投資性房地產管理辦法

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投資性房地產管理辦法范文第1篇

關鍵詞 房地產 投資信托 地產公司 融資

作者簡介：馬驍宇，人民法院出版社。

一、我國房地產投資信托制度現狀

目前，我國并未針對房地產投資信托出臺專項立法，我國的法律中涉及房地產信托的相關條文可以說是遍布于各個部門法當中，例如信托法、證券法等部門法。

其中，涉及信托的立法可以在《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等部門法中尋得蹤跡。

有關房地產方面的立法通常散見于我國的《土地管理法及其實施條例》、《城市房屋轉讓管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。

證券領域的立法則主要被規定在《證券法》、《證券投資基金法》等部門法當中。其中涉及房地產投資信托的法律法規主要有：

1.在我國信托界，《信托法》可以說是母法，同時它也是針對信托領域的其他問題制定相關法律法規的前提和根據。這部法律對信托的定義、信托財產的范圍、經營原則以及各當事人的權利義務等均做出了一般性的規定。

2.《信托公司管理辦法》詳細規定了如何稱呼信托公司、如何管理信托公司的注冊資本、可以從事哪些業務、內部架構與管理體制、如何確定關聯交易、如何劃定誰是合格的投資者等。該辦法將信托公司的固有業務范圍進行了極大壓縮，注重對信托公司信托業務的規范和發展，同時針對信托公司的注冊資本體制實施了大幅改革，在具體管理方法上，對其采取不同情況不同對待的辦法。該辦法站在委托人與受益人的立場上，對信托公司究竟應該承擔哪些具體職責進行了明確，同時還創設了“受益人大會”這一新的法律概念。出來上述這些內容以外，該辦法在監管方面還進行了大膽地創新。

3.《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，它的主要內容就是對信托領域的實務操作作出明確規定，對集合資金信托計劃的定義、信托計劃的設立條件和程序、委托人需具備的條件、如何對風險申明書進行認購、簽訂信托合同的具體事宜、如何對信托財產進行妥善管理、管處信托資金后如何制定相關報表、受益人大會由哪些人構成以及如何形成決議等內容。該辦法還對委托人進行了精確限定，同時嚴格劃定了自然人的數量，但是機構投資者除外。

4.《信托公司治理指引》規定信托公司應當按照實際情況，合理優化治理結構，提高治理成效，大力支持信托公司吸納優秀的投資伙伴，引入專業的管理精英。該指引同時還針對信托公司的內部管理機關及各地的政府監管機關應履行的職責做出了詳細規定，其核心要義就是要求上述管理機關在對信托公司實施監管時要切實做到一切從實際出發，用發展的眼光看問題，特殊情況特殊對待，逐步擴大監管范圍，積極引導信托公司實現其內部治理結構的不斷優化。

5.《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》規范了信托投資公司如何披露信息、哪些可以披露及如何進行披露。投資公司的經營現狀、統計報告、賬目明細等內容均應被寫入公司的年度總結，同時，若上述事項屬于臨時重大事項，也應作出總結。

6.《證券法》的內容主要由何為證券、如何發行證券、證券如何進行交易、怎樣上市、信息如何披露、哪些行為被禁止交易以及如何對上市公司進行收購。

7.《證券投資基金法》內容包括何為基金管理人及托管人、如何籌集基金及其如何交易、基金怎樣進行運作、基金所有人有哪些權利等。

8.《公司法》，顧名思義，它主要調整的是公司內部的法律關系，這種法律約束力同樣適用于信托機構的內部法律關系。公司型信托機構從出生到死亡也需要遵循公司法的相關規定。除此以外，我國新修訂的公司法打破了舊法對公司對外進行投資的一些限制性條件，這種做法為房地產投資信托在我國實現跨越式發展鋪平了道路。

二、我國房地產投資信托制度不足

（一）組織形式方面的法律缺位

信托投資公司集中加入信托計劃的信托資金，組合方式運用股權投資和債權投資，融資于房產開發項目；信托貸款合同和信托投資協議將由信托投資公司和開發商同時進行簽訂，并為開發商償還貸款和開發商股東回購股權合法的擔保方案設定出來。盡管這些法律法規具體規定了信托，但是很多不同之處存在于房地產投資信托和信托之間，專門針對房地產投資信托的專項法規還是應當制定出來的，只有這樣才能更好的發展房地產投資信托。

