房地產(chǎn)行業(yè)如何融資

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房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；政策；資金

目前，在我國的國民經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經(jīng)濟(jì)在改革浪潮大趨勢(shì)下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價(jià)過高導(dǎo)致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金投入大、資金回收緩慢、回報(bào)豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長，資金風(fēng)險(xiǎn)高也隨之而來。高利潤相伴的是高風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過程中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報(bào)率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對(duì)投資可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時(shí)把握其風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時(shí)地掌控風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對(duì)房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國內(nèi)市場環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢(shì)頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項(xiàng)目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤回報(bào)得這個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將項(xiàng)目更多分配到那些能夠及時(shí)獲得高回報(bào)的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價(jià)瘋狂上漲的形勢(shì)，工薪階層家庭難以購買，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時(shí)賣出，這種情況就可能會(huì)造成投資資金難以及時(shí)回籠，最終導(dǎo)致不能及時(shí)償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個(gè)政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測(cè)的，企業(yè)也同樣無法預(yù)見。對(duì)于政府的不可預(yù)見的政策變動(dòng)，企業(yè)只能參考市場的動(dòng)向及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計(jì)結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風(fēng)險(xiǎn)②。近年來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國家平均間隔幾年便會(huì)采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到明顯的抑制。一般情況下，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司會(huì)十分關(guān)注國家政策的動(dòng)向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實(shí)隱藏了更多的危機(jī)，對(duì)企業(yè)的長期發(fā)展不利③。

（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時(shí)歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財(cái)務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來國內(nèi)的房價(jià)攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價(jià)的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會(huì)的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。

（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項(xiàng)目后一般都會(huì)繼續(xù)購進(jìn)地皮，以保證新項(xiàng)目的連續(xù)性。但在工程項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)，市場行情可能會(huì)存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時(shí)回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢(shì)必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財(cái)務(wù)問題。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因?yàn)槟壳拔覈康禺a(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時(shí)償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產(chǎn)市場過快地發(fā)展，各地政府遵照國家意見陸續(xù)頒布了基于限價(jià)、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)，最終造成壞賬損失⑥。

二、房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)證，采取科學(xué)化決策

房地產(chǎn)投資包含多方面的知識(shí)，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的驗(yàn)證，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，深入分析投資項(xiàng)目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行多方驗(yàn)證分析是投資項(xiàng)目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的主要依據(jù)。一個(gè)項(xiàng)目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好科學(xué)化分析驗(yàn)證工作，及時(shí)制定出風(fēng)險(xiǎn)防范方案，以切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。

（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實(shí)力，其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于其強(qiáng)大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)競爭力的原因之一。強(qiáng)大的融資能力能夠改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。

（三）建立全面財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第2篇

經(jīng)歷了從20世紀(jì)90年代開始的國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢(shì)跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)與活力,成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對(duì)其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力,以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境,保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

1993年以來,國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著,面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏,國家也適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控,綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺(tái),擊碎了房地產(chǎn)泡沫,使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時(shí),也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

(一) 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.開發(fā)商土地購置謹(jǐn)慎,土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中,土地政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)。2008年到2010年,國家為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī),穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)制定并投入實(shí)施了四萬億計(jì)劃,使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢(shì);而2010年以后,政府出臺(tái)了嚴(yán)格的土地調(diào)控政策,使得政府在對(duì)土地出讓的過程中,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求,包括限制戶型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標(biāo)為主等,這些措施對(duì)開發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,防止地方政府為謀求經(jīng)濟(jì)增長急功近利,加強(qiáng)了對(duì)用地規(guī)模的整體調(diào)控,力圖實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標(biāo)。國家對(duì)土地資源的調(diào)控政策,使政府對(duì)土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地的購置更加謹(jǐn)慎,2014年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。

2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市,對(duì)小城及以下關(guān)注不夠。2014年,國家發(fā)改委提出對(duì)大中小城市實(shí)行區(qū)別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴(yán)格限制特大城市人口數(shù)量。對(duì)戶籍政策的調(diào)整,為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件,同時(shí)促進(jìn)了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴(kuò)大,平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當(dāng)中,并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴(kuò)大正在進(jìn)行當(dāng)中,市場的全面建立還需要一段過程。

