土地增值稅稅務籌劃
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土地增值稅稅務籌劃范文第1篇
中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02
土地增值稅是對房地產開發企業收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定:從2007年2月1日起,房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前,對房地產企業來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業的盈利,勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、 納稅籌劃的原則
1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發生之前,通過對企業生產經營活動過程的規劃與控制來進行。
2.守法性原則。它規定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業須以合法節稅方式對企業生產經營活動進行安排。
3.經濟原則。即企業在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環節中個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所引發的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業帶來絕對的收益。
二、納稅籌劃的方法
(一)收入分散籌劃法
按相關稅法規定,土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉讓房地產的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分次單獨簽定合同。
例如:某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節稅的目的。
(二)臨界點籌劃法
房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定,房地產開發成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境,提高房產的質量來適當增加扣除項目,以高質低價來占領市場。
假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。
(三)費用遷移籌劃法
房地產開發費用即期間費用(管理費用、財務費用、經營費用)不以實際發生數扣除,而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件,按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除,而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節稅的目的。
(四)利息支出籌劃法
房地產開發企業屬于高負債的行業,一般都會發生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構貸款證明,并按房地產項目計算分攤利息支出,實現利息據實扣除,降低稅額;反之,開發過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明,這樣就可多扣除房地產開發費用,以實現企業利潤最大化。
(五)建房方式籌劃法
根據稅法有關規定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業,是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節稅明顯。因此,如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發,而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以協商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產開發公司可以根據市場情況,適當降低代建房勞務收入的數額,以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅,則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產開發企業售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。
三、企業進行稅務籌劃應注意的問題
(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作
完善、規范的稅法是企業進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業才能更好地進行稅務籌劃。從我國現階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規范,減少稅法漏洞,杜絕企業避稅行為;2.改革征管體制,走現代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。
(二)增強企業納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念
企業納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節約稅金支出的關鍵。這需要企業領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規范稅務籌劃基礎工作,包括設立完善、客觀、規范的會計賬目和編制真實的財務報表,發揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優的。企業要根據自身的情況,選擇合理的籌劃方法。
