融資投資方法

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融資投資方法范文第1篇

[關鍵詞] 房地產產業投資基金 房地產融資渠道 必要性 可行性

當前，我國房地產金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產業高速發展的同時，房地產新增貸款在我國商業銀行新增貸款規模中的比重將快速上升，會對銀行產生很大壓力。另一方面，當房地產市場滑落時，房地產的資產質量便會惡化，導致銀行的業務風險上升。因此房地產產業投資基金可以為房地產業提供銀行外的一個融資方式，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統風險。

一、房地產產業投資基金的界定

所謂房地產產業投資基金，是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業的房地產投資管理機構運作，基金資本主要投資于房地產產業鏈中的企業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態。

我們認為:房地產產業投資基金主要是對房地產產業鏈中未上市的企業直接進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。房地產產業投資基金實質上是由不確定多數投資者出資設立房地產基金組織，委托房地產基金管理人管理和運用基金資產，委托房地產基金托管人托管基金資產，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風險由投資者共擔。

二、當前對房地產產業投資基金的幾點誤區

在清楚地理解房地產產業投資基金的內涵時，必須對當前社會上存在的對房地產產業投資基金認識上的誤區有所了解和辨別:

一種誤區認為，發展房地產產業投資基金是變相的集資行為。在發展房地產產業投資基金時，一些行業部門和地區片面強調房地產產業投資基金的社會籌資功能，而忽視房地產產業投資基金的投資功能的規范化運作，房地產產業投資基金的運作成功與否關鍵在于其投資運作規范化和良性循環、可持續發展。如何正確把握房地產產業投資基金的運作，要按照市場化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動性關系，借鑒國外房地產投資基金運作的先進經驗和一整套比較成熟科學的運作機制，按照市場規律規范化發展，使房地產產業投資基金發展成為社會投資者的有效投資工具。

另一種誤區認為，房地產產業投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發展房地產產業投資基金作為一種新的商業性投資主體，必須對基金的投資者負責，遵循市場規律原則進行運作。即使是政府作為房地產產業投資基金的投資者，也必須遵循基金運作的規則，只能通過基金管理人，通過法定的治理結構影響房地產產業投資基金行為。政府可通過以間接方式進行宏觀調控，通過財政、貨幣、產業政策和宏觀規劃引導各類社會資金的投向，以經濟利益和行業規劃引導房地產產業投資基金的投資行為。因此發展房地產產業投資基金，是一種金融創新，而不是依附于行政審批的投資工具。

三、我國發展房地產產業投資基金的必要性

1.房地產產業投資基金有助于拓寬房地產企業的融資渠道。房地產產業投資基金的股權投資和其他融資服務有利于減輕房地產企業的債務負擔，降低房地產企業對銀行貸款的依賴性。

2.房地產產業投資基金有助于促進房地產企業的規范化操作。房地產產業投資基金具有分散投資、降低風險的基金特性，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。

3.房地產產業投資基金有助于優化房地產行業內部結構。房地產產業投資基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。

四、我國發展房地產產業投資基金的可行性

1.我國房地產市場潛在需求很大，現實發展很快。黨的十六大提出了全面建設小康社會的宏偉目標，在這個階段，城鎮化、城市化水平提高，國民經濟持續穩定發展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產市場呈現長期向好的局面。根據有關方面預測：2010 年我國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億。扣除城市區域范圍擴大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。

就住宅市場來說，消費結構升級也將帶來巨大的潛在需求。國際經驗表明，恩格爾系數與住宅消費支出比重成反向變動，一般情況下，恩格爾系數下降至0.4～0.5之間，住宅消費比重增加 18％左右。目前我國的恩格爾系數從1998 年的 44.1％ 已經下降到2005年的33.5％，這說明居民消費重點已經轉向教育、住宅等方面。消費結構的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費總量。

2.房地產金融體系基本建立。我國房地產金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經形成，為房地產產業投資基金的發展創造了條件，奠定了基礎。

(1)銀行信貸是房地產金融的主渠道。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。在我國的房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。

(2)股權融資在我國房地產金融中占一定的比重。目前中國擁有3萬家房地產企業，其中，2005年證券統計上公布的房地產業上市公司有42家，2005年房地產上市公司的總發行量4000萬股，籌資總額33200萬元，如果考慮到其他上市企業通過證券融資后將資金投向房地產業，則上市融資在房地產業總資金來源中的占比會有所擴大。

五、發展我國房地產產業投資基金的規劃與構想

綜上所述，在我國發展房地產產業投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結合國外房地產產業投資基金發展中的成功經驗，我們認為：發展我國房地產產業投資基金建議采取先試點，后推廣，穩步推進的總體思路。其規劃構想如下:

1.國家主管部門應積極制定房地產產業投資基金發展規劃和年度發行計劃，集中審批權，防止固定資產投資膨脹，通過制定頒布《房地產產業投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標和投資規定，加強監管，防止各地各部門干預房地產產業投資基金的正常運作。

2.先選擇在房地產業發展較為成熟、市場環境較好的城市如北京、上海、深圳等地區進行試點運作，發起數個房地產產業投資基金，同時組建相應的投資基金管理公司。

3.房地產產業投資基金的規模要相對比證券投資基金大，單個產業投資基金的規模不得低于十億人民幣，因為隨著經濟的發展，單個投資項目的規模相對較大，房地產產業投資基金參與單個項目的投資比例盡管較小，按一般規定最高不得超過項目投資的15%，同時也不得超過基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬乃至上千萬。如果規模過小，不符合房地產產業投資基金的組合投資、分散風險的要求，同時如果上市后，也容易引起市場的過度投機炒作。

4.房地產產業投資基金發行方式應采取公募與私募相結合，以公募為主的方式。盡管美國等國家房地產產業投資基金采取私募方式，且規定人數不超過100人，這是由該國的經濟水平所決定的。由于我國國情不同，財政、企業財務預算軟約束，現代企業制度還未普遍建立起來，采取向機構投資者私募房地產產業投資基金的方式，不利于試點，達不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標。

5.在國內房地產產業投資基金初步試點成功后，選擇適當時機，引入國外房地產投資基金或組建中外合作(合資)房地產產業投資基金，這樣既可以引進資金，促進我國房地產業發展，又可以將產業投資基金的金融風險向國際分散。同時也可以學習國外房地產產業投資基金的先進管理經驗與實際操作技術，為培養我國房地產產業投資基金管理專業人才創造條件。

參考文獻:

[1]王洪衛:中國房地產證券化運行機制研究[J].上海:上海財經大學出版社，2005年

融資投資方法范文第2篇

關鍵詞：工程項目 投資控制 優化策略

工程投資控制是項目建設單位與工程建筑上共同關注的重要問題。隨著我國經濟建設的不斷發展，在建項目無論是在施工周期還是工程規模上都較之前有和很大變化，由此帶動了工程建設資金的投入。目前我國經濟模式已經不是計劃經濟，是處于向市場經濟轉變的階段。經濟模式的轉變必然會帶來資金管理控制上的變化，但是就我國工程投資管理方面而言，失控現象還是比較嚴重的，直接影響了工程建設的資金鏈完善。

一、項目決策階段

工程項目的決策階段是一個項目的開端，決策階段制定的計劃對工程的影響往往是最大的。據統計，這一階段的控制對整個工程資金投入的影響占到了70%，因此項目決策過程要嚴謹，通過項目投資方、項目建設方、項目施工方三者之間的相互配合來進行。

決策階段上主要是對工程建設計劃進行合理性分析，這一階段的分析要根據實際需求進行，一些項目建設方為了能讓工程在審核時能夠順利通過，通常采取將投資金額減小的方法來完成。投資預估金額偏小說明在預估時并沒有對工程進行完全分析，可能存在項目遺漏的狀況。這樣一來，在工程建設過程中很容易出現資金鏈斷裂的狀況，造成工程施工周期上的影響。

項目決策階段對資金的控制程度主要依據對工程項目的數據分析方面。像是在地質勘探上，造價部門容易出現對現實狀況估計過于樂觀的局面，但在實際工程開挖時若是遇到土層塌陷之類的問題，一是影響工程進度，二是造成資金上的投入，在總資金的管理上造成影響。

對工程施工過程中需要用到的材料價格分析的有效性也是影響工程項目建設的重要因素。在計劃過程中，造價部門應該派遣專人對市場進行材料價格分析，并對市場波動進行可控性預估。在這一階段，應該注意以下幾點：

（一）加強地質勘探工作

工程建設必然會需要對土地進行開挖，地基的質量直接決定了工程建設的質量。對地質情況的準確預估能夠保障決策階段這方面的資金分析。因此應該對工程項目建設的地點進行土質以及土層分布狀況的詳細了解，保障最終造價的準確性。

（二）對市場價格充分調研

工程材料的價格會受到材料原料價格、供貨商競爭力度以及市場宏觀調控的影響。工程建設項目若是大型的，那么在建設周期上往往會花費幾年的時間，在這幾年當中，材料的價格有所波動實屬正常，但是在工程建設初期的規劃上是將項目預算完成并上報了的，因此在預算的時候就應聯系近幾年材料價格的波動，結合市場經濟變動狀況來對未來幾年材料價格進行預估。