3. 保障性住房建設(shè)力度加大,地產(chǎn)商勞動(dòng)需求增大。2014年,我國銀監(jiān)會(huì)批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強(qiáng)化了社會(huì)保障體系,力圖實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在2012年11月12日舉行的十記者招待會(huì)上,十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ,“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套,2011年已經(jīng)開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計(jì)劃開工數(shù)量不會(huì)低于500萬套[2]。 這一政策的實(shí)施,對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有積極的作用,刺激了房地產(chǎn)市場的需求,也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望,促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策,也使得行業(yè)內(nèi)對(duì)勞動(dòng)力的需求擴(kuò)大。

4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號(hào)文件”來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調(diào)控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費(fèi)者的壓力,有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來,對(duì)于消費(fèi)者買房,乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴(yán)格把控狀態(tài),使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對(duì)貸款政策的嚴(yán)格把控,使得地產(chǎn)商面臨資金危機(jī),甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。

(二)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓,房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標(biāo)的資格,這無疑使得原本資金儲(chǔ)備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面,國家對(duì)土地出讓的限制,使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象,但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅,其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。

2.目標(biāo)市場范圍小,建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對(duì)中低收入者提供了購房保障,但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外,在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅,產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平,受限嚴(yán)重,無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響,因此,市場規(guī)模亟待擴(kuò)大,市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。

3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲(chǔ)備不足,過于依賴銀行貸款。目前來看,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè),過多的依賴外力,是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因?yàn)樾袠I(yè)自有資金儲(chǔ)備不足,開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力,而主要的方式是銀行貸款,除了這種方式,對(duì)于其他融資手段的應(yīng)用還比較少,過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一,也成為宏觀調(diào)控政策下,阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。 4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活,缺乏新的利潤增長點(diǎn)。調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)成交量影響深遠(yuǎn),缺少有效的應(yīng)對(duì)限制政策的戰(zhàn)略對(duì)策。在眾多的限制政策下,房地產(chǎn)市場依舊走老路,未能及時(shí)靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,對(duì)政策變化反應(yīng)不靈敏,沒有制定有效的應(yīng)對(duì)限制的策略,缺乏靈活變通的能力。另外,行

業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn),過度依靠抬高房價(jià)實(shí)現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點(diǎn)還是建設(shè)大戶型,實(shí)施高房價(jià)。但是,就宏觀調(diào)控政策而言,國家對(duì)房價(jià)和戶型的限制近些年來將不會(huì)放松,因此,此類方法對(duì)于謀求利潤的作用將會(huì)逐步消失。 2013年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億,同比增長19.8%,比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅開發(fā)投資額為5.9萬億,同比增長19.4%;辦公樓開發(fā)投資額為4652億元,同比增長值高達(dá)38.2%;2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示, 2010年以來國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退,行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺(tái)式良好,但針對(duì)上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅,整個(gè)行業(yè)需要有針對(duì)性的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

二、當(dāng)前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略

針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題,整個(gè)行業(yè)應(yīng)該提高其對(duì)國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力,逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整,靈活市場策略,調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式,尋求新的利潤增長點(diǎn)和市場機(jī)遇,以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

(一)調(diào)整經(jīng)營觀念

發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè),經(jīng)營理念著眼于對(duì)土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售,不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下,商品化的程度也大大加深,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內(nèi),導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此,注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價(jià)值最大化,將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢(shì)。在滿足消費(fèi)者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下,也要為消費(fèi)者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時(shí),也要具備隨著消費(fèi)者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。

(二)調(diào)整土地開發(fā)模式

發(fā)展初期的地產(chǎn)商,把對(duì)土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點(diǎn)。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營,建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對(duì)土地的重復(fù)利用,對(duì)空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同,指得是對(duì)舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式,在其他國家已經(jīng)初具雛形,并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變,不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力,也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。這一策略可以緩解國家的土地壓力,也從另一個(gè)側(cè)面,為國家放寬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ),為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下,成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。

(三)調(diào)整目標(biāo)市場

隨著戶籍政策的變化,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小,中、小城市戶籍政策的放開,無疑會(huì)打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時(shí)度勢(shì),將市場眼光擴(kuò)大,更加重視中小城市的市場。另外,國家住房保障制度的實(shí)行,使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買自己的房屋,擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。

