房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度

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房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度范文第1篇

【關(guān)鍵詞】資金控制；房地產(chǎn)工程管理；加強(qiáng)措施；意義

0.引言

由于社會(huì)不斷進(jìn)步發(fā)展，房地產(chǎn)隨之興起，繼而出現(xiàn)了激烈的市場競爭。承擔(dān)著房地產(chǎn)工程的是房地產(chǎn)企業(yè)，基于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量起著決定性作用。而房地產(chǎn)企業(yè)可以有序發(fā)展的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，它不只是對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，對房地產(chǎn)工程的好壞也產(chǎn)生著直接影響。因而，管理好房地產(chǎn)工程的資金問題非常必要。

1.加強(qiáng)資金管理控制在房地產(chǎn)工程管理中的重大意義

近些年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們生活水準(zhǔn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)生了很大的變化，可以說房地產(chǎn)行業(yè)為此做出巨大的貢獻(xiàn)。事情都是雙面的，有利必有弊，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展造成現(xiàn)在房價(jià)過高以及國家政策等方面的一些影響，面對這些問題，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極地改變，對于房地產(chǎn)工程管理中資金控制環(huán)節(jié)需要進(jìn)行嚴(yán)格控制。

1.1控制房地產(chǎn)成本，保證資金管理合理化

從內(nèi)容上來說，房地產(chǎn)企業(yè)屬于投資性企業(yè)，它是主要進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的。在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營的時(shí)候，前一時(shí)期，要投入大量資金，以使工程順利進(jìn)行得到保障，資金管理控制便至關(guān)重要。現(xiàn)在，市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，存在著激烈的競爭，這便要求房地產(chǎn)企業(yè)不只對使用資金進(jìn)行控制，還要將成本控制合理化，從而使實(shí)施工程時(shí)減少浪費(fèi)，避免損失。資金的管理控制可以讓房地產(chǎn)成本降低，額外的投入減少。另外，國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺，使房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展受到控制。因而，銀行貸款及使用資金都有局限性。這使得房地產(chǎn)企業(yè)在使用資金方面出現(xiàn)困難，而工程建設(shè)假如出現(xiàn)問題，沒有雄厚的資金作為保障，項(xiàng)目經(jīng)營便會(huì)舉步維艱，甚至導(dǎo)致停工。所以，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，必須做到資金控制管理合理化，這樣，才可以讓項(xiàng)目進(jìn)行順利。

1.2優(yōu)化企業(yè)資金，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益

為了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提升，需要完善房地產(chǎn)工程管理的資金控制工作。在開始工程項(xiàng)目時(shí)期，對資金控制管理合理，可以讓項(xiàng)目工程預(yù)算降低，在實(shí)施工程項(xiàng)目時(shí)期，也可以根據(jù)資金投入情況實(shí)施節(jié)流，以使總收益提高，經(jīng)濟(jì)效益提升。除此之外，資金運(yùn)行中，也可以減少開支，節(jié)約資金。管理控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目資金，不只是讓使用資金得到合理調(diào)配，還可以讓使用資金更合理化。所以，需要對使用資金情況及時(shí)掌握，讓財(cái)務(wù)處于流動(dòng)性狀態(tài)，對資金合理調(diào)度，讓企業(yè)的償債能力良好。再者，對資金控制加強(qiáng)，也可以保障資金使用的效益。企業(yè)資金需要相對合理，過多過少都不是最佳狀態(tài)。資金太少，會(huì)讓企業(yè)的償債能力受到危及，影響企業(yè)的發(fā)展；而資金太多，會(huì)使資源造成浪費(fèi)。因而，使用資金要合理、科學(xué)，對資金控制管理要全面化。借助優(yōu)化企業(yè)資金，以使企業(yè)資本構(gòu)成優(yōu)化，讓避免資金風(fēng)險(xiǎn)，讓資金使用效益得到提升。

2.探究加強(qiáng)資金控制管理在房地產(chǎn)工程管理中的策略

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目往往占據(jù)的資金數(shù)額比較大，如果不能按期完工，通常會(huì)使資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，嚴(yán)重情況下，會(huì)把企業(yè)置于死地。因而，要在房地產(chǎn)工程管理中對資金管理控制采取有效、合理的策略。

2.1為工程項(xiàng)目運(yùn)行得到保障，需要對開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究及籌資舉措重視

