商業綜合體報告

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商業綜合體報告范文第1篇

現在，以體驗式商業為核心的“1+x”模式(“x”為酒店、或寫字樓、或公寓)，將帶領商業綜合體全面邁向“3G'’時代，從而引發中國商業地產的重大變革。本文將從多個角度，對30時代的商業綜合體，尤其是城市中心區的商業綜合體的發展進行簡單預測。

開發主體多元化

商業綜合體資金投入量大、回收周期長、專業要求高等特點是房地產業內的常識，在房地產開發的暴利時代，眾多房地產企業更愿意參與住宅開發而不愿涉足商業綜合體。

隨著住宅開發逐步成熟，政府的供地結構由住宅為主轉向商住均衡，房地產企業拿地成本不斷提高，利潤空間大幅縮減，部分住宅開發企業不得不轉戰商業地產，并用住宅快速開發的理念進行商業綜合體的開發，通過商業綜合體內公寓或寫字樓的銷售快速回籠資金。這種方式，促進了商業綜合體2G時代的快速發展。

但國家針對房地產的從嚴的信貸政策，使得資金鏈本已緊張的房地產開發企業更是舉步維艱，一些大型房地產企業的資產負債率更達到了四年來的新高。此時，部分非房地產開發企業，開始進入商業綜合體市場，致力于突破商業綜合體2G時代，將其所屬行業的特色引入商業綜合體的開發。這些非房地產開發企業，擁有雄厚的資金優勢和強大的產業鏈整合能力，未來將成為一股不可小覷的力量。零售商業核心地位逐漸突出

以前，很多商業綜合體是以酒店或寫字樓作為核心，通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，而零售商業往往只是“花瓶”。

但是，隨著房地產市場的發展，以酒店和寫字樓為核心的商業綜合體有減少的趨勢，而以零售商業為核心的綜合體則日益增多。根據雅高酒店集團關于未來中國的發展報告來看，中國奢華型酒店市場競爭已過于激烈，經濟型酒店將迎來發展高峰期。而商業綜合體的中高端定位又不適合經濟型酒店的入駐，顯而易見，以酒店為核心的商業綜合體會逐步減少。從寫字樓市場角度來看，寫字樓有高端化和專業聚集的趨勢，這也促使寫字樓轉向獨立化，而非綜臺體的形式。因此，零售商業在綜合體中的地位將逐漸突出，其它物業類型則將成為配角。

去賣場化

在商業綜合體2G時代，大賣場作為商業綜合體的主力店，促成了許多項目的成功。但在新的商業綜合體的開發中，若開發商不經過研究分析，仍將大賣場作為制勝法寶，最終可能導致項目的失敗。

從大賣場在中國的發展來看，伴隨著商業綜合體2G時代的繁榮，大賣場基本完成了全國主要城市的布局，開始進入社區超市的巷戰階段。

進入商業綜合體3G時代，由于大賣場一方面承租能力較弱，租期過長，另一方面客戶群相對低端，不利于在中心區打造中高端項目，因此，大賣場將不可避免地退出這一舞臺。不難看到，在城市中心區原有的部分商業綜合體中，已經出現大賣場撤離的情況，同時，新開的商業綜合體中也罕有大賣場的身影。

接駁公共交通

“十一五”期間，中央批復了許多城市的軌道交通，尤其是全球金融危機后，數萬億的刺激計劃為高鐵等公共交通的快速發展奠定了基礎，也為商業綜合體3G時代帶來了發展契機。以往國內的公共交通相對單一，在與地鐵、輕軌、高鐵等城市公共交通相結合的商業開發方面經驗欠缺，尤其是地下空間的有效利用，更是一片空白。

隨著城市基礎設施建設的新一輪發展，在公共交通的節點必然出現眾多的商業綜合體，這些商業綜合體出現的意圖也非常明顯：分享公共交通的人流，做足地塊價值。在開發這些商業綜合體的時候，必然要考慮與公共交通的對接，研究分析人流對商業的影響，從而做出最有利于商業綜合體開發的判斷。

追求垂直空間

早期的商業綜合體，僅滿足基本的商業功能，建筑結構比較呆板，單層面積過小，層高不足，未充分重視室內外空間及景觀處理。隨著商業的升級，原有商業綜合體開始走向衰敗。

商業綜合體2G開始注重室外大廣場、室內動線設計以及停車的充分配置。但目前，全國主要城市中心區都出現供地緊張的局面，通過整理和拆遷騰挪出的用地周邊環境都比較復雜，需要更多考慮垂直空間的設計和利用，多做室內垂直大空間，設計屋頂停車，引入垂直綠化系統，增加商業綜合體的開放性和趣味性。

運用高科技節約運營成本

從城市中心區實際成交的土地價格可以看到，地段的稀缺性導致所有城市中心區的土地價格直線上升，這對于商業綜合體來說，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤增長速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。

商業綜合體報告范文第2篇

關鍵詞：城市商業綜合體;建筑設計

前言

城市綜合體的開發建設一般規模巨大、投資巨大，而且涉及的專業眾多，影響深遠。現代城市綜合體的建筑構成一般包括商務功能、客居功能、購物功能、餐飲功能、休閑娛樂功能、會展設施等，它往往跨越幾個街區，具有龐大的規模。此外，城市綜合體往往是城市公共交通的集結點，可以吸引大量的人流、車流以提升綜合體的人氣。復雜的功能構成和巨大的交通流量對城市綜合體的空間整合能力提出來很高的要求。大混合、小分區的原則成為處理城市綜合體中多元經濟實體之間復雜矛盾關系的把鑰匙。

