房地產的納稅籌劃

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房地產的納稅籌劃范文第1篇

關鍵詞:房地產 銷售 納稅籌劃

房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。

一、房地產銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產增值率

土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超額累進稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。

需要特別強調的是，按照現行規定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產增值率在20%左右時，要求房地產企業更應該高度關注。現舉例說明如下：

某房地產開發企業打算銷售5000平米的商品房，預扣除項目的金額為840萬元，現有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業選擇了第一個方案，房地產的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業不需要繳納土地增值稅，企業最后所得的利潤為160萬元。如果企業選擇了第二個方案，所得房地產的增值稅率為25%，這時企業就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業所得的利潤為147萬元，看似企業的銷售價格提高了，但相比之下企業的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。

(二)設立獨立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業控制和降低房產銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負擔的問題，但是這個方案僅局限于企業降低其銷售價格。因此，通過房地產企業研究分析得出，如果房地產企業將自己的銷售部門分離出來，并設立為獨立核算的房地產銷售子公司，這樣就能使房地產企業采用較高的價格來進行房地產銷售，又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。

現仍按以上方案為例，假設該房地產開發企業計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產，預扣除項目的金額為840萬元，這時房地產的增值率為42.86%，企業所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產企業還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產開發企業所得的稅后凈利潤為186萬元。

而如果該房地產開發企業這時要將銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產企業將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產開發企業來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產開發企業中分享出來的銷售子公司所實現銷售利潤為300萬元，所需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，可見，房地產企業在通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。

另外，房地產開發企業在房產銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設立銷售子公司外，企業還可以和其他房地產銷售公司達成協議進行銷售轉移來達到好的籌劃效果。當然，房地產企業在應用這中方案時還應考慮到納稅籌劃的成本，如房地產企業不論是將銷售部門分離出來設立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產銷售公司訂立協議時都應結合企業自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產銷售為投資

按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。

二、結束語

綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業的稅后凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮納稅籌劃的作用。當然，在進行房屋銷售的房地產稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮房地產稅收籌劃的作用。

參考文獻：

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[10]危素玉.土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經學院學報，2004;2

房地產的納稅籌劃范文第2篇

關鍵詞：房地產開發 企業內部 納稅籌劃 實踐

納稅籌劃最早是在英國被提出的，是在法律許可的范圍內合理降低稅收負擔和稅收風險的一種經濟行為，納稅人和扣繳義務人在既定的稅制框架內，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰略模式、經營活動、投資行為等理財涉稅事項進行事先規劃和安排，以達到節稅、遞延納稅或降低納稅風險為目標的一系列籌劃活動。隨著國內市場經濟不斷發展規范化與法制化，公民依法納稅的意識逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認識與關注，因為納稅籌劃關系到其自身經濟利益。國內房地產行業的不斷發展，同時也受到了國家相關宏觀政策的調控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產開發企業的內水籌劃展開簡單討論。

一、納稅籌劃對于房地產開發企業的必要性

（一）隨著金融危機的發展，開始影響我國的實體經濟，尤其是房地產等資金密集型行業，同時國家加大了對房地產行業的調控力度，并且銀行也開始對房地產行業的貸款進行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產企業比較關心的問題，合理的稅務籌劃可以降低企業成本和提高企業競爭力。同時由于近年來房地產行業內的投資增長較快，企業之間的競爭壓力也在不斷加劇，導致了行業內的利潤呈現出逐步下跌的情況。這種現狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。

（二）房地產開發的成本主要包括土地費用、工程施工成本、基礎設施以及公共的配套設施費用等等。通常房地產開發企業的稅費也被看作是房地產開發的成本之一，且房地產開發企業在正常運營過程中產生的稅費占了房地產開發成本中的很大比例。所以，稅費對于房地產開發商與投資商的經濟利益有著重要的影響。而科學合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產開發企業的經濟收益帶來一些嚴重影響，正在受到開發商與投資商的高度關注。

（三）房地產行業內所涉及的稅種較多。近幾年來我國房地產行業迅猛發展，已成為國民經濟的重要支柱產業之一，房地產開發企業的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。其中，實體稅法是現行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。

二、房地產開發企業進行納稅籌劃實踐的基本方法

房地產開發企業在進行納稅籌劃時方法很多，比如說免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見的幾種：

（一）采用扣除法

扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關標準，幾乎所有納稅人都可以采用這個方法。扣除法由于稅法中相應的扣除規定復雜，因此這個籌劃技術比較復雜。這種方法主要是通過增加納稅的扣除額來直接減少應繳的稅款，還可以是調整各個應稅期的扣除額分布來節減稅額的。通過這個籌劃方法不僅可以減少應稅基數絕對額，同時還可以增加本期可扣除金額，已達到延期納稅的目的。