(三)企業著力培養專業稅務籌劃人員
稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學、管理等各方面的專業知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統籌謀劃的能力。因此企業要培養精通多門學科,具備相當專業素質的稅務籌劃專業人員。
參考文獻:
[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰精選百例[M].北京:機械工業出版社,2007.
土地增值稅稅務籌劃范文第2篇
一、房地產企業土地增值稅的現狀
（一）房地產無序開發促進實施土地增值稅條例
由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。
（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加
土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。
（三）涉稅風險和監管力度不斷變強
房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。
二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析
（一）確立風險評估指標
要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。
（二）選取樣本數據
本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。
（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果
倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。
與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。
三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討
（一）提高風險籌劃意識
土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。
（二）與稅務機構保持高度的聯系
房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。
（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度
企業的內部控制管理一般包括環境控制、風險識別、風險評估、活動控制和監督等。房地產企業的土地增值稅稅務風險管理存在于房地產企業日常經營管理的各個環節。房地產企業可以在原有的企業內部控制管理制度的基礎上，建立針對性的專門化的房地產企業稅務風險內部控制管理制度。一般包含以下幾個內容：房地產企業稅務風險的控制環境、風險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監督等等。房地產企業應該不斷健全土地增值稅風險管理的內部控制和管理，使土地增值稅稅務風險管理制度更加科學、更加完善。這將幫助房地產企業更好地把握風險，從而降低風險，保證房地產企業的正常發展。
土地增值稅稅務籌劃范文第3篇
【關鍵詞】房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產企業納稅籌劃的現狀以及存在的誤區
（一）房地產企業納稅籌劃現狀
目前，國對房地產企業納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現在以下幾個方面：
第一，很多房地產企業對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產企業的發展相對西方發達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經有了一個比較長的發展過程，因次，我國房地產企業所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產企業。很多民營房地產企業能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產企業的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。
第二，目前在我國，房地產企業的稅務業務還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務人員的專業素質不高或者業務能力不強等諸多因素，稅務業發展滯后，加上房地產行業的稅務處理十分復雜，稅務機構根本不能做好房地產企業的納稅籌劃工作。據有關資料顯示，我國有很多地區沒有稅務機構，只有將近4%的企業法人委托稅務機構辦理納稅業務，非常少的稅務處理機構能夠勝任房地產業納稅籌劃業務的工作。
第三，我國房地產行業的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應的稅法進行調整和補充。近幾年來國家加強了對房地產行業的宏觀調控力度，頻繁的對稅收政策進行調整和補充，如果企業不能及時、全面的了解有關稅法的調整情況，那么就有可能導致房地產企業無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現實條件都制約了房地產企業的納稅籌劃的探索和研究。
第四，房地產企業的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產企業的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業素質和業務能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協調創造了空間，因此，房地產企業出現了一些違法違規的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產行業納稅籌劃的發展和運用。
