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      房地產租賃法律法規

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      房地產租賃法律法規

      房地產租賃法律法規范文第1篇

      關鍵詞:互聯網平臺;房地產業;融資租賃;SWOT分析

      基金項目:長江大學青年基金項目(項目編號:2016cqn19)研究成果之一;通訊作者:丁佳俊

      中圖分類號:F83 文獻標識碼:A

      收錄日期:2018年5月5日

      一、我國房地產企業融資租賃發展現狀

      (一)融資渠道有限,融資結構不健全。從進入我國房地產開發行業的資金總量來看,2016年(144,214.05億元)比2012年(96,536.81億元)增加了47,677.24億元,大量資金從各種渠道進入,增長量及增速顯著,但仍然以自籌資金和銀行貸款為主,渠道較為狹窄,融資力度有限。就融資結構來看,從2012年到2016年的5年里,貸款的兩極分化比較嚴重。2016年上半年,我國對房地產開發企業的貸款進一步緊縮,房地產企業所獲得的來自銀行貸款的資金同比增長3.2%,企業自籌資金同比負增長0.1%,其中企業自有資金增幅4.6%,非銀行貸款萎縮-2.5%,結構有所優化但仍然不健全。(圖1)

      (二)缺乏穩定,抗風險能力差。傳統的房地產企業融資租賃方式中,銀行掌握著充足的資金,資金的供給也相對穩定,故而對于資金需求量大、周轉期長的房地產業,銀行是其首選的資金來源。但也正因如此,房地產企業融資結構不合理、發展缺乏穩定、融資方式單一,一旦信貸行業政策有所調整,房地產企業將面臨巨大沖擊。

      二、基于互聯網平臺的房地產企業融資租賃SWOT分析

      (一)優勢

      1、融資模式多元化,降低融資成本。互聯網平臺下的融資租賃資金來源渠道相較于傳統模式來說,更加信息化和多元化,融資租賃開始更多地轉向社會大眾尋求社會閑散資金,實現資金和市場融資渠道的無縫對接,最小化融資成本。對于房地產企業來說,通過融資租賃籌到所需資金,滿足自身日益發展壯大的資金需求,也將具有更多的可能性和選擇性。

      2、減小信貸行業的沖擊,維護房地產業穩定。在互聯網的發展下,基于互聯網平臺的融資租賃中,以“互聯網金融+融資租賃”的債權轉讓模式最具有代表性,這種模式可以有效地將互聯網金融與企業的融資需求進行匹配,實現更優質的匹配效果。這種模式可以為房地產企業提供金融支持,優化融資結構,維護房地產企業的發展。

      (二)劣勢

      1、相關法律法規尚不完善、監管缺位。互聯網平臺下的融資租賃模式發展迅速,隨之暴露出來的問題就是相應的監管制度的缺乏。一方面在許多方面存在法律法規不完善的情況;另一方面由此可能會導致一些風險及糾紛,如風險防控和對于糾紛處理的問題。

      2、融資金額及融資期限有限。對比融資金額,社會大眾可接受的投資金額較融資租賃的投資金額較低;對比融資期限,社會大眾可接受的投資年限一般在2~5年,但是融資租賃的合同期限普遍超過5年,兩者期限長短不同。并且互聯網平臺下的融資租賃的資金來源以社會公眾投資者居多,所利用的大部分是社會上的小額閑散資金,因而在資金供給數量和期限上具有較大的局限性。

      (三)機遇

      1、時展迅速,金融市場活躍。2016年我國國民總收入達到740,598.7億元,同比增長6.9%,人均國內生產總值53,935.0元,“互聯網+”模式多樣化,互聯網理財產品也得到了空前發展。“互聯網金融+融資租賃”的發展目前以三種模式為主,即債權轉讓模式、P2L模式以及收益權轉讓模式。互聯網金融作為連接著金融與實體經濟的載體,加上融資租賃在融資與融物方面的雙重特性,同房地產企業相結合,對房地產企業的生存發展、融資和產業升級都發揮著極其重要的作用。

      2、政策給予“互聯網+”行動的支持。2015年《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》中所提倡的“互聯網+”普惠金融方面,鼓勵互聯網與銀行、證券、保險以及基金的融合創新,以期為大眾提供豐富、安全和便捷的金融產品和服務,滿足不同層次實體經濟的投融資需求。也必然推動大量資金進入互聯網融資租賃平臺,適應不同規模層次的房地產企業的融資需求。

      (四)挑戰

      1、企業易自我膨脹,忽略未來高風險。我國房地產業積病已久,房地產泡沫巨大,房價居高不下,國家立足大局實施了一系列的緊縮政策,但中國的特殊國情又導致房地產內需極大,當大量的互聯網融資租賃資金進入房地產業,企業一派欣欣向榮,易出現過于樂觀的觀點,而忽略眾多存在的風險。

      2、資金池難以維系,流動性大。在互聯網融資租賃模式下,以P2P網絡平臺為例,并不是直接將資金劃入借款人的賬戶,而是會先將籌集到的資金放入資金池中,即第三方支付公司,再將資金池中的資金分流到各個項目。但是作為新興領域,互聯網網絡平臺也會由于專業性不強、環節之間緊密度差漏洞多,風險意識弱以及違規經營等諸多原因,出現侵害投資者利益的情況,比如資金被挪用的情況,一旦資金被挪用,那么資金池就會面臨枯竭的危害,這導致融資者所需資金無以為繼,出現資金鏈斷裂的風險。

