房地產企業資產管理

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房地產企業資產管理范文第1篇

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

【參考文獻】

[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06

房地產企業資產管理范文第2篇

關鍵詞：房地產開發企業；融資管理；預算管理；風險管理；工期控制

一、靈活運作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產資金主要來自七個方面。國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產開發商的主要融資渠道。由于房地產開發企業融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產開發企業的發展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產投資的市場風險和融資信貸風險過于集中到商業銀行。

造成這一現象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產開發企業進行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對這種現狀，房地產開發企業應該在現有金融法規和制度的框架內靈活運作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產信托，房地產開發企業可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產開發企業用于某個項目的開發。相對銀行貸款而言，房地產信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續發展；資金供給方式靈活，可靈活設計信托產品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。目前國內房地產信托主要有三種方式：傳統的貸款方式，與傳統商業銀行貸款一樣；以股權融資的方式，信托公司持有開發商部分股權，開發商承諾在約定的時間以溢價方式將股權回購；交易方式的信托產品。

其次，適當引入機構投資者的融資。

在證券市場不景氣，房地產市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產開發企業提供流動資金貸款、信托，股權投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產開發公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。

第三，典當融資。典當對于小額短期融資有快速的優勢，而從2005年4月1日開始執行的《典當管理辦法》對房地產典當融資的綜合費率作了調整：房地產抵押典當月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預售許可證的在建工程及外省(自治區、直轄市)的房地產。房地產抵押典當余額不得超過典當行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預期的很長一段時間內將仍是房地產開發企業主要的融資渠道。各級政府應建立和健全房地產開發企業信貸服務的組織體系、各型房地產開發企業的評級制度，對符合條件的房地產開發企業及時發放信用貸款。

二、強化資金的預算管理和風險管理

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。

首先，在年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。確定資金需要量，是融資的依據和前提。資金不足，固然影響企業的發展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預算收入最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。特別要注意預售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協調。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，預算方案實行后要求要嚴格執行。

其次，企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產開發企業必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產開發投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發利潤。

房地產企業資產管理范文第3篇

［關鍵詞］房地產企業;資金鏈管理;資金風險;風險防范

1引言

房地產企業屬于資金密集型企業，良好的資金鏈管理是房地產企業財務管理的關鍵性內容，房地產企業建設期間長，并且所需投入的資金規模大，房地產企業對資金流動的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力，在房地產開發項目后期能夠及時合理的回收資金，加快企業的資金回收速度是每個房地產企業追求的目標，因此文章對于房地產企業資金鏈風險管理的研究具有非常大的現實意義。

2房地產企業資金鏈風險管理概述

對于房地產企業來說，其資金鏈運動的過程可以大致分為三個階段:資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產企業整個資金鏈運動的開始，房地產項目所需的資金投入規模相當大，房地產企業只有籌集到足夠的資金才能進行項目的開發和建設，引起資金的流動。資金的使用是在房地產項目建設過程中進行購置物資、發放工資、項目建設等活動，房地產企業只有充分利用資金才能實現資金的增值。資金的回收是整個資金鏈過程中最為重要的一環，只要項目投資過程中的資金及時回籠，企業才能保證資金鏈不斷裂，這也是保證企業健康持續發展的必要條件。與市場上其他企業相比，房地產的資金鏈運轉過程所需的資金規模更多，而且資金運轉的周期時間更長，也因此其所面臨的資金鏈風險也越高，具體表現在其資金鏈運轉的三個階段:一是資金籌措風險大。房地產項目的開發建設工期長、過程復雜，投入的資金和人力、物力都較多，籌資中面臨的風險高。二是資金使用風險大。考慮到房地產項目建設過程中所涉及的部門、人員多，經手資金管理的部門和人員也多，要著重分析資金運行使用過程中的高風險環節來有效防范風險。三是資金收回風險大。相較于其他企業以月、年為運營周期，房地產企業項目建設和投資一般要經過五年、十年甚至更久的發展周期，通常一個項目涉及數億或數十億的資金額度，其資金的回收需要依靠房地產企業的按時按額銷售成功，一旦房地產最終銷售環節出現斷裂，則資金回收將會產生巨大的風險。