一、商業綜合體設計的背景

自進入21世紀以來，隨著城市化進程的飛速發展，一些中心城市均出現了大型商業綜合體。可以說：大型商業綜合體是現代城市發展到一定階段的必然產物。把商業、辦公、會所、酒店、公寓、公園等現代生活方式所必須的各種服務功能進行一個大的組合。同時在商業綜合體各組成部分之間建立起一種可以相互依賴的關系，這樣就形成了一個具有多功能、高效率的商業綜合體。其主要的魅力在于：它可以使各種功能相互混合，并充分的發揮各自的作用。從而創造出具有豐富色彩的現代都市生活，以吸引具有不同收入、不同行業的人們。

大型商業綜合體一般都位于城市中心的繁華地區，原本就復雜的人流和物流狀況，使得商業綜合體需要肩負起更多的責任：改善城市環境、交通狀況以及城市形象等。同時由于商業綜合體的建設規模較大，其包含的功能類型多，并且不同的功能均具有不同的價值訴求，這也必然會給商業綜合體在建筑設計方面增加難度。使得商業綜合體的建筑設計十分復雜。總而言之，大型商業綜合體建設需要綜合地協調各個方面的要求，從而使商業綜合體建成后能真正的實現其自身價值。

二、我國城市綜合體的典型特征

1 超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2 通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間的貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成了豐富多變的街道空間。

3 現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。

4 高科技集成設施

城市綜合體既有大眾化的一面，又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。

5 地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：如濟南萬達廣場180米超高白金五星級酒店；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

三、項目概況

本工程屬于所在區域是全市行政、經濟、文化的中心。其自身擁有成熟的商業投資發展環境。西側均是城市的主干道，交通十分便捷，其商業的潛力也十分地巨大，該項目的總體平面圖如圖1。

圖1總體平面布局圖

本項目的占地面積約為5萬多平方米，總投資近30億元，包括：一棟寫字樓；兩棟高級公寓，還有兩區商業裙樓。其三維的總體效果圖如圖2。

圖2總體三維布局效果圖

三、城市商業綜合體建筑設計分析

1總體功能分析

城市商業綜合體的功能一般都較為復雜，因為其自身包括了現代都市生活的各種設施，常常又被稱為“微型城市”。因此在進行具體的建筑設計時，設計師們不僅要解決好其復雜的功能問題，同時還需要設計出更為豐富且人性化的公共空間。項目的功能（如圖3）包括：一棟66層高270米的地標性建筑將甲級寫字樓與五星級酒店完美融合于一體；另有兩棟43層100多米高的高級公寓交相輝映，A、B兩區商業裙樓，其將建成為一個大型購物中心，這樣便形成了一個集辦公、購物、餐飲、娛樂、酒店、商務公寓等諸多功能于一體的大型商業綜合體。

圖3總體功能分析圖

2流線分析

流線：在一個綜合的交通樞紐內，針對各類人員、車輛以及物品等的集散活動，產生一定的流動過程和流動路線，通常稱為流線。流線是進行綜合的交通樞紐設計的核心，流線設計是否合理，將直接影響到交通樞紐的工作效率以及服務水平。因此進行流線分析是十分必要的，它是流線設計、組織交通功能和進行建筑空間布局設計的基礎。

根據項目的地理位置及其具體的交通狀況特點，對其進行了車行流線分析和人行流線分析。車行流線分析（如圖4）包括：住宅、商業與貨運的車流。從而為規劃和設計獨立的車行系統提供依據。人行流線分析（如圖5）：主要分析人流路徑，并為設計適合的人流通道提供依據。從而減少該區對城市交通的壓力，同時還更有效地利用了土地資源。

圖4車行流線分析圖

圖5人行流線分析圖

3日照分析

隨著城市人口密度的逐漸加大，居民的陽光權問題日益突出。因此在進行現代建筑設計時進行日照分析是很重要的。目前在對建筑進行日照分析時，普遍采用的還是建筑間距以經驗值估算為主，并且其經驗值往往都是通過平行布置正面朝向的理想建筑來制定的，沒有綜合地考慮日照的方位角及其高度角的利用問題，因此具有極大的片面性。它可能導致因陽光權問題而出現一些法律訴訟。因此進行科學的日照分析工作，對大型商業體建筑尤為重要。它可以提供出科學的依據，從而確保相鄰的建筑物間距符合規定，并且還有利于進行科學地協調相鄰建筑物之間的關系，同時當出現日照問題的法律糾紛時，還可以以日照分析報告為證據，為該建筑物設計的日照合理性進行說明。

根據本項目的地理位置，對該商業綜合體的日照進行了具體的分析，如圖6。從而得到了建立在科學理論上的日照分析數據。進而對精確評估商業綜合體的日照條件，優化建筑物布局，提供了科學合理的依據。

圖6日照分析圖

四、結束語

商業綜合體報告范文第3篇

關鍵詞 商業綜合體；結構設計；無梁樓蓋；底板設計

中圖分類號 TU 文獻標識碼 A 文章編號 1673-9671-(2012)031-0132-01

1 工程概況

鑒于商業綜合體作為多功能的綜合結構體，因此其結構設計與普通結構相比必定存在一些不同，而且要求應該相對較為嚴格。本工程為某商業綜合體，主要用途為商業零售、購物超市等，建筑面積為11.8萬平方米，建筑層數為地上4層，地下1層；地下室主要用作設備房以及停車場。整個商業綜合體由大型購物廣場、影城及停車場、設備用房等配套設施組成。

2 綜合體設計考慮因素

1）結構形式選取。對于商業綜合體來說，其主要設計為低層的建筑，但其每一層的建筑面積又較大，從建筑高度考慮在結構選型上主要選取框架結構，而較少采用框架剪力墻結構。對于綜合體作為裙房的情況來分析，綜合體設計對于塔樓與裙房之間不能分縫時，可能存在塔樓偏置，綜合體作為裙房盡量采用框架結構，必要時也可考慮框架剪力墻結構。對于商業綜合體結構設計來說，其由于建筑設計要求，一般都會設計成超長結構等，因此對于超長結構的綜合體設計必須要考慮到溫差應力問題。如果對于溫差較小時則溫度應力對結構不會造成太大影響，則可采取拉通一般板面鋼筋的做法來實現，而不需要采取混凝土中加纖維、預應力或膨脹劑等措施。