      三、互聯網平臺下房地產企業融資租賃發展戰略

      (一)增長型戰略

      1、積極尋求與互聯網融資租賃公司的合作。在現有的活躍市場氛圍下,社會上的閑散資金數量較大,而投資渠道少,隨著“互聯網金融+融資租賃”模式的發展,互聯網融資租賃公司快速發展,大量互聯網融資租賃企業匯集了眾多社會閑散資金,房地產企業應順應時代的發展潮流,積極促成與互聯網融資租賃公司的合作,獲取融資。

      2、充分利用政策優勢,促進產業升級。房地產作為集多種經濟活動為一體的產業,充分利用政策對互聯網平臺的支持,有利于帶動產業內其他環節的發展,完善自身產業鏈,提高建設質量,加強管理水平,提升服務水準,共同促進房地產整體的產業升級。

      (二)多種經營戰略

      1、注重人才培養,完善內部決策體系。房地產業作為國民經濟的重要增長點,為中國21世紀以來經濟的快速增長做出了不可忽略的貢獻。但在我國現有的房地產泡沫巨大和房價過高的背景下,大量的融資進入房地產企業,導致風險過高,因此提高管理人才水平,完善企業內部決策體系就顯得尤為重要。唯有正確把握發展形勢,合理穩健決策,才能降低風險,趨利避害。

      2、督促政府加強對創新融資渠道的管控。政府需要明確監管主體、監管對象和監管內容,對互聯網平臺下的融資租賃企業進行系統梳理,核定對應的監管機構,明確互聯網融資企業的業務和業務范圍,掌控資金流向,實時監控發展中存在的風險,并且建立良好的數據監管模式,避免出現缺乏監管的亂象,也避免因人為操作出現資金池枯竭的問題。

      (三)扭轉型戰略

      1、尋求多種互聯網理財產品的合作。在時代快速發展的機遇下,科學技術不斷升級,互聯網理財產品市場也空前活躍,房地產企業可尋求與多種互聯網理財產品的合作,避免將雞蛋放在同一個籃子里,改善企業債務融資結構,建立多層次的房地產金融體系。

      2、督促政府加強互聯網融資租賃法律立法工作。互聯網融資租賃的業務發展和創新發展迅速,甚至在一定程度上還要快于我國相關法律法規的建立,不利于互聯網平臺下融資租賃的健康穩定發展。政府應盡快確定互聯網網貸平臺有關行業的法律建設和定位,加強立法工作,在原有的傳統業務法律法規的基礎上盡早頒發針對互聯網融資租賃問題的法律文件,確保相關產業的健康發展。

      (四)防御型戰略

      1、加強誠信建設。在互聯網平臺的債權轉讓模式中,平臺事先對融資租賃公司和承租企業的資質以及租賃標的資產進行調查評估,以期為投資者篩選誠信有實力的公司和真實合規的資產進行投資。房地產企業需完善企業內部信用管理制度,加強房地產行業的自律,按時披露真實可信的財務會計報告信息,提高企業在互聯網平臺的信譽,確保資金池資金順利流入企業,延長租賃期限。

      2、提升管理能力,增加資金利用率。房地產企業普遍負債率偏高,而融資租賃渠道有限、成本較高,企業提高管理能力,增加資金利用率,充分利用已獲得的融資融物,有利于成本最小化、利潤最大化。

      四、結論

      互聯網平臺的發展作為一種新的模式,為眾多行業帶來了發展機遇,但機遇始終與挑戰同在,本文對房地產企業基于互聯網平臺的融資租賃進行了一系列的分析,在時代的發展潮流里,力求能針對所能把握的機遇進行較為全面的總結和分析,順應時展潮流,把握機會,迎接挑戰。

      (作者單位:長江大學管理學院)

      主要參考文獻

      [1]陳曉芳,鄧銀花.“互聯網金融+融資租賃”A2P模式的SWOT分析[J].財會月刊,2017(2).

      [2]陳杰,陳卓.房地產開發融資新格局、潛在風險與政策應對[J].基建管理優化,2016,28(4).

      房地產租賃法律法規范文第2篇

      關鍵詞:住房租賃 供應 需求 現狀 建議

      在房地產市場進入投資時代以后,住房租賃市場的投資潛力如何、現狀如何、發展趨勢如何,這些問題不僅僅是房產投資者所關心的,也是眾多購房、租房者和政府行業主管部門所關注的熱點。要鞏固和提高房地產業的支柱產業地位,僅僅依靠房地產投資和開發市場是不可持續的,住房租賃是房地產市場的重要組成部分,要進一步加快房屋租賃市場的發展。本文以東南沿海地區房地產租賃市場為例,加以闡述分析。

      住房租賃市場需求分析

      城市化水平不斷提高

      東南沿海地區各經濟發達城市聚集了大量的中高等院校,學生租賃市場異常活躍。當前不少城市還出臺畢業留城的優惠政策,直接刺激了住房租賃市場的火爆。另一方面,近幾年內,東南沿海地區很多城市陸續成為投資熱土,社會經濟的發展,產業整合能力的進一步加強,吸引和消化就業能力的加大,必然促進人才引進和人口流動,增加城市的人口。而城市人口的增加,必然加大對住房的需求。

      房地產買賣市場有效需求不足

      總體上來說,當前城市居民的居住面積還處于較低的水平線上。隨著收入的增長,住房不僅是生活的基本資料,還作為一種享受資料和發展資料,住房消費擴大將是必然的趨勢。

      為了適應住房需求的急劇增加,近年來,房地產開發投資增長迅速,住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時,商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。而住房買賣市場的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房價格與居民收入的關系決定,無購買力的住房愿望將不對住房買賣市場發生作用。如果房價高于收入6倍或以上將難以形成買方市場。當前對普通工薪階層而言,房價與收入的差距遠遠超過了這個比例,使其購房的愿望難以實現。