3房地產企業資金鏈風險管理存在的問題分析

(1)資金籌集渠道單一。房地產企業開發建設房地產項目，所需的資金規模相當大，企業自身的自有資金難以滿足融資的需求，因此房地產企業極度依賴銀行貸款籌資，房地產企業的負債在資產結構中占比較大，財務杠桿較高，雖然這些年來我國金融市場繁榮發展，讓房地產企業擴展了一些融資渠道，但是銀行貸款基本上支持了房地產項目開發的全過程，房地產企業的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優勢是籌資規模大，但是其也有很多不足之處，例如銀行貸款會受到國家貨幣政策的直接影響，當國家實施從緊的貨幣政策，就會導致貸款利率的上升、貸款門檻的提高，從而帶來房地產企業成本上升、資金鏈運轉困難，嚴重情況下會導致破產清算。當前單一的資金籌集渠道，導致房地產企業面臨較大的資金鏈風險。

(2)資金預算管理水平低。房地產企業建設項目周期長、投入高，因此必須進行有效的資金預算管理，對項目資金進行統一籌劃安排。但是現階段我國很多房地產企業在資金預算管理上還存在較多問題，與完善的預算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個方面來看:一方面資金管理前期缺乏評估，在項目建設初期沒有對市場和項目本身進行充分的調研，并設計資金預算方案，導致資金使用過程缺乏科學的管理，從而造成資金的浪費。到了項目后期，一些項目可能就難以按時竣工，從而引發項目資金回籠困難，出現資金鏈斷裂的風險。另一方面項目建設期間費用支出占比較高，對于項目過程中物資的采購、人力的支出都沒有制訂合理的計劃安排，資金使用效率低下，期間費用支出率過高，費用實際支出與預算安排的差距過大，導致項目過程中可能會出現停滯，影響工期的推進。

(3)資金風險管理能力弱。資金是一個企業的“血液”，建立有效的資金風險管理體系，做好資金風險的預警、防范工作對于每個企業的生產發展來說都是至關重要的，尤其是對于資金鏈周轉規模巨大的房地產企業來說。但是很多房地產企業沒有樹立科學的資金風險防范意識，在項目開發過程中十分注重利潤而下意識地為了追求巨額利潤忽視其中潛在的風險。在房地產項目開發前期，沒有針對項目設計風險預警機制，通過高利率大規模舉債融資，造成財務杠桿過高，風險提升過快，在項目建設過程中，也沒有對常見的費用風險制定防范應對方案，當項目施工建設過程中市場環境變動或者是銷售情況無法達到預期效果，就會導致企業處于放大的風險當中。

4優化房地產企業資金鏈風險管理的措施建議

(1)擴寬企業籌資渠道。從我國房地產市場發展的實際情況來看，房地產企業的發展受到政府政策的影響和管控，因此，房地產企業要想改進企業內部資金鏈風險管理，可以更加注重政府政策因素，謀求發展機遇。一方面，政府為了支持房地產市場的發展，也出臺了一些政策措施，房地產企業要時刻關注政府的政策變動，投資方向要緊跟政策的變動，切忌盲目貪大投資;另一方面，房地產企業也要不斷擴寬外部籌資的渠道，可以借助當前我國二級信貸市場蓬勃發展的機遇進行上市融資，或者是發放企業債券，當然具體的投資結構和方向必須要著眼項目開發本身的主要特征，對融資方案加以制定和調整，使其更加科學和合理，有效降低資金鏈風險。