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，資金控制管理需要在對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)期。首先，為了讓投資可以回收，需要對項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)問題進(jìn)行調(diào)查研究；其次，在掌握情況的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目開發(fā)的市場供求，同時(shí)進(jìn)行預(yù)測；再次，在時(shí)間進(jìn)度的安排上，要合理、科學(xué)，例如，可以根據(jù)工程前期、工程主體、工程竣工等不同階段對進(jìn)度進(jìn)行合理安排；除此之外，企業(yè)還需要進(jìn)行成本估算，并且要做到和開發(fā)事實(shí)相符合，從而獲得準(zhǔn)確的評價(jià)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)安排、項(xiàng)目預(yù)算等情況，對資金需要進(jìn)行預(yù)算，從而確定籌資方案，借助不同的籌集資金的方式，讓籌資成本降低，讓項(xiàng)目運(yùn)行正常。

2.2在工程管理中做好資金控制，需要對資金使用計(jì)劃編制合理

房地產(chǎn)工程有著較大的規(guī)模，組成的單項(xiàng)工程多，這便給房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了在使用資金時(shí)按子項(xiàng)目的不同進(jìn)行劃分的要求。在對使用資金進(jìn)行編制的時(shí)候，要對項(xiàng)目總投資進(jìn)行分解，做到劃分合理化，并且，根據(jù)實(shí)際需要，進(jìn)行細(xì)致劃分，使用資金計(jì)劃按時(shí)間進(jìn)度進(jìn)行編制。現(xiàn)在，對施工計(jì)劃的制定，通常借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)施，對每項(xiàng)施工的開工時(shí)間的早、晚，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)行計(jì)算，從而獲得項(xiàng)目計(jì)劃圖。并借助擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)圖，制定出按時(shí)間進(jìn)度的使用資金計(jì)劃。

2.3房地產(chǎn)工程資金控制中的重要環(huán)節(jié)是對預(yù)算管理與資金計(jì)劃分析加強(qiáng)

資金計(jì)劃確立后，比較其預(yù)期與執(zhí)行情況的不同，從而找出計(jì)劃出現(xiàn)偏差的原因，并進(jìn)行改進(jìn)，讓后期制定的資金計(jì)劃更合理化。而要使資金控制有效，其中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)便是對資金進(jìn)行預(yù)算管理。合理、有效的資金預(yù)算可以提升資金使用效率。

2.4房地產(chǎn)工程資金控制強(qiáng)化離不開財(cái)務(wù)管理制度的完善

讓資金控制管理強(qiáng)化，需要做到：一是要讓應(yīng)收與應(yīng)付賬款的期限達(dá)到一致，假如應(yīng)收款項(xiàng)期限比應(yīng)付款項(xiàng)期限短，那么，可以讓應(yīng)付款項(xiàng)按時(shí)支付，讓企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。二是預(yù)支資金不要過度，防范債務(wù)危機(jī)影響到企業(yè)生存問題。三是對管理費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格控制。

3.結(jié)語

現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場存在的競爭越來越激烈，為了讓房地產(chǎn)企業(yè)具備更強(qiáng)的競爭實(shí)力，可以將管理項(xiàng)目資金問題加強(qiáng)。在對資金實(shí)施控制后，才可以讓房地產(chǎn)獲得更大的收益，從而讓企業(yè)得到健康有序發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李勇威.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作與管理特點(diǎn)[J].上海商業(yè)，2009（9）.

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞:全面預(yù)算 房地產(chǎn) 運(yùn)用

一、全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理是以目標(biāo)利潤為導(dǎo)向的，是地產(chǎn)企業(yè)以可持續(xù)發(fā)展為前提，通過控制、預(yù)算、考核和協(xié)調(diào)等等為內(nèi)容建立的科學(xué)完整的處理數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，是對房地產(chǎn)企業(yè)全員、全過程的管控和評價(jià)。

二、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用并實(shí)施的意義

我國的地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、根基不深、規(guī)模不大、開發(fā)周期長、規(guī)范化管理較弱以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩高的等等現(xiàn)狀。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、銷售、利潤等等指標(biāo)的事前、事中控制十分重要。全面預(yù)算管理包括了經(jīng)營的方方面面，是以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管控系統(tǒng)，在具體操作過程中，經(jīng)過反饋分析，可以將預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和結(jié)果及時(shí)的掌握，采取措施及時(shí)應(yīng)對，保證企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，外部環(huán)境競爭的激烈程度和國家宏觀調(diào)控政策都需要房地產(chǎn)企業(yè)事前做好風(fēng)險(xiǎn)評估和應(yīng)對。而經(jīng)過加強(qiáng)全面預(yù)算管理，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，做好防范風(fēng)險(xiǎn)管控，采取措施應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全面預(yù)算管理的思路

