房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

中圖分類號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。

1、成功經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤(rùn),并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中形成的、很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場(chǎng)上綜合優(yōu)勢(shì)的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力包括三大資源、三大能力和四種意識(shí)。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力。四種意識(shí)是指品牌意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、文化意識(shí)和信用意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識(shí),重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識(shí),樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基

本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。

2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過對(duì)全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式

3.1建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

3.2創(chuàng)新營(yíng)銷方法

3.2.1實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時(shí)已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實(shí)行貸款購(gòu)房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買住房的貸款及其擔(dān)保，購(gòu)房者提供全部房屋價(jià)款的20%~30%作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購(gòu)房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前就能采取這種措施，會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，增加安全性，但是，預(yù)售價(jià)一般要比工程完工后的最終售價(jià)低，造成一些損失。投資者取得的收益會(huì)因其風(fēng)險(xiǎn)的降低而減少。因此，在投資決策時(shí)，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

3.3建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財(cái)務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性和對(duì)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，突出財(cái)務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)的制度，從企業(yè)財(cái)管管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時(shí)反饋出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對(duì)自己的企業(yè)要有個(gè)正確的市場(chǎng)定位，有合理而又有前瞻性的市場(chǎng)定位。這就要求企業(yè)要對(duì)細(xì)分自己的市場(chǎng)，根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要輕受長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點(diǎn)。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出既符合時(shí)代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個(gè)特點(diǎn)鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對(duì)些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。

3.5加強(qiáng)資金管理

資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文第2篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場(chǎng)；企業(yè)；周期波動(dòng)；資本；土地

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)特點(diǎn)

任何行業(yè)都存在周期波動(dòng)現(xiàn)象，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài)，這三種狀態(tài)同時(shí)也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個(gè)波動(dòng)周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生供過于求時(shí)，就會(huì)使房屋空置率高，房?jī)r(jià)變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一片繁榮景象時(shí)，說明房屋供不應(yīng)求，這時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)迅速增長(zhǎng)，房屋空置率也會(huì)下降；只有在供求平衡時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過于求形成了房地產(chǎn)的一個(gè)周期，這個(gè)周期是長(zhǎng)期的并具有循環(huán)的特性。也就是說，這個(gè)周期發(fā)生在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，短期只會(huì)表現(xiàn)一種狀態(tài)。

復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個(gè)周期過程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言，可細(xì)分為復(fù)蘇與擴(kuò)張、繁榮、危機(jī)與衰退以及蕭條四個(gè)階段。這四個(gè)階段形成了擴(kuò)張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴(kuò)張階段，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)空間的需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)頻繁。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的頻繁出現(xiàn)，會(huì)創(chuàng)造許多新的就業(yè)機(jī)會(huì)和增大對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求，刺激了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在收縮階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)不景氣、衰退的局面，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的關(guān)系惡化，房?jī)r(jià)下降、房屋空置率居高不下，最終出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替，房?jī)r(jià)起始原點(diǎn)上揚(yáng)，經(jīng)歷了擴(kuò)張和收縮兩個(gè)過程，最后落回價(jià)格原點(diǎn)，構(gòu)成了一個(gè)循環(huán)周期，這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去，就形成了房地產(chǎn)的周期波動(dòng)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)措施

(1)業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)一種特長(zhǎng)主業(yè)之外，同時(shí)再經(jīng)營(yíng)一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化，既可以利用資本運(yùn)作得以實(shí)現(xiàn)，又可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營(yíng)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計(jì)應(yīng)以價(jià)值為導(dǎo)向，具體情況具體對(duì)待，業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：①不偏離主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出，多元化業(yè)務(wù)組合是以主營(yíng)業(yè)務(wù)為中心的，輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用，任何產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)都不能凌駕在主營(yíng)產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè)，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營(yíng)失敗。當(dāng)然主營(yíng)業(yè)務(wù)也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準(zhǔn)備穩(wěn)定過渡。②輔助主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)必須是為主營(yíng)業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)超出了這個(gè)范疇或者與主營(yíng)業(yè)務(wù)沒有任何依附關(guān)系，就不能稱之為業(yè)務(wù)組合，而是多產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。③易于經(jīng)營(yíng)原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上，輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營(yíng)業(yè)務(wù)，即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營(yíng)，不得過分將時(shí)間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上，減少對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的關(guān)心。

