商業開發模式
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商業開發模式范文第1篇
我國房地產行業經過三十余年的現代化發展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業地產開發至今為止依然保持著較快的發展勢頭。但是，從事物發展的兩面性上來說，任何事物的發展都存在著利、弊兩個方面，商業地產開發也不例外。近年來，商業地產開發存在的諸多問題日益凸顯，已經逐漸影響到了整個行業的健康發展，比如說，招商乏力、經營不善、質量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業地產開發模式的創新展開探討，以期能夠為大家提供一些理論上支持與幫助。
一、商業地產開發現狀及存在的主要問題分析
（一）商業地產開發的現狀分析
總的來說，我國商業地產開發能夠用“起步晚，發展快”這一句話來概括。國內商業地產的開發大約起步于2000年，至2003年以后進入了快速發展時期，2005、2006這兩年我國商業地產開發進入了第一個高峰期，但是，在這之后前期大規模開發的商業地產弊病漸漸顯露出來，由此也標志著我國的商業地產開發開始進入相對理性的發展時期。縱觀我國商業地產開發的發展歷程，我們發現之前國內商業地產開發主要采用了分割出售、租售結合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。
（二）傳統商地產開發模式存在的問題
首先，分割出售模式致使業主產權多元化，很難實施統一的經營與管理，這種模式最主要的弊病已經為業內人士所熟識，并且現在基本上已經沒有開發單位再采取這樣的開發模式了。
其次，租售結合模式曾經也是商業地產開發中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達集團在南寧建設的萬達商業廣場就是采取的這種模式，并且它也是當時南寧經營較好的眾多大型商業廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。
最后，不租不售開發模式，雖然是由開發商掌握了產權以及經營權，但最明顯的弊端在于這種模式對開發商的商業經營能力都有著很高的要求，一旦后期經營不善，就會成為開發商的一大包袱。此外，這種經營模式屬于資金長線運作的模式，資金回籠的期限的較長，風險比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發商操作。
二、商業地產開發模式的創新
（一）傳統模式不再適應經濟發展需求的具體原因分析
在商業地產開發熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當地經濟發展，主動降低了商業地產開發的要求與相關條件，更多開發商基于地產開發巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實施商業地產的開發。然而商業地產開發本身是一項投資期限較長、投資金額較大、風險比較高并且對于專業人才要求較高的經營項目，如果開發商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發與后期經營的相互結合，顯然是不科學、不理性的；這也是當前眾多商場出現招商乏力、經營困難的主要原因之一，當商業地產開發進入了相對理性的發展階段，這些模式自然將不再適合商業地產開發的需求了。
（二）只租不售模式在現代商業地產開發上的優勢
商業地產開發采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規劃、經營管理及資源整合。從商業地產的國際開發慣例上來說，很多實力較強的開發商都是采取“只租不售”的開發模式，并在后期的經營上對產品進行統一招商、實施統一管理，主要是以持續有效的經營管理來提升整體項目的商業價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發商都開始走回頭路，把曾經賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營；北京也有許多高端的商業地產項目明確表示項目采取“只租不售”的開發模式。
（三）只租不售模式應用到現代商業地產開發上的創新與發展
只租不售的商業地產開發模式對于開發商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業內人士所關心的。以前地方政府在商業地產開發時，通常采取的是千人指標進行配套，并沒有詳盡考慮地方的實際市場需求，而有經驗的投資者主要是分析商業地產所在地的居民消費水平和消費習慣等來決策是否實施項目的開發。在商業地產開發理性發展階段，地方政府的發展要求與商業地產開發的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點扶持商業地產的開發，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業地產融資確實尤為艱難。但是，從國內資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發達國家和地區在商業地產開發上的成功經驗，大力發展地產投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業銀行的金融風險，同時還能解決資本市場資金閑置以及商業地產投資資金不足的問題，從而更好的帶動地方經濟實現快速、平穩的發展。
三、結語
總的來說，商業地產開發模式的創新發展尚且算是一個較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場資本機構、開發商、當地居民等等，所以說這是一個綜合性比較強的項目，在房地產開發越來越理性的發展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業地產項目開發實現較高的經營利益，還需要我們諸多業內人士及專業研究、學習人員的共同努力。
參考文獻：
[1]蔡鴻巖.商業地產或是開發商轉型機遇[J].城市開發，2010，（08）.
