房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)

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房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；“營改增”；增值納稅風(fēng)險(xiǎn)；防范

經(jīng)濟(jì)全球化為我國帶來了更大的國際市場，“營改增”可能有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。實(shí)行改革開放之后，在國家政策的支持和市場的巨大需求之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)有了跨越式的發(fā)展，大批的國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)都在快速的進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展將直接能夠影響到社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安定。國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營改增”稅務(wù)制度改革的目的，主要是在于為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體實(shí)力，“營改增”的實(shí)施可以說屬于一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其不僅是機(jī)會(huì)，同時(shí)也是挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要明確“營改增”帶來的影響，不管是領(lǐng)導(dǎo)還是員工要認(rèn)真的應(yīng)對這一改革，進(jìn)一步的完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)人才培養(yǎng)體系，積極的規(guī)避“營改增”政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能保證“營改增”制度促M(fèi)企業(yè)的發(fā)展。

一、企業(yè)增值納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其增值納稅方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)的一些違法違規(guī)的涉稅行為，由于這些行為沒有準(zhǔn)確的按照一些稅收政策以及稅收法規(guī)去執(zhí)行，結(jié)果導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)的冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)，將來將造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。實(shí)際上，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的領(lǐng)域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時(shí)這也意味著增值納稅制度的復(fù)雜性，所以說，從及時(shí)準(zhǔn)確的納稅、準(zhǔn)確的進(jìn)行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)就比較大，尤其是相對于其他的行業(yè)來說。

另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于是實(shí)業(yè)行業(yè)，其開發(fā)的周期一般都需要幾年的時(shí)間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項(xiàng)費(fèi)用收入和支出的會(huì)計(jì)核算具有一定的復(fù)雜性，尤其處于外地流動(dòng)性的開發(fā)階段，整個(gè)開發(fā)的成本更加具有不確定性。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處于不大的變化過程中，很多的財(cái)務(wù)人員不能做到全面的掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算，而能夠及時(shí)的正確核算納稅金額的財(cái)務(wù)人員更是少之又少。綜上以上多個(gè)方面的因素，所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的增值納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、“營改增”政策的基本情況

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實(shí)現(xiàn)對其經(jīng)營的調(diào)整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，但是也影響了其當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)效益，有利于積極的維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。所以“營改增”這三個(gè)字實(shí)際上就是表達(dá)了營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悺Ｔ鲋刀惥托枰康禺a(chǎn)企業(yè)按照自己的增值部分的收入來進(jìn)行繳納，然后根據(jù)這一部分的收入來進(jìn)行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質(zhì)上就是國家的一種減稅的政策，而且是實(shí)行的一種結(jié)構(gòu)性的減稅措施。

“營改增”的實(shí)質(zhì)就是將傳統(tǒng)繳納營業(yè)稅中的應(yīng)稅項(xiàng)目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產(chǎn)增值部分進(jìn)行納稅，從而能夠避免重復(fù)納稅的發(fā)生。自從“營改增”開始推行試點(diǎn)，到今天而言已經(jīng)過去了幾年的時(shí)間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實(shí)際上就是指房地產(chǎn)企業(yè)不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行一定程度的減免可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，從另一個(gè)角度來看促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)積極地發(fā)展自己的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的目標(biāo)，防止房地產(chǎn)企業(yè)在自身的納稅方面浪費(fèi)一些不必要的資源上。

三、“營改增”政策在增值納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)

隨著“營改增”在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的不斷推廣改革，整體對房地產(chǎn)企業(yè)的作用比較明顯，然而在房地產(chǎn)企業(yè)營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）“營改增”政策可能出現(xiàn)重復(fù)征稅的風(fēng)險(xiǎn)

隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區(qū)實(shí)施的目的就是要消除房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)結(jié)果顯示卻是稅收增加了。房地產(chǎn)企業(yè)對待營改增本就是為了減少稅負(fù)，然而這種結(jié)果使得部分房地產(chǎn)企業(yè)對此政策產(chǎn)生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”政策的排斥。現(xiàn)在國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風(fēng)險(xiǎn)，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。

（二）“營改增”逐步退化為營業(yè)稅的一種

實(shí)際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業(yè)自我準(zhǔn)確的計(jì)算其經(jīng)營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉(zhuǎn)稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業(yè)稅是與增值稅有明顯的區(qū)別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質(zhì)的普通貨物，當(dāng)然也涵蓋著一些附帶的勞務(wù)。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計(jì)稅方法以及核算等方面與營業(yè)稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進(jìn)行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業(yè)稅的一種的危險(xiǎn)。