依據我國法律的相關規定，房地產投資信托在我國體現出下列特征，即公開籌集性、相對封閉性等。房地產投資信托在我國仍舊處于初級階段，基金制度在進行架構時的核心要義就是如何才能做到切實維護投資人的合法權益。依據以前相關法律的規定，接受委托人的資金信托合同需在兩百份以下，且每份合同之金額需在五萬元以上。這就決定了信托投資規劃具體實施時只能在特定的范圍內進行募集。而根據新修訂的相關法律之規定，在單獨的信托計劃中，自然人的數量上限為五十人，而合乎標準的機構投資人的數量自由。新法的這種規定極大拓展了信托計劃的規模，使得房地產投資信托可以更加充分地發揮其自身流動性強的優勢。一方面，公司型基金在與信托型基金相互競爭的過程中，彼此之間時刻能夠感受到對方所帶來的巨大壓力，這樣就可以迫使它們不斷提高自身的服務質量，以期能夠占據更大的市場份額。另一方面，較之信托型基金，公司型基金內部具有更加健全的治理結構，這就有助于投資人對基金管理人的管理行為進行實時監控。與信托型房地產投資信托不同，公司型房地產投資信托并未授予管理人以全權，取而代之的是部分授權的監管模式，具體來說就是投資人與董事會、董事會與經理層實行遞進式的部分授權。房地產投資信托采取何種運營方式取決于該公司的經營現狀如何，而上述兩種類型的房地產投資信托，公司型的運營情況要明顯超過信托型。 但是，新法對舊法所進行的調整看起來似乎依舊沒能切中要害，這其中，新法在 “合格投資人”這一問題上所作出的調整，將投資人的標準設定得有些過高，這無形中挫傷了眾多中小投資者的投資積極性，與房地產投資信托制度發展的初衷背道而馳。另外，有關哪些委托人可以成為受益人的規定也偏離了信托領域的原有軌道，與信托的核心精神及信托法有關規定無法實現無縫對接。

（二）業務經營方面的法律缺位

盡管我國當下針對房地產投資信托實行的是類似計劃經濟的模式，法律保障已經一定程度的具備了，但是這些法規還沒有完全滿足對發展房地產投資信托的要求。根據我國信托投資領域的相關立法的規定，只有在信托合同的份數不超過兩百份，且每份不低于5萬元金額的情況下，信托投資公司才有權利對信托資金進行集合地處置。這條規定對房地產投資信托的融資規模進行了大大的限制，也把較大型房地產項目的融資之路阻斷了。第4條，禁止公開的公共媒體營銷宣傳的規定，把房地產投資信托的融資形式完全鉗制住了，即只能使私募的方式被采取。

我們應當看到，當下，我國房地產領域因產權而提起的民事訴訟頻發。刨根問題，我們可以發現兩方面的原因，這其中歷史因素固然應考慮進來，但我們應給予重點關注的是我國的現實國情，那就是我國針對房地產的立法規制仍舊有諸多亟待解決的缺陷。由上述內容我們可以看出，在西方發達國家，信托業在其國內早已發展成為一個獨立且成熟的行業，這一行業投資對象主要是面向那些相對發展完善的物業，因為只有以它們為投資對象，房地產投資信托方能獲得可靠的資金收入，這就要求上述的商業產權應確定和完備。然而，反觀我國目前的現狀，若想滿足上述要求其難度可想而知，退一萬步講，即便信托業在我國創建成功，但那也無法解決我國當前房地產業的阿喀琉斯之踵，及諸多房地產商在開發房地產時壓根兒就不曾獲得其所開發土地的使用權。

另外，房地產開發商想要獲得一個相對安全可靠的資金來源的前提條件就是他們應當是所開發房產的所有權人。然而，我國的現實國情卻是，絕大多數的房地產開發商在完成對土地的開發利用后，通常是將其產權分割為數份并同時面向社會不特定的購房者進行發售，這就使得每一個買房者都擁有一個相對獨立的房屋產權，在這種情況下，房地產商如果想以其擁有的房屋產權對外募集資本，囿于其自身所持有的產權狀況而難以在證券市場上獲得立足之地。

