房地產商業模式

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房地產商業模式范文第1篇

關鍵詞：國有房企，商業地產，盈利模式

中圖分類號：C35文獻標識碼： A

1引言

當住宅市場在房地產政策的不斷打壓下，商業地產作為城市和居民的生活配套工程，越來越被各大房地產企業所重視。就連一向對商業地產多有回避的萬科，也表示會像重視住宅一樣重視商業開發。其實商業地產得以迅速發展，一方面是由于居民的消費結構在發生質的變化，另一方面很大程度上是由政府推動造成的，這點從土地的招拍掛市場就能看出端倪，現如今幾乎每個地塊的出讓條件里都規劃了一定體量的商業配套，開發企業的拿地能力與商業地產開發能力緊密聯系在了一起。

2國有房企的優劣勢分析

2.1國有房地產企業的開發優勢

擁有優良的資質和信譽，各方合作單位均喜歡找國有背景的企業進行合作，就拿建筑單位來說，它們甚至可以先行墊資也要和國有房企合作，因為國有房企為了維護自己的社會形象和承擔一定的社會責任，特別是努力杜絕社會性的惡劣影響，堅決不會拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國有房企，股值穩定，現金流有保證，銀行信用等級高，貸款獲批較民營房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運作方面占據了很大的優勢。甚至連國外投資機構都比較看好國有房企，特別是首次進入中國發展的外企，注重的是資金的安全性，而國有房企的企業“穩定、安全“的發展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關系，往往國有房地產企業在土地市場上的踴躍，其背后是地方政府的推動。更有甚者還能得到政府發放的巨額“財政紅包”，在眾多獲得地方政府補貼的國有企業中，華僑城2013年獲得的政府補助金額最高，達3.66億元。據媒體報道，國有房企獲取政府補助的形式多樣，除了常規的地價償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業率、支持綠色生態、綠色建設等名目。

2.2國有房地產企業的開發劣勢

決策流程復雜，時間長。雖然自改革開放以來，國有企業業已實現政企分開，但與民營房地產企業相比，國有房企在市場化、發展機制方面仍出現了明顯地滯后。例如某國有房企，原本一個非常平常的決策，需要分公司按照內部流程上報總部，相關的業務部門進行審批，然后再由分管領導進行批示，最后才能送達公司總經理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經理辦公會審議，甚至是董事會，中間的過程還包括各種部門研討會和專家評審會。和民營企業的“一人說了算”不同，國有房企更注重的是風險控制、流程嚴格化，所以通常一個問題得到解決平均需要用時一個月。企業間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因為涉及到國有資產等敏感問題，還需要國資委審批通過才可以操作，例如某國有房企和某民營企業商討赴港上市，從方案立項到審批，過程中花費了近一年的時間，方案最終也沒有得到落地，最后該民營企業實在是等不及國有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國有房企也并沒有對方案持否定態度，只是因為方案的實施牽涉到商業物業資產的剝離、規避國有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實可行的辦法，該事件就能看出民營企業“扁平化”管理的優勢。

和決策程序同樣有問題的是國有房企的用人機制和考核激勵機制。國有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業員工存在著“少做少錯，不做不錯”的無為之道，導致公司結構越來越臃腫，但是工作效率卻越來越低，長期以來干部能上不能下，職工能進不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現象。例如某國有房企，新成立了商業地產部門，部門人員過多，商業地產方面的專業技術人員卻沒有幾個，商業地產業務開展起來困難重重，也試著對外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機制，無法和其它房企相競爭，最后只能寄希望于公司內部培養。

3現有的商業地產盈利模式

按照國際慣例，商業地產的盈利模式大致可分為發展物業模式、投資物業模式和混合模式。發展物業模式又稱持有物業，是指商業地產企業持有開發物業，進行整體經營，獲取租金收入和增值收益。投資物業模式是指商業地產企業將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業+發展物業混合模式是指商業地產企業持有物業與投資物業并舉，一方面開發出售高回報、高價值的商業項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業物業，產生持續收入，提升凈資產價值。