（三）政策法規應充分了解

政府的宏觀調控會對稅率等方面做出調整，項目建設部門應該加強對政策方面的研究，在預估報價上根據政策進行稅率的調整，并且在合同上標明稅率需要根據國家相關政策的調整而改變。稅率變動的范圍雖說不大，但是對于大型工程而言，稅率的微小上漲也會引起整個工程投入資金的明顯改變，尤其是在工程進項取稅方面。

二、項目設計階段

在這一階段，設計師們應該將工程的每個小項目進行詳細的標明。像石油化工項目設計階段不僅要考慮項目建設成本，還要兼顧到后期運營成本，例如，備品備件的標準化設計，可以減少大型化工企業的備品備件的采購品種和數量，減少庫存，降低運行成本。另外，化工行業建設周期長，設計階段應具有前瞻性，對環保保護，消防隱患治理應加大投資，適當的提高標準，降低在工程后期進行返工處理的風險，提高綜合社會效益。可見，項目設計階段的有效程度直接關系著工程施工的合理性，建設方應該在以下方面進行完善。

（一）優化設計方案

在方案初步完成之后，應該聯系工程的設計方、施工方、投資方以及監管方共同對方案進行優化，從方案的合理性、經濟性、安全性以及功能性這四個方面進行分析，重新得到一個更合理的方案，保障其經濟和理性。

（二）投資金額實行限額制度

工程的投資金額是由項目投資方來投入的，在保障工程使用功能的前提下，投資金額自然是越少越好。限額設計并不是說一味的將重點放在項目的資金節約上，而是要在滿足工程設計條件的情況下，對多余工程進行適當刪減。同時，要加強度工程建設的內部控制，通過合理的利用資源將投入控制到最小。

（三）施工參與計劃

工程的施工也應該是項目計劃的主體。在工程的實際操作過程中，出現突發性事件或是額外投資的情況并不少見。例如像是石油化工工程這類型的大型工程而言，在項目計劃制定的時候由于沒有相關方面的過多經驗，因此容易出現遺漏狀況，導致后期工程資金不足，影響施工進度與計劃。讓施工方參與到項目設計中，一來能夠及時指出項目設計上的不合理之處，避免在建設過程中若是發現不合理的地方還需要逐級上報才能夠更改設計，延誤工程進度；二來施工方的參與可以在設計時就提出一些設計師們沒有想到的輔助項目，在投資金額上表現出來，避免這類項目在建設過程中在提出后被歸為“增加投資”。

三、結語

項目投資控制的有效性直接關系著項目建設單位的利益，合理的控制是要通過規則制定的完善程度以及在細節上的合理規劃來完成的。投資控制本身就是一項系統性較強的工程，應該在不斷地實踐中進行完善，工程造價人員要充分抓住市場規律，在專業素質提高的基礎上將工程投資設定在可控范圍之內，保障工程效益。

參考文獻：

[1]段曉晨，張小平.我國鐵路工程投資控制存在的問題及成因分析[J].工業建筑，2010（10）.

[2]薛婷.工程投資控制存在的問題及各階段應對方法[J].鐵路工程造價管理，2009（05）.

融資投資方法范文第3篇

關鍵詞：房地產；開發企業；投融資；融資決策

近年來隨著國家在住房用地制度、房地產金融制度和房地產產業政策發展等方面一系列規范房地產行為的政策法規的相繼出臺，房地產開發企業面臨壁壘提高、開發投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰，絕大部分開發企業在開發資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環境下，通過對房地產業發展和房地產開發企業投融資現狀及存在問題的分析，從資金這一關鍵性戰略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產企業開發過程中的價值鏈系統、投融資規模和融資方式等問題進行探討，提出適應現行市場體制條件的房地產企業投融資運作模式。

一、房地產開發企業規模及投融資現狀

(一)我國房地產業起步較晚，雖然發展較快，但開發企業普遍規模較小國家統計局數據顯示，我國房地產開發企業數量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產開發企業為三級、四級和暫定資質，一級資質企業所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產開發企業。這些開發公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業自有資金在開發投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產開發企業到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

(二)政策變化催生新的市場游戲規則從2003年以來，國務院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產行業的政策、規定和通知，在新的游戲規則下，行業門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產行業的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產開發企業適時調整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。