房地產開發企業運用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項目金額，根據相關規定進行清算。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（二）采用延期納稅法

延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國很多企業在使用這個納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個方法并沒有減少應繳稅款，而是通過延緩納稅時間，從中取得資金時間運用價值。這個方法的影響因素很多，計算很復雜，要綜合考慮當期以及后期的納稅所得。

房地產企業可以運用這個方法，獲得貨幣的時間價值，這樣稅費變成了從政府獲得的免息資金。房地產開發企業可以運用這個資金為企業生產運營服務，從而獲得一定收益。

（三）采用稅率差異法

稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實行比例稅率的稅種往往有多個比例稅率，通過納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負點，這對于實行累進稅率的部分稅種，就能夠通過這個方法來減少稅負。這個方法盡管計算較為復雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。

三、國內房地產開發企業的納稅籌劃實踐現狀分析

盡管現階段國內的稅收環境已經逐漸改善，有很多專業的中介機構正在介入到房地產行業的納稅籌劃活動中，但是目前的納稅籌劃實踐活動還有很多不足，其現狀主要有以下幾點：

（一）很多房地產開發企業對于納稅籌劃的意識不強

主要體現在兩個方面，其一，外資房地產企業相比較內資房地產的開發企業其納稅籌劃意識較強，因為國外的納稅籌劃發展時間較長。其二，民營房地產的開發企業相比較國有房地產企業的納稅籌劃意識強，因為其中的經濟收益歸屬問題。

（二）國內的房地產開發企業相關的稅務業務需要不斷提高

我國的稅務業務還處在初級發展極端。很多企業還沒有將納稅籌劃放到業務范圍內，另外，國內的很多稅務人員專業素質不高，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能順應納稅人的籌劃要求。

（三）國內的房地產開發企業應該不斷加強相關稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設

我國現階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國家每年都會進行相應的調整與補充。很大程度上影響了納稅人相關納稅籌劃工作。而對于房地產開發企業而言，由于近年來國家對房地產開發企業宏觀調控的力度的加強，在稅收政策方面的補充和調整比較頻繁，企業很難準確的了解到稅法的調整和改動，這種情況下，將會使房地產開發商無法及時的進行相應的納稅統籌工作，也有可能導致開發企業的統籌計劃失效，無法順利進行等。

（四）我國現行稅制存在局限性

通常體現為如下幾點：（1）我國現階段稅收法律制度主要實行以流轉稅之類的間接稅種為重點的復合稅，可房地產開發業涉稅比例占最大是流轉稅里面的營業稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因為我國現行實施的所得稅跟財產稅整體體系較為簡單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國房地產對企業納稅籌劃的探究局限于客觀現實。

（五）房地產開發業還需進一步改善其稅收征管質量

不足之處體現為如下幾點：（1）我國現行的稅收法規、政策完善得還不夠，與發達國家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質不高，征管意識薄弱，技術能力較差，使得征納關系發生異化，而房地產開發業大部分肯定不會將較多精力花費在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應用于房地產開發企業的發展步伐。

四、結論

國內的房地產行業發展勢頭極其迅猛，促進了我國房地產開發企業的發展，同時納稅籌劃意識也不斷受到房地產開發企業領導層的高度重視。現階段納稅籌劃已經逐步成為大部分房地產開發企業稅務以及咨詢等專業機構重要的業務之一。由于目前國內的房地產開發企業的納稅籌劃實踐還處在初期發展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動還是通過注冊稅務師或會計師等開展的。

參考文獻：

[1] 王愛英,肖梅崚,童曉茜. 談房地產開發企業納稅籌劃研究現狀[J]. 華章, 2009,(13)

[2] 王愛英. 論房地產開發企業納稅籌劃技巧[J]. 現代商貿工業, 2009,(08)

房地產的納稅籌劃范文第3篇

論文關鍵詞：房地產集團公司,項目公司,借款,納稅籌劃

近年來隨著國家針對房地產行業出臺的一系列嚴厲的宏觀調控政策，房地產行業資金鏈已經越來越吃緊，借款問題已經成為一個房地產企業生死存亡的關鍵問題。隨著近幾年金融機構對房地產行業借款的限制，房地產集團企業更多的依靠關聯企業之間的資金拆借方式。

