房地產的商業模式

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產的商業模式范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產的商業模式范文第1篇

關鍵詞：商業房地產；運營管理模式；創新；應用

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

引言

我國雖然房地產發展的比較早，但是商業地產起步較晚，缺乏專業的人才和有效的運營管理模式，使得我國很多商業地產不具備長期的經濟效益和核心競爭力。隨著全球化的進程越來越快，國外成熟的商業地產管理模式對國內產生了很大的沖擊，不少企業成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運營管理模式的創新與應用也是目前我國商業地產面臨的一個主要問題。

商業房地產運營的主要特點

運營的組織方式有所不同

房地產的運營管理不像工程建造與產品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務范疇。制造業運營管理主要是對生產線、產品質量、生產成本、生產進度等進行控制，可以制定詳細而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業房地產的運營管理則具有很大的變動，運營管理主要針對人而言，無法實現制定詳細的計劃并按步驟實施，運營的過程常常會因為投資商、經營者、消費者以及工作人員的隨機性而產生變動，產生不同的運營結果。因此，我們不能將制造領域的那一套運營管理模式照搬照套到商業房地產的運營管理中來。

運營系統的設計方式有所不同

在傳統的制造業中，產品和運營系統往往是分開設計的，因為，在制造業中一種商品可以用不同的生產系統來制造，但是在商業地產的運營管理中運營管理服務和提供系統必須要同時設計，因為提供系統是服務本身的一個重要組成部分，運營管理與生產消費是不可分割的，同時發生的。因此，商業地產的產品與運營的設計必須同時進行，不同的運營方式會形成不同的產品特點和服務特色。

客戶在運營管理中起到的作用有所不同

傳統的制造業生產流程是封閉的，產品出廠后才會與客戶發生聯系，而在商業地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，他們對商業地產的運營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務效率，調整客戶在運營管理中的角色也是商業房地產運營管理的重要任務。

員工在運營管理中扮演的角色不同

與制造業相比，員工在商業地產的運營管理中更加重要，因為商業地產的運營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運行管理結果，因此，員工的表現對于運行效率、結果的影響極大，是決定商業房地產運營管理水平的重要因素。

商業房地產運營管理模式的創新

因地制宜，把握當地的人文歷史環境

人文歷史、自然環境是運營創新的源泉，每個地區都有自己獨特的自然特征、文化底蘊與經濟發展狀況，商業地產尤其是大型的商業地產項目與一個城市的經濟發展水平之間存在著正相關的互動關系。因此，在設計商業房地產的運營管理模式時要以當地的經濟發展現狀為基礎，結合當地的歷史與文化，將地區特色融入設計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統的江南水鄉浙式民居優美的園林景致融入國際化的時尚設計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業建筑與城市建設相協調。政府部門也要加強對商業地產的審查，控制其資金投入不能超過城市經濟能力，整體的商業地產風格要多元化，避免重復建設。

建立商業地產新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經有所發展，但是商業融資的地產還是主要通過間接融資的方式進行，基金等金融機構在商業地產融資中沒有發揮應有的作用。很多中小城市的城市開發對銀行的依賴程度達到了90%以上，而全國城市建設對銀行依賴的平均水平也高達70%，融資渠道的問題不解決，商業地產就很難獲得突破性的發展。我們可以借鑒發達國家的成功經驗，發展信托、基金成為商業房地產融資的主流渠道。讓具有開發意向的房地產開發商與信托公司或者投資銀行進行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業地產的資金募集工作進行具體的管理。

推動地產資本與商業資本的有效融合

在世界范圍內，商業地產有兩種主流開發模式，一種是歐美模式，將商業與地產進行分開發展，一個搞投資開發另一個搞后續經營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風險可以相互扶持，有利于促進二者更好地發展。我們要采取哪種運營模式還有待探索，在近幾年的運作中，有很多大型房地產公司成功地將零售行業引入房地產，這是一條非常有發展潛力的道路。

商業房地產運營管理模式的運用

1.統一運營管理模式

統一運營管理模式的關鍵性環節有市場、戰略、策略、管理幾個方面，任何項目的運營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變萬化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調研分析的結果準確性，造成決策的失誤。因此，企業必須要重視對市場的調研，為決策提供科學準確的依據。了解市場信息后，企業要根據自身的實力和特點確定服務產品的相關設計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產項目只有持續不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統一運營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強大的開發商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經營者，具有一定的品牌效應，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進入，最典型的統一管理模式就是萬達廣場。強勢的開發商，強勢的投資者，強勢的經營者，打造出優秀的商業項目，也使得商業項目的效益不斷提升。這種運營管理模式需要龐大的資金、科學的管理系統和良好的運營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結合的運營管理模式