從開發周期、資產周轉率、業績可控性、投資回報率等指標來對比分析三種盈利模式，得到結論如下表所示，“投資開發模式”的平均開發周期最短，資產周轉率最高，短期投資回報率最高，運營成本最低；“持有發展模式”的運營成本最高，平均開發周期最長，長期投資回報率最高；“投資開發+持有發展模式”的大部分指標都處于中位，但收益來源最多，業績可控性最強。

三種盈利模式各種指標對比分析

考察指標 三種盈利模式

投資開發模式 持有發展模式 投資開發+持有發展

平均開發周期 最短 最長 中位

資產周轉率 最高 最低 中位

業績可控性 最低 中位 最高

投資回報率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報率（長期） 最低 最高 中位

收益來源種類 最少 中位 最多

運營成本 最低 最高 中位

經營能力依賴度 最低 最高 中位

資料來源：東海證券研究所

4國有房地產開發企業的商業地產盈利模式建議

與成熟的商業地產開發公司不同的是，國有房地產開發企業更偏偏重于“以住宅為主，商業為輔”的發展模式，“快進快出，現金為王”的戰略思想。國有房企既然沒有辦法避開商業地產的開發，不如主動迎頭而上，在塑造和提升企業核心競爭力的過程中，結合自身的企業實力，揚長避短，確定合理的目標，制定行之有效的措施。在初期，國有房企通過對可售物業的銷售實現階段性利潤及現金流入，并對持有型物業的開發經營進行初步探索。在中期，可通過對銷售物業的銷售回款、開發貸款和經營性物業抵押貸款力爭實現項目的現金流基本平衡，以形成項目的滾動開發和商業地產的良性循環。在后期，通過境外上市或其它房地產金融工具拓展融資渠道，擴大資金規模和開發規模，最終實現銷售和持有型物業并舉的經營機制。

4.1追求現金流的同時，逐步增加持有商業物業

雖然業界一直強調商業地產應該持有經營，以長期的租金收益為主要利潤，但現實情況是國有房地產企業的領導關注的是資產的保值和增值，追求的是合理利潤和企業的穩定成長，上市公司還要實現股東利益最大化，還有任職期間的個人職務前途。特別是在住宅市場起伏波動的當下，不關注現金流的房地產企業是相當危險的。所以要用務實的眼光來看待商業地產，結合企業和市場情況，對商業項目進行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項目的商業銷售和持有比例。對商業各產品類型進行深入研究，搞清哪部分是實現現金流的，哪部分是實現物業增值的。對于臨街商鋪來說，全部銷售比較容易實現，可是對于一個綜合體項目來說，全部銷售或者全部持有對于國有房企來說都是不可取的，第一，全部銷售很難實現，即便實現了，后期也會引來麻煩不斷，因為全部銷售的物業后期經營將得不到保障，容易導致社會發生，直接影響開發企業的品牌形象。第二，全部自持只是個理想狀態，對開發企業的資金要求太高，投入太大，回收周期過長，即便是像萬達集團這樣的商業地產龍頭企業，在發展的初期也是將產權商鋪全部進行銷售，在保證了現金流之后逐步將產權商鋪的經營權回收。根據現有的成功案例，建議國有房企可從被動持有開始，逐步增加商業物業的持有量，尋求城市綜合體開發機會，逐步加大商業地產的投資力度，完善整個商業地產運營管理體系建設。在開發運營的過程中積累商業地產經驗，并為將來的跨區域復制、跨產業經營打下堅實基礎。

4.2整合多元產品線，挖掘細分市場

隨著商業地產市場需求的日益細分，領先企業更加注重打造不同定位的產品線，推出特色鮮明的項目品牌，并通過品牌復制戰略，快速實現跨區域拓展，占據主流商業地產市場。目前大多數企業基本圍繞城市商業、區域商業、鄰里商業三個層級劃分產品系列，諸如華潤置地的“萬象城”、“五彩城”、“歡樂頌”系列產品。在商業地產快速發展的背景下，擁有系統化、專業化的產品線，更能精準鎖定不同層次的目標群體，并通過規模效應獲得更大收益。

4.3創新經營、拓寬融資渠道

隨著萬科、金地、招商、中糧相繼在香港購買上市公司，相比于目前國內嚴厲的調控環境，內地房地產企業更傾向于在港上市。國有房企如能實現在港上市，將實現規?；l展：滿足國有房企的業務發展需要，提升房企在行業的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財務上由減值計提轉變為增值溢價，實現國際化管理，適應可持續發展要求。