      住房分配貨幣化制度

      住房分配貨幣化促進了住房租賃市場有效需求的形成。一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度,切斷了福利分房的后路,市場成了居民解決居住問題的唯一途徑,人們要么買房要么租房,市場上存在著大量的需求要素。另一方面,貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金,使住房消費成為可能。

      住房租賃供給市場分析

      在目前的出租房屋總量中,主要有私房入市租賃、公房出租和空置房的租賃三塊。

      近年來居民對房地產投資的需求被不斷激發出來,從目前房地產市場的發展總趨勢來看:購房出租、以租養房、待機出售已經成為一種新的較為穩妥的投資方式。隨著生活水平的提高,一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住,而出租已有舊房,以租養房,由此,形成了龐大的私房出租房源。

      隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產權明晰,公有住房龐大卻靜止的市場開始逐漸流動起來,蟄伏的巨大商機得以逐步釋放,其中一部分就形成了出租房的房源。

      從房地產的增量市場來看,目前基本上是購銷兩旺的局面,但從住房的存量市場來看,卻存在著入住率不高的空置現象。同時,隨著家庭人口結構的變化,部分家庭出現了空置的房屋。這些空置房也成了租賃房市場上的主力軍。

      在當前的二手房市場中,面對高價而迷離的市場,買賣雙方僵持不下,因此另辟市場,二手房中分流出大量閑置房源進入租賃市場,導致買賣和租賃業務呈現出不同的發展趨勢,不少賣家當時就掛出“可租可售”的牌子,租賃市場越來越熱鬧。

      當前住房租賃市場發展存在的問題

      目前住房租賃市場的潛力是巨大的,也是可發掘的。但是,東南沿海地區各城市普遍存在住房租賃市場與房地產市場發展不協調、與經濟發展步伐不一致的問題,應及時發現并分析這些問題,規范住房租賃市場。

      住房租賃市場結構單一

      隨著國際化進程的日益推進,眾多國內外知名企業落戶東南沿海各經濟發達的城市,出現了一批尋覓高檔租賃房源的群體。這部分人的層次較高,習慣租用豪華裝修、生活舒適、地理位置優越的居室,他們將成為消化高檔租賃住宅的大客戶。

      但是,當前各大城市的租賃市場結構卻不是很完善,仍處在市場搭建階段。各城市出租房源差距沒有拉開,所定位的出租對象也沒有明顯的分類,面積小、結構老化,不能很好甚至無法滿足這個高端租賃市場的需求。構建一個高中低檔并存、結構完善的住房租賃市場是一個迫在眉睫的問題,否則將不僅約束房地產市場的發展,也可能會間接地制約經濟的發展。

      房地產企業經營方式單一

      目前房地產開發企業投資開發的居住房屋基本都用于出售,鮮有房地產企業購置商品住宅出租的。其原因在于:一是受企業財務狀況制約。開發企業出租開發的商品房,資金回收期較長,企業無法擴大再生產;二是企業投資回報率過低。據測算,企業出租商品住宅所得的租金收益在償還建設期間的銀行貸款,扣除房屋的折舊,企業正常運行、房屋養護等開支以及企業應繳稅收后,相比出售而言利潤較低。

      住房租賃專業化、集約化程度較差

      目前,個人出租的居住房屋,無論是自行出租或委托房地產中介出租,基本都處于自發的、零星分散的、無序流動的狀態,專業化、集約化程度較差。個人房屋自行出租缺乏統一的交易平臺和相應的信息指導,法規意識薄弱,行為不規范,租賃糾紛時有發生。

      房產中介素質偏低

      目前房產租賃中介由于市場準入門檻較低而導致了中介過多過濫,規模偏小,資信較差。再加上為了各自的經營利益,短期行為嚴重,相互間壟斷市場信息,缺乏必要的信息溝通和業務協作,而導致了房產租賃中介市場運作無序、經營混亂,企業信用現狀不容樂觀的局面,難以為消費者提供滿意的服務。

      加強住房租賃市場的建設

      住房租賃市場發展潛力巨大,但卻由于存在的諸多問題影響了發展,因此要加快住房租賃市場的發展,除了讓市場經濟這只無形的手發揮調節功能調整市場之外,政府部門,行業主管部門也應該采取積極的措施。

      改變社會對住房租賃市場的認識

      中國兩千年封建社會帶來根深蒂固的小農觀念,使很多消費者存在著只注重名義上的所有權而不重視經濟上的使用權的觀點。當前,房地產市場以買賣為主要交易方式的非均衡性發展態勢,從市場外部抑制了房產租賃的發展,導致買賣和租賃一重一輕的“跛形”經濟運行格局。

      雖然房地產界對發展房產租賃已取得了初步的認識,但由于培育發展房產租賃業涉及面廣,規范管理難度大,政府部門在一定程度上還存在著畏難情緒,導致在認可房產租賃業的同時,卻未必能夠將其納入重點優勢產業來扶持。因此,為了全面貫徹“三個代表”重要思想,體現“執政為民”,更好提高人民生活水平,政府部門、行業主管部門應加強宣傳,改變社會對住房租賃市場的認識,并且采取措施積極引導。

      進一步完善住房租賃市場相關政策法規

      住房租賃市場的健康發展有賴于一套完備的法律法規,尤其在初期,制度建設更為重要。但是我國至今還沒有頒布專門的房產租賃方面的法律,在全國范圍內現有的也只是《城市房地產管理法》中對房產租賃的有關規定。在地方政府方面,雖然也有一些省市頒布了房產租賃相關的法律法規,但是仍然存在可操作性不強,缺少實施細則的配合等問題。

