小戶型房屋設計

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小戶型房屋設計范文第1篇

【關鍵詞】住宅戶型；發展趨勢；設計

中圖分類號：TU 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914x（2014）08-01-01

每個時代的住宅戶型都有明顯的不同，都體現著各自時代的文化特點和風土人情。經過幾千年的文化沉淀，我國的住宅戶型經歷了多次重大的轉型，到目前為止，我國的住宅戶型設計主要結合了現代化科學技術，表現出現代化、智能化、多功能化、多樣化的設計特點。由于每個人的喜好不同，所以以往的住宅戶型都是隨著住戶的需求不斷地變化，沒有固定的戶型模式，雖然這樣滿足了住戶的不同需求，卻個住宅的使用功能增加了局限性，因為并不是所有人都是專業的設計師，對空間的布置全是隨著喜好來，缺少設計的規范性、合理性，隨著近幾年建筑行業的飛速發展，人們思想認識上的新變化，國家也開始重視住宅的戶型對于提高城市發展的重要意義，開始對住宅戶型進行嚴格的控制，保持住宅結構和使用功能逐漸趨于完善，從而確保不同地域的住宅適應當地的區域特征，促進了建筑行業的發展，提高了住宅空間的使用效率。

一、房屋設計中存在的問題

雖然我國目前的住宅戶型設計蒸菜朝著規范化、合理化發展，但在實際的設計上海存在一些問題。這些問題的出現不利于我國建筑行業持續穩定的發展，為人們的使用買下了各種隱患，以下就是在房屋設計中常常出現的問題：

l、戶型結構失調

近幾年來，建筑行業得到了迅猛的發展，很多人意識到在建筑領域存在巨大的商機和利潤，因此紛紛投入到房產開發的行業當中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地資源，造成了人均土地面積越來越少，同時，開發商主要看中的是利潤效益，很少考慮到大多數人需要的是什么戶型的住宅，大戶型的住宅雖然造價比較高，但是其中的利潤非常大，常常是賣出一套大戶型住宅的效益就能抵上兩三套中小戶型的經濟效益，因此多數開放商重視大戶型住宅，忽略中小戶型住宅，戶型結構嚴重失調。大戶型的需求市場畢竟有限，大多數人們的經濟基礎只能購買中小戶型住宅，戶型結構失調的情況出現，不僅造成大戶型住宅大量囤積，助長人們奢華風氣，還導致了人們購房難的現象，不利于我國可持續發展戰略的實施。

2相仿型建造

目前我國相關法規和政策尚不夠完善、健全.住宅設施設備的標準化程度普遍較低。同時，過于追求短時間內大量開發、建設，使得戶型設計的精細化無從顧及，特別是九十年代末以來大量出現的“毛坯房”，令住戶在裝修過程中不僅耗費精力.還存在一定程度的危險，更是帶來鄰里干擾等多方面問題。雖然近幾年來部分地區開始了出現精裝修商品住宅。但由于部品缺少精制構件，且設計和裝修施工不到位、不精細.住戶入住后仍然不滿，不得不進行二次裝修改造.由此帶來人力和物力的巨大浪費。

3.設計缺乏研究

雖然建筑行業有了長足的發展，但對于住宅的設計，人們還沒有達到相當高的重視，一般的住宅設計師缺少豐富的設計經驗，對設計的考慮不是很全面，沒有對住戶的需求等方面進行認真調查，就導致了所設計的住宅實用性較低，不能滿足住戶的使用需要，從而影響我國住宅設計領域的發展，無法明顯提高戶型設計的水準。

4、住戶戶型單一

目前，我國的商品房受到了人們廣泛的喜愛，市場上對商品房的需求也到了了制高點，這就造成了開放商一味的對商品房進行建造，導致住戶戶型單一，無法滿足不同人群對住宅戶型的需要。另外，由于國家的相關規定的限制，使大多數住宅的戶型模式相仿，給戶型設計師的發揮形成了阻礙，無法滿足人們個性化的追求。