但值得注意的是，有部分商業綜合體會存在大跨度及大懸挑結構。對于這種情況設計實踐表明，室內步行街中庭、室內步行街橋梁跨度約16 m~20 m，結構高度控制在800，當普通梁無法滿足設計要求時，優選采用單向有粘結預應力混凝土梁，或者與機電配合，在滿足業主凈空要求的前提下適當增加梁高，原則上不選用純鋼結構。

2）結構設縫。鑒于商業綜合體的地下室一般都考慮作為地下車庫，因此對于結構設縫問題，一般都不建議設置永久縫；而對于地上部分結構設置永久縫時也應盡量保證業態完整，避免對步行街產生不利影響；如有可能，應避免形成塔樓重心偏置超過20%的復雜多塔結構。分縫后的結構單元長度宜按照不超過150 m控制。結構上的設縫考慮還必須根據業態劃分，一般可通過把步行街與綜合樓、百貨樓、娛樂樓分開，步行街再分為二～三段為宜，但實際設縫應結合具體項目確定。對于室外步行街，通過把連接兩側建筑的過街橋兩端設置限位滑動支座的方式，使室外步行街與商業綜合體斷開。單建的室外步行街部分按照規范要求劃分結構單元。

3）結構構件考慮。①對于綜合體的地下室頂板來說，通過設計經驗表明，頂板適宜采取大板結構，同時要確保頂板的板厚必須滿足規范規定，因此頂板適宜采用180 mm厚，這樣有效地充分發揮厚板的承載力，從而使得整個頂板設計更加經濟合理。如果有特殊情況而不能做成大板形式，則頂板板厚可以減薄至120 mm。但考慮到商業綜合體主要用于超市和商業街等，鑒于超市荷載較大，頂板結構類型適宜選取井字梁布置較為經濟。雖然井字梁結構形式施工復雜，并不利于施工，但從眾多的工程實踐表明，井字梁式其經濟性優勢明顯，所以筆者也建議采用該結構類型；②對于綜合體的露面設計，考慮到其建筑內部需要設計為大空間，因此對于大空間樓面或屋面結構布置優先采用2 700~3 000間距單向次梁布置，一般情況普通混凝土梁可以滿足要求。對于凈空要求較高的情況，則可考慮采取井字梁結構或單向有粘結預應力梁；③對于綜合體框架梁截面選取，對于6、7度抗震區，跨度為8米左右的柱網，框架梁截面可采用300×700 mm較為經濟，其可有效地減少箍筋用量。而對于次梁如計算允許則適宜選取250×550 mm，這樣可以有效地避免設置構造腰筋。其他情況根據計算選擇，但要考慮梁高設計必須滿足建筑設計要求的凈空高度；④對于綜合體的地下室主要用作車庫，對于要考慮地下室底板抗浮問題，基礎底板宜采用下翻柱帽無梁板結構形式，柱帽可根據地質情況等而選取獨立柱基礎、筏板基礎或樁承臺，而不宜采用梁板結構。對于無梁板形式的底板結構設計，其計算及配筋按照無梁樓蓋設計，柱間不必設置拉梁（或暗梁），同時應當合理確定相關計算參數；⑤對于綜合體地下室的外墻設計。地下室外墻配筋表達方式應采用分離式配筋，根據彎矩包絡圖配筋。并且地下室外墻分布筋配筋率宜適當提高，分布鋼筋間距不宜超過150。除上部結構構造或計算需要外，地下室外墻內不宜設置扶壁柱以及暗梁。地下室底板建議一般不挑出外墻，以有效地減少開挖土方。

3 綜合體結構實踐

鑒于本綜合體考慮為多層商業建筑，建筑設計柱網為9.0 m×9.0 m。對該綜合體結構類型選取上考慮采用框架結構，樓面采用井字梁結構體系。根據地質報告本工程采用預應力管樁基礎。同時針對業主要求樓面荷載比較高的特點，其荷載采取7.0 kN/m2及10 kN/m2，從而框架梁截面采用400×800，次梁采用200×650，盡量提高次梁的高度以減少鋼筋用量。對框架柱盡量采用高標號砼以減少柱子截面，減少配筋量。另外，中庭大跨處采用鋼與混凝土組合梁結構，有效減輕結構自重，增加建筑使用凈高，避免高空支模施工。

結合建筑配置要求，本綜合體的地下均不設永久伸縮縫，但采取以下構造措施和施工措施來減少溫度和混凝土收縮對結構的影響：①對頂層、底層、山墻和縱墻端開間等溫度變化影響較大的部位提高配筋率；②頂層加強保溫隔熱措施；③每隔30 m～40 m間距留出施工后澆帶，帶寬為800 mm～1 000 mm，鋼筋采用搭接接頭，后澆帶混凝土宜在兩個月后澆灌；④采用收縮小的水泥、減少水泥用量、在混凝土中加入適量的外加劑；⑤提高每層樓板的構造配筋率；⑥對辦公樓采用部分預應力筋。

鑒于本綜合體結構不采取設縫考慮，必須采取措施來滿足其沉降，結合本工程特點，采取以下措施：①適當擴大建筑基礎底面積，以減少基底單位面積上的壓力；②通過設置后澆帶，后澆帶宜設在車庫一側，后澆帶的澆灌時間宜在高層主體結構完工以后；③結構設計驗算沉降，設計時為了考慮沉降對結構的不利影響，通過加強連接處梁板的配筋等。