房地產企業資產管理范文第4篇

關鍵詞:經濟新常態；房地產企業；資金管理

一、當下房產地產企業的資金管理現狀

(一)制度方面

制度是管理執行的基石。房地產企業具有資金規模較大，周轉周期較長的特點，制度的建立和不斷完善是其管理執行力度和效果的根本保證。當下我國房地產企業在資金管理的制度建立和設計方面存在著一定的不足，主要體現在制度的建立缺失和設計的不合理兩個方面。對于關系到制度有無的問題，制度的建立是企業進行資金管理的第一步，是管理工作的開始和出發點。當下我國的房地產企業，除去具有較大規模的企業外，部分規模較小或者存續時間較短的企業在這方面的建設有一定的滯后性，一方面是由于“不需要”的意識導致；另一方面是由于“不知道從何下手”的技術性問題導致。這就是另一方面的問題，企業建立的資金管理制度存在著一定的合理性和科學性的問題，這就給后面的執行帶來了較大的問題。綜合各個方面的因素分析，技術性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的決心導致，這個在下面的“技術方面”會進行詳細的闡釋和分析。

(二)技術方面

正如上文所述，房地產企業在建立自己的資金管理制度的時候，會通過自己的人才隊伍，然后根據自身的建設目的、自身企業的運營特點和所處的行業地位來進行較為有針對性的建設。但是，受到人才能力的限制，以及相關建設的目的和行業地位等具體環境的判斷研究的不準確，企業所建立的資金管理制度會存在著一定的缺陷和不足。這種不足主要體現在兩個方面，一個是技術層面的不先進和不科學，另一個是脫離實際情況。

(三)執行方面

任何的制度在建立之后，都需要在不斷的實踐中進行總結和反思，以期在這個過程中進行不斷的完善和修正，以期達到預期的制度設計效果和目的。對于資金管理來講，就是達到降低資金使用成本和使用風險，保證企業資金使用安全的目的。總體來說，當下房地產企業的資金管理執行情況不容樂觀，除了較大規模的企業之外，部分企業的資金管理執行情況還處在“走形式”階段，歸根結底，這種情況的發生一方面是由于企業的相關執行人員的認識程度沒有到位，另一方面，也是企業所設計的資金管理制度在執行之后沒有明顯的效果，足以讓相關管理和執行人員認識到這種管理方式起到的巨大積極作用，這就給制度和管理方式的推廣和完善帶來較大的問題。

二、案例分析

在經濟新常態下，房地產企業也開始積極探索具有較強適應能力的資金管理方式，其中具有一定創新思維的是“動態資金管理”，就企業本身來講，青島市市南區的房地產企業在適應經濟新常態所展現出來的措施和態度，值得研究。總體來講，青島市市南區的房地產企業深知房地產市場在經濟新常態的當下，面臨著銷售和資金壓力，更加需要企業練好內功，做好防范和管理工作。具體來講，該區房地產企業深刻把握動態資金管理即是以成本控制為中心，通過合約規范，實現全過程、全局、全方位的資金成本管理，做好資金流分析，特別是動態和靜態現金流的相結合的分析方式，提升企業內部控制資金成本和風險的能力和效果，促進房地產企業在經濟新常態下的資金管理能力提升，保證企業的資金使用安全。

三、經濟新常態下的房地產企業資金管理建議和措施

(一)制度方面

針對制度方面，房地產企業應該引起足夠的重要，要充分認識到企業的資金管理制度的設計和完善是資金管理工作的開始和基點，這基本決定著后期執行的效果和效率。總體來講，企業在進行資金管理制度設計和建立的時候，需要積極引進相關的技術人才，積極和先進的企業進行交流和學習，提升自身對資金管理的認識和理解，增強自身對于資金管理制度的設計和完善能力。另一方面，也要增強企業對于自身發展特點和所處階段的解讀能力，充分把握這樣的發展特征，并將這種特征積極的融入到制度的建設中去，建立起具有自身特色的資金管理制度，為資金管理能力的提升奠定良好的基礎。

