房地產行業稅務籌劃思路
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房地產行業稅務籌劃思路范文第1篇
【關鍵詞】房地產;納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。
一、房地產行業的財務特點
房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。
二、房地產行業納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業的經營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。
2、有利于完善企業的財務管理制度
在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業帶來經濟利益
對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。
三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃
房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。
1、營業稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。
3、企業所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業固定資產的納稅籌劃。
最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。
(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。
根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。
【參考文獻】
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［2］韓清軒．企業合并過程的納稅籌劃:法律依據及方式選擇［J］．山東農業工程學院學報．2014(03)
房地產行業稅務籌劃思路范文第2篇
[關鍵詞]房地產企業 納稅 偷稅行為
近年來，房地產企業面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產業的稅收政策，房地產企業已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規范房地產業的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發商開票不規范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產企業上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業。房地產企業的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業經營決策的工作。這些工作要求企業的負責人對企業的稅收管理工作有準確、科學的認識。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業的稅務稽查中，發現有965家企業存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業罰款4301萬元。企業偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節嚴重的企業，甚至會有滅頂之災降臨：總經理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業開發的每一個環節，滲透到了企業內部的每一個毛孔。情節嚴重的將追究其刑事責任。
二、納稅遵從，防范風險
稅收是房地產企業經營中不可避免的一項支出。作為企業的經營者，希望盡量降低經營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業應杜絕無意識的少申報稅收行為的發生。在企業完成各項經濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。
另外，稅務人員的業務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業的漏稅行為中，就有相當數量的案例是非主觀的，是由于企業的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現實中，這種行為經常被稅務部門當作偷稅處理，企業形象也因此受到不必要的傷害。企業的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業對納稅工作的重視程度。企業應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。
三、稅務籌劃，減輕負擔
房地產行業的政策近兩年發生了很大的變化，行業的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業在政策調控下出現資金緊張，因此研究企業依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業關注的焦點。企業應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。
納稅籌劃是指納稅人在發生各項經濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業的股東會、董事會及其領導下的部門經理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業的經濟交易活動是否發生作為分水嶺：如果發生了，企業處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發生，企業處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現實中，很多企業的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對房地產企業而言，其面臨著復雜的市場環境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業的經營者或投資者在從事經營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業最終經營成果的一個重要因素來設計和安排。
第一，房地產企業整體稅收負擔較重。根據一項權威統計，中國房地產企業的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規范化的需要。從政府的角度看，房地產業是國民經濟的支柱產業，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業面臨的稅收大環境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業迅速制造著富翁，從業者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經營方式，最后考慮風險。