二、發展趨勢

住宅的戶型結構設計是隨著當前人們的實際需要、城市的經濟發展水平、建筑施工工藝的發展等因素的變化而變化的。隨著人們對生活品質的要求不斷增高，對住宅設計師的工作帶來了很大的壓力，傳統的住宅戶型設計只是簡單的對住宅的結構進行繪制，現如今，在設計的過程中，不僅要考慮國家的相關戶型規范，還要考慮不同住戶的住房需求，各房間的使用功能，現階段的科學技術水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的戶型設計不斷的在調整改良逐漸被完善。

l適用性和舒適性為主導

居住適用性就是在房屋整體面積的劃分上，合理劃分出各種不同的功能區域，讓居民們能合理支配不同性能的生活空間。在進行戶型設計時，我們要根據住宅的整體面積來考慮功能區域的合理劃分，做到面積、尺寸合理設置和功能分區的明確，確保不同功能空間彼此的協調和緊湊，各功能空間的布局應準確合理。可以將在戶型設計中將適用性和舒適性有機地結合，使功能性布局趨于合理，比如客廳和餐廳空間保持相對完整的設置，以避免人員隨意穿行：客廳和臥室保持分離，臥室門不直接面向客廳，而通過過道來實現交通的空間設置，避免客廳活動對臥室的干擾：衛生間門不能正對餐廳，以免就餐時產生不良感受；衛生間門不能正對臥室門，以消除不良影響；應確保各房間的采光性和通風性，以及整體面積的布局合理和平面交通的通暢便捷。為了滿足人們的基本需求和生活的舒適性，可設置獨立的工作室、娛樂室和影音室，陽臺的觀景設置，以及復式住宅的中庭空間等。

2主次功能分區的綜合利用

每個住宅都分為很多房間，這是為了滿足人們在使用過程中的不同需要而產生的。最基本的格局有臥室、廚房、衛生間，這也是每個戶型幾乎都存在的。這些明顯的區域劃分將人們的各種生活活動有效的區分開來，提高了住宅的綜合利用功效。不同的區域所占用的住宅空間也不僅相同，這是為了分清使用功能主次性，最大限度的滿足住戶的生活需要。比如說廚房的設計，廚房在人們的使用中占據就很重要的地位，廚房用具比較復雜多樣，所以適當的增加廚房的使用面積，可以更合理的安排廚房用具的擺放，在使用過程中增加了便捷性；再比如衛生間的設計，雖然衛生間經常被人們所使用，但由于其功能比較具體和單一，所需要的設備比較少，在使用過程中不會進行較大幅度的活動，因此，衛生間的面積一般都比較小。對住宅各部分進行主次功能區的合理分配，可以增加住宅的綜合利用率，多方面的滿足人們的生活需要。

三、結語

隨著我國城市化的推進居住需求必然不斷增加，住宅的開發和建設者們應在快速發展的大潮中保持清醒頭腦。把握時展的大局，在設計中應充分體會使用者的切實需求，追求小戶型的精細化設計把我國城市住宅的戶型設計提高到一個新的階段。?

參考文獻

[1] 李大為，王延存；家政社會化與城市住宅[J]；華中建筑；2005年02期

小戶型房屋設計范文第2篇

關鍵字：保障性住房；小戶型；設計

前言：2004年國務院就國家社會保障性狀況了《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，白皮書中明確指出了“住房保障與社會保險、社會福利、優撫安置和社會救助共同構成了我 國的社會保障體系。”隨著城市人口的激增，造成了城市人均住房面積極具緊張，全國放假普遍有一個大的漲幅，供需矛盾越來越尖銳，針對這些情況國務院出臺的政策白皮書能夠有緩解。因此保障性住房的設計和建設成為大勢所趨，勢在必行的項目。為了切實保障我國住房供應， 國家提倡重點建設中低價格、中小戶型的商品房、經濟適用房以及廉租房，在政府的引導下，對新的保障性住房功能設計方面進行研究就具有十分重要的意義。

一、保障性住房發展背景

所謂“保障性住房”，是指政府為中低收入住房困難家庭提供的，限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。從一九九八年開始，國務院關于住房制度的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，此文件標志著我國城鎮住房制度改革的開端。隨著商品房的發展，保障性住房于二零零七年進入到一個新的歷史時期，從二零零八年到二零一零年三年間保障性住房從68萬套迅速上升為580萬套。關于保障性住房的設計也成為重中之重，如何設計的合理，如何設計的舒適，都成為保障性住房使用過程中所面臨的主要問題。