(二)技術方面

對于技術方面來說，企業應該積極的引進相關的人才和培訓體系，建立自身的知識和技能儲備中心，為企業建設和完善資金管理制度做好充分的準備工作。同時，企業應該積極和先進的企業建立良好的交流機制，就資金管理各個方面的問題進行較好的交流，相互學習，取長補短，實現資金管理能力提升的共贏局面。更為重要的是，企業應該在引進人才和相互交流的基礎上，建立起自身的研究中心，這里可以不僅僅針對資金管理，可以面向企業各個方面的內部管控，做好這樣的研究中心，有利于時刻保持在管理理念和管理方式方面的不斷更新，提升管理效率和效果。

(三)執行方面

在執行方面，企業應該積極建立相關執行督查制度和體系，不僅僅要對具體的執行人員進行嚴格的篩選，選擇那些具有相當的執行能力、技術能力、責任心的人員，還要對其進行系統的執行前培訓，夯實執行基礎。另外，也要對相應的管理人員進行反向的約束，建立起良好的上通下達信息流通機制，積極反饋執行情況，做好應急解決措施準備，降低執行相應時間。

四、結束語

在經濟新常態下，房地產企業面臨著的內外部環境正在發生著較大的不同，企業在積極適應這種新常態的時候，需要不斷的根據具體的情況積極調整策略。對于資金管理來說，其重要性不言而喻，是房地產企業積極迎接挑戰的重要方面。總體來講，房地產企業首先應該深入的研究當下所面臨著的經濟新常態環境，把握其特點和不同，然后積極研究當下企業在資金管理方面的不足和問題，特別是和經濟新常態的特點不相適應的地方。最后，要積極學習先進地方和先進企業的經驗和教訓，結合自身的特點進行制度的設計等等。具體來講，企業應該在制度設計和完善方面，積極引進相關的技術人才，學習先進經驗，掌握先進的技術和知識能力，做好后期的執行工作，落實責任制，在實踐中不斷的糾正和完善，使之能夠在未來的變革中具有更好的適應能力，切實提升房地產企業的資金管理能力。

參考文獻:

[1]宋淑琴,邱煥龍.新常態下房地產企業財務狀況分析及應對策略[J].建筑經濟.2016；6

[2]張志柱,曹維俏.中小房地產企業財務管理抗風險能力分析——經濟新常態下[J].現代商貿工業.2015；24

房地產企業資產管理范文第5篇

關鍵詞：房地產企業；資金管理；風險控制；預算管理；集中管理；監督

從1998年國家取消福利分房開始，我國房地產行業在近20年間得到迅猛發展，已經成為國家的重要支柱產業。在房地產行業蓬勃發展的進程中，作為房地產企業重要生產要素的資金，在其中發揮了至關重要的作用。當前，我國經濟發展進入新常態，國家對房地產行業宏觀調控日益趨緊，行業市場競爭日益激烈，相對傳統的房地產項目高周轉、高杠桿開發模式也越來越難以為繼，作為房地產行業的龍頭房企萬科在年度秋季例會中喊出了“活下去”的口號，明確公司一切工作應當以完成6300億銷售回款目標為前提，萬科讓整個房地產行業感受到了瑟瑟寒意，也更加凸顯了資金在房企中的重要性。當前，眾多房企普遍感受到資金短缺的壓力，部分房企甚至呈現出資金鏈斷裂的危機，資金管理成了房地產企業在創新發展中所要面對的關鍵性問題，它不僅是企業賴以生存的基本保障，也是企業進行長遠規劃，擴大發展規模，實現經營目標，保持良性持續健康發展的源泉和動力。

一、資金管理在房地產企業發展過程中的重要性

（一）能夠增強企業市場競爭力，提升企業整體管理水平

資金是企業的血液，資金管理是財務管理的核心，進行財務管理，應當以資金管理為主線，房地產企業資金管理能力的高低直接決定著企業整體管理水平。科學高效的資金管理能夠為房地產企業的正常運營提供基礎的物質保障，能夠合理規劃企業資金，加速資金周轉，降低資金成本，最大限度的發揮資金使用效率，提高企業經營效益，強化企業競爭優勢，增強企業市場競爭力，有力促進房地產企業整體管理水平的提升。

