房產(chǎn)法律法規(guī)條款

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房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文第1篇

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；企業(yè)財務(wù)管理；稅收政策；合理避稅

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

稅務(wù)籌劃是納稅人根據(jù)企業(yè)經(jīng)營涉及地現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，以遵守稅法為前提條件，通過使用法律賦予納稅人的相關(guān)權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”與“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”等具體法律法規(guī)條文內(nèi)容，按照企業(yè)經(jīng)營管理的實際需要采取的旨在調(diào)整納稅時間、優(yōu)化納稅機構(gòu)、減少納稅金額，以有利于自身發(fā)展的謀劃和對策。稅務(wù)籌劃的主要目的是通過經(jīng)營行為和會計賬務(wù)處理等方式完成稅務(wù)行為，從橫向、縱向、空間、時間上謀求企業(yè)經(jīng)濟效益和價值最大化。稅收制度是國家實現(xiàn)財富再分配的主要手段，稅收法律法規(guī)是國家進(jìn)行財富分配的工具。從稅收法律法規(guī)的制定主體和實施主體雖有不同，但都具有強制性、無償性和固定性的特點。作為一個獨立經(jīng)濟組織的企業(yè)，從開始成立經(jīng)營之日起就必須要向國家繳納各種稅金，承擔(dān)納稅人的義務(wù)。企業(yè)的納稅人身份是不能改變的，因此，在遵守稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，做好稅收籌劃對于企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。很多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到，作為合法經(jīng)營的企業(yè)，照章納稅，完成企業(yè)的經(jīng)濟和社會責(zé)任是必需的、不能選擇的。但何時納稅、繳納多少稅金，相當(dāng)程度上來說卻可以由企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況決定，在有些情況下企業(yè)繳納什么稅種，企業(yè)也都是有很大的選擇余地。

一、我國企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀

1.稅務(wù)籌收認(rèn)識不足，缺乏籌劃主動性。目前由于國家的財政政策和稅收政策的原因，我國存在國家對企業(yè)重復(fù)課稅的現(xiàn)象。據(jù)初步統(tǒng)計，我國企業(yè)上繳稅款占稅前利潤的70%，收費項目有375種。而我國絕大多數(shù)企業(yè)，尤其是國有大中型企業(yè)，受投資主體和企業(yè)管理制度的影響，對企業(yè)稅務(wù)籌劃沒有緊迫感，缺乏理性認(rèn)知，企業(yè)管理者往往本身具有政府官員的身份概念，將稅務(wù)籌劃和偷漏稅行為相互混淆，最終導(dǎo)致對稅務(wù)籌劃采取審慎態(tài)度。而對于數(shù)量眾多的中小微企業(yè)來說，同樣由于國家政策的影響，在創(chuàng)業(yè)和發(fā)展初期，盲目地追求減稅和免稅，同時財務(wù)管理制度薄弱，賬目混亂，雖有避稅意識，但不具備稅務(wù)籌劃意識和理念，最終陷入偷稅漏稅的結(jié)局。

2.稅務(wù)籌劃尚未上升到價值創(chuàng)造的高度。雖然當(dāng)前我國企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)十分沉重，但大部分企業(yè)很少能夠把稅務(wù)成本作為業(yè)務(wù)決策的考慮要素。企業(yè)在管理上重點考慮的是市場、產(chǎn)品、客戶。財務(wù)管理雖然也是重要考慮內(nèi)容，但主要也是考慮生產(chǎn)成本控制及投融資成本和收益。因此，稅務(wù)籌劃的地位依然較低，對稅務(wù)籌劃對控制成本、影響利潤的空間認(rèn)識不足，很多企業(yè)過多圍繞在稅收優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行籌劃。

3.籌劃著眼點錯位，引發(fā)涉稅風(fēng)險隱患。從當(dāng)前部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為看：一是稅務(wù)籌劃的具體目標(biāo)把握不到位。很多企業(yè)在稅務(wù)籌劃時不仔細(xì)研究相關(guān)法律法規(guī)，從法理的角度說，并不是什么稅種都可以籌劃，不是所有稅基內(nèi)容都可以籌劃。二是稅務(wù)籌劃呈現(xiàn)很大的隨意性和任意性，時機和環(huán)節(jié)把握不到位。