二、房地產開發企業投融資面臨的問題

(一)房地產投融資的貸款形式單一

眾所周知，我國的房地產開發主要是從商業銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產開發行業的資金使用度高，投資規模大，投資周期長的特性。商業銀行以往的三種貸款模式，如房地產開發流動資金貸款、項目貸款以及房地產抵押貸款，現在已經在國家的宏觀調控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經一去不復返了。因此，房產企業亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創新。

(二)企業缺乏多方位的融資決策和體系

目前，國內房地產企業主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產企業在投資決策和項目執行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產營銷和資金回籠方面，也是導致國內相關的投融資機構和擔保機構發展規模過小，房地產企業投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產開發投融資的項目階段性來說，目前國內企業的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產開發每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業應該思考的。

(三)資金的核算缺乏科學性

多數房地產企業在投融資過程中，通常都是企業的高層提出房產投資的整體藍圖，下面的財務人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據原始流程按部就班的進行相關融資。在房地產企業投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數傳統企業的財務核算人員只是對財務知識比較了解，而對房地產方面的實際操作經驗為零，這樣制定出的整體財務預算很容易與實際建設過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產企業在資金核算方面的專業人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業造成不可挽回的損失。

三、房地產開發企業投融資的解決辦法

由于房地產開發投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產企業運作等多個方面，既與理論分析密切相關，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產開發企業資金瓶頸問題的關鍵，就是：改變、創新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現狀。創新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據企業發展戰略制定未來3-5年資本運營戰略，提高自身的造血功能和持續提升企業價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。

(一)尋求企業的合伙制

尋求企業的合作伙伴，形成一個合伙制。企業可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業進行合伙開發，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務舉措。一是鼓勵以聯合方式參與土地競買。全面實行允許房地產開發企業、投融資企業或機構等以聯合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業多方融資開發項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內容，在地塊所在轄區注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據土地成交價總額和地塊開發要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產企業的發展產生深遠影響。

(二)增加融資方式

1.融資租賃房地產開發企業可以通過在自己的房產開發項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產開發企業據此合約可像銀行等金融機構進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產開發企業可以通過回購融資的手段，將自己企業名下的房產以低于正常市場價的優惠價格出手給具有資金實力的機構，再以同等價格回收，開發房產的企業通過出售房產取得的現金，再以回購的方式進行長期的分期付款。

2.房地產信托對于我國目前的發展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產開發企業的必經之路。所謂的房地產信托，就是信托投資公司充分發揮他們的專業理財優勢，在房地產開發企業的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產開發建設。對于資金嚴重匱乏的企業來說，雖然房地產信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產開發企業滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業角度來說，也是一個不錯的選擇。

3.尋求企業上市自從證監會恢復房產企業上市資格后，房地產開發企業上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內上市之外，還可以通過收購國內已經上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產項目進行大規模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內手續審批及資金成本方面都相對具有優勢，能夠為房地產企業融資迅速的提供便利。

四、結束語

從房地產開發企業的長遠發展來看，房地產開發企業投融資的變革已勢在必行，之前的房地產業的過度開發導致國家的宏觀調控政策開始傾向于保守，企業目前只有通過自身尋求新的發展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業開發房產的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統工程，企業的品牌管理品質建設，人員專業程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結合當地以及自身的優勢，順應時代潮流的房地產開發企業，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。

參考文獻:

[1]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的3大難題及對策分析[J].財會研究，2013(06):7-8.

融資投資方法范文第4篇

關鍵詞：融資平臺；城投債；財務探討

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-02

地方融資平臺的迅速發展擴張得益于中國應對國際金融危機的4萬億投資計劃。中央和地方分別出資，通過積極的財政經濟政策刺激投資來扭轉經濟下滑，從而使得大批投資項目快速上馬。地方融資平臺在解決中央4萬億投資計劃項目配套資金來源不足的問題中發揮了推動作用，代行了部分政府職能，銀行信貸和發行城投債融資隨即加速啟動。由于銀行融資規模、貸款期限等條件的限制，發行城投債成為了地方融資平臺的重要融資渠道。

2009年初，央行與銀監會聯合發文，提出支持有條件的地方組建投融資平臺，發行企業債、中期票據等融資工具，拓寬中央政府投資項目的配套資金融資渠道，被普遍解讀為對地方政府融資平臺的肯定和鼓勵。

近幾年的實踐證明，地方融資平臺發行城投債融資，不僅有利于地方政府拓寬融資渠道，緩解地方財政壓力，而且對推動城市基礎設施改造和居民生活保障改善起到了積極推動作用。

城投債作為企業債中相對特殊的債券，不完全等同于一般的企業債。發行城投債所需具備的要素很多，本文主要就城投債發行中的財務方案進行探討，通過分析發行城投債的財務限制因素和調整預案來達到盡快地發行城投債的目的，募集投資所需的資金。

