房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)

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房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)范文第1篇

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)平臺；房地產(chǎn)業(yè)；融資租賃；SWOT分析

基金項目：長江大學(xué)青年基金項目（項目編號：2016cqn19）研究成果之一；通訊作者：丁佳俊

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年5月5日

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展現(xiàn)狀

（一）融資渠道有限，融資結(jié)構(gòu)不健全。從進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金總量來看，2016年（144，214.05億元）比2012年（96，536.81億元）增加了47，677.24億元，大量資金從各種渠道進(jìn)入，增長量及增速顯著，但仍然以自籌資金和銀行貸款為主，渠道較為狹窄，融資力度有限。就融資結(jié)構(gòu)來看，從2012年到2016年的5年里，貸款的兩極分化比較嚴(yán)重。2016年上半年，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的來自銀行貸款的資金同比增長3.2%，企業(yè)自籌資金同比負(fù)增長0.1%，其中企業(yè)自有資金增幅4.6%，非銀行貸款萎縮-2.5%，結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化但仍然不健全。（圖1）

（二）缺乏穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力差。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃方式中，銀行掌握著充足的資金，資金的供給也相對穩(wěn)定，故而對于資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長的房地產(chǎn)業(yè)，銀行是其首選的資金來源。但也正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展缺乏穩(wěn)定、融資方式單一，一旦信貸行業(yè)政策有所調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大沖擊。

二、基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、融資模式多元化，降低融資成本。互聯(lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃資金來源渠道相較于傳統(tǒng)模式來說，更加信息化和多元化，融資租賃開始更多地轉(zhuǎn)向社會大眾尋求社會閑散資金，實現(xiàn)資金和市場融資渠道的無縫對接，最小化融資成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過融資租賃籌到所需資金，滿足自身日益發(fā)展壯大的資金需求，也將具有更多的可能性和選擇性。

2、減小信貸行業(yè)的沖擊，維護房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定。在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展下，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的融資租賃中，以“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式最具有代表性，這種模式可以有效地將互聯(lián)網(wǎng)金融與企業(yè)的融資需求進(jìn)行匹配，實現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的匹配效果。這種模式可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融支持，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，維護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢

1、相關(guān)法律法規(guī)尚不完善、監(jiān)管缺位。互聯(lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃模式發(fā)展迅速，隨之暴露出來的問題就是相應(yīng)的監(jiān)管制度的缺乏。一方面在許多方面存在法律法規(guī)不完善的情況；另一方面由此可能會導(dǎo)致一些風(fēng)險及糾紛，如風(fēng)險防控和對于糾紛處理的問題。

2、融資金額及融資期限有限。對比融資金額，社會大眾可接受的投資金額較融資租賃的投資金額較低；對比融資期限，社會大眾可接受的投資年限一般在2～5年，但是融資租賃的合同期限普遍超過5年，兩者期限長短不同。并且互聯(lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃的資金來源以社會公眾投資者居多，所利用的大部分是社會上的小額閑散資金，因而在資金供給數(shù)量和期限上具有較大的局限性。

（三）機遇

1、時展迅速，金融市場活躍。2016年我國國民總收入達(dá)到740，598.7億元，同比增長6.9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值53，935.0元，“互聯(lián)網(wǎng)+”模式多樣化，互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品也得到了空前發(fā)展。“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的發(fā)展目前以三種模式為主，即債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式、P2L模式以及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。互聯(lián)網(wǎng)金融作為連接著金融與實體經(jīng)濟的載體，加上融資租賃在融資與融物方面的雙重特性，同房地產(chǎn)企業(yè)相結(jié)合，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展、融資和產(chǎn)業(yè)升級都發(fā)揮著極其重要的作用。

2、政策給予“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的支持。2015年《國務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的指導(dǎo)意見》中所提倡的“互聯(lián)網(wǎng)+”普惠金融方面，鼓勵互聯(lián)網(wǎng)與銀行、證券、保險以及基金的融合創(chuàng)新，以期為大眾提供豐富、安全和便捷的金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同層次實體經(jīng)濟的投融資需求。也必然推動大量資金進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資租賃平臺，適應(yīng)不同規(guī)模層次的房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

（四）挑戰(zhàn)

1、企業(yè)易自我膨脹，忽略未來高風(fēng)險。我國房地產(chǎn)業(yè)積病已久，房地產(chǎn)泡沫巨大，房價居高不下，國家立足大局實施了一系列的緊縮政策，但中國的特殊國情又導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)需極大，當(dāng)大量的互聯(lián)網(wǎng)融資租賃資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)一派欣欣向榮，易出現(xiàn)過于樂觀的觀點，而忽略眾多存在的風(fēng)險。

2、資金池難以維系，流動性大。在互聯(lián)網(wǎng)融資租賃模式下，以P2P網(wǎng)絡(luò)平臺為例，并不是直接將資金劃入借款人的賬戶，而是會先將籌集到的資金放入資金池中，即第三方支付公司，再將資金池中的資金分流到各個項目。但是作為新興領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺也會由于專業(yè)性不強、環(huán)節(jié)之間緊密度差漏洞多，風(fēng)險意識弱以及違規(guī)經(jīng)營等諸多原因，出現(xiàn)侵害投資者利益的情況，比如資金被挪用的情況，一旦資金被挪用，那么資金池就會面臨枯竭的危害，這導(dǎo)致融資者所需資金無以為繼，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。

三、互聯(lián)網(wǎng)平臺下房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展戰(zhàn)略

（一）增長型戰(zhàn)略

1、積極尋求與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作。在現(xiàn)有的活躍市場氛圍下，社會上的閑散資金數(shù)量較大，而投資渠道少，隨著“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”模式的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司快速發(fā)展，大量互聯(lián)網(wǎng)融資租賃企業(yè)匯集了眾多社會閑散資金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時代的發(fā)展潮流，積極促成與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作，獲取融資。