因此，房地產集團企業需要根據集團資金情況，如何選擇不同的資金拆借方式，盡可能地達到集團整體稅負率最低。下文將根據集團公司的資金狀況分別展開論述。

一、集團自由資金不足

當房地產集團公司自由資金不足時，應盡量采用“統借統還”的借款方式。統借統還的借款方式主要有兩個方面的優點：

第一，根據國稅函【2002】837號文件規定，集團公司統一向金融機構借款，所屬企業申請使用，不影響所屬企業使用的銀行信貸資金的性質，不屬于關聯企業之間的借款。因此，采用集團公司統借統貸形式，凡集團公司能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬使用集團公司轉貸的金融機構借款支付的利息，不高于金融機構同類同期貸款利率的部分，允許在稅前全額扣除。

第二，根據財稅【2000】7號文件規定，為緩解中小企業融資難的問題，對企業集團公司向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業稅。

二、集團自由資金充足

當房地產集團公司自由資金充足時，可以采用以下幾種方式。

（一）委托貸款方式

當房地產集團公司有充足的資金借款給下屬項目公司時，一般應選擇銀行進行選擇委托貸款方式，不能直接把錢借給下屬企業使用。選擇委托貸款方式的主要原因是根據國稅函【2010】220號規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。按照此規定，通過房地產集團公司通過委貸方式向下屬項目公司調撥款項，可以取得正規金融機構提供的證明，避免下屬項目公司因此而發生的項目利息支出無法稅前扣除。

同時，應注意關聯企業借款利息稅前扣除的借款數量限制。根據財稅【2008】121號規定，發生關聯企業借款時，在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過規定比例的計算部分準予全額扣除，超過部分不得在發生當期和以后年度扣除。對于房地產企業來說，其接受關聯方債權性投資于其權益性投資比例為2:1。

（二）增資方式

當房地產集團公司自由資金充足時，可以選擇對下屬項目公司增資方式調配資金。這樣就避免因發生利息而產生的相關稅費。當下屬項目公司項目完結時需要注意投資分紅的企業所得稅事項，根據財稅字【2008】009號規定，房地產集團公司對下屬項目公司投資分回的股息、紅利收入暫比照聯營企業的規定進行納稅調整，對下屬項目公司生產經營取得的所得，一律先就地征收所得稅。集團公司從項目公司分回的稅后利潤，如集團公司的所得稅稅率低于項目公司，不退還所得稅；如集團公司所得稅稅率高于項目公司的，下屬項目公司的稅后利潤應按規定補繳所得稅，此時下屬項目公司通過保留盈余不分配，確保集團公司無須補繳所得稅。

增資方式的情況下，項目公司要督促集團公司在公司章程的規定期限內或最晚自投資開始的兩年內及時到位未到位的資金。因為項目公司對外借款所發生的借款利息，相當于投資者實際繳納的資本額與在規定期內應繳資本額的差額應計付的利息，是不能在企業所得稅前扣除的。

（三）商業信用方式

當房地產集團公司自由資金充足的情況下，如果集團公司和下屬項目公司有業務往來，則可以利用之間的購銷關系進行短期的資金調度。例如，甲房地產集團公司和乙下屬項目公司存在購銷關系，可以變借款為采購方的預付賬款或貨款為售貨方的賒銷賬款，實現商業信用籌資。采用商業信用籌資方式，房地產集團公司和下屬項目公司之間需要做好事先籌劃工作，資金需求方可以提前向資金提供方提出具體資金數量，這樣雙方才能按照雙方的購銷業務金額提前做好籌劃。只要關聯雙方公司按照正常的市場銷售價格銷售產品，對于應收賬款和預付賬款是否支付利息，目前的稅法沒有強制性的規定。

在商業信用籌資方式下需要特別注意的是，如果下屬項目公司并非集團公司的全資子公司，如果集團公司出于自身利益考慮，對銷售款項適當提高價格，關聯企業之間不按獨立企業間業務往來收取或支付價款、費用，因此減少的應納稅所得額，稅務機關有權進行合理調整。所以，為降低公司稅務風險，在采用這種方式籌劃時應當注意關聯企業獨立業務原則。

總之，房地產集團公司之間選擇資金拆借方式，應該需要既考慮如何降低集團整體稅負，又要考慮籌劃過程中存在的稅務風險。根據集團資金狀況和項目公司資金需求情況，選擇借款方式到達資金合理調度的目的。

參考文獻

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房地產的納稅籌劃范文第4篇

關鍵詞：房地產企業;企業所得稅;統籌規劃;現狀;措施

一、房地產企業所得稅統籌規劃的意義

（一）有利于實現企業價值的最大化

房地產企業可以通過對企業所得稅的統籌規劃，減少企業的稅務支出，也就是減少一些不必要支出，以此來增加稅后利潤。與此同時，現在國家在稅收方面有很多優惠政策和優惠活動，企業積極參與這些活動，充分利用稅收優惠的條件，盡量避免不必要的開支，在運營過程中要趨利避害，從而在企業的收入一定的前提下，實現企業的利益最大化。

