一針見(jiàn)血，找到導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的最根本因素，進(jìn)行合理疏導(dǎo)。

防止行業(yè)壟斷，如果沒(méi)有政策的扶持，站不住腳跟。被寄予厚望的中國(guó)十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，就充分體現(xiàn)了政策的取向。中央政府2010年之后對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路是：以增加供給為主要手段，遏制過(guò)度投資為輔助手段。管理層從綜合角度考量整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，搞好綜合平衡。

（一）要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，一方面要建立保障性住房體系，以增加供給為主要途徑。

目前我國(guó)住房保障體系主要包括四個(gè)部分——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房。這幾種不同形式的住房需求有著巨大的潛在市場(chǎng)，加快建設(shè)住房保障體系，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義；加快建設(shè)住房保障體系，還為今后擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造了有利條件；加快建設(shè)保障性住房，大力推進(jìn)廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實(shí)施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措；都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)；保障房投資力度加大，將有利于控制高房?jī)r(jià)，有利于更好地落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)整的政策目標(biāo)，減少來(lái)自剛性需求的恐慌性需求，有利于防止房?jī)r(jià)和銷量的暴漲暴跌。

政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。從這個(gè)意義上說(shuō)，大規(guī)模加速推進(jìn)保障房建設(shè)，還有望成為轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要突破口。

（二）要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，另一方面又要嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)總量，遏制過(guò)度投資。管理部門要根據(jù)商品房的市場(chǎng)需求，來(lái)確定土地的供應(yīng)總量。

我國(guó)城市居民對(duì)住宅的需求有三種類型，改善型、新婚型、享受型。這就要求管理部門一定要做好市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于不同需求的階層進(jìn)行核算統(tǒng)計(jì)，合理制定土地供應(yīng)政策，避免盲目擴(kuò)大商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)，使管理者、投資者、消費(fèi)者三方主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能有清楚的認(rèn)知，加大信心，使房地產(chǎn)業(yè)布入良性循環(huán)的軌道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮自己行業(yè)的關(guān)鍵作用。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)邁上了一個(gè)新臺(tái)階。這就要求在新階段必須開(kāi)放新的投資領(lǐng)域，萌生新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，使資本市場(chǎng)逐步發(fā)展完善，更加穩(wěn)定和諧。

【參考文獻(xiàn)】

1． 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文第3篇

一、行業(yè)轉(zhuǎn)型期的背景分析

1.政策基調(diào)演變

自中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展至今，已經(jīng)歷兩次大起大落，政府在房?jī)r(jià)上漲時(shí)出臺(tái)抑制政策，在市場(chǎng)低迷時(shí)出臺(tái)扶持政策。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在2008年出現(xiàn)較大下跌， 2009年又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，因此政策變化的頻率加大，出現(xiàn)2008年和2009年兩個(gè)政策轉(zhuǎn)折年。

2008年由“調(diào)控”轉(zhuǎn)為“救市”，上半年主基調(diào)依舊是調(diào)控過(guò)度上漲的房?jī)r(jià)，包括重拳打擊囤地、繼續(xù)收縮銀根、提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳額等；而由于金融危機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌，下半年基調(diào)突變，開(kāi)始下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，出臺(tái)《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》和《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，具體包括購(gòu)房七折貸款利率優(yōu)惠、首付款比例最低20%、放寬二套房貸限制、取消城市房地產(chǎn)稅、減免首套契稅、購(gòu)房超兩年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)扶持政策，全方位刺激樓市。

2009年由“救市”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”，上半年是救市政策的延續(xù)和細(xì)化，下半年在房?jī)r(jià)再次暴漲背景下再次的政策轉(zhuǎn)向，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，同時(shí)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

2010-2011年調(diào)控政策不斷加碼，如“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限利”等措施層出不窮，并呈現(xiàn)從“全面打壓”到“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的態(tài)勢(shì)，即扶持首套剛性需求，抑制多套投機(jī)性需求，供求雙方進(jìn)入觀望膠著期，市場(chǎng)由量跌價(jià)穩(wěn)，到量?jī)r(jià)齊跌，再到量增價(jià)穩(wěn)。2012年市場(chǎng)成交量逐步放大，房?jī)r(jià)也有繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)不變，即政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