五、結論
總之，企業要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節約稅收成本，企業經營者就應該有這樣的認識：企業的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業的稅務風險；企業的決策層則要挖掘企業的經營資源、調整企業的經營思路和經營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業的稅收負擔。
參考文獻：
[1]周葉.企業家納稅行為的經濟學分析.上海：上海財經大學出版社，2009
[2]北京市地方稅務局數據資料.北京市地方稅務局，2010，04
房地產行業稅務籌劃思路范文第3篇
關鍵詞：房地產企業；稅務籌劃；稅收籌劃實例
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
房地產企業稅務管理是指房地產企業在遵守國家稅法的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，進行納稅申報、控制稅務風險、進行納稅籌劃、降低稅收成本的稅務管理活動，它是房地產企業經營管理活動的重要組成部分。
一、房地產企業籌資中的稅收籌劃
（一）債務資本與權益資本的選擇，換言之，就是確定合理的資本結構。所謂資本結構是指企業籌資的負債資本和權益資本的比例關系。按照我國稅法的規定，負債籌資支付的利息可以計入財務費用，作為稅前的扣除項目，具有抵稅作用。而權益籌資時，支付的股息不能作為費用的開支，只能在企業稅后利潤中分配。一般而言，如果企業息稅前的投資收益率高于負債成本率，負債比重的增加可提高權益資本的收益水平。確定合理的資本結構尤為重要，絕非負債比例越高稅收收益越高。
（二）利用租賃進行籌資。租賃可以分為經營性租賃和融資性租賃兩種。兩者在房地產企業中的應用相當廣泛。對承租人來說，經營性租賃可以避免為一次性購置機器設備而負擔大量資金支出，避免因長期擁有設備而承擔負擔和風險，而且在經營活動中以支付租金的方式沖減企業的利潤，減少稅基，從而減少應納稅額。融資性租賃不同于經營性租賃的一點是，雖然租金支出不像經營性支出那樣可以扣除，但是租賃費可以通過計提折舊的方法分期在稅前扣除，即使租賃費是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集長期資金又能非常有效的降低企業稅收負擔。
二、房地產企業會計核算中的稅收籌劃
（一）固定資產折舊方法的選擇。固定資產折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產的折舊額是產品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業采取的折舊方法有著密切關系。采取不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業實現稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應考慮所得稅稅率的變化影響、通貨膨脹因素的影響、貨幣時間價值因素的影響等。
（二）費用分攤方法的選擇。企業通常有許多費用開支項目，對發生的費用應及時核銷入賬。如已發生的壞賬、呆賬應及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用。對于能夠合理預計發生額的費用、損失，應采用預提方法計入費用，適當縮短以后年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對于限額列支的費用，如工資性支出、業務招待費、廣告費、業務宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產改良與修理等，應準確掌握其允許列支的范圍和限額，企業必須在稅法規定的范圍內，使其發生的費用能得到稅前扣除，充分發揮其抵稅作用。
（三）營業費用籌劃。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2%內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統一策劃、費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2%的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足2%的子公司承擔。
（四）管理費用籌劃。企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付工資而產生的個人及企業所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業的工資水平，也能夠減輕企業的所得稅負擔。
（五）財務費用籌劃。如果一家房地產開發公司同時開發幾個房地產項目，而其中一個項目準備轉讓，企業所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同類同期貸款利率據實扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優惠政策。
三、稅收籌劃實例
（一）營業稅籌劃思路。根據營業稅計算公式：應納營業稅稅額=營業額×適用稅率。
營業稅籌劃有兩個思路：一是降低計稅營業額；二是將部分營業額轉為低稅率。降低計稅營業額通常有以下幾種方式，一是盡量減少代收款項的發生，以免混淆為價外費用；二是促銷中如有實物贈送或價格折扣選擇時盡量采用價格折扣方式。將部分營業額轉為低稅率通常有以下幾種方式，一是精裝修費用從房款中分離出來適用3%的營業稅；二是利用營業稅免稅政策，如合作建房建成后分房自用方式、用房產投資入股再轉讓股權方式等免征營業稅。
（二）企業所得稅籌劃思路。企業所得稅核算相對復雜，涉及的成本費用面很廣，需關注以下幾個方面：
第一，平衡收入與成本發生額的配比關系，按《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第三十二條第一款規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。所以當工程項目的發票金額缺口較大時，不要過早辦理竣工備案和交樓手續。第二，盡量減少稅法中不得扣除的費用發生，對于有扣除比例限額的費用盡量控制不超標，以減少納稅調整增加額。例如：①贊助支出時加入一些廣告宣傳內容，將其變成廣告宣傳費支出。②業務招待費支出經測算年度發生額臨界點為當年營業收入的8.33‰，超過部分將會涉及雙重納稅調整。