(一)要求房地產(chǎn)企業(yè)全體員工重視全面預(yù)算工作

首先，發(fā)動(dòng)相關(guān)人員、部門全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算牽涉的部門有營銷策劃、項(xiàng)目研發(fā)、工程管理、物業(yè)管理等等，牽涉到項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，所以，全面預(yù)算對房地產(chǎn)企業(yè)來說是部門合作，一起努力的杰作。實(shí)踐中應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的帶領(lǐng)下，對項(xiàng)目的現(xiàn)狀和預(yù)期發(fā)生的情況全員全部門一起分析研究，分工編制預(yù)算，具體做法是：銷售部門對營銷策劃和收入預(yù)算等費(fèi)用預(yù)算負(fù)責(zé)；開發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算由前期研發(fā)、供應(yīng)、工程等部門負(fù)責(zé)；人力資源部門負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)和工資等預(yù)算工作；其他各項(xiàng)費(fèi)用和稅費(fèi)的預(yù)算由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)；財(cái)務(wù)部還負(fù)責(zé)對各項(xiàng)預(yù)算的匯總和分配工作。其次，要求房地產(chǎn)企業(yè)從上到下認(rèn)真執(zhí)行。一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)識到全面預(yù)算對企業(yè)的重要性，要起到表率作用，切切實(shí)實(shí)的提高預(yù)算約束力。建立分級預(yù)算管理和落實(shí)到人的機(jī)制，層層分解預(yù)算，落實(shí)到責(zé)任人和部門負(fù)責(zé)人。二是在實(shí)踐中嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，樹立全面預(yù)算的權(quán)威。嚴(yán)格建立授權(quán)審批制度，簽批人要對簽批事項(xiàng)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一權(quán)責(zé)。三是對于授權(quán)范圍各業(yè)務(wù)部門、財(cái)務(wù)以及分管領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格審查，如：財(cái)務(wù)部門要對設(shè)計(jì)和工程部的變更情況超預(yù)算部份進(jìn)行嚴(yán)格審查；財(cái)務(wù)在檢查每筆付款憑證是否有責(zé)任人簽批和授權(quán)后方可辦理。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并構(gòu)建全面預(yù)算軟硬件環(huán)境

建立健全全面預(yù)算的管理制度。目前房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)、高效、合理的全面預(yù)算管理制度可以結(jié)合其自身的管理、審批和內(nèi)控制度。在特殊情況下可以咨詢大學(xué)教授來企業(yè)指導(dǎo)全面預(yù)算工作。設(shè)定專門的機(jī)構(gòu)或人員來對全面預(yù)算工作進(jìn)行管理。比如說房地產(chǎn)企業(yè)完全可以設(shè)定全面預(yù)算管理委員會(huì)進(jìn)行管理這項(xiàng)工作，也可以委托財(cái)務(wù)等相關(guān)部門來代管全面預(yù)算工作。此外，各個(gè)業(yè)務(wù)部門也應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)人員來負(fù)責(zé)本部門的全面預(yù)算工作，這樣以來就能夠落實(shí)責(zé)任，提高辦事效率。依靠現(xiàn)代化信息技術(shù)來加強(qiáng)全過程的管理。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)世界來開發(fā)相應(yīng)的系統(tǒng)進(jìn)行管理，也可以引進(jìn)比較先進(jìn)的管理系統(tǒng)用于本企業(yè)的全面預(yù)算管理工作，這樣就能夠大大提高全面預(yù)算的科學(xué)和高效性。

(三)將全面預(yù)算的指標(biāo)和企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密的結(jié)合起來，使全面預(yù)算能夠成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。全面預(yù)算是對未來事項(xiàng)的現(xiàn)實(shí)反映，是落實(shí)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)舉措。經(jīng)過利用會(huì)計(jì)以及非會(huì)計(jì)的信息將企業(yè)方針戰(zhàn)略發(fā)展和體現(xiàn)出來，當(dāng)然健全完善的全面預(yù)算管理體系需要科學(xué)合理的編制方法來完成的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理以前，可以先分析和調(diào)研企業(yè)的資源和市場，明確自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，來對企業(yè)各個(gè)時(shí)期的預(yù)算進(jìn)行編制，這樣以來可以避免預(yù)算的盲目性，銜接前后各個(gè)時(shí)期的預(yù)算，為預(yù)算比較順暢穩(wěn)定的進(jìn)行提供保障。

