房地產土地管理法
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房地產土地管理法范文第1篇
法發[2004]5號
各省、自治區、直轄市高級人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院；各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局），新疆生產建設兵團國土資源局；各省、自治區建設廳，新疆生產建設兵團建設局，各直轄市房地產管理局：
為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執行，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定，現就規范人民法院執行和國土資源、房地產管理部門協助執行的有關問題通知如下：
一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。
國土資源、房地產管理部門依法協助人民法院執行時，除復制有關材料所必需的工本費外，不得向人民法院收取其他費用。登記過戶的費用按照國家有關規定收取。
二、人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。
人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬情況時，應當出示本人工作證和執行公務證，并出具協助查詢通知書。
人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續時，應當出示本人工作證和執行公務證，并出具查封、預查封裁定書和協助執行通知書。
三、對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。
國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。
四、人民法院在國土資源、房地產管理部門查詢并復制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權屬的登記機構或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結果的，國土資源、房地產管理部門應當書面告知人民法院。
五、人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。
在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。
六、土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。
七、登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執行人時，執行法院可以采取查封措施。
如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執行人名下之后，才可以采取查封措施。
八、對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續后，辦理查封登記。
九、對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。
十、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
分割查封的，應當在協助執行通知書中明確查封房屋的具體部位。
十一、人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新制作查封裁定書和協助執行通知書，續封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續封的期限不得超過一年。
查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續查封手續的，查封的效力消滅。
十二、人民法院在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權、房屋需要解除查封的，應當及時作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協助執行通知書送達國土資源、房地產管理部門。
十三、被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封。
十四、被執行人部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，人民法院可以對確認后的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。
被執行人在規定的期限內仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。
十七、預查封的期限為二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新制作預查封裁定書和協助執行通知書，預查封的續封期限為一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續封的期限不得超過一年。
十八、預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。
十九、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產管理部門為首先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權、房屋部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪侯查封自動轉為查封。
預查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規定辦理。
二十一、已被人民法院查封、預查封并在國土資源、房地產管理部門辦理了查封、預查封登記手續的土地使用權、房屋，被執行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產管理部門辦理抵押、轉讓等手續的，人民法院應當依法確認其行為無效，并可視情節輕重，依法追究有關人員的法律責任。國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉讓等登記，并注銷所頒發的證照。
二十二、國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。
國土資源、房地產管理部門明知土地使用權、房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續的，對有關的國土資源、房地產管理部門和直接責任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規定處理。
二十三、在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移；土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，受讓人繼受原權利人的合法權利。
二十四、人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。
對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致后再行處理。
二十五、人民法院執行土地使用權時，不得改變原土地用途和出讓年限。
二十六、經申請執行人和被執行人協商同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其地上房屋經評估作價后交由申請執行人抵償債務，但應當依法向國土資源和房地產管理部門辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。
二十七、人民法院制作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時即發生法律效力，人民法院應當明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。
國土資源、房地產管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應當追溯到相關法律文書生效之時。
二十八、人民法院進行財產保全和先予執行時適用本通知。
二十九、本通知下發前已經進行的查封，自本通知實施之日起計算期限。
三十、本通知自2004年3月1日起實施。
中華人民共和國最高人民法院
中華人民共和國國土資源部
房地產土地管理法范文第2篇
Abstract: This paper firstly puts forward background. Secondly,we get nine conflict factors in Real Estate Multi-project Management by Delphi method. Then it also makes use of Analytic Hierarchy Process and EXCEL tools in the analysis of these data,the weight of each index is calculated.So we can make a chart of it. Finally,this paper analyses the results of conflict and its solutions,pointing out project managers can easily manage conflict by use of conflict-management-chart.