（三）土地增值稅籌劃思路。第一，費用移位法。為加強項目管理，經董事會決議，可以將一部分管理人員編制到開發項目中，從而減少管理費用，增加開發間接費用。第二，巧用利息扣除規定。企業判斷是否提供金融機構證明，關鍵在于看所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明有利，如果沒有超過5%，則不提供證明有利。 第三，利用稅收免稅政策。如變轉讓房地產開發項目為轉讓股權、代建房行為、一方出地一方出資金的雙方合作建房行為且建成后按比例分房自用等暫免征收土地增值稅。
參考文獻：
房地產行業稅務籌劃思路范文第4篇
隨著國家調控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產企業外部成本的稅收,其數額的多少極大地影響著房地產企業的經濟效益。科學的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司
稅收籌劃,對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。針對新企業會計準則對房地產行業稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。
二、房地產企業稅收籌劃策略
1.房地產企業前期準備階段的稅收籌劃
房地產企業前期準備工作包括規劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環節,也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優點:稅務部門對分公司的監管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態,可以抵消總公司利潤,減輕企業稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業節稅,降低企業成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業的主要特點,而房地產企業的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。
2.房地產企業建設環節的稅收籌劃
一是,借款費用資本化,根據相關稅法規定,在當期企業所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發產品,房地產企業應獨立核算,這樣可以相應的減少企業所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發完工前計入成本,在開發完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據稅法規定,當利息費用較大時應提供證明據實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發費用,降低房地產企業開發成本;三是,按照開發種類分別核算增值額,即分別核算不同開發種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業稅收支出。
3.銷售環節稅收籌劃
一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發,規定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業的利潤,在此情況下,房地產企業應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業稅負,增加企業凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規避裝修部分的土地增值稅和營業稅,給企業帶來節稅利益,通過區分代收收入以減少銷售收入,降低企業所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發票上,以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。
4.保有環節稅收籌劃
房地產企業未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環節進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業可以以先租后售的形式持有房產,期間企業所得稅較少,總體來說對企業是有利的。
三、房地產企業稅收籌劃實務
1.營業稅的稅收籌劃
從自建和代建模式選擇的角度來看營業稅的稅收籌劃。案例:某企業以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業的營業稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業的營業稅為0,代建營業稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發模式來看,自建的營業稅稅額大,擠占企業資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。
2.土地增值稅稅收籌劃
某開發項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發成本+房地產開發費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節稅883.3萬元。
3.利息籌劃
房地產行業稅務籌劃思路范文第5篇
房地產出納工作總結應該怎么寫?工作總結對于我們的工作來說有不可替代的作用，通過工作總結，能尋找出工作中不足和優勢，下面小編整理房地產出納個人工作總結2020，歡迎閱讀。
房地產出納工作總結1在20__年的這一年度中，我繼續擔任公司的出納一職，主要負責____的出納工作以及統計填報工作。現將這一年的工作總結如下：
一、工作方面：
(一)在出納工作上，主要有銀行結算業務、現金收付業務、保管。
1.以票據結算的方式到銀行進賬付款。
主要支付了___辦公室的物管費、房租、水電費、空調使用費;營銷部門的廣告策劃費;設計費、測繪費;工程裝飾費;律師顧問、稅務咨詢費等。中大南分方面主要支付給___物業管理公司以及貴陽市住房和城鄉建設局。
2.按時依據實際發生的業務和會計憑證登記現金日記賬、銀行日記賬。
3.根據每月銀行對賬單編制銀行余額調節表。
4.定期或不定期進行現金盤點并編制現金盤點表。
5.各月經過余額調節后賬實相符，未出現金額上的較大誤差。
6.做好會計憑證的保管工作。
積極配合每月審計部門的內部審查。
7.工資發放方式改革，改現金發放為發到銀行卡上，采用網銀轉賬方式發放，方便快捷且不易出錯
8.為的業主開不動產銷售發票，收取維修基金、水電煤氣、可視對講、房款面積差價等款項。
今年共有大約17家業主來辦理發票，2人購買了四個車位
9.到南明區地方稅務局、南明區國家稅務局辦理中大公司納稅申報、發票購買相關事宜。
后因為稅務申報改革，先是零申報企業采用短信申報方式，后稅務局開始采用聯網申報。年初新版發票開始使用，原手開發票統一更換為機打發票，參加了稅務局組織的對于機打發票開具的相關培訓。
10.從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國際廣場售樓部擔任財務收銀員，主要收取認籌會員費、商鋪以及房屋的首付款。