（二）房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的誤區
近幾年來，在房地產企業利用各項稅收法規進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產企業應該避免走進這些誤區。主要有以下三個誤區：
誤區一：房地產企業將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。
根據國稅發[2009]31號的相關規定，房地產企業可按照企業會計準則的規定對那些在開發房地產借入資金時發生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據最新的企業會計準則，企業的借款費用若符合資本化的條件，應當將其資本化，并計入相關資產成本。
然而，在現實操作中，有很多房地產企業將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風險。在國稅發[2009]91號的規定中，房地產企業應將利息支出從開發成本中調整作為開發費用扣除，因此我們應該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構的貸款證明有利于企業節稅，否則企業就應該提供相關證明。
房地產企業在辦理土地增值稅清算業務時，所有相關的核算和扣除金額必須根據事實提供合法有效的憑證，如果有關費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業應該據實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節稅的目的。
誤區二：以房地產進行聯營或投資，免征土地增值稅。
根據1995年的稅法有關規定，房地產企業以房地產進行投資、聯營的，暫免征土地增值稅。
于是，許多企業經常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產企業以房地產進行投資或聯營必須繳納土地增值稅。但是關于合作建房以及兼并轉讓房地產的稅收制度依舊不變，故此，企業可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區。
誤區三：房地產開發商將部分房產轉為自用或出租，規避土地增值稅。
根據國稅發[2006]187號的有關規定，當房地產企業將自己開發的部分房地產轉為自用或出租時，若產權沒有轉移，可免交土地增值稅；而根據國稅發[2006]31號的相關規定，房地產企業將開發的房地產作自己的固定資產或者對外投資等，應視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業所得稅。
從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發展趨勢，房地產企業若想將自建的房地產轉為自用或者出租，應當盡量在2008年后辦理房產證，將其轉為固定資產，合理規避土地增值稅和企業所得稅。因此，稅收籌劃應當具有前瞻性，并選擇適當的時機進行納稅籌劃。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法
（一）采用不同稅種進行納稅籌劃
房地產企業在生產經營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設備購置等較多的工程。那么，若房地產開發企業在簽合同的時候，是以所有的開發工程作為依據，則所有的開發工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應該根據整個過程來計算。但是在現實生活中，房地產的開發是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產企業納稅人應當根據工程的不同性質，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。
（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃
代建房、合作建房方式：我國的稅法規定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權開始準備開發房地產時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產企業納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。
（三）利用控制房地產的銷售收入進行納稅籌劃
土地增值額是指房地產企業納稅人在轉讓房地產的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關規定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應當就其全部增值額依照相關稅法所規定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：
（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃
實際上，許多房地產公司在出售房地產之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設施。若將裝修和設備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應計入房地產價格的裝修和設備的安裝等業務收入按3%計算繳納營業稅。而未分開核算時，那些業務收入適用5%的營業稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產的售價，降低房地產的增值率，則房地產企業可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔。可見，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。