(四)調(diào)整產(chǎn)品多樣性

目標(biāo)市場范圍的擴(kuò)大,相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性,需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標(biāo)市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來,依據(jù)國家政策、根據(jù)目標(biāo)市場定位,有針對(duì)性的開發(fā)商品,力圖準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場需求,抓住機(jī)遇,更好發(fā)展。針對(duì)住宅用地,合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化;對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹(jǐn)慎,對(duì)于繁華商圈,避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn),造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華,應(yīng)針對(duì)具體需求,在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當(dāng)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址,要在盡量少的破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè),盡量與政府合作,實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化;就目前形勢(shì)看,我國房交量處于萎縮狀態(tài),因此,繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài),因此對(duì)舊樓的改造將會(huì)一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是,對(duì)舊樓的選擇也要格外慎重,被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅(jiān)固的,對(duì)于年久危樓不建議采取改造措施,在改造過程中,可以對(duì)樓體外觀進(jìn)行重新裝潢,對(duì)內(nèi)部格局進(jìn)行改造,使之符合當(dāng)代消費(fèi)者的需求,成為更有價(jià)值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費(fèi)者的需求,緩解交易萎縮的態(tài)勢(shì)。

(五)調(diào)整開發(fā)融資模式

就當(dāng)前我國的形式來看,各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款,國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式,也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式,諸如外資銀行、信托機(jī)構(gòu)、基金公司等渠道,獲得產(chǎn)品開發(fā)資金,解決當(dāng)前資金短缺,墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對(duì)短期資金需求的合理預(yù)測(cè),合理安排、選擇合作機(jī)構(gòu),安排企業(yè)開發(fā)資金來源,不斷拓寬企業(yè)融資渠道,從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)。

(六)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系

M/:請(qǐng)記住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn),市場信息不對(duì)稱,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響,他們建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中,通過政策措施乃至法律手段,要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息,實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡,實(shí)現(xiàn)行業(yè)一級(jí)市場的有序發(fā)展[4]。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時(shí)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系,全面的產(chǎn)品信息,包括附加產(chǎn)品信息,使得消費(fèi)者能夠全面了解產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)交易公平。另外,房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費(fèi)的角度思考問題,進(jìn)而可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)消費(fèi)者需求,更好的銷售商品,同時(shí)打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式,拉近供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的關(guān)系,獲取更多消費(fèi)者的信任,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

(七)制定新的應(yīng)對(duì)稅制改革的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢(shì)所趨,而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高,因此,企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對(duì)稅制改革帶來的威脅。首先,企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費(fèi);其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式,形成供建一體化,節(jié)約成本;另外,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價(jià)值來提高行業(yè)公信度,結(jié)合國家有力的價(jià)格調(diào)控,使產(chǎn)品價(jià)格到達(dá)消費(fèi)者可接受范圍,保障產(chǎn)品成交量,使得行業(yè)在稅制改革的壓力下,也能穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第3篇

2010年，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的系列調(diào)控目的在于防范泡沫，更在于對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量資金流入地產(chǎn)導(dǎo)致空心化的擔(dān)憂。

2011年，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力不斷上升，開發(fā)商資金回籠較難?！》科蟮膫鶅斶€高峰也將在2012年到來。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個(gè)維度的債務(wù)將一一引爆。

在此情況下，2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型契機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，資金是關(guān)乎行業(yè)發(fā)展和企業(yè)生存的重要因素，如何處理好房地產(chǎn)金融資本問題？如何化挑戰(zhàn)為機(jī)遇？

房地產(chǎn)信貸受限

銀行信貸一直是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資主渠道，我國改革開放30多年來，特別是住房制度改革以來，銀行已發(fā)放了大量的住房按揭貸款，由于住房貸款的期限普遍很長，最長可達(dá)到30年，而金融機(jī)構(gòu)吸收存款又具有短期性，對(duì)于商業(yè)銀行來說，規(guī)模超過數(shù)萬億元的住房信貸，無疑是金融資源的巨大占?jí)骸?/p>

由于房地產(chǎn)所具備的金融屬性，銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)著力限制杠桿率。相比之下，我國銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在次貸危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計(jì)占比更是高達(dá)12.22%。

