房屋拆遷法律法規

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房屋拆遷法律法規范文第1篇

關鍵詞：房屋拆遷；補償

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-0000-01

一、我國房屋拆遷

1.拆遷是一種政府行政行為。根據規定，房屋征收與補償工作由本行政區域的市、縣級人民政府負責。

2.拆遷混合了行政和民事法律關系。政府進行土地征收、拆遷房屋的過程中與被拆遷人之間形成行政法律關系，為了平衡各方利益應當以民事法律關系中的民事主體之間平等交易的原則來衡量。

3.房屋拆遷具有公益性。根據新拆遷條例第八條的規定，房屋的征收是為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要。

4.拆遷具有有償性。新拆遷條例第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償。為平衡各方利益，被拆遷人作為利益的受損方必須得到及時充分的補償，而且這種補償應該要使被拆遷人得到適當的滿足，包括補償方式和補償金額。

5.拆遷的合法性。包括拆遷主體、拆遷行為、拆遷程序合法。

二、我國房屋拆遷補償存在的問題

（一）“公共利益”的界定

“公共利益”一詞在我國有關土地征收、管理的法律中頻繁出現，但卻未對其進行過明確的定義。本文認為“公共利益”既是“公共”的利益，就應當由公眾通過民主的方式來界定，即政府征地征房須征求公眾意見，特別是拆遷的權利受損者的意見，通過公眾投票，支持率達到絕對多數才能進行拆遷，這樣更能體現公眾的意志、保障公眾的利益。公共利益的判斷權和決定權，不能由行政長官來行使，作為法律執行機關的行政機關，對如此重大的利益，不應有判斷權和決定權，應由權力的原始擁有者―――大眾說了算。

（二）拆遷補償方案的制訂

被征收人作為房屋的所有者有權通過民主的投票的方式參與拆遷補償方案的決策，對于不符合自身利益要求的拆遷補償方案有權申辯甚至提訟，在行政復議或行政訴訟期間被拆遷人的一切權利應受到嚴格的保護，中止房屋征收拆遷決定的執行，以防止不公正的強制拆遷出現，《條例》對此未作出規定。

（三）從“行政強拆”到“司法強拆”

拆遷是城市改造中的必然舉措，但近幾年很多地方的拆遷已陷入野蠻拆遷的怪圈，民眾更是聞“拆”色變。在新拆遷條例頒布之前，由于法律法規允許“行政強拆”的存在，各地因“行政強拆”引發了不少暴力、自焚等惡性事件。而《條例》第二十八條規定使得“司法強拆”取代了“行政強拆”，試圖解決“行政強拆”引起的社會矛盾，但“行政強拆”與“司法強拆”只是強拆主體由行政機關換成司法機關，程序上由行政機關向司法機關申請強制執行，表面上似乎通過司法機關裁決執行的案件更為公正合法，但“強制拆遷”的本質卻并未改變。

（四）“住改非”和無手續房屋補償間題

1.對“住改非”的處理簡單化。很多城市為了擴大就業，鼓勵個人廣開就業門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業用房，并辦理了營業執照、繳納各種稅費，但因末及時辦理房屋用途變更手續，因而產生了大量的“住改非”。

2.對無手續房屋的定性一刀切。由于我國房地產法律法規出現較晚，以及一些公民法律意識不強等原因，現實中存在不少手續不全、無權屬證書的房屋。無權屬證書房屋并不等于違章建筑。但是在實際操作中，一些地方對無手續房屋不進行鑒定甄別，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據，對無權屬證書房屋一律視為違章建筑.實施無償拆除，導致被拆遷人不能得到合理補償。

（五）房屋拆遷補償金額有失公平

在房屋征收過程中補償金額是焦點問題，往往會因補償金額難以達成一致而阻礙拆遷順利進行，譬如被拆遷人原有房屋只有一套，被拆遷后想要得到一套面積相同的安置用房就得自己掏腰包補齊差價，原本權利就受到損害，現如今還得自己掏腰包才能彌補之前的損失。