房地產企業在出售房地產時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業節約巨額稅款。
三、結論
目前，隨著我國房地產行業的不斷發展，我國關于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規范，各項稅收優惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環境，這就為房地產企業科學合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經是現代企業的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業要嚴格遵循合理性、合法性原則。
參考文獻
土地增值稅稅務籌劃范文第4篇
關鍵詞 房地產 土地增值稅 會計處理
土地增值稅的征收是為了調節土地增值收益。目前，土地增值稅已經成為企業所得稅并列的三大稅種之一，是國家財政收入的重要組成部分。增值稅直接關系著企業的經營成本和持續發展，對于房地產行業土地增值稅企業，如何通過會計處理來進行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問題。
一、房地產行業土地增值稅概述
作為我國國民經濟的重要產業支柱，房地產行業每年會產生巨大的稅款，隨著社會經濟的迅速發展，房地產行業的土地增值稅成本不斷升高。在我國，房地產增值稅的稅率通常以超額累進形式來計征，一般在30%～60%之間。企業通過采取有效的措施來進行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業利潤，降低企業稅負，有利于企業實現長期穩定的發展。房地產企業最關心的問題就是規避納稅風險，最大限度地延長抵押稅額繳納時間。在實際的納稅過程中，許多企業都選擇且采用1%～3%的預征率，這樣一來需要在項目結束時對它們進行匯集清算，進而實現了繳納稅款時間的遞延，對企業十分有利。此外，房地產企業還應充分利用國家關于稅收的優惠政策，通過調整銷售價格和增值額等手段來使企業繳納的增值稅率得到進一步降低，實現節省稅費的目的。不僅如此，企業應提高稅務風險的防范意識，做好稅收風險的防范和規避，對于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。
二、土地增值稅的會計處理
土地增值稅的會計處理直接關系著企業的經濟利益，從會計核算的角度考慮，房地產開發企業土地增值稅成本具有明顯的特點。主要表現為：首先，會計中的責權發生制是土地增值稅成本計提的基礎；其次，在確定土地增值稅的支出時，應該嚴格按照稅法中的相關規定來進行，房地產企業應設置必要的營業稅及附加、應交稅費、待攤費用等賬戶，利用這些賬戶對土地增值稅的成本進行詳細核算。在房地產企業需要多個項目同時開發的情況下，要對不同的項目進行分別的核算。房地產行業與其他行業相比具有一定的特殊性，通常房地產開發商都采用預售制度，所以在項目建設過程中會先收到客戶的預售收入，等到建設項目完工后再結算收入。我國的稅法中有明確的規定，預售收入增值稅的征收是按照一定的比例進行的，當項目全部清算完成后根據實際金額進行多退少補。
第一，在取得預售收入的情況下，房地產企業應該按照一定的比例預繳土地增值稅。具體的處理過程為：先借記待攤費用，再貸記應交稅費，最后核算應交土地增值稅，到了實際繳納稅款階段，借記應交稅費，貸記銀行存款。
第二，當建設項目竣工驗收合格后，如果符合收入_認條件，則按照當期的結算收入和成本的計算方式來進行，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費用――預繳土地增值稅”。
第三，當項目辦理結算后清算土地增值稅時，要根據實際情況來合理調整前期的土地增值稅款和計提的增值稅費，稅務局簽發增值稅清算報告后，有明確的清算金額，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”“待攤費用――預繳土地增值稅”。貸記“應繳會費――應交土地增值稅”在進行補交時，應借記“應交稅費――前期積累已預繳的土地增值稅款”。
三、房地產企業土地增值稅稅收策略
（一）利用國家稅收優惠政策
近年來，國家提高了對房地產增值稅收的重視程度，出臺了一系列稅收優惠政策。房地產企業應充分利用國家稅收優惠政策進行稅收籌劃，在準確核算增值額的基礎上，通過合理調整增值額與扣除項目金額的比例，實現稅費繳納的優惠，減輕企業的納稅負擔。此外，企業還應結合企業實際情況和國家相關的法規政策來制定稅收籌劃方案，盡量實現總稅收最低。對于合作開發房地產的稅收優惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來分配，雙方中一方負責資金，另一方負責土地。對于這種形式的合作，企業可以暫時減免土地增值稅，使雙方企業以較低的成本取得房地產，有利于雙方的合作共贏。對于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費，而且代建房的營業稅率只有3%，所以代建房是房地產企業開發的一個很好的選擇。
（二）利用稅收臨界點進行納稅策劃
房地產增值稅有等級之分，房地產企業在進行納稅籌劃時，應對臨界點進行控制，在進行充分的測算后，衡量稅收優惠與收入之間的關系，對房產銷售價格進行合理控制，使房產增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點的優惠范圍內。在房地產項目的兩種不同利息支出計算方式中，應該選擇較高者。此外，裝修和費用轉移也是實現扣除項目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標范圍內，但是要保證嚴格遵守稅法規定，嚴禁出現偷稅漏稅行為。
（三）其他方式