綜上所述，我們可以看出信托財產及其投入市場的方向作為房地產投資信托中的重要內容，它往往與產權及其孳生的其他權利密切相關，在產權無法確定的場合，房地產投資信托也只會是一紙空談。同時，根據我國相關法律的規定，只有信托投資公司被定義為適格的受托人。言外之意就是房地產投資信托的發行主體僅局限于信托投資公司，這就無形中賦予信托公司以寡頭地位。法律的這一規定違背了市場經濟的發展規律，使得房地產界的某些本來具有相關資質的管理團隊無法涉足到房地產投資信托領域。很明顯，我國法律應當明確授權給那些具備相應條件的金融機構，讓他們可以作為適格的發起人參與到信托當中。

三、我國房地產投資信托制度的完善

（一）在房地產法中完善對房地產投資信托的法律規制

要完善我國房地產法律制度，首先應該考慮，對房地產產權的轉讓問題作出明確規定。該制度涉及信托財產、投資方向等房地產所有權或相關權利，因此立法上需要界定產權歸屬，不具備清晰的產權，信托根本無法進行。包括申報主體、受理機關、程序等有關信托的登記的規定，可以參考日本相關法律，立法中設定統一的登記機構，這樣才能落實《信托法》中信托登記的規定。我國出臺的土地管理法規，為土地使用制度的改革和房地產業的穩定前進，提供了強有力的立法保障。《城市房地產管理法》于1995年1月實施，該法是指引房地產開發和交易管理的一部基礎性法律，在開發房地產用地、交易以及權屬登記管理等方面作出全面的規定。可以看到，我國有關房地產市場的法律法規正在日趨完善。我們還應擴大房地產相關權利的范圍，增加信托財產種類的發展。

（二）在證券法中完善對房地產投資信托的法律規制

縱觀我國證券法律制度方面，應當將受益憑證納入證券的范疇，允許其擁有證券的地位，它的上市、發行、轉讓能提高其流通性，這種做法無疑與國際接軌。通過前文分析我們可以看出，在其他國家或地區，房地產投資信托是可以上市流通，這既可以降低投資者的風險，又可以滿足投資保值、增資的需求。現如今，受益憑證我國的房地產投資信托中法律地位并不十分明確。相反的是，在其他國家和地區，證券含有信托受益憑證，比如在美國，證券法以及最高法院的司法解釋，皆把這類受益憑證界定為證券。由此說明，在我國《證券法》范疇，需要把證券界定的范圍增大。

投資性房地產管理辦法范文第2篇

關鍵詞：房地產企業；財務成本管理；問題及對策

隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國房地產行業越來越凸顯出其重要的地位，行業整體提升的同時，也加劇了房地產企業之間的競爭激烈，應對這樣的行業競爭現狀，房地產企業只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產企業的綜合實力。房地產企業針對當下自身的財務成本管理工作中出現的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。

一、房地產企業財務成本管理存在的問題

（一）財務成本管理意識薄弱。目前，我國大多數房地產企業的財務成本管理意識薄弱，對財務成本管理缺乏足夠認識。部分房地產企業財務成本管理僅局限于設計階段而忽視了項目實施過程的財務成本控制，或是認為財務成本管理的關鍵在于控制材料和設備的成本，相關部門和財會人員對企業財務成本管理也不夠重視，這都使得房地產企業不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業成本，才能保證財務成本管理的有效性和合理性。

（二）房地產企業的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊。當前形勢下，我國大多數房地產企業所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統的財務成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經處于施工狀態，所以一旦在核算工作中發現成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。

（三）房地產企業未在全項目周期過程中給予財務成本管理以足夠的重視。房地產項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫穿其中，有些房地產企業對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。

（四）工程預結算等重點環節存在問題嚴重。目前房地產企業工程預結算主要存在以下主要問題：一是工程預結算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經不能夠準確地反映出現在工程預結算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設、設計和施工等單位之間缺乏統一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預結算款居高不下，整個工程的預結算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態；三是故意造假提高工程預結算，尤其涉及國家投資的有關項目時，做出高預算的假象，過高的預算差額會流入個人腰包，導致豆腐渣工程的出現。