2、充分利用政策優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。房地產(chǎn)作為集多種經(jīng)濟活動為一體的產(chǎn)業(yè)，充分利用政策對互聯(lián)網(wǎng)平臺的支持，有利于帶動產(chǎn)業(yè)內(nèi)其他環(huán)節(jié)的發(fā)展，完善自身產(chǎn)業(yè)鏈，提高建設(shè)質(zhì)量，加強管理水平，提升服務(wù)水準(zhǔn)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)整體的產(chǎn)業(yè)升級。

（二）多種經(jīng)營戰(zhàn)略

1、注重人才培養(yǎng)，完善內(nèi)部決策體系。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要增長點，為中國21世紀(jì)以來經(jīng)濟的快速增長做出了不可忽略的貢獻(xiàn)。但在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫巨大和房價過高的背景下，大量的融資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致風(fēng)險過高，因此提高管理人才水平，完善企業(yè)內(nèi)部決策體系就顯得尤為重要。唯有正確把握發(fā)展形勢，合理穩(wěn)健決策，才能降低風(fēng)險，趨利避害。

2、督促政府加強對創(chuàng)新融資渠道的管控。政府需要明確監(jiān)管主體、監(jiān)管對象和監(jiān)管內(nèi)容，對互聯(lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，核定對應(yīng)的監(jiān)管機構(gòu)，明確互聯(lián)網(wǎng)融資企業(yè)的業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)范圍，掌控資金流向，實時監(jiān)控發(fā)展中存在的風(fēng)險，并且建立良好的數(shù)據(jù)監(jiān)管模式，避免出現(xiàn)缺乏監(jiān)管的亂象，也避免因人為操作出現(xiàn)資金池枯竭的問題。

（三）扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

1、尋求多種互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品的合作。在時代快速發(fā)展的機遇下，科學(xué)技術(shù)不斷升級，互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品市場也空前活躍，房地產(chǎn)企業(yè)可尋求與多種互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品的合作，避免將雞蛋放在同一個籃子里，改善企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

2、督促政府加強互聯(lián)網(wǎng)融資租賃法律立法工作。互聯(lián)網(wǎng)融資租賃的業(yè)務(wù)發(fā)展和創(chuàng)新發(fā)展迅速，甚至在一定程度上還要快于我國相關(guān)法律法規(guī)的建立，不利于互聯(lián)網(wǎng)平臺下融資租賃的健康穩(wěn)定發(fā)展。政府應(yīng)盡快確定互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)貸平臺有關(guān)行業(yè)的法律建設(shè)和定位，加強立法工作，在原有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上盡早頒發(fā)針對互聯(lián)網(wǎng)融資租賃問題的法律文件，確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（四）防御型戰(zhàn)略

1、加強誠信建設(shè)。在互聯(lián)網(wǎng)平臺的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式中，平臺事先對融資租賃公司和承租企業(yè)的資質(zhì)以及租賃標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查評估，以期為投資者篩選誠信有實力的公司和真實合規(guī)的資產(chǎn)進(jìn)行投資。房地產(chǎn)企業(yè)需完善企業(yè)內(nèi)部信用管理制度，加強房地產(chǎn)行業(yè)的自律，按時披露真實可信的財務(wù)會計報告信息，提高企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)平臺的信譽，確保資金池資金順利流入企業(yè)，延長租賃期限。

2、提升管理能力，增加資金利用率。房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率偏高，而融資租賃渠道有限、成本較高，企業(yè)提高管理能力，增加資金利用率，充分利用已獲得的融資融物，有利于成本最小化、利潤最大化。

四、結(jié)論

互聯(lián)網(wǎng)平臺的發(fā)展作為一種新的模式，為眾多行業(yè)帶來了發(fā)展機遇，但機遇始終與挑戰(zhàn)同在，本文對房地產(chǎn)企業(yè)基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的融資租賃進(jìn)行了一系列的分析，在時代的發(fā)展潮流里，力求能針對所能把握的機遇進(jìn)行較為全面的總結(jié)和分析，順應(yīng)時展潮流，把握機會，迎接挑戰(zhàn)。

（作者單位：長江大學(xué)管理學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)

［1］陳曉芳，鄧銀花.“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”A2P模式的SWOT分析［J］.財會月刊，2017（2）.

［2］陳杰，陳卓.房地產(chǎn)開發(fā)融資新格局、潛在風(fēng)險與政策應(yīng)對［J］.基建管理優(yōu)化，2016，28（4）.

房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)范文第2篇

關(guān)鍵詞：住房租賃 供應(yīng) 需求 現(xiàn)狀 建議

在房地產(chǎn)市場進(jìn)入投資時代以后，住房租賃市場的投資潛力如何、現(xiàn)狀如何、發(fā)展趨勢如何，這些問題不僅僅是房產(chǎn)投資者所關(guān)心的，也是眾多購房、租房者和政府行業(yè)主管部門所關(guān)注的熱點。要鞏固和提高房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，僅僅依靠房地產(chǎn)投資和開發(fā)市場是不可持續(xù)的，住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，要進(jìn)一步加快房屋租賃市場的發(fā)展。本文以東南沿海地區(qū)房地產(chǎn)租賃市場為例，加以闡述分析。

住房租賃市場需求分析

城市化水平不斷提高

東南沿海地區(qū)各經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市聚集了大量的中高等院校，學(xué)生租賃市場異常活躍。當(dāng)前不少城市還出臺畢業(yè)留城的優(yōu)惠政策，直接刺激了住房租賃市場的火爆。另一方面，近幾年內(nèi)，東南沿海地區(qū)很多城市陸續(xù)成為投資熱土，社會經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)人才引進(jìn)和人口流動，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求。