根據項目的實際情況來確定項目的核算方式，即分開核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開核算時，能夠享受到的增值額小于扣除項目金額之和的20%的稅收優惠政策。物業管理基金、公建維修基金、公共設施尚未建造的報批報建費用、出包工程還沒有辦理最終結算的都屬于稅法允許的三項預提項目，利用預提費用的稅前扣除政策，有利于企業實現納稅優惠。
四、結語
我國的房地產行業具有廣闊的發展前景，房地產土地增值稅的會計處理對房地產企業的可持續發展具有重要的作用。在激烈的市場競爭環境下，房地產企業應認清發展形勢，掌握稅務處理方法，在遵守稅法規定的前提下，通過合理的土地增值稅稅收籌劃來降低企業的稅負。通過利用國家稅收優惠政策、對稅收臨界點進行納稅策劃等手段，規避稅收風險，使企業得到優質發展。
（作者單位為寧夏萬耀生物科技有限公司）
參考文獻
土地增值稅稅務籌劃范文第5篇
摘要：本文梳理了土地增值稅的定義、稅率及計算方法，通過成本定價模型分析土地增值稅與成本之間的關系，為定價策略提供數據參考，達到運用財務數據實現事前規劃、事中控制的目的；最后，在“營改增”背景下，對土地增值稅涉稅籌劃的變化提出建議。
關鍵詞：土地增值稅 涉稅籌劃 定價策略
土地增值稅是指單位或個人通過轉讓國有土地的使用權以及地上建筑及其附著物并取得一定的收入，就其轉讓所得獲得的增值額進行征稅的一種稅收類型。土地增值稅的主要納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應收入的單位以及個人，但并不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房產的行為。
作為影響房地產企業收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產行業的關注。較流轉稅而言，土地增值稅稅率更高、計算更復雜；從企業內部成本控制的角度而言，土地增值稅與企業成本聯系更為緊密。如何通過合法、合理的方法降低土地增值稅稅負成為房地產企業面臨的重要課題。
土地增值稅適用的稅率，是根據增值額與扣除項目的比例確定：增值額未超過扣除項目金額50%部分，適用稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數為5%；增值額超過項目金額100%且小于200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數為15%；增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%。對于出售的普通標準住宅，且增值額未超過扣除項目金額20%的，依法免征土地增值稅。
一、土地增值稅納稅籌劃及定價策略
鑒于土地增值稅是在清算環節繳納的稅種，如何通過前期的成本控制達到合理降低土地增值稅稅負的目的？同時，如何利用土地增值稅與成本的勾稽關系，為銷售定價提供合理的售價區間？可否通過合理拆分收入，降低土地增值稅稅負也是本文試圖探討的問題。
（一）成本定價模型
設銷售收入為X，不含利息的建造成本為Y（包含實際取得的支付土地使用權的費用和開發土地的成本，不包含支付的貸款利息），則房地產企業實際可扣除的費用為30%Y（含房地產企業加計扣除20%部分），交納的營業稅及附加稅為5%×（1+7%+3%）X，即土地增值稅可扣除項目成本為（1.3Y+5.5%X），增值額為[X-（1.3Y+5.5%X）]。
對于出售的普通標準住宅，且增值額未超過扣除項目金額20%，列示如下：
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20%
X=1.67024Y
即當售價小于建造成本的1.67024倍且滿足普通標準住宅標準時，可以免交土地增值稅。
當增值額未超過扣除項目金額50%部分時，
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50%
X=2.1253Y
當售價小于建造成本的2.1253倍時，土地增值稅為增值額乘以30%。在這個臨界點上高定價帶來的高收益使得稅負水平相對較輕。
綜上所述，可以把系數1.67024稱為“免稅臨界點定價系數”；把系數2.1253稱為“高收益低稅負定價系數”。
（二）定價策略
例如：某房地產開發企業2××3年商品房銷售收入為5 000萬元，其中普通標準住宅的銷售額為3 000萬元，非普通標準住宅的銷售額為2 000萬元。扣除利息因素100萬元后土地出讓金及房屋開發成本金額為2 831.6萬元，其中分攤到普通標準住宅的金額為1 692萬元，非普通標準住宅的金額為1 139.6萬元。
1.按照“免稅臨界點系數”調整不同性質開發項目定價。根據稅法要求，區別普通標準住宅和非普通標準住宅分別核算。
銷售普通標準住宅：
收入總額：3 000萬元
扣除項目合計=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（萬元）
土地出讓金及房屋開發成本=1 692（萬元）
房地產開發費用=1 692×10%=169.2（萬元）
加計20%扣除數=1 692×20%=338.4（萬元）
營業稅金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（萬元）
增值額=3 000-2 364.6=635.4（萬元）
增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87%
增值率未超過50%，適用稅率30%，速算扣除系數為0。
應交土地增值稅=635.4×30%=190.62（萬元）
銷售非普通標準住宅：
收入總額：2 000（萬元）
扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（萬元）
土地出讓金及房屋開發成本=1 139.6（萬元）
房地產開發費用=1 139.6×10%=113.96（萬元）
加計20%扣除數=1 139.6×20%=227.92（萬元）
營業稅金及附加=2 000×5%×（1+7%+3%）=110（萬元）