因此，為了抑制購房的投機(jī)需求，在　2011年下半年，首套房貸利率提高到1.1倍，與此相配套的限購、限貸政策抑制住了富裕群體的買房需求，上調(diào)房貸等同于向貸款購房者單獨(dú)加息，房貸一族還貸壓力越來越大，相當(dāng)程度上抑制了中低收入階層的購房需求。房地產(chǎn)行業(yè)依靠自有資金，而按揭利率上升堵住了自有資金的來源。調(diào)控不放松的情況下，開發(fā)商只有兩條路可走，一是變賣資產(chǎn)，二是高價(jià)融資。

拓展直接融資渠道促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

除了銀行信貸，房地產(chǎn)的融資方式還有信托方式、私募股權(quán)方式、政府發(fā)債方式等幾個(gè)直接融資渠道。

中國的房地產(chǎn)金融的一個(gè)鮮明的特點(diǎn)，行業(yè)高峰時(shí)選擇上市融資，行業(yè)低谷時(shí)則轉(zhuǎn)向民間資本，融資渠道的選擇既是中國房地產(chǎn)市場起伏的風(fēng)向標(biāo)，又是促動(dòng)整個(gè)行業(yè)變局的重要推手。

由于房地產(chǎn)資金鏈已經(jīng)發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)，監(jiān)管層要求金融機(jī)構(gòu)不得再向增量房地產(chǎn)項(xiàng)目輸血，這就在金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)之間豎起一道防火墻，迫使房企遠(yuǎn)離金融機(jī)構(gòu)。如果新型金融業(yè)態(tài)投資房地產(chǎn)漸成趨勢(shì)的話，對(duì)整體房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是有積極意義的。

首先，可以把民間資本從房地產(chǎn)的需求端轉(zhuǎn)向供給端，大大有利于緩解供求矛盾。過去是激化供求矛盾，現(xiàn)在是緩解供求矛盾；原來在需求端增加投資，現(xiàn)在在供給端增加投資。其次，增加房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道客觀分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。過去整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈資金來源，對(duì)銀行貸款依賴度超過70%，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的投資和信貸的緊松緊密相聯(lián)，也使房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融銀行的風(fēng)險(xiǎn)緊密相聯(lián)。如果增加直接融資渠道，讓開發(fā)企業(yè)直接承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣大大降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。再次，發(fā)展直接融資方式投資房地產(chǎn)能夠聚沙成塔，引導(dǎo)民間資本進(jìn)行長期化投資，來緩解通脹壓力。最后，有利于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

信托助力房地產(chǎn)融資

在銀根收緊的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)將融資目光轉(zhuǎn)向了信托公司。

我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）相繼出臺(tái)以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上日趨重要，已經(jīng)從替補(bǔ)角色演變成為房地產(chǎn)公司籌資的重要渠道。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財(cái)產(chǎn)品，2/3是房地產(chǎn)。這筆錢會(huì)在2012年-2013年陸續(xù)到期；第三筆錢是房地產(chǎn)基金，目前中國房地產(chǎn)基金在過去一年整個(gè)行業(yè)大概1000億，大多數(shù)是項(xiàng)目型的房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

房地產(chǎn)信托尤其對(duì)于中小房企來說更加具有吸引力。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄，“銀根”緊縮必定先影響中小企業(yè)融資。而利用直接融資渠道對(duì)于中小企業(yè)來說更是困難重重，因此，中小企業(yè)尋求信托融資比大的房地產(chǎn)企業(yè)更迫切一些。

值得關(guān)注的是，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單，主要是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動(dòng)都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動(dòng)，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán)。在未來的一段時(shí)間內(nèi)信托公司將成為許多房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資服務(wù)提供商。

借道房地產(chǎn)私募

房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)并發(fā)展的最大意義在于，它能夠?yàn)樯鐣?huì)大眾尋找投資渠道；對(duì)房地產(chǎn)市場投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時(shí)，令房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤大眾化。

在調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)。

從中國房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)投資地域分布來看，從2006年到2009年上半年，私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)的案例主要分布在17個(gè)省市地區(qū)。主要聚焦在上海北京，長三角，珠三角，環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，上海，北京投資金額分別達(dá)22.76億美元、21.24億美元。同時(shí)，私募股權(quán)有向二三線城市擴(kuò)展的趨勢(shì)。