5結論

國有房地產開發企業在加快城市建設步伐、改善居民居住環境方面起著重要的推動作用，但在商業地產開發板塊卻屬于落后者。本文是基于對國有房地產企業和民營房地產企業的體制對比，結合商業地產開發的特點，探討國有房企在開發商業地產物業時，應摒棄住宅開發的套路，謹慎看待商業地產開發，商業地產開發不是朝夕就能完成和快速周轉的。只有降低預期和利潤指標，全面平衡項目的資金成本，在務實的指導思想下，給予一定的耐心和信念，找準商業項目的定位。

參考文獻：

1.大連萬達商業地產股份有限公司.商業地產投資建設.清華大學出版社，2013

房地產商業模式范文第2篇

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個人，包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。

2006年，國家稅務總局頒發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），2009年國家稅務總局又制定了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），標志著房地產開發企業迎來“清算”時代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強。

根據相關規定，土地增值稅的清算條件如下：

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）省稅務機關規定的其他情況。

二、土地增值稅清算模式下房地產開發企業主要利潤指標的上限測算

（一）主要利潤指標測算的前提條件

土地增值稅納稅義務人為從事房地產的開發企業，而且納稅人建造的項目是普通標準住宅并進行出售，并未進行出租或者贈予等；

1.假設該房地產項目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預征，同時假設該房地產項目的土地成本、開發成本及開發費用等均有合理的發票等憑證，財務核算規范；

2.為方便測算及說明，將取得房地產項目的土地使用權支付金額和房地產開發成本合并統稱為開發成本，即該房地產項目成本費用包括兩部分：開發成本和開發費用；

3.在確定土地增值稅的扣除項目金額時，允許單獨扣除的稅費包括“三稅兩費”（即：營業稅、城市建設稅、印花稅、教育費附加、防洪費）。其中營業稅為房地產項目銷售收入的5%，城市建設稅為應納營業稅的7%，教育費附加為應納營業稅的3%，印花稅假設為銷售收入的0.05%，防洪費為銷售收入的0.2%（防洪費具體以各地規定為準），以上稅費合計為銷售收入的5.75%。

（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤指標上限的測算

假設房地產項目的銷售收入為S，開發成本為C（此處的開發成本含：取得該房地產項目土地使用權支付的金額），開發費用為F（包括：銷售費用、財務費用、管理費用等，不含營業稅及附加及印花稅等稅費）

增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%

其中：C×0.2為從事房地產開發的納稅人允許進行加計扣除的部分。根據稅法規定，從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除，加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×20%。

土地增值稅扣除項目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%

根據土地增值稅的優惠標準，對房地產項目分以下兩種情況進行測算及分析：（1）當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅；（2）當增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。

1.當增值額超過扣除項目金額的20%時

當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅。此時有：

S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%

即：0.931S>1.44C+1.2F

整理可得：S>1.5467C+1.2889F

而當增值額占扣除項目金額比例在50%以下（含50%）時，稅率為30%最低，也就是說，在稅率為30%時，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。

（1）項目銷售利潤率=項目利潤總額/銷售收入=（銷售收入-開發成本-開發費用營業稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。

其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營業稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。

由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項目銷售利潤率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。

由于前述計算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無上限，因此項目銷售利潤率>65.98%。

房地產商業模式范文第3篇

關鍵詞：“互聯網+” 房地產金融 價值與風險 應對措施

中圖分類號：F29923；F7246 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2017）08-0063-02

金融是近年來的熱門話題，其背后存在著的巨大的利益和發展潛能，使得越來越多的大學生傾向于選擇金融作為自己的專業，跨專業讀研的現象也日益增多。房地產這一資金密集型行業，依賴著金融，迅速崛起，且仍然具有巨大的發展潛力和空間，無疑是市場上的一塊大蛋糕。隨著互聯網大會上“互聯網+”概念的提出，包括健康、安全等領域已經開始了兩者的合作，而房地產行業與互聯網的融合還不是很全面，互聯網技術尚未深入運用到其中的各個環節。兩者結合有何優勢？有何風險？如何結合？倘若能解決這些問題，密切合作，那么新型的房地產金融將更加具有優越性。