四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”方面改進(jìn)建議

面對企業(yè)營改增政策帶來的一些風(fēng)險(xiǎn)，政府和企業(yè)需要做的是對誤區(qū)進(jìn)行深入分析，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為企業(yè)贏得更好地利益。

（一）全面學(xué)習(xí)稅收法規(guī)政策

一般來說，稅收方面涉及到的法規(guī)政策較為復(fù)雜，而且經(jīng)常更新，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時(shí)的學(xué)習(xí)這些政策法規(guī)，做到深刻的理解這些政策，體會(huì)其中含義，從而在實(shí)際的工作中靈活的運(yùn)用，力保房地產(chǎn)企業(yè)的全部的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合法納稅。例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要結(jié)合自己的特點(diǎn)和環(huán)境去解讀這些政策法規(guī)，有重點(diǎn)的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)處于合法的范圍。同時(shí)要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權(quán)利，這樣有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，減輕稅負(fù)，增加稅后利潤。

（二）加強(qiáng)深入學(xué)習(xí)營改增政策

盡管“營改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是由于這一政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響比較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個(gè)社會(huì)的廣泛的關(guān)注，但是人們?nèi)匀蝗狈ζ涞纳钊肓私猓睬∏∈沁@個(gè)原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能夠減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在此改革的過程中，可能會(huì)存在一些曲折，但最終營改增的目標(biāo)是確定的，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過有效的方式增強(qiáng)對營改增的理解，提高企業(yè)內(nèi)部人員對營改增的關(guān)注度，首先從領(lǐng)導(dǎo)開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學(xué)習(xí)了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應(yīng)商聯(lián)系的過程中，都要首先在營改增政策上達(dá)成一致意見，避免后期產(chǎn)生分歧。

五、結(jié)束語

“營改增”可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在“營改增”的改革中要運(yùn)用創(chuàng)造性思維來處理行業(yè)內(nèi)的各種問題，并在實(shí)踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關(guān)工作，使得企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

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房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃 社會(huì)主義法系 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 房地產(chǎn) 問題

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對當(dāng)前政府對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識不強(qiáng)，納稅意識薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會(huì)對企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對我國稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財(cái)務(wù)問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢之下，金融危機(jī)對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國家政策對企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值

在我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語

由上可知，在我國當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門中對稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營利潤的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 影響對策

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自2016年5月1日起由營業(yè)稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按銷售額的11%征收增值稅，采取預(yù)收款形式銷售的，應(yīng)按預(yù)收款3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅；而小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅款。

從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著資金投入大，開發(fā)周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實(shí)施過程中，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理。本文通過分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及經(jīng)營管理的影響，并針對這些影響提出相應(yīng)的對策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)趨利避害，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本和利潤的影響

1、營改增會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入降低

營改增將原來的價(jià)內(nèi)稅改革為價(jià)外稅，原來含稅的銷售收入變?yōu)椴缓愂杖耄瑫r(shí)由于一定時(shí)期某一地區(qū)的房價(jià)具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價(jià)格來增加收入顯然不現(xiàn)實(shí)，從而造成企業(yè)收入的減少。

2、營改增可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的上升

建筑安裝企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，營改增實(shí)施之后，建筑安裝企業(yè)的稅率上升至11%，同時(shí)由于其屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會(huì)向其下游房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，因此可能會(huì)造成企業(yè)成本的上升。營改增所造成的收入規(guī)模的縮減和成本的上升，必然會(huì)大幅擠壓企業(yè)利潤。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，要經(jīng)歷勘察、策劃、報(bào)批、拆遷補(bǔ)償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，周期較長，項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算跨度較大。

營改增之后，由于前期收入較少，銷項(xiàng)稅金額較小，造成項(xiàng)目所耗費(fèi)的材料、勞務(wù)及所購設(shè)備等取得的進(jìn)項(xiàng)稅無法在當(dāng)期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業(yè)必然要墊支這一部分進(jìn)項(xiàng)稅資金，因此會(huì)造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流出壓力。