作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領(lǐng)市場(chǎng)、提高主營(yíng)業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā)，不斷開發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌，極大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)依然沒有撼動(dòng)“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面，其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，處于收縮和衰退階段，這個(gè)時(shí)候“恒基地產(chǎn)”收購(gòu)油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)內(nèi)部重組，利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢(shì)，有效地抵御了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過難關(guān)。“恒基地產(chǎn)”的成功影射了一個(gè)道理，采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。

(2)資本動(dòng)作策略。①?gòu)摹昂慊禺a(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略可以看出，并購(gòu)與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流。“恒基地產(chǎn)”在遇到市場(chǎng)出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，減少了對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的過度依賴，有效規(guī)避了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。而且多元化經(jīng)營(yíng)可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢(shì)。②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營(yíng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)的擴(kuò)張階段，可以實(shí)現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段，并購(gòu)和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，降低周期波動(dòng)帶來的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。③財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)上的應(yīng)用。財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下，利用企業(yè)間的合并，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。有的企業(yè)有大量?jī)?nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機(jī)會(huì)；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機(jī)會(huì)。在經(jīng)營(yíng)不利的情況下，就可考慮企業(yè)之間融資，揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。此外，當(dāng)并購(gòu)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)分散化的目的就會(huì)達(dá)到。

(3)土地儲(chǔ)備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場(chǎng)周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場(chǎng)和獲得未來的長(zhǎng)足發(fā)展。目前，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的條件下，如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問題。筆者總結(jié)了三個(gè)思考點(diǎn)如下：

①企業(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制，能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略計(jì)劃。就土地儲(chǔ)備而言，戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲(chǔ)備，以便滿足市場(chǎng)恢復(fù)高漲時(shí)的大量土地需求。②應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價(jià)值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達(dá)的信息平臺(tái)，能夠第一時(shí)間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì)，積極參與招標(biāo)、拍賣工作，爭(zhēng)取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。③區(qū)位選擇也是非常重要的土地儲(chǔ)備策略。選地的時(shí)候要特別注重重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)區(qū)域存在重要的商機(jī)，但并不是每個(gè)企業(yè)都有機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)到重點(diǎn)區(qū)域的土地。因此，在實(shí)際操作當(dāng)中，還應(yīng)注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質(zhì)的土地，如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總的趨勢(shì)會(huì)逐步向上，表現(xiàn)為有“起”有“伏”的周期性波動(dòng)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性波動(dòng)規(guī)律，并及時(shí)地作出相應(yīng)的判斷和果斷地調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能使企業(yè)跟上發(fā)展的腳步。

參考文獻(xiàn)

［1］劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理［M］.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005.

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文第3篇

文章編號(hào)：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中，由于其自身發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展項(xiàng)目上的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中必然會(huì)動(dòng)用大規(guī)模的資金以保證自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過資金的投資回收來更加有效地?cái)U(kuò)大企業(yè)規(guī)模和提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越多，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展會(huì)造成越來越重要的影響，采取科學(xué)合理的防治措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的抵抗性，也已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須重點(diǎn)考慮的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中出現(xiàn)的最終財(cái)務(wù)活動(dòng)成果與預(yù)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展成果出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中必然面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)之一，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種類型，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還具有不確定性、分散轉(zhuǎn)移性、預(yù)測(cè)決策性以及必然存在性等相關(guān)性能，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的威脅，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中必須重點(diǎn)注意防治的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)進(jìn)行具體的分析，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因可以分為內(nèi)部原因和外部原因兩種類型。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要包括以下內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動(dòng)量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，沒有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文第4篇

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號(hào)]F234.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求也越來越高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本越來越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益逐漸變小。房地產(chǎn)開發(fā)商想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本降低，因此，可以具體應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行控制。作業(yè)成本法是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，能夠合理、準(zhǔn)確的引導(dǎo)企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實(shí)施低成本策略，贏得高利潤(rùn)收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的方法。

1 作業(yè)成本法概述

1.1 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計(jì)算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國(guó)會(huì)計(jì)大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會(huì)計(jì)等概念而產(chǎn)生的。這種成本計(jì)算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)社會(huì)的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會(huì)各界人士的關(guān)注，它是把整個(gè)資源按照資源動(dòng)因分配到生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動(dòng)因分配到每個(gè)產(chǎn)品上的。

1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢(shì)