將零售引入商業地產的運營管理是中國的獨創，主要有零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種，各自經營是指商業運營由購買商鋪各自進行運營，開發商不得再進行干預。這種運營模式比較適合商業街以及一些規模不大的商業地產，這種模式有利于開發商的資金周轉，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內收回資金，但是這種經營模式容易出現混亂，各自為政，對于長期的發展以及整體的收益有一定的負面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業街變成廉價的大排檔，拉低商業街的層次，影響長期的發展。

總之，我國目前商業地產的經營管理模式多種多樣，既有整體經營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當前的市場趨勢，引進國外先進的運營管理經驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進我國商業地產的健康發展。

參考文獻

[1]王涵.商業房地產運營管理模式的創新及運用分析[J].山東大學.2007（09）

[2]韓亞東.我國商業地產經營模式應用研究[J].中國海洋大學.2008（06）

房地產的商業模式范文第2篇

關鍵詞：商業模式轉換 盈利性 現金流

隨著人們的消費理念、消費行為、通訊技術、物流、金融市場、營銷等方面的變化，企業之間不再只是先進技術、產品差異化、低成本等傳統方面的角逐，好的商業模式已成為企業保持競爭優勢或消除成長瓶頸的利器。商業模式簡單講代表的是利益相關者的交易結構，企業在分析自身所處的商業環境、擁有的商業資源、面臨的商業競爭后通過戰略定位以及市場定位選擇出自身的商業結構以及運行方式，從而實現企業價值。當然，企業的商業模式不是一成不變的，為保持競爭優勢，企業需要適時地重構自身的商業模式。

一、商業模式的基本內涵

對于商業模式的基本內涵，有一種觀點得到了普遍認可，即商業模式表達的是企業從價值定義到價值創造與傳遞再到價值獲取的經營邏輯。首先，價值定義是指企業的定位是什么，即企業承諾它可以給顧客帶來什么價值。其次，價值創造與傳遞反映的是企業如何實現承諾，即企業怎樣將自身的資源轉化為顧客的價值，并將創造的價值可以傳遞給目標顧客。最后，企業作為以盈利為目的的組織，只有能夠從創造的總經濟價值中獲得收益才可以支持企業持續經營。

二、商業模式轉換的財務評價

一個成功的商業模式一定是一個把能使企業運行的內外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統，并通過提品和服務使系統持續達成贏利目標的整體解決方案，因此判斷一個企業的商業模式是否成功的一個重要標準，即：持續的贏利。另一方面，不同的商業模式在現金流入與流出的時間序列和規模上也會表現不同，使得現金流具有度量企業價值、診斷交易結構優劣的功能。只有未來預期的自由現金流折現值為正才表明企業采用的商業模式是有創建與投資的必要的。在企業的現金流量信息中經營活動現金流反映的是企業自身創造現金的能力，如果經營活動的現金流在現金流量總額中占的比重越大，就表明企業自身創造現金的能力越強，償債能力以及對外籌資的能力也越強，經營活動現金盈余是企業具有活力的主要標志。因此，在利用財務數據對商業模式進行分析評價時應該對企業采用新的商業模式后利潤的質量、盈利的持續性及現金流給予格外關注。

三、案例研究

（一）公司簡介：傳統主業唱衰，商業模式轉換

深圳市國際企業股份有限公司（以下簡稱深國商）在上市之初主要經營商品零售業，尤其以中高檔名優商品的零售業務為主，在國內逐步發展大型連鎖商場。之后為了拓展連鎖網點，下屬子公司融發投資公司積極開展房地產業務，采取以商養地、以地保商的發展策略，降低經營網點的使用成本，促使本公司連鎖商業經營發展。近年來，由于國內商業發展形勢發生變化，公司原有的商場已不能適應市場競爭，于是深國商改變自身的價值定義，重新進行定位，公司的商業模式開始由傳統零售百貨業向經營大型購物中心轉型，同樣是滿足消費者的購物需求，但深國商商業模式的轉換使得滿足方式發生變化。對于商業模式轉換后的深國商來說其應關注的價值主張包含了來自商業地產租戶的直接顧客價值以及來自最終消費者的間接顧客價值，價值定義改變后公司建立起新的經營系統及盈利模式，收取租金將成為深國商主要的收入來源，相對應的物業管理等活動會成為重要的成本支出。在 2010 年公司完成重組后，確定了以商業地產經營為公司的主營業務。自此，公司的經營業務涉及自有物業出租、林業種植與銷售、物業管理、商業零售。