收款開具的收據、金額在每日工作結束后按時統計，并由當日值班會計、銷售部負責人簽字核對。期間參加過三次中大國際廣場的解籌活動、一次正式開盤活動。工作結束后，所有收據、代金券以及售樓部財務室鑰匙一把都已交還至會計處。
(二)對于統計填報方面：
1.數據都是據實填寫，并已按時將月報、季報上報到南明區統計局、貴陽市統計局。
因中融信項目還未動工、中大南分未有項目，因此每個月填報的數據基本保持不變。
2.統計局組織的培訓都已參加，統計政策的變動以及報表內容的改變都已掌握。
3.遵守統計法以及統計政策的各項規定。
二、工作中存在的問題以及反思
(一)本職工作上基本做到了認真負責，但也出現了一些疏忽，對此我進行了深刻的自我批評與檢討。財務工作首先需要謹慎，要嚴格按照公司的財務規章制度辦事，每付出去的一筆款項不僅需要各位領導的監督，更需要我們財務人員的謹慎，金額過大時就算手續齊全也應當再次向領導確認。但是我在這一點上確實存有失誤，今后定當時刻警醒，提醒自己嚴格按照出納的崗位職責和規范做事。出現的一些失誤對于我來說是一次教訓，也是一次成長，從中學到的東西將會使我今后的工作更加完善。
(二)需要不斷加強專業學習。
1.在今年參加了會計資格證書的考試，并順利通過。
由于今年全省會計從業證書考試時間的大調整以及初級考試的報名時間錯過等原因，原定于今年繼續參加會計初級資格的學習調整到明年，希望通過更多的學習來加強我的工作技能。
2.同時，對于房地產行業的諸多知識我還了解得不夠，身為房地產行業的一名出納，更要立足于長遠的職業發展，因此了解整個房地產行業的情況以及房地產行業的相關稅法等是非常必要的。
(三)參加工作已經一年有余，對于出納的工作內容已經基本掌握。財務工作很多時候都是重復性的工作內容，但出納只是財務的初級，還有更高深的東西值得我學習。同時我也希望接觸一些其他的挑戰，畢竟我剛參加工作不久，需要學習的東西還很多。要專精也要博識，這樣將來才能更好地為公司創造效益。
(四)在工作中團結同事，和睦相處。我參加工作時間短，各方面都缺乏經驗，因此需要虛心像各位同事學習。在能力范圍內，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創造和諧的工作氛圍
房地產出納工作總結2認真貫徹公司兩會精神，緊緊圍繞(集團)公司戰略目標，以人為本、不斷創新，以用心服務為主導，以優質服務為宗旨，將用心去做每件事作為我們的工作理念，在服務好太鋼不銹鋼系統改造的基礎上，不斷提高企業市場競爭力和抗風險能力，創建一支團結向上的學習型團隊，完成與集團公司新建15____噸不銹鋼項目相匹配的住宅建設。
經濟指標完成情況：2017年，(集團)公司給我公司核定的全年經濟指標為998____元。截止到05年10月末，我公司累計實際完成經濟指標8181.2____元，比(集團)公司累計考核指標831____元節約128.7____元。(百分率的比較，水電收費率的比較)
一、內部管理方面
(一)健全和完善各項基礎管理
1、設備管理做好房產公司的固定資產及臺帳管理工作，加強對設施、設備的檢修維護，組織完成市供高壓電氣設備預防性試驗，測試變壓器20臺;
組織完成房產公司高壓絕緣工具的耐壓試驗工作，四項共計26套;配合(集團)公司裝備部完成設備報廢21臺，完成報廢汽車及工程機械15輛;配合(集團)公司制造部、設備處完成(集團)公司固定資產投資設備零購3項，金額13____元，新購真空吸糞車兩輛、垃圾壓縮車兩輛、裝載機一輛，另有軟化水裝置項目(投資2____元)已招標完畢，移動式柴油發電機項目(投資3____元)正在招標，預計在12月20日左右全部完成;配合有關部門清點閑置設備，進行閑置設備、備件的處置，共121837.09元;同時開展了我公司對二級單位自管宿舍新接收后水、電、暖基礎設施、管網線路的普查、摸底工作。
2、安全管理
我公司按照(集團)公司安全工作總體思路與方法，圍繞“危險辨識—標準化作業—安全培訓—安全評價”強化過程控制，推進精細化管理，提高安全工作的執行力，建立健全安全保障體系，完善施工現場安全管理辦法。至11月15日工程全面竣工，未發生一起安全事故，同時對新建工程的現場進行檢查和安全管理，每月開展以“安全、質量、進度”為內容的勞動競賽，使19、32兩個工地被確認為“安全、文明、環保標兵工地”。加強各基層單位的安全管理和安全教育，從電工崗位入手，開展“全員崗位練兵”和安全操作規程培訓，加強職工標準化操作，實現全年安全工作目標。
3、合同管理與預結算管理
2017年，我公司共簽訂工程合同194份，總金額28414.577____元。其中舊區改造的工程施工合同151份，總金額9498.187____元;新建小區的工程施工合同43份，總金額18916.3____元。其中，19、32宿舍簽訂合同38份，金額18746.7____元;生化站簽訂合同1份，金額1____元;房產院簽訂合同4份，金額元。
新建工程中，完成福利院工程量清單及標底、預算的編制，完成19、32宿舍拆除及三通一平發生的量項簽證、地基處理、13棟新建住宅樓材料預算的編制，完成勝利橋高層住宅樓預結工程項目的審核，完成20高層、34大學生公寓附屬配套工程的預算及材料計劃，以及25、31宿舍的投資費用分析;在二級單位自管宿舍中，完成3____個二級單位自管宿舍接收整改項目1____標段的預算及工程量清單編制工作，預算值2608.2____元;在附屬配套工程中，完成1____小區7____標段的預算及工程量清單編制，預算價為8263.7____元;在水電暖及零星土建改造項目中，完成2____項目的預算，預算價為1567.618____元。
4、招標管理
新建工程中，完成19、32宿舍高層住宅樓工程在太原市建管委的報建、規費審批、施工等相關手續的辦理，共計完成交納政府各項規費54____元，完成福利院、19、32宿舍三通一平、勘察、設計、規劃等招標計10項2____標段，地基處理及主體樓座招標計4項1____標段，共計14項3____標段，招標金額預計達18163.9____元;在二級單位自管宿舍接收工程中，完成3____個二級單位自管宿舍接收整改項目1____標段的招標工作，中標值2137.2____元;在附屬配套工程中，完成1____小區物業化改造項目、2017年水電暖設施專項改造項目及房產公司修繕工程項目7____標段的招標，中標值6567.5____元。
5、人事勞資管理
我公司積極按照(集團)公司規定，對65____離退休職工檔案進行移交，同時對2017年符合內退政策的職工進行了摸底調查，辦理了內退手續5____，退休手續3____;根據(集團)公司人力資源部關于辦理太原市基本醫療保險的通知精神，完成了醫療保險接軌中在崗、內退及離退休職工的個人信息核對、確認工作，按時將新的醫療證及卡共計1946份發放到職工手中，為職工在全市各大醫院就醫提供了便利的條件;在人事檔案清查中，公司共清查檔案614份，在全公司5____二級單位中取得了第1____的好成績;在勞動合同檢查中，我公司補齊勞動合同2____，續簽勞動合同2____，徹底解決了職工長期上訪的根源所在;清退長期不在崗職工____，安排不在崗職工重新上崗____，不在崗人員工資總額從19442.1____降至8426.9____。
6、物資管理