      當前,應進一步加強完善房屋租賃市場相關政策法規,可以從以下幾個方面入手:盡快出臺專門的房地產租賃、房地產中介方面的法律法規;房屋租賃相關政策法規之間存在一些沖突和矛盾,應盡快予以清除,以免執行租賃政策法規中出現問題;根據居民的住房狀況和收入水平,從新建和存量住宅、銷售和租賃兩個方面綜合研究,進一步完善住房供應政策,調整住房供應結構,要突出住房租賃的重點,努力構建一個涵蓋新建商品住宅(包括中低價值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租賃體系,并在此基礎上研究制定相應的優惠政策,以實現房屋銷售和租賃并舉的市場。

      加強住房租賃市場的監管力度

      住房租賃市場發育滯后,租賃信息不暢,租賃行為不合規范,不僅影響到租賃市場的形象,也危及租賃市場的健康發展。為此在大力加強信息咨詢、評估、、律師、公證、物業管理等房產中介市場的建設的同時,更應加強住房租賃服務市場的監管,以規范房屋租賃服務市場行為,培育和發展房屋租賃市場:大力培育有形市場,構建房屋租賃交易網絡平臺;盡快建立房屋租賃指導租金制度,在市場調研的基礎上,對成交房屋租金進行整理歸納,定期公布市場房屋租金價格,為專營房屋租賃居間、的各類房地產經紀機構和租賃當事人提供參考,并通過指導租金加強市場的預警預報,確保房地產市場的健康發展;加強收取租賃稅費,嚴格按有關政策規定,對租賃活動所涉及的稅費加強征收,并且大力宣傳,以此鼓勵居民主動辦理出租房登記,接受管理,繳納各種稅費;同時要考慮降低稅收,為以后的房東主動申報稅款打好基礎;政府、行業主管部門可以建立中介企業信用檔案,定期公布一批不講誠信,不規范操作的企業,凈化中介市場。

      倡導誠信中介

      房地產租賃法律法規范文第3篇

      1、簽訂本合同前,當事人應當仔細閱讀本合同內容,對合同條款及用詞理解不一致的,應該進一步協商,達成一致意見。

      2、本合同為示范文本,為體現協議雙方的自愿原則,本合同文本中相關條款后都有空白行,供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

      3、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容,雙方應當協商確定。【 】中選擇內容,以劃√方式選定;對于實際情況未發生或雙方不作約定時,應在空格部位打×,以示刪除。

      甲方(中介公司): ,中介公司資質證號: 。

      聯系電話:  ,聯系地址:  。

      經紀人: ,經紀證號: ;

      經紀人:,經紀證號: 。

      乙方(賣方/出租方):,身份證號:,

      聯系電話: ,聯系地址: 。

      委托人姓名: ,身份證號: ,

      聯系電話: ,聯系地址: 。

      根據有關法律法規的規定,甲乙雙方本著誠實信用的原則,經協商一致達成如下協議。

      第一條 中介服務內容

      甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務,期限為 ,自  年月  日至  年月  日。

      甲方為乙方的房地產提供【出售】【租賃】的中介服務。

      甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后,乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】手續的中介服務。

      乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。

      乙方【同意】【不同意】將房地產的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

      乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產的鑰匙交予其他中介公司,以供查看之用。

      其它

      第二條 房地產權屬情況

      房地產地址:  ;建筑時間;房地產【建筑面積】【套內面積】面積:。

      房地產使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】;性質為【房改房】【商品房】【其他 】;房地產證證號:。

      乙方房地產為【獨家所有】【共有】【其他  】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租。

      其它

      *房地產權屬情況是房地產能否交易過戶的關鍵資料,乙方必須完整如實填寫,甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

      第三條 價款、收款方式和法律法規規定的稅費

      乙方同意甲方按照下列條件發出要約邀請(俗稱"放盤"):

      1.該房地產按套出售并計價,總金額為人民幣 元(¥ )范圍內。

      2.該房地產以【建筑面積】【套內面積】計算,單價為人民幣每平方米 元范圍內,總金額為人民幣元(¥ )范圍內。

      3.乙方同意收款方式:【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

      4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

      其它

      *要約邀請:是希望他人向自己發出要約的意思表示。

      第四條 甲方權利義務

      1.甲方根據誠實信用原則為乙方提供中介服務,有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

      2.甲方根據合同開展中介活動,為乙方房地產尋找【購買】【租賃】對象,經乙方【同意】【不同意】,甲方該房地產的廣告,廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

      3.甲方必須對乙方房地產的資料進行核實。

      4.甲方應當根據協議,帶【購買】【租賃】方察看該房地產,并將該房地產權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

      5.促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

      6.為乙方提供房地產交易過戶方面的咨詢。

      7.甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

      8.非經乙方同意,甲方不得泄露乙方的信息資料。

      9.其它

      第五條 乙方權利義務

      1.乙方有權向甲方詢問交易進展情況,甲方必須如實告知,不得隱瞞。

      2.乙方必須保證所填寫的房地產權屬情況真實;向甲方提供相應的房地產資料;并保證本人對該房地產擁有完整產權或已取得其他業主的委托有權處置該房地產。

      3.甲方為乙方提供中介服務過程中,乙方應當予以配合并提供必要的協助。

      4.乙方應當根據合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

      5.甲方根據合同規定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產的當事人后,應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間,乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

      6.其它

      第六條 中介服務費、協辦手續費給付

      甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的,乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣(¥)作為中介服務費。

      甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【購買】【租賃】合同后,乙方需要

      甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續并結清有關費用】【贖契手續】【租賃登記】【其他】手續的,乙方應向甲方支付人民幣  (¥)作為協辦手續費。