二、稅務(wù)籌劃的著眼點

1.稅務(wù)籌劃的重點。在稅務(wù)籌劃前，企業(yè)要根據(jù)自己的性質(zhì)和規(guī)模準(zhǔn)確定位，然后對照國家的相關(guān)政策做到對號入座，找準(zhǔn)適合自己的“如何享受最低的稅率，怎樣使稅基最小”的稅務(wù)籌劃的思路。要知道，不同企業(yè)、不同稅種對應(yīng)的籌劃重點是存在較大差別的。比如2012年國家將繼續(xù)落實提高增值稅、營業(yè)稅起征點等減輕小微企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)的各項政策。實施對小微企業(yè)的所得稅優(yōu)惠政策，對年應(yīng)納稅所得額低于6萬元的小微企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。針對這一政策導(dǎo)向，符合條件的企業(yè)就應(yīng)該及時籌劃，將企業(yè)的財務(wù)處理方式和制度向政策對接，合理合法地享受國家的優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減負(fù)增收的目的。房產(chǎn)稅的籌劃思路重點在于稅基減少，籌劃重點在于可辨認(rèn)和可識別的固定資產(chǎn)或各類代墊費用在同一經(jīng)濟事務(wù)中要實現(xiàn)最大限度的分離，達(dá)到降低自有房產(chǎn)入賬價值或賬面租金收入。另外，稅務(wù)籌劃的重點不宜沉迷優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)等條款。很多企業(yè)過度地減少稅費的繳交，雖然獲得了短期的利益，但這種行為掩蓋了企業(yè)發(fā)展的真實情況，不能體現(xiàn)企業(yè)的綜合實力，在以后獲得政府政策扶持、金融機構(gòu)融資方面將大受影響，失去發(fā)展壯大的機會，反而得不償失。

2.稅務(wù)籌劃的時機和環(huán)節(jié)。事先籌劃、事中安排、事后總結(jié)，最終達(dá)到籌劃目的。稅務(wù)籌劃是一項應(yīng)當(dāng)全面考慮、周密安排和布置的系統(tǒng)性工作。如果沒有事先籌劃好，經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生、應(yīng)稅收人已經(jīng)確定、納稅義務(wù)已經(jīng)形成，那么任何試圖改變納稅義務(wù)、減輕稅收負(fù)擔(dān)的努力最終都可能被認(rèn)定為偷逃稅，是不足取的。因而，對納稅義務(wù)的超前籌劃是稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵所在，進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)該在納稅義務(wù)發(fā)生之前或是尚未形成納稅義務(wù)的時候進(jìn)行，必須在經(jīng)營業(yè)務(wù)未發(fā)生時、收人未取得時先做好籌好安排。諸如，項目可行性研究分析時、預(yù)算編制時、業(yè)務(wù)談判時、費用先批后用審批時等經(jīng)濟事項執(zhí)行之前籌劃安排。

三、稅務(wù)籌劃的成功基礎(chǔ)

一個成功的稅務(wù)籌劃案例必然有許多的成功因子，諸如時間、空間、籌劃思路和籌劃技巧等等，但都離不開稅務(wù)籌劃人員的豐富知識、信息的敏感觸覺以及部門協(xié)調(diào)有序的合作。因而，信息知識、部門協(xié)作是稅務(wù)籌劃成功的先決影響因子，是成功的必要基礎(chǔ)。

1.審時度勢，深入研究國家的稅收政策。稅務(wù)籌劃必須建立在對籌劃期對國家相關(guān)政策的把握上。例如，2011年閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，2012年要繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。這一主題已經(jīng)確定了2012年國家財政政策和稅收政策總體方向，作為企業(yè)就應(yīng)該敏銳地把握2012年國家的政策方向。財政部隨后宣布，從2012年1月1日起，對我國進(jìn)出口關(guān)稅進(jìn)行部分調(diào)整，將對730多種商品實施較低的進(jìn)口暫定稅率，平均稅率為4.4%，比最惠國稅率低50%以上。針對這種形勢，企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃時可以根據(jù)自身的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營規(guī)模作出順應(yīng)政策形勢的相應(yīng)方案，這樣就有更大的主動性，取得籌劃的效果。

2.加強法律、稅務(wù)知識信息的積累和研究。稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)經(jīng)營的全過程，因此需要多方面的理論知識和實踐經(jīng)驗，應(yīng)該把稅務(wù)籌劃當(dāng)作一門交叉性、前瞻性學(xué)科來對待。企業(yè)在稅務(wù)籌劃立項時，首先要使用統(tǒng)計學(xué)的原理和方法，對要籌劃的稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分析，確定具體籌劃方向。還要運用數(shù)學(xué)方法和管理學(xué)的理論制定籌劃過程。在籌劃具體實施過程中運用稅收知識、會計知識等其他方面的知識，以確保稅務(wù)籌劃的過程管理。不僅要搜集現(xiàn)實的、已經(jīng)發(fā)生的或正在發(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、確切的信息資料，還要搜集未來經(jīng)濟運行過程中可能發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、不確切的信息資料。因此，豐富的稅收、會計和管理知識以及準(zhǔn)確、及時的內(nèi)外部各類信息是稅務(wù)籌劃的成功保障。為此，財務(wù)人員要不斷豐富并強化自身財會、稅務(wù)、企管等知識，要主動了解宏觀形勢、外部市場、法律環(huán)境和自身經(jīng)營狀況，增強形勢和信息的敏感性。