（二）因計量模式轉換導致的財務業績“大翻身”

在深國商商業模式轉換的前兩年，公司的凈利潤一直呈現虧損的狀態，該公司2010年的凈利潤-171 211 827.94 元，2011年的凈利潤為-129 900 924.74元，公司難逃被警示退市的風險，于是根據《深圳證券交易所股票上市規則》（2008修訂）的相關規定，公司于2012年4月20日披露2011年度報告后公司股票被實行“退市風險警示”特別處理，公司A、B股票簡稱由“深國商、深國商B”變為“*ST國商、*ST國商B”。但是就因為公司轉變了商業模式后公司的財務業績實現“大翻身”，2012年公司的凈利潤為18 186 252.87元，2013年更是達到了2 320 696，950.25元，同比增長128倍左右，每股收益也高達10.64元，原因就在于企業從2012年1月1日起開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，在2013年9月30日皇庭廣場全部竣工達到可開業狀態，截至2013年12月31日，皇庭廣場的評估價值為76.48億元，因對其采用公允價值計量使得公允價值變動損益對本期的凈利潤影響金額為40.94億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤影響為24.57億元。因此在報告期公司所有者權益及凈利潤大幅變動的主要原因系公司下屬控股子公司深圳融發投資有限公司投資開發的投資性房地產皇庭國商購物廣場后續計量模式由成本計量模式轉為采用公允價值計量模式產生公允價值變動損益所致。

（三）商業模式轉換的動因及操作可能性分析

市場中經濟主體的經濟活動必是在某種動力的驅動下進行的，因此，一個企業商業模式的轉換必有其動力原因。對于深國商來說，扭轉近幾年以來一直虧損的局面無疑是其轉變商業模式的重要原因之一，因此許多投資者不免因其商業模式轉換的動因而懷疑公司利用會計手段操縱利潤。對此2013年11月11日，深圳證券交易所下發《關于對深圳市國際企業股份有限公司的關注函》，文件中指出：根據深國商2013年三季報顯示皇庭國商購物廣場采用公允價值計量產生的公允價值變動損益達55.1億元，但皇庭廣場項目以前是按照成本模式計量，直到2013年三季報才轉換成公允價值模式計量。根據企業會計準則規定，“投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”，而深國商卻直接計入了利潤。深國商的公司股票被繼續實施“退市風險警示”。

然而根據企業會計準則規定，“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，故深國商認為按照上述規定將差額計入利潤，符合企業會計準則相關規定。而對于投資者投訴所涉及的《企業會計準則第3號――投資性房地產》第四章第十六條規定，“投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”，適用于自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，即房地產用途發生改變時，深國商并不屬于此種情形?；诖?，2014年3月13日深國商召開第七屆董事會2014年第一次會議，審議通過了《關于向深圳證券交易所申請撤銷股票退市風險警示的議案》，向深交所提出退市風險警示申請，經深圳證券交易所審核批準，自2014年3月31日起，撤銷本公司股票交易退市風險警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢復正常交易。深國商“摘帽成功”。

深國商是利用轉換商業模式將投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉為公允價值計量模式以實現當前凈利潤扭虧為盈，亦或是通過商業模式轉換為公司注入新的血液，從實質上拯救企業，對于深國商商業模式轉換成功是否存在問題的回答，則需觀察其今后的財務業績。

（四）商業模式轉換后盈利性及現金流透視

深國商租金收入在主營業務收入中的比重在2013年僅為7.55%，而林木以及物業管理產生的收入卻占到了約93%。2014年租金收入在主營業務收入中占的比例提高到了49.50%，商業地產的經營對公司收入的貢獻大幅提高，這似乎與公司的商業模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否讓企業在實現顧客價值的同時提高盈利能力是當前面臨的主要問題。雖然皇庭廣場在2013年底開業后成為了公司的主要收入來源，2014年公司也僅僅圍繞皇庭廣場的運營管理開展工作，加快簽約進度，提升皇庭廣場的開業率，但截至2014年公司新的商業模式并沒有明顯改善公司的盈利能力，歸屬于上市公司股東的凈利潤在扣除非經常性損益后仍顯示為虧損。