(四)合理、科學(xué)、客觀的設(shè)置預(yù)算指標(biāo)體系

了解國家政策制定預(yù)算指標(biāo)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)受政策性影響大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算指標(biāo)體系時(shí)需要了解相關(guān)的政策。例如，云南省省會(huì)城市昆明市實(shí)施了針對外地戶籍的限購政策，三四線城市的開發(fā)商則應(yīng)該對此予以合理考慮。預(yù)算指標(biāo)應(yīng)當(dāng)立足市場。為了適應(yīng)本地市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合調(diào)查分析本地客戶需求已經(jīng)競爭對手的各種情況，降低預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)依靠資金和資源進(jìn)行運(yùn)作的行業(yè)，具有鮮明的行業(yè)預(yù)算特點(diǎn)

尤其針對國有中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)控嚴(yán)格，融資受限，在確定開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先，必須立足于項(xiàng)目和公司兩個(gè)層面設(shè)置預(yù)算體系。其次，預(yù)算必須覆蓋項(xiàng)目的生命周期，體現(xiàn)實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，在每一個(gè)程序環(huán)節(jié)體現(xiàn)收入成本與現(xiàn)金流的特點(diǎn)。最后，從管理細(xì)化的角度，預(yù)算要從項(xiàng)目深入到最底層的地塊，乃至每一棟樓。對利潤、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況做出更可靠的預(yù)測，為實(shí)現(xiàn)投資收益最大化提供不可或缺的幫助。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算可以提升其整體績效和綜合管理水平。全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)公司及各開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是提升公司整體績效和管理水平的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)值最大化的根本目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]任書芳.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]時(shí)代金融,2009(04)

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；建設(shè)工程合同管理；規(guī)范化對策

一、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程在合同管理過程中存在的問題

合同的管理是貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，這包含著從項(xiàng)目設(shè)立之初的設(shè)計(jì)到項(xiàng)目竣工的驗(yàn)收，期間所涉及到合作單位比較多，不僅包括項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)企業(yè)、造價(jià)咨詢企業(yè)還包括項(xiàng)目的施工總承包商、分包商以及材料的供應(yīng)商等。根據(jù)合同管理的相關(guān)階段，可將合同分為形成階段、簽訂階段、履行階段以及結(jié)算階段。上述的四個(gè)階段中，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程的合同管理當(dāng)中都存在中這樣那樣的一些具有普遍性的問題。以下五點(diǎn)是筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出的問題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，房地產(chǎn)企業(yè)中的合同管理也逐步得到建立并發(fā)展起來。我國早在1993年就制定了比較統(tǒng)一的合同法，工程的合同制度就以法規(guī)的角度得到確立，從此，雙方簽訂的合同就成為了各企業(yè)間契約關(guān)系的一種憑證。但是，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識還是相當(dāng)?shù)〉模瑢τ诤贤墓芾硗际浅帜暤膽B(tài)度，更有甚者對合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關(guān)條約的意識還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）在合同的形成過程中存在的管理問題

房地產(chǎn)企業(yè)跟潛在的一些簽約方進(jìn)行一系列的商務(wù)考察以及招標(biāo)活動(dòng)的階段就是合同的形成階段。這期間由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度時(shí)間比較緊迫，所以部分企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)之前，缺乏了解、審查對方企業(yè)的實(shí)力、企業(yè)的資質(zhì)以及項(xiàng)目施工水平等情況，有甚者在沒有進(jìn)行商務(wù)考察的情況下就直接委托對方開展施工作業(yè)，由于合作對象沒有履行合同的能力就多次的更換施工單位有時(shí)會(huì)出現(xiàn)停工現(xiàn)象，這樣就勢必會(huì)給企業(yè)帶來許多不必要的法律糾紛。