鑒于本綜合體樓板結構采取大板結構，因此必須考慮板裂縫控制問題。本工程設計時著重加強鋼筋混凝土大跨度板裂縫的預防措施。根據以往大跨度板易出現角部裂縫的問題，本設計采取以下措施來預防出現裂縫：①在大板四角上部的1/4L（L為雙向板短邊尺寸）范圍內，配置附加鋼筋網 6@150；②對于特大跨板，跨中板頂宜配支座一半的拉通筋；③由于大板的陰角部位應力集中，因此兩個方向的負筋不宜小于同一方向的2倍；④在埋設PVC管的板中，沿管線上方宜配一層6@300 L=300 mm的鋼筋。

4 結束語

文章通過結合某商業綜合體結構設計實例，分別就頂板、樓板、底板以及結構選型等方面提出了可行的設計思路，總結了綜合體結構設計所采取的成功經驗，可為同類工程提供參考。

參考文獻

[1]張洪,濟南辦公、酒店綜合體設計[J].城市環境設計,2009,23(09):13-18.

商業綜合體報告范文第4篇

1 城市綜合體設計的特點：

城市綜合體給城市帶來的是多功能的城市開發。一般的房地產開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其他只能作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發或純酒店或寫字樓的開發等。而城市綜合體是集中包括酒店、寫字樓、大型商業和商業街、公寓、高檔住宅和市民廣場于一體。將不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充，大型商業中心與商業街是城市休閑娛樂的場所，充滿激情和商業氣息，寫字樓是人們的日常辦公工作場所，酒店功能提升了消費的檔次，公寓及住宅為人們提供了居住的空間，從白天到夜晚都充滿了生機和活力，而市民廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣。各種功能之間相互補充相互協調，滿足了人們從工作到生活、休閑、娛樂等，各方面的要求，從而使城市綜合體以其多功能的特性、大面積的體量、高人氣的社會地位，在城市中獨樹一幟，在城市中成為重要商圈。

2 城市綜合體設計的難點：

城市綜合體正是因為其豐富的功能決定了其設計內容的復雜性。首先，城市綜合體的開發與傳統的住宅開發是水平不同的兩個體系。如果說設計住宅屬于小學、初中級別的話，那么城市綜合體就是博士級別。

2.1 建筑規劃方面：城市綜合體的功能包括居住建筑、公共辦公建筑、娛樂建筑等各方面的內容，要在一塊基地上通過交通的組織、平面功能的劃分將其組合起來，對規劃建筑方面統籌安排的要求是非常高的。首先要確定商業、居住及辦公各功能之間的關系，確定其在基地內的相互位置；這同時要考慮基地在城市中的位置，及人流、車流等多方面因素的影響，即最大限度的保證各方面的使用功能，特別是商業部分的商業價值，也同時要滿足其他個功能空間使用上的合理性。在設計中，應將商業區域與居住區域分開設置，臨街部分為商業區，住宅部分緊鄰其設置，并考慮方便的交通連接。辦公及酒店公寓等功能采用塔樓形式設置在商業用房的上部，其高大的塔樓部分即塑造了城市綜合體的整體形象，使其在所在城市矗立了地標式建筑，又增加的土地利用率。在商業用房內部將商業營業廳部分即商業街、主力店及百貨部分設于底層部分，影城及電玩、KTV等休閑娛樂設施設置中高層，在引導人流的同時也可增加底層商業部分的人流量。

2.2 結構方面：在一個城市綜合體中功能復雜，各個功能的空間從跨度、凈高各有不同，并且在同一個基礎之上，必然給結構設計提出了挑戰。一般存在的問題是底層的商業規整的柱網和上部公寓酒店小開間結構的轉換，及影城部分大空間、超高凈高的要求。結構專業需要在考慮結構安全和合理性的同時，通過結構轉換、梁上升柱并結合部分鋼結構的設計，在滿足安全性的前提下，實現各功能的使用及相互轉化的需要。因為商業建筑是有變化性的，在銷售過程中根據業主商業使用的要求經常會在主體施工完成后進行修改，運營過程中又會有一些的可變性，這更增加了結構專業的工作難度，有時就需要一些結構加固的工程來滿足商業部分改造的需要。

2.3 設備安裝方面：一個現代化的商業建筑，其消防、空調、智能化等設備工程缺一不可，而且在一個城市綜合體中，商業營業廳、電玩城、KTV、超市、影城及居住用房等等，各種功能空間對設備的要求又各不相同，如何計量，如何管理，在有限的設備空間滿足多方面的要求，對設備專業的設計要求很高。

2.4 消防設計：國內外大型商業建筑，均有著向更高、更多元化、更密集化發展的趨勢。一個城市綜合體的商業部分主要由商業主力店、室內商業步行街組合而成，形成業態多元、層次豐富、形態多樣的商業空間。對多功能、多業態的建筑空間塑造，構成了大規模、大體量、高綜合性及復雜設備系統的商業建筑綜合體，具有超大的建筑布局和極其復雜的空間特征，我國現行消防規范很難滿足其設計要求。而現代化的購物中心又不同于傳統商業，有著高舒適度的購物環境，單位面積容納人數相對較少。如果用規范規定的人數計算方法及百人疏散寬度指標衡量，室內將出現大量的疏散用樓梯，勢必影響到商業經營區域的完整性。商業建筑規劃應以業態規劃為先導，所以在保證購物中心的使用安全前提下，解決上述所列大型商業部分的消防主要問題，在設計實施過程中，許多大型商業項目均引入消防安全性能化設計，對購物中心進行模擬分析，論證其安全性。消防性能化包括：消防性能化設計與消防性能化論證兩部分內容。性能化設計指，通過模擬試驗等方法，模擬火災場景與人員疏散情況，論證建筑物的安全性。消防論證指，在消防性能化之后對消防設計內容進行評定，消防部門多采用專家論證會進行評審論證。在其消防性能化報告經過評審論證合格后，方可按照其設計方案進行施工。