3.部門協(xié)作是成功關(guān)鍵。眾所周知，一家企業(yè)都是由生產(chǎn)、銷售、管理、保障等多部門組成的，成本費用是企業(yè)運行每一個環(huán)節(jié)都必須考慮的，企業(yè)各組織部門則都擔(dān)當(dāng)著費用的承載主體。稅務(wù)籌劃最終都要落實到費用上，體現(xiàn)在成本中，因此不能離開費用活動而孤立地運作。企業(yè)必須使各部門明確，他們都是稅收籌劃的參與者，部門之間只有密切協(xié)作才能保證企業(yè)稅務(wù)籌劃活動的正常運行。在企業(yè)中，往往是財務(wù)部門對部門協(xié)作配合的重要意義認(rèn)識的比較透徹，而非財務(wù)部門則往往把稅務(wù)籌劃但做是財務(wù)部門的事情，與自己部門無關(guān)。為此，財務(wù)人員要加強稅務(wù)籌劃的價值創(chuàng)造意義和稅務(wù)風(fēng)險的價值損失概念宣傳，灌輸稅務(wù)籌劃的部門協(xié)作重要性；還要加強費用先批后用制、庫存物資管理辦法、資本性支出管理辦法等費用作業(yè)的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)，引導(dǎo)部門主動協(xié)作并配合稅務(wù)籌劃。

參考文獻(xiàn)：

房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文第2篇

一個好的農(nóng)地制度能使不愛農(nóng)業(yè)的人干好農(nóng)業(yè)，一個壞的農(nóng)地制度能使熱愛農(nóng)業(yè)的人干不好農(nóng)業(yè)；好的農(nóng)民能使差的土地增產(chǎn)，不好的農(nóng)民能使優(yōu)質(zhì)的土地減產(chǎn)；好的農(nóng)地制度能夠產(chǎn)生優(yōu)秀的農(nóng)場主和家庭農(nóng)場，優(yōu)秀的農(nóng)場主和家庭農(nóng)場能夠培育出優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民，優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民能夠產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)能給農(nóng)民帶來高額的回報。所以說，建立一套科學(xué)合理的農(nóng)地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部和農(nóng)業(yè)部再次聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》。這兩個暫行辦法的，意味著我國原有的農(nóng)村土地制度與農(nóng)村金融體制將被“打破”，而賦予“兩權(quán)”的融資功能則是增強農(nóng)村土地資源效能，提高農(nóng)民貸款的可獲得性。這意味著農(nóng)村土地制度改革與深化農(nóng)村金融改革迎來更實際的突破。

西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院副院長李錄堂教授，多年來在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)研究領(lǐng)域做著不懈的探索。近日，本刊記者走訪了李錄堂教授，就如何讓農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)起來等話題，聽取了李教授的一番解讀。

土地流轉(zhuǎn)亟待制度的完善

據(jù)相關(guān)資料顯示，我國農(nóng)村估算有可流轉(zhuǎn)的土地價值約100萬億元，其中耕地約40萬億元，林地20萬億元，宅基地40萬億元。如此巨額的一筆沉睡資本，隨著國家土地流轉(zhuǎn)政策的逐步明確，將被激活釋放出來。

去年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），明確了開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”）抵押貸款試點，堅持依法有序、自主自愿、穩(wěn)妥推進(jìn)、風(fēng)險可控的原則，按照所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)要求，以落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)模化經(jīng)營的資金投入，為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式，促進(jìn)農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

在李錄堂教授看來，這又是一次國家層面的農(nóng)村改革探索，值得肯定和支持，也符合“試驗、試驗又試驗；探索、探索再探索”的中央精神。他說，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點在全國多個地方早就有人在做局部試驗，此次中央將其提升到國家層面，說明中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展著實需要金融資本的推動。“然而問題在于此次試點是在農(nóng)村土地市場尚未形成的情況下展開的，抵押融資與抵押要素市場二者缺一不可，這就勢必使本次試點帶有一定的局限性。”李錄堂說。

在李錄堂看來，在我國現(xiàn)有的農(nóng)村啟動“兩權(quán)”抵押貸款，首先會面臨一個法律的所屬權(quán)問題：宅基地歸農(nóng)村集體所有，而不歸農(nóng)戶家庭所有，因此宅基地的所有權(quán)不能被農(nóng)戶用作抵押，只有宅基地的使用權(quán)可以被用作抵押。但就目前現(xiàn)狀而言，很多農(nóng)房根本沒有房產(chǎn)證，很多宅基地也沒有土地證或者土地使用證，這自然面臨農(nóng)戶如何將住房和宅基地使用權(quán)用于抵押的問題？這就使得一旦出現(xiàn)貸款違約，銀行或者信用社就難以回收貸款，以及將住房或者宅基地使用權(quán)進(jìn)一步轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

李錄堂分析認(rèn)為：《意見》的頒布從某些方面來說有利于盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，激活農(nóng)村金融。“比如說在政府行政擔(dān)保或貼息擔(dān)保等條件下，以及農(nóng)民有了完整的社會保障條件下，土地的“兩權(quán)”抵押融資功能就會發(fā)揮一定的積極作用。”

