房地產(chǎn)項目可行性研究

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房地產(chǎn)項目可行性研究范文第1篇

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

房地產(chǎn)項目可行性研究范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性研究 問題 措施

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究發(fā)展狀況

自1983年國家計委頒發(fā)“關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的管理試行辦法”將可行性研究納入基本建設(shè)程序以來，可行性研究便成為投資項目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此，國家相應建立了投資領(lǐng)域的行政審批制度，其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。對于企業(yè)不使用政府性資金建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，而是區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。對于企業(yè)投資建設(shè)項目需要政府核準的項目，由企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定編制項目申請報告，報送項目核準機關(guān)，項目核準機關(guān)依法從維護社會公共利益角度進行核準。對于企業(yè)投資需核準的項目范圍，國家制定和頒布了《政府核準的投資項目目錄》。對于核準以外的投資項目無論規(guī)模大小，均改為備案制。對于政府投資的項目，以及使用政府性資金或申請享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)項目，繼續(xù)實行審批制，企業(yè)仍須按有關(guān)規(guī)定報批項目可行性研究報告。對于使用企業(yè)資金投資的一般性房地產(chǎn)開發(fā)項目由于歸屬于備案制的范疇，因此投資前對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目做不做可行性研究，完全由企業(yè)自己說了算，政府不再加以行政干涉。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究存在問題

（一）理論指導上存在缺陷：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標體系，現(xiàn)有的指標僅僅是經(jīng)濟評價指標，在《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》頒布前，參照的是《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的經(jīng)濟評價指標。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有著許多與一般工業(yè)建設(shè)項目不同的特點，無法直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，編制人員只能根據(jù)理解，有選擇地計算評價指標，而這些評價指標對房地產(chǎn)決策的參考和指導作用不明顯，這是相當一段時間可行性流于形式、質(zhì)量低下的一個重要原因。

（二）結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善

1、體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一

2、法制不健全導致房地產(chǎn)開發(fā)行為不規(guī)范

（三）審批制度缺乏科學性：由于土地制度的不完善和審批制度的不科學性，造成開發(fā)商違規(guī)拿地，開發(fā)商與政府及有關(guān)權(quán)力部門的腐敗人員相互勾結(jié)，各取所需，在工程的施工過程中，偷工減料，建造了許多“豆腐渣”工程，這都是因為沒有進行嚴格可行性研究審批的結(jié)果。

三、 搞好項目可行性研究的改進措施

1、建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。規(guī)劃評價指標主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等；設(shè)計方案評價指標有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通訊、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能；市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等。經(jīng)濟評價指標分兩方面，其一是財務(wù)評價有財務(wù)收支、分析項目的財務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可行性和風險預測等；其二綜合評價，從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。

2、加強項目風險分析。在經(jīng)濟評價的同時，加強項目運營中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風險。首先，利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響，根據(jù)市場景氣指數(shù)預測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài)，然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應的期望損益值。最后，根據(jù)概率法求出的項目收益均值，判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。其次，分析通貨膨脹給項目運營帶來的風險，一般來說，通貨膨脹因素對房地產(chǎn)項目不會產(chǎn)生較大的經(jīng)營風險，因為建自然會隨著通貨膨脹而升降，它們對房地產(chǎn)項目盈利性的正負影響基本上可以抵消。最后，利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。

房地產(chǎn)項目可行性研究范文第3篇

1 、 項目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標準》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。

2 ）建設(shè)規(guī)模與目標：

土地面積：42.5畝（28300平方米）

容積率：2.2

開發(fā)周期：3至4年

土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）

建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡

3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點百荷湖。

（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場。

（4）西南靠近A市城關(guān)小學。

（5）北面為A市人民銀行。

4 、項目SWOT分析

優(yōu)勢及機會

(1) 該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。

(2) A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 東側(cè)匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 A市概況

A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經(jīng)國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 A市房地產(chǎn)住宅市場分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。 對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置

匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路

碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路

荷花村 170 1460 建設(shè)路

桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路

秋浦花園 500 6.9 1508 長江路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

三、項目財務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家費、臨時過渡費：

1、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3、 管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、 房屋拆遷評估費：35000元

5、 獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二） 工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

房地產(chǎn)項目可行性研究范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；經(jīng)濟評估；可行性

中圖分類號：F235文獻標識碼： A

引言

經(jīng)濟評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開發(fā)建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)項目開發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟學、生產(chǎn)技術(shù)科學、系統(tǒng)工程學、社會環(huán)境、法律因素等方面進行具體的調(diào)查、分析、研究；對可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進行仔細的分析和綜合比較；對該房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益進行合理的預測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟效益，評估項目是否可行，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

一、經(jīng)濟評估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提

1、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風險高等特點。項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負擔，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報告，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者應該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經(jīng)濟評估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、對金融機構(gòu)而言，審查項目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準立項的依據(jù)，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)的準確度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中普遍存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中因為涉及到一系列數(shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。

1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對建設(shè)項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對于擬建項目來說缺乏針對性，項目經(jīng)濟評估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價值不高。

2、立場不公正

為了滿足領(lǐng)導或業(yè)主的需求，對推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實際。有的可行性研究單位怕?lián)L險，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評估依據(jù)不客觀、不符合實際，違背實事求是原則，立場不公正。