另一方面，在“現金為王”的時代，現金流已越來越成為企業生存的決定性因素。深國商商業地產租賃成為其主要的經營活動，企業轉型的初期，現金流就顯得尤為重要，但從深國商現金流量表中可以看出，企業商業模式轉換后經營活動凈現金流量都是負數，2015年第一季度報告也顯示經營活動凈現金流為-255.93萬元，仍呈現凈流出狀態?？梢钥闯錾顕躺虡I模式轉換后經營性的活動目前并沒有帶來持續的正的凈現金流，現有商業模式創造現金流的能力目前較弱。

四、結論

深國商在原有的商業模式不能適應市場競爭時找準契機進行商業模式的重構，從自身定位著手，改變盈利模式，轉換后企業持續的盈利性以及經營活動是否可持續獲得凈現金流入是我們應關注的焦點。深國商試圖由傳統的零售行業轉為主營經營商業地產，商業模式的轉換使得投資性房地產由成本模式轉由公允價值進行后續計量，這一會計計量手段的轉變如魔術般使得深國商的凈利潤扭虧為盈，但扣除非經常損益后歸屬于上市公司股東的凈利潤截至2014年始終呈現出虧損狀態，說明商業模式的轉換后企業的盈利性并沒有明顯改善。同時，現金流作為一個企業經營狀況好壞的一個重要標志，深國商截至2015年半年報顯示經營活動尚未給企業帶來正的凈現金流，因此深國商商業模式轉換的方向是否成功仍需拭目以待。X

參考文獻：

房地產的商業模式范文第3篇

在互聯網與各行各業融合的過程中，房地產業已經逐漸從落后者演變為先驅者。隨著 O2O 時代的到來，房地產和互聯網開始形成緊密結合的趨勢，并且已經出現成型的商業模式。但是依然有很多地產商對與互聯網結合持觀望態度，對此《中國地產總裁》雜志記者采訪了互聯網地產先行者、北大黃埔同學會常務理事、北京見微企業管理有限公司董事長薛國智，他提出，在互聯網和電子商務日漸融合的背景下，互聯網思維與地產的結合主要由兩個板塊構成，一個是地產的現狀，另一個是房地產業怎么互聯網化。通地對這兩個板塊的探索和創新實踐，他希望能從中找出房地產和互聯網緊密結合的創新模式。

商業模式創新探索

目前的房地產市場風波不斷，部分城市出現了市場下行趨勢，許多房企都表示感受到了地產市場“寒冬”的來臨。對于當前的地產形勢，薛國智總結為以下三點，第一，宏觀經濟下行導致地產市場隨之下行；第二，今年上半年的房產投資量和交易量大概是 2013 年全年的1/3，2013 年頒布的“國五條”、 “國六條”，各界為了躲避房產交易差額 20%不繳稅，導致供需雙方紛紛入市，形成了一個非常不正常的交易量暴漲，今天和去年同期相比，房地產市場自然是下滑的；第三，銀行收緊房貸導致市場下行。今年一季度，金融業由于受到互聯網的沖擊，大量的資金、存款從銀行撤走，銀行又感覺到地產市場風險增大，因此，只有非常小的規模支持開發貸和消費貸，造成市場資金供給不足。為此，薛國智強調，雖然現在的確出現了地產市場的下行趨勢，但在新型城鎮化推進的過程中，各地房地產仍然有巨大的發展空間。

薛國智還表示，大部分地產企業已經意識到，地產市場未來想要發展就必須要創新轉型。“尤其對于我們這些中小地產開發商來說，如果不創新轉型，就會把過去積累的收益還給市場。我個人認為未來房地產項目必須要做到差異化，只有做到了差異化才會在當地的市場中處于不敗之地，才能在眾多的房地產企業中脫穎而出?！痹谒磥?，所謂的差異化就是指產品的差異化、開發模式的差異化和商業模式的差異化“，轉型會成為我們地產企業新的發展機遇。”