三、我國房屋拆遷補償法律制度的完善

（一）“公共利益”界定需改進

公眾利益一直備受關注，理應得到明確界定，而不能僅以國家制定的法律法規規定為標準，應更多地聽取公眾意見，由公眾來鑒定。本文認為在實體法上，既然新拆遷條例采取列舉的方式界定“公共利益”，就應當嚴格對其進行界定；在程序法上，建議制訂周詳的“公共利益”鑒定程序，設立民主的“公共利益”認定機制，采取民主投票結合實體規范的方式進行鑒定，讓“公共利益”成為名副其實的“公共利益”。

（二）拆遷補償方案需民主決策

對于政府擬定的拆遷補償方案應該由被拆遷人通過民主投票的方式參與決策。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，并經全體被征收人投票，支持率達90%以上方為通過”。

（三）“強拆”需限制，法規需完善

“強拆”因由國家強制力保證實施而令人望而生畏，但當這種強制力不合理地侵犯到人們賴以生存的權利的時候，產生的后果及付出的代價也是沉重的，“強拆”從某種程度上反映了社會法律制度缺乏民主，政府權力過于強大以致對公民私權利過度侵犯。在充分保障公民財產權的基礎上立法應當給予嚴格的限制，對行政機關的“強拆”申請，法院必須召開聽證會征求公眾意見，在得到多數公眾支持的情況下裁定執行方可服眾。

（四）完善相關政策，妥善解決無手續房和“住改非”問題

妥善處理好“住改非”，允許各地根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償，對由于歷史原因造成的手續不全房屋，依據現行有關法律法規補辦手續后依法補償；對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決。據此，對“住改非”補償問題，既要堅持根據房屋產權證所登記的用途確定房屋使用性質原則，也要根據實際情況，本著尊重現實的精神靈活處理。

（五）補償需充分、公平

公平合理的補償是政府誠信的表現，權利受損者不僅應該得到公平的待遇，而且應該受到適當的照顧以體現政府執政為民的理念。新拆遷條例第十九條應當為：“對被征收房屋價值的補償，實施不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內商品房的市場平均價格。”保證被拆遷人的住房條件不受減損甚至有所提高。

參考文獻：

房屋拆遷法律法規范文第2篇

論文摘要:隨著經濟的發展和城市化進程的小斷加快，“拆遷”這個與人民利益密切相關的問題顯得矛盾重重，處理小好就會激化矛盾，影響社會穩定和發展的大局、本文主要從行政法角度審視這一問題，分析了拆遷矛盾的現狀、成因，并結合有關法律法規提出其解決機制。

近年來，我國的城ili建設步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來的糾紛呈上升趨勢。且在一些地方出現了由拆遷帶來的較為激化的矛盾。在依法治國的今天，拆遷這一關系人民根本利益的領域承待法律規范。

一、拆遷矛盾原因分析

1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。

2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。

3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問題

1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題

現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2 .《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性

(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。

(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”

(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就，，致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。

3.其它法律法規存在的問題

我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。

三、解決拆遷矛盾之法律構想

要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹立正確的立法理念

國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。

2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規

(1)規范建設項目的審批程序

對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。

(2)應明確提出聽證程序

《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定。可見，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補償機制

公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。

3.就政府而言，應嚴格依法行政。

依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。

依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過濫用職權停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服起訴的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。

4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。

現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。

拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

參考文獻

房屋拆遷法律法規范文第3篇

【關鍵詞】社會發展；優化城市空間；農村房屋拆遷；農民切身利益；加快補償立法

一、前言

國土資源部2016年的“十三五”規劃綱要中，對我國國土資源的形勢做了介紹也提出了相關要求。表示目前征地拆遷等矛盾日益突出，必須從解決人民最關心最直接最現實的利益問題入手，切實維護群眾合法權益，傾情傾力使資源惠民利民，使人民群眾共享發展成果。