2010年可說是國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年，而2011年則是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的一年。2010年全國共有房地產(chǎn)基金公司100余家，而2011年，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，截至目前，國內(nèi)房地產(chǎn)基金有近500家。

由于人民幣房地產(chǎn)私募基金大多以投項(xiàng)目為主，并且只介入項(xiàng)目運(yùn)作周期的部分環(huán)節(jié)，比如，僅在拿地環(huán)節(jié)、僅在開發(fā)環(huán)節(jié)，或者僅在銷售環(huán)節(jié)，所以基金存續(xù)期相對(duì)較短。一般1～3年左右。同時(shí)，這也與所募資金屬性相關(guān)，符合投資者快進(jìn)快出的要求。相對(duì)而言，外資基金周期較長。

房企并購提速

隨著樓市調(diào)控的深化，預(yù)期非主營房地產(chǎn)企業(yè)可能拋售房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)、股權(quán)市值。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)成規(guī)模股權(quán)變動(dòng)（即交易額超過千萬或股權(quán)變動(dòng)超過10%）達(dá)124宗，交易總金額471.76億元，均創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)變動(dòng)合計(jì)涉及金額1500億元。2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易）?！H2011年12月房地產(chǎn)企業(yè)成規(guī)模股權(quán)交易達(dá)22宗，相比之前股權(quán)交易集中在一線城市房地產(chǎn)市場，股權(quán)市場變動(dòng)逐漸蔓延至二三線城市的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 融資 渠道

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項(xiàng)目開發(fā)的需要耗費(fèi)的時(shí)間較長,加之資金占有和使用量巨大,除非其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚,否則很難不依靠融資來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。并且在市場經(jīng)濟(jì)條件下,單純依靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的辦法也是違背市場競爭規(guī)律的,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都沒有好處,可見房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資活動(dòng)是十分必要的。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來看,大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)都需要對(duì)外大量融資,因此,對(duì)于融資渠道的把握對(duì)于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其融資活動(dòng)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。目前,房地產(chǎn)企業(yè)主要還可以通過以下幾類融資渠道來進(jìn)行融資活動(dòng)。

1.房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式,它是通過聚集多個(gè)投資者的資金,來收購和持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資的一種投資方式?，F(xiàn)階段我國的信托產(chǎn)品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,另一種是債權(quán)融資。信托投資公司直接投資方式主要適用于一些自有資金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司通常以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到要求,而信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。對(duì)于資金相對(duì)緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說,信托投資公司通常以一次性購買其部分資產(chǎn)的方式向其提供后續(xù)開發(fā)資金,并且在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售款回籠以后實(shí)施再購回。房地產(chǎn)信托投資主要針對(duì)一些自有資金已達(dá)到較高水平的企業(yè),這類企業(yè)往往是因政策、市場等原因?qū)е缕涿媾R短期資金困難,在這種情況下,信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆定向征信貸款,使其能夠快速彌補(bǔ)資金缺口,繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

從信托資金的使用情況來看,其已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)一項(xiàng)新型的融資渠道,特別是在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下,房地產(chǎn)投資信托對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展尤為重要,但是目前國家對(duì)于信托產(chǎn)品的限制還比較多,這在一定程度上影響了房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度和質(zhì)量,并且也在一定程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)去尋求其他的融資渠道。

2.企業(yè)上市融資

通過上市來融資是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)較為有效的融資渠道。企業(yè)上市之后不僅可以有效化解金融風(fēng)險(xiǎn),還可以在很大程度上降低項(xiàng)目的融資成本。但是,國家處于對(duì)金融體系安全性的考慮,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的審批十分嚴(yán)格。而從房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況來看,短期內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還不具備上市資格,因此利用上市進(jìn)行融資的方式還難以在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛應(yīng)用。

3.房地產(chǎn)基金融資

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨巨大的資金壓力,在這種情況下,很多海外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入了中國市場,為房地產(chǎn)企業(yè)提供了又一新型的融資渠道,目前,摩根士丹利、盛陽地產(chǎn)基金等國際地產(chǎn)基金都已進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。海外房地產(chǎn)基金的進(jìn)駐對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)是具有一定好處的。基金投資主要有兩種基本形式:一類是股權(quán)投資形式,即基金直接注入房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,待項(xiàng)目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利潤。另一類是債權(quán)基金,即基金將資金借給房地產(chǎn)企業(yè)用于開發(fā),帶項(xiàng)目建成之后,如期向借方收回債權(quán)。從目前情況來看,無論采取哪一種方式進(jìn)行融資都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的好處。一方面,房地產(chǎn)基金可以有效緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。另一方面,多種融資渠道能夠有效分散金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。但是不可否認(rèn)的是,目前海外房產(chǎn)基金在我國發(fā)展還存在一定的障礙,要使得充分發(fā)揮作用還有待時(shí)日。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