二、房地產企業在財務成本管理問題上的應對策略

（一）增強財務成本管理意識，建立全面系統化的科學管理體制。房地產企業應運用科學管理知識，將企業的財務成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產企業全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中對于不同的企業成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經濟為導向，以社會經濟深化發展和提高企業競爭力為目的，房地產企業要在考慮物質成本的同時，兼顧到非物質的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產企業的財務成本管理目標。

（二）房地產財務成本管理過程中需要一定的技術支持，提升管理能力。房地產企業在財務成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產企業的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經濟發展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監控，從房地產企業的實際情況看，相同的工程量，各個企業的價格是完全不一樣，充分說明房地產企業財務管理需要一定的技術指導。房地產企業管理中可以采取戰略成本管理的模式，戰略管理主要是按照企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。

（三）完善相應的監督制度，加強財務成本管理。在房地產企業開發產品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權又有執行力度的成本監督機構，在房地產項目的全過程生命周期的各個重要環節中進行成本預先規劃，用規劃的計劃比對世界發生的成本明細，尤其需要注意監督管理成本概預算、竣工決算和工程結算，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方款項給付的重要環節。按照已確立的工作目標和監督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內部審查和外部監督相結合的財務監督體制實施到監督工作中，力保財務成本數據和賬務明細真實有效。

投資性房地產管理辦法范文第3篇

【關鍵詞】房地產信托；主要風險；應對措施；保兌付

一、房地產信托概念及現況

信托就是“受人之托，代人理財”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財產管理制度。而房地產信托則是信托公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定收益的一種信托業務。

中國信托業和中國的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進社會發展的歷史使命，歷經了曲折的發展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實施的《信托投資公司資金信托計劃管理暫行辦法》共同構筑了最基礎的“一法兩規”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式實施，2010年銀監會又出臺了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》。在相關法律法規的支持和清楚自己業務的定位后，中國信托業釋放出巨大的潛力。《2012中國信托業發展報告》數據顯示：信托資產規模2007年底0.88萬億元，2008年底1.22萬億；2009年底2.01萬億；2010年底3.04萬億；2011年底4.81萬億；2012年6月末5.54萬億。近五年來實現了年增萬億的高速增長，正是房地產信托這個最大的引擎，才使得信托業在這么短的時間內實現了跨越式的增長。僅2011年，國內就發行了房地產集合信托產品近千個，發行規模近3，000億元，較上年增長50%左右。許多房地產商，包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信托產品發行量都超過了50億元。據估計，信托資產中有30%左右直接或間接與房地產有關，并且貢獻著信托業60%左右的利潤。

此外，中國信托業協會公布的數據顯示，截至2012年6月末，房地產信托余額為6，751.49億元。房地產信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬元的房地產信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發行的兩年期左右的信托產品，預計2012年及2013年上半年將是房地產信托兌付的高峰期。正如“無間道”里說的，出來混總是要還的，現在，到房企和信托公司還債的時候了。

二、銀監會對房地產信托的態度

銀監會主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經濟金融形勢通報分析（電視電話）會議和2012年年中監管工作（電視電話）會議”上強調，繼續扎實推進地方政府融資平臺貸款風險管控；堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防控，加強房地產信托風險管理。下半年，要著力加強信用風險前瞻性管理，有效防范重點行業、重點區域風險。

會議特別強調，嚴禁銀行從業人員充當資金中介或直接參與民間借貸，嚴防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場。尚福林要求，銀行業金融機構和銀監會系統要牢固樹立風險意識，嚴守風險底線，加強前瞻分析研判，做到早發現、早報告、早處置，防止個別領域、個別地區的局部性風險演變為全局性、系統性風險。

銀監會對房地產信托業務風險防范采取了比較嚴格的監管措施，包括加強風險提示、日常監測、加強信息披露、提前關注重點公司及重點項目、制定風險處置預案、對新項目實施事前報告制度等。總體來看，前期采取的監管措施在控制發展節奏，防范化解風險方面收到了良好的效果。