二、保障性住房設計中存在的問題

隨著保障性住房使用的增多，其設計是否合理也成為各個設計師所要考慮的問題，目前來說，我國保障性住房的設計還存在很大的問題，主要有以下幾個方面：

1、保障房結構設計不合理。因為是保障性住房，所以對于房屋的使用定性則以基本需求為準，對于房屋的結構設計則缺乏舒適的理念。一些房屋的設計根本沒有起居室的構造，房屋的使用功能主要體現為吃飯、睡覺。

2、保障房部分采光設計不合理。因為房屋的設計主要用于保障社會基層人員的基本生活，并且因為保障房的需求量大，因此保障房設計的機構就比較緊湊，對于房屋結構的安排不盡合理，一些房間根本沒有采光，一些衛生間也為暗衛生間。

3、保障房房間使用率較低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，沒有經過精心的設計，造成很多空間甚至房間的使用設計不盡合理，尤其衛生間與廚房的使用率很低，造成很多空間使用上的浪費。

我國大力提倡提高保障性住房的質量，尤其在設計上應當做到設計合理，結構布局合理，提高保障性住房房間的使用率，我們設計人員應當在這些方面積極研究，大膽探索，重視保障性住房的設計需求。

三、保障性住房設計建議

保障性住房建設是利國利民的重大工程，要想讓人們真正做到安居樂業就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房結構，創設優美的居住環境，降低保障性住房的造價成本，進行科學合理的設計。堅持“以人為本、立足環境、突出特色、求精求美”的設計理念，將我國保障性住房的設計提升更高一個層次。筆者通過多年此方面的經驗，總結了幾點建議，期望可以供同行業者參考。

1、居住功能空間設計適宜的尺度

保障性住房首先要滿足人們的基本生活需要，但是不應以滿足基本生活需要為目標，其只是保障房的一個基本設計理念。在滿足保障性住房基本需求的基礎上，應當堅持“以人為本”的設計理念，將空間條件作為住房設計的依據，將房屋的功能空間更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空間，才能推動保障性住房的快速發展，健康發展。比如一般保障性住房的房屋面積為55平米左右到90平米左右，為中小型住宅戶型，在有限的建筑面積范圍內，需要滿足不同人群的需求，因此合理安排空間便成為設計的重點。結合家具擺放情況、家庭設施、使用者的習慣和活動區域，計劃衛生間與廚房面積，這樣可以照顧需要人數較多家庭居住的需要。中小型戶型應當做到精致、緊湊和舒適為一體，多種戶型（絲茅坪礦安置點七種套型）和多種面積指標（絲茅坪礦安置點從55平方米至95平方米共五種面積指標）相結合，高層建筑與多層建筑相結合，點式住宅和板式住宅相結合，同時控制公攤面積，加大使用面積，有電梯的住宅盡量使公共走道與消防電梯前室合二為一，這樣可以有效減少公攤和交通走道的面積，達到充分節約用地效果。

2、提高面積利用率和空間使用率

我國的保障性住房大多為中小型戶型，因此在進行各個功能區域設計的時候要堅持精益求精、面積適度。室內設計盡量采用流線型設計，這樣可以給人以通透的感覺，交通面積做到有效利用，突破傳統的空間單獨使用功能的模式，這樣可以有效保障房屋使用面積的合理利用。比如在進行房間劃分的時候，如果設計為二居室臥室使用面積會加大，但是設計成三居室，則可以滿足一個家庭更多人員的需求，在現代社會有的家庭可能是祖孫三代同居而住，這樣設計成三居室，則可以解決人員多房間不夠用的難題，更加使保障性住房發揮其功用。在高度上，還可以過渡區域及交通空間的上面結構、衛生間前室的上面結構等部位進行吊柜設計，這樣可以使家具物品的擺放更為立體，節省了地面空間的使用，也有效利用了整個房屋的空間。有條件的頂層還可以設計成坡屋頂，這樣頂樓便可以成為閣樓的空間，加大了房屋空間的設置，增加了保障性住房的有效面積。同時還可以設計床下空間的儲藏功能，如果有樓梯還可以在樓梯下方設計儲物空間。這些設計都有效的節約了保障性住房的建筑面積。

3、加強對環境的設計

現在人們對于居住地要求不再只是滿足于有地方吃飯，有地方睡覺，而是增加了更多對居住環境的要求，居住便利性的需求。比如對于燃氣站、垃圾收集、水泵房均已考慮，配電房的布置，對于繳費方便性的設計，對于商業區的需求及社區活動服務中心等等，都應當納入保障性住房的設計中。目前小區對于停車位的需求也是越來越強烈，房屋設計中應當做好停車位的預留工作。設計者還應當做好保障性住房周圍的景觀設計，增加屋前宅后的綠化面積，盡可能多的提供居民戶外活動場地，滿足住戶形式多樣的室外活動。