房地產(chǎn)買賣市場有效需求不足

總體上來說，當(dāng)前城市居民的居住面積還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。

為了適應(yīng)住房需求的急劇增加，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。而住房買賣市場的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房價格與居民收入的關(guān)系決定，無購買力的住房愿望將不對住房買賣市場發(fā)生作用。如果房價高于收入6倍或以上將難以形成買方市場。當(dāng)前對普通工薪階層而言，房價與收入的差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個比例，使其購房的愿望難以實現(xiàn)。

住房分配貨幣化制度

住房分配貨幣化促進(jìn)了住房租賃市場有效需求的形成。一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房要么租房，市場上存在著大量的需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，使住房消費成為可能。

住房租賃供給市場分析

在目前的出租房屋總量中，主要有私房入市租賃、公房出租和空置房的租賃三塊。

近年來居民對房地產(chǎn)投資的需求被不斷激發(fā)出來，從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展總趨勢來看：購房出租、以租養(yǎng)房、待機出售已經(jīng)成為一種新的較為穩(wěn)妥的投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，形成了龐大的私房出租房源。

隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房龐大卻靜止的市場開始逐漸流動起來，蟄伏的巨大商機得以逐步釋放，其中一部分就形成了出租房的房源。

從房地產(chǎn)的增量市場來看，目前基本上是購銷兩旺的局面，但從住房的存量市場來看，卻存在著入住率不高的空置現(xiàn)象。同時，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭出現(xiàn)了空置的房屋。這些空置房也成了租賃房市場上的主力軍。

在當(dāng)前的二手房市場中，面對高價而迷離的市場，買賣雙方僵持不下，因此另辟市場，二手房中分流出大量閑置房源進(jìn)入租賃市場，導(dǎo)致買賣和租賃業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢，不少賣家當(dāng)時就掛出“可租可售”的牌子，租賃市場越來越熱鬧。

當(dāng)前住房租賃市場發(fā)展存在的問題

目前住房租賃市場的潛力是巨大的，也是可發(fā)掘的。但是，東南沿海地區(qū)各城市普遍存在住房租賃市場與房地產(chǎn)市場發(fā)展不協(xié)調(diào)、與經(jīng)濟發(fā)展步伐不一致的問題，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并分析這些問題，規(guī)范住房租賃市場。

住房租賃市場結(jié)構(gòu)單一

隨著國際化進(jìn)程的日益推進(jìn)，眾多國內(nèi)外知名企業(yè)落戶東南沿海各經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，出現(xiàn)了一批尋覓高檔租賃房源的群體。這部分人的層次較高，習(xí)慣租用豪華裝修、生活舒適、地理位置優(yōu)越的居室，他們將成為消化高檔租賃住宅的大客戶。

但是，當(dāng)前各大城市的租賃市場結(jié)構(gòu)卻不是很完善，仍處在市場搭建階段。各城市出租房源差距沒有拉開，所定位的出租對象也沒有明顯的分類，面積小、結(jié)構(gòu)老化，不能很好甚至無法滿足這個高端租賃市場的需求。構(gòu)建一個高中低檔并存、結(jié)構(gòu)完善的住房租賃市場是一個迫在眉睫的問題，否則將不僅約束房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也可能會間接地制約經(jīng)濟的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式單一

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的居住房屋基本都用于出售，鮮有房地產(chǎn)企業(yè)購置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企業(yè)財務(wù)狀況制約。開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)的商品房，資金回收期較長，企業(yè)無法擴大再生產(chǎn)；二是企業(yè)投資回報率過低。據(jù)測算，企業(yè)出租商品住宅所得的租金收益在償還建設(shè)期間的銀行貸款，扣除房屋的折舊，企業(yè)正常運行、房屋養(yǎng)護等開支以及企業(yè)應(yīng)繳稅收后，相比出售而言利潤較低。

住房租賃專業(yè)化、集約化程度較差

目前，個人出租的居住房屋，無論是自行出租或委托房地產(chǎn)中介出租，基本都處于自發(fā)的、零星分散的、無序流動的狀態(tài)，專業(yè)化、集約化程度較差。個人房屋自行出租缺乏統(tǒng)一的交易平臺和相應(yīng)的信息指導(dǎo)，法規(guī)意識薄弱，行為不規(guī)范，租賃糾紛時有發(fā)生。

房產(chǎn)中介素質(zhì)偏低

目前房產(chǎn)租賃中介由于市場準(zhǔn)入門檻較低而導(dǎo)致了中介過多過濫，規(guī)模偏小，資信較差。再加上為了各自的經(jīng)營利益，短期行為嚴(yán)重，相互間壟斷市場信息，缺乏必要的信息溝通和業(yè)務(wù)協(xié)作，而導(dǎo)致了房產(chǎn)租賃中介市場運作無序、經(jīng)營混亂，企業(yè)信用現(xiàn)狀不容樂觀的局面，難以為消費者提供滿意的服務(wù)。

加強住房租賃市場的建設(shè)

住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮螅珔s由于存在的諸多問題影響了發(fā)展，因此要加快住房租賃市場的發(fā)展，除了讓市場經(jīng)濟這只無形的手發(fā)揮調(diào)節(jié)功能調(diào)整市場之外，政府部門，行業(yè)主管部門也應(yīng)該采取積極的措施。

改變社會對住房租賃市場的認(rèn)識

中國兩千年封建社會帶來根深蒂固的小農(nóng)觀念，使很多消費者存在著只注重名義上的所有權(quán)而不重視經(jīng)濟上的使用權(quán)的觀點。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場以買賣為主要交易方式的非均衡性發(fā)展態(tài)勢，從市場外部抑制了房產(chǎn)租賃的發(fā)展，導(dǎo)致買賣和租賃一重一輕的“跛形”經(jīng)濟運行格局。