（二）有利于樹立企業的良好形象

統籌規劃有一個最主要的前提和特征，就是合法性，這和非法偷稅逃稅的行為有著本質的區別，是在法律法規允許的范圍之內對企業的涉稅業務進行統籌。所以，企業在日常的運營中進行稅務的統籌規劃，是主動和偷稅逃稅的行為劃清界限，因此，企業對所得稅進行統籌規劃有利于樹立企業的良好形象。

（三）有利于提升企業的財務能力和經營管理水平

進行統籌規劃工作是需要做很多準備工作的，在統籌之前，企業肯定要對國家的稅收政策進行全面的了解和分析，尤其是要了解企業所得稅的特點、起征點、減免稅和計稅等問題，在此基礎上，企業還要對自身的財務狀況和運營業務進行充分的認識和分析，這樣才能制定出適合企業自身的企業所得稅的統籌規劃的方案，還可以在此基礎上改良企業的經濟管理方式，進而整體的提升企業的財務能力，增強企業的運營管理水平。

二、我國房地產所得稅統籌規劃的現狀

現在我國許多企業已經認識到了統籌規劃對公司整體經濟效益和提高財務管理水平的必要性和重要性，所以采取了一定的措施，但是，這些企業由于對統籌規劃的認識不夠深入，導致企業在進行所得稅的統籌規劃工作時還是存在問題。

（一）對稅收的籌劃認識不到位

一些房地產企業把對納稅進行統籌規劃錯誤的理解成了和政府的征稅部門搞好關系，爭取通過人情關系來達到減免稅收的目的，這是十分不可取的，甚至可以說是違法犯罪的行為，應該堅決杜絕;還有部分的房地產企業在征稅部門征稅的時候謊報企業的收入，以此來減免稅收，比如說：一些企業把自身旗下的租賃出去的房產、銷售出去的車位等計入到公司自己的小金庫中，在對企業收入進行報告的時候不列入其中，以此來達到減少企業實際收入數目的目的。實際上，這樣的做法從嚴格意義上來講，屬于偷稅逃稅行為，和統籌規劃有著本質的區別，因此，企業對統籌規劃的認識存在一定的誤區。

（二）統籌規劃的人員專業性不高

對企業的所得稅進行統籌規劃是國家在經過分析研究之后所提出的稅收優惠政策，因此其專業性不容忽視。我國多數企業的稅收方面的相關工作都是由財務人員來完成的，但是，財務人員的專業水平參差不齊，尤其是在統籌規劃方面，對細節和內涵不能理解的非常透徹，因此把握的不是很好，所以，財務人員的專業水平也對統籌規劃方案的制定有很大的影響。

三、統籌規劃的策略指導

應繳納的企業所得稅等于應繳納所得稅乘以適用稅率，還等于收入總額減去準予扣除的項目所得的值乘以適用稅率。其中，需要解釋的是，準予扣除項目是指在計算企業所得稅之前準予扣除的企業運營成本、費用、支出、稅金等項目。一般情況下，房地產行業準予扣除的項目比較少，所以能夠享受到的稅收優惠也較少，因此，房地產企業的企業所得稅的統籌規劃就要從增加準予扣除項目和減少收入的總額這兩個方面入手。

（一）收入總額的統籌規劃

根據我國的針對房地產企業所得稅的規定可知，房地產開發企業所開發的工程項目在滿足以下幾個條件之后，才能算作正式完工。第一點是開發產品的竣工證明材料已經上報房地產管理部門進行備案;第二點是房地產企業所開發的工程項目已經投入使用;第三點是所開發的工程項目已經取得了初始產權證明。上述所列舉的這三個條件，其中有一個不滿足，開發產品就算作未竣工，那么就可以以計算毛利率的方式來預繳企業所得稅，毛利率相對來說是要比企業所得稅低的。因此，企業可以根據自身的資金情況，在條件允許的情況之下，通過推遲工程竣工文件的審批來達到合法延遲納稅的目的，以此來緩解企業的資金壓力。

（二）準予扣除項目的統籌規劃

政府在征收企業所得稅之前，先要對準予扣除的項目進行劃分，房地產企業就要充分在這上面做文章。要綜合對固定資產、業務招待費和利息費用進行統籌規劃，在法律允許的范圍之內，增加準予扣除的項目個數，達到減少企業所得稅的目的。