三、房地產信托主要的風險及應對措施

自從“保兌付”成為房地產信托的焦點詞一來。監管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產信托容易出現風險的每一個環節，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產信托的唯一風險，房地產信托項目本身、盡職調查的過程、項目運營的中間環節以及信托公司監管過程中潛藏著諸多風險。

1.項目風險

一切的源頭都是項目本身，選擇一個好的項目是房地產信托中最為重要的一環。一款信托產品的成立需要經過多個環節，成立前要做相關的盡職調查、風控審核、發行預審等；發行時需要聯系銀行、直銷、第三方渠道做相應的路演和推介會；后期則需要相應的資金募集、確認函發放、成立公告；對于信托公司來說，監管資金使用以及進行風險控制都是必不可少的環節。

從開始的盡職調查到后期，整個房地產信托產品環節，最大的風險肯定是項目本身，如果一開始對這個項目沒有做好盡職調查，沒有做合適的評估，那肯定后來所有的風險都會由這部分問題產生。選擇房地產信托項目的核心理念就是項目本身。主要考察項目產生多少的利潤、收益回報是多少、地價成本多少等方面。當然交易對手的水平也決定了項目的成敗，如果交易對手企業信用狀況良好、開發經驗豐富、項目管理體制完善、資產管理能力較強等，這些因素都直接影響著房地產項目的成敗。

這個時期的風險控制主要依賴于信托公司業務團隊對項目的遴選和信托公司風險管理團隊對項目風險的整體把控。要求盡職調查一定要做細致，避免出現未披露的或有負債及表外融資。

2.監管風險

確定了項目后，信托公司如何對項目進行后續的管理，是否準確掌控項目的經營情況以及項目資金流的回收也是風險控制的重要一環。

信托公司一般是通過占有項目公司的股權、派駐現場監管人員、掌管項目公司證照印鑒、查閱項目公司所有檔案及掌控項目方銀行賬戶來管理項目運營過程中的風險。但是即便如此項目公司也會想出一系列的應對措施，達到逃避監管的目的。

在實際的監管過程中，會出股東拆借資金到期不歸還、虛報工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購買大額理財產品實為私下挪用等不良行為，這給項目帶了巨大的資金監控風險。信托公司在一次一次的資金挪用中與項目公司博弈，并在實踐中不斷總結項目方的操作手段，制定相關的應對措施。

通常信托公司會進行實時的項目現場監控、定期或不定期的進行信托資產清查、要求項目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實項目公司所報的工程款等方式來防范及發現這些潛在的風險，保護信托資產不受侵害。

3.兌付風險

2012年始，房地產信托的風險顯露：開發商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產信托項目，還有一些房地產信托項目則引入資產管理公司進行接盤。各個信托公司的“保兌付”表現各有不同。

房地產信托項目是在房地產調控背景下出現的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發貸未能如期取得。部分房地產信托資金進入項目的時間點比較靠前，多為前期開發報建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產項目走過該階段后，就需要房地產項目的開發貸資金來償還。而房地產調控政策之下的銀行貨幣政策隨之調整，使得原本計劃內的資金注入出現問題，即使是房地產項目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實際放款，從而導致了房地產企業供血不足。另一方面，市場驟變，銷售回款緩慢。部分房地產信托為開發商提供建設類資金，信托資金支持項目拿到預售許可證后，本期望通過銷售實現現金回流從而兌付信托資金的項目，但突遇房地產市場調控，限購政策持續，銀行個人貸款政策調整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導致信托資金的兌付也就出現了問題。但應當看到，信托公司為房地產項目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹慎一點的公司一般規定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產項目公司近100%的股權，且項目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內。因此，大多數房地產信托面臨的風險是短期流動性風險，而非長期性的大問題，也就是說不是項目價值風險，這也就是資產管理公司為什么會接盤的原因。

房地產信托行業整體風險可控，但需防范個體風險。部分信托公司不看好房地產后市，為避免到期難以兌付的情況出現，上半年多款房地產信托產品提前終止清盤。與此同時，個別到期的房地產信托產品則延期兌付。雖然在剛性兌付機制下，房地產信托不能兌付的情況不會大規模出現，但是個別信托產品仍面臨兌付風險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產信托的未來