一、世界互聯網大會與“互聯網+”

互聯網大會是國際間互聯網界人士的交流的渠道，對促進互聯網的發展有極大的作用。2014年，第一屆世界互聯網大會在浙江省嘉興市桐鄉烏鎮召開。此后，總理認識到了移動互聯網的價值，賦予了其全新的理解，在2015年初提出“互聯網+”概念。

“互聯網+”是信息時代的一種形態，是隨著互聯網不斷發展、互聯網重要性的不斷提高而提出的較新的概念，其中的“+”是傳統行業的各行各業，包括第一、二、三產業。同時，“互聯網+”計劃是推動媒體進行新一輪轉型的外在動力和必要途徑。

2016年，互聯網大會已經第三次在烏鎮召開，“互聯網+”的概念也逐漸被各個年齡層次的人所接受，互聯網已經成為人們生活中必不可少的一部分?！盎ヂ摼W+”行動計劃，不僅能夠在經濟方面取得卓越的成效，例如：培育新的經濟增長點，推進商業模式的革新，還可以帶動個人思維模式變革與社會變革，這種思維變革帶來的效應，將在國際、企業、社會組織和個人的日常生活延伸開來。

二、房地產金融與“互聯網+”

房地產和互聯網作為當前社會的熱點話題，兩者結合會使得雙方的優勢更加突出，貿易也能更上一層樓。目前房地產的市場前景廣闊，發展空間較大，但是一味單一地重復建樓售樓模式不可能長久。目前，部分城市已然出現了供大于求的現象，不少房地產商投入了大量人力物力后發現預期的銷售目標沒有達成，更多的是無人問津的冷清場面。在近日舉辦的地產財富會上，與會的地產大佬和金融大佬們也都普遍認為，“房地產行業，只有與金融和互聯網行業抱團搭伙，才能安然度過庫存大戰所帶來的危機?！蹦敲?，房地產金融與“互聯網+”結合的優勢、風險以及模式又是什么呢？

1.價值及優勢

房地產的發展、利潤的獲得，不僅需要房地產商的敏銳的商業頭腦，良好的形象，感知并抓住機遇的能力，還需要一個銷售的渠道和廣闊的市場，如何在當前市場上擴大自己所占的份額是每個房地產商所需要考慮的問題。而通過“互聯網+”，兩者無疑可以相得益彰。首先，互聯網的顧客數量龐大。沒有人可以否認互聯網提供的是世界的平臺，也可以說，是目前為止最大的平臺，房地產金融可以憑借互聯網這一窗口，讓自己的產業被更多的人知道，從而擁有更大的市場份額，房地產金融的資訊也能及時地在互聯網上，以供更多的人了解，使得雙方的機會都增大。其次，互聯網交易成本低，且更具有安全性。房地產商在應用互聯網這個大平臺時，不僅擴大了自己的房產的受眾，也無需運用較多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融資更加便捷和容易。并且，如果房地產金融能和互聯網保持密切合作，通過對房地產金融的促進，使消費者或者說投資者感受到智能升級、運營升級和服務升級，才能吸引更多的投資，最終推動社會經濟蓬勃發展。

2.風險

“互聯網+”并非單純地將互聯網視為企業信息系統的擴展，其實質是“跨界經營”，將實體經濟與互聯網的虛擬經濟相融合，在這個過程中，對傳統產業和市場基礎造成“創造性破壞”。同時，互聯網的不斷發展和全球化深入，其所具有的隱蔽性和隔離機制也使得交易的風險不斷擴大。你不知道對方是誰，對方也不清楚你是誰，但我們仍舊可以在相隔幾千里的兩地完成交易。這種模式下，風險成本遠遠超出預期，市場上的競爭也會更加激烈，如果部分房地產商無法在合適的時間內進行相應的調整，被市場淘汰的幾率將會增加甚至翻倍。同時，互聯網的影響力甚大，出現蝴蝶效應也未可知，不僅會對房地產本身產生影響，也會對國內外金融市場產生不可估量的后果。

3.應對措施

房地產金融在合作發展的過程中要注重自己內部結構的調整，經營模式改變，在利用互聯網進行宣傳的時候要明白其中所帶來的風險。明白自己所處的社會背景，在利潤上升時保持冷靜與理性，不要盲目跟風，避免產生泡沫經濟，以免導致更大、更深層次的經濟蕭條。