總結：本文筆者從幾個方面對保障性住房的設計提出了自己的見解，希望在以后的保障性住房建設中，房屋的設計者可以增加此方面的考慮，進行人性化的設計。讓人們生活的更舒適、更舒心，真切感受到來自政府的關懷。

參考文獻：

[1]孫 楠，唐 建. 保障性住房的可適性設計研究[J]. 城市建筑，，：.

[2]金怡，蔣輝，胡捷，項玲娜. 綠色技術在保障性住房中的應用[J]. 科技通報，2015，05：128-131.

小戶型房屋設計范文第3篇

[關鍵詞]斷舍離 住宅文化 收納整理術 和諧

[中圖分類號]G13/17 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）11-0058-02

中國由于房價攀升，小戶型受到越來越多人的青睞。而對于這樣的小空間如何讓人們生活得更舒適，房屋設計和入住后的收納顯得極為重要。在這方面日本的房屋設計以及房間的整理收納有著很大的參考價值。日本由于其島國的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最獨特的是其房屋的“收納文化”。

一、收納的概念

（一）收納

有關收納和整理的概念，很早就有不少書籍已經涉及到。但是收納這種整理術和設計理念近十幾年才被人們關注。やましたひでこ認為所謂收納就是將大容量的物品壓縮到最小限度的空間內，并且讓人們感覺到美觀和舒適。

收納，顧名思義是指將物品整理收拾起來，放好。人們一般拿出很多東西來用，用完后再放回去。那么放回去這種行為就是整理收拾。やましたひでこ在《新?片付け 斷》一書中指出以前的觀念認為收納等于整理，這種認識是錯誤的。收納不是僅僅整理而已，它和人的意識以及精神活動關系密切。收納不僅是人類的一種行為，同時也是一種文化。

傳統觀念認為收納就是將物品藏起來。藏得合理，藏得眼睛看不到，這就是最終目的。然而現代的設計當中的收納是要體現出來，讓人們看得見。

（二）“斷舍離”

“斷舍離”是やましたひでこ根據最小化理論提出的一個嶄新的概念，從根本上分析了人和物品之間的關系。

“斷舍離”是指通過減少不必要的東西，讓生活和人生達到一種和諧的生活術和處世術。它來源于瑜伽的行法“斷行”“舍行”“離行”，是一種思維方式、一種生活方式也是一種處世術。通過斷開和丟棄人生和日常生活中不必要的東西讓人從對物品的迷戀中解放出來，幫助人們獲得輕松愉快的人生。

“斷舍離”是對日本傳統觀念的一種顛覆。在傳統的觀念和價值觀里“浪費”可恥，不可取。但是這種觀念如果太過根深蒂固的話就會給自己的生活和精神都帶來很大的負擔。如果不丟棄的話，一些已經不能用的東西，將來也不可能會用到的東西就會慢慢地在家里越積越多，那么本應舒適的生活空間就會越來越擁擠，給人一種壓迫感。而要處理這些龐大的堆積物要花費大量的時間和精力，長期下來就給人們的身心帶來很大的負擔，損害身心健康。“斷舍離”試圖通過瑜伽的行法讓人們被傳統“浪費”的觀念禁錮的心靈獲得釋放，讓人們從自己慢慢累積的重壓中解放出來。

“斷舍離”的這種觀念被越來越多的人青睞，很多人都在嘗試，已經成為一種時尚。這是一種嶄新的收納整理理念。由于越來越多的人追求節約生活，而不是以前的消費生活，這種整理方法備受關注，因此這個詞也入選為日本2010年的流行語。

二、日本的收納文化

日本獨特的收納整理術是一種文化，它吸引著全世界人的目光，帶給人們深刻的印象。從垃圾的分類，賓館、旅館等空間的有效巧妙利用，在各個領域日本人都讓人看到了其讓世人驚嘆的智慧。收納文化是經過歲月的積累，在日本人的日常生活中孕育而生的。