雖然房地產(chǎn)界對發(fā)展房產(chǎn)租賃已取得了初步的認(rèn)識，但由于培育發(fā)展房產(chǎn)租賃業(yè)涉及面廣，規(guī)范管理難度大，政府部門在一定程度上還存在著畏難情緒，導(dǎo)致在認(rèn)可房產(chǎn)租賃業(yè)的同時，卻未必能夠?qū)⑵浼{入重點優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)來扶持。因此，為了全面貫徹“三個代表”重要思想，體現(xiàn)“執(zhí)政為民”，更好提高人民生活水平，政府部門、行業(yè)主管部門應(yīng)加強宣傳，改變社會對住房租賃市場的認(rèn)識，并且采取措施積極引導(dǎo)。

進(jìn)一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)

住房租賃市場的健康發(fā)展有賴于一套完備的法律法規(guī)，尤其在初期，制度建設(shè)更為重要。但是我國至今還沒有頒布專門的房產(chǎn)租賃方面的法律，在全國范圍內(nèi)現(xiàn)有的也只是《城市房地產(chǎn)管理法》中對房產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定。在地方政府方面，雖然也有一些省市頒布了房產(chǎn)租賃相關(guān)的法律法規(guī)，但是仍然存在可操作性不強，缺少實施細(xì)則的配合等問題。

當(dāng)前，應(yīng)進(jìn)一步加強完善房屋租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，可以從以下幾個方面入手：盡快出臺專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)中介方面的法律法規(guī)；房屋租賃相關(guān)政策法規(guī)之間存在一些沖突和矛盾，應(yīng)盡快予以清除，以免執(zhí)行租賃政策法規(guī)中出現(xiàn)問題；根據(jù)居民的住房狀況和收入水平，從新建和存量住宅、銷售和租賃兩個方面綜合研究，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要突出住房租賃的重點，努力構(gòu)建一個涵蓋新建商品住宅(包括中低價值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租賃體系，并在此基礎(chǔ)上研究制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，以實現(xiàn)房屋銷售和租賃并舉的市場。

加強住房租賃市場的監(jiān)管力度

住房租賃市場發(fā)育滯后，租賃信息不暢，租賃行為不合規(guī)范，不僅影響到租賃市場的形象，也危及租賃市場的健康發(fā)展。為此在大力加強信息咨詢、評估、、律師、公證、物業(yè)管理等房產(chǎn)中介市場的建設(shè)的同時，更應(yīng)加強住房租賃服務(wù)市場的監(jiān)管，以規(guī)范房屋租賃服務(wù)市場行為，培育和發(fā)展房屋租賃市場：大力培育有形市場，構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺；盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對成交房屋租金進(jìn)行整理歸納，定期公布市場房屋租金價格，為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，并通過指導(dǎo)租金加強市場的預(yù)警預(yù)報，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；加強收取租賃稅費，嚴(yán)格按有關(guān)政策規(guī)定，對租賃活動所涉及的稅費加強征收，并且大力宣傳，以此鼓勵居民主動辦理出租房登記，接受管理，繳納各種稅費；同時要考慮降低稅收，為以后的房東主動申報稅款打好基礎(chǔ)；政府、行業(yè)主管部門可以建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

倡導(dǎo)誠信中介

房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)范文第3篇

1、簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

2、本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

3、對合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【　】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

甲方（中介公司）： ，中介公司資質(zhì)證號：　。

聯(lián)系電話：　 ，聯(lián)系地址：　 。

經(jīng)紀(jì)人： ，經(jīng)紀(jì)證號： ；

經(jīng)紀(jì)人：，經(jīng)紀(jì)證號： 。

乙方（賣方/出租方）：，身份證號：，

聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。

委托人姓名：　，身份證號：　，

聯(lián)系電話：　，聯(lián)系地址：　。

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條　中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務(wù)，期限為　，自　 年月　 日至　 年月　 日。

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條　房地產(chǎn)權(quán)屬情況

房地產(chǎn)地址：　 ；建筑時間；房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】；性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他 】；房地產(chǎn)證證號：。

乙方房地產(chǎn)為【獨家所有】【共有】【其他　 】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。

其它

*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實。

第三條　價款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請（俗稱"放盤"）：

1．該房地產(chǎn)按套出售并計價，總金額為人民幣　元（￥　）范圍內(nèi)。

2．該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計算，單價為人民幣每平方米 元范圍內(nèi)，總金額為人民幣元（￥　）范圍內(nèi)。

3．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它

*要約邀請：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條　甲方權(quán)利義務(wù)

1．甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2．甲方根據(jù)合同開展中介活動，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

3．甲方必須對乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實。

4．甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5．促成乙方與【購買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。

6．為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。

7．甲方必須如實將交易進(jìn)展情況通報乙方。

8．非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9．其它

第五條　乙方權(quán)利義務(wù)

1．乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2．乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實；向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料；并保證本人對該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。

3．甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。

4．乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5．甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應(yīng)在約定時間內(nèi)簽署房屋買賣合同。

6．其它

第六條　中介服務(wù)費、協(xié)辦手續(xù)費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他　】向甲方支付人民幣（￥）作為中介服務(wù)費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣　 （￥）作為協(xié)辦手續(xù)費。

其它

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務(wù)費）。

第八條　法律責(zé)任

1．甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為　 。

2．乙方逾期支付中介服務(wù)費的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為 。

3．甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4．因乙方未能及時履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為　，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費。