房地產經濟應該保持平穩的增長速度，過高或過低，都難免會影響國民經濟的穩定增長。房地產經濟的合理增長是保障國民經濟健康穩定增長的必要條件。因此，在深入雙方合作的同時，政府應起到宏觀調控的作用，抑制因“互聯網+”的發展使得房地產金融超負荷運轉，影響到百姓的正常生活狀況，保證全民得益，而非部分得益。

同時，投資者應當認清現實的狀況，在積極利用互聯網尋求廣闊投資渠道的同時，擦亮雙眼，避免因為房地產商過度美化的宣傳而盲目跟風。

三、結語

“互聯網+”是當前社會發展的必然趨勢，其影響力巨大，帶來的優勢也能夠讓所有人都為之振奮。目前，“互聯網+”已經與多個項目掛鉤，包括健康、教育等熱門話題。不難預測，房地產行業“互聯網+”模式將會出現并對傳統的生產經營模式產生顛覆性影響。與此同時，高利潤必然存在高風險，所有的房地產商在享受其帶來便捷和利益的同時，應當保持理性分析的能力，避免陷入困境。總而言之，在“互聯網+”的時代背景下，我們應該保持對房地產金融的樂觀，也不應忘記風險，審慎地看待，才能合理地發展。

⒖嘉南祝

[1]文青.互聯網+金融+房地產[J].中國房地產，2016（5）.

[2]蘇小九.當前房地產行業的十大創新方向[J].住宅與房地產，2016（Z2）.

[3]葉海濤.淺析房地產+互聯網+金融創新產品對開發商的價值及風險[J].財會學習，2016（1）.

[4]趙振.“互聯網+”跨界經營：創造性破壞視角[J].中國工業經濟，2015（10）.

房地產商業模式范文第4篇

關鍵詞：商業信用 預收帳款 財務杠桿

順馳是一個幾年前才起步的民營房地產公司。當順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標時候，引來的是業界的廣泛質疑。而當2004年底順馳盤點時交出95億元銷售額的“成績單”以后，人們終于相信了順馳高速成長的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長所需的巨額投資資金的。

本文通過對順馳在房地產經營中運用商業信用進行融資的案例研究，論述商業信用在房地產企業融資中的重要性。同時必須控制運用這種融資方式可能引起的財務風險。

順馳的高速成長原因分析

據《新財富》雜志披露，順馳在2001年的房地產開發銷售額只有4億元，在當時還只是一個小規模的開發商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達到14億元、40億元、95億元，年增長率分別達到250%、185%和138%。連續三年的高速成長，使它迅速躋身于中國大型開發商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長率是遞減的（這符合一般的規律，隨著規模擴大，成長率遞減），但3-5年內達到管理層預定的1000億元銷售額目標也并不是天方夜譚。

那么，順馳在典型的資金密集型產業房地產業中，又是如何解決資金問題的？這個問題的答案與商業信用融資在房地產行業中的作用是密不可分的。

商業信用融資在房地產行業中的運用

據順馳公司披露, 2004年順馳現金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運用商業信用融資的功能。

房地產企業的主要商業信用來源

應付土地出讓金 在房地產業的運作中，即使是通過“招拍掛”購買的土地，也有一個分期支付的條件。因此，在開發商取得一塊土地的控制權到交付全款會有一段時間。這等于讓開發商取得一段時間的商業信用融資。比如，順馳在拍賣會上取得北京領海項目，首期付30%，第二個30％是在一年后付的，其余的是在兩年內付清。

應付工程款 房地產商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業信用融資。一般預付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據工期的進度分期支付。當然，施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應商取得商業信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉困難。這種模式形成了產業債務鏈，發展商是頂端的債務人，一旦支付發生問題，就影響整個產業債務鏈的清償。

據研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過各種方法，獲得政府同意，緩交地價款，即所謂“推遲首付款時間并合理拉長后續付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預算的50%，有的單位甚至做下一個工程時才能拿到上一個工程的部分款項。