2012年還剩最后四個月，房地產市場的前景尚不明朗。一方面是對房地產市場“金九銀十”的期待，另一方面是房地產調控的持續深入。而房地產信托兌付風險則暗潮涌動，投資者對于房地產信托預期收益的揣測也有點像霧里看花。

近期，雖然房地產信托收益率在理財產品收益率普降的情況下走出獨立行情，融資質量明顯好轉，但由于房地產整體調控目標尚未實現，房地產稅呼之欲出，預計房地產信托發行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產融資開始到期的時點，因此投資者在選擇此類信托時，應注意考察融資方的社會活動和對項目的考察，警惕部分風險的傳遞。

參考文獻

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[2]苗燕.銀監會：繼續加強房地產信托風險管理[J].上海證券報，2012（7）.

[3]馮娜娜.房地產信托三大風險保兌付是最后戰役[OL].21世紀網.

投資性房地產管理辦法范文第4篇

關鍵詞：房地產公司；財務成本管理；管理體系

隨著我國商品房交易市場的不斷深化改革，房地產公司數量和規模以及效益不斷提高，同時房地產公司相互之間的行業競爭也不斷加劇。現階段我國新型產業房地產公司一路走高，房價居高不下，當前政府各種調控措施和限購令的頒布使得房地產公司面臨這房子降價的趨勢，房地產界的利潤開始縮水，為了面對這些正在以及即將威脅到房地產公司利潤的政策的形式下。財務成本的控制和減少開支成了房地產公司最大最重要的問題，同樣房地產公司的財務成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關系到房地產公司的生存與發展。但是，仍然有些房地產公司的財務成本管理不完善，存在很多不足之處，如財務人員水平管理意識不高、控制薄弱、管理體系不健全、監管不力等，公司需要及早發現問題并給予解決。

1.房地產公司財務成本管理目前存在的管理問題

1.1房地產公司的財務成本管理意識薄弱且管理辦法老化

目前我國大多數房地產公司管理意識薄弱，大多數房地產公司只注意投產前產品設計以及生產要素合理組織的成本管理，忽視投產后的成本管理。一些房地產公司的事前成本管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性，可有可無；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，可增可減，因此，造成房地產投產建設時財務成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對企業成本進行控制。至于財務成本管理的手段缺乏現代化管理手段。現代成本管理的一個基本要求是成本信息提供的及時性、全面性和準確性。隨著我國房地產公司發展速度的加快，房地產公司必須實現精細化的管理模式，才能適應今后行業發展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來房地產公司的規模和數量不斷壯大，作為房地產公司必須建立與自身企業發展相適應的財務管理體系，而相反現在的很多房地產公司并沒有做到，發展速度遠超過了管理體系的改革速度，財務成本管理一直處于粗放狀態，很難滿足現代企業發展的需要。一部分公司雖然在發展過程中建立了一套相對完善的財務管理體系，但在具體實施的過程中沒有執行不到位，無法發揮其作用。房地產公司在快速發展的過程中對員工的使用不合理，職責不明確，造成管理體系混亂，并沒有建立一定完善的獎懲制度，沒有真正的激發帶動起所有員工的積極心，很難在新型財務管理體系中使所有員工發揮其巨大的創新能力和執行力度。

1.3.房地產公司在整個項目周期過程中財務成本管理不夠健全

房地產開發建設的整個周期過程包括以下幾個階段，首先是項目的投資決策，然后到設計階段，項目招標和投標階段，施工階段，投入使用階段，維護與修理階段。房地產公司財務成核算具有時間的滯后性的缺點，所以在著每一個階段財務成本管理都必須始終全面貫徹執行，而實際上有些房地產公司對此認識不到位，使得把財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而沒有足夠重視立項和施工階段，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。2.加強房地產公司財務成本管理的措施

2.1.財務成本管理過程中加強系統管理意識和運用科學的管理辦法。

房地產公司要加強財務成本的管理意識以及善于運用科學的管理辦法，要把企業的財務成本管里視為一個全面化的全過程的管理工程，而不是某個階段性的工作。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中針對公司不同的成本采取相應的財務成本管理策略和方法，隨著社會經濟的發展，競爭的不斷加劇，在市場經濟體制下，增強公司企業的核心競爭能力要從實際出發，做到綜合全面的管理包括服務成本、人力資源成本、產權成本、環境成本等兼顧物質成本和非物質成本，才能真正的做到科學合理的財務成本管理目標。