20__年，我公司針對施工隊伍多、工程量大等特點，重新明確了采購程序，對主體施工階段甲供材的品種與數量進行大范圍的物資采購比價，對資源情況進行了分析和儲備，有效降低了采購成本。同時建立了新區領料備案制度，在工程開工前，我們對每一個施工單位、每一個樓號的材料領用章、負責人、經辦人的章模和簽字進行了備案，杜絕材料物資冒領冒用的現象。共完成供應19宿舍、32宿舍12棟樓元鋼2450噸，螺紋鋼4970噸，管材140噸，供應水泥5400噸，焊管、無縫管、螺旋焊管684噸，球磨鑄鐵管120____，建材、型材、鋼板240噸，SBS防水卷材2____平方米，塑鋼窗542____米，電表箱及高低壓配電柜123____。
7、自來水一戶一表管理
我們通過對水補貼的分析得出，在自來水方面每年房產公司補貼的費用約為80____元，此現象在二級廠宿舍接收后更為嚴重，為了徹底解決這一問題，同時為房產公司分離改制后成立物業公司奠定良好的基礎，提出徹底的解決辦法，實施自來水“一戶一表”的移交，截止12月共完成2____區，2229____移交協議的簽定，移交費用1770.11____元確保了明年道路整修工程的提前實施，并為減少水補貼奠定了有效的基礎。
8、水電暖保供
為實現水泵房專業管理，我公司對原分布在各服務站的清水泵站、污水泵站、排洪泵站全部歸供水工段統一管理，使我公司的水泵站管理運行工作進一步向專業化邁進。目前，共管理3____泵站，其中清水泵站2____，污水泵站1____，管理的泵站數量是去年的2.91倍;2017年全年我公司供電范圍內停電故障5____，與去年相比降低1____;利用計劃停電，檢修處理大、小電器故障隱患13____，更換維修電器設備69處，并重新制定了點檢制度及標識牌等，嚴格實行了“兩票”制度;在供暖方面，我公司共管理太鋼集中余熱供暖的三萬余戶家屬宿舍、七千多戶單身，10____大小公共福利單位，供暖面積達26____平方米，我們制定設施設備檢修臺帳，按計劃進行檢修，所有設施設備責任到人檢修到位，更換大小閥門15____，解體檢修閥門204____，電機、泵53臺，配電盤柜58面，同時配合完成涉及1____區域的采暖改造工程，和52處大閥門的更換及管道保溫工程。
房地產出納工作總結3__年初，置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部;客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部，
__年集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿;__年集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。下面總結一下一年來的工作。
一、職能發展
過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。
1‘建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。
2、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。
使會計報表更趨于管理的需要。
3、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。
4、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。
二、財務合同管理月總結
公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。
1、為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理，如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。
針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。
2、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性;
二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段房地產出納個人年度總結范文。
房地產出納工作總結4____年，對于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在____年經歷了嚴寒和溫情、經歷了磨難和榮譽、經歷了經濟的低谷和復蘇;____年，對于我們房地產行業來說是非常值得深思的一年，房地產業在____年步入了行業的周期，房地產業在一片該不該“救市”的爭論中從年頭走到了年尾，房地產業的生存之路將走向何方?需要我們地產人用智慧和汗水去描繪;同樣，____年，對于我們__公司來說更是不平凡的一年，是內涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。__公司在____年經歷了BSC的陣痛、經歷了培訓老師的洗禮、經歷了__改制成功的榮耀、經歷了工業項目掛牌的喜悅、也經歷了房產銷售的低谷。
就是在這樣一個復雜多變、跌蕩起伏的外部環境和內部環境下，__財務部在公司領導班子的正確指引下，理清思路、不斷學習、求實奮進，在財務部的各項工作上實現了階段性的成長和收獲。下面就將財務部所做的各項工作在這里向各位領導和同仁一一匯報：
一、會計核算工作
眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現這一目標，財務部主要開展了以下工作：
1、建立會計核算標準規范，實現會計核算的標準化管理。
財務部根據房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要、根據資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統一性、一貫性和連續性;有了這套會計核算標準規范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。
2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規定。
保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數據的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。
3、加強各業務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發傳真來清理核對帳目，使得我公司__戶客戶往來和__戶的供應商往來帳目清楚準確。
同時加強應收往來款的追討，在年內追回了__的往來款__萬元。
4、除此之外，財務部組織全體員工在____年共完成了：收取__二期回籠房款__億元，契稅維修基金__萬，審核原始憑證_萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證__張。
出具統計報表__份出具納稅申報表__張，稅源統計表__張。出具__集團、__集團相關財務報表__張，出具預算報表__張等。