預收帳款 地產商取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預售房屋。如果市場條件好、項目銷售策劃成功，地產商通過預售就可在正式交房以前預先收到房款。而為了推動預售，地產商往往給予一定的打折優惠。我們可以把這種折扣優惠理解為商業信用融資的成本。其實，房地產商在做這種預售的時候，有時候的“代價”可能是很大的。上海的物業價格過去幾年漲幅驚人，可是有些房地產開發商的利潤卻并不見得很豐厚，原因就是“預售”。由于物業價格在短期內急劇上升，開發商往往在交樓的時候發現，業主買樓的利潤率比自己開發商的利潤率高得多。

充分挖掘商業信用的潛力，繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時間，盡快進入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。

一般發展商在成功拍得一塊地之后才會花成本去做規劃設計等等的工作，否則“舉牌”失敗時損失太大。不過，順馳為節省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會以前就提早做包括市場調查、規劃設計等工作。由于事先做好了工夫，對土地的價值有更實在的判斷，而且可以縮短從拿地到報送方案的時間。對于順馳這個重視現金流管理的房地產商來說，時間就是生命，就是效益。據稱，在蘇州“湖畔天城”項目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發方案匯報了上去。

“順馳”的另一個加快進度、縮短周期的辦法，就是“并聯作業”，即在保證工程時間的前提下，盡可能地將各項作業交叉進行。一般的開發商是串聯的，先拿地、規劃、設計、拿手續、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動起來，甚至包括銷售和物業部門。當然這樣的所謂“并聯作業”將引致較高的成本，但這樣做會比常規的開發程序快三個月到半年。

房地產項目最需要資金的時期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過這個階段，就有現金流入的可能性。這時可以向銀行申請流動資金貸款，還可以運用應付帳款和預收帳款的商業信用融資。

順馳的北京領海項目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設計等費用需要幾千萬元，一共3個億的投資。開盤之后，項目就有正數的現金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭取在半年內開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時間才能開盤的話，需要投入的就不是3個億，而是6個億。

當一個房地產商手頭的項目多達幾十個的時候，其賬戶上就可能沉淀大量現金，這樣便可以開發-預售-拿地-開發依此這般達到滾雪球式的發展。

房地產業的高收益與高風險

財務比率與收益率

據調查，北京市房地產行業利潤空間非常大，最次的開發商一個項目做下來，也能實現30%的利潤。比如，朝陽區某個樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬元/平方米，但售價卻達3.8萬元/平方米，這其中存在巨大的利潤空間。

為什么房地產開發的利潤率這么高呢？高財務杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領海項目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動資金就可以足夠運作，簡單的計算，這個項目的財務杠桿達到85%。如果這個項目能盈利2億元，總投資回報率為10%，但是股本回報率卻達到66.67%。

由于在運作過程中，開發商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權收益率大大提高。

財務杠桿與財務風險

財務杠桿比率高，說明財務風險大。設想上述“北京領海項目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報率是-10%，但是股本回報率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經營風險導致財務風險 設想開發商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導致在取得“五證”過程中耽誤時間過長，或者整個房地產市場不景氣出現大幅下跌的情況，或者由于市場調研沒有做好而導致樓盤市場定位出現偏差，或者由于設計等原因導致產品不被市場所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個項目的銷售情況。

可以說，“銷售”是高杠桿運作房地產項目能否成功的關鍵。馬克思把商品的銷售環節形容為“驚險的一跳”確實是非常貼切。如果把“驚險一跳”用來形容房地產開發商的房屋銷售環節更是入木三分。如果項目不能及時回款，導致一系列的問題：不能及時支付施工單位的款項而影響施工進度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償等等。

從財務上的營業收入確認來說，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財務上都按照“存貨”或“在建工程”等項目列項。這樣，即使是預售完畢，開發商收到錢了，也還存在風險。比如，原材料漲價使施工成本超出預算等等。

集團資金鏈的風險 理論上說，一個房地產開發商能夠在使用一部分啟動資金的情況下通過許多項目運作以各種融資途徑所產生的現金流進行“拿地-開發-預售-拿地……”的循環進行無限度擴張，但是開發商確實也面臨著各種不確定因素所造成的風險。如上所述，每一個項目都面臨經營風險，當集團公司以高杠桿比率運作很多項目的開發，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個項目能否運作正常。