2.2.建立合理的公司獎懲制度，激勵員工熱情提高積極性。

降低成本對于一個公司員工其工作態度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產公司員工的工作積極性和配合以及執行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學的員工激勵制度是十分需要。當前很多房地產公司財務管理工作的獎懲制度還不完善有些甚至還沒有正在建設當中沒有實施執行。這需要各個房地產公司根據自身的企業規模和企業特點，開發并制定出一整套相關的績效考核辦法，根據績效考核辦法對房地產企業的財務成本管理人員給予相應的獎勵和懲罰。

2.3.通過制度強化項目財務成本管理和控制措施

首先房地產公司要建立全面預算管理體系，全面預算管理要以提高企業效益

為出發點，以市場主體為導向，以銷售和利潤為起點，采用倒推，預測的方式對年度及未來經營戰略的精確規劃。其次是要完善資金管理體系，房地產公司要實行資金預算及信息化管理和合理籌集及加強資金的日常管理來完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預算管理，應該企業將年度資金預算、月度資金預算、月度資金預測、月度資金計劃、日現金流量有機結合。再就要改進財務管理體系，改進財務管理體系主要在于完善公司財務成本審批制度和改進財務核算體系，各級審批人需基于合理授權，對合同評審，成本費用支付等實施嚴格意義上的責權利合理配置。

3.結束語

目前我國的房地產公司發展的規模、速度以及產品的需求量不斷提高，競爭激烈，在這新形勢下如何提高經濟效益，如何做好財務成本的全面管理將是房地產公司未來面臨的長期問題，但也在不斷的完善管理體制，更科學合理有效的財務成本管理體系還需要在今后的發展中不斷實踐創新不斷挖掘，結合自身的房地產公司特色和優勢制定好相應的管理對策，才能保證公司長久高的經濟效益。（作者單位：青島海爾地產集團有限公司）

參考文獻

[1]袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010，（23）。

[2]錢劍.我國房地產企業財務管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師，2010，（02）。

投資性房地產管理辦法范文第5篇

【關鍵詞】房地產企業；財務成本管理；問題；對策

文章編號：ISSN1006―656X（2013）12-0028-02

一、前言

隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國房地產行業越來越凸顯出其重要的地位，行業整體提升的同時，也加劇了房地產企業之間的競爭激烈，應對這樣的行業競爭現狀，房地產企業只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產企業的綜合實力。房地產企業針對當下自身的財務成本管理工作中出現的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。

二、我國房地產企業發展現狀

自從國家推行新的住房改革計劃以來，我國的房價走勢一路高歌猛進。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房價已經成倍增長。房地產業過熱，掀起了全民的炒房運動。給經濟的運行帶來了較大的影響。目前房價的走勢已經遠遠超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用，這就造成了社會上房產資源分配的嚴重不均衡。少數人占據了大多數的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經成為民生領域的一個重大問題。所以當前政府明確表態要將房地產調控進行到底，抑制房價的過快增長。隨著最新限購令的出臺，以及銀行貸款環節的壓力，大多數房產商已經經受不住壓力，開始緩慢降價。但是房地產行業的利潤空間是有限的，在土地公開招標的情況下，房地產商的利潤率已經大不如前了。面對即將到來的降價潮，房地產企業如何通過控制財務成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產嚴冬已經成為當前房地產企業需要重點考慮的問題。

三、房地產企業財務成本管理存在的問題

（一）財務成本管理意識薄弱

目前，我國大多數房地產企業的財務成本管理意識薄弱，對財務成本管理缺乏足夠認識。部分房地產企業財務成本管理僅局限于設計階段而忽視了項目實施過程的財務成本控制，或是認為財務成本管理的關鍵在于控制材料和設備的成本，相關部門和財會人員對企業財務成本管理也不夠重視，這都使得房地產企業不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業成本，才能保證財務成本管理的有效性和合理性。

（二）房地產企業的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊

當前形勢下，我國大多數房地產企業所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統的財務成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經處于施工狀態，所以一旦在核算工作中發現成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。