因此可以說日本的收納文化緣起于日本的住宅文化和住宅現狀。

日本住宅區的建設主要是依據クラレンス?ペリ的近鄰住區論。即以半徑400米左右，人口在5000―6000的區域為一個單位，周邊的主干道圈住該區域范圍。在該區域范圍內設有學校、商業街、行政機關、綠化等，交通線路穿過區域中心，而且為防止汽車速度過快，特意把馬路修得彎彎曲曲。這樣，居民的日常生活基本就在這樣的可以步行的范圍內進行。

日本人在這樣的環境中就必須考慮在狹小擁擠的房間和生存空間里如何合理利用空間，如何歸置大量的物品。

此外土地的所有權也對日本的住宅地產生了很大的影響。由于日本是個島國，土地資源有限。人口不斷增長，而土地越來越少，在這種形勢下如何合理利用空間是日本人面臨的一個大問題。

在日本，土地是個人財產，可以自由買賣。土地價格有可能上漲，如果地價暴漲人們的購買力就會受到限制，這樣間接地也造成了需要人們有效地利用現有的空間。

總之，日本獨特的住宅狀況孕育了日本獨特的住宅文化和收納文化。

三、住宅設計和收納的特點

日本式收納具有三個特點，即實用性、藝術性和統一性。而日本房屋設計完全體現了這三個特點。本文接下來通過日本當下的人氣娛樂節目《超級全能住宅改造王》來探討日本收納的特征以及在日常生活中的重要性和廣泛性。

現代住宅設計里必須包含實用性和藝術性。收納家具就是典型的體現。收納整理物品的同時也展示了其設計的藝術性。關于展示張妹在《居住設計中陳列品與空間的關系》一書中提出了一個新概念，即展示也是一種收納方式。趙云瑾、鄭柳陽等也在《漫談住宅收納空間設計》中講到收納具備整理物品的實用性的同時也包含了展示這種藝術含義。比如書籍、紀念品、裝飾品等的收納就是為了展示。

日本的收納家具品種繁多，功能強大，日本人對收納家具的研究也比其他國家更深入。在《超級全能住宅改造王》節目中有一期七坪六人住的案例。原本狹小雜亂的七坪小空間，通過利用可移動的家具擴大收納空間，以及在底面和天花板上設置隱形收納空間擴大了生活空間。將一個無處下腳的地方變成了一個舒適溫馨的家。

首先，設計師將整面墻做成收納架。收納架的顏色和墻壁顏色相同，這樣兩者就像一個整體。看起來簡單大方，給人一種整潔的感覺。其次其收納能力很強大。收納架上方為敞開式收納格，在里面可以擺放一些裝飾品、照片、電視機等，井然有序。不僅沒有空間上的壓迫感，反而覺得很寬敞。這個收納架充分地體現了收納的實用性和藝術性。

其次，設計師更改了整個房間的顏色。原來的深咖色變成了柔和的暖色調，給人一種溫馨的感覺。每個房屋的風格都是居住者個性的體現，同時也可以潛移默化地影響居住者的心態。因此整體顏色的改變能讓居住者改變自己的生活態度，提升自信。進入這個房間能感受到居住者的性格和個性。這就是收納的統一性。精神衛生學上認為好的房子應該是人居住場所和物品收納場所達成和諧統一。如果沒有這個平衡那么必然會造成人的精神衛生上的不健康狀態。

【參考文獻】

[1]やましたひでこ.新?片付け斷[M].日本京：マガジンハウス文，2012.

[2]趙藝瑾，鄭柳楊等.漫談住宅收納空間設計[J].藝海，2013（1）.

[3]クラレンス?ペリ著.田和四生.近住區

――新しいコミュニティ畫のために[M].鹿：鹿出版社，1975.

小戶型房屋設計范文第4篇

一、我國現有保障房建造和運營模式分析

目前我國已形成多層次的保障房運營模式，即通過廉租房滿足低收入群體租賃需求、公租房滿足中低收入群體租賃需求，經濟適用房和兩限房滿足中低收入群體購買需求，棚改房用以改善低收入群體品質低下的居住環境。以2011年政府計劃建造的1000萬套保障房為例，上述四類房產類型（經濟適用房和兩限房并為一類）占比分別約為20%、20%、20%、40%。剔除不增加總量而僅改善質量的棚改房外，經濟適用房和兩限房、廉租房和公租房分別代表購售和租賃兩種不同經營模式。本文將從制度設計、運作難度、預期效果等方面分析現有保障房制度的可行性及優缺點。