二、我國農村房屋拆遷現在解析

鑒于農村房屋拆遷工作的政策性、實效性和群眾性都很強，因此拆遷工作涉及的范圍廣、難度大，致使我國的農村房屋拆遷工作面臨較大的問題。這些問題主要體現在以下幾個方面：首先，缺乏健全的法律法規，相關行政管理程序不完善，沒有相應的司法保障，導致政府職能錯位、監管不到位；其次，一些地區沒有結合當地實際情況制定補償標準，因而補償款較低，不能滿足農民需求；再次，拆遷安置過程中，存在較大的盲目性，另外，關于非住宅類的房屋拆遷其補償標準不夠健全、完善。種種問題，導致農民切身利益受到損失，引發了農民群眾的不滿，嚴重阻礙農村房屋拆遷工作的穩定開展。

當前，在我國農村房屋拆遷安置過程中以下幾個問題成為拆遷工作難以開展的矛盾焦點：

首先，拆遷項目的開展存在較大的隨意性。為響應國家政策，很多地方在開展農村房屋拆遷項目時并沒有經過嚴格考察審核，各地方政府為加快本地經濟增長，未做好相關準備工作就盲目實施拆遷項目，造成后期工作難以進行。

其次，我國農村房屋不能按照市場價格給予補償，導致拆遷過程中對房屋進行補償時只能以當地政府的“重置價”計算。這就導致政府規定的補償價跟農民所能接受的補償價存在較大差異，造成農民利益受損現象的發生。

再次，缺乏健全、完善的農村房屋拆遷法律法規做保障，導致政府在實施拆遷工作時沒有規章制度可以遵循，容易滋生不合理、不規范行為的發生，工作流程缺乏科學合理性，一些上級部門監管不到位，農民合法權益受到侵害。

最后，就是歷史遺留問題，由于農村房屋管理混亂，很多農村房屋在拆遷時無法確認產權所有人，或者測量問題導致安置面積不能確定。

三、加快農村房屋拆遷補償立法的必要性分析

對于房屋拆遷相關事宜，我國于2011年1月，由國務院最新頒布實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》。其為城市房屋拆遷活動提供了規范的依據，解決了城市房屋拆遷中的矛盾和問題。但是并未就農村集體土地上房屋拆遷補償做出相應的規定。要想拆遷項目順利進行，切實維護被征收人的正當權益，應給予被拆遷農民公平合理的補償。

目前，集體土地征收中的房屋拆遷補償可依據的法律有：《物權法》第42條規定，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用.安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益；《土地管理法》第47條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償.征收耕地的補償采用年產值倍數法確定補償金額，征收其他土地的由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償標準規定。

可見現有規定雖基于各地采取因地制宜的方式：各地農村房屋拆遷適用各級地方政府部門、地方人大的政府規章和部門文件以及地方性法規。但卻導致了拆遷補償政策混亂、各地做法不一且補償標準較低，宅基地上的房屋僅作為附著物進行補償。導致由于沒有直接的國家層面法律做依據，無法給被拆遷人合理的補償和充分的保護，拆遷雙方難以對拆遷補償標準達成一致，引發大量的拆遷糾紛，成為突出的社會矛盾之一。

因此應訂立關于我國農村房屋拆遷的相關條例，讓拆遷有法可依。因為集體土地上房屋拆遷工作事關被拆遷人的切身利益，只有嚴格依法陽光拆遷、公平拆遷，才能保護被拆遷人合法私權。與此同時，制定對于農村房屋拆遷補償的規定還具有重大的社會意義。

首先，它有利于提高拆遷效率，促進經濟的發展。一旦拆遷補償中存在隨意性，則很可能導致拆遷補償出現不公平現象。一些被拆遷人極可能因為執法的隨意對拆遷工作產生非常強烈的抵觸情緒，使得拆遷難以進行。規范拆遷補償安置工作，保障被拆遷人利益可以為順利拆遷提供保障。

其次，有利于保證社會的穩定，促進和諧社會的建設。集體土地上房屋拆遷只有平衡了各方當事人利益，充分尊重保障被拆遷農民的權利，加強對財產權的法律保護，才能減少矛盾糾紛的產生，維持社會發展的正常秩序，保證社會穩定。