然而，就目前現(xiàn)狀而言，首先，在集體與農(nóng)戶之間的土地產(chǎn)權(quán)數(shù)量關(guān)系不清，且土地和農(nóng)村房產(chǎn)市場沒有形成的情況下，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點，對銀行而言意味著一定的風(fēng)險。雖說《意見》中也提到了“兩權(quán)”抵押風(fēng)險的防范問題，但具體如何防范并沒有說明。其次，對土地集體所有者而言，有的農(nóng)民在還不上貸款時，他的承包土地經(jīng)營權(quán)或住房財產(chǎn)權(quán)可能會被銀行出售，而買入者又不一定是原集體土地所有者，這就意味著土地集體所有者會因抵押風(fēng)險而改變。怎么辦？第三，由于農(nóng)村土地市場沒有形成，土地不能自由地轉(zhuǎn)換成貨幣，貨幣也不能自由地轉(zhuǎn)換成土地。所以，農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，從商業(yè)融資功能上說幾乎無法發(fā)揮作用；加之我國銀行的誰放貸誰收回的責(zé)任制度，使“兩權(quán)”抵押商業(yè)貸款在現(xiàn)實中變得不可能。

如何讓“兩權(quán)”走出現(xiàn)有制度的瓶頸，實實在在地維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，顯然是一道艱難的命題。

創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)試驗新模式

“兩權(quán)”抵押貸款取得成功的關(guān)鍵，在于允許土地承包權(quán)和住房財產(chǎn)權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。這就意味著政府需要解除某些與《意見》精神相悖的規(guī)定，為房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供便利條件，農(nóng)民的所有集體資產(chǎn)和私人資產(chǎn)均應(yīng)得到確權(quán)，并盡快向確權(quán)人頒布具體的權(quán)益證書；及時修改與《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》相違背的法律法規(guī)條款，建立和完善農(nóng)村房產(chǎn)交易市場和土地流轉(zhuǎn)市場，只有這樣，才能保證“兩權(quán)”抵押貸款取得成功。

近年來，李錄堂教授堅持不懈地從多方位探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的可能性，并在陜西省藍(lán)田縣董嶺村建立起試驗基地。李教授向記者介紹說，他的創(chuàng)新來自于七個方面：一是在試驗村進(jìn)行土地所有制創(chuàng)新，建立“土地以集體公有為主，非集體（農(nóng)民）土地所有為輔”的土地集體所有制新形式，簡稱為“51U49 式土地集體所有制”。二是確定轉(zhuǎn)出土地者和轉(zhuǎn)入土地者，讓他們達(dá)成土地比例化市場交易，且都能感受到雙重保障型農(nóng)地市場流轉(zhuǎn)機制的好處。三是形成新的集體成員資格條件和新型土地承包關(guān)系。四是建立土地社會保障基金。五是建立土地規(guī)模化公積金。六是實行土地規(guī)模化公積金抵押貸款和土地長期抵押貸款。七是形成農(nóng)村土地市場和適度農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營主體，通過集體土地產(chǎn)權(quán)比例化市場自由買賣，逐步建立健全以家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)為載體的適度農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營主體。

采訪中，李教授向記者詳細(xì)解讀了該試驗的內(nèi)容：根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)地的三項要求（土地集體公有制性質(zhì)不變；土地承包關(guān)系不變；土地用途不變）和農(nóng)民對農(nóng)地的三項要求（農(nóng)民對土地在國家和集體層面的貨幣化社會保障要求；農(nóng)民利用土地實現(xiàn)生存就業(yè)和發(fā)展就業(yè)的要求；農(nóng)民利用土地作為商品實現(xiàn)其財產(chǎn)收入的要求），我們的試驗提出了建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)比例化市場流轉(zhuǎn)機制的創(chuàng)新思路。這一思路遵照“以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟成分并存”的《憲法》原則，借鑒國有企業(yè)劃分國有股、企業(yè)股和企業(yè)全員持股的經(jīng)驗及城鎮(zhèn)住房公積金改革的做法，將農(nóng)地產(chǎn)權(quán)（農(nóng)地承包使用權(quán)等）在集體和農(nóng)民之間按集體占51%、農(nóng)民占49%的比例分配，然后再市場化流轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，該比例劃分不是絕對的，也可借鑒“金股”制度等靈活性處理。“我們主張集體所占農(nóng)地產(chǎn)權(quán)及收益總額的51%主要用于農(nóng)民土地社會保障金和農(nóng)地規(guī)模化公積金，以解決農(nóng)地市場流轉(zhuǎn)過程中失地失業(yè)農(nóng)民的生存和就業(yè)保障問題，其余49%的收益歸農(nóng)民個人所有，進(jìn)而形成既能保證農(nóng)地集體所有制主導(dǎo)地位，又具有雙重保障和穩(wěn)定性的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場流轉(zhuǎn)機制（參見圖表），最終科學(xué)解決人多地少條件下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場化所產(chǎn)生的社會震蕩問題，及農(nóng)地產(chǎn)權(quán)自由進(jìn)入和退出問題，探索一種集體土地市場化和規(guī)模化的新途徑。該試驗還將對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)比例市場流轉(zhuǎn)所需的配套措施，如農(nóng)民利用土地實現(xiàn)社會保障和就業(yè)保障、農(nóng)地金融支持等方面進(jìn)行系統(tǒng)性的綜合探討。”李錄堂說。