3 工程實例：

下面我就根據本人設計的幾個大型商業項目，從建筑規劃、建筑結構及設備工程等方面談一些體會：

3.1 鄭州中原萬達廣場，建筑方為鄭州萬達廣場投資有限公司，項目位于河南省鄭州市中原區華山路東、秦嶺路西、中原西路南、伊河路北約100米所圍合成的地塊內。規劃總用地面積14.97公頃。其工程包括南北兩個地塊，其中北側鄰中原路為商業地塊，南側為住宅地塊。商業地塊部分規劃建設包括購物中心及SOHO公寓和室外商業街。住宅地塊規劃設計為6棟高層住宅及底層商業服務網點。其商業地塊以全新理念打造的商業室內步行街使商業中心內的各主力店和中小店鋪有機相聯，引導商業中心顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業中心的靈魂與紐帶。

其規劃建筑設計方面，其采用7層大商業帶上部兩棟高層塔樓的形式。七層商業部分分為室外步行街、室內步行街和購物中心。室內步行街和購物中心的主入口設置在基地的北側，緊鄰城市主干道。為了取得最大的商業臨街面，在基地內部通過規劃設計設置了一道室外步行街和一道室內步行街，設置為小型商鋪和品牌主力店，最大化的爭取商業效益。其余完整的大空間為購物中心。購物中心部分將超市設置在地下一層，地上各層從下到上分為萬千百貨、大玩家（電玩城）、大歌星（KTV）及萬達影城。即將人流量較大的超市百貨設置底層，將其休閑娛樂功能的電玩、KTV及影城部分設置在高層部分，合理利用商業空間，在引導人流的同時也可增加底層商業部分的人流量。并在百貨及娛樂樓層中，穿插設有餐飲用房，方便人們在購物時需要。

結構設計方面，為了滿足其六層部分影城大空間，特別是設有IMAX影廳其凈高到達13米的要求，結構專業在影城部分結合平面需要抽掉了若干柱子，并采取了梁上升柱的方式滿足影城功能上的需要。

設備安裝方面，根據萬達公司根據多年

的商業建筑銷售及管理的經驗，要求包括各個主力店、電玩、百貨、KTV、影城、沿街小商鋪及地下車庫部分均要求分開計量、管理。其中水道專業在超市、百貨、大商業等單獨設置水泵房，設于地下二層；沿街商鋪、地下車庫用水采用一戶一表，集中計量，水表集中設置在地下二層水表間內，大商業部分各用水點分散設置計量水表。暖通專業的空調系統根據其室內環境要求不同（即其夏季冷負荷和冬季熱負荷均采取不同指標）及管理需要分為三個區域，超市、百貨、大商業特別的空調機房分開設置，節約能源。電氣專業部分考慮到經營及管理的需要，供配電系統劃分為百貨配電系統、超市配電系統、物業配電系統、公寓配電系統、國美配電系統、室外步行街配電系統等共6大系統。變配電站房也根據使用功能分為超市、百貨、公寓、物管部門、步行街及主力店均分開設置。

鄭州中原萬達廣場項目作為以商業、商住休閑為主要功能的高檔城市綜合體，其建成后必然成為鄭州西區商業又一個商業中心。

3.2 匯金國際城市廣場匯金城項目：建設方為新鄉市天璽置業有限公司，項目位于新鄉火車站片區。新鄉火車站片區是新鄉傳統城市商業中心，項目位于新鄉最繁華商業街平原路盡端，是聚合城市資源、傳承商業文化、提升城市價值的“都市綜合體”。

本工程為地上4層，地下二層建筑。地下一層為商場、下沉式步行商業街；地下二層為停車場、主設備區；地上樓層分為五個單體，并以空中步廊連接貫通。以A~E座的各個單體建筑為劃分單位，配置大型主力店，大型專賣店構成一個相對獨立、完整的商業形態。本項目地下商業部分總面積超過4萬平方米，按現行消防規范的要求地下商業面積超過2萬平方米必須采用防火墻進分隔，防火墻上不應開設門窗洞口，這樣將嚴重影響其商業價值。我們在中間部位設置一道室外步行街，將其地下商業劃分為兩個部分，即設計下首層（地下一層）為下沉式步行街（外街）、一層為開放型的室外步行街（外街）這樣“2層式”商業步行街，增加了商業部分的臨街面提升了其商業價值，又使得地下商業的面積小于2萬平方米，即滿足了消防設計的要求。

地上商業D塊出讓給海寧皮革城，其作為小商鋪在銷售過程中，根據客戶的簽約情況平面布局一再的調整，最多一周內改了兩次，而同時施工安裝進度也非常緊。根據我們在前期設計考慮到其商業布局的可變行，在施工圖設計中，通過對站房、管井的合理設置，管線布置的協調一致，在修改過程中起到了很大作用，能夠較快的調整圖紙以滿足甲方施工的進度要求。

商業綜合體報告范文第5篇

【關鍵詞】城市綜合體 電子商務 消費者需求

一、國內外文獻綜述

Nick Gallent and Kwang Sik Kim（1998）在The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul一文中，從經濟增長與住房供給市場現狀及作用、城市綜合體的模式結構、城市綜合體在住房市場中的作用，城市綜合體發展規劃及趨勢四部分論證了城市綜合體在首爾住房市場中扮演越來越重要的角色。

任敬東（2012）在推進成都城市綜合體發展的對策與思考一文中，首先介紹了成都城市綜合體發展現狀及趨勢特征，接著指出了成都市城市綜合體建設發展中存在的問題，并做了相關分析，最后提出了促進成都城市綜合體發展的對策建議。