地產電商離不開線下服務

當下房地產調控仍然“不放松”，越來越多的房企開始尋求新發展模式用以立足。目前，中海、龍湖、保利、萬科、富力等大型房企紛紛試水房地產電子商務。對此，薛國智表示，地產電商就是房地產業與互聯網的有機融合。對于目前部分房企認為，電商始終難成為房地產的主流營銷模式，充其量只是一個展示平臺和集客手段這一看法，薛國智表示，未來房產的電子商務應該是一個線上和線下結合的過程。如果電子商務不能跟線下交易有機結合，根本無法開展。線上渠道或許能給消費者增加信息獲取通路，但真正要促成交易仍依賴線下。他說“：我們地產企業一定要關注地產電商！因為第一國家現在政策上大力支持電子商務，這樣開發商參與電子商務就會得到各地政府的重視和支持；第二是互聯網不斷發展新的技術，打通了過去房地產業對信息化這一塊的不對稱劣勢；第三是能促進銷售。產品這塊我們之前考慮的都比較少，

所以我們確定了如今地產電商這一主題。地產電商就是以經過創新的市場格局和房地產業為核心，以大數據和云計算為連接，以移動互聯網無處不在為大背景，以電子商務為平臺，以能實現構建智能社區的方式，以智能化、差異化的用戶體驗為標準的商業地產，是一種保值升值的商業模式?！?/p>

智能社區應更注重用戶體驗

配合互聯網技術的發展和物聯網技術的騰飛，物聯網小區――智能社區應運而生，也使很多大大小小的地產企業看到了項目發展的曙光，紛紛把物聯網技術融入到社區建設當中去，為用戶提供更優質、高效、穩定的系統化服務，力爭成為智能社區這個新興產業的代表。薛國智對此深有感觸，他對《中國地產總裁》雜志記者表示“：過去開發商開發了房子，賣給很多業主，然后把物業外包給別人，很多開發商都覺得做物業很麻煩，但以后物業會成為我們沒有開發的一塊金礦，也是很多互聯網企業爭先恐后要進入地產市場的一個入口，例如深圳的花樣年一直是互聯網公司，但現在已經簽了5000 多萬平米的物業，這些物業都是免費的，可它通過長期對業主生活起居各種數據的收集形成后臺管理平臺，進而通過自己移動互聯網的客戶端來賺錢。目前已經盈利，所以運用大數據就能把我們過去忽略的一些資源盤活?！痹谘茄壑?，智能社區與互聯網社區的誕生，就是將社區融入了互聯聯網技術，實現系統功能和整體服務質的飛躍。

商業地產與互聯網結合刻不容緩

王健林和馬云的賭局言猶在耳，各大商業地產巨頭卻已開始紛紛宣布涉水“O2O”，積極擁抱互聯網。這波互聯網浪潮確實正在改變所有行業的組織形式，產業地產也不可避免地受到了沖擊。作為面向企業用戶的綜合運營商和服務商，商業地產在大數據時代似乎大有可為“，云平臺”“、云計算”“、云服務”以及“智慧園區”這些概念層出不窮。但薛國智認為，目前大部分園區的云端理論僅止于概念，互聯網服務仍處于“入門”階段，大部分商業地產企業都偏重硬件建設而缺乏互聯網思維，甚至有把產業規劃建成的園區翻新成電子園區的案例。

對此薛國智表示，目前的商業地產和以前已經大不相同了，不是建一個商業中心，一些商鋪就能把消費者聚到一起。類似萬達的商業綜合體已經在全國遍地開花了，而且在多地出現了招商難、運營難的問題?！八陨虡I地產這方面想要做到增值保值和聚攏人氣，就是要通過互聯網來解決。現在就連萬達的城市綜合體都積極地和互聯網結合。因此，這是一條新路，代表了行業發展方向?！?/p>

房地產的商業模式范文第4篇

本文即將針對未來房地產市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產市場的真正主導者。

一　、Reits之與商業物業發展商

恰如創業板之與創業人。創業板不能直接幫助創業人，雖然創業板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創業就馬上可以IPO，畢竟還要先由創投基盎進行投資，把創業人的創業理念變成相對成熟的商業盈利模式后，才存在創業板融資的可能，但若沒有創業板，創投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創業計量的成功率就會更小。商業物業發展商的產品就像是創業人的創業理念和企業家精神，REITS所需要的是成熟商業物業，你開發的物業再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現自己的產品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發商業物業的地產商服務，因為有了rel[S，類似于創投基金的房地產私募產業基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發商的商業物業去進行孵化，把清冷的處女地開發成繁華的商業街，當私募投資人將商業地產包裝成具有穩定現金流的商業資產后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現?？梢妑eits與開發商沒有直接關系，但卻通過市場機制的建立為開發商的順暢運行創造了商業環境。這與reits投資者的風險偏好有關，投資reits的人追求的是穩定現金流，所以不接受未成熟的物業，私募產業基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業街區的過程是一個通過經營規劃提烈商業物業自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現金分紅，而私募產業基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業物業開發商提供間接融資支持的金融產品和金融機制。