      其它

      第七條 合同的解除和變更

      乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件,但應及時通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前,甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的,乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用(該費用不得超過中介服務費)。

      第八條 法律責任

      1.甲乙雙方不履行本合同規定或履行合同不符合約定的,應當承擔違約責任,違約方應支付違約金,違約金標準為  。

      2.乙方逾期支付中介服務費的,應向甲方支付違約金,違約金的標準為 。

      3.甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐,致使乙方受到損失,甲方不得收取中介服務費,并應賠償乙方的損失。

      4.因乙方未能及時履行義務,導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的,甲方可以要求乙方支付違約金,違約金為 ,但不得再要求乙方支付中介服務費。

      5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的,甲方可以要求乙方支付中介服務費,并可要求乙方支付違約金,違約金為。

      其它

      第九條 免責條款

      1、因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的;

      2、

      第十條 糾紛解決方式

      本合同在履行過程中發生的爭議,雙方當事人協商不成的按下述第  種方式解決:

      1、交廣州仲裁委員會仲裁;

      2、提交 仲裁委員會仲裁;

      3、依法向人民法院起訴;

      第十條 本合同未盡事宜,可由雙方約定后簽訂補充協議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

      第十一條 本合同連同附件共頁,一式份,具有同等法律效力,合同持有情況:甲方份,乙方份。

      甲方(簽章):乙方(簽章):

      房地產租賃法律法規范文第4篇

      關鍵詞:德國;住房租賃;主要經驗;啟示

      中圖分類號:F830 文獻標識碼:B 文章編號:1674-2265(2011)10-0046-04

      一、引言

      近年來,由于各種利益的驅使,從政策導向和我國居民獲取、解決住房問題的意識上看,租賃方式在我國被邊緣化。住房市場結構明顯失衡,直接影響到房地產市場持續健康發展。

      一方面,從整個住房租賃市場來看,我國缺乏專門的房屋租賃法或相關租賃法規,租賃房屋的詳細標準及租賃登記備案等缺乏細則,而且租房市場長期缺乏權威的統計信息,供需情況、房源分布、租金等沒有統計部門的準確數據,政策制定與居民租房缺乏信息支撐,導致承租人或出租人權益未得到有效保護,租賃市場亂象頻生。另一方面,我國缺乏房地產企業涉足的住房租賃供應體系。現行的政策安排基本上是鼓勵住房出售,企業經營租賃住房稅負占租金收入的30%左右,在這種稅率下,企業基本無盈利可言,因此開發商和機構投資者很難涉足住房租賃的投資和經營。而且房地產企業投資經營住房租賃缺乏長期穩定的融資渠道。與投資出售的住房相比,投資供出租的住房需要長期占用資金,且資金量較大,投資回收期一般要30-40年,因此對企業資金實力和融資能力的要求很高,大量規模小的房地產企業缺乏足夠的資金。在我國目前的金融體制下,房地產開發企業缺乏長期政策性貸款支持,經營租賃房在融資上面臨困難。

      另外,對于我國提倡的公共租賃房建設發展(包括廉租房),由于政府持有房源,后續的維護、更新改造以及管理方面都需要投入大量的人力、物力和財力,這對政府的資格審查、后續管理等效率均提出了更高的要求,而且全國各地建設標準差異較大,國家層面的針對公租房的法規制度或指導性意見無法統一或規范。廉租房覆蓋范圍有待進一步擴大,公共資源并未實現均等化,加之戶籍、教育等基本權利與住房長期掛鉤的不合理現象,政府難以有效調配資源,“夾心層”的租住房問題愈發突出。

      本文嘗試借鑒德國住房租賃市場發展的主要經驗,結合中國實際,構建我國住房租賃市場的發展路徑。

      二、租賃住房的雙重屬性

      根據使用者住房占有方式或住房消費方式的不同,通常將住房分為租賃住房與自有住房兩類。對于自有住房,使用者享有完全產權,如所有權、使用權、收益權、處置權等,同時可以在市場上自由買賣住房。對于租賃住房,使用者只具有合同期內的使用權,所有權、收益權、處置權歸租賃房主所有。自有住房不一定自住,也可用于租賃。

      租賃住房有雙重屬性。一方面,租賃住房是一種商品,具有商品屬性,其租金價格由市場供求關系決定,租金結構中必然包含了房主所要求的利潤,一般是比較高的。住房的市場租金和市場買賣價格其實是內在一致的,所以,買不起住房的人也較難長期支付市場租金。市場租賃住房一般為私人或住房機構所有,以盈利為目的,租賃方式是自由尋找、自由成交。

      另一方面,租賃住房還有特殊屬性,即社會保障性,是解決中低收入人群、新就業人員、外來務工人員等住房困難的一個途徑。突出表現在于它是確保居民生存的基本物質條件,是人們最基本的生活資料和必需品。那些中低收入家庭雖然不具備購買住房或市場租賃住房的消費能力,但“居者”應該“有其屋”,住房租賃不能完全由市場決定。保障性租賃住房不歸個人所有,而是由政府或公共機構所有,租金價格低于市場價或承租者能承受的價格。對于租賃住房,過于強調其商品屬性,忽略其社會保障屬性,完全依賴市場實現其供求均衡,必然會引發分配不均、社會不穩定等問題。

      保障性租賃住房由于具有特殊性,其投資與建設自然由政府負責。然而,政府財力是有限的,其作用不能僅僅停留在花錢投資上,而且還需引導民間資本投資建造保障性租賃住房。投資建造只租不售的保障性租賃住房,靠民間資本完全自愿是不可能的,這就需要政府的指導和適度的強制性。也就是說政府可以通過法律法規等行政干預形式,強制要求具有一定開發規模的房地產公司建造一定比例的保障性租賃住房,從而實現政府的社會職能。