最后，它有利于房屋拆遷法律的完善，保證法制統一。由于在土地性質和管理方法方面國有土地和集體土地存在很多差異，因此對國有土地上的房屋和集體土地上的房屋管理模式也不盡相同，對集體土地上房屋拆遷中被拆遷人權利保護進行研究，有利于推進農村房屋被拆遷人權利保護系統化、體系化，提高該領域的法治化水平，保證法制統一。

房屋拆遷法律法規范文第4篇

二、服裝城拆遷過程2002年2月6日東海市房地產管理中心向市土地流轉中心頒發“房屋拆遷許可證”，對服裝城進行拆遷改造，許可證載明：拆遷期限至2002年3月20日；

2002年2月26日東海市房地產管理中心“關于服裝城房屋拆遷公告”；

2002年4月2日拆遷人委托的拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室對服裝城進行“強行”拆遷；（注：未達成拆遷協議，又未經行政裁決或法院判決）

2002年4月11日東海市土地流轉中心、東海市市場發展中心、東海市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補償協議書”。上述三方在協議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人、拆遷單位。

三、服裝城拆遷爭議及行政裁決、訴訟過程2002年3月4日拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室受東海市市場中心委托，發出“告攤主用戶書”，稱：接受所有權人東海市市場發展服務中心全權委托，代為處理服裝城內固定攤位有關補償安置事宜，單方決定了拆遷安置方式（貨幣安置）、貨幣補償安置金額等內容。個體戶認為：一服裝城攤位所有權人是出資購攤位的個體戶而非市場發展中心、二拆遷安置補償方案不符合法律法規規定。雙方發生爭議，未能簽署拆遷安置補償協議。

2002年4月12日東海市市場發展中心以申請人身份、以東海市土地流轉中心、個體戶為被申請人向東海市建設局申請行政裁決，要求依法對個體戶的拆遷補償安置費用進行裁決；個體戶向建設局提交了答辯狀及相關證據（包括：出售服裝城攤位的公告、廣告、買賣協議書、公證書、攤位所有權證、購攤位收款收據）；

2002年5月15日東海市建設局作出行政裁決：申請人東海市市場發展中心按國資局批復給予被申請人（即個體戶）實行貨幣補償，金額為===. 2002年6月28日共有45位個體戶認為東海市建設局作出的行政裁決具體行政行為主要證據不足、違反法定程序、適用法律法規錯誤，依法向東海市人民法院提起行政訴訟（被告：東海市建設局、第三人：東海市土地流轉中心、東海市市場發展中心）。個體戶在一審訴狀中提出：1、東海市建設局認定個體戶對所購服裝城固定攤位享有的權利是永久性使有權，沒有事實與法律依據，并且基于這一認定，裁決的內容也與法不符，包括主體、補償形式、金額（應以經房產評估的價格為準，是本案中無評估報告）、面積（因攤位無房產證，應以91年的出售方案及市場價格為準，攤位建筑面積約為11平方，使用面積為4平方）等；2、對個體戶的拆遷補償形式、補償金額的確定違反國務院拆遷條例的有關規定；3、拆遷人拆遷行為違法，屬超期無證違法拆遷，東海市市場發展中心申請行政裁決的程序違法，建設局作出行政裁決違反法定程序。

東海市人民法院經二次開庭審理，于2002年12月24日作出判決。判決認為：“雖然原告（即個體戶）購入服裝城攤位，并持有東海市服裝市場籌建辦公室所發的《攤位所有權證》，但依照法律法規的規定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權人應是第三人東海市市場發展中心，對原告可視為被拆房屋的當事人。被告收到第三人東海市場發展中心提出的行政裁決申請，結合其自愿補償和服裝城攤位評估計算及攤位補償價格的說明等情況，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第十七條的規定，被告所作的裁決不違反法律法規規定。綜上被告所作的行政裁決認定的事實基本清楚，適用的法律法規正確，程序基本合法，應予支持，原告訴請的理由和依據不足，本院難以支持久。依照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項的規定，判決：維持被告東海市建設局于2002年5月15日作出的行政裁決書。”