一、發行城投債的財務限制因素

城投債發行除了受《企業債券管理條例》、《證券法》、《公司法》等企業債發行條件的約束外，還必須遵守《國家發展改革委關于推進企業債券市場發展、簡化發行核準程序有關事項的通知》、《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》、《進一步規范地方政府投融資平臺公司發行債券行為有關問題的通知》、《國家發改委辦公廳關于進一步強化企業債券風險防范管理有關問題的通知》等法規條文的約束。

地方融資平臺城投債發行主要受到以下幾個財務因素限制：（1）凈資產規模。股份有限公司的凈資產不低于人民幣3000萬元，有限責任公司和其他類型企業的凈資產不低于人民幣6000萬元；累計債券余額不超過企業凈資產的40%；（2）凈利潤水平。最近三年可分配凈利潤足以支付企業債券一年的利息；上市交易的城投債，最近三個會計年度年均可分配利潤足以支付公司債券一年利息的1.5倍。（3）收入水平。主營業務收入占總收入比重需達到70%，補貼收入不得超過30%。（4）募投項目總投資額。募集資金的投向符合國家產業政策和行業發展方向，用于固定資產投資的，應符合固定資產投資項目資本金制度的要求，原則上累計發行額不得超過該項目總投資的60%。（5）債項評級的級別。發行城投債必須進行債項評級，出具信用評級報告的債項評級不低于AA級。

二、發行城投債的財務調整預案

地方融資平臺主要承擔著政府的投融資職能，融資項目大部分是公益性、非經營性項目，主要是用于改善居民生活的保障性住房和城市公共基礎配套設施建設，項目的投資回收期長，投資報酬率低，決定了投資項目本身難以產生很高的經營利潤。鑒于地方融資平臺發行城投債中存在的上述財務限制因素，總體的財務調整預案是地方政府應對融資平臺給予大力的支持，協調相關部門，合理優化城市資源配置，有效的進行資產整合，提高平臺公司的資產質量，增強平臺公司的融資能力，提升平臺公司經營能力和效益，促進平臺公司的規范動作，做大做強融資平臺公司。目前在規避法律法規情形下，具體的財務調整預案如下：

1.對于凈資產的財務限制

首先、作為地方政府融資平臺，一般是由政府牽頭設立，資金實力比較雄厚，足以滿足對公司凈資產的最低要求。其次、通過外部注入的方式增加凈資產。通常的方式有政府直接注入資本金、劃撥一些優質有效資產注入平臺公司或者具有優質資源的公司股權作為平臺公司的子公司等，置換出平臺公司不符合發債要求的資產。融資平臺公司的資產必須是真實有效的資產，政府注入的資產必須是經營性資產，不得將公益性資產（公立學校、公立醫院、事業單位資產等）作為資本金注入平臺公司；注入的土地資產必須經過法定的劃撥或出讓程序，不得將儲備的土地作為資產注入平臺公司；劃轉的子公司，成立時間須滿3年以上。在計算發債規模時，公益性資產、不合規的土地使用權和成立不滿三年的子公司必須從凈資產中予以扣除。第三、通過內部解決的方式增加凈資產。首先、通過財務會計政策的變更，對于財務核算中符合條件的資產（如保障性住房中配套的商業性項目）由成本法轉為權益法核算，在確定產權后轉為公允價值計量的投資性房地產核算，增加資本公積金。其次、原對政府的負債（政府歷年撥入的投資項目配套資本金）協商轉為政府的投入，增加資本公積金，從而達到增加凈資產的目的。

2.對于凈利潤的財務限制

保障性住房和城市公共基礎配套設施建設項目，這類本應有政府實施的投資項目通過地方融資平臺來實施，能有效地把政府行為轉為企業的投資行為，將基礎設施由非經營性資產轉化為城司財務報表中的經營性資產，將財政按照約定給付的補貼或協議購買，轉化為城司的經營性收入和利潤，從而滿足了對利潤的規定。首先、以項目收益債券作為債券發行基礎。根據發改委關于城投債“償債資金來源70%以上必須來自公司自身收益”的有關規定，地方融資平臺對受托代建的工程（如保障性住房項目）通過與政府簽訂BT、BOT等回購協議，以政府回購的方式，確定項目收入，對政府撥入的符合條件的還本付息資金確認為代建收入或工程回購款，增加公司的主營業務收入和凈利潤。其次、政府給予的補貼作為收入，根據國稅總局相關文件，企業取得的財政補貼收入滿足條件的可不征所得稅。