作業(yè)成本法能夠使社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應(yīng)用于強(qiáng)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的管理，并實(shí)時(shí)注意企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)所產(chǎn)生的成本以及加強(qiáng)成本管理方面。因?yàn)樽鳂I(yè)成本法在歐美地區(qū)的應(yīng)用得到了一致好評(píng)，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益，所以我國(guó)也可以把作業(yè)成本法應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟(jì)效益，就可以應(yīng)用作業(yè)成本法來核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，促使企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。

2 作業(yè)成本法估算的一般步驟

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中實(shí)施作業(yè)成本法分為以下四個(gè)步驟。

2.1 鑒定作業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施作業(yè)成本法時(shí)，必須明確實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施范圍。實(shí)施目標(biāo)是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實(shí)施范圍是實(shí)施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門或整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。無論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實(shí)施對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實(shí)施作業(yè)成本法的團(tuán)隊(duì)小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人或其他相關(guān)負(fù)責(zé)人。

2.2 建立作業(yè)成本庫(kù)，并將資源追溯到對(duì)應(yīng)的作業(yè)中

在建立作業(yè)成本庫(kù)之前，實(shí)施作業(yè)成本法的工作小組要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程，理順房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動(dòng)狀況及過程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門都能對(duì)本部門所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)，這有利于實(shí)施企業(yè)作業(yè)設(shè)計(jì)和把控好分配的工作責(zé)任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中各種成本的運(yùn)用情況，進(jìn)行了一個(gè)統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細(xì)記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中，每一個(gè)作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。

2.3 確定每一種作業(yè)的成本動(dòng)因

房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動(dòng)因是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作過程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)上。作業(yè)動(dòng)因反映了成本對(duì)象對(duì)作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動(dòng)因之前要對(duì)工作性質(zhì)進(jìn)行具體明確，首先要注意選擇對(duì)象在變量關(guān)系上應(yīng)屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對(duì)象時(shí)要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對(duì)象進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡(jiǎn)化，降低資源的損耗。同時(shí)，在成本變量上，要和成本庫(kù)之間在費(fèi)用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動(dòng)因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。

2.4 分配成本庫(kù)費(fèi)用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中

資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項(xiàng)作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運(yùn)作作業(yè)無關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動(dòng)因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的作業(yè)消耗量。

3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應(yīng)用

3.1 準(zhǔn)確估算開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項(xiàng)直接與間接產(chǎn)生的費(fèi)用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)所預(yù)算的成本記在企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本中。這樣的做法是有弊端的，會(huì)使企業(yè)在間接企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用作業(yè)成本法來計(jì)算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這樣便不會(huì)忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)自己的實(shí)際情況，劃分企業(yè)運(yùn)營(yíng)作業(yè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，按照特點(diǎn)的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個(gè)作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費(fèi)等。并找出每一項(xiàng)間接花銷的動(dòng)因，分析間接花銷的成本動(dòng)因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫(kù)，算出每一項(xiàng)作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總成本。

3.2 流程再造估算

房地產(chǎn)運(yùn)作流程的彈性較大，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運(yùn)作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，更適合應(yīng)用作業(yè)成本法，使其運(yùn)作流程動(dòng)態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進(jìn)行革新，將原來在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進(jìn)行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對(duì)資源進(jìn)行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實(shí)需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來很大的效益，使流程運(yùn)行速度顯著提升，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)中每一階段的各項(xiàng)作業(yè)，也是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的作業(yè)進(jìn)行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實(shí)際的運(yùn)作情況是否一致，找出作業(yè)動(dòng)因的受影響因素，反映出企業(yè)運(yùn)作時(shí)所消耗的成本，并能詳細(xì)追蹤動(dòng)因，總結(jié)與計(jì)算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運(yùn)作時(shí)的無效作業(yè)和無效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費(fèi)，以此提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

4 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

4.1 新家園開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

新家園開發(fā)項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進(jìn)行的投資項(xiàng)目?？偯娣e大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個(gè)樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復(fù)式型樓房，是針對(duì)收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對(duì)的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟(jì)適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發(fā)項(xiàng)目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。

4.2 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項(xiàng)目成本估算中實(shí)施的意義

新家園開發(fā)項(xiàng)目之所以銷售的這么好，就是因?yàn)樾录覉@開發(fā)項(xiàng)目在開始時(shí)便具有控制企業(yè)成本的思想，也運(yùn)用了作業(yè)成本法，對(duì)新家園開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作過程實(shí)施成本控制。通過對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的分析，可以提高對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中注重成本控制的認(rèn)識(shí)，在實(shí)際開發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進(jìn)行成本核算時(shí)可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開系列工作，從而對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主的建設(shè)目標(biāo)。