（三）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

營改增之后，新老項(xiàng)目并存，增加企業(yè)稅務(wù)核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)核算票據(jù)管理出現(xiàn)了新的變化，新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式和依據(jù)較多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”，二級核算科目應(yīng)設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目。這些核算科目對企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了新的要求，同時(shí)客觀上也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)是以總銷售額乘以相應(yīng)稅率來計(jì)算營業(yè)稅，對購進(jìn)的材料、勞務(wù)費(fèi)等發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業(yè)稅的問題。營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)可采取抵扣材料、勞務(wù)費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)等的進(jìn)項(xiàng)稅，避免重復(fù)納稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

然而，在實(shí)踐中營改增可能會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，具體體現(xiàn)在：

（1）由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，土地成本占比最大，當(dāng)前的稅收制度并不允許土地成本進(jìn)行稅負(fù)抵扣，所以對于土地成本較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增并不能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所用材料供應(yīng)商多為個(gè)人或者小規(guī)模納稅人，所購材料和勞務(wù)費(fèi)大部分無法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率（3%或6%），即遠(yuǎn)低于其繳納的銷項(xiàng)稅率（11%），造成稅負(fù)的增加。

（五）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)和發(fā)票管理帶來較大變化

營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作更加復(fù)雜化。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納稅款，其中適用一般計(jì)稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預(yù)繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，而稅率與原來的營業(yè)稅相比，變化也比較大。

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)建材供應(yīng)商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問題，達(dá)到進(jìn)項(xiàng)抵扣條件，以降低企業(yè)稅負(fù)。

二、針對營改增政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的對策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重構(gòu)項(xiàng)目預(yù)算和成本計(jì)算模型，增加企業(yè)利潤

如上文分析，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)有所降低，對此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，將需要繳納的增值稅考慮進(jìn)去作為項(xiàng)目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時(shí)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作，盡量降低上游建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)嫁其因營改增而增加的稅費(fèi)，降低企業(yè)的成本，增加利潤。

（二）依法進(jìn)行稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)

與繳納營業(yè)稅相比，營改增給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，企業(yè)在選擇上游建材供應(yīng)商時(shí)要進(jìn)行嚴(yán)格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業(yè)能夠取得增值稅專用發(fā)票，以做到進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業(yè)的稅負(fù)，增加利潤。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，把握營改增政策細(xì)節(jié)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管控制度發(fā)生了根本性的變化，會(huì)計(jì)核算、稅款計(jì)算和專用發(fā)票管理出現(xiàn)問題，可能會(huì)造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣出現(xiàn)問題，不僅增加企業(yè)的稅負(fù)，還有可能增加企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設(shè)備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，增加進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，加強(qiáng)發(fā)票意識，積極取得可抵扣發(fā)票；銷售部門應(yīng)當(dāng)采取可以實(shí)行預(yù)售的營銷策略，合理控制企業(yè)稅負(fù)。

同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)營改增政策細(xì)節(jié)，做到依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，確保稅務(wù)管控不出現(xiàn)問題，減少企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好增值稅專用發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)控管理措施，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理辦法，明確發(fā)票的領(lǐng)取、保管、開具、認(rèn)證和抵扣工作，避免增值稅發(fā)票丟失、過期抵扣等問題，嚴(yán)禁為其他企業(yè)虛開增值稅專用發(fā)票及從其他企業(yè)購買無業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票等。

三、結(jié)束語

總而言之，從房地產(chǎn)企業(yè)來看，營改增是一柄雙刃劍。企業(yè)只有在充分分析了營改增政策對本行業(yè)的有利和不利影響的基礎(chǔ)上，積極采取各項(xiàng)應(yīng)對措施，制定合適企業(yè)的應(yīng)對方案，抓住機(jī)遇，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)改革大潮中快速健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文第4篇

1.1土地增值稅發(fā)展階段劃分

上世紀(jì)末，由于住房分配制度的終結(jié)，商品房市場開始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點(diǎn)，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個(gè)時(shí)期：

一是啟動(dòng)征收時(shí)期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則至2006年，這一時(shí)期規(guī)范了對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進(jìn)行整體管理，但是更注重預(yù)征，對清算及后續(xù)管理跟進(jìn)不足。

二是分類管理時(shí)期。以財(cái)稅[2006]21號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》為原點(diǎn)，其目的是為了限制投資過熱。文件在強(qiáng)調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時(shí)，要求加強(qiáng)對已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環(huán)節(jié)管理時(shí)期。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來第二個(gè)高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時(shí)期除了對預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續(xù)對完工項(xiàng)目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時(shí)期。