2.金融環(huán)境變化

利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要，不僅影響到購(gòu)房者的購(gòu)買力和開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，也從本質(zhì)上決定了房?jī)r(jià)的真實(shí)價(jià)值——房?jī)r(jià)是租金累計(jì)總額基于利率的折現(xiàn)值。2007年六次加息，2008年五次降息，2010-2011年五次加息，2012年至今兩次降息，即不足五年間經(jīng)歷兩個(gè)調(diào)息周期。

中央銀行通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量，達(dá)到抑制通脹或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用。2007-2008年16次提高存款準(zhǔn)備金率，2008-2010年4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2010-2011年12次提高存款準(zhǔn)備金率，2012年至今2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也經(jīng)歷了兩個(gè)調(diào)整存準(zhǔn)率周期。

利率和存款準(zhǔn)備金率的頻繁調(diào)整，表明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，貨幣政策處于持續(xù)多變的動(dòng)態(tài)調(diào)整中，如圖1、圖2所示。

二、企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況變化

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，1998-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成的投資額占全社會(huì)住宅投資的比例從32.56%提高到74.07%，同期房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)由2.4萬(wàn)個(gè)增加到8.5萬(wàn)個(gè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。在經(jīng)歷兩次房?jī)r(jià)爆漲、兩次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面對(duì)的政策、金融、市場(chǎng)環(huán)境更為復(fù)雜多變，運(yùn)營(yíng)狀況出現(xiàn)如下變化。

1.盈利能力下降

在全國(guó)8.5萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，僅有極少部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市，這些上市企業(yè)基本涵蓋了中國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其盈利水平應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均值。在滬深證交所上市的房地產(chǎn)板塊企業(yè)有131個(gè)，其中將房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)（按房地產(chǎn)利潤(rùn)占企業(yè)總利潤(rùn)率比例大于80%為劃分標(biāo)準(zhǔn)）的有84個(gè)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈的2009-2011年的3年間，依然有30%的開(kāi)發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑。因此，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，盈利能力下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

具體分析，凈資產(chǎn)收益率=銷售利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×財(cái)務(wù)杠桿，以下對(duì)這三個(gè)指標(biāo)的變化進(jìn)行闡述。

一是溢價(jià)能力下降和成本費(fèi)用上升導(dǎo)致利潤(rùn)率出現(xiàn)加速下滑。一方面，產(chǎn)品溢價(jià)能力有下降的趨勢(shì)，由于政府結(jié)構(gòu)性調(diào)控，中小戶型的經(jīng)濟(jì)類商品房成為市場(chǎng)主流，別墅、高端大戶型住宅等溢價(jià)能力高的產(chǎn)品受到政策擠壓；另一方面，通脹背景下成本明顯增加，人工費(fèi)、市政配套以及部分建材等費(fèi)用均有不同程度的上漲。

二是在調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，持續(xù)的限購(gòu)政策打壓了投機(jī)性需求和部分改善型需求，市場(chǎng)僅存首套自住的剛性需求，庫(kù)存去化速度放緩，回款周期拉長(zhǎng)導(dǎo)致融資壓力和財(cái)務(wù)成本雙重增加，也降低了周轉(zhuǎn)率。

三是財(cái)務(wù)杠桿對(duì)收益率的影響是動(dòng)態(tài)變化的，若利潤(rùn)率高于融資利率，那么財(cái)務(wù)杠桿越高凈資產(chǎn)收益率越高，反之亦然。由于當(dāng)前市場(chǎng)背景下利潤(rùn)率有下滑的趨勢(shì)，在行業(yè)平均75%的負(fù)債率背景下，財(cái)務(wù)杠桿對(duì)利潤(rùn)的侵蝕和無(wú)力還款的風(fēng)險(xiǎn)正在增大。