      三、住房租賃市場發展的德國模式

      在德國這個歐洲綜合經濟實力最強的國家,60%的民眾選擇一輩子租房居住。這并不是因為德國房價高,與其國民收入相比,德國是西方發達國家中房價最低的國家之一。租房,作為大部分國民的規模,在德國有著悠久的歷史。長期以來,良好的法律法規、政策條例規范了房屋租賃市場,很好地保障了租客的權益。被稱為“福利社會”的德國,對房屋租賃的規范深深地根植于其憲法精神中,這種理念值得國際社會深思與借鑒。

      (一)租房供給以房地產企業為主,建設保障性租房享受優惠政策

      據德國聯邦統計局2008年數據顯示,德國出租房源的構成中,93%左右的房子為私房,真正由政府出租的住房僅占出租住房總數1%到2%。由于政府出租的住房數量很少,所以就采取了一些強制措施,保證出租房源。一是法律規定,德國住房合作社建造的住房必須用于出租,不能出售。住房合作社每年建造的房屋數量占全國總數量的1/3左右,如此龐大數量的房屋只能用于出租無疑對出租房源的穩定起到重要作用。二是部分地方政府規定,房地產企業在建造住房過程中,必須預留一定比例的住房,專門賣給或者租予低收入者等特殊群體。如科隆市每年新建的住房數量大約為3800套,而其中的1000套必須作為出租房,專門為低收入群體建造。為支持房地產企業建設保障性住房。政府予以優惠條件支持,如長期貸款、低息貸款甚至是無息貸款、土地優惠、免稅等政策優惠。

      (二)制定“房租合理價格表”,嚴格控制住房租賃價格

      關于房租價格,德國政府并不任由市場供求關系確定房租水平,而是由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構,根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節能情況,確定一個“房租合理價格表”,每套房屋的租金都要參考該價格表。如果房東不參照該表,對房客漫天要價,就可能會受到懲罰。如法律規定,房東不得隨意漲房租,即使要漲到同類住房的通常水平,當事人還必須連續15個月內沒漲過價,而且漲幅一般不得超過10%:3年之內不允許房租漲幅超過20%:如果房東的房租超過“合理價格”的20%,就構成違法,超過50%,就構成犯罪,如果不及時改正還可能面臨牢獄之災。

      (__)規范租賃市場管理,有效保護租房者與房東合法權益

      一是加強租房合同管理。德國的租房合同分為有限期和無限期兩種。無限期合同保證租房人能夠長久租住一處房產。租房合同的一方若想終止合同,通常

      須提前3個月通知對方。如果租期超過5年,須提前半年通知對方;租期為8年,須提前9個月通知;租期達到10年或以上,則須提前1年通知。二是明確規定禁止“二房東”現象,有效地防止住房租賃非法投機。三是在保護房東權益方面,法律規定。簽署租房合同前,租房人必須向房東出具3項證明:信用等級證明,即此前支付租金的記錄;詳細的工作情況:財務狀況證明。租房合同通常還規定租房人須按人住時原樣交還房屋,租房期間對房屋所做改變須全部恢復。四是在保護租房者權益方面。法律規定如果租房者沒錢支付房租,房主不能直接將其趕出去,而需要先上訴到法庭,提供證據證明租房者確實沒有足夠收入。

      (四)提供房租補貼,全力解決低收入者住房問題

      房租補貼是目前德國政府對低收入居民住房保障的主要方式。根據規定,德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者,有權享受住房補貼,以保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。具體而言,就是先要根據低收人家庭的具體情況,確定一個可以承受租金的數額(一般按家庭收入的25%確定),然后與該家庭實際繳納的租金對比,后者與前者的差額由政府負擔。房租的補貼資金由聯邦政府和地方政府各負擔一半。如科隆市有100萬人口,其中9萬人享受房租補貼。領取房租補貼的家庭,住房負擔占家庭稅后月收入的比例南45%下降到3l%。

      四、德國公共租賃住房發展的經驗

      德國公共租賃房屋的政策根據不同時期的需要而轉變,但總體原則始終是保障居者有其屋。從實踐看,早期德國調動各種社會資源建設福利房,對于解決住房緊張、穩定房價起到了決定性作用;當前德國政府逐步退出公租房市場,也是適應了形勢需要,這并未妨礙低收入者解決住房問題。

      (一)保障性住房租賃的發展應由政府主導

      在德國,房地產業被視為社會福利機制的重要一環。與醫療、教育等福利一樣,保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。其《住宅建設法》明確規定,要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。聯邦政府自1949年以來,每年都向各州提供數額不等的財政支持用于福利房建設或補貼。自上世紀末開始,大多數居民的住房問題得以解決,福利房逐漸退出歷史舞臺,聯邦政府直接參與的保障房建設也宣告落幕。然而,德國并未放松對整個租房市場的管理,政府通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。如政策規定,在房屋建成后,住房投資人需要首先與政府合作,在一定的期限內以成本價將房屋出租給政府指定的群體,期限截止后,投資人才可進行市場運作;政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制,德國政府力圖緩解政府退出帶來的后果。正是在政府的積極引導及強烈干預下,德國大力發展租房,租金的穩定得到了保證,更重要的是讓廣大租房者能夠獲得穩定的住房。