3.對于募投項目的財務限制

在我國當前的經濟治理環境下，地方融資平臺受托代行部分地方政府職能，大部分是從事公共基礎設施和保障性住房項目建設，一般與國家發改委鼓勵的發行城投債融資目的相吻合，完全符合投資項目資金投向的要求。首先、發行城投債募投項目的選擇中，應盡量選擇符合發改委產業支持項目，特別是保障性住房項目。2011年《國家發改委辦公廳關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》和2012年《國家發改委辦公廳關于進一步強化企業債券風險防范管理有關問題的通知》中指出，地方政府融資平臺發行企業債優先用于保障性住房建設；支持符合條件的地方政府融資平臺公司通過發行企業債券進行保障性住房項目融資，企業債募集資金用于保障性住房建設的，列入審核綠色通道，優先辦理核準手續。上述兩個文件針對募投項目是保障性住房建設項目的，明確了加快和簡化核準手續。其次，優先選擇單一投資規模較大、批復手續齊備或者最易獲得申報所需批復文件的項目。募投項目越多，審批的部門和手續越復雜，審核的時間越長。投資項目可以是以前年度開工還未完工的項目。投資總額越大，才能滿足債券融資規模不超過固定資產投資總額60%的限制。

4.對于債項級別的財務限制

地方融資平臺發行無擔保城投債程序簡便，申報材料時間較短，有助于及早發行城投債。發改委對資產負債率較高（城投類企業65%以上）且債項級別AA級以下的債券從嚴審核，信用評級級別AA+以上的歸為加快審核類。由于一般的地方融資平臺的負債比率都比較高，為了提高債項級別、進入“加快和簡化審核類”債券項目，須從以下方面著手：首先、通過內部協調劃轉不良資產，調整資產結構，處置長期掛賬的負債，通過債轉股來降低負債。其次、債項級別達不到AA+的可以通過增信的方式來提高債項評級結果。目前普遍采用的城投債的增信方式有：第三方擔保和資產抵質押擔保（如應收賬款質押擔保、土地使用權抵押擔保等）。選擇合適的增信措施有利于融資成本的降低。

綜上所述，在發行城投債的過程中，政府全程在參與，城投債實際上是政府隱性擔保的信用產品，政府通過劃撥資產和股權、簽訂應收賬款質押協議、BT協議、建立償債資金、財政預算安排相應的補貼收入等起著提供擔保和償付本息的責任，地方融資平臺按時足額支付本息有充分的保障，政府的違約風險小，這也是地方融資平臺發行城投債能滿足條件并發行成功的重要因素。

參考文獻：

融資投資方法范文第5篇

關鍵詞：金融條件指數（FCI）  ； 向量自回歸（VAR）  ； 房地產開發投資增速  ； 預測

引言

房地產在我國國民經濟中占有支柱地位，多年來對經濟增長有著突出貢獻。然而，自2014年年初開始，全國房地產開發投資增速持續下滑，全國商品房銷售面積及銷售額累計同比、房地產開發企業土地購置面積累計同比等指標連續6個月出現負值，房地產開發企業本年到位資金增速（累計同比）則從2013年年底的26.5%下降到2014年6月份的3%。市場普遍認為房地產投資增速的下降，將是下半年我國經濟增速面臨的最大不確定性。因此，無論政府宏觀調控，還是業界投資決策，都需要準確判斷房地產開發投資增速的態勢。挖掘有關預警指標，預測房地產投資的未來增速，在當前經濟形勢下無疑具有非常重要的現實意義。

OLS回歸方法的缺陷

本文旨在預測全國房地產開發投資的月度增速，前期探索發現，和商品房需求有關的指標如商品房銷售額增速、廣義貨幣M2增速等與預測對象有較好的一致性，而和商品房供給有關的指標如待開發土地面積增速，與預測對象的相關性則較弱。圖 1 顯示了房地產開發投資和商品房銷售額、廣義貨幣供應量M2、中長期利率等序列的變化情況。除利率之外，所有指標序列均為季節調整后的月度同比值。可見，商品房銷售額、M2與房地產開發投資之間有較強的相關性且領先于后者的變化。