走出土地流轉(zhuǎn)的悖論瓶頸

新西部：李教授，近年來許多研究農(nóng)村土地股份制、土地流轉(zhuǎn)問題的學(xué)者似乎都走入了死胡同，我國土地是公有制形態(tài)，在土地所屬權(quán)問題難以明確的情況下談土地市場化流轉(zhuǎn)，是否真的可行？

李錄堂：現(xiàn)在人們一談土地市場化，就要首先否定土地集體所有；一談堅持土地集體公有制，土地似乎就無法市場化。實際上是可以在“土地以集體公有為主，非集體（農(nóng)民）土地所有為輔”的《憲法》框架內(nèi)探索出一種新形式的，然后讓土地產(chǎn)權(quán)比例化自由買賣。也就是說，本著《憲法》為主導(dǎo)，既堅持了土地集體所有制的主體地位，又實現(xiàn)了集體土地市場化，這樣，一切問題就都會迎刃而解。

新西部：這就是您最近一直在做的“51U49”式土地集體公有制試驗嗎？按照您設(shè)計的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)集體占51%，農(nóng)民占49%的比例進(jìn)行自由買賣，會不會致使土地變相私有化呢？

李錄堂：這個問題我必須回答，否則總會有人和你一樣懷疑的。這決不是變相私有化，為什么？因為從靜態(tài)看，該“51U49”式土地集體公有制完全符合《憲法》，毋庸贅述。從動態(tài)交易過程看，轉(zhuǎn)出或賣出土地的農(nóng)民，獲得了49%的土地貨幣收入，集體得到了51%的可用于農(nóng)民將來生存保障和就業(yè)保障的貨幣收入，這部分收入農(nóng)民會因為永遠(yuǎn)離開農(nóng)村而轉(zhuǎn)移接續(xù)至城鎮(zhèn)社保基金或退休最終拿走。也許有人會據(jù)此懷疑這部分正是土地變相私有化所在，其實這是一種誤解，是把土地貨幣化的社會保障理解成了私有化。接下來可以從轉(zhuǎn)入或買進(jìn)實物性土地者的角度清晰地看到，他所買入的土地產(chǎn)權(quán)，他只能占該實物土地產(chǎn)權(quán)的49%，集體仍然占該實物性土地產(chǎn)權(quán)的51%。也就是說該土地以集體公有為主的格局沒有任何改變。因此，不管農(nóng)地買賣多少次，“土地以集體公有為主，非集體（農(nóng)民）土地所有為輔”的土地集體所有制永遠(yuǎn)不會變。

新西部：您致力于土地流轉(zhuǎn)研究是基于怎樣一種考量？

李錄堂：一部分是來自于我的本職和興趣，另一部分是出于一種悲憫情懷吧。一個好的農(nóng)地制度能使不愛農(nóng)業(yè)的人干好農(nóng)業(yè)，一個壞的農(nóng)地制度能使熱愛農(nóng)業(yè)的人干不好農(nóng)業(yè)；好的農(nóng)民能使差的土地增產(chǎn)，不好的農(nóng)民能使優(yōu)質(zhì)的土地減產(chǎn)；好的農(nóng)地制度能夠產(chǎn)生優(yōu)秀的農(nóng)場主和家庭農(nóng)場，優(yōu)秀的農(nóng)場主和家庭農(nóng)場能夠培育出優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民，優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民能夠產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)能給農(nóng)民帶來高額的回報。所以說，建立一套科學(xué)合理的農(nóng)地制度非常重要。

新西部：那么當(dāng)下我們以農(nóng)地家庭聯(lián)產(chǎn)承包為基礎(chǔ)的農(nóng)村雙層經(jīng)營制度存在著哪些弊端呢？

李錄堂：規(guī)模太小。規(guī)模小不利于現(xiàn)代科技使用，不利于良種化和機械化，不利于農(nóng)藝技術(shù)與機械技術(shù)結(jié)合；不利于農(nóng)業(yè)專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，不利于農(nóng)民增產(chǎn)增收，不利于農(nóng)村勞動力向非農(nóng)轉(zhuǎn)移；這些弊端顯而易見，無需太多的論證。更大的弊端在于產(chǎn)權(quán)不清，糾紛不斷。