      (二)住房租賃供給應多元化

      從德國模式看,政府只供應很少一部分保障性住房,大部分是房地產企業供應的。但為確保市場化供應充足,德國政府重點在政策激勵上做文章。一方面出臺政策強制性要求房地產企業建設出租房,并保證一定比例用于保障性租房;另一方面又賦予房地產企業政策優惠,如低息或無息貸款、土地優惠、免稅等。這樣既發揮了財政資金四兩撥千金的作用,引導大量民間資金進入租房建設,又保證了房地產企業的利益不受大的損失,確保房地產企業供應的積極性。此外,德國住房合作社也是租賃住房供應的主要力量。住房合作社依靠社員人社資金可獲取國家等量資金的資助,并可爭取銀行等量的低息貸款。房屋建成后分配給社員租住,社員按照入社的先后順序排隊租房。目前,德國有2000個住房合作社,屬下擁有200萬套住房、300萬個會員,統計顯示,合作社建造的住宅占德國新建住宅總數的30.9%。

      (三)租賃市場快速發展要有法律規范

      德國房地產租賃市場快速發展離不開健全的法律體系的支撐。長期以來,良好的法律法規、政策條例規范了房屋租賃市場,很好地保障了租客與房主的合法權益。從住房租賃的認識上看,德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類,對以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進行了嚴格的法律規定;從性質上看,德國《住宅建設法I、II》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調,“創建面積、布局、租金或負擔適合廣大居民需要的住房”是其明文規定的宗旨;從市場上,不僅有鼓勵修建租住房屋的法律規定,更加專業的法律則是《租房法》,這項法律嚴格規定房租漲幅在三年內不得超過20%等。房屋租賃市場因為嚴格的法規而干凈透明,租客可以獲得巨大的安全感――在德國,租住同一間房子達數十年之久的住客數量相當可觀。

      (四)政府補貼是低收人者租房的重要保障

      德國人普遍持有一種觀點:“即便房屋市場從總體上講是供需均衡的,但仍有一些家庭無法依托本人的力氣取得相應的住房。”對于這一低收人群體,政府主要采用財政補貼的方式。根據規定,德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者,有權享受住房補貼,以保證每個家庭都能夠有住房支付能力。具體而言,就是先要根據低收入家庭的具體情況,確定一個可以承受租金的數額(一般按家庭收入的25%確定),然后與該家庭實際繳納的租金對比,后者與前者的差額由政府負擔。房租的補貼資金由聯邦政府和地方政府各負擔一半。2009年,德國人均月收入為2400-3000歐元。據此。每月收入在2200歐元以下的獨身家庭,兩個成年人帶一個孩子且月收入在4100歐元以下的家庭,都可以請求房錢上漲補助,即上漲局部的90%由政府承當。

      五、我國住房租賃市場的發展路徑

      (一)政府應加大支持力度,全面推動住房租賃市場的發展

      十二五規劃要求,對中等偏下收入住房困難家庭,實行公共租賃住房保障。這要求我國各級政府應加大政策支持力度,通過稅收、法律、補貼等各種政策手段,借鑒德國經驗,改變我國住房市場的消費方式,努力打造一個住房租賃與住房買賣并重發展的市場。充分發揮宏觀調控職能,為住宅租賃市場創造良好的法規政策環境,大力扶持住房租賃業和相關中介機構的發展,運用政策推進住房租賃業務;在增量結構中逐步擴大租賃比重,加大力度向存量市場拓展,改變長期以出售為中心的住房流通格局。

      (二)規范住房租賃市場的交易行為,建立誠信、高效的住房租賃市場

      梳理目前住房租賃市場的法律法規,使業主和租戶的利益得到充分的法律保障。進一步完善房屋租賃合同網上備案,并加強房屋租賃合同的約束力,監管業主有效執行租約,不得隨意提高房租、跟風漲價。盡快將租房市場情況納入統計范圍,并及時向社會公布,以利于根據市場變化調整政策,也利于租房人參考租房。對房地產經紀機構和經紀人的行為進行法律和行業自律約束,保障租賃雙方通過經紀機構進行租賃交易時利益不受侵犯。

      (三)加大租賃房源籌措,保證租賃住房供給

      一是進行住房保障制度創新,增加保障型租賃住房供應。政府鼓勵房地產企業新建保障型租賃住房,利用政府掌握的經濟杠桿,制定有關鼓勵保障性租賃房的融資、稅收及土地支持政策,引導企業在投資開發新的商品房時合理配比,增加小戶型商品住宅的建設,參與投資和經營保障性租賃房。二是創新資金籌措機制。建立以財政預算為主的住房保障專項基金,加大財政投入,將住房公積金增值凈收益全部州于廉租住房建設,建立穩定規范的資金來源制度,確保必要的財政預算資金及時到位。同時,研究探索中長期融資與社會資金籌措的新機制,允許部分住房公積金資金、基金、信托資金、保險資金和房地開發商資金等進入。

      房地產租賃法律法規范文第5篇

      【關鍵詞】房地產;房屋租賃;管理;發展對策;研究

      隨著社會經濟的快速發展和房地產市場競爭的不斷深化,房屋租賃市場上的交易量也在不斷的攀升,尤其是租賃房屋用于生產經營的行為屢見不鮮。從當前國內實際情況來看,租賃市場的活躍對促促進我國房地產市場的繁榮具有非常重要的作用。

      1、房屋租賃管理中的問題分析

      城市化建設進程的加快及其規模的不斷擴大,使得城市流動人口的數量急劇增多,房屋租賃市場也因此而有不斷的拓寬。隨著當前房屋租賃市場的日漸興起,房屋租賃經濟收入急劇增加,房屋出租現象在城市郊區、鄉鎮等地,也變得更加的普遍化,但同時房屋租賃管理也存在著很多的問題,總結之,主要表現在以下方面:

      第一,城市流動人口數量過大,導致房屋租賃市場嚴重不規范。當前大中型城市流動人口的數量越來越多,對于部分一線城市而言,外來人口將占本城市總人口的三分之一以上。從表面上看,房屋租賃市場迎來了發展契機,但對于房屋租賃管理而言,嚴重缺乏綜合性的管理體系,進而導致房屋租賃市場交易存在著諸多不規范現象。比如,有很多房屋出租人員并未在管理部門辦理登記手續就實施房屋出租計劃。甚至有些人將自己租來的房屋未經允許又轉租給他人,當出現問題時,難以確定直接負責人,問題處理難度也比較大。

      第二,當前的房屋租賃市場比較混亂,尤其是定價方面缺乏正確的指導。由于部分房屋未經管理部門登記和辦理相關手續,故意躲避了政府部門的管理,因此就會出現房屋出租者隨意抬高或降低房價的現象,導致許多房屋難以隨行就市,進而使承租者、出租者均難以享受到實惠、公正的利益。

      第三,房屋租賃中介機構的素養有待進一步提高。實踐中我們可以看到,因房屋租賃市場比較興盛,甚至到了一種泛濫的程度,導致很多信譽較差,規模較小的中介機構出現在房屋租賃市場之中。他們之間為了活動更多的利益,彼此之間缺乏正常的合作,進而導致信息流通不暢,給出租者和承租者造成了非常大的局限性,租房與求租信息也因此不流通。

      2、加強房屋租賃管理的有效策略

      基于以上多當前我國房屋租賃管理中存在的問題及成因分析,筆者認為要加強房屋租賃管理、凈化租賃市場,應當從以下幾個方面著手應對:

      (1)建立健全法律法規規范租賃市場

      尋求政府對租賃管理工作的重視,要把房屋租賃管理工作的重要性提升到關系懷化的社會治安和城市管理,關系到懷化經濟的可持續發展的高度,完善、健全法律法規,制定出剛性的操作性強的執法依據,申請出臺《懷化市城市房屋租賃管理辦法實施細則》,從而使租賃管理工作能夠有政府的支持和法律法規的保障,促使租賃管理的實施更加到位。

      (2)建立租賃市場管理長效機制

      出租房管理是社會管理和治安管理的一項重要基礎性工作,牽涉到許多職能部門,隨著行政審批制度改革工作的不斷深入,原有的出租房管理方法、方式和機制受到沖擊。成立流動人口與出租房管理辦公室。對出租屋將實行“委托管理”,即房管、稅務、公安、人口和計劃生育等有關職能部門將其行政職權內有關出租屋管理的日常性工作,委托給流動人口及出租房屋管理部門。要建立實有人口、出租房屋管理服務信息網絡,實現各部分工作。流動人口及出租屋管理部門對出租屋實行包括信息采集、登記備案、登記辦證、征收稅費和提供房屋租賃信息中介服務等一站式受理。與物業公司、街道辦事處、社區服務中心一齊合作搭建多功能的服務平臺,利用這一社會資源,在無需提高管理成本的基礎上,可以進一步提高工作效率,創造良好的社會效益和經濟效益。

      (3)加強輿論宣傳增強法制觀念

      加強房屋租賃管理的一個最重要的內容就是建立房屋租賃合同登記。對出租房屋行為申報登記備案的相關宣傳不多,因而造成但是在目前房屋租賃交易中,出租人與承租人普遍對簽訂租賃合同比較重視,對辦理租賃合同登記備案幾乎一無所知的局面。通過廣播、報紙、電視、網絡等傳媒,向社會各界宣傳《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》租賃法律法規及房屋租賃知識,使廣大市民和流動人口了解房屋租賃知識,支持房屋租賃管理,變被動的接受普查為主動的進行備案登記。積極主動向領導多請示,多匯報,多宣傳,提高各級領導對房屋租賃業的認識,向他們展示培育發展房屋租賃市場的美好前景,贏得領導的認可和支持。

      (4)培育租賃中介為租賃雙方搭橋

      要加大行業管理力度,規范中介行為,成熟的市場離不開規范的中介,要真正啟動房屋租賃市場,必須要有講信譽、重服務、能讓老百姓信得過的中介從中牽線搭橋。通過良好的社會信譽,公開、透明的操作,讓租賃雙方真正得到實惠,權益得到保護,置換中心也從規模經營中得利。為確保流動人口與出租房管理這一機制能長期有效運轉,各級各部門要加強對這項工作的檢查指導,把實有人口和出租房屋管理服務工作納入年度社會治安綜合治理工作目標管理的一項重要內容進行考核,確保這項工作取得實效。

      (5)建立健全房屋租賃指導價格體系

      房屋租賃市場屬于市場經濟的范疇,必須按照市場經濟規律辦事,將房屋租賃市場的價格放開,租價隨行就市,由租賃雙方根據市場情況自行約定。為了指導房屋租賃市場健康發展,需要制定房屋租賃指導租金,定期向社會公布,為租賃雙方當事人確定租金水平提供價格參照。指導租金要以市場租金價格水平為依據,在進行充分的市場調研的基礎上,采取科學的測算方法,定期制定和公布不同地段、結構、用途出租房屋的階段性租金。指導租金的公布,既為租賃當事人提供價格參考,又為政府部門收繳稅款及管理費,以及非商品房出租補繳地價提供計價基數,避免了個別規避稅費而私自約定較低的合同價格。

      2、結語:

      3、房屋租賃管理是一項非常復雜的工作,它要求賃雙方都要嚴格遵守租賃規范之要求,相關部門還要對此加強監督管理,只有這樣才能保證房屋租賃管理的制度化、規范化。

      參考文獻:

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