上面所述的是服裝城從建造、拆遷、發生爭議進行行政裁決、一審行政訴訟的全過程。

第二部分：對本案處理的個人意見現其中的30位個體戶不服一審判決，已向東海地區中院提起上訴。

一、對上訴人在拆遷過程中的身份未依法作出認定，從而導致模糊判決。

一審判決認為：上訴人不是房屋的所有權人，但可視為拆遷房屋的當事人。上訴人認為，一審判決的這一認定缺乏法律依據，與事實也不符。《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第十五條規定了5種拆遷當事人：拆遷人、被拆遷人、承租人、（公房）代管人、（公房）房屋使用人，個體戶是哪一種呢，一審判決沒有認定；一審判決認為是個體戶是拆遷當事人，那么又享有哪些權利呢，沒有說明。而是模糊地認為是當事人，但不歸類，沒有列明能否適用《拆遷條例》所規定當事人權利。而事實上，個體戶對所購攤位是有處分權（如出租、出售）的，不僅僅享有使用權，其權利比承租人的權利要大的多。

比如：國務院《拆遷條例》明確規定：“拆遷租賃房屋的，被拆遷人與承租人達不成解除租賃關系協議的，實行產權調換”，本案中個體戶沒有這種權利嗎。

二、未正確適用法律、法規。

被上訴人東海市建設局作出的行政裁決適用了國務院《城市房屋拆遷管理條例》第16條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第17條的規定，這二條均是關于被上訴人有作出行政裁決的行政職權的規定，而不是有關拆遷、補償方面實體規定的條款。一審判決認為被上訴人作出的具體行政行為適用法律法規正確，是故意遺漏拆遷條例的相關實體規定，對被上訴人的違法之處不作評判。

1、拆遷補償形式的確定違反拆遷條例的規定。

上訴人對攤位享有比承租人更多的權利，因而在拆遷中至少享有拆遷條例所規定的承租人的權利，被上訴人依據奉化市市場發展中心的單方申請，作出進行貨幣補償的裁決。違反國務院《城市房屋拆遷管理條例》第27條的規定，剝奪了上訴人在權利。

2、補償金額的確定。

被上訴人依據東海市市場發展中心的單方申請、東海市國資局的一批復，裁決確定了對上訴人補償的金額，違反了《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第31條關于要求進行評估確定的法律規定。

3、裁決的程序。

行政裁決是實施強制拆遷的法律依據。進行行政裁決的目的是為了完成拆遷，拆遷條例規定拆遷人應在拆遷許可證規定的拆遷期限內完成拆遷，所以行政裁決應當在拆遷期限內進行。而本案中，拆遷許可規定的拆遷期限至2002年3月20日，強行拆遷的時間是4月2日，東海市市場發展中心申請行政裁決的時間是4月18日。是先違法強行拆后申請行政裁決，行政裁決解決的是拆遷過程中的補償安置問題，進行裁決的前提是拆遷行為合法，而本案中這一前提不存在（超期違法無證拆遷），被上訴人理應依法行使職權對違法拆遷行為進行管理，對違法的裁決申請不予受理，但被上訴人卻違反程序進行受理并作出了錯誤的裁決。

4、拆遷補償安置發生在拆遷人與其他拆遷當事人之間。東海市市場發展中心不是拆遷人，東海市市場發展中心與上訴人間也無任何合同法律關系存在，雙方間不存在拆遷補償安置關系。而本案中，對上訴人的補償形式及金額、裁決申請均是市場發展中心提出的，不是拆遷人土地流轉中心提出的，被上訴人依市場發展中心的申請及補償方案作出裁決，不符合拆遷條例的規定。