房地產經營通常以項目公司的方式進行，即一個項目成立一個專門的公司運作，集團公司以一個內部銀行結算的方式進行資金管理，就可以提高資金的運用效率。當一個項目公司出現現金富余，即調撥給總部帳戶（記入其他應收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應付款），比如總公司可以用之于設立新的項目公司。如果項目運作順利，從拿地開始，半年內就可以銷售，即有可能實現現金流平衡，甚至出現正數的現金流。這樣，一個項目只有半年時間出現正數的現金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨立運作，并使資金向總部回流。如果集團內部下屬企業都以獨立法人的有限責任公司運作，互相之間的資金來往是按照商業準則進行的，但那么這些資金往來無可厚非。如果企業沒法做到這一點，則可能出現兩個問題。

首先，項目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價長期占用等等。

其次，母公司的財務狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運作，比如，母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運作的項目。事實上，由于集團公司內部之間的擔?；蛸Y金往來關系，一旦其中一個項目的經營出現重大困難，集團內的其他項目就可能受到牽連。

順馳集團還沒有上市，筆者無從得到該集團及其下屬公司的財務報表。不過，當一個實力有限的房地產公司同時運作很多耗資巨大的項目時，也難怪業內人士和專家們的質疑。

順馳多次強調，其公司的資產負債率處于70%以下的安全水平。對于這一點，筆者無法進行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團用于香港上市的資產并不是集團的全部。所以，即使今后順馳的某個子公司上市了，所顯示的財務報表也不能反映整個集團的情況。

結論

順馳在短短時間內成為銷售上百億的房地產公司，主要是巧妙地運用了房地產行業的各種融資工具，特別是商業信用的融資功能。不過，一個理性的企業在運用融資條件的時候必須重視控制財務風險，才能保持企業的生存能力和持續發展的能力。

參考文獻：

1.《順馳董事孫宏斌：順馳商業模式其他企業學不到》載《21世紀經濟報道》2004年07月05日

2.《順馳涉嫌業績造假和逃稅 上市生變數》《經濟觀察報》，2004年10月14日

房地產商業模式范文第5篇

第一、高房價導致“餐”“飲”分家，飲品分化為一個新行業

房地產價格高漲，直接導致商業地產的租金升高，勢必讓傳統餐飲業遭到很大的沖擊，因為租金常常是餐飲業最大的硬支出，高租金成為商家的天敵，聰明的經營者都知道，最佳的方法不是通過向消費者提價要效益，而是要不斷的提高運營效益才能彌補租金上的損失讓自己賺得更多，這使得標準化的商業模式、單純的商業定位成為餐飲業轉變升級的新力量。

標準化的商業模式能讓餐飲業的運營效益更高，而單純的商業定位能讓餐飲業的品牌力更強，兩種思維是從不同的角度來促使行業升級，但它們本質上卻又都是在要求“餐”“飲”要分家，因為只有分了家才能讓產品鏈條更短，更容易被標準化，只有分家才能給消費者更清晰的專業品牌印記。在這樣行業變革趨勢中，“飲品”自然而然的成為一直獨立的品類出現在市場中。

第二、高房價提高餐飲競爭壁壘，投資人分流到飲品行業

隨著味千拉面、小肥羊、真功夫這些品牌的崛起，資本的介入讓餐廳連鎖業的圈地運動愈演愈烈，商業地產的租金更是被哄抬。這樣一來，以“餐”為主導的餐飲業競爭壁壘變得越來越高。小的投資人很難在這個市場大有起色。

而飲品類別并不直接和餐廳搶消費者(消費的動機不一樣），也不直接和餐廳搶鋪面（選址的標準和因素不太一樣），一定程度上還形成了商圈的互補。因此，飲品業遭遇餐廳業的正面挑戰自然少了很多。反而這種交錯互補的狀態促使飲品行業進入了發展的快車道。

第三、高房價迫使飲品行業變革，不賣空間的飲品成為創新趨勢。

有很多消費者常常會花三十塊錢賣一杯飲品，在每平米十萬元的商場里耗上一下午！這種“賣空間”的商業形態在租金的強壓下顯得有些脆弱。這也正是投資者和加盟者并不看好這類品牌的原因。

顯然，用降低產品單價換取擴大消費頻次成為對抗高房價的良方。賣飲品不一定非要提供空間。