新西部：就您的土地集體所有制流轉(zhuǎn)新形式，聽起來十分誘人，目前所遭遇的實踐難題有哪些？

李錄堂：就農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清而言，農(nóng)地為集體所有，但其所有的具體內(nèi)容是什么？是僅僅為實物性的土地，還是土地上的各種具體功能？不清楚。農(nóng)地集體所有的主體邊界在哪里？近年來討論較多，但無定論。如果有邊界，該邊界是靜態(tài)的，還是動態(tài)的？幾乎沒人研究。實行農(nóng)地集體所有，據(jù)此相關(guān)法律法規(guī)從定性的角度規(guī)定集體擁有農(nóng)地統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民擁有農(nóng)地承包經(jīng)營使用權(quán)，如果把這兩種權(quán)力都理解為財產(chǎn)權(quán)利，那么，它們兩者之間是否有科學(xué)合理的數(shù)量比例關(guān)系？仍有待研究。

黨的十八屆三中全會后，不少人主張土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三權(quán)分立，同理，這三者之間是否有科學(xué)合理的數(shù)量比例關(guān)系？這三種產(chǎn)權(quán)各自的具體內(nèi)容和功能又是什么？則無人回答。所有這些不清楚、無人回答和待研究的問題，都成為現(xiàn)實中土地糾紛的根源，尤其是成為城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民土地權(quán)益被屢屢侵害的根源。我的研究就是試圖回答和找到解決這些問題的途徑。

新西部：如何真正有效地維護(hù)好農(nóng)民的利益？

李錄堂：在一段時間的調(diào)查研究中我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點以來，有的農(nóng)民可能會面臨還不上貸款的問題，他們的承包土地經(jīng)營權(quán)或住房財產(chǎn)權(quán)就可能會被出售。這時，農(nóng)民該向何處去呢？我們提出的“51U49”式改革主張簡便易行，農(nóng)民容易理解實行（目前還在試驗中）。此項改革既堅持了土地以集體公有為主，又能實現(xiàn)集體土地市場化，使“兩權(quán)”抵押融資成為現(xiàn)實，能徹底盤活農(nóng)村沉睡的土地資本。如果一畝地融資按5000元計算，那么20億畝耕地就是10萬億元，這對推動農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化將是多么巨大的力量。

房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文第3篇

關(guān)鍵詞:住房公積金;風(fēng)險;貸款主體;借款主體

一、制度設(shè)計缺陷

住房公積金制度在我國發(fā)展多年,在實踐中其存在的風(fēng)險問題日漸顯現(xiàn)。

(一)監(jiān)管機制風(fēng)險

我國現(xiàn)行的監(jiān)督管理體制為“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”,形式上似乎完美,但是實際運作中,房委會是一個虛設(shè)機構(gòu),加之成員多為政府官員,儲戶代表比重低,所作決策是否能代表職工的意愿和利益令人懷疑。中心與地方房改辦一套班子、兩塊招牌,并非獨立的能承擔(dān)民事責(zé)任的法人代表,在中國法律觀念較淡漠的環(huán)境下,可能在地方或部門利益的驅(qū)使下,擠占、截留、挪用職工的公積金存款。

(二)住房公積金的運作模式存在風(fēng)險

1、委托運作模式存在的風(fēng)險。根據(jù)2000年4月國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》,住房公積金中心不能從事金融業(yè)務(wù),而只能委托住房公積金管理委員會指定的銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)。個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由住房公積金管理中心承擔(dān)風(fēng)險。由于委托方公積金管理中心與受托方銀行是兩個不同的利益主體,特別是銀行是以利潤最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟實體,雖訂立了委托合同,仍難以消除在運作過程中產(chǎn)生的利益沖突。

從銀行方面來看,這種沖突的存在,一是表現(xiàn)為銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行“權(quán)衡”,可能將風(fēng)險較小、利益較高的項目留給自己,而將風(fēng)險較大的項目以委托貸款方式發(fā)放,加大了公積金的貸款風(fēng)險;二是由于銀行不承擔(dān)公積金個人住房貸款的風(fēng)險,基于節(jié)約成本考慮,銀行對貸款的回收著力不夠。

從公積金管理中心來看,公積金管理中心因不直接面對借款人,受托銀行又與公積金管理的中心信息不對稱,在監(jiān)督管理還款方面處于被動地位。在住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行只能由住房公積金管理委員會指定的情況下,即使受托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé),公積金管理中心對銀行進(jìn)行制約和追究力度也不夠。公積金管理中心沒有承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的資金保證。具有一定的自有資金是一個獨立的民事主體承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的前提條件。住房公積金管理中心是一個直屬市人民政府、不以盈利為目的的事業(yè)單位,其管理費用由本級財政從該中心上交的住房公積金增值收益中按標(biāo)準(zhǔn)撥付,中心本身并無任何法人資本金,運作的資金都是職工的住房公積金貸款,一旦出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象,中心無產(chǎn)可破,承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險也就只是空話。