三、一審判決書未對被上訴人提交并經庭審質證的證據進行完全的羅列和認定。

在8月26日第一次開庭前、12月11日第二次開庭前分兩次向法庭提交了相關證據。第一次提交了9份證據，其中證據三是東海市計委“關于同意東海市經濟開發區恒業房地產開發有限公司新建東海商貿大廈建設項目立項的批復”、證據四是東海市規劃局發給東海市經濟開發區恒業房地產開發有限公司的“建設工程規劃許可證”（副本）；第二次提交了五份證據，證據一是東海市計委“關于同意市土地流轉中心開發服裝城地塊建設項目的批復”、證據二是建設用地規劃許可證。

對被上訴人在一審中提交的上述證據，上訴人認為：

1、逾期提交且無法定可延期提交的事由，違反了行政訴訟法的強制性規定，應不予認定，一審判決認為逾期提交的證據有效與法無據。

2、一審判決遺漏了對被上訴人不利的證據，單列了對被上訴人有利的證據。

3、東海市計委、規劃部門先后二次分別對東海市土地流轉中心和東海市經濟開發區恒業房地產開發有限公司立項、發證，被上訴人在庭審中答辯稱是項目轉讓即土地流轉中心將未完成拆遷補償安置的項目轉讓給恒業房地產開發公司，但被上訴人在行政裁決中、一審法院在判決中均未對此進行陳述，也未適用拆遷條例的相關規定進行審查評判。導致判決認定事實與實際存在出入。

綜觀本案拆遷人、“被拆遷人”、市規劃與建設局的所作所為，東海法院二次向省高院申請延長審理期限，在過了近5個月時間后下達了一審判決書。30位個體戶現已提起上訴，等待二審法院開庭審理判決，但本案中出現的幾個問題，確是值得大家討論的，同時也希望各位朋友能發表自已的寶貴意見。

問題一：攤主的身份及在拆遷中享有的權利。

本案中個體戶購置了固定攤位，但至今無房產證，7年之后整個服裝城的房產證辦到了東海市市場發展中心名下。于是，東海市市場發展中心名正言順地以被拆遷人自居，拆遷人也以個體戶不是被拆遷人為由，創造出一個《拆遷條例》沒有規定的“永久性使用權人”概念，不評估、不安置，通過政府部門的紅頭文件（如國資局批復）來定了一個價格進行補償。于是，建設局又以準司法機關的身份為理由，來了一個根據民法公平合理的原則，并作出了一個自認為“公平合理”的裁決。

我認為：個體戶雖無房產證，但其是固定攤位的購買者，又實際使用經營該攤位，承租人的權利總享有吧？，更何況對攤位是有“永久性使用權”呢？一審法院認為：攤位復雜，且法律沒有明確規定，以國資局批文加上評估計算表和說明就可以定補償價格了，不評估不違法，而且是較公平合理的。實際是不確定個體戶的身份，進而以無法律可適用為由，大膽“自由裁量”了一回。對個體戶的權利、要進行評估的規定都視而不見了。

問題二：行政裁決的程序要求。

拆遷期限過了，再申請裁決，符合程序嗎？對此，《杭州市拆遷條例》作出明確規定，裁決申請必須在拆遷期限內提出。國務院及浙江省《拆遷條例》雖未有明確的條款規定時間限定，但我認為仍可得出行政裁決必須在拆遷期限內進行的結論，因為裁決是為了完成拆遷，而拆遷又必須在拆遷期限內完成。本案中，申請人市場發展中心是在拆遷期限之后申請裁決的。

問題三：拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償，再由被拆遷人對個體戶（攤主）進行補償正確嗎？

本案中，拆遷人先與被拆遷人簽訂了“非住宅拆遷補償協議”，協議中約定：對被拆遷人的補償金額已包含了對固定攤位攤主的補償，再由被拆遷人提出補償方案。這樣，拆遷人就不再于個體戶發生拆遷關系了。

1、對于租賃房屋，拆遷要兼顧被拆遷人和承租人權益，拆遷人與被拆遷人、承租人均為拆遷當事人。《拆遷條例》規定：拆遷協議應由三方簽署，在被拆遷人與承租人間達不成解除租賃關系協議時，要實行產權調換。