（一）經濟適用房和兩限房

目前的運作模式為在政府的委托和監管下，由社會機構自行籌資并建造，然后由政府主導，以相對較低的價格出售給低收入群體。土地方面，經濟適用房土地由政府無償劃撥，兩限房土地使用權需要有償取得。由于建筑所需資金全部通過社會方式解決，難度相對較小。

1.退出機制不完善，形成尋租和套利空間

經濟適用房的申請和退出機制，由各地政府根據《經濟適用房管理辦法》等法規，結合當地具體情況制訂。雖然多數城市經濟適用房和兩限房均制訂了轉讓規則和補價措施，如5年內不得轉讓，5年后轉讓需要補價或由政府回購，但規定不細、尺度較寬，加之執行和監管并不到位，購房者能夠以商品房價格出售并從中獲取暴利,因而也隨之產生了巨大的尋租空間，由此引發的不公平和腐敗為社會所詬病。

2.對抑制房價效果不顯著

退出機制寬松使經濟適用房和兩限房具備了商品房的屬性，故其價格與商品房逐步趨同。這使得市場上低價房源供應十分有限，加之市場分割，使得購售型保障房對房價幾乎不具有制約效果。

（二）廉租房

根據政策，廉租房項目資本金全部由政府籌集，形成巨大的財政負擔。況且，由于廉租房租金水平很低，租金收入難以覆蓋運營成本和融資成本。由于廉租房建設不可能帶來經濟利益，故社會資本無法參與，政府只能自行承擔。廉租房對于商品房價格無影響，但對于穩定房屋租賃價格將有較大作用。筆者認為，由于資金壓力很大，地方政府很可能會缺乏持續建設廉租房的意愿和決心。

（三）公租房

公租房的目標客戶定位于城鎮中低收入群體，既未達到廉租房申請要求，又無能力購買經濟適用房和兩限房的“夾心層”。根據政策，公租房的租金參考或低于市場租金水平。目前共有三種運營模式：其一，政府無償劃撥土地，政府融資建設，這與廉租房模式相同。其二，政府劃撥土地，吸引社會機構參與建設，即政府出地、企業出錢。其三，土地由社會機構通過市場方式取得，然后自建公租房，并擁有所有權，租賃對象由政府核定，即政府指定用途，市場化運作。目前，各地 均結合自身情況研究和探索公租房運營模式，其中重慶、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文將就各模式進行分析探討。

1.重慶模式

重慶模式相對成熟、可操作性強。根據重慶市政府規劃，計劃在未來3年內建造公共租賃住房4000萬平方米，共計滿足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平確定為同區域市場水平的60%，約為10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以轉為可售住宅，即變成有限產權（可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉讓，由政府以原購房價加利息回購）的經濟適用房。公租房由政府運營或通過市屬國有企業運營。

從資金來源方面看，4000萬平方米的公租房建設需資金1000億元（每平方米2500元），計劃政府投入300億元，融資700億元。其中政府投入資金由多種渠道構成，包括中央撥付資金、地方財政資金、土地出讓收益的5%、發行債券、房產稅所得等。債務償還的整體計劃是，用公租房租金彌補債務利息和日常運營支出，通過配建商品房和公租房銷售償還本金。

截至目前，重慶已經進行了4次公租房配租搖號，共計完成8. 22萬戶的配租。目前尚有1. 71萬戶申請人未成功配租到公租房。按3年建設4000萬平方米、約合70萬～80萬套的總建造量來看，后續供需差距可能會明顯拉大，出租難度增加，并出現空置現象。

2.上海模式

上海公租房建設由市直屬大型企業集團運營；或在各區縣成立直屬國資的建設和運營公司，承擔公租房的建設和運營管理職能。公租房通過新建、改建、配建、收儲、轉化等多渠道獲得房源。對于新建住宅，土地采用市場方式取得，需要按規定繳納土地出讓金。上海公租房定位為“只租不售”。根據制度設計，上海公租房建設始終將堅持“兩個可”，一是老百姓可承受租金，二是可持續發展，即基本市場化運營，政府不進行大規模補貼。2011年12月底，上海首批公共租賃住房項目華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項目正式供應，租金高達40元/平方米/月，由于運營時間較短，目前經營情況尚不明朗。但筆者認為，該公租房與同類商品房相比價格優勢并不明顯，市場需求存疑。