2.邊際效益遞減

邊際效益遞減是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)基本概念，將其引申到房地產(chǎn)領(lǐng)域，即指開(kāi)發(fā)企業(yè)追加投資，單位資本投入所產(chǎn)生的利潤(rùn)是不斷遞減的，這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的一個(gè)重要表征。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，住房制度改革導(dǎo)致商品房供不應(yīng)求，庫(kù)存去化很快，追加投資可以獲得很高的收益，大量資本涌入住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。由于初期行業(yè)利潤(rùn)率高、周轉(zhuǎn)快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不重視產(chǎn)品研發(fā)和客戶需求，產(chǎn)品單一、問(wèn)題百出，呈現(xiàn)典型的粗放型開(kāi)發(fā)模式。但隨著行業(yè)的逐步規(guī)范、房?jī)r(jià)收入比的提高、政府限購(gòu)等調(diào)控政策的持續(xù)作用，商品房市場(chǎng)已出現(xiàn)邊際效益快速遞減的跡象。

3.市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大

依據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，2008-2010年商品房平均銷售價(jià)格的同比漲幅分別為-1.90%、24.69%、5.97%，在中國(guó)當(dāng)前復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)波動(dòng)振幅大、頻率快，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是項(xiàng)目地塊少、產(chǎn)品單一的小型企業(yè)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。售價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率敏感性最大，售價(jià)上漲或下跌10%，成本利潤(rùn)率大致變動(dòng)7個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本上無(wú)法承受超過(guò)30%的價(jià)格波動(dòng)，因此投資激進(jìn)、擴(kuò)張粗放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑及選擇

1998-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比例從12.72%提高到17.35%，全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用占財(cái)政收入的比重從3.80%提高到12.03%，全國(guó)商品房銷售額占GDP的比重從3.03%提高到13.07%，房地產(chǎn)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其轉(zhuǎn)型的成敗直接影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的結(jié)果。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)客觀的自我評(píng)估與及時(shí)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型至關(guān)重要，若在企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況惡化之前不采取措施糾正，只能面臨萎縮甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，如第一次市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的順馳控股被兼并，第二次市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介的倒閉及中小開(kāi)發(fā)商甩賣地產(chǎn)項(xiàng)目，均是例證。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是企業(yè)為了動(dòng)態(tài)適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境變化，不斷保持良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的過(guò)程。當(dāng)前的內(nèi)外部環(huán)境表現(xiàn)為：調(diào)控政策的持續(xù)性、復(fù)雜多變的金融環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大、結(jié)構(gòu)性供求失衡、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。為了適應(yīng)變化的生存環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身特點(diǎn)，積極尋求轉(zhuǎn)型路徑。

1.提高產(chǎn)品附加值

粗放發(fā)展模式下，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)只注重縮短產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的快速周轉(zhuǎn)，并未在產(chǎn)品研發(fā)上加大投入，導(dǎo)致住宅商品房產(chǎn)品單一，缺乏附加值，造成投資效益遞減的局面。今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手，提升產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)產(chǎn)品溢價(jià)能力：一是以客戶為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)，通過(guò)對(duì)住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的改造升級(jí)，使其更符合現(xiàn)代人居住習(xí)慣，有效提升面積使用效率；二是推廣精裝修房銷售，在傳統(tǒng)毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的硬裝具有成本的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在戶型裝修設(shè)計(jì)方面的研發(fā)可以進(jìn)一步提升產(chǎn)品的溢價(jià)空間；三是加大建筑節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，綠色照明、建筑節(jié)能符合國(guó)家節(jié)能減排的政策導(dǎo)向，不僅可以爭(zhēng)取更多的稅費(fèi)優(yōu)惠，降低成本，也可以降低購(gòu)房者入住后的能耗支出，與其他普通產(chǎn)品相比則更有市場(chǎng)吸引力。

2.延伸開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、商辦物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)信托基金投資等不同環(huán)節(jié)，在產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)均承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)，分配各自的利潤(rùn)。一級(jí)開(kāi)發(fā)商即將生地開(kāi)發(fā)為熟地，主要是根據(jù)投資額按比例賺取較為固定的收益，一般利潤(rùn)率較低，風(fēng)險(xiǎn)也較小。二級(jí)開(kāi)發(fā)商即將熟地開(kāi)發(fā)為商住辦產(chǎn)品，是資金密集型的資源整合，承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)，也可能有較高的利潤(rùn)率。物業(yè)管理公司是勞動(dòng)密集型企業(yè)，為社區(qū)提供保安、保潔等服務(wù)支持。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)持有和運(yùn)營(yíng)商鋪、辦公樓，獲得穩(wěn)定的租金收入，但前期投資額一般較大，且投資回款速度慢。房地產(chǎn)信托基金通過(guò)其融資平臺(tái)募集資金，并按一定的借貸利率給開(kāi)發(fā)企業(yè)提供貸款，賺取較高的利差，同時(shí)也承擔(dān)所投資項(xiàng)目出現(xiàn)虧損無(wú)力還款的風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)、政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向上游房地產(chǎn)信托基金延伸，可以拓展融資渠道，降低財(cái)務(wù)成本；向下游物業(yè)管理延伸，可以有效控制社區(qū)服務(wù)水平，提升地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值。與此同時(shí)，積極參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也有利于土地拓展。