趙振淇（2013）在消費者購買房地產行為研究一文中，主要通過對購房者的確定、產品的選擇、購買原因以及如何選擇購買樓盤三部分闡述了消費者購買行為對剛需和投資性需求的影響。

在《淺談電子商務中的消費心理――對個體消費心理的研究》一文中，以消費者心理與行為為基礎，通過對電子商務中個體消費特征和心理變化趨勢，以及現階段制約電子商務發展的個體消費心理因素的分析，探討了現代企業面對網絡消費者的特定心理。

張媛媛在《我國電子商務發展現狀及未來走向》一文中，闡述了我國電子商務發展狀況：“十一五”期間，我國電子商務交易總額增長近2.5倍，2011年整體交易規模達5.77萬億，其中電子購物交易額達8997億元，占到社會零售交易額比重的4.9%。

從上文的綜述中可以看到，國內外已有大量的學者探討了城市綜合體發展問題。城市綜合體已成為商業地產的代表，也是實體零售業中相當重要的一部分。另一方面，電子商務作為一種新興產業也大量涌入人們的生活，占到社會零售額總量的比重也越來越來重，那么它是否會對實體零售業產生沖擊，又能產生多大的沖擊呢？

二、城市綜合體產生原因和特點

所謂城市綜合體（HOPSCA），就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

城市綜合體產生的原因可以歸納為以下幾點：

（1）70年代的石油危機引發了西方國家在社會、政治、經濟、文化、心理等多方面新的矛盾和沖突、人們開始反思城市復興與城市中心區的價值，而第三次科技革命的興起使得勞動密集型產品被知識密集型產品更多代替，大量的人口向市中心涌進，這為城市綜合體提供了持久的支持力。

（2）城市綜合體滿足了消費者購物行為從單一性到綜合體的變化。縱所周知，早期的購物場所是將各單項服務分開進行的，比如購買服飾在一個購物場所里，而餐飲娛樂又在另外一個地方，這就給消費者帶來極大的不便，也比較花費周轉時間。而城市綜合體以其完善的商業配套，一站式的服務和休閑，給人們帶來無可比擬的便利。

（3）城市化進程加快，大量農村人口涌入城市，每一塊土地都必須高效利用。城市綜合體因其多功能的特點，實現了土地的集約化利用，儼然成了開發商的新寵兒。

城市綜合體的相對于其他商業的地產的特點主要體現在以下幾個方面：

（1）空間尺度大。首先，城市綜合體一般占地規模和體量較大；另一方面，城市綜合體的開發是為了最大限度利用土地資源，盡可能使建筑向高空、地面、地下三個方向發展，空間尺度大。（2）建筑風格協調。從宏觀來看，城市綜合體建筑設計與外部整體城市環境發展協調統一；從微觀來看，城市綜合體建筑設計以城市設計為基礎，其中各單體建筑相互配合、聯系，形成統一風格。（3）交通體系立體。城市綜合體交通包括外部交通及內部交通，有地面交通、地下交通、人行天橋等多種交通方式，共同構成立體交通體系。（4）景觀設計現代化。城市綜合體建筑群內部及外部環境景觀設計協調優美，不僅尊重城市傳統文化，而且順應城市發展趨勢，使得城市綜合體自身景觀和城市景觀相融合，體現了現代化的設計思路。（5）功能配置復合型，城市綜合體內部多種業態相互配合，很好實現了功能互補。

從城市綜合體的特點來看，無論從建筑風格、交通設計、功能復合還是環境藝術、空間連續性，都為消費者帶來極大的便利，提升了消費者的生活品質。另外城市綜合體將各品牌商品引進在一個購物空間里，極大的提高的消費者選擇的權利，滿足了消費者用腳投票的心理，也是完全符合我國消費者行為習慣的。

三、消費者調研分析

為了深入了解消費者對城市綜合體的需求情況，探討電子商務對實體零售業的沖擊大小，筆者特意對昆明市的城市綜合體消費人群做了問卷調查，并進行了分析。

本文城市綜合體需求分析采取的是終端消費者行為的調查與研究方法，對消費者消費費行為的調查，主要是收集各運營的城市綜合體消費人群的購物形態資料，對消費者消費行為進行定性和定量的研究。

2013年12月對昆明市主要城市綜合體消費人群（普通及中高端）進行了隨機攔截式問卷調查。各類調查問卷配比及執行地點如下表所示。

其中對普通和中高端消費者的劃分按照月均可支配收入情況進行，低于3500元人民幣的為普通消費者，高于3500元人民幣的為中高端消費者，兩種類型消費各150份。。

3.1被訪者構成

（1）年齡構成

在本次接受的調查的普通及中高端消費者中，對于普通消費者，其年齡主要分布在20歲到30歲之間，占到被訪人數的53%。對于中高端消費者，其年齡主要分布在30歲到40歲之間，占到被訪人數的50%，在這一年齡段的人群，普遍工作事業小有成就，處在人生的上升期，故可支配收入較高，也具有較高的消費水平，是城市綜合體消費的主體。

（2）學歷狀況

在本次調查中，中高端消費者明顯比普通消費者學歷高。其中中高端消費者本科及以上學歷占到了60%，大專及以下學歷僅占到40%，而對于普通消費者，本科及以上學歷僅占到26%，而且其中有小部分是在讀碩士，不是生產者，另外這部分消費者年齡均分布在30歲以下，可以大膽想象隨著年齡的增長，消費能力也會跟著上升，而大專及以下學歷者占到了74%。兩者數據對比，可以看出消費情況和學歷存在較大的正相關性。