1.2基層土地增值稅征管運(yùn)行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進(jìn)行管轄，而不是以企業(yè)注冊經(jīng)營地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進(jìn)行開發(fā)，開始進(jìn)入縣區(qū)級稅務(wù)機(jī)關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍對稅收收入貢獻(xiàn)較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機(jī)關(guān)管理體制，基本由專業(yè)化分局進(jìn)行管理，即各縣區(qū)局的重點(diǎn)稅源分局或者重點(diǎn)行業(yè)分局。

在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋，風(fēng)險(xiǎn)科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)上下級銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報(bào)征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進(jìn)行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國房價(jià)的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價(jià)格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價(jià)格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達(dá)27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個(gè)案例進(jìn)行分析。

2. 信都區(qū)X公司典型案例分析

2.1信都區(qū)X公司項(xiàng)目情況簡介

邢臺市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計(jì)建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時(shí)的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點(diǎn)稅源分局管理。

2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問題

項(xiàng)目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)對該企業(yè)進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺已銷售房源信息表和申報(bào)數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價(jià)款47434.12萬元，實(shí)際申報(bào)銷售房屋1021套，價(jià)款43639.39萬元 。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨即對X公司進(jìn)行約談，該公司按照少計(jì)算的預(yù)售收入3794.73萬元，按照2%預(yù)征率補(bǔ)繳土地增值稅75.89萬元，并按規(guī)定加收滯納金。

2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題

2018年1月，X公司開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)售證已經(jīng)超過三年，該項(xiàng)目總體已經(jīng)完工，且不動(dòng)產(chǎn)出售的比例超過了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機(jī)關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項(xiàng)目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項(xiàng)目的清算報(bào)告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機(jī)構(gòu)，從石家莊聘請了某會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，內(nèi)容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報(bào)表、銷售臺賬及其他有關(guān)清算資料計(jì)算，項(xiàng)目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計(jì)50554.10萬元，核算各種扣除項(xiàng)目累計(jì)47770.15萬元，截止報(bào)告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報(bào)告后稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員進(jìn)行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價(jià)格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價(jià)，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價(jià)格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計(jì)算，將其調(diào)整出扣除項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)了清算結(jié)論通知書，結(jié)論為補(bǔ)繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題

清算工作結(jié)束后，管理人員在對X公司進(jìn)行日常管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司對尾盤銷售的申報(bào)處理并未按照收入減除扣除費(fèi)用的方式進(jìn)行申報(bào)，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進(jìn)行土地增值稅申報(bào)繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補(bǔ)繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動(dòng)等主客觀因素影響，在土增申報(bào)各個(gè)流程仍會(huì)出現(xiàn)諸多的問題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息不對稱，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)能力的欠缺，對開發(fā)建設(shè)的部分扣除項(xiàng)目無法進(jìn)行準(zhǔn)確評估，造成部分不合理扣除項(xiàng)目存在于最終的清算報(bào)告中。清算后，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進(jìn)行評估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設(shè)置和協(xié)調(diào)性問題

（1）部門設(shè)置問題。我市稅務(wù)機(jī)關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的所有工作任務(wù)被分割給每一個(gè)管理員，這與目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務(wù)套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機(jī)關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，無法適應(yīng)土地增值稅管理這種專業(yè)性強(qiáng)，流程冗雜的管理事項(xiàng)。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。

（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時(shí)將其統(tǒng)一歸屬至重點(diǎn)稅源分局進(jìn)行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。尤其是在面對一些個(gè)體性差異的時(shí)候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級上報(bào)和請示會(huì)極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會(huì)影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點(diǎn)稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負(fù)擔(dān)過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報(bào)納稅有其特有的行業(yè)特點(diǎn)，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會(huì)計(jì)知識儲(chǔ)備，同時(shí)還要對征地補(bǔ)償、前期建設(shè)、開發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點(diǎn)稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來源于兩個(gè)渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進(jìn)入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務(wù)員考試進(jìn)入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計(jì)算機(jī)等專業(yè)的人員缺乏基本的知識積累，即使是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計(jì)思路也較為獨(dú)特，除了其超率累進(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。