5 結(jié) 語(yǔ)

應(yīng)用作業(yè)成本法來管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過程，對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的籌劃、前階段的運(yùn)作、開發(fā)過程至項(xiàng)目運(yùn)作完畢。在應(yīng)用作業(yè)成本法時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)工作中要采取策略，要注重將價(jià)值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項(xiàng)目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中占有利地位，提升經(jīng)濟(jì)效益。

主要參考文獻(xiàn)

[1]鐘順紅.作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用研究[J].價(jià)值工程，2016（24）.

[2]袁華.淺析作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（9）.

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文第5篇

關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理對(duì)策

近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛躍性的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了一系列的問題，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特殊性的影響，其投資大、資金運(yùn)作周期長(zhǎng)，一旦發(fā)生資金斷裂或短缺等問題，將會(huì)帶給房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)企業(yè)從事各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，受企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境或各類無法預(yù)測(cè)的因素影響，企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)其實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果產(chǎn)生了不同程度的偏離，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了損失的風(fēng)險(xiǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要以下幾種類型：

（一）無法按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資的數(shù)額也較大，但房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較少，大多數(shù)資金需要通過籌集，比如進(jìn)行銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣或開發(fā)成本突增，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，出現(xiàn)債務(wù)到期卻無法償還的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙胶罄m(xù)開發(fā)的資金鏈。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高收益，不顧財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行過度的融資借款。這也無形中提高了房地產(chǎn)企業(yè)無法近期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，就必須保證有龐大的后續(xù)資金投入。而且房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)存在向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量貸款的問題，容易降低對(duì)債權(quán)人的償債保證，這就很容易影響到房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道進(jìn)行融資。如果銀行的信貸政策發(fā)生變化，比如對(duì)資本市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度就會(huì)不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的順利融資會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中所涉及到的稅收種類較多，所占開發(fā)成本比重較高。如果稅收政策發(fā)生變化，會(huì)對(duì)投資造成一定的影響。尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，其中包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅等。一些合作項(xiàng)目的合作方式、合作條款也容易導(dǎo)致營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅估計(jì)不足，最終造成納稅風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）更新觀念、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任，也應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的責(zé)任，需要全體員工積極的配合與參與。可通過舉辦各種活動(dòng)，來提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在各部門及全員的共同努力與配合下打下良好的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，避免由于工作失誤而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（二）融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)留存資金進(jìn)行科學(xué)利用，盡量拓寬融資渠道，不能僅僅依賴銀行貸款，應(yīng)采用多元化融資策略。比如可以進(jìn)行信托計(jì)劃融資、產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)證券化融資等融資方式。通過各種多渠道的融資方式，以及對(duì)資產(chǎn)權(quán)益比率進(jìn)行合理調(diào)整，不僅可以有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的調(diào)整作用，也可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減輕籌資壓力，從而降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是突然形成和出現(xiàn)的，而是有一個(gè)較長(zhǎng)的潛伏期，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，市場(chǎng)情況、金融環(huán)境等因素，結(jié)合各類財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程進(jìn)行具體的分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)控，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)征兆應(yīng)該及時(shí)采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，盡量控制與防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（四）控制好投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額非常大，且項(xiàng)目周期長(zhǎng)，其投資收益又很低容易受到企業(yè)內(nèi)外部因素的影響，從而使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)成倍增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，應(yīng)該進(jìn)行周全的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)及分析，同時(shí)還應(yīng)該科學(xué)預(yù)測(cè)投資效益，對(duì)投資方案的可行性進(jìn)行深入研討。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可采用分散投資、組合投資、以及風(fēng)險(xiǎn)回避等方法來控制和防范各類投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的管理過程，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，需要各業(yè)務(wù)部門積極參與其中，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的稅收政策及信息進(jìn)行收集，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行認(rèn)真分析，同時(shí)對(duì)融資環(huán)境的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別，從而為各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)提供防范依據(jù)。

三、 結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)要想在發(fā)展進(jìn)程中，不斷提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須對(duì)各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行密切關(guān)注。同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身?xiàng)l件將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平不斷提升，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳耿城.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J].財(cái)經(jīng)論壇，2010