雖然reits對商業地產開發商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產業基金的投資，地產開發商可以不必過多的考慮資金問題，轉而把精力轉向產品設計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產業基金對房地產的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產品生產環節的規劃、設計、質量、安金和進度把握好，就可以成為專業化的房地產公司。因為資金問題不在成為制約房地產企業發展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發商進行專業升級，提升自身的專業水平和品牌效益，依靠品牌和專業在高度競爭的市場上獲得生存空間。

綜上所述，relts時代的商業地產開發商將不再依賴資金，成為專業化的開發公司。開發商將更加注重專業能力的提升和品牌效應的積累。由于專業水平的提升，和開發商對品牌效應的追求，也將極大的提升房地產的質量和社會效益。開發商將成為以房地產開發管理為主業，以收取開發管理費為盈利模式的專業機構。對于有一定資金積累的開發商，還可以參與部分投資，持有開發項目的部分股權，但投資已經不是主營業務。

二、Reits之與私募產業基金

在reits運作成熟的市場，產業基金是商業房地產的重要投資力量。究其原因。是由商業地產的特性所決定。作為商業地產，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯系，而是體現在因為繁榮的商業環境和成熟的商業模式所能為物業帶來的較高租金收益。運作成功的商業物業，可以實現數倍于自身建造成本的經濟價值。正因為商業地產的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業的投資機構根據自身對商業物業的理解，以正常的價格購入土地委托專業開發商開發，或購入開發商已經開發完成的不成熟物業，經過專業的規劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業街區。因為購入價是土地成本(或房地產的建造成本加必要利潤)，而成熟物業的價值則是未來現金流的折現。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產增值，就為私募產業基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產業基金的平穩退出創造了條件，有利于提高產業基金的資產周轉率，產業基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩定現金流出讓于relts。

目前中國的私募產業基金很少投資干房地產項目，即便有投向房地產的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產本身價值的增加值，而是為了將房地產企業IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產業基金就可以通過經營房地產項目，賺取房地產本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產的收益可能不如風險投資孵化創業企業那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產投資有固定資產作保障，風險很小，在商業物業孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發商，還將誕生一個以房地產為投資對象的產業基金，將目前市場上的炒房團轉化為專業化的金融投資機構，即滿足了投資者獲取房地產溢價的愿望、又分散了房地產實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產實物投資，轉變為基金份額的金融投資。筆者對此表示質疑。畢竟felts獲得的是穩定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應當是reits時代將誕生的私募房地產投資基金，也就是本部分論述的對象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關系就如雞和蛋，要創建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現。兩者的高度依存關系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內的房地產項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產本身價格的升值空間，而是基于物業租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產，其作為經營者，業務是資者管理和運作基金資產，其收益來源是管理費等服務收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業績提成)、物業購置費、物業出售費等。上述基本管理費一般在基金資產規模的0.1％，業績提成約為基金收益的5％，物業購置費和物業出售費分別約為物業交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。

由于基金管理人的職責主要是房地產投融資，這一職能與私募房地產投資產業基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經產生穩定現金流的商業地產，而產業基金投資領域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業地產。所以，從專業整合的角度考慮，若私募產業基金的資產管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業能力的強強聯合，還能夠在產業鏈上對產業基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業有了未來的出路，而reits基金在看中目標區域的物業后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質基金的優勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規模的業務來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。

四、REITs之于商業物業管理人

商業物業管理人的職責表現在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執行租約條件；④確保所管理的物業遵守政府規例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業；⑦執行例行的管理服務，包括保安監控、防火設施、通訊系統及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監察有關活動。

從上述職責看，這里的物業管理人除了承擔房地產傳統意義上、的物業管理職責外，還承擔著租賃和商業規劃的職責。在REITs之前，由于商業物業主要分散在眾多投資者手中，很難形成統廣的商業規劃和租賃管理，所以商業物業的管理只有傳統意義的物管業務是統一進行的，而招租主要是靠業主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業規劃則根本無從談起。受制于業務的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業務，但也很難進行有系統得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業物業將主要由產業基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業產權的集中，就存在對商業規劃的內在需求，商業物業管理才能真正成為一個專業經營的領域。