2、貸款運作模式存在的風(fēng)險。這是指由于住房公積金政策的特殊性及相關(guān)政策變動而形成的貸款風(fēng)險。

(1)貸款對象受到限制。住房公積金的政策性特征決定了個人住房貸款的服務(wù)對象主要是廣大的中低收入者,但中低收入者收入不穩(wěn)定,償債能力不強,嚴(yán)重影響了貸款的安全性。事實上因中低收入階層沒有貸款償還能力,很少申請貸款。目前公積金貸款者絕大部分是中高收入階層,貸款者享受的貸款低利率是低利率存款者的一種貢獻(xiàn),造成了事實上的貧幫富。若僅從公積金資金運用的安全性角度看,此現(xiàn)象并不構(gòu)成風(fēng)險,但與政策性金融的服務(wù)宗旨有差異。

(2)公積金個人住房貸款的利率政策性風(fēng)險。住房公積金作為一種“強制儲蓄低進(jìn)低出,封閉運作”的政策性住房資金,在發(fā)放個人住房貸款時實行“低存低貸”政策,且貸款的期限長,最長可達(dá)30年。在貸款期限內(nèi),社會經(jīng)濟和金融市場必然會發(fā)生變化,比如,發(fā)生通貨膨脹時,住房公積金將蒙受貶值的風(fēng)險。同樣數(shù)額的個人住房貸款,如果貸款期限延長一倍,從機會成本的角度來看,其風(fēng)險將增加一倍以上。

(3)區(qū)域管理產(chǎn)生的矛盾。在住房公積地方化管理原則下,一方面地方政府為拉動住房消費,對公積金管理部門下達(dá)個人住房貸款任務(wù)目標(biāo),過分強調(diào)貸款數(shù)量增長,容易忽視貸款質(zhì)量,加大了產(chǎn)生不良貸款的可能性;另一方面,現(xiàn)在大多數(shù)公積金貸款實現(xiàn)區(qū)域性貸款,即在本區(qū)域內(nèi)繳納了住房公積金的職工,只有在該區(qū)域內(nèi)買房才能申請貸款,這就阻礙了一個區(qū)域的公積金流動,不利于風(fēng)險分散。

(三)政策和法律風(fēng)險

我國目前盡管有《合同法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理辦法》等為住房抵押貸款提供了法律依據(jù),但相關(guān)操作細(xì)則還不完善。

1、對受托銀行如何協(xié)助委托人收貸, 應(yīng)盡怎樣的責(zé)任和義務(wù)沒有相應(yīng)的法規(guī)條款約束。

2、由于社會住房保障機制還沒有建立, 市場上少有廉租房可供租用, 而借款人在觀念上還不能自愿到市場上找房租住, 維護(hù)合同信用, 當(dāng)借款人無力還貸, 抵押物被處置時, 會產(chǎn)生一些負(fù)面影響, 引發(fā)社會穩(wěn)定問題。在這種情況下, 還款的法律約束被軟化, 抵押貸款逾期風(fēng)險實質(zhì)上不能得到最終化解, 這就需要有一套行之有效的具體配套辦法與之銜接。

二、貸款主體操作不當(dāng)

操作風(fēng)險對貸款業(yè)務(wù)的影響日益突出,所謂操作風(fēng)險是指在貸款操作過程中一系列可能的損失,是與業(yè)務(wù)操作之間關(guān)聯(lián)的風(fēng)險。操作失敗風(fēng)險一般來源于經(jīng)辦人員、業(yè)務(wù)流程或管理技術(shù)的失敗或違規(guī),貫穿于整個貸款發(fā)放及回收過程。在沒有形成規(guī)范化管理的標(biāo)準(zhǔn)體系之前,這種操作風(fēng)險的發(fā)生甚至頻繁出現(xiàn),將直接影響貸款業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。

(一)針對政策規(guī)定的操作不當(dāng)

針對政策規(guī)定的操作不當(dāng)表現(xiàn)在公積金管理的相關(guān)工作人員職業(yè)素質(zhì)不高和法律法規(guī)意識不到位造成的。一是行政領(lǐng)導(dǎo)批條打招呼貸款,或由領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)保不抵押造成風(fēng)險;二是工作人員操作不當(dāng)造成風(fēng)險,如經(jīng)辦貸款的人員在審查貸款的過程中由于審查不過硬,某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤,或者由于產(chǎn)權(quán)登記部門的工作人員在產(chǎn)權(quán)登記過程中出現(xiàn)失誤等情況,都會給貸款帶來一定的風(fēng)險。

(二)對物業(yè)審查不清帶來的操作性風(fēng)險

1、期房貸款風(fēng)險。以所購期房作抵押,由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保,是目前各地發(fā)放住房貸款,防范房貸風(fēng)險的有效形式之一。在公積金貸款的過程中,從期房貸款發(fā)放開始到住房公積金管理中心取得抵押的《房屋他項權(quán)證》、確立抵押權(quán)益之前,還存在不小的潛在風(fēng)險。

當(dāng)前,由于國家宏觀調(diào)控政策的影響,在一些地區(qū)房地產(chǎn)投資開始回落,同時,由于房價的快速上漲,使得群眾的住房購買力受到了較大的影響。