3、經(jīng)濟評價不客觀

經(jīng)濟、財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據(jù)。正因為如此，一些搞經(jīng)濟評估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預期收益率，然后對經(jīng)濟凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報告質(zhì)量不具備可靠性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量不準確、投資估算偏差大

造成房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量不準確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認真，個別技術(shù)人員責任心不強，技術(shù)不過關(guān)，導致得到的工程數(shù)量不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。

三、掌握市場動態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強評估管理

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復返了。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究報告中的相關(guān)經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)分析。從市場、技術(shù)、效益三方面對項目進行全面技術(shù)、經(jīng)濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

1、要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

2、要時刻關(guān)注國家對于房地產(chǎn)方面的政策動態(tài)

國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質(zhì)量問題，首先要嚴格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。因此，企業(yè)應該認真學習，深刻理解，慎重立項。

3、要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，在市場調(diào)研整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商逐漸認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務(wù)報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務(wù)狀況和經(jīng)濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務(wù)評價，才能有效的控制和降低財務(wù)開支，減少經(jīng)營風險，從而達到利益最大化。

四、如何確保經(jīng)濟評估質(zhì)量的措施

1、評估團隊的建設(shè)。根據(jù)管理學的觀點，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團隊，才能為成功打下了堅實的基礎(chǔ)。團隊中首先要有一個能夠積極響應你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)的復合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認真仔細的人選組成一支具有合作精神的團隊。

2、市場調(diào)查工作。調(diào)查前需對全體團隊人員進行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時應該注意的問題，調(diào)查時應具有針對性，對不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調(diào)查過程都必須做好記錄，記錄需實事求是，不能夸大或縮小事實，能量化的必須量化，并且計量準確、數(shù)據(jù)真實。然后通過團隊集體討論、分析，匯總出一個準確的結(jié)果。

3、產(chǎn)品定位。市場營銷學告訴我們，市場營銷是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、驗收及銷售等全過程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷售模式應該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計階段就應該有一個正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預估和確定產(chǎn)品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業(yè)對用什么樣的產(chǎn)品來滿足目標消費者或目標消費市場的需求。產(chǎn)品定位是對目標市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷售能力。

4、經(jīng)濟指標。經(jīng)濟指標是項目開發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項目概算指標，它反映了項目建設(shè)各個階段所需的投資量。一個項目按開發(fā)流程劃分為項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段、運行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費用，對項目的開發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來說，項目決策階段的費用主要有機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費。啟動階段的費用主要有土地取得費、拆遷賠償費、居民安置費、項目申報手續(xù)費、圖紙設(shè)計費。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運行及銷售階段的費用主要有銷售成本、產(chǎn)品維護成本和財務(wù)成本。從各階段的費用情況來說對開發(fā)的影響較大的階段主要在項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段，而項目開發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對前幾個階段的費用進行統(tǒng)計，結(jié)合當?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷售政策，根據(jù)銷售許可的節(jié)點，預先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節(jié)點，也就是說在這個節(jié)點上累計投資量最大，也就是項目融資的最大需求。決策者如果在這個節(jié)點上滿足不了這個需求，項目開發(fā)就有夭折的可能。

所以說，只有正確的經(jīng)濟評估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經(jīng)過近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復返，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)項目投資中，經(jīng)濟評估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報告的質(zhì)量，從而影響到在項目開發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項目開發(fā)實施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問題或解決問題，促使項目投資建設(shè)的順利完成。

參考文獻

[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā).2008(06).

房地產(chǎn)項目可行性研究范文第5篇

項目投資可行性研究報告模板【一】第一部分 投資項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 投資項目建設(shè)可行性

第三部分 投資項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分 投資項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 投資項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 投資項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分 投資項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

第八部分 投資項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分 投資項目財務(wù)評價分析

第十部分 投資項目財務(wù)效益

第十一部分 投資項目風險分析及風險防控

第十二部分 投資項目可行性研究結(jié)論與建議

項目投資可行性研究報告模板【二】房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一. 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。

二. 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

(二)可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

(三)可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

(四)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標準等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。

(一)以投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

(二)初步可行性研究

在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

(三)詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一. 可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯?、??、附?透酵劑?霾糠幀?

二. (一)封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內(nèi)容:它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內(nèi)容

1.項目概況

主要包括:項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明);

2.市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3.規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

4.開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5.項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

6.項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7.項目財務(wù)評價;

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎(chǔ)上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8.不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9.可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10.研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二.可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容:

(一)營銷開支概算

1.項目前研究及可行性研究的開支

2.項目策劃的開支

3.銷售策劃的開支

4.廣告開支

5.項目公司日常運作的開支

6.項目及企業(yè)的公關(guān)開支

(二)工程開支概算

1.用于工程勘探的開支

2.用于吹沙填土、平整土地的開支

3.用于工程設(shè)計的開支

4.用于建筑施工的開支

5.用于設(shè)施配套的開支

6.用于工程監(jiān)理的開支

(三)土地征用開支概算

1.政府一次性收取的標準地價

2.用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

(四)金融成本開支概算

1.外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出

2.貸款引起的利息支出

3.各項保險開支

4.稅收和行政性收費

5.不可預見開支

第四節(jié) 可行性研究報告的編制

一.房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)

1.誤區(qū)一:一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設(shè)成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。