3.優(yōu)化投資組合

投資組合管理是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行多元化管理，以實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)、提高效率的投資目的，即一方面減少系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面對(duì)沖潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從以下三個(gè)層面來(lái)優(yōu)化投資組合：

一是城市布局合理化。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，一般一線城市先于二三線城市，如果能有效把握市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律，把握時(shí)機(jī)在一線和二三線城市之間進(jìn)行合理布局，即可平抑價(jià)格波動(dòng)對(duì)企業(yè)盈利能力的負(fù)面影響。在上文提及的84個(gè)房地產(chǎn)上市公司中，2009-2011年出現(xiàn)連續(xù)盈利的企業(yè)中有80%均是全國(guó)或多個(gè)城市布局的集團(tuán)公司。

二是產(chǎn)品類型多樣化。住宅產(chǎn)品屬于短平快的現(xiàn)金流項(xiàng)目，但對(duì)市場(chǎng)敏感性很大，而商辦產(chǎn)品前期沉淀大量資金，但運(yùn)營(yíng)得當(dāng)則可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，同時(shí)地標(biāo)性項(xiàng)目還可以有力提升企業(yè)品牌價(jià)值。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以有效結(jié)合兩者的利弊，在控制商辦項(xiàng)目投資額的前提下介入商業(yè)、辦公樓開(kāi)發(fā)，不僅有利于企業(yè)現(xiàn)金流平穩(wěn)，也有利于降低土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅負(fù)的支出。

三是投資業(yè)態(tài)多元化。復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是將房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，營(yíng)造新的文化與生活方式，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。這是企業(yè)利用自身在某些行業(yè)內(nèi)的資源稟賦，將產(chǎn)業(yè)注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的細(xì)分領(lǐng)域，這種模式不僅受到政府的支持，也避免產(chǎn)生“無(wú)人空城”地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文第4篇

（成都金堂和裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部 四川·成都）

摘要：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，其成本與費(fèi)用控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理面對(duì)的一個(gè)重要課題。在如今，房地產(chǎn)處于買方市場(chǎng)，如何降低成本費(fèi)用，提高效益優(yōu)勢(shì)是亟需探討和思考的難題，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、增強(qiáng)利潤(rùn)的可行之道。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；成本控制；效益優(yōu)勢(shì)

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)與成本控制的必要性

2015年“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)行業(yè)又一次被列入了各界的討論議題。“居民自住、提高住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是今年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃引導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有利消息，不過(guò)就當(dāng)前的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂(lè)觀。來(lái)自新京報(bào)消息，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦以及首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光等人在接受作者采訪時(shí)均對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩等問(wèn)題表示擔(dān)憂。

社科院前不久公示的房地產(chǎn)綠皮書表示，國(guó)內(nèi)的住房投資在2014年進(jìn)入到回落階段，庫(kù)存商品供給充足，成交冷熱不均，估計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)在2015年買方掌握主動(dòng)權(quán)。實(shí)際情況確實(shí)有些不容樂(lè)觀，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的多項(xiàng)數(shù)據(jù)獲悉，樓市指標(biāo)下行態(tài)勢(shì)未變。首先，銷售下滑。2015年2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.77，比2014年12月份回落0.16點(diǎn)；其次，成交金額下跌。各大城市樓市成交冷熱不均，2015年1-2月的成交價(jià)款699億元，較去年同期下降30.2%；最后，庫(kù)存量劇增。截至2015年2月末，商品房待售面積高達(dá)6400萬(wàn)平方米，環(huán)比提高3%，住宅待售面積增加1493萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，在可預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持穩(wěn)定走勢(shì)。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不可能停止，其成本開(kāi)支將繼續(xù)增加，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的降本增效提出了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)成本內(nèi)容和控制原則

隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸縮小，消費(fèi)群體也在行業(yè)的變遷中不斷成熟，愈加理性，特別是限購(gòu)等政策不穩(wěn)定、銀行利率調(diào)整等宏觀微觀因素綜合影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)掌握在買方。可以這樣說(shuō)，成本不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入了微利時(shí)代。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重自身產(chǎn)品質(zhì)量適應(yīng)消費(fèi)市場(chǎng)，另一方面要降低成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)營(yíng)效果。

從會(huì)計(jì)基本原理與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本概念可知，有效地節(jié)約成本費(fèi)用，就能夠相應(yīng)地增加企業(yè)利潤(rùn)與現(xiàn)金流入。因此，控制成本與費(fèi)用，是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展、獲利的重要課題。控制成本費(fèi)用，包括對(duì)直接成本開(kāi)支和間接成本費(fèi)用以及相關(guān)費(fèi)用的管理，前者主要有建安成本、設(shè)計(jì)成本、土地成本，后者一般指的是融資成本，由銀行貸款利息決定。相關(guān)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程的中必要的管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。在對(duì)成本費(fèi)用支出的管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)目標(biāo)是每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用成本都應(yīng)該控制在最佳狀態(tài)，那么就需要綜合考慮時(shí)間規(guī)劃、資源購(gòu)買和安排、資金預(yù)算、質(zhì)量程度、驗(yàn)收環(huán)節(jié)等，保證秉承實(shí)用、合理、實(shí)時(shí)監(jiān)控的原則，爭(zhēng)取每項(xiàng)節(jié)約都可以創(chuàng)造更多的收益。

三、優(yōu)化成本費(fèi)用控制的途徑和思路

(1)動(dòng)靜結(jié)合的靈活成本控制模式。傳統(tǒng)的成本監(jiān)控模式基本上都是靜態(tài)評(píng)估的，即在制定目標(biāo)成本時(shí)，沒(méi)有考慮到時(shí)間貨幣價(jià)值，而是把業(yè)務(wù)項(xiàng)目按照當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)作成本計(jì)劃，認(rèn)為市場(chǎng)是可控的，它的波動(dòng)處于某個(gè)置信區(qū)間內(nèi)，這種模式在穩(wěn)定市場(chǎng)是適用的，但是對(duì)于關(guān)聯(lián)項(xiàng)目、復(fù)雜業(yè)務(wù)等，其動(dòng)態(tài)因素則要在靜態(tài)控制的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，多方位考慮不同的市場(chǎng)變化而建立不同的模型，或者綜合建立閥值可控模型，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)能自動(dòng)地根據(jù)該模型實(shí)時(shí)調(diào)整成本的預(yù)算和評(píng)估，方便及時(shí)作出應(yīng)對(duì)策略，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展。所以，針對(duì)不同的因素，比如勞資、大型固定資產(chǎn)等比較穩(wěn)定，可以采用靜態(tài)控制模式；而相對(duì)的原材料采購(gòu)成本、土地購(gòu)置成本、銀行利率受時(shí)間、市場(chǎng)的影響波動(dòng)，應(yīng)該建立動(dòng)態(tài)性模型來(lái)評(píng)估和控制。

以恒大地產(chǎn)為例，企業(yè)在成本管控方面，便是有效地利用了“動(dòng)靜結(jié)合”的思路。如在動(dòng)態(tài)控制方面，恒大在開(kāi)發(fā)樓盤的過(guò)程中，結(jié)合不同因素的性質(zhì)，建立相關(guān)的成本費(fèi)用評(píng)估模型，并嚴(yán)格執(zhí)行事前預(yù)算，事中監(jiān)督，事后控制，全面監(jiān)控項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和工程的實(shí)施。從靜態(tài)方面來(lái)說(shuō)，作為全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于樓盤定位、戶型布局、小區(qū)配置、配套設(shè)施等都有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不同定位的樓盤，可以直接套用相關(guān)的預(yù)算上限定額，從而確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)固定成本控制的有效性。