（三）在合同的簽訂階段中存在的管理問題

雙方在正式簽訂合同確定相互的契約關(guān)系階段中主要存在的問題：

1、雙方經(jīng)常簽訂陰陽合同，而陰合同不是降低了工程的價(jià)款、下浮了讓利或者增加了付款條件就是延長了付款的期限、縮短了工期或肢解了工程，這都存在著比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2、合同簽訂主體的資格審查相當(dāng)不嚴(yán)。根據(jù)我國的法律規(guī)定合同主體要有民事權(quán)利能力以及民事行為能力的當(dāng)事人。但是，在合同的實(shí)際簽訂中，部分企業(yè)對合同簽約的主體審查不嚴(yán)格，合同簽訂的對方人沒有授權(quán)委托書。這會(huì)給企業(yè)帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3、在簽訂時(shí)存在合同的文本有漏洞，相關(guān)要素不齊全的問題。當(dāng)前我國大部分的房產(chǎn)企業(yè)所簽訂的施工合同都是自行編制的，不是采用國家建設(shè)部和工商管理局所修訂完善的范本。這些自行編制的合同文本可能有以下幾個(gè)問題：由于合同管理人員的知識水平不一，可能存在漏洞的風(fēng)險(xiǎn)；簽訂時(shí)沒有按照公開公平的原則進(jìn)行，在合同中設(shè)立了一些霸王條款，使施工單位的相關(guān)責(zé)任義務(wù)增加，對施工單位的相關(guān)處罰變相加重；有些條款存在違背我國現(xiàn)行的法律法規(guī)。

4、有些企業(yè)存在著先開展工程施工，然后再簽訂合同的問題。因?yàn)樵S多項(xiàng)目工程的工期進(jìn)度比較緊張，所以存在著施工先行，然后再增補(bǔ)合同的現(xiàn)象，有的甚至是在施工竣工以后再補(bǔ)簽合同，進(jìn)而導(dǎo)致了雙方在項(xiàng)目工程的質(zhì)量、材料的單價(jià)、數(shù)量以及工期等方面的互相推卸責(zé)任的問題。

（四）在合同的履行期間存在的管理問題

在合同簽訂完成后，雙方按照合同的約定開展施工并推進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)的時(shí)期就是合同的履行階段。在這段時(shí)間內(nèi)合同的管理主要存在著三個(gè)不重視的問題，即不重視合同的交底工作；不重視合同在簽訂以后的管理工資；不重視相關(guān)資料（證據(jù)）的法律效力。

（五）合同的后評估被忽略

合同的后評估任務(wù)主要做的就是總結(jié)一下合同的實(shí)際執(zhí)行情況，總結(jié)推廣那些好的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)改正那些過時(shí)的而且不符合我國現(xiàn)行法律法規(guī)的條款，為以后的工程項(xiàng)目開發(fā)工作提供一定的參考作用。就目前我國的房地企業(yè)來說，很多都忽略了合同履行之后的相關(guān)后評估工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理的規(guī)范化對策

（一）增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度

1、房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開展法律知識的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

（二）強(qiáng)化合同的管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)要重視施工合同范本的編制，對于那些國內(nèi)外比較成熟的合同管理經(jīng)驗(yàn)要積極的吸收和采納，合同范本的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，合同的條款表述要做到統(tǒng)一，從而避免了分公司和相關(guān)項(xiàng)目部門對條款任意改動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。合同的范本要經(jīng)相關(guān)職能部門的的討論審核，并充分的吸收相關(guān)部門的所提的建議。要盡量做到用詞的嚴(yán)謹(jǐn)清晰，對于模糊的詞匯要慎用。合同的范本至少要包含以下六點(diǎn)內(nèi)容：統(tǒng)一約定合同價(jià)款的支付；工程延誤處罰條款；詳盡約定工程質(zhì)量的相關(guān)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)；雙方自身約束的條款；約定材料上漲問題；約定好項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更以及現(xiàn)場簽證所造成的工程量增減問題。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是貫穿于工程的全部過程中的，由于工程的質(zhì)量、工程的工期以及工程的造價(jià)都是按照合同來執(zhí)行的，所以合同的管理需全工程、全員，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，積極的總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在問題出現(xiàn)的第一時(shí)間就要尋求解決辦法，使合同得到逐步的補(bǔ)充和完善。房地產(chǎn)要積極做好同項(xiàng)目的招投標(biāo)公司以及監(jiān)理公司的相互配合，工程項(xiàng)目的管理要嚴(yán)格按照的合同來執(zhí)行，充分保證工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)能符合合同的要求，工程的進(jìn)度要符合合同中約定的進(jìn)度，工程款要按時(shí)支付。