（3）家庭收入

在本次調查中也對家庭收入進行了調查。普通消費者家庭收入主要集中在2500―3500元之間，占到46%，1500-2500元占到總人數的45%，而1500元以下分不人群較少，只有9%。對于中高端消費者，3500-5000元的消費者占到總人數39%，5000元以上消費人群占到61%。由于梯度設置到5000元，在高于5000元的這一部分消費者中不乏購買力更強的人，對于城市綜合體一些高端產品，這部分人群將形成主要購買力。

（4）被訪者來源

因為昆明市城市綜合體較多，故抽取部分數據調查進行調查。在對順城的調查中，主要得出以下結論：來順城購物中心的人，各地區都有分布，其中五華區和盤龍區占得比例相對較大，各占到30%，西山區、官渡區，區別不大各占20%左右。而對南亞風情第壹城的調查中，發現更多的是來自西山區的人，占到80%以上。而和諧世紀則購物人群普遍來自五華區和盤龍區，兩者加起來占到90%以上。究其原因，很簡單，順城處在一環內，地理位置較好，而且順城是昆明第一批城市綜合體，發展到現在已經比較成熟，品牌商品較多，購物環境也不錯，而且除了順城這一購物中心外，周邊其他購物場所也多，形成競爭的同時，也集聚了較高人氣，輻射范圍不僅五華區和盤龍區更乃至整個昆明。而南亞風情第壹城和和諧世紀，更多的征對周圍居民，輻射范圍較窄，平時人氣較差，周末的時候相對有所提升。

總結來說，除了市中心，一環內城市綜合體輻射范圍廣之外，其余各地區的城市綜合體，更多可以稱之為“社區城市綜合體”，并沒有達到覆蓋全城的目的。

3.2消費習慣

（1）單次零售消費額度

通過本次消費調查發現，對于普通消費者，一般一次在各城市綜合體消費金額主要集中在100元以下、100-300元、300-500、500-800元四個區間，比例分別達到了19%、43%、14%、24%，超過800元的單次消費額一人都沒有，根據數據加權出來的單次消費額為317。相比起來，中高端消費者的單次消費額明顯高于普通消費者，單次消費100元以下的沒有，均分部在100-300元、300-500元、500-800元、800-1200元、1200元以上，分別達到了32%、19%、13%、13%、23%，根據數據加權出來的單次消費額為630.5元。

（2）月均零售消費額度

對于普通消費者和中高端消費者，明顯在月均零售額上，中高端消費者消費額高于普通消費者。普通消費者月均消費額主要集中在500-1000元、1000-1500元、1500-2500元三個區間，達到的比例分別是47%、24%、19%，而中高端消費者主要集中在1500-2500元、2500-3500元、3500元以上三個區間，達到的比例分別是29%、13%、42%。特別對于中高端消費者月均3500以上的零售額占到42%的比例，這說明中高端人群中可能有較高比例人群愿意消費中高端產品。

（3）逗留時間

逗留時間方面，中高端消費者由于消費金額較大，因此對物品的選擇更為謹慎，逗留時間也相對較長。對于普通消費者，逗留時間主要集中分布在一小時以內和一小時至兩小時兩個區間，分別占到的比例是30%和50%，加權平均逗留時間為，對于中高端消費者逗留時間在一小時以內、一小時至兩小時、兩小時至三小時、三小時以上的比例依次是22%、38%、23%、17%。可以發現消費者在購買價值較低的商品是，逗留時間通常較短，基本在一小時之內完成。而中高端消費者，其在商場逗留時間多半其購買商品價值和消費金額成正比例關系。

（4）城市綜合體消費概率

消費概率，是通過總購物次數和選擇城市城市綜合體次數，統計得到。但對于消費次數，具有較強的不確定性，很多時候消費者是根據自己的時間、所需商品、商場的優惠情況綜合考慮的，通過數據整理，加權計算，普通消費者選擇城市綜合體的概率為53.1%，中高端消費者選擇城市綜合體的概率為63.1%，可以看到中高端消費者更傾向于在城市綜合體里面購物，這也與中高端消費者的消費能力呈正相關關系。兩個數據都過半，說明消費者對城市綜合體的接受度較高。

（5）消費頻次

除了從選擇城市綜合體的概率上討論了城市綜合體的接受度之外，也從月均消費頻次上做了統計說明。對于普通消費者月均到城市綜合體頻次，經過加權平均計算后，得出結果為2.1次/月，而中高端消費者得出的結果是4.42次/月，這表明中高端消費者對城市綜合體偏好更強，消費能力更高。

（6）電商消費

本次調查問卷，還涉及到消費者選擇網絡購物的問題。根據統計數據，普通消費者選擇網絡購物的概率達到了45%，在這部分選擇人群中有72%的人都是處于20歲―30歲之間；對于中高端消費者選擇網絡購物的概率稍低于普通消費者，占到總人數的32%，同樣選擇電商年齡集中分布在20歲-30歲，占到81%。上述數據反映出，當前年輕人更熱衷于網絡購物，對購物方式的選擇更能接受新鮮事物，究其原因基本是網上購物方便、便宜、選擇范圍廣。又因為便宜，所以在普通消費者選擇的概率大于中高端消費者。但在調查中無論是普通消費者還是中高端消費者，購物習慣沒有完全依賴電商消費的。

3.3消費結構

（1）城市綜合體購物商品類型

通過統計計算，普通消費者選擇的類型主要以服裝、日用品、食品、娛樂，比例分別達到了48%、10%、6%、12%，其他類型產品選擇較少占到12%，另外還有12%的人選擇閑逛。對于中高端消費者，除了服裝、日用品、食品外，也對飾品、化妝品、家電及電子產品、餐飲娛樂有一定的偏好，比例分別是25%、8%、6%、14%、12%、5%、22%，其他類型占到2%，閑逛的比例只達到6%。