然而，在進行平穩性檢驗之后，以商品房銷售額、M2的滯后值為解釋變量，使用OLS方法對房地產開發投資增速進行預測并沒有得到理想結果，如圖 2所示，預測序列不能很好擬合房地產投資增速實際變化的基本趨勢和拐點。鑒于2009年實施的大規模經濟刺激計劃，可能會對經濟變量的預測產生結構突變性的干擾，本文在使用2010年1月份以后的子樣本重復進行研究之后，并不能改變上述結論。顯然，OLS方法因其固有的遺漏變量等缺陷，難以充分把握宏觀經濟變量的波動信息。

金融條件指數與房地產開發投資增速預測

（一）金融條件指數概述

20世紀80年代末，加拿大央行最早提出了貨幣條件指數（Monetary Condition Index，MCI）的概念。Ericsson等（1998）曾將短期實際利率和實際匯率加權平均構造了MCI，以綜合反映金融資產價格的信息。金融條件指數（Financial Condition Index，FCI）則是在MCI的基礎上擴展而來的。著名學者Goodhart和Hoffmann（2000）在MCI基礎上加入房價和股價，提出了FCI，并在后來一系列研究中構造出G7國家的FCI以進行實證分析。作為對貨幣金融環境的一個綜合測度，FCI被學界、央行和金融機構廣泛用作貨幣政策的風向標和通貨膨脹的指示器。如Montagnoli和Napolitano（2005）構建了美國、加拿大、歐盟和英國的FCI指數，認為FCI可以作為貨幣政策的短期前瞻性指標。芬蘭央行發現FCI能為其調整貨幣政策提供依據。李成等（2010）構建了我國的金融條件指數，并研究發現其與通貨膨脹率和實際產出增長的變化趨勢相似。

金融條件指數的構造方法主要有：最小二乘法，總需求簡化式模型（IS曲線和菲利普斯曲線）如高盛的做法，因子分析如English等（2002），向量自回歸（VAR）脈沖響應分析如王麗娜（2009）和李成等（2010）。然而，總需求模型難以滿足變量外生性假設；OLS如前所述不能捕捉充分信息；因子分析法則需要滿足公共因子之間的互不相關假設。因此，在權重確定方面，基于VAR的脈沖響應分析有明顯的優勢，成為目前最常用的方法。

（二）預測指標的選取與說明

影響房地產開發商短期投資決策的主要是現金流因素。銷售狀況決定了資金周轉和企業凈值，并在很大程度上決定開發商對市場前景的預期。而根據伯南克等人的“金融加速器”理論（Bernanke，et.al.，1999），在存在金融摩擦的信貸市場中，企業凈值影響到其外部融資的可獲得性。廣義貨幣供應量則決定了全社會的流動性豐裕程度和融資成本。鑒于此，本文選取M2、利率、商品房銷售額、房地產開發投資資金來源中的國內信貸金額和自籌金額共五個短期敏感性指標，作為房地產開發投資增速的預測依據。采用Eviews7.0計量軟件選取2004年1月份至2014年6月份的186期月度數據進行研究（利率指標除外），數據來源于WIND數據庫、國家統計局網站和央行網站。具體而言，各指標構造如下：

房地產開發投資當月同比YOYREI_TC。首先將“房地產開發投資完成額（累計值）”換算成當月值，并用X12方法進行季節調整，保留其中的趨勢和波動成分，然后計算得到當月同比。

商品房銷售缺口GAP_SALES。將“商品房銷售額（累計值）”換算成當月值，該序列同樣存在季節性因素，使用X12方法進行預處理；然后用Hodrick-Prescott濾波技術分離該序列的趨勢成分和波動成分（平滑參數取值為14400），按照“缺口=（季節調整之后的值-趨勢值）×100/趨勢值”公式計算出商品房銷售缺口。

廣義貨幣缺口GAP_M2、國內信貸缺口GAP_LOAN、自有資金缺口GAP_SELFFINANCE分別采用“貨幣和準貨幣（M2）月度值”、“房地產開發資金來源：國內貸款：累計值”和“房地產開發資金來源：自籌：累計值”原始數據計算，處理方法與商品房銷售缺口GAP_SALES完全相同。

利率變化GAP_BONDRATE，刻畫短期資金使用成本的變動。采用“1年期國債到期收益率（日度）”指標，將當月最后一個交易日的數值作為其月度值，因數據存在缺失，樣本區間從2007年12月到2014年6月。該序列的環比變化值（一階差分）作為利率變化的“缺口”。