5．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費，并可要求乙方支付違約金，違約金為。

其它

第九條　免責(zé)條款

1、因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無法履行的；

2、

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第　 種方式解決：

1、交廣州仲裁委員會仲裁；

2、提交　仲裁委員會仲裁；

3、依法向人民法院起訴；

第十條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條　本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方份，乙方份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)范文第4篇

關(guān)鍵詞：德國；住房租賃；主要經(jīng)驗；啟示

中圖分類號：F830　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B　文章編號：1674-2265(2011)10-0046-04

一、引言

近年來，由于各種利益的驅(qū)使，從政策導(dǎo)向和我國居民獲取、解決住房問題的意識上看，租賃方式在我國被邊緣化。住房市場結(jié)構(gòu)明顯失衡，直接影響到房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

一方面，從整個住房租賃市場來看，我國缺乏專門的房屋租賃法或相關(guān)租賃法規(guī)，租賃房屋的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)及租賃登記備案等缺乏細(xì)則，而且租房市場長期缺乏權(quán)威的統(tǒng)計信息，供需情況、房源分布、租金等沒有統(tǒng)計部門的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，政策制定與居民租房缺乏信息支撐，導(dǎo)致承租人或出租人權(quán)益未得到有效保護，租賃市場亂象頻生。另一方面，我國缺乏房地產(chǎn)企業(yè)涉足的住房租賃供應(yīng)體系。現(xiàn)行的政策安排基本上是鼓勵住房出售，企業(yè)經(jīng)營租賃住房稅負(fù)占租金收入的30％左右，在這種稅率下，企業(yè)基本無盈利可言，因此開發(fā)商和機構(gòu)投資者很難涉足住房租賃的投資和經(jīng)營。而且房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營住房租賃缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道。與投資出售的住房相比，投資供出租的住房需要長期占用資金，且資金量較大，投資回收期一般要30-40年，因此對企業(yè)資金實力和融資能力的要求很高，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資金。在我國目前的金融體制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏長期政策性貸款支持，經(jīng)營租賃房在融資上面臨困難。

另外，對于我國提倡的公共租賃房建設(shè)發(fā)展(包括廉租房)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護、更新改造以及管理方面都需要投入大量的人力、物力和財力，這對政府的資格審查、后續(xù)管理等效率均提出了更高的要求，而且全國各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，國家層面的針對公租房的法規(guī)制度或指導(dǎo)性意見無法統(tǒng)一或規(guī)范。廉租房覆蓋范圍有待進(jìn)一步擴大，公共資源并未實現(xiàn)均等化，加之戶籍、教育等基本權(quán)利與住房長期掛鉤的不合理現(xiàn)象，政府難以有效調(diào)配資源，“夾心層”的租住房問題愈發(fā)突出。

本文嘗試借鑒德國住房租賃市場發(fā)展的主要經(jīng)驗，結(jié)合中國實際，構(gòu)建我國住房租賃市場的發(fā)展路徑。

二、租賃住房的雙重屬性

根據(jù)使用者住房占有方式或住房消費方式的不同，通常將住房分為租賃住房與自有住房兩類。對于自有住房，使用者享有完全產(chǎn)權(quán)，如所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等，同時可以在市場上自由買賣住房。對于租賃住房，使用者只具有合同期內(nèi)的使用權(quán)，所有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)歸租賃房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租賃。

租賃住房有雙重屬性。一方面，租賃住房是一種商品，具有商品屬性，其租金價格由市場供求關(guān)系決定，租金結(jié)構(gòu)中必然包含了房主所要求的利潤，一般是比較高的。住房的市場租金和市場買賣價格其實是內(nèi)在一致的，所以，買不起住房的人也較難長期支付市場租金。市場租賃住房一般為私人或住房機構(gòu)所有，以盈利為目的，租賃方式是自由尋找、自由成交。

另一方面，租賃住房還有特殊屬性，即社會保障性，是解決中低收入人群、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員等住房困難的一個途徑。突出表現(xiàn)在于它是確保居民生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和必需品。那些中低收入家庭雖然不具備購買住房或市場租賃住房的消費能力，但“居者”應(yīng)該“有其屋”，住房租賃不能完全由市場決定。保障性租賃住房不歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，租金價格低于市場價或承租者能承受的價格。對于租賃住房，過于強調(diào)其商品屬性，忽略其社會保障屬性，完全依賴市場實現(xiàn)其供求均衡，必然會引發(fā)分配不均、社會不穩(wěn)定等問題。

保障性租賃住房由于具有特殊性，其投資與建設(shè)自然由政府負(fù)責(zé)。然而，政府財力是有限的，其作用不能僅僅停留在花錢投資上，而且還需引導(dǎo)民間資本投資建造保障性租賃住房。投資建造只租不售的保障性租賃住房，靠民間資本完全自愿是不可能的，這就需要政府的指導(dǎo)和適度的強制性。也就是說政府可以通過法律法規(guī)等行政干預(yù)形式，強制要求具有一定開發(fā)規(guī)模的房地產(chǎn)公司建造一定比例的保障性租賃住房，從而實現(xiàn)政府的社會職能。

三、住房租賃市場發(fā)展的德國模式

在德國這個歐洲綜合經(jīng)濟實力最強的國家，60％的民眾選擇一輩子租房居住。這并不是因為德國房價高，與其國民收入相比，德國是西方發(fā)達(dá)國家中房價最低的國家之一。租房，作為大部分國民的規(guī)模，在德國有著悠久的歷史。長期以來，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客的權(quán)益。被稱為“福利社會”的德國，對房屋租賃的規(guī)范深深地根植于其憲法精神中，這種理念值得國際社會深思與借鑒。