（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個(gè)稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個(gè)沒有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國務(wù)院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財(cái)政部制定的土地增值稅實(shí)施細(xì)則屬于部門規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對于同一事項(xiàng)的處理規(guī)定往往各地不同，對于跨省市經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實(shí)際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關(guān)系的對立，給雙方帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項(xiàng)目雖然有明確的規(guī)定，也存在對核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實(shí)”為主，但是對于如何判斷“準(zhǔn)確、真實(shí)”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修費(fèi)用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門的相關(guān)政策進(jìn)行對接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個(gè)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、銀行等部門往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進(jìn)度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實(shí)時(shí)獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從登記到注銷歷時(shí)幾年或十幾年，從其申請項(xiàng)目立項(xiàng)到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門管理，稅務(wù)部門進(jìn)入管理的位次相對滯后，通常在其取得預(yù)售證開始銷售才進(jìn)入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對，僅僅依靠企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，不能有效的提出風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、解決風(fēng)險(xiǎn)，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專業(yè)性和高效性。

3.4內(nèi)外部環(huán)境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道的過程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，他們通過政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關(guān)，只要是結(jié)果不超過補(bǔ)稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動(dòng)機(jī)。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報(bào)部分收入。例如利用信息不對稱瞞報(bào)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時(shí)計(jì)入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開發(fā)票不計(jì)收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項(xiàng)繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個(gè)部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項(xiàng)目存續(xù)期間長，期間很多費(fèi)用容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，虛增的問題，如多計(jì)工程款，甲供材重復(fù)開票等問題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞健Ｄ壳暗膶?shí)際運(yùn)行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價(jià)普遍高，開發(fā)商會(huì)采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達(dá)到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會(huì)主觀造成核算不清楚，進(jìn)而采取核定征收清算達(dá)到避稅的目的。

3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用

稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，替納稅人全盤掌握涉稅事項(xiàng)，出具涉稅鑒證報(bào)告，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項(xiàng)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進(jìn)度。但是，實(shí)際情況是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會(huì)站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機(jī)關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機(jī)構(gòu)不能完全發(fā)揮其對土增清算的監(jiān)督管理作用。

4.加強(qiáng)土地增值稅征管的對策

從上面的案例我們指出了問題，也對問題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達(dá)到加強(qiáng)土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個(gè)對準(zhǔn)問題給出相應(yīng)的解決方案。

4.1激勵(lì)管理主體的對策

4.1.1合理配置人力資源，加強(qiáng)專業(yè)化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應(yīng)對土地增值稅征管工作，同時(shí)各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，專門對土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤的相關(guān)管理事項(xiàng)進(jìn)行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進(jìn)一步推高。

（2）進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，簡化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險(xiǎn)的管理模式，徹底進(jìn)行管事制改革，簡化內(nèi)部事項(xiàng)工作流程，加快內(nèi)部事項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項(xiàng)，提高基層整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才

（1）開展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)。適時(shí)組織土地增值稅管理相關(guān)人員開展專業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)流程，造價(jià)評估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析。同時(shí)通過培訓(xùn)可以開展學(xué)員之間的交流，通過對實(shí)際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強(qiáng)專業(yè)化能力。

（2）加強(qiáng)崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點(diǎn)行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗(yàn)不足的同志，下手干、實(shí)際查，通過實(shí)際工作將理論和實(shí)際結(jié)合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。

（3）加強(qiáng)管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報(bào)對比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對接不動(dòng)產(chǎn)部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對策

（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實(shí)施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級推進(jìn)土地增值稅相關(guān)法律的立法進(jìn)度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時(shí)間解決。二是對于已經(jīng)有政策解釋但是無法進(jìn)行落實(shí)操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價(jià)格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實(shí)相關(guān)稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，政策適用及疑難點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，編成手冊發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進(jìn)土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對策

（1）建立第三方信息獲取機(jī)制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無法斷定納稅人申報(bào)提交資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)。

（2）前移管理環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項(xiàng)開發(fā)階段，從其立項(xiàng)開始就要建立項(xiàng)目臺賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時(shí)通過調(diào)查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會(huì)流失，保證涉及項(xiàng)目的稅款及時(shí)足額入庫。

4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識。及時(shí)在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時(shí)開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進(jìn)行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報(bào)，提交真實(shí)準(zhǔn)確的納稅資料并適時(shí)進(jìn)行警示教育，提高納稅人主動(dòng)守法的意識。