那么物業管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產開發商將擺脫資本依附，成為專業化的以房地產開發服務為主營業務，以收取開發管理費為盈利模式的公司；房地產投融資將由產業基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業化的投融資運作。從這個專業化分工的趨勢看，商業物業管理人的最佳定位應當是成為專業化的商業物業運營公司，把商業規劃、租賃管理和物業服務作為主營業務，通過向委托人收取管理費獲得經濟利益。

當然，從資源整合的角度，私募產業基金將投資的不成熟物業進行培育后出售也需要對商業物業有專業的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業物業管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產投資機構自身設立內部機構專司商業物業管理職責。但就房地產發展趨勢而言，必將是專業分工日益細化，商業物業管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產市場。

五、REITs時代是房地產金融的時代。房地產公司應及早籌建金融事業部

本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業物業，所以文章大部分篇幅分析的都是商業房地產市場的變革。變革后的商業地產市場將主要存在三方市場主體：開發商、商業物業管理人、房地產投融資機構(房地產金融公司)。具體的運作流程將由房地產金融公司主導，當房地產金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發商進行房地產開發，并將開發好的物業委托商業物業管理人進行前期市場培育直至物業產生穩定的現金流。此后，私募基金再向REITs出售資產，REITs管理人將物業委托商業物業管理人進行后續管理。在整個流程中，房地產金融公司始終居于主導地位，雖然開發商和商業物業管理人的專業水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產金融公司因為擁有了業務委托權，所以在很大程度上可以引領市場，并左右開發商和物業管理商的命運。

不僅商業地產的市場格局出現上述變化，住宅市場也將進行專業分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業物業管理人的角色將由房地產營銷專業公司取代。

總之，PElTs時代的到來將意味著房地產金融時代的到來，未來的房地產市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現由金融主導的格局。目前的房地產公司應找準自己的定位，或作專業化開發商或作專業化租售公司(商業物業管理人或住宅物業銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產金融，成為專業化的房地產投融資機構。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產重組，對目前的業務進行拆分，將開發、租售和投融資分別成立事業部，統攬房地產行業的各個專業業務，但與以往所不同之處在于要強調各個模塊的專業性建設。在reits來臨前，這些事業部就要進行獨立運作，各自就自身的專業領域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰做好各項準備。

房地產的商業模式范文第5篇

【關鍵詞】房地產；互聯網；3D打印

一.背景

隨和互聯網的發展，越來越多的行業被互聯網思維解構，而與此同時，眾多傳統企業也開始重視自身與互聯網的結合，加速轉型，不被時代拋棄。在2015年3月5日，總理在政府工作報告中提出"互聯網+"的行動，也表達了國家推動移動互聯網、云計算、大數據、物聯網等與現代制造業結合，促進電子商務、工業互聯網和互聯網金融健康發展的目的。但在這樣的大背景下，房地產行業卻顯得獨樹一幟，多年來，互聯網對房地產行業的影響一直停留在房地產銷售環節，而無法進入到房地產行業的核心部分，即房地產建設環節。

在2014年8月，一則新聞讓大眾為之震驚：10幢3D打印建筑在上海張江高新青浦園區內交付使用。這表面上是房屋建造技術的革新，但背后卻暗藏著房地產行業格局的變化---房屋的"私人訂制"成為可能。3D打印這種通過機械解放人工的模式或將從本質上改變現有房地產公司行業的結構，成為互聯網進入房地產建設環節的突破口。

二.互聯網對房地產行業的有限影響

1.改變了房地產開發項目的定位

企業傳統的項目定位程序為：市場調查，分析土地條件，分析和確定客戶群，產品定位，租售價格定為，成本與費用測算，預測租售收入和租售進度，經濟評價，確定最后方案。由于這種流程需要實地收集數據，所以時間地點受限，過程繁雜，效率低下。而隨著互聯網的發展，目前這一模式正在發生變化。首先，大量的信息與數據服務中介和研究機構為房地產開發前期研究提供可大量的數據，減少了數據收據的工作量，縮短了前期研究的時間。其次，房地產開發企業自身也可以借助互聯網，在網上隨時隨地調研、匯總相關資料，節省了大量人力物力。