(一)租房供給以房地產(chǎn)企業(yè)為主，建設(shè)保障性租房享受優(yōu)惠政策

據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2008年數(shù)據(jù)顯示，德國出租房源的構(gòu)成中，93％左右的房子為私房，真正由政府出租的住房僅占出租住房總數(shù)1％到2％。由于政府出租的住房數(shù)量很少，所以就采取了一些強制措施，保證出租房源。一是法律規(guī)定，德國住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋數(shù)量占全國總數(shù)量的1/3左右，如此龐大數(shù)量的房屋只能用于出租無疑對出租房源的穩(wěn)定起到重要作用。二是部分地方政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在建造住房過程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門賣給或者租予低收入者等特殊群體。如科隆市每年新建的住房數(shù)量大約為3800套，而其中的1000套必須作為出租房，專門為低收入群體建造。為支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)保障性住房。政府予以優(yōu)惠條件支持，如長期貸款、低息貸款甚至是無息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等政策優(yōu)惠。

(二)制定“房租合理價格表”，嚴(yán)格控制住房租賃價格

關(guān)于房租價格，德國政府并不任由市場供求關(guān)系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個“房租合理價格表”，每套房屋的租金都要參考該價格表。如果房東不參照該表，對房客漫天要價，就可能會受到懲罰。如法律規(guī)定，房東不得隨意漲房租，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)15個月內(nèi)沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10％：3年之內(nèi)不允許房租漲幅超過20％：如果房東的房租超過“合理價格”的20％，就構(gòu)成違法，超過50％，就構(gòu)成犯罪，如果不及時改正還可能面臨牢獄之災(zāi)。

(__)規(guī)范租賃市場管理，有效保護租房者與房東合法權(quán)益

一是加強租房合同管理。德國的租房合同分為有限期和無限期兩種。無限期合同保證租房人能夠長久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常

須提前3個月通知對方。如果租期超過5年,須提前半年通知對方；租期為8年，須提前9個月通知；租期達(dá)到10年或以上，則須提前1年通知。二是明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象，有效地防止住房租賃非法投機。三是在保護房東權(quán)益方面，法律規(guī)定。簽署租房合同前，租房人必須向房東出具3項證明：信用等級證明，即此前支付租金的記錄；詳細(xì)的工作情況：財務(wù)狀況證明。租房合同通常還規(guī)定租房人須按人住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做改變須全部恢復(fù)。四是在保護租房者權(quán)益方面。法律規(guī)定如果租房者沒錢支付房租，房主不能直接將其趕出去，而需要先上訴到法庭，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入。

(四)提供房租補貼，全力解決低收入者住房問題

房租補貼是目前德國政府對低收入居民住房保障的主要方式。根據(jù)規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者，有權(quán)享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。具體而言，就是先要根據(jù)低收人家庭的具體情況，確定一個可以承受租金的數(shù)額(一般按家庭收入的25％確定)，然后與該家庭實際繳納的租金對比，后者與前者的差額由政府負(fù)擔(dān)。房租的補貼資金由聯(lián)邦政府和地方政府各負(fù)擔(dān)一半。如科隆市有100萬人口，其中9萬人享受房租補貼。領(lǐng)取房租補貼的家庭，住房負(fù)擔(dān)占家庭稅后月收入的比例南45％下降到3l％。

四、德國公共租賃住房發(fā)展的經(jīng)驗

德國公共租賃房屋的政策根據(jù)不同時期的需要而轉(zhuǎn)變，但總體原則始終是保障居者有其屋。從實踐看，早期德國調(diào)動各種社會資源建設(shè)福利房，對于解決住房緊張、穩(wěn)定房價起到了決定性作用；當(dāng)前德國政府逐步退出公租房市場，也是適應(yīng)了形勢需要，這并未妨礙低收入者解決住房問題。

(一)保障性住房租賃的發(fā)展應(yīng)由政府主導(dǎo)

在德國，房地產(chǎn)業(yè)被視為社會福利機制的重要一環(huán)。與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。其《住宅建設(shè)法》明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。聯(lián)邦政府自1949年以來，每年都向各州提供數(shù)額不等的財政支持用于福利房建設(shè)或補貼。自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，聯(lián)邦政府直接參與的保障房建設(shè)也宣告落幕。然而，德國并未放松對整個租房市場的管理，政府通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。如政策規(guī)定，在房屋建成后，住房投資人需要首先與政府合作，在一定的期限內(nèi)以成本價將房屋出租給政府指定的群體，期限截止后，投資人才可進(jìn)行市場運作；政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制，德國政府力圖緩解政府退出帶來的后果。正是在政府的積極引導(dǎo)及強烈干預(yù)下，德國大力發(fā)展租房，租金的穩(wěn)定得到了保證，更重要的是讓廣大租房者能夠獲得穩(wěn)定的住房。

(二)住房租賃供給應(yīng)多元化

從德國模式看，政府只供應(yīng)很少一部分保障性住房，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的。但為確保市場化供應(yīng)充足，德國政府重點在政策激勵上做文章。一方面出臺政策強制性要求房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)出租房，并保證一定比例用于保障性租房；另一方面又賦予房地產(chǎn)企業(yè)政策優(yōu)惠，如低息或無息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等。這樣既發(fā)揮了財政資金四兩撥千金的作用，引導(dǎo)大量民間資金進(jìn)入租房建設(shè)，又保證了房地產(chǎn)企業(yè)的利益不受大的損失，確保房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的積極性。此外，德國住房合作社也是租賃住房供應(yīng)的主要力量。住房合作社依靠社員人社資金可獲取國家等量資金的資助，并可爭取銀行等量的低息貸款。房屋建成后分配給社員租住，社員按照入社的先后順序排隊租房。目前，德國有2000個住房合作社，屬下?lián)碛?00萬套住房、300萬個會員，統(tǒng)計顯示，合作社建造的住宅占德國新建住宅總數(shù)的30.9％。