（三）房地產企業未在全項目周期過程中給予財務成本管理以足夠的重視

房地產項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫穿其中，有些房地產企業對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。

（四）沒有指定具體的成本管理計劃

許多企業都沒有制定詳細可行的財務成本管理計劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業在項目的開始初期就應該制定相信的成本預算，嚴格按照成本預算進行生產管理活動。但是許多企業并沒有認識到控制管理成本的重要性，對目標的成本控制意識還是停留在最表面上。對成本控制認識的不到位直接導致了成本控制的無法嚴格有效執行。

（五）工程預結算等重點環節存在問題嚴重

目前房地產企業工程預結算主要存在以下主要問題：一是工程預結算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經不能夠準確地反映出現在工程預結算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設、設計和施工等單位之間缺乏統一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預結算款居高不下，整個工程的預結算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態；三是故意造假提高工程預結算，尤其涉及國家投資的有關項目時，做出高預算的假象，過高的預算差額會流入個人腰包，導致豆腐渣工程的出現。

（六）負債率過高

過高的負債率使企業成本的升高，并且較高的負債率使得企業的現金流量大量減少，不利于企業的資金流轉。房地產企業是一個資金密集型企業，一旦負債率過高則會直接影響公司的財務成本。

四、房地產企業在財務成本管理問題上的應對策略

（一）增強財務成本管理意識，建立全面系統化的科學管理體制

房地產企業應運用科學管理知識，將企業的財務成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產企業全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中對于不同的企業成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經濟為導向，以社會經濟深化發展和提高企業競爭力為目的，房地產企業要在考慮物質成本的同時，兼顧到非物質的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產企業的財務成本管理目標。

（二）房地產財務成本管理過程中需要一定的技術支持，提升管理能力

房地產企業在財務成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產企業的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經濟發展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監控，從房地產企業的實際情況看，相同的工程量，各個企業的價格是完全不一樣，充分說明房地產企業財務管理需要一定的技術指導。房地產企業管理中可以采取戰略成本管理的模式，戰略管理主要是按照企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。

（三）完善相應的監督制度，加強財務成本管理

在房地產企業開發產品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權又有執行力度的成本監督機構，在房地產項目的全過程生命周期的各個重要環節中進行成本預先規劃，用規劃的計劃比對世界發生的成本明細，尤其需要注意監督管理成本概預算、竣工決算和工程結算，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方款項給付的重要環節。按照已確立的工作目標和監督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內部審查和外部監督相結合的財務監督體制實施到監督工作中，力保財務成本數據和賬務明細真實有效。

（四）強化重點環節成本控制。首先應強化投資決策成本控制

財務部門切實測算擬建項目的內含報酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產負債率等前期財務指標編制項目計劃書，并籌劃稅務和籌融資、投資方案，確定初始財務目標成本。同時，立項階段應做好各種組織籌劃實現項目籌建階段的低成本規劃。第二強化規劃設計成本管理。利用成本預算實施限額控制，把設計費的限額與設計質量掛勾。強化方案優化措施和圖紙會審，相關部門充分分析和論證設計方案，提高設計概算和施工圖預算的準確性、最優化。最后，強化內部復審制度，加強對規劃報批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設計成本的嚴格審核最后強化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項目設計前期應全面、準確分析論證其規劃與定位，盡量避免在施工中的重大設計調整；變更前，須利用設計單位和監理單位的技術資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價。變更及簽證管理控制體系應明確操作流程及責任權限，加強變更的內部監督與控制。

（五）減少企業的負債率

當前應對成本危機最重要的方法之一就是降低企業的負債率。過高的負債率不僅增加了企業的利息負擔，并且減少了企業的現金流通速率，不利于企業現金流的快速運轉。如果減少負債率就可以最大限度上的增加企業現金流通速率，相對減少企業開發成本。讓企業更好地管理自己的財務成本。

五、結束語

企業財務成本管理水平和能力的高低，以及企業管理工作開展的好壞不但影響企業自身利益獲取，還制約著企業根據項目成本基礎而制定商品價格的優勢。所以，從強化項目成本管理和控制人手，重視和做好財務成本管理工作是十分必要的。

參考文獻：

[1]周興梅.淺析房地產企業財務管理.現代商業，2009（11）.