前幾年,由于房市處于供需兩旺的態(tài)勢,發(fā)生上述樓盤抵押處分的概率極小,目前則不然,供需態(tài)勢發(fā)生較大變化,不確定因素很多,抵押未登記住房公積金貸款潛在風(fēng)險增大。

2、國家保持對房地產(chǎn)市場重點調(diào)控的態(tài)勢下,一些規(guī)模與實力較小的房地產(chǎn)開發(fā)公司,在預(yù)售情況不好、資金鏈一旦斷裂會形成“半拉子”工程,在建的樓盤無法竣工,預(yù)售樓盤無法交付使用,已按揭預(yù)售的期房將因不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記而使抵押物“懸空”。這是銀行和管理中心都不愿看到的結(jié)果。

3、房地產(chǎn)市場進(jìn)入盤整期,如果市場銷售不暢,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目,將面臨貸款到期無法償還的困境,個人住房公積金貸款不能及時償還,銀行一旦采取措施通過處分抵押土地或在建工程來清償逾期的項目貸款,那么管理中心對上述抵押項目樓盤所發(fā)放的個人住房公積金貸款,由于事前不能辦理抵押預(yù)登記備案而處于非常被動的地位。

4、期房從預(yù)售到竣工交付時間短則半年長則一年以上,只要管理中心未執(zhí)管按揭貸款住房的《房屋他項權(quán)證》,那么在此期間借款人因各種原因發(fā)生貸款逾期,管理中心就面臨無法處分“抵押物”的風(fēng)險。由此可見,對期房發(fā)放按揭貸款的風(fēng)險遠(yuǎn)高于現(xiàn)房放貸的風(fēng)險。

(三)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍審查不清的風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍審查不清會出現(xiàn)的風(fēng)險有:

虛假抵押,貸款人偽造根本不存在的或不是自己的房屋的產(chǎn)權(quán)證,騙取貸款。

多頭抵押,也稱重復(fù)抵押,指用同一房產(chǎn)證進(jìn)行多次抵押。

遺漏共有人抵押,借款人把與別人共有的房屋單獨抵押,導(dǎo)致中心與其他產(chǎn)權(quán)擁有人發(fā)生糾紛而不能處置抵押物。

舊契抵押,房屋產(chǎn)權(quán)超過一定期限需要重新登記,過期的房契或產(chǎn)權(quán)證沒有法律效力。

三、借款主體違約

借貸主體故意引起的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險主要是指借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風(fēng)險。信用風(fēng)險是否發(fā)生取決于借款人的資信狀況。借款人的資信度越高,貸款風(fēng)險越低,二者成反比關(guān)系。現(xiàn)行的個人住房消費信貸是在個人信用信息殘缺不全的情況下推行的, 信貸部門對個人資信情況了解較少,個人守信意識不強,較難規(guī)避個人信用風(fēng)險。在這種情形下,發(fā)放貸款勢必承擔(dān)較多的不確定因素帶來的違約風(fēng)險。

1、個人信用信息不全。個人信用消費介入我國居民生活的時間還不長,個人信用制度尚未建立。在個人信用信息殘缺不全的條件下,貸款人對貸款人的資信調(diào)查評估只能依賴職工所在單位,而單位為其職工出具的資信證明有較大的隨意性,有時為幫助職工順利獲取貸款還有意多填報職工收入,使貸款人難以評估和控制個人住房貸款的違約風(fēng)險。且職工單位出具的資信證明考察的也只是某一時期的靜態(tài)收入水平。市場是多變的,個人收入常有起伏,并不能完全反映一個人的信用狀況,以此作為信用依據(jù),隱含的風(fēng)險極大。

2、借貸主體違約。被迫違約,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成無法繼續(xù)按期清償中心貸款本息造成的違約,它來源于對借款職工未來收入的不確定性和對未來事物發(fā)展的不可預(yù)見性。造成被迫違約的情況主要有:借款人可能因為疾病、事故等不可抗力因素導(dǎo)致部分或全部喪失勞動能力或失蹤、死亡等;借款人要能因從事的行業(yè)整體經(jīng)濟效益衰退或就職的單位盈利能力下降、機構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)破產(chǎn)等社會因素導(dǎo)致收入下降或無穩(wěn)定的收入來源,從而無力按期足額償還貸款。

3、借貸主體理性違約。指當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)價格下跌,其價值波動給借款人造成的價值損失大于職工在該房產(chǎn)上已有的權(quán)益積累,意味著借款人放棄還款反而會帶來更大利益,出于經(jīng)濟理性,借款人主動違約。在市場經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的同時,社會中的個體會越來越顯現(xiàn)其作為“經(jīng)濟人”的性質(zhì),在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟國家已有研究的理性違約現(xiàn)象也會出現(xiàn)。在房價一路走高的情況下,不存在理性違約的問題,但房地產(chǎn)市場供求關(guān)系一旦反轉(zhuǎn),房價不斷下跌時,則難保此種情況不會發(fā)生。

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