商業開發模式范文第2篇
關鍵詞：軌道交通；商圈建設
發達國家軌道交通發展起步早，呈現多樣化趨勢，與西方發達國家相比，我國城市軌道交通建設起步較晚，我們應吸收國外軌道交通建設以及沿線商業圈發展的寶貴經驗，避免一些不必要的失誤。
例如，紐約是美國最大城市及第一大港，公共交通是紐約最受歡迎的交通模式。2005年，54.6%的紐約人上下班通勤乘坐的是公共交通工具。紐約的軌道交通系統分為兩個獨立的系統——地鐵網和通勤鐵路網。地鐵網為紐約中心城服務，覆蓋范圍為中心城4個區，目前共有線路25條，長度370km，運營車輛6700余輛，占全美地鐵車輛的2/3，地鐵工作日日均客流量350萬乘次。通勤鐵路網絡由長島鐵路，大都會北方鐵路和新澤西運輸鐵路構成，整個系統覆蓋了包括大中央車站及賓夕法尼亞車站的254個車站以及20條鐵路線，總長1057km，工作日平均客流量約48萬乘次。美國各州政府就出臺了相關明文規定，在各大交通樞紐地段，都興起了各種商業區，這些商業區抓住這些客人，很快發展起來，成為帶動美國經濟的一份力量。
而在我國，上海中山公園商圈的崛起，是上海傳統帶狀商業格局向圈狀格局轉變的體現。上海傳統商業布局主要是帶狀，最具代表性的是南京路、淮海路、四川路，而隨著申城軌道交通快速發展，一個個商圈從無到有，并迅速繁榮興旺。而且整條磁懸浮線路是高架軌道，沒有平交路口，不存在交通行車干擾，其乘客的安全性就得到了保障，同時線下區域不受干擾，可以用作民用或商業用地，為房地產開發提供更廣闊的發展空間，帶動區域商務往來。
而對于重慶來說，重慶本身多山的地形，嚴重制約了各個區域之間的往來，不利于大型商業圈的興起。但是軌道交通正好解決了這個難題，重慶軌道交通的發展使得各個區域之間的往來變的快速、方便。這對于軌道交通沿線商業的發展無疑是一個巨大的優勢。
一、重慶軌道交通環線建設規劃
目前，重慶在軌道交通建設方面取得了巨大成果，有效緩解了城市發展所帶來的交通壓力，同時也帶動了軌道沿線商業經濟的發展。
重慶軌道交通環線起始于重慶西站，順時針連接鳳鳴山、天星橋、沙坪壩、玉帶山、南橋寺、新街、二郎等區域，最終回到線路起點重慶西站。線路全長約51公里，采用地鐵系統。作為重慶市城市軌道交通第二輪建設規劃中最先開工的項目，環線南北段工程均已在2013年10月28日同時開工建設，計劃于2017年建成通車。
本工程分為南北兩段，北段為重慶西站起順時針至上浩站，由重慶市軌道交通相關部門自建。南段為上浩站順時針到重慶西站，由BT融資建設總承包方式交由承包方建設。
環線敷設方式：重慶西站起為地下站，地下穿行到沙正街站北側轉為高架，利用高家花園軌道交通專用橋上跨嘉陵江。過江后在江北渝北區域內地下穿行15公里，利用軌道交通專用橋上跨長江，過江后以地下方式向西接入謝家灣站后回到起點重慶西站。
二、重慶軌道交通環線沿線商圈發展規劃
重慶軌道交通環線沿線商圈發展規劃環線計劃穿過原有的沙坪壩商圈、冉家壩商圈、彈子石中心商務商圈，與解放碑商圈和南坪商圈毗鄰。環線的建設必將帶動這些商圈的發展和全新的開發，根據“長江上游購物之都”的規劃目標，把重慶建設成為長江上游地區商貿中心和西部消費之都的重要標志以及長江上游地區經濟中心。
商圈規劃主要為：提升完善解放碑、江北觀音橋、南岸南坪、沙坪壩三峽廣場、九龍坡楊家坪等原有5大成熟商圈，調整結構、完善功能、提升檔次、優化形態，進一步增強聚集輻射能力，使之成為展示都市商貿繁榮繁華、匯聚傳遞都市現代時尚的重要窗口。
三、重慶的區位優勢
重慶地處長江上游經濟帶核心地區，中國東西結合部，是中國政府實行西部大開發的重點開發地區。特別是暢通重慶建設的提出，內陸首個保稅港區的建立，重慶的區位優勢會越來越明顯。
（一）體制、政策優勢
重慶發展已上升為國家戰略，2007年3月兩會期間，總書記提出“314”總體部署，要求重慶加快建設成為西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市，在西部地區率先實現全面建設小康社會目標。2007年6月7日，經國務院同意，國家發展和改革委員會批準重慶設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區。2007年，國務院正式批復同意修訂后的《重慶市城鄉總體規劃（2007—2020）》，首次明確了重慶作為“我國重要的中心城市”等五大戰略定位。
（二）科技教育力量雄厚，人才相對富集
重慶擁有1000多家科研機構，34所高等院校，60多萬科技人員。重慶事實上是內陸地區的一個教育高地，“這個地方有白領的供應基礎，一年有17萬大學生畢業；藍領有藍領的供應，每年有20萬職業中學的畢業生。”
（三）基礎設施功能完備，工業基礎雄厚