（2）主動(dòng)進(jìn)行一對一上門輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實(shí)際經(jīng)營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時(shí)了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營狀況。這對于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對都會(huì)大有脾益。

（3）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實(shí)準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。

4.4.2引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進(jìn)入門檻。對于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時(shí)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，保證由擁有專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)從事。并同時(shí)建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機(jī)構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。

（2）加大對中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機(jī)構(gòu)，不能對中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告一味的認(rèn)可。應(yīng)對中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審核，確保其報(bào)告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機(jī)關(guān)對中介行業(yè)的監(jiān)督職能。

（3）設(shè)置統(tǒng)一保存的清算資料庫。相關(guān)的清算報(bào)告應(yīng)統(tǒng)一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續(xù)時(shí)間較長的地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范化的檔案管理，意義重大。

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；研究

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn)

1、合法性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是在不違反相關(guān)稅法、符合稅法相關(guān)規(guī)定條件下進(jìn)行的具體稅務(wù)工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因?yàn)槎喾N納稅方法的存在，可以對納稅人稅負(fù)產(chǎn)生影響。

2、籌劃性

納稅義務(wù)一般具有滯后性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，只有當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生后，才產(chǎn)生了相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃是在對現(xiàn)行的政策、稅法以及會(huì)計(jì)理論充分了解的基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)相結(jié)合，有目的、有計(jì)劃的選擇相對稅負(fù)較輕和經(jīng)營收益最優(yōu)的決策方案的活動(dòng)，這種活動(dòng)的提前性決定了稅務(wù)具備籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)納稅負(fù)擔(dān)的降低，這也是稅務(wù)籌劃行為產(chǎn)生的原因。如可避免的名譽(yù)、經(jīng)濟(jì)損失、涉稅實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)都是在這個(gè)目標(biāo)下展開的。

4、多維性

以時(shí)間角度來看，稅務(wù)籌劃貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)周期內(nèi)，每一個(gè)可能產(chǎn)生納稅的環(huán)節(jié)，都可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃行為。以空間角度來看，本企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為可以與其他參建企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，尋求共同降低稅負(fù)的方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必然性

1、有利于降低稅收負(fù)擔(dān)，提高市場競爭力

我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及到種類繁多的稅收，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重的問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收不僅包含一般企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)所獨(dú)有的土地增值稅以及在各環(huán)節(jié)所交納的契稅、房產(chǎn)稅等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)很重，而稅務(wù)籌劃可以有效的改善這一現(xiàn)象。

2、有利于改善財(cái)務(wù)管理，提高核算水平

稅務(wù)籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)前提下對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的運(yùn)用資金，增加資金的使用效率，降低企業(yè)可能因多交稅而占用企業(yè)的資金用量，從而增加企業(yè)的經(jīng)營收益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此從客觀上就對房地產(chǎn)企業(yè)的核算水平和財(cái)務(wù)管理能力的提高有推動(dòng)作用。

3、有利于增強(qiáng)納稅意識，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動(dòng)機(jī)，這種動(dòng)機(jī)可能是合理避稅、節(jié)稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財(cái)力減少偷稅行為，增強(qiáng)反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務(wù)籌劃對其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，在納稅減少的同時(shí)，有利于增強(qiáng)納稅意識，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè),除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外,應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。基本稅率為25%。

2、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3、營業(yè)稅

營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

3.1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。

3.2 銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn),是指不能移動(dòng),移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì),形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。對納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇,稅率為5%,銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計(jì)算公式=營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)×5%。

四、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

1、準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

1.1選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及分支機(jī)構(gòu)

個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)主要包括子公司和分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。所以，在選擇組織機(jī)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。

1.2選擇合理的籌資方式

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。

1.3選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目

建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。

2、項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃

2.1選擇合理的建設(shè)方式

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，同時(shí)，對于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營業(yè)稅。

2.2成本費(fèi)用以及利息的合理扣除

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。

3、銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃

3.1確定最優(yōu)的銷售價(jià)格

房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。

3.2企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃

按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對“收入”進(jìn)行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷等方式對收入進(jìn)行分解。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資是目前促進(jìn)國民生產(chǎn)總值增長的一個(gè)關(guān)鍵因素，隨著房價(jià)的一輪輪的飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收重點(diǎn)審查對象。希望通過本文對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與納稅意識，合理降低稅負(fù)，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加收益。

參考文獻(xiàn)

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