(三)租賃市場快速發(fā)展要有法律規(guī)范

德國房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展離不開健全的法律體系的支撐。長期以來，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益。從住房租賃的認(rèn)識上看，德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進(jìn)行了嚴(yán)格的法律規(guī)定；從性質(zhì)上看，德國《住宅建設(shè)法I、II》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調(diào)，“創(chuàng)建面積、布局、租金或負(fù)擔(dān)適合廣大居民需要的住房”是其明文規(guī)定的宗旨；從市場上，不僅有鼓勵修建租住房屋的法律規(guī)定，更加專業(yè)的法律則是《租房法》，這項法律嚴(yán)格規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20％等。房屋租賃市場因為嚴(yán)格的法規(guī)而干凈透明，租客可以獲得巨大的安全感――在德國，租住同一間房子達(dá)數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當(dāng)可觀。

(四)政府補貼是低收人者租房的重要保障

德國人普遍持有一種觀點：“即便房屋市場從總體上講是供需均衡的，但仍有一些家庭無法依托本人的力氣取得相應(yīng)的住房。”對于這一低收人群體，政府主要采用財政補貼的方式。根據(jù)規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住房者，有權(quán)享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有住房支付能力。具體而言，就是先要根據(jù)低收入家庭的具體情況，確定一個可以承受租金的數(shù)額(一般按家庭收入的25％確定)，然后與該家庭實際繳納的租金對比，后者與前者的差額由政府負(fù)擔(dān)。房租的補貼資金由聯(lián)邦政府和地方政府各負(fù)擔(dān)一半。2009年，德國人均月收入為2400-3000歐元。據(jù)此。每月收入在2200歐元以下的獨身家庭，兩個成年人帶一個孩子且月收入在4100歐元以下的家庭，都可以請求房錢上漲補助，即上漲局部的90％由政府承當(dāng)。

五、我國住房租賃市場的發(fā)展路徑

(一)政府應(yīng)加大支持力度，全面推動住房租賃市場的發(fā)展

十二五規(guī)劃要求，對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。這要求我國各級政府應(yīng)加大政策支持力度，通過稅收、法律、補貼等各種政策手段，借鑒德國經(jīng)驗，改變我國住房市場的消費方式，努力打造一個住房租賃與住房買賣并重發(fā)展的市場。充分發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，為住宅租賃市場創(chuàng)造良好的法規(guī)政策環(huán)境，大力扶持住房租賃業(yè)和相關(guān)中介機構(gòu)的發(fā)展，運用政策推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)；在增量結(jié)構(gòu)中逐步擴大租賃比重，加大力度向存量市場拓展，改變長期以出售為中心的住房流通格局。

(二)規(guī)范住房租賃市場的交易行為，建立誠信、高效的住房租賃市場

梳理目前住房租賃市場的法律法規(guī)，使業(yè)主和租戶的利益得到充分的法律保障。進(jìn)一步完善房屋租賃合同網(wǎng)上備案，并加強房屋租賃合同的約束力，監(jiān)管業(yè)主有效執(zhí)行租約，不得隨意提高房租、跟風(fēng)漲價。盡快將租房市場情況納入統(tǒng)計范圍，并及時向社會公布，以利于根據(jù)市場變化調(diào)整政策，也利于租房人參考租房。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的行為進(jìn)行法律和行業(yè)自律約束，保障租賃雙方通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行租賃交易時利益不受侵犯。

(三)加大租賃房源籌措，保證租賃住房供給

一是進(jìn)行住房保障制度創(chuàng)新，增加保障型租賃住房供應(yīng)。政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)新建保障型租賃住房，利用政府掌握的經(jīng)濟杠桿，制定有關(guān)鼓勵保障性租賃房的融資、稅收及土地支持政策，引導(dǎo)企業(yè)在投資開發(fā)新的商品房時合理配比，增加小戶型商品住宅的建設(shè)，參與投資和經(jīng)營保障性租賃房。二是創(chuàng)新資金籌措機制。建立以財政預(yù)算為主的住房保障專項基金，加大財政投入，將住房公積金增值凈收益全部州于廉租住房建設(shè)，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財政預(yù)算資金及時到位。同時，研究探索中長期融資與社會資金籌措的新機制，允許部分住房公積金資金、基金、信托資金、保險資金和房地開發(fā)商資金等進(jìn)入。

房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房屋租賃；管理；發(fā)展對策；研究

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場競爭的不斷深化，房屋租賃市場上的交易量也在不斷的攀升，尤其是租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的行為屢見不鮮。從當(dāng)前國內(nèi)實際情況來看，租賃市場的活躍對促促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的繁榮具有非常重要的作用。

1、房屋租賃管理中的問題分析

城市化建設(shè)進(jìn)程的加快及其規(guī)模的不斷擴大，使得城市流動人口的數(shù)量急劇增多，房屋租賃市場也因此而有不斷的拓寬。隨著當(dāng)前房屋租賃市場的日漸興起，房屋租賃經(jīng)濟收入急劇增加，房屋出租現(xiàn)象在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地，也變得更加的普遍化，但同時房屋租賃管理也存在著很多的問題，總結(jié)之，主要表現(xiàn)在以下方面：

第一，城市流動人口數(shù)量過大，導(dǎo)致房屋租賃市場嚴(yán)重不規(guī)范。當(dāng)前大中型城市流動人口的數(shù)量越來越多，對于部分一線城市而言，外來人口將占本城市總?cè)丝诘娜种灰陨稀谋砻嫔峡矗课葑赓U市場迎來了發(fā)展契機，但對于房屋租賃管理而言，嚴(yán)重缺乏綜合性的管理體系，進(jìn)而導(dǎo)致房屋租賃市場交易存在著諸多不規(guī)范現(xiàn)象。比如，有很多房屋出租人員并未在管理部門辦理登記手續(xù)就實施房屋出租計劃。甚至有些人將自己租來的房屋未經(jīng)允許又轉(zhuǎn)租給他人，當(dāng)出現(xiàn)問題時，難以確定直接負(fù)責(zé)人，問題處理難度也比較大。