重慶是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐，橫貫中國大陸東西和縱穿南北的幾條鐵路干線、高速公路干線在重慶交匯，3000噸級船隊可由長江溯江至重慶港，重慶江北國際機場是國家重點發展的干線機場。重慶是中國西部電網的負荷中心之一，煤炭、天然氣產量大，能源供應的保障程度高。重慶是中國老工業基地之一，正著力壯大汽車摩托車、化工醫藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產業，加快發展以信息工程、生物工程、環保工程為代表的高新技術產業。
（四）市場潛力巨大
重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區移民和城鎮工礦搬遷、大規模的基礎設施建設、生態環境保護和污染治理、老工業基地的產業升級都將產生巨大的消費需求和投資需求。根據重慶的規劃，要達到70%的城市化率，需有800萬左右的農村人口向城鎮轉移。強大的市場消費能力凸顯，屆時，將會迎來新一輪的經濟消費沖擊。
相信重慶在結合外部經驗與自身優勢的情況下，能找到自己的軌道沿線商圈獨特的發展方向，并將成為全國發展的一項標桿。
參考文獻：
[1] 新聞快訊[DB/OL].重慶軌道交通官方網站，2013-08-11.
[2] 國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的意見.國發〔2009〕3號.
[3] 重慶市城鄉總體規劃（2007-2020年）.
商業開發模式范文第3篇
開放的終端
業務的活躍與合作的開放將首先由終端帶來，以中國移動為例，中國移動就將其開放商業模式戰略的第一步定位在了終端上。在本次大會上，中國移動總裁王建宙表示，OMS是中國移動利用GoogleAndroid作為基礎的手機操作系統，其中加入了很多中國移動的應用，以客戶端的形式給用戶，這樣可以使用戶更好地使用中國移動的業務；但同時，王建宙強調，OMS操作系統是開放的，中國移動希望不同的廠商都能采用中國移動的操作系統。
中國移動在終端戰略上的開發不只表現在技術上，也表現在合作模式上。中國移動研發OMS，并不代表其放棄了與其他終端操作系統技術和相關廠商合作的機會。王建宙指出，中國移動是開放的，既會使用基于Android平臺下的OMS，也使用WindowsMobile和SymbianS60等多種手機操作系統，中國移動的網絡會對各種手機操作系統都給予同樣優質的支持。
微軟是本次展會移動終端領域的另一個亮點。在本次展會上，微軟高調了最新的移動戰略“WindowsPhone”。微軟公司首席執行官史蒂夫•鮑爾默表示：“全新的Windows手機把網絡、個人電腦和手機的優勢集于一身，讓人們可以隨時隨地享受到想要的體驗。我們正在與合作伙伴密切合作，提供新一代的Windows手機，打破人們與信息和應用之間的隔閡，提供適用于人們包括工作和娛樂在內完整生活的方方面面，最優秀的端到端體驗。”
微軟開放而穩固的移動通信合作聯盟在此時顯現出了強大的實力，除了HTC、LG兩大終端巨頭外，Acer、貝爾移動、中華電信、華碩、惠普、NTTDOCOMO、Palm、新加坡電信、沃達豐、西班牙電信、澳洲電信等多個終端廠商和運營商，都已經和微軟WindowsMobile開展了深入合作。
開放的業務
除了終端層面的開放與活躍，本次展會上各大巨頭也不約而同地提出了“AppStore”，即“業務應用商店”的概念。蘋果的AppStore模式的成功引來了競爭對手們的效仿，在本次展會上，跟隨蘋果，微軟和諾基亞等IT廠商紛紛透露出自己開設手機軟件商店的計劃。
微軟在本次展會上透露了WindowsMobile7.0計劃的新進展，其AppStore將與WindowsMobile7.0的和商業推廣保持同步。在AppStore中，微軟會將其各種個人和商用軟件應用的在線服務版和手機版結合起來，列在AppStore商品目錄中供用戶選用。由于微軟在軟件應用領域有太多成熟的、被大眾接受的產品，相比蘋果面向時尚人群的小眾應用，微軟在未來或許會更具后發優勢。
相比微軟按部就班的商業計劃，在本次大會上，諾基亞則直接展出了自己的AppStore。記者了解到，在正式AppStore的同時，諾基亞已經將其AppStore進行內部測試運營，并不斷改進用戶體驗不夠好的地方。此外，應用方式以及開發者和諾基亞之間的收入分成方式非常引人注目。
運營商方面，中國移動也將AppStore看作是移動互聯網成功的一大要素，并且很看重AppStore產品供應的開放性。王建宙在大會上指出，中國移動在移動互聯網發展方面的主調就是開放移動互聯網平臺，展現開放模式。他透露，中國移動目前正在建立自己的AppStore，并歡迎所有愿意開發業務的人都來參與開發。
商業開發模式范文第4篇
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個人，包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。