2.改變了房地產開發的融資方式

房地產作為資金密集型產業，低成本的融資對于企業而言是至關重要的。

近年來，房地產開發企業的融資方式主要是房地產信托、房地產私募基金等。隨著互聯網金融的快速發展，房地產企業也完全有可能利用新的金融形態進行融資。目前，房地產眾籌模式這一新興的利用互聯網金融進行房地產投資的模式已應運而生。在十幾年前，眾籌已經以商業模式身份出現在市場中，近些年更是以低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創意等優點深受融資者的青睞，這種模式還將互聯網與房地產金融、房地產投資結合了起來。使得房地產融資變得簡單快捷。

這種模式已經在我國和美國得到了嘗試。美國的房地產眾籌，籌的是房地產項目股權，其本質是投資。而國內房地產眾籌立足于買房人的房屋需求，其本質是集合具有剛性需求的人共同購買來降低房價。雖然眾籌在我國剛剛興起，但也說明了，在信息技術快速發展的今天，人們不斷地在尋找新的投融資方式。

3.改變了房地產營銷模式

互聯網以新的銷售手段促使企業經營管理變革，進一步引發產業內部的格局性演變，最終導致整個產業升級和行業優化。

隨著互聯網的發展，傳統的房地產經營模式已難以滿足人們對于新房的設想和體驗；隨著互聯網的發展，體驗式經營成為一種時尚。隨著互聯網的發展，開發商也不再只關注圖片和聲音，而是利用虛擬網站來逼真地展示樓盤和樣板房場景，讓用戶更實際地體驗。

目前已經有許多開發商開始利用互聯網進行信息、客戶互動、網絡促銷等，打造網絡品牌，通過網絡報名組織的"看房團"直接促進供需方的交流，使項目始終保持高的話題度和關注度。以互聯網為載體，開發商和消費者的良性互動使整個產業鏈更加開放合理。

4.對房地產影響的局限性

同其他行業相似，房地產的建筑階段可以簡單概括為：設計、施工和運營管理。有上述可得，雖然房地產企業和消費者在設計環節有所接觸，但由于人工作業不能使建筑均個性化，所以遠遠不足以改變房地產企業對建筑設計的大膽革新，房地產公司在設計和施工部分中，與消費者的互動甚少，也就是說，消費者與房地產行業的接觸絕大部分集中在房地產銷售環節，并非在核心環節。這其實也是互聯網無法根本改變房地產行業的直接原因：在現行模式下，在房地產的建設環節，不存在與消費者的溝通，互動和信息反饋的需求，建設公司只需與設計單位、施工單位做好溝通工作，因此，單憑互聯網這種挖掘信息價值，消除不同主體間信息不對稱的思維就無法解構房地產行業。

三.3D打印對房地產行業的解構

雖然3D打印房屋建設仍處在起步階段，存在很多諸如安全、生產能力等方面的質疑。但從國外的成功案例中我們可以得出，3D打印建筑具有成本低、進度快的特點，這些特點也將成為其核心競爭力。3D打印建筑機器用的"油墨原料"主要是建筑垃圾、工業垃圾和礦山尾礦，其他材料主要是水泥和鋼筋，以及特殊助劑。據不完全統計，采用3D打印建筑可節約建筑材料30%到60%，節約人工50%到80%，整體建筑成本至少節省50%以上。工期縮短50%到70%。

在這種房屋建造模式下，施工單位的參與越來越弱化，可以這樣來說，在3D打印模式下，房地產行業將現在的設計、施工、管理三元模式轉為設計，管理二元結合，設計方案將成為房地產企業的競爭焦點。當施工這個變量越來越可控，越來越同質化、機械化，那么設計這個變量所占的比重將越來越重。

四.結論

在不斷推進3D打印技術的今天，施工這一環節越來越機械化。設計將成為房地產行業的競爭焦點，而設計的數據化和信息化則為互聯網的進入提供了空間。未來的房地產公司將是設計單位和消費者兩邊的信息匯集平臺，大膽點說，這種模式下的房地產公司將變為線上確定方案，線下用3D打印操作的O2O平臺。

參考文獻

[1]崔光燦 王亞茹.《互聯網對房地產企業運營模式創新的影響》[M].上海房地.2014

[2]《互聯網思維對商業地產開發運營模式影響》[J].《住房與房地產》.2014