四、結束語

綜上所述，本文主要對房地產企業的統籌規劃這一課題做了具體的分析，分析了我國房地產行業目前進行統籌規劃的現狀，并且提出了具體的解決方案。對房地產企業所得稅進行統籌規劃是在法律允許的范圍之內進行，因此，企業一定要嚴守法律這道門檻，不能越軌，在此基礎上爭取企業利益的最大化。

參考文獻：

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房地產的納稅籌劃范文第5篇

【關鍵詞】房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產企業納稅籌劃的現狀以及存在的誤區

（一）房地產企業納稅籌劃現狀

目前，國對房地產企業納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現在以下幾個方面：

第一，很多房地產企業對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產企業的發展相對西方發達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經有了一個比較長的發展過程，因次，我國房地產企業所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產企業。很多民營房地產企業能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產企業的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國，房地產企業的稅務業務還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務人員的專業素質不高或者業務能力不強等諸多因素，稅務業發展滯后，加上房地產行業的稅務處理十分復雜，稅務機構根本不能做好房地產企業的納稅籌劃工作。據有關資料顯示，我國有很多地區沒有稅務機構，只有將近4%的企業法人委托稅務機構辦理納稅業務，非常少的稅務處理機構能夠勝任房地產業納稅籌劃業務的工作。

第三，我國房地產行業的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應的稅法進行調整和補充。近幾年來國家加強了對房地產行業的宏觀調控力度，頻繁的對稅收政策進行調整和補充，如果企業不能及時、全面的了解有關稅法的調整情況，那么就有可能導致房地產企業無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現實條件都制約了房地產企業的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產企業的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產企業的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業素質和業務能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協調創造了空間，因此，房地產企業出現了一些違法違規的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產行業納稅籌劃的發展和運用。

（二）房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的誤區

近幾年來，在房地產企業利用各項稅收法規進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產企業應該避免走進這些誤區。主要有以下三個誤區：

誤區一：房地產企業將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。

根據國稅發[2009]31號的相關規定，房地產企業可按照企業會計準則的規定對那些在開發房地產借入資金時發生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據最新的企業會計準則，企業的借款費用若符合資本化的條件，應當將其資本化，并計入相關資產成本。

然而，在現實操作中，有很多房地產企業將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風險。在國稅發[2009]91號的規定中，房地產企業應將利息支出從開發成本中調整作為開發費用扣除，因此我們應該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構的貸款證明有利于企業節稅，否則企業就應該提供相關證明。

房地產企業在辦理土地增值稅清算業務時，所有相關的核算和扣除金額必須根據事實提供合法有效的憑證，如果有關費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業應該據實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節稅的目的。

誤區二：以房地產進行聯營或投資，免征土地增值稅。

根據1995年的稅法有關規定，房地產企業以房地產進行投資、聯營的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業經常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產企業以房地產進行投資或聯營必須繳納土地增值稅。但是關于合作建房以及兼并轉讓房地產的稅收制度依舊不變，故此，企業可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區。

誤區三：房地產開發商將部分房產轉為自用或出租，規避土地增值稅。

根據國稅發[2006]187號的有關規定，當房地產企業將自己開發的部分房地產轉為自用或出租時，若產權沒有轉移，可免交土地增值稅；而根據國稅發[2006]31號的相關規定，房地產企業將開發的房地產作自己的固定資產或者對外投資等，應視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發展趨勢，房地產企業若想將自建的房地產轉為自用或者出租，應當盡量在2008年后辦理房產證，將其轉為固定資產，合理規避土地增值稅和企業所得稅。因此，稅收籌劃應當具有前瞻性，并選擇適當的時機進行納稅籌劃。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進行納稅籌劃

房地產企業在生產經營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設備購置等較多的工程。那么，若房地產開發企業在簽合同的時候，是以所有的開發工程作為依據，則所有的開發工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應該根據整個過程來計算。但是在現實生活中，房地產的開發是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產企業納稅人應當根據工程的不同性質，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國的稅法規定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權開始準備開發房地產時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產企業納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產的銷售收入進行納稅籌劃

土地增值額是指房地產企業納稅人在轉讓房地產的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關規定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應當就其全部增值額依照相關稅法所規定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃

實際上，許多房地產公司在出售房地產之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設施。若將裝修和設備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應計入房地產價格的裝修和設備的安裝等業務收入按3%計算繳納營業稅。而未分開核算時，那些業務收入適用5%的營業稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產的售價，降低房地產的增值率，則房地產企業可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔。可見，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產企業在出售房地產時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業節約巨額稅款。

三、結論

目前，隨著我國房地產行業的不斷發展，我國關于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規范，各項稅收優惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環境，這就為房地產企業科學合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經是現代企業的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業要嚴格遵循合理性、合法性原則。

參考文獻