明顯中高端消費者選擇商品的類型比較多樣，并且對餐飲娛樂的比例達到了22%，這也反映出中高端消費者，對飲食和精神文化建設要求較高。同時可以大膽預測普通消費者到城市綜合體更喜歡逛超市或者服裝專賣店，而中高消費者，更多關注飾品、化妝品、家電等高消費產品。

（2）網絡購物商品類型

上文中提到有大部分年輕人會有網絡購物習慣，經過數據統計，得出無論是普通給消費者或是中高端消費者，基本在網絡上購物的類型都分布在服裝、日用品和食品上，比例分別達到了60%、18%、15%。但對選擇網絡商品花費的金額都不會太大，對于大型商品如：家用電器、家具、電子產品等多半還是愿意到實體店現場選擇。

3.4 消費心理

對于消費者選擇城市綜合體消費的原因，大都考慮了多方面的原因，做了多個選擇。普通消費者在選擇城市綜合體時，主要考慮的因素依次是否距離家較近、物品是否齊全、品牌商品是否多，達到的比例依次是57.1%、33.3%、19%，對于購物環境、質量是否有保障，相對沒有這么關注。中高端消費者對于距離家的距離、物品是否齊全、購物環境好壞、品牌商品、質量是否有保障、品牌商品多少，都比較關注，依次達到的比例是40.6%、31.3%、31.3%、31.3%、18.8%。另外看到無論是普通消費者還是中高端消費者，普遍認為商場里的東西價格不便宜。

對于選擇網絡購物的消費者主要考慮的因素如下：（1）工作較忙，一些價值較低的東西利用業余空閑時間就可以購得（23%）；（2）實體店可選擇的范圍受限，同類物品，網上可選擇范圍廣，甚至可以買到實體店無法買到的商品（27%）；（3）網上購買的商品大多比實體店便宜（44%）。

根據消費頻次和單次消費額度，按照全國的普通消費者與中高端消費者4：1的比例，結合2012年昆明城鎮常住人口有438萬，可以推算出昆明市城鎮常住人口城市綜合體年度消費額為572.8602億元。另外2012年昆明市城鎮零售額為1434.8億元，可以計算出，城市綜合體零售額占到總城鎮零售額的39.93%。

城市綜合體在昆明市受到消費者的認可度較高，大部分愿意到選擇城市綜合體購物，另外城市綜合體零售額占到總零售銷售額的39.93%，這一數據也充分說明了城市綜合體所占市場份額還是較大的。相對來說，電子購物受認可程度較低，普遍接受人群為20-30歲之間。毋庸置疑，電子購物肯定會對實體購物產生一定的影響，但是總體來說影響不大，電子商務也是不能完全替代實體零售業的。

四、建議和對策

在做調查問卷的同時，也發現城市綜合體普遍存在的一些問題，同時通過調查問卷也反應出一些問題，特征對這些問題給出以下建議：

（1）作為商業地產的代表，城市綜合體的大量新建本無可厚非，但是卻產生同質化嚴重這一問題。大量的尚在起步階段的城市綜合體項目給人的感覺都像“同胞姐妹”，除了地段名字外，很難找出亮點和創新之處。這不僅表現在建筑設計風格上，在引進品牌店上也表現出來了，現在去商場，發現基本每個商場的品牌的都大同小異。

我國城市綜合體必須走差異化道路。城市綜合體分居住型、商業型、商務型、交通樞紐型等種類，開發商應根據地區實際情況和特色，選擇城市綜合體開發類型。研究本地消費習慣和商圈特點，在眾多城市綜合體建立自身獨有的特色，才能準確地找到其生存和發展之道。

（2）正如上文提到的“社區城市綜合體”，有些開發商為了從政府部門更好拿地，在前期規劃時就以城市綜合體的幌子，打入市場。可是在建成后，住宅占了70%，商業體量很小，輻射范圍窄，人氣較差，根本沒有做到城市綜合體“城中城”的概念。城市綜合體時大體量的項目，如果沒能聚集人氣，不能帶動周邊區域升值，將會帶來長久的負面影響，甚至形成爛尾樓的局面。所以政府和規劃部門在開發商立項規劃以及可行性研究報告的整個過程應以謹慎的態度對待。

（3）城市綜合體在引進品牌商品時，應考慮到各消費的個體差異和消費能力，對于二三線品牌商品應適當引入，吸引各層次消費者。另外注意品牌的多樣性，豐富市場，可充分考慮電子購物中一些品牌的注入，提高受眾度和零售額。

（4）后期管理不善。城市綜合體的開發，并非項目竣工后即可宣告工作結束，后期的物業、經營等管理對城市綜合體的可持續發展更為重要。對于開發商而言，它是實現資金回籠的關鍵，對于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是創新城市管理模式的重要內容。

我國城市綜合體比起國外的發展相對落后，大多管理比較混亂，一是城市綜合體業態豐富，體量大，比起單一業態管理更加復雜；另一方面市場還是缺乏專業的物業管理公司。

政府應主動探索城市管理新思路，優化資源配置，使各城市綜合體之間形成共贏的格局。開發商可以招聘專業的管理公司進行管理，借鑒國外的管理模式，提高物業的長期價值。

五、結束語

任何的事物發展也都是機遇和挑戰共存的，城市綜合體也是如此。我們在看到城市綜合體的諸多優勢的同時，也必須關注其面臨的挑戰和問題，并想辦法揚長避短。城市綜合體的開發是一個復雜的過程，開發商和政府除了考量城市綜合體本身的建設，還必須以市場為導向，考慮消費者購買行為，結合當地經濟水平多方面縝密的思考，才有利于城市綜合體最終持續穩定的發展。

參考文獻

[1]任敬東.推進成都城市綜合體發展的對策與思考[J]成都行政學院學報（2012）

[2] Nick Gallent and Kwang Sik Kim， The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul The Town Planning Review， Vol. 69， No. 4 （Oct.， 1998）， pp. 425-439