增值額=2 000-1591.48=408.52（萬元）
增值率=408.52÷1591.48×100%=25.67%
增值率不超過50%的部分，適用稅率為30%。
應交土地增值稅=408.52×30%=122.56（萬元）
未作涉稅籌劃的定價，普通標準住宅部分不符合免稅條件；而非普通標準住宅部分的定價策略沒有實現利潤最高。因此，通過對開盤前的不同性質開發項目的定價調整，可以達到“節稅增利”的目的。
2.利用“臨界點”法調整普通標準住宅部分定價。根據[2005]26號文件規定，同時滿足以下條件的為普通標準住宅：（1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但上浮比例不得超過上述標準的20%。
根據普通標準住宅的認定和免稅臨界點定價系數，可以測算出銷售普通標準住宅免稅臨界點定價水平：
免稅臨界點銷售額=1 692×1.67024=2 826.05（萬元）
扣除項目合計=1 692+169.2+338.4+2 826.05×5.5%=2 355.03（萬元）
增值額=2 826.05-2 355.03=471.02（萬元）
增值率=471.02÷2 355.03×100%=20%
免征土地增值稅。
在普通標準住宅籌劃法下，銷售收入減少173.95萬元（3 000-2 826.05），應交土地增值稅減少190.62萬元。普通標準住宅減少的銷售收入轉增非普通標準住宅，則：
銷售額=2 000+173.95=2 173.95（萬元）
扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+2 173.95×5.5%=1 601.05（萬元）
增值額=2 173.95-1 601.05=572.9（萬元）
增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%
應交土地增值稅=572.9×30%=171.87（萬元）
綜上所述，按照“免稅臨界點系數”調整不同性質開發項目的定價后，在保持收入及成本費用不變的前提下，應交土地增值稅由313.18萬元減少至171.87萬元，節稅141.31萬元。
3.利用“臨界點”法實現利潤增長。在制定銷售定價策略的時候，通常會參考周邊樓盤的市場行情加上對未來2個季度房價走勢的預測情況進行判斷。如果能夠提供建立在成本定價模型基礎上的收入區間，就可以為定價決策提供參考性意見。承上例，根據臨界點法，采用高收益低稅負定價系數2.1253，可以確定高盈利銷售收入的定價臨界點：
高盈利銷售額=1 139.6×2.1253=2 421.99（萬元）
扣除項目合計=1 139.6+113.96+227.92+2 421.99×5.5%=1 614.69（萬元）
增值額=2 421.99-1 614.69=807.3（萬元）
增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%
應交土地增值稅=807.3×30%=242.19（萬元）
按照“臨界點法”的計算原則，推算當土地增值稅處于“增值額超過扣除項目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數為5%” 區間時，此處價格屬于高稅負、高收益價格。按照模型測算出的收入為6 155.16萬元，土地增值稅為582.58萬元。
4.利用“精裝房”分散收入。對于超過高收益低稅負調整價格范圍的收入部分，如果想實現利潤最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精裝房”策略調整定價決策。對毛坯房進行裝修后再出售，會提高開發成本，相應的銷售價格也水漲船高。如果不能很好地控制增值率，很有可能出現高稅負調整價格的窘境：銷售收入增長率遠超過銷售利潤增長率。本文討論在扣除項目金額既定的情況下，拆分轉讓收入，降低增值額，達到減少納稅的目的。拆分收入即將“精裝房”合同拆分成銷售合同和裝修合同兩部分。一般來說，開發企業可以設立一家裝修公司為購房者提供裝修服務。開發企業與裝飾公司同購房者分別簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，收取房款和裝修款。由于裝修企業屬于獨立法人，裝修業務應該征收營業稅，不用繳納土地增值稅。
二、對土地增值稅涉稅籌劃的思考
值得注意的是，對于既有普通標準住宅又有非標住宅（包括“精裝房”）的小區而言，如果普通標準住宅成本超過收入，是否能夠就整個小區作為成本核算對象計算土地增值稅呢？根據稅法規定，“納稅人既建造普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定”。但是，在實際操作中，如果整個小區是一個立項批復，能否合并計算納稅，各個地區執行的標準并不一致。
在“營改增”的背景下，如果改革后建筑業及房地產業適用11%的增值稅稅率，那么改革后收入變成未實施“營改增”之前收入的90.09%[（1÷（1+11%）]；成本部分則根據上游可抵扣稅票的進項稅額進行抵扣。由于收入和成本的比值關系發生了根本的變化，涉稅籌劃的依據可能改變或消失，所以籌劃的結果就可能與當初的預期不一致。企業的決策者和財務從業人員應當重視稅法的變化，及時調整稅收籌劃的策略和方案。
從資金的時間價值角度考慮，應當在適當的時機進行土地增值稅清算。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。”而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后進行清算，多退少補”。因此，納稅人未按規定計算土地增值稅，并不能真實反映納稅人不繳或者少繳稅款，不能按照不繳或者少繳稅款的行為給予行政處罰。雖然推遲土地增值稅清算不能減少應納稅額，但是合理規劃清算時機，以分期、分批的方式繳納土地增值稅入庫，可以為企業帶來可觀的資金時間價值。
隨著國家稅務總局對納稅政策的逐漸細化，房地產開發企業必須采用合理的涉稅籌劃節約納稅成本。稅收籌劃是建立在對企業運營和稅收法規高度熟悉的基礎上。合理的稅收籌劃手段，能夠平衡企業的戰略目標和涉稅風險，增強房地產企業的競爭能力。