（三）金融條件指數的構建

模型中各個變量平穩是VAR系統平穩的充分條件。因而首先用ADF方法和PP方法檢驗系統中各個組成成分的平穩性。表 1顯示了各個變量平穩性檢驗的p值，顯然，所有變量均在5%水平上通過平穩性檢驗。將表 1中變量當作內生變量構建VAR模型（稱為模型Ⅰ），LR、FPE、AIC、SC、HQ等信息準則均表明模型最優滯后階數為7階；而AR根圖則顯示全部特征根的模的倒數值都在單位圓之內，說明該VAR（7）系統是平穩的。

目前，我國央行把M2當作主要的貨幣政策目標，并對資金價格（利率）產生影響；而整個宏觀貨幣信貸條件又決定著房地產的需求，影響商品房銷售以及資金回籠速度，進而影響到房地產開發商的自有資金；而依據金融加速器理論，內部資金的多寡、現金流是否充裕則決定了開發商的外部融資便利程度（包括融資規模與融資成本兩方面），并最終對房地產開發投資產生影響。按照這種內在因果關系，本文以GAP_M2、GAP_BONDRATE、GAP_SALES、GAP_SELFFINANCE、GAP_LOAN、YOYREI_TC順序進行喬勒斯基（Cholesky）分解，并在VAR脈沖響應的基礎上得到50個月度預測期的方差分解，根據各個預測變量對YOYREI_TC的平均影響確定權重系數，由此得到金融條件指數的表達式為：

FCI=0.48×GAP_M2+0.17×GAP_BONDRATE+0.08×GAP_SALES+0.16×GAP_SELFFINANCE+0.10×GAP_LOAN

表2顯示，平均而言，廣義貨幣缺口和短期利率對房地產投資增速有很大影響，由這5個短期敏感性變量構造而成的FCI能夠解釋房地產投資增速變動的87.45%。

（四）房地產開發投資增速預測

圖3 金融條件指數、房地產開發投資預測增速顯示出金融條件指數與房地產投資增速走勢（YOYREI_TC）之間有較強的一致性，且能領先于后者的變動。使用Eviews的相關性分析發現，滯后4階的FCI與YOYREI_TC的相關系數最大（約0.62）。對于2010年1月以后的子樣本，則是滯后2階的FCI與YOYREI_TC的相關系數最大（約0.69）。這說明2008年國際金融危機之后，我國實體經濟的變化對貨幣變量更加敏感。為提高準確性，避免2009年大規模經濟刺激對預測的或有影響，本文采用2010年1月之后的子樣本，使用最小二乘法將YOYREI_TC對FCI（-2）和MA（1）回歸建立方程，主要解釋變量均在1%水平上顯著不為0。依據該方程進行預測，結果如圖 3所示。很好擬合了房地產投資實際增速的基本趨勢。接著，利用前6期平均殘差修正之后即得出房地產開發投資2014年7月份和8月份的當月同比值，使用WIND數據庫中的“房地產開發投資完成額：累計值”數據，折算出今年7、8月份房地產開發投資完成額的累計同比預測值為13.17%和12.35%。

穩健性檢驗

因我國尚未完全實現存、貸款利率的市場化，短期利率指標的選擇是預測研究的難點。為保證預測的穩健性，本文分別采用6個月票據直貼利率和上海銀行間7天拆借利率（SHIBOR）當作短期利率指標，構建VAR模型（分別稱為模型Ⅱ和模型Ⅲ）以確定新的FCI指數并對房地產開發投資增速進行重復預測。結果如圖 4和表 3所示，三個模型的預測結果幾乎完全一致。由此可見，FCI構建方法具有較強的穩健性。

結論與政策建議

本文使用M2、利率、商品房銷售額、房地產開發投資資金來源中的國內信貸金額和自籌金額共五個短期敏感性指標，利用向量自回歸方法構建金融條件指數，并以之預測我國房地產開發投資增速，得到較為理想和穩健的結論，表明金融條件指數能捕捉重要的趨勢變化和拐點信息，對房地產開發投資增速有較強的預測能力。

預測結論認為，我國房地產開發投資增速在未來兩月將持續下滑，尚無觸底反彈的跡象，一方面說明我國房地產行業已進入調整期，另一方面也加大下半年經濟增長的下行壓力。為確保全年經濟增長7.5%目標的實現，政府需要出臺適當的經濟刺激措施，在政策手段的選擇上，增加貨幣供應量和調整銀行信貸政策對促進房地產投資可能有比較明顯的影響。特別地，在總量調控的同時，政府需更注意結構性調整，根據各地的不同情況而區別對待。如北京、上海、廣州等一線城市可維持既有政策，對于房地產投資大幅下滑、庫存大量增加的地區，建議因地制宜，給地方政府更大的自，讓之前偏緊的房地產行業調控措施回歸常態。

參考文獻：

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