第二，當(dāng)前的房屋租賃市場比較混亂，尤其是定價方面缺乏正確的指導(dǎo)。由于部分房屋未經(jīng)管理部門登記和辦理相關(guān)手續(xù)，故意躲避了政府部門的管理，因此就會出現(xiàn)房屋出租者隨意抬高或降低房價的現(xiàn)象，導(dǎo)致許多房屋難以隨行就市，進(jìn)而使承租者、出租者均難以享受到實惠、公正的利益。

第三，房屋租賃中介機構(gòu)的素養(yǎng)有待進(jìn)一步提高。實踐中我們可以看到，因房屋租賃市場比較興盛，甚至到了一種泛濫的程度，導(dǎo)致很多信譽較差，規(guī)模較小的中介機構(gòu)出現(xiàn)在房屋租賃市場之中。他們之間為了活動更多的利益，彼此之間缺乏正常的合作，進(jìn)而導(dǎo)致信息流通不暢，給出租者和承租者造成了非常大的局限性，租房與求租信息也因此不流通。

2、加強房屋租賃管理的有效策略

基于以上多當(dāng)前我國房屋租賃管理中存在的問題及成因分析，筆者認(rèn)為要加強房屋租賃管理、凈化租賃市場，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手應(yīng)對：

（1）建立健全法律法規(guī)規(guī)范租賃市場

尋求政府對租賃管理工作的重視，要把房屋租賃管理工作的重要性提升到關(guān)系懷化的社會治安和城市管理，關(guān)系到懷化經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展的高度，完善、健全法律法規(guī)，制定出剛性的操作性強的執(zhí)法依據(jù)，申請出臺《懷化市城市房屋租賃管理辦法實施細(xì)則》，從而使租賃管理工作能夠有政府的支持和法律法規(guī)的保障，促使租賃管理的實施更加到位。

（2）建立租賃市場管理長效機制

出租房管理是社會管理和治安管理的一項重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機制受到?jīng)_擊。成立流動人口與出租房管理辦公室。對出租屋將實行“委托管理”，即房管、稅務(wù)、公安、人口和計劃生育等有關(guān)職能部門將其行政職權(quán)內(nèi)有關(guān)出租屋管理的日常性工作，委托給流動人口及出租房屋管理部門。要建立實有人口、出租房屋管理服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)各部分工作。流動人口及出租屋管理部門對出租屋實行包括信息采集、登記備案、登記辦證、征收稅費和提供房屋租賃信息中介服務(wù)等一站式受理。與物業(yè)公司、街道辦事處、社區(qū)服務(wù)中心一齊合作搭建多功能的服務(wù)平臺，利用這一社會資源，在無需提高管理成本的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步提高工作效率，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

（3）加強輿論宣傳增強法制觀念

加強房屋租賃管理的一個最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。對出租房屋行為申報登記備案的相關(guān)宣傳不多，因而造成但是在目前房屋租賃交易中，出租人與承租人普遍對簽訂租賃合同比較重視，對辦理租賃合同登記備案幾乎一無所知的局面。通過廣播、報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等傳媒，向社會各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》租賃法律法規(guī)及房屋租賃知識，使廣大市民和流動人口了解房屋租賃知識，支持房屋租賃管理，變被動的接受普查為主動的進(jìn)行備案登記。積極主動向領(lǐng)導(dǎo)多請示，多匯報，多宣傳，提高各級領(lǐng)導(dǎo)對房屋租賃業(yè)的認(rèn)識，向他們展示培育發(fā)展房屋租賃市場的美好前景，贏得領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和支持。

（4）培育租賃中介為租賃雙方搭橋

要加大行業(yè)管理力度，規(guī)范中介行為，成熟的市場離不開規(guī)范的中介，要真正啟動房屋租賃市場，必須要有講信譽、重服務(wù)、能讓老百姓信得過的中介從中牽線搭橋。通過良好的社會信譽，公開、透明的操作，讓租賃雙方真正得到實惠，權(quán)益得到保護，置換中心也從規(guī)模經(jīng)營中得利。為確保流動人口與出租房管理這一機制能長期有效運轉(zhuǎn)，各級各部門要加強對這項工作的檢查指導(dǎo)，把實有人口和出租房屋管理服務(wù)工作納入年度社會治安綜合治理工作目標(biāo)管理的一項重要內(nèi)容進(jìn)行考核，確保這項工作取得實效。

（5）建立健全房屋租賃指導(dǎo)價格體系

房屋租賃市場屬于市場經(jīng)濟的范疇，必須按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，將房屋租賃市場的價格放開，租價隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場情況自行約定。為了指導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展，需要制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期向社會公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提供價格參照。指導(dǎo)租金要以市場租金價格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布不同地段、結(jié)構(gòu)、用途出租房屋的階段性租金。指導(dǎo)租金的公布，既為租賃當(dāng)事人提供價格參考，又為政府部門收繳稅款及管理費，以及非商品房出租補繳地價提供計價基數(shù)，避免了個別規(guī)避稅費而私自約定較低的合同價格。

2、結(jié)語：

3、房屋租賃管理是一項非常復(fù)雜的工作，它要求賃雙方都要嚴(yán)格遵守租賃規(guī)范之要求，相關(guān)部門還要對此加強監(jiān)督管理，只有這樣才能保證房屋租賃管理的制度化、規(guī)范化。

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