(2)“欲速則不達(dá)”，切實(shí)做好成本費(fèi)用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)要注重形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)決避免泡沫化房產(chǎn)，打造性價(jià)比最佳的產(chǎn)品，發(fā)展和鞏固客戶，實(shí)現(xiàn)客戶滿意、員工滿意、企業(yè)效益最優(yōu)的目標(biāo)。那么就要切實(shí)做好成本計(jì)劃工作，制定目標(biāo)成本，然后把其分解到各個(gè)部門和環(huán)節(jié)，讓每一個(gè)員工承擔(dān)一份責(zé)任，使其在任何業(yè)務(wù)和行動(dòng)中都應(yīng)堅(jiān)持不浪費(fèi)、不將就的態(tài)度去執(zhí)行任務(wù)，培養(yǎng)員工自覺(jué)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)成本而奮斗。以萬(wàn)科地產(chǎn)為例，企業(yè)始終重視成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量的雙重效應(yīng)，在項(xiàng)目前期，組織各方面專業(yè)人士對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，收集各種立項(xiàng)資料，按立項(xiàng)審批程序做出投資估算和編制成本計(jì)劃，形成了自身獨(dú)特的成本優(yōu)勢(shì)，形成了符合自身特性的成本控制體系。

(3)完善成本費(fèi)用制度，增強(qiáng)成本部門的獨(dú)立性。構(gòu)建房產(chǎn)企業(yè)有機(jī)組織結(jié)構(gòu)，包括工程準(zhǔn)備部、技術(shù)部、來(lái)料部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、施工部、人事部等，強(qiáng)調(diào)各個(gè)部門的本職任務(wù)與成控責(zé)任。房產(chǎn)企業(yè)要客觀、真實(shí)計(jì)算生產(chǎn)成本，與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，同時(shí)不能滿足于往期成本開(kāi)支的歷史核算，重要的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，借鑒以往的有價(jià)值信息做出后期的成本預(yù)算、規(guī)劃；此外，要增強(qiáng)成本部門的獨(dú)立性，綜合各部門的預(yù)算計(jì)劃，監(jiān)督各部門的費(fèi)用開(kāi)支，并與財(cái)務(wù)部對(duì)成本狀態(tài)進(jìn)行核對(duì)與評(píng)估，借助專業(yè)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)做好資金業(yè)務(wù)一體化的考核和監(jiān)督，進(jìn)一步跟蹤和考察資金的動(dòng)向和運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的安全管理。

(4)加強(qiáng)施工單位的施工監(jiān)督，提高施工效率。對(duì)施工單位的有效管理，提高施工效率是降低企業(yè)成本的重要途徑。根據(jù)建筑施工計(jì)劃合同按期按質(zhì)施工，提高施工單位的施工效率，控制工程成本。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文第5篇

關(guān)鍵詞：融資難 現(xiàn)金流 多元化 外資

一、房地產(chǎn)現(xiàn)金流量基本概念

外資房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)投資中占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，使得大量的外資地產(chǎn)涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資由單一間接融資走向多元化直接融資。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)空間極大，加之人民幣的升值預(yù)期使得外來(lái)資本更加看好我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，因此外資大量涌入并加速流入。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資長(zhǎng)金是經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的動(dòng)力。要想使企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)那么保持資金鏈的穩(wěn)定和順暢是其必要條件。外資房地產(chǎn)企業(yè)同和其他行業(yè)一樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起到很重大角色，但是外資房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量上和普通企業(yè)是有一定的區(qū)別的，同時(shí)外資企業(yè)會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上側(cè)重現(xiàn)金流量的分析，這也是對(duì)當(dāng)前財(cái)務(wù)分析的趨勢(shì)。

現(xiàn)金流量是企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出的總數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要在三個(gè)方面一是經(jīng)營(yíng)方面產(chǎn)生的現(xiàn)流，二是投資方面產(chǎn)生的現(xiàn)金流，三是籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流

（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)除了投資和籌資活動(dòng)以外的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有銷售房屋，轉(zhuǎn)讓土地、出租房屋、購(gòu)買設(shè)備，提供勞務(wù)等現(xiàn)金流入以及支付營(yíng)業(yè)稅、所得稅、支付給職工的工資等