（二）能夠有效防范財務風險，保證企業持續健康發展

房地產業是資金高度密集型行業，因此，房地產企業資金管理，不僅要確保企業具有科學合理的資金結構，同時還要求能夠抵御存在的資金風險，確保房地產企業具備穩定的現金流。科學高效的資金管理，能夠保護企業資金安全，規范資金的籌集與運用，優化資本結構，降低資金成本，防范企業財務風險，促進企業核心競爭力的有效提升，保證企業持續健康穩定的發展。

二、房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）缺乏資金管理風險意識

目前，眾多房地產企業經營管理者的資金管理意識還很薄弱，沒有將資金的時間價值完全融入企業的經營管理中，往往側重于項目安全、質量、進度，效益，而忽略了企業資金管理存在的潛在性風險。房地產企業資金管理貫穿于房地產項目開發建設的全過程，項目開發階段，資金計劃不科學，不合理，不具體，容易造成項目資金籌集不及時，影響項目實施，或者造成資金閑置，抬高資金成本，影響企業經濟效益，增大企業財務風險。項目建設階段，在項目工程建設中，受到現行房地產項目開發總承包經營責任制度的影響，對資金管理沒有引起足夠的重視，忽略了與項目總承包方之間的良好溝通，不能及時跟蹤、掌握資金具體流向，容易造成資金計劃編排不合理，不能充分發揮資金的使用效率，進而造成資金短缺或者資金成本增加，影響項目順利實施，侵蝕項目收益并影響企業整體經濟效益。同時，房地產企業開發項目周期長，多且分散，經營管理者對在建項目資金調動頻繁，造成資金在各在建項目之間以及項目與房企之間的交叉占用，增大了資金管理風險。項目開發產品銷售階段，部分房企對銷售回款的重視程度不夠，造成銷售房款長期掛賬，不能及時回籠資金，影響資金使用效率，增加了資金成本，降低了企業整體經濟效益。

（二）資金管理制度存在漏洞

當前，盡管房地產企業的資金管理制度在逐步規范，但仍然存在較大缺陷，造成企業的資金管理無法從制度上得到保障和支持。

（三）資金預算實際執行不嚴格

眾多房企普遍存在資金預算實際執行不嚴格現象，資金預算流于形式，預算編制與實際執行脫節，造成房地產企業不僅無法有效控制資金在各環節、各階段的合理調配使用，更有可能面臨著極為嚴峻的超支現象，導致企業經營陷入困境。

（四）資金結算方式亟待改進

由于房地產企業所承接的項目工程不存在著跨區域限制的情況，開發在建項目多且分散，為了解決這一問題，房地產企業一般情況下會在項目建設所在地設立項目公司，開通獨立的銀行賬戶，但如此一來，使其不僅在資金管理上存在著資金比較分散的問題，而且在資金結算時也存在著種種問題，既不利于企業及時而準確地掌握具體情況，更欠缺對資金回收的全面掌控，尤其是還將嚴重影響企業資金的循環利用，在資金回收不到位之時將導致出現資金占用率高的問題，這將對資金成本以及融資造成極為不利的影響。

（五）融資渠道收緊，資金壓力增大

目前，國家對房地產行業的宏觀調控政策日益趨緊，“去杠桿”已經成為國家推進供給側結構性改革和控制降低財務風險的重要舉措，2018年，銀監會進一步明確要求嚴格控制各類信貸資金違規流入房地產行業，融資難已經成為各房地產企業不得不面對的現實問題，由此也進一步加大了各房地產企業的資金壓力。