2006年，國家稅務總局頒發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），2009年國家稅務總局又制定了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），標志著房地產開發企業迎來“清算”時代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強。
根據相關規定，土地增值稅的清算條件如下：
1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（4）省稅務機關規定的其他情況。
二、土地增值稅清算模式下房地產開發企業主要利潤指標的上限測算
（一）主要利潤指標測算的前提條件
土地增值稅納稅義務人為從事房地產的開發企業，而且納稅人建造的項目是普通標準住宅并進行出售，并未進行出租或者贈予等；
1.假設該房地產項目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預征，同時假設該房地產項目的土地成本、開發成本及開發費用等均有合理的發票等憑證，財務核算規范；
2.為方便測算及說明，將取得房地產項目的土地使用權支付金額和房地產開發成本合并統稱為開發成本，即該房地產項目成本費用包括兩部分：開發成本和開發費用；
3.在確定土地增值稅的扣除項目金額時，允許單獨扣除的稅費包括“三稅兩費”（即：營業稅、城市建設稅、印花稅、教育費附加、防洪費）。其中營業稅為房地產項目銷售收入的5%，城市建設稅為應納營業稅的7%，教育費附加為應納營業稅的3%，印花稅假設為銷售收入的0.05%，防洪費為銷售收入的0.2%（防洪費具體以各地規定為準），以上稅費合計為銷售收入的5.75%。
（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤指標上限的測算
假設房地產項目的銷售收入為S，開發成本為C（此處的開發成本含：取得該房地產項目土地使用權支付的金額），開發費用為F（包括：銷售費用、財務費用、管理費用等，不含營業稅及附加及印花稅等稅費）
增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%
其中：C×0.2為從事房地產開發的納稅人允許進行加計扣除的部分。根據稅法規定，從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除，加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×20%。
土地增值稅扣除項目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%
根據土地增值稅的優惠標準，對房地產項目分以下兩種情況進行測算及分析：（1）當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅；（2）當增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。
1.當增值額超過扣除項目金額的20%時
當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅。此時有：
S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%
即：0.931S>1.44C+1.2F
整理可得：S>1.5467C+1.2889F
而當增值額占扣除項目金額比例在50%以下（含50%）時，稅率為30%最低，也就是說，在稅率為30%時，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。
（1）項目銷售利潤率=項目利潤總額/銷售收入=（銷售收入-開發成本-開發費用營業稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。
其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營業稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。
由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項目銷售利潤率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。
由于前述計算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無上限，因此項目銷售利潤率>65.98%。
商業開發模式范文第5篇
【關鍵詞】商業地產；銷售模式；比較