3.北京模式

北京市采用“三多一統一”的辦法，即：多元的主體建設、多方式供地、多渠道籌集資金，實行統一管理。目前，北京公租房運營模式多種多樣，有代表性的包括如下幾類：（1）由市、區住房保障機構作為管理主體，負責融資、建設、收購、持有和管理。（2）經濟技術開發區、產業園區管委會經批準作為公租房建造和運營主體，利用自有土地建設公租房，解決本園區符合條件家庭的住房困難。（3）國有企業、科研院所等單位，利用自有土地建設公租房，首先租給本單位職工，如有富余考慮對外出租給符合條件的困難群體。（4）引導有條件的農村集體經濟組織，在符合規劃的前提下，利用農村集體土地建設公共租賃房。

二、現有保障房制度存在的漏洞

整體來看，筆者認為，中國保障房制度設計仍存在漏洞，而這可能成為保障房難以長期有效貫徹下去的根源所在，最終將使保障房制度流于形式。

其一，房屋設計定位不清。保障房的運營初衷是為了滿足中低收入群體的住宅需求，從經濟學角度分析，必須形成差別化市場，這樣才能防范中高收入群體擠占低收入群體住宅利益的情況發生。而目前許多城市保障房地理位置優越、房型奢侈、裝修豪華，違背了保障房建設的初衷。比如，上海以區為單位進行保障房建設、保障房占用徐匯、浦東等核心區域，既不經濟又不合理。

其二，受眾人群界定不合理。主要問題是，經濟適用房銷售符合條件的居民買不起、能買的居民又不符合條件；廉租房和公租房符合條件的人不需要、需要的人不合規。如上海經濟適用房的購買條件為“3人及以上人均月可支配收入低于人民幣3300元、人均財產低于12萬元；2人及以下申請家庭人均月可支配收入限額為3630元、人均財產限額為13. 2萬元”，家庭收入和人均財產符合要求的家庭購買經濟適用房仍存在較大難度。同時，公租房市場定位也不合理。以上海為例，目 前多數公租房定位為人才公寓，面向高學歷、工作較優的白領，這一群體實際上具備以市場價格租賃住房的能力，并不應是公租房的保障對象。

其三，租賃性保障房租金設定欠考慮。目前，許多城市的公租房租金水平定為略低于甚至等于市場水平，這明顯違背了公租房的本意。如上海已投入運營的公租房項目租金平均為40元/平方米/月，按此計算，50平方米房屋月租金為2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本無“保障”。

其四，租賃性保障房長期運營難以為繼。目前一些城市的廉租房和公租房均定位為只租不售。如前所述，廉租房勢必成為長期的財政負擔。而以上海、北京為代表的商業化運營公租房的思路難以奏效，雖然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中國租金收益率很低，租金收入仍難以覆蓋日常經營管理支出和利息費用，更不用說投資成本的收回。在現有購售型保障房和租賃性保障房分割經營且購售型保障房無盈利能力的背景下，租賃性保障房將對財政造成嚴重負擔，不可能長期持續。

其五，購售型保障房退出機制存在嚴重漏洞。《經濟適用住房管理辦法》規定了轉讓的基本規則，各地根據具體情況制訂細則。通過分析我們發現，地方細則的設計根本沒有堵住利用經濟適用房獲利的通道，反而成為這一操作的行政推手。按現有制度，滿5年的經濟適用房與商品房之間的增值收益，絕大部分被購房者所獲取，中間形成極其可觀的獲利空間。目前這一現狀得到廣泛重視，各省市亦在研究制訂相關政策。近期北京市住建委楊斌表示，北京經濟適用房回購政策正在制定，大原則即按“政府定價”原則實行回購，未來上述問題有望得以糾正。

三、保障房制度的改革建議

基于上述分析，筆者認為，保障房制度的改革應秉承如下幾點宗旨：

首先，保障房的產品設計必須具有社會層次性。香港和新加坡的經驗告訴我們，保障房設計應當以集約、簡樸為主，應考慮土地成本、經濟價值、利用效率等方面的綜合因素。國內保障房戶型明顯偏大，且地理位置良好，這與保障房的定位相違背，使保障房與商品房界定不清，客觀上造成非保障對象對保障房資源的擠占。因此，保障房選址應考慮城市區域，而不應占用城市中心區域，戶型應以50～60平方米以下的中小戶型為主，建設風格符合經濟、集約、簡樸的特點。