（六）資金管理監督機制不完善

房地產企業資金管理不僅需要建立科學合理的資金管理制度，更需要通過完善的監督機制得以有效落實與執行。然而，在當前的眾多房地產企業中，不僅對資金預算的執行情況不能完全掌握，甚至對資金使用情況也未能進行定期檢查，無論是應收賬款，還是預付賬款，既沒有往來跟蹤管理，也無法掌握資金回收速度，內部控制薄弱，嚴重欠缺監管，導致資金被挪用、浪費、使用效率低下等問題的產生。

三、加強房地產企業資金管理的有效對策

（一）加強資金風險控制意識

資金風險無處不在，潛伏于企業生產經營活動的各個階段、各個環節，在當前的房地產企業管理中，資金管理是一項系統工程，貫穿于企業各項經營活動的始終，企業應當全員參入，樹立并加強資金風險控制意識，企業管理層應當充分認識到加強資金風險控制的重要性，不但要將資金管理提升到企業戰略高度，而且應將資金管理落實到方方面面的具體工作中，使其在增強企業全員風險防范意識的基礎上提升企業抵御資金風險的能力。

（二）建立健全資金管理制度

房地產企業進行資金管理，應當明確各部門的資金管理職責，規范資金籌集和使用的審批流程和審批權限，建立健全各項資金管理制度，通過制度規范、約束企業員工在各項資金管理活動中的行為。

（三）加強資金預算管理

房地產企業應當在全面預算管理的基礎上加強資金預算管理，創建資金預算管理小組，明確其責、權、利，使其在完善的制度管理下，科學合理地制定項目資金預算計劃。在資金預算執行過程中，企業資金預算管理小組應當對總體項目進行全面而細致的跟蹤檢查，全面了解與掌控項目資金預算執行情況，定期進行預算目標與實際執行之間的預算差異對比分析，及時發現問題并針對問題提出相應的改進措施及建議，充分發揮通過資金預算對企業資金進行整體規劃、管理的作用。

（四）優化改進資金結算方式，加強資金集中管理

房地產企業普遍存在開發在建項目多且分散現象，容易造成資金分散、閑置、挪用等問題，需要企業管理者予以高度的重視，房地產企業應當加強資金的集中性管理，制定資金集中管理制度，對各項目現金流進行集中管理，通過設置企業資金結算中心來強化資金結算管理，實現資金的統一調配，提高資金使用效率，有效降低各項目存在的資金風險。

（五）加快資金回收速度，拓寬外部融資渠道

房地產企業破解外部融資難，應當從兩個方面著手，一方面，采取有效措施加快項目開發產品的銷售回款速度，及時回籠資金，強化內部資金管理，制定科學合理的資金計劃并嚴格執行，加快資金周轉，實行資金集中管理，減少資金沉淀，最大限度地提高資金使用效率，創新融資模式。另一方面，與項目承包商、材料供應商結成戰略聯盟，通過他們分散資金壓力，部分中小房企，也可以采取與知名品牌、大型房企合作模式進行項目開發，通過他們的品牌優勢，提高項目開發產品的銷售回款速度，拓寬外部融資渠道，建立多元化融資模式，緩解資金壓力。

（六）加大資金管理監督力度

房地產企業在進一步加強資金管理的同時，還應同時加大資金管理監督力度，通過建立健全各項資金管理監管規定，做到對各項資金管理監管有據可依，合理設置內部機構，明確內部控制部門或內部審計部門職責，配備經驗豐富的專業人員，采取有效措施確保各項監管規定落地實施，有效發揮作用，以此確保企業資金安全、周轉順暢、合理分配、有效回收和高效利用，不斷優化資本結構，控制財務風險，提高經濟效益，促進企業持續健康穩定發展。房地產企業資金管理是一項系統工程，貫穿于企業生產經營活動的全過程，企業只有重視資金管理，并認真執行，嚴格控制，才能充分保障資金安全，優化資本結構，降低資金成本，加快資金周轉，合理配置資源，提高資金使用效率，提高企業經濟效益，促進企業持續健康穩定發展。

參考文獻

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