（四）合同管理需要聘用專業(yè)化較強(qiáng)的人才

合同管理制度的建立也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立相關(guān)的專門人員、專門機(jī)構(gòu)來進(jìn)行這項(xiàng)工作，不要再把合同的管理視為其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知識面比較廣而且比較復(fù)雜，也需要企業(yè)招聘一些專業(yè)化較強(qiáng)的管理人才。采用公開招聘以及內(nèi)部選拔的方式，把那些專業(yè)化較強(qiáng)的人才分配到公司的總部、分公司以及各崗位上輪崗，將有利于其更為系統(tǒng)的掌握管理知識。同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)該注重專業(yè)人才的培訓(xùn)工作，以提高他們的管理水平。

（五）企業(yè)可以建立相關(guān)的合同分析考核制度

合同的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，合同的履行情況要進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤和總結(jié)，以避免可能會(huì)出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從這個(gè)角度來講，企業(yè)需要建立相關(guān)的合同分析考核制度比如，對項(xiàng)目工程進(jìn)行定期的分析、實(shí)時(shí)核查合同的履行情況，并形成檢查報(bào)告。

結(jié)論

合同管理具有長期性，合同的管理內(nèi)容比較龐雜、合同的管理所涉及的人員比較多、合同的管理展示了國家的干預(yù)性以及合同的管理具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性等都是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理所具有的特殊性。從它的這些特性來說，房地產(chǎn)企業(yè)要做好法律知識的學(xué)習(xí)、合同管理制度的建立以及標(biāo)準(zhǔn)管理程序的制定工作。另外，企業(yè)還需要編制較為合理的合同范本并聘用專業(yè)化較強(qiáng)的管理人才，完善相關(guān)的合同分析考核制度等。

參考文獻(xiàn)：

[1]王廣馳.房地產(chǎn)企業(yè)工程合同管理的問題及對策[J].大眾科學(xué).2008（11）

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)；全面預(yù)算管理

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-01

自2010年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》開始，國家調(diào)控房地產(chǎn)的步伐越來越緊。在目前房地產(chǎn)市場前景不明朗的情況下，眾多房企債務(wù)增幅高于業(yè)績增幅，資金鏈已經(jīng)越繃越緊，均有放慢投資開發(fā)步伐的計(jì)劃，降價(jià)促銷、清盤頻見報(bào)端，“求穩(wěn)”心態(tài)表露無遺。加強(qiáng)企業(yè)的管理，尤其是加強(qiáng)企業(yè)的全面預(yù)算管理是重中之中。本文重點(diǎn)指出中小企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀的同時(shí)，也提出了建立企業(yè)全面預(yù)算管理的基本思路及其編制的要點(diǎn)。

一、全面預(yù)算管理的定義

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。是企業(yè)全過程，全方位及全員參與的預(yù)算管理。

二、目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算，可能會(huì)遇到的幾類難題

1.缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是近些年才迅速發(fā)展起來的行業(yè)，尚未形成自身所開發(fā)的各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額，如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等，因而實(shí)際做起預(yù)算來難免憑經(jīng)驗(yàn)估算，帶有一定的隨意性，與實(shí)際情況偏離較大。

2.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠，重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算。由于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)下編制的年度預(yù)算，并且通常是單項(xiàng)預(yù)算，考慮項(xiàng)目的開發(fā)期不夠，結(jié)果是集團(tuán)公司的戰(zhàn)略實(shí)施沒有具體的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預(yù)算與集團(tuán)公司的戰(zhàn)略缺乏聯(lián)系。

3.企業(yè)尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流。

4.預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是沒有圖紙先行施工，“三邊”工程屢禁不止，致使設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。

5.預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏有效的控制與分析機(jī)制。預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)量大，但集團(tuán)公司缺乏控制措施，無法及時(shí)獲取各個(gè)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況和各個(gè)企業(yè)對各個(gè)部門的預(yù)算執(zhí)行情況，對預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效的控制，無法保證預(yù)算分析的及時(shí)性、全面性和深入性。

6.存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識。全面預(yù)算是財(cái)務(wù)收支預(yù)算的發(fā)展，但不能據(jù)此就認(rèn)為預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制就行了，甚至把預(yù)算理解僅是財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。它與全體員工、項(xiàng)目的工期管理、預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

7.預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠。在已實(shí)行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。

對此，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手，建立企業(yè)的全面預(yù)算管理：

1.預(yù)算編制宜采用從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法，經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批后，成為正式預(yù)算，逐級下達(dá)各部門執(zhí)行。