二、融資、預算與資金管理工作
資金對于企業來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產業進入了新一輪行業周期的歷史時刻，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產業的資金門檻，對整個房地產業進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成__改制投產、工業項目的全面掛牌啟動，__的前期開發。最嚴重的是08年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于____年財務部來說，如何做好融資?如何做好資金預算?如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業渡過資金難關。
1、財務部加強與七家商業銀行的聯系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業銀行的底線。
可由于受到國家貨幣政策的宏觀調控的影響，商業銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業銀行為降低經營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產企業是慎之又慎。____年__市各商業銀行對房地產業的貸款總量較去年已經下降__%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創新與各家銀行展開艱苦的商業談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業余時間，財務人員已經無法用數字去統計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在_行的_億元房開貸款、__萬元工業項目貸款和__萬元額度的承兌匯票，完成了__行的__萬元的工業貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，__財務部可以驕傲地說，在融資方面，08年__財務部走在了同行業財務部的前面。
2、預算執行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。
財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產生的原因，提高了各個部門對財務數據的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數，提前對資金進行合理的統籌安排。
3、在年初資金充裕時，根據已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產品，從各家銀行中選出與_行簽訂了購買__萬理財產品，六個月利率為__%，為公司獲得理財收益94.6萬元。
另外利用閑散資金，在_行理財_次每次分別為_萬元(_天)、_萬元(_天)、_萬元(_天)，共獲得理財收益__元。在_行理財_次，每次__萬元分別為__天和__天，獲得理財收益__。1月開始IPO打新股，投入__萬元，獲得理財收益__萬元。使得公司全年獲得理財收益為___萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。
____年財務部共辦理承兌匯票__筆，充分用足商行__萬的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網上銀行業務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況;
建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據;每月定期編制各家銀行的銀行余額調節表，保證了公司資金的準確性和安全性;不定期地對庫存現金進行盤點;在大量收款的幾天，每天核對收款收據與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性;在付款流程上增加了資金經理對出納填制的支票和進帳單的復核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規范化管理方面上了一個新的臺階。
三、涉稅管理工作
由于房地產企業涉稅環節特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業的一項重要成本支出。在國家稅收法規的規定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經濟業務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規避涉稅風險。實現公司經濟業務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部門主要負責的對管轄區域內企業日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據上級稅務部門的部署，對某個行業、某個地區、某個產品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據征管法的規定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部08年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。
由于將財務審核加入到了各類經濟合同的簽訂訂環節，使得財務部在業務發生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。08年財務部共審核相關經濟合同__份。
2、__月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。
如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了__項目的土地增值稅清算工作。
3、通過分析國家增值稅的發展趨勢，工業項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發票，將設備的增值稅開票時間拖到09年，這樣就可以在09年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了__萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。
4、通過對銷售部員工年終獎金的發放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了__元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。
5、定期將各類大額的工程發票送到稅局進行發票真偽鑒定。