2、本案中，個體戶不是承租人，但享有比承租人更多的權利內容。而且，個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在。

本案中，拆遷人的這種做法合法嗎？我認為不合法，一是剝奪了個體戶的權利，二是個體戶與被拆遷人間無任何合同法律關系存在。

四、超過了拆遷許可證規定的拆遷期限后，拆遷人未經行政裁決/法院判決非法強行拆遷，后又提出行政裁決申請，房屋拆遷管理部門應如何處理？

本案中，拆遷人在拆遷期限屆滿后，未經行政裁決/法院判決非法強行拆遷，后又提出行政裁決申請，東海市建設局受理并作出了裁決。《拆遷條例》對無證拆遷的處罰作了規定，本案中的情況如何處理呢？

我認為：一是過了拆遷期限，應不受理裁決申請，同時責令拆遷人補辦拆遷期限的延期手續；二是對非法拆遷行為依法進行行政處罰。

房屋拆遷法律法規范文第5篇

關鍵詞：威寧縣 征地拆遷 城市化建設

一、存在的困難和問題

1.宣傳工作不到位

部分干部對拆遷工作認識不足，創新意識、責任意識不強。拆遷工作不僅僅是經濟問題，也是民生問題、穩定問題，事關經濟社會發展全局。但是，目前仍存在少數干部和職能部門對拆遷工作重視不夠，工作創新意識、責任意識不強等問題，導致部分工作推進不積極，工作落實不到位。

以威寧縣草海鎮為例，通過調查，群眾只知道要征地拆遷，大都對征地拆遷帶來的好處了解甚少。比如小城鎮建設可以改進農民生活條件，促進農村城市化，能使村民的經營多樣化；工業園區的建設，在滿足其政府意愿，促進區域經濟發展的同時，也為當地廣大群眾提供大量就業機會；而畢威（畢節―威寧）高速公路更是一項惠民工程，俗話說“要致富，先修路”，只有把路修好了，村民才能更好走出大山，和外面的世界交流、接軌，高速公路的修建，更加方便當地人民與外界來往；草海景區的建設更是當地農民脫貧致富的一個法寶，外來的旅游投資建設，可以帶動鄉里相關產業的一系列發展，旅游者的吃住行消費都是當地人民的收入。而這一切的好處都被村民現有的征地補償費所掩蓋，村民短淺的目光都反映出基層干部宣傳不到位，沒有把實實在在的好處給農民講清楚，導致村民只顧極少的補償款，而拒絕拆遷。

2.法律法規不健全

法律法規不健全主要表現在以下幾個方面：

第一，就村民而言，土地是農民生存的至寶，許多村民接受不了土地被征的事實。許多村民認為，土地是自己私有的或承包的，國家無權征收或得由自己定價，這樣一來導致征地障礙加大。有極個別的村民還利用征地拆遷做一些不利于大局的事情，如聽到土地即將要被征收的消息，受到眼前利益驅使，進行搶建（違章建筑）、搶種（種植經濟作物）。這些無非就是想多得一點補償款，但給我們工作人員增加了工作難度。少數村民為了自己私人利益，煽動他人上訪，從而影響發展大局。

第二，對于政府，在拆遷過程中，嚴重混淆了農民土地的集體所有性質和房屋的私有性質。長期以來，對于農民房屋私有財產權，有關部門沒有高度重視，一直采取忽略或放任態度，在可見的法律法規中，房屋僅被包含在“附著物”之中，相關部門在具體辦理農村房屋拆遷補償事宜時，主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照標準都沒有，農民公平受到補償的權利，在法律上受到不公平的待遇，把本該由上位法保護的農民的合法財產權，移位于下位法，或者由地方性法規、規章及其以下規范性文件擅自處分農民私有房屋財產，這樣一種法律的移位，可謂是我國法律的一大缺憾，因此，也導致拆遷中出現許多暴力。在這個過程中，很多村民合情合理合法的利益訴求，可能會被棄之不理，得不到相應的滿足。