2.完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度建設(shè)。針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，應(yīng)重點(diǎn)抓好預(yù)算管理制度建設(shè)。根據(jù)企業(yè)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立一套開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系，作為預(yù)算項(xiàng)目成本、費(fèi)用依據(jù)，并逐步形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

3.改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期達(dá)2-3年或以上，不確定性因素多，編制預(yù)算不僅是對年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映，而且是對項(xiàng)目綜合情況做出的反映。

(1)做好匯總分解工作。一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解，須與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價(jià)掛鉤，然后分解、預(yù)測出各房型的銷售總價(jià)。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解，對應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測總成本。二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

(2)加強(qiáng)部門之間的合作。預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作、共同努力。具體是：營銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和廣告等費(fèi)用預(yù)算；前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負(fù)責(zé)開發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算；人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。

(3)掌握好編制周期。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、不確定因素多，在編制周期上應(yīng)按年、季、月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運(yùn)行。

(4)注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集程度很高的行業(yè)，資金緊張是整個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個(gè)項(xiàng)目的管理體系，而且是一個(gè)整合全部經(jīng)營活動(dòng)的完整管理體系，其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。在方法上要求從粗到細(xì)，步步為營。

4.房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預(yù)算管理的時(shí)候必須切實(shí)抓好三個(gè)結(jié)合：

(1)要與實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理相結(jié)合。預(yù)算控制以成本控制為基礎(chǔ)，現(xiàn)金流量控制為核心。通過控制現(xiàn)金流量才能確保收入項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出；嚴(yán)格實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理，才能確保資金運(yùn)用權(quán)力的高度集中，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)生產(chǎn)、建設(shè)、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。

(2)要同深化目標(biāo)成本管理相結(jié)合。全面預(yù)算管理直接涉及到企業(yè)的中心目標(biāo)-利潤，因此，必須進(jìn)一步深化目標(biāo)成本管理，找準(zhǔn)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵問題，瞄準(zhǔn)同行業(yè)的先進(jìn)水平，制定降低成本、扭虧增效的規(guī)劃、目標(biāo)和措施，積極依靠全員降成本和技術(shù)降成本，以確保企業(yè)利潤目標(biāo)的完成。

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；項(xiàng)目設(shè)計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)控制；納稅籌劃

[作者簡介] 鞏冰冰，遼寧省電力有限公司阜新供電公司財(cái)務(wù)部，遼寧 阜新，123000

[中圖分類號] F299.27 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1007-7723（2012）10-0048-0003

由于國家對房價(jià)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了很大的發(fā)展難題。資料顯示，2012年8月已經(jīng)公布上半年業(yè)績的24家上市房企，除了萬科和保利，其余22家營收同比下降6.07%，利潤同比下滑的房企更是達(dá)到六成。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期性，上半年的業(yè)績中可能有很大部分是去年銷售而未結(jié)算的項(xiàng)目，如果扣除這個(gè)部分，上半年的實(shí)際銷售估計(jì)更不樂觀。普遍的難題是營業(yè)收入下降、庫存增加、利潤率下滑、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，融資困難，政策不穩(wěn)定、市場不明朗，至少已有13家上市房地產(chǎn)企業(yè)悄然進(jìn)軍礦產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域“避風(fēng)”，算上早已轉(zhuǎn)向的企業(yè)，進(jìn)軍礦產(chǎn)的上市房地產(chǎn)企業(yè)則接近二成。困境之中謀求突圍，正是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)，企業(yè)普遍采取了謹(jǐn)慎拿地、縮小開發(fā)戰(zhàn)線、拉長開發(fā)周期的防守型經(jīng)營戰(zhàn)略。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，有序加速項(xiàng)目的開工進(jìn)度，控制項(xiàng)目成本，加速資金回流，提高企業(yè)自身競爭力對嚴(yán)冬中的房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

（一）位置固定，項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異[1]。項(xiàng)目開發(fā)是以單個(gè)的項(xiàng)目為對象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性[2]。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個(gè)項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

（二）資金占用大，回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求，完成一個(gè)項(xiàng)目要很長時(shí)間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動(dòng)性[3][4][5]。

（三）風(fēng)險(xiǎn)大

項(xiàng)目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時(shí)間長，建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