（二）投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流

投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的構(gòu)建以及除用現(xiàn)金等價(jià)物等的投資。房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流在收回投資得到的現(xiàn)金，以現(xiàn)金取得的利息分紅，處置固定資產(chǎn)等現(xiàn)金流入和債權(quán)和權(quán)益性現(xiàn)金投資，購(gòu)買固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等現(xiàn)金流出等

（三）籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流

籌資活動(dòng)是指能使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)規(guī)模發(fā)生變化的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流有發(fā)行債券獲得的現(xiàn)金收入，借款取得的現(xiàn)金收入等現(xiàn)金流入和以現(xiàn)金方式支付的籌資費(fèi)用，債券利息，以現(xiàn)金支付的股利等。

二、外資企業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析

（一）資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中有很大一部分是來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展離不開(kāi)銀行信貸的支持。雖然現(xiàn)在我們國(guó)家出臺(tái)一些政策抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但是從現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)仍然有持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)的需求較大，房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)仍抱有一定的信心，此時(shí)需要大量的資金來(lái)給予支持，在現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一的情況下，大量資金需求單一資金來(lái)源的情況下，必然導(dǎo)致資金鏈缺乏穩(wěn)定性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量的不合理性

為了滿足企業(yè)的交易動(dòng)機(jī)，維持企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須持有一定的現(xiàn)金以備使用，但是過(guò)多的現(xiàn)金持有量帶的機(jī)會(huì)成本是利息的損失。因此為了保證企業(yè)利潤(rùn)最大化，企業(yè)要在現(xiàn)金持有量的收益和成本之間進(jìn)行權(quán)衡，在出售房屋和保留房屋實(shí)物上進(jìn)行權(quán)衡。

（三）資金使用率。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨某段時(shí)間需要大量資金，某段時(shí)間資金空閑的情況，如何合理的分配資金使用率是企業(yè)面臨的一個(gè)重大問(wèn)題，只有這樣，企業(yè)才能提高資金利用率，加速資金流通，提高企業(yè)利潤(rùn)。

三、外資房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)

外資房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、投資、籌資方面有很大的不同。

（一）資金籌集繁重

由于房地產(chǎn)企業(yè)主要是建設(shè)房屋，大型的建筑物，所需的資金量通常是巨大的，雖然外資的流入對(duì)解決資金起到一定的作用，但是有些企業(yè)可能同時(shí)承接著多項(xiàng)大型工程建設(shè)，加大了資金的籌集難度。如果長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法籌集到資金，可能會(huì)導(dǎo)致工程的停滯，資金鏈的鍛煉，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)。然而一般性企業(yè)只需在初始建立時(shí)籌集大量資金，如果企業(yè)沒(méi)有擴(kuò)建或者購(gòu)買大型機(jī)械設(shè)備安排，那么企業(yè)只需儲(chǔ)備足夠的流動(dòng)現(xiàn)金以備日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)即可。

（二）現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一工程要經(jīng)歷從征地、建設(shè)、竣工到交付使用這些階段，房屋建成后大部分會(huì)選擇分期付款，在進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)中，還往往付出一筆維修費(fèi)，使得資金的收回時(shí)間較長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)從投入到收回，需要幾年到十幾年的時(shí)間。而一般的企業(yè)通過(guò)原材料采購(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到銷售收回貨款，大部分的企業(yè)可以在一年之內(nèi)完成，甚至有些企業(yè)資金回收周期更短。

（三）現(xiàn)金的流動(dòng)波動(dòng)大

房地產(chǎn)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)一項(xiàng)工程，需要籌集大量的資金，資金的使用分配到各個(gè)分項(xiàng)目中去，最后也將從這些項(xiàng)目中回收資金。房地產(chǎn)企業(yè)由于其周期較長(zhǎng)，資金在各個(gè)項(xiàng)目之間的流動(dòng)性較大。而一般的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較短，可能在購(gòu)買原材料的同時(shí)就有一筆銷售款項(xiàng)的收回，相比房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金的流動(dòng)性明顯較小。

（四）保持現(xiàn)金流平衡性難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)一般是同時(shí)或者是相隔這進(jìn)行著項(xiàng)目，有的項(xiàng)目可能處于建設(shè)開(kāi)發(fā)去，有些項(xiàng)目可能已將處于完工期，現(xiàn)金的流動(dòng)性較大，不易維持現(xiàn)金流的供銷平衡，對(duì)這些企業(yè)的現(xiàn)金管理難度相對(duì)較大。而一般企業(yè)相對(duì)能較好的維持產(chǎn)銷平衡，因此能較好的維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