第三，征地拆遷過程中容易產生腐敗。一是虛報冒領問題。在征地拆遷過程中，地上實物清點、丈量存在重復或者虛報問題，清點人員與測算人員沒有良好的溝通和合作，沒有相互審核，出現清點與測算脫節現象，造成虛報或竄改征地補償費等損害國家和人民利益的腐敗問題。另外，地上實物清點丈量的清單底冊保管也不夠規范，沒有統一、明確由哪個部門建檔保管，需要查閱相關材料時，查閱困難。二是存在清點丈量數量不實問題。一些征地拆遷工作人員責任意識不強、業務水平不高，而又缺乏規范的操作規程，加上部分村民法治意識淡薄，貪小便宜，項目協調單位又沒有參與現場核實，現場監管不到位，造成實物清點多報多補償的現象。

二、解決以上問題的建議

1.加大宣傳力度，多做村民的思想工作

有關部門要加大法制宣傳和教育力度，對于規劃區內的居民，相關職能部門要運用多種形式加強對城建規劃的宣傳，這個過程中，尤其是要發揮好村干部的作用，要教育引導農民服從規劃，積極支持規劃，依法維護自身權益。相關職能部門應加強對農村宅基地的審批管理，剎住違規占地搞建筑之風。一是及時向被拆遷人宣傳相關法律法規及政策，使被拆遷人充分了解享有的權利及如何維護自身的合法權益。同時，也要使他們深刻認識應盡的義務。引導被拆遷或被征地農民依法辦事，配合拆遷。二是要建立公開透明的征地拆遷工作制度。怎樣征地或者拆遷、如何安置和補償以及依據的相關法律法規政策，都要向與規劃有利益關系的被征被拆戶公示，接受監督，給被征被拆人一個平等的權利。三是完善征地拆遷程序，規范征地、拆遷具體操作行為，在安置和補償操作中要堅持公平、公正、公開。四是基層政府和村干部要做好村民的思想工作，切實讓村民清楚拆遷的重大意義和帶來的好處。基層工作人員應多和農民接觸，多了解農民的想法。尤其是大多數的村干部，其作為村里有威信的人，在村里更容易做通村民的思想工作。

2.建立健全相關法律法規，確保征地拆遷有法可依

第一，農村土地征收和房屋拆遷相關法律缺失，相關政策又相對滯后，是造成農村征地拆遷矛盾突出的重要根源。規范征收土地和拆遷行為，保護當事人合法權益，需要盡快制定一部完善的關于集體土地、房屋拆遷補償安置的法律。

第二，在征地拆遷工作中，政府必須堅持依法行政，強化自律意識，加強自我約束，嚴格按照法律規定的權限和程序推進拆遷。一是依法處置釘子戶。對于存在思想誤區，想要通過拆遷一攬子解決家庭矛盾，而提出不合理要求的拆遷戶，要切實做好思想工作，通過耐心細致的宣傳解釋，引導他們理解國家的拆遷政策，走出思想誤區，同時盡可能幫助其解決就業、就學、就醫等各方面實際困難，減少拆遷阻力。對于個別依仗關系頑固抵制拆遷，想要以此發財致富的“強權”人物，特別是國家公職人員，可以借鑒外地做法，在依法依規的前提下，采用紀委介入、強化組織紀律、所在單位施壓以及在一定范圍內公布等各種手段進行約束，千方百計打壓他們的氣焰，避免在拆遷戶中造成惡劣的負面影響。對于以上手段都不奏效，且嚴重影響拆遷進程的釘子戶，應當嚴格依照法律程序，采用行政強拆、司法強拆等法律手段，予以。同時加大法制宣傳力度，取得強拆一家、宣傳一片、帶動一片的效果。二是嚴格監督拆遷人。要堅決禁止和杜絕違法拆遷，防止拆遷人受利益驅使，采用暴力拆遷、野蠻拆遷等不合法手段對被拆遷人施壓。對釘子戶也要采用合法的手段進行處置，不能圖一時之快而埋下不穩定隱患。