當今，人們對房地產業的多元化發展的要求不斷提高，商業地產就是在此基礎上發展起來的。商業地產是指房地產類別中按照用途劃分用于商業用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發目的不是用于居住或其他，而是供商業活動使用[1]。國內的許多學者對商業地產進行了研究，李典奇指出，商業地產是一個進入門檻很高的復合型產業，它最需要的就是資金，解決不了長期資金的問題，商業地產很難取得成功[2]；郭險峰指出商業地產開發商要對影響商業地產開發的需求彈性因素進行把握，不斷地研究適應消費需求的戰略方針，從而贏得消費者的青睞[3]；劉曉君和陳世杰指出隨著全世界商業微利時代的到來，商業地產將從過去的暴利逐步走向今后的微利，同時也意味著商業地產今后的投資和運營的雙重風險在增加。然而對商業地產的銷售模式的詳細分析卻很少，因此，本文對商業地產的銷售模式進行分析，對比研究商業地產的三種銷售模式，并分別對其應用提出相應建議。
1、商業地產的銷售模式
商業地產在資金回收時，銷售模式起著非常重要的作用，究竟選擇怎樣的資金回籠方式，確保開發商的利益，直接影響著銷售模式的選擇。本文將商業地產的銷售模式分為三種：直接銷售、帶租約銷和返租式銷售。其中直接銷售一般是通過炒作，在商業還未經營運作前，以銷售鋪位潛力的方式，誘惑投資者與經營者購買商鋪，達到資金回籠與利潤回報的目的；帶租約銷售模式是先將房屋出租，在租約里明確“租期內開發商有權進行產權變更”，此后再將房屋賣給投資型客戶[4]；售后返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為[5]。這三種模式均包括信息流、合同流、資金流，因此可以通過分析商業地產不同銷售模式中有關信息的流動、合同的簽訂、資金的流動等，來對商業地產的銷售模式進行比較研究。
2、三種銷售模式比較分析
本文從信息流、合同、資金流和風險等方面來對這三種銷售模式進行比較（見表1）。其中所謂信息的流動，主要是商業地產項目的信息是如何在投資商、開發商、營運商和經營者之間傳遞的；合同的簽訂則主要指銷售過程中，確保不同銷售模式順利實施所達成的協議；資金流是在交易過程中產生的各種費用的流動。通過表1可以看出，雖然各種銷售模式都能夠實現商業地產的資金回籠，但是其銷售模式所涉及的具體內容以及達到的效果卻不同。對比這三種模式，可以明顯地看出直接銷售在信息、合同、資金、風險等方面對開發商十分有利。但是直接銷售在具體實施過程中卻面臨銷售困難的現象。雖然在直接銷售過程中，各參與主體之間的關系簡單，但需要開發商直接接觸投資者進行銷售，開發商工作量大，銷售期較長，投資者后期經營風險較高。相比直接銷售中投資者風險較高的現象，帶租約銷售則有效降低了投資者的風險。帶租約銷售雖然導致開發商前期工作相對較復雜，但由于資金回收相比傳統的租賃回收較快，而且開發商一旦把項目銷售結束，商業經營步入正軌后就可全身而退，將商鋪的控制權交給了專業的商鋪管理公司，開發商的后期風險很低，有效地達到了資金回籠較快，風險較低的目的。而對于返租銷售，這種銷售模式的實質在于以高回報、低風險的承諾方式促銷商品房，從而加快資金的回籠速度[6]，投資者的風險相對較低，但也可能面對后期開發商違約或資金挪作他用的風險。對于開發商來說，由于《商品房銷售管理辦法》中第十一條規定房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，開發商如果不能很好的按照法規嚴格執行，可能有觸犯刑法的風險。而且這種銷售方式前期的銷售和租賃過程相對來說，有一定的復雜性，參與主體的協調工作量大，對開發商來說這種銷售方式要根據企業的實際情況慎重選擇。
3、不同商業地產實施銷售模式的選擇
房地產開發企業按照開發項目類型、運營方式的不同，主要有社區底商鋪或體量不大的商業中心商鋪、集中型商業、多層商業物業、集中商業和大型購物中心。下面將對不同開發企業銷售模式選擇進行分析。
對于有社區底商鋪或體量不大的商業中心來說，由于商業地產項目的規模較小，而且一般社區底商鋪所面對的消費者數量一般比較少，人群較固定，使得出租有一定的難度。在這種情況下，通過直接銷售，一方面可以很快回籠資金，用于其他項目的投資開發；另一方面降低開發商的后期經營成本，確保開發商的整體利益。
對于集中型商業和多層商業物業，開發商投入了大量的資金進行開發，而且此種商業地產項目具有一定的集中度，開發商后期管理相對較容易，為了盡快回收資金，開發商可以選擇帶租約銷售，以盡快回籠資金，彌補前期的資金投入，同時通過項目的招租，聚集大量有名的商業機構入駐本商業中心，可以增加商業地產的價值，為項目高價銷售，回籠資金打下基礎。
對于集中商業和大型購物中心，由于開發項目規模較大，開發商投入資金量大，為了盡快回籠資金，可以選擇返租式銷售的策略。返租式銷售通過銷售迅速回籠資金，同時通過提高物業出售價格，確保開發商的利益，可以大大提高開發商的資金利用率。
參考文獻：
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