（四）項(xiàng)目管理相對粗放

項(xiàng)目開發(fā)過程需要多方合作，合作企業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型，依靠大量的勞動(dòng)力投入，人員變動(dòng)頻繁，培訓(xùn)困難，工作水平參差不齊。項(xiàng)目主要在露天進(jìn)行，受到自然條件和氣候的影響大，一般施工條件差、組織任務(wù)繁重，安全性要求高[6][7][8]。一個(gè)工程項(xiàng)目還要涉及到業(yè)主、分包方、材料供應(yīng)商等，要求專業(yè)詳細(xì)，管理上相對粗放。

二、工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理按照生命周期可以分為開發(fā)管理、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理、施工管理、運(yùn)營管理四個(gè)階段。主要的管理項(xiàng)目可以分為：項(xiàng)目采購管理、項(xiàng)目合同管理、項(xiàng)目時(shí)間管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問題

（一）開發(fā)階段盲目搶標(biāo)

缺乏有針對性的市場調(diào)研，把中標(biāo)作為頭等大事，標(biāo)書報(bào)價(jià)不科學(xué)，盲目圈地。開發(fā)商以為拿到稀缺資源就可以了，所以搶地火熱。以上海為例，南京東路163、虹橋長風(fēng)商務(wù)區(qū)、外灘園等地塊，價(jià)格30億、50億，甚至上百億。一方面從商辦樓來講，租金不斷地下跌，甲級寫字樓租金從2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不斷提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年達(dá)到15%。這樣極端的情況，不斷積累了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[9]。

（二）設(shè)計(jì)跟風(fēng)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)沒有因地制宜，而是跟風(fēng)嚴(yán)重，講究美觀但不實(shí)際，設(shè)計(jì)簡單化、概念化，后期營銷、廣告萬能化，造成市場接受差。

（三）施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)

施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn) ，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯(cuò)誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價(jià)難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

（四）成本失控

成本控制管理并不應(yīng)只是一個(gè)部門的任務(wù)，它應(yīng)該是整個(gè)企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個(gè)階段，不僅要加強(qiáng)事后成本控制，而且不能忽略加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機(jī)制不是很完備，必然會(huì)導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費(fèi)、趕工費(fèi)、違約金等損失都難以估計(jì)。開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理建議

（一）加強(qiáng)前提可行性研究

項(xiàng)目選擇首先考慮預(yù)期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營運(yùn)。開發(fā)施工需要從長計(jì)議，進(jìn)行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)研，項(xiàng)目的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)者、策劃商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路，一個(gè)經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其結(jié)果必然與實(shí)際市場需求脫節(jié)。要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目在市場上的競爭地位，確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)成本的估算，對項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性有充分的認(rèn)識。

（二）強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段投資

項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)盡管只占總體成本的1.5%～2%，但對整個(gè)工程的造價(jià)來說影響可達(dá)80% 以上。在項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各個(gè)階段的成本都進(jìn)行了預(yù)算和規(guī)劃，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵階段，甚至實(shí)現(xiàn)可控成本高達(dá)90%以上。做好前期設(shè)計(jì)規(guī)劃是控制好成本的關(guān)建，要加強(qiáng)開發(fā)商與策劃公司的對接。

（三）嚴(yán)格施工合同全過程管理

合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價(jià)是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財(cái)務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。

（四）進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)是稅負(fù)比較中的行業(yè)，其中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是其納稅重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該主動(dòng)尋找稅務(wù)師事務(wù)所，尋求有利的稅務(wù)安排。

（五）提升融資能力

房地產(chǎn)企業(yè)是資金需求非常大的行業(yè)，要注重自我資金的積累，力求控制好企業(yè)本身的資產(chǎn)負(fù)債率，建立互信的銀企關(guān)系，增加融資彈性。拓寬融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。積極嘗試融資租賃、債券融資等方式。

（六）完善管理制度，推行績效評價(jià)

建立健全監(jiān)理制度，對項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制，各方面的實(shí)施按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，責(zé)任落實(shí)到人，從工程管理機(jī)制上建立健全成本控制系統(tǒng)；同時(shí)，做好工程進(jìn)度款的審核，避免資金失控。有關(guān)工程進(jìn)度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應(yīng)的管理制度，以落實(shí)到項(xiàng)目中去，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制項(xiàng)目成本。

五、結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是企業(yè)的核心，項(xiàng)目管理的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)控制和成本控制，完成這些關(guān)鍵點(diǎn)的保障是完善有效的制度監(jiān)督和通暢的信息溝通，需要企業(yè)持續(xù)地建設(shè)并不斷調(diào)整。

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