近年來,雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化,企業(yè)整體融資能力有所增強(qiáng),但是在實(shí)踐中還存在一定的問題有待改進(jìn)和完善。相關(guān)資料顯示,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一,過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在,加之一些地方市場監(jiān)管不利,很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張,長此以往,將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要存在以下幾個(gè)方面的問題:第一,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)缺乏預(yù)期。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)大多對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的預(yù)期,很多企業(yè)依靠短期貸款來進(jìn)行長期投資使企業(yè)資金鏈條薄弱,極易出現(xiàn)資金短缺問題。第二,我國房地產(chǎn)資金從來源上來說過于依賴商業(yè)銀行,從融資方式上來看也較為單一,這嚴(yán)重加大了銀行方面需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第三,從銀行方面來看,很多銀行看好房地產(chǎn)市場,而盲目房貸給房地產(chǎn)企業(yè),很多中小銀行一再降低貸款標(biāo)準(zhǔn),這嚴(yán)重加大了銀行的貸款回收風(fēng)險(xiǎn)。

三、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)

近年來,隨著我國金融法規(guī)體系度不斷完善和住房市場不斷規(guī)范,房地產(chǎn)企業(yè)所處的金融制度環(huán)境已經(jīng)大為改觀。但是國家鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,對(duì)于房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策還較為嚴(yán)格,對(duì)許多金融產(chǎn)品的引入都采取較為保守的態(tài)度,這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策還沒有完善起來。如,對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、債券融資的法律法規(guī)就很不完善,融資過程中的很多細(xì)節(jié)問題都沒有在法律法規(guī)中予以規(guī)定,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的拓寬和創(chuàng)新,因此,未來我國有必要不斷完善房地產(chǎn)融資法律制度體系,以法律的形式規(guī)范好房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng),在為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的項(xiàng)目開發(fā)資金的同時(shí)最大限度的降低金融風(fēng)險(xiǎn),確保整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資

上文我們已經(jīng)提過,融資渠道相對(duì)單一是影響我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。由于地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上的特殊性,巨大的資金需求使其與金融體系保持著很強(qiáng)的依賴性,在這種情況下,由自有資金和銀行貸款構(gòu)成的融資組合式我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)。但是國家處于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的考慮,銀行貸款門檻相對(duì)較高,房地產(chǎn)企業(yè)很難順利從銀行獲得足量的資金用于項(xiàng)目開發(fā)。在這種大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷拓寬融資渠道,根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn),采用更為靈活多樣的融資方式,選擇多種融資方法。如,企業(yè)可以根據(jù)自身資金狀況和項(xiàng)目資金需求情況自主選擇多種融資方式。具體的可以采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合、自有資金和機(jī)構(gòu)投資相結(jié)合、自有資金與基金相結(jié)合等方式來進(jìn)行融資,通過運(yùn)用多種金融工具,能夠充分利用房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì),利用好外部各類資金更好的為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)服務(wù),在確保企業(yè)融資計(jì)劃順利進(jìn)行的基礎(chǔ)上最大限度的降低企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn),并以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為擔(dān)保,通過發(fā)行證券的方式將資產(chǎn)出售給機(jī)構(gòu)投資者的融資活動(dòng)。實(shí)施住房抵押貸款證券化對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各方來說都具有積極的意義。首先,購房者可以通過購買有價(jià)證券來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的保值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于盤活大量長期性住房貸款資產(chǎn),提高資產(chǎn)的流動(dòng)性,進(jìn)一步為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金來源。其次,住房抵押貸款證券化有利于將商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分散到多家機(jī)構(gòu)和投資者身上,從而能夠有效的降低金融風(fēng)險(xiǎn),提高金融體系的穩(wěn)定性。從目前的情況來看,我國政府對(duì)于個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者介入抵押貸款二級(jí)市場還有諸多限制,但是隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟,國家必然會(huì)根據(jù)市場情況適當(dāng)放寬政策,到那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資將更為便捷和安全。