由于房地產公司收到的發票金額巨大、數量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發票送往稅局進行真偽鑒定。
6、_月_日—_日__市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫__-__各稅種稅款交納明細，再根據情況進行實地稅務檢查。
財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。
7、_月份__國稅局來到我公司就我公司__年的所得稅申報表列示的銷售收入__萬元，對應的成本只有__萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件__區的主體竣工證明，否則__區對應的收入__萬元不能予以確認。
由于涉及調減我公司申報的所得稅__萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據稅法規定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對__年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發生重大的涉稅風險。
8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅A級企業，目前稅局的相關領導已經承諾明年將會將我公司申報納稅A級企業。
如果申請納稅A級企業成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與__政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。
9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。
在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網站上更新下載與房地產有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。
四、財務分析與風險預警工作
財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它為了解企業過去、評價企業現狀、預測企業未來，做出正確決策提供準確的信息或依據。
過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業的規模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經驗不足的情況下在網上大量收集相關資料，包括房地產的相關經濟政策，對比分析各房地產上市公司的財務報表，在_月份出了一份__公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。
在這篇財務分析中，財務部對當前房地產企業的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了_條不利影響因素和_條有利影響因素。并指出了目前房地產企業的_條應對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發展提供了及時、必要的信息和依據。
根據對我公司各項財務數據與上市公司財務數據的對比分析和評價，財務部指出了當時公司存在的主要問題和風險：
1、資產負債率已經到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。
事后財務部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風險。
3、預期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預算進行調整。
最后證明下半年的收入預算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調度。
4、指出下半年資金斷裂的風險，要求公司領導積極籌措資金。
事實證明這次財務分析和風險預警在降低公司的經營風險上是成功的、有效的，正由于充分預估了資金斷裂風險，財務部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。
房地產出納工作總結5不知不覺加入公司這個大家庭已經一年了，在這段時間，不僅僅認識了這么多好同事，更多的是學到了很多東西，以前對房地產一無所知的我，此刻也能多少了解一些，也能協助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的時刻，我把自我這一年來的出納工作進行總結，請領導、同事對我進行監督。
作為一名財務人員，一名出納，我十分清楚自我的崗位職責，也是嚴格在照此執行。
1、嚴格執行庫存現金限額，把超過部分按時存入銀行。
審核現金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現金日記帳。
2、嚴格保證現金的安全，防止收付差錯。
對收入和付出的現金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。
3、堅持每日盤點庫存現金，做到日清日結。
這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發現，及時改正。嚴格遵守銀行結算紀律，對拿去銀行的票據做到填寫無誤，印鑒清晰。[由整理]
4、嚴格審核銀行結算憑證，處理銀行往來業務。
對業務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發空頭支票。
保管好現金，收據，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常，自我經手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點就應是值得驕傲的。
6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤狀況，詢問李總當月工資是否有變化，然后根據其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。
最后是在工資的發放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里還有一塊就是和房地產業務有必須關系的，就是去集團公司給媒體及相關業務單位請款。
李總剛交給我這份的時候，我并沒有把它和業務聯系在一齊，只是廣宣部的同事將單據及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產廣宣方面有了了解，之后再去請款，也順利了很多，也節約了很多時間。而且，我將請款這項用細致的表格健全，做到有據可查，也便于年終統計。
當然，一年的要用文字寫完，肯定是不太完善，個性是做出納，本身就是做一些日常性的事務，而且涉及到一些保密制度，所以我就到那里，以后上有有待提高的地方，請領導和同事多指導，爭取在新的一年里，把做得更細，更完善，不出癖漏。