（五）現(xiàn)金流的管理面對(duì)的關(guān)系相對(duì)復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)與其資金往來(lái)關(guān)系的不僅僅是供貨者、消費(fèi)者，投資者、銀行等，還與遷址居民、設(shè)計(jì)院、轉(zhuǎn)讓土地單位等有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致其不僅與其他企業(yè)之間較為麻煩，尤其在與消費(fèi)者之間存在的應(yīng)付應(yīng)收賬款、預(yù)收預(yù)付賬款等比一般的企業(yè)要復(fù)雜的多，使得其承受的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。而一般的企業(yè)現(xiàn)金流的管理多是與供貨商、購(gòu)買商、投資者、銀行等有關(guān)心，相比之下較為簡(jiǎn)單點(diǎn)。

（六）現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式多

房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)形式各部相同，因此現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)方式也各具特色，可能在同一企業(yè)內(nèi)部，不同項(xiàng)目之間的貨幣資金的相互轉(zhuǎn)化方式也不同。比如房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)設(shè)施工單位的就與內(nèi)部不設(shè)置施工單位的差別很大，因此產(chǎn)生現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式較多。而一般性企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)差不多就是按照購(gòu)買原材料、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、銷售商品、收回貨款，繼續(xù)購(gòu)買原材料這個(gè)過(guò)程進(jìn)行的。現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式相對(duì)于外資房地產(chǎn)企業(yè)較為簡(jiǎn)單。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的改進(jìn)辦法

（一）多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題是資金短缺，外資房地產(chǎn)企業(yè)雖然在改變了以往房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行進(jìn)行融資的方式，吸引海外資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，但是在資金融資多樣化方面仍然亟需改進(jìn)。要擴(kuò)大海外融資的在資金來(lái)源中的比例，從單一化融資向多元化方向發(fā)展。要進(jìn)一步加大海外房地產(chǎn)基金的作用，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)基金真正從理論走向?qū)嵺`。房產(chǎn)基金不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資拓寬的道路，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)。海外基金現(xiàn)在多投資于優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，很多企業(yè)吸引不到海外基金的投資。隨著房地產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展，越來(lái)越多的海外資金流向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，為了獲得房地產(chǎn)基金，則要求外資房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，這樣才能在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。

（二）現(xiàn)金持有量的確定

外資房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身需要。合理判斷何時(shí)企業(yè)需要多少現(xiàn)金的流入、現(xiàn)金流出，確定企業(yè)目標(biāo)現(xiàn)金留存量，使得企業(yè)的現(xiàn)金流能夠滿足其開(kāi)發(fā)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)不會(huì)因?yàn)檫^(guò)多的現(xiàn)金留存導(dǎo)致現(xiàn)金持有成本增加。合理確定現(xiàn)金持有量，使得能面對(duì)企業(yè)出現(xiàn)的狀況，在資金不足時(shí)能及時(shí)籌集到資金，在資金盈余時(shí)，選擇適合企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（三）提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)同時(shí)幾個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)購(gòu)置的機(jī)械物資，不是只專用于某個(gè)項(xiàng)目，一次性的物資，很多項(xiàng)目物資在項(xiàng)目中是可以通用的。項(xiàng)目所用的物資要合理的在物資短缺和物資盈余項(xiàng)目中分配。這樣既可以是閑置資金用于再投資，又可以起到減少多余物資積壓庫(kù)存。對(duì)于內(nèi)部閑置資金，要進(jìn)行再投資，可以在合法合規(guī)前提下投資于有價(jià)證券，提高資金利用率，加速資金周轉(zhuǎn)，是資金進(jìn)行良性循環(huán)狀態(tài)。

五、結(jié)束語(yǔ)

近些年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，但是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不是很成熟，房地產(chǎn)行業(yè)在面對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控和國(guó)際環(huán)境震蕩下受到波動(dòng)較大，資金鏈較為脆弱，房地產(chǎn)業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要通過(guò)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，保持合理的現(xiàn)金凈流量，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，需要企業(yè)企業(yè)加強(qiáng)自身的現(xiàn)金流量管理。

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