4.在房地產(chǎn)行業(yè)引入瑞茨模式

實(shí)踐證明,單純靠財(cái)政和銀行貸款來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的,房地產(chǎn)業(yè)所需的大量資金應(yīng)更多的利用金融手段來籌集,我國可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn),引入瑞茨的辦法來收購和經(jīng)營廉租房。瑞茨的基本模式類似于個(gè)人出資購買房產(chǎn)來出租賺取租金,不過不同的是它是由社會(huì)公眾集結(jié)起來的,通常購買的是個(gè)人無力購買的大型住宅區(qū),然后通過出租在實(shí)現(xiàn)住宅在社會(huì)上的流通。目前,韓國、日本、馬來西亞等地都已在房地產(chǎn)行業(yè)引入了這種模式。我國目前還沒有正常采用這種模式,因?yàn)檎紤]到該種方式會(huì)在一定程度上影響樓市的價(jià)格,對(duì)房價(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步的推高作用。但是如果靈活的引入這種方式,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說還是十分可行的。

參考文獻(xiàn):

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[2]陳永栓.經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場中的利益衡平[J].法治與社會(huì),2007(04)

房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文第5篇

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與融資創(chuàng)新

地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在五個(gè)方面：一是高度周期性，購房需求易受經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)性影響，行業(yè)的很多方面不在企業(yè)管理的可控范圍之內(nèi)；二是市場透明度較低，缺少對(duì)供給需求、空置率等市場動(dòng)態(tài)信息的協(xié)調(diào)披露；三是較高的政治風(fēng)險(xiǎn)，特別是住宅市場受到嚴(yán)格市場監(jiān)管且缺乏可預(yù)見性；四是營運(yùn)資本密集度較高，而中國房地產(chǎn)商通常以股權(quán)和海外借款等方式為購買土地儲(chǔ)備籌資；五是行業(yè)分散，各公司市場份額有限，導(dǎo)致易受行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)重創(chuàng)。五種風(fēng)險(xiǎn)并存造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

在過去很長時(shí)間以來，中國金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新，國外金融業(yè)經(jīng)歷了去杠桿化的過程之后，中國金融模式依舊處于初級(jí)階段，杠桿化尚未被充分利用。地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要大量的資金支持，地產(chǎn)企業(yè)可以利用金融工具，用合法的資金渠道支持地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并通過設(shè)立更長的投資回報(bào)期輔助支持?！俺藗鹘y(tǒng)的銀行貸款、IPO上市、發(fā)行債券等途徑，企業(yè)可以通過比如ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）、ABS（資產(chǎn)支持證券）等新的金融工具實(shí)現(xiàn)再融資，對(duì)金融產(chǎn)品設(shè)定二級(jí)金融衍生，相比銀行貸款和買殼上市，多元化的融資渠道可以提高融資質(zhì)量、大幅降低風(fēng)險(xiǎn)，避免致地產(chǎn)資金鏈斷裂的情境?！焙陀嵕W(wǎng)總編王煒這樣概括。

然而，每個(gè)企業(yè)都有其自身發(fā)展的特殊性，轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新具體如何有效地實(shí)施需要綜合其企業(yè)本身的價(jià)值取向和生存條件考慮。面對(duì)不容樂觀的行業(yè)形勢(shì)，企業(yè)應(yīng)首先保證生存。在此基礎(chǔ)上，找到適合自身企業(yè)的發(fā)展模式，為員工及社會(huì)提供有價(jià)值的服務(wù)和產(chǎn)品。

正視監(jiān)管與泡沫

王煒指出，從整體來說，中國現(xiàn)有的發(fā)展水平尚不夠支撐商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)的發(fā)展，缺乏政策及環(huán)境的配合，時(shí)機(jī)尚不成熟。如今的旅游地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商通過旅游資源的壟斷實(shí)現(xiàn)二次開發(fā)，向金融企業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步融資以實(shí)現(xiàn)源源不斷的資金鏈；另一方面，產(chǎn)品形態(tài)上存在問題，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與消費(fèi)者的需求存在偏差，開發(fā)模式與規(guī)模也不合理。