關鍵詞:房地產;多項目;德爾菲法;層次分析法;沖突管理
Key words: real estate;multi-project management;delphi method;analytic hierarchy process;conflict management
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)20-0053-02
1研究背景
房地產企業是典型的項目型、資金密集型企業,項目是房地產公司賴以生存的基石。隨著國家對房地產市場進行持續調控,我國房地產市場已形成多個大型房地產集團逐鹿的格局。大多數地產企業在全國或某區域同時開發多個項目,多項目開發已成為房地產企業在激烈競爭中取勝的關鍵。所謂“房地產多項目管理”,簡單地說就是一個項目經理同時管理多個項目,是指將多個項目有機的組合起來采取計劃、組織、協調、控制等手段,管理多個項目的概念、規劃、實施、結尾、運行與維護過程中的各項工作,達到集團、公司或組織目標的項目管理方式。項目經理常常又被稱為“沖突經理”,是項目沖突的解決者。不可否認,在項目的整個過程中,沖突是客觀存在的,可是無論是在目前的項目管理知識體系中,還是在討論項目環境時,都好像有意回避了這個可能是最重要的一個屬性:沖突,而損失都是因沖突而產生。所以有必要弄清楚在房地產多項目開發過程中引起沖突的因素、沖突的強度和沖突的解決方式。本文通過德爾菲法對專家進行調查得出在房地產多項目全壽命周期中沖突因素及其引起的沖突度,運用運籌學中的層次分析法得出沖突因素的權重,根據權重大小(引起的沖突度的大小)對沖突因素進行排序。為更好的進行房地產多項目管理提供理論基礎。
2研究過程
本文研究是通過兩個方法和三個階段實現的。兩個方法指研究過程中運用的德爾菲法和層次分析法,三個階段是指研究分為三個部分:第一階段,主要是運用德爾菲法通過開放式的問卷讓專家自由表述沖突因素,然后做成調查問卷;第二階段,運用德爾菲法讓專家填寫封閉式的房地產多項目沖突因素綜合評價矩陣問卷,同時進行回訪和反饋,直至意見統一;第三階段,對收集的數據進行處理并得出結果。
2.1沖突的產生、危害及其相關概念當事實不一致和價值觀念不一致時就可能產生沖突,沖突的產生大概經歷了潛伏被論證被感知出現結局五個過程。沖突的大小可以用沖突度來衡量,沖突度是用項目經理們所經歷的沖突樣本的總的頻率(F)*強度(D)計算出來的。傳統沖突觀認為沖突都是有害的,而現代沖突觀認為在項目中沖突是不可避免的,沖突不一定是有害的,沖突可以產生創新,也可以提高績效。但是沖突若處理不當會導致計劃或目標失敗,導致一系列惡果。房地產多項目的生命周期有概念、規劃、實施、收尾、運行與維護五個階段。運行與維護階段是客戶接受項目成果或服務并使用的開始,只有被客戶充分地使用,才能確定項目是否成功,體現為物業管理時期。通過德爾菲法得出沖突因素主要有九個方面,分別是:集權與分權、項目優先級、管理程序、技術、人力資源、費用、進度、質量、個性。
2.2 層次分析法①評價目標是房地產多項目沖突度A,準則是房地產開發全壽命周期的五個階段。②構建房地產多項目沖突度遞階層次結構模型,見圖1。③采用綜合評分法構造判斷矩陣,根據兩兩比較標度確定各層次不同因素的重要性系數。判斷標尺表示要素為Ai對要素Aj的相對重要性的數量尺度,如表1所示。準則層是全壽命周期的五個階段,首先利用綜合評分法將五個階段的重要性兩兩比較,得到判斷矩陣A;再分析因素層,將因素層中的要素兩兩比較得到判斷矩陣B1、B2、B3、B4、B5。
A=1 51/33 71/5 11/71/33371691/331/6 151/71/31/91/5 1B1=
2.2.4 判斷矩陣特征向量的計算。按照層次法計算公式,首先算出矩陣各行之和:Wi=a;各行平均值: Wi=;歸一化處理: :Wi=。用W、W1、W2、W3、W4、W5分別表示矩陣A、B1、B2、B3、B4、B5的特征向量。矩陣A特征向量W的計算過程見表2。通過同樣的方法計算B1、B2、B3、B4、B5得到對應的特征向量W1,W2,W3,W4,W5,見表3。
2.2.5 一致性檢驗。計算公式如下:AW=A•W,λ=, CR= (C.R.是隨機性指標,當n=5和n=9時,C.R.分別為1.12和1.45),通過同種方法計算A、B1、B2、B3、B4、B5的判斷矩陣一致性,結果如表4所示。
2.2.6 沖突因素權重排序在計算遞階層次結構各層次要素對上一級要素的相對重要度之后,即可從最上層開始,自上而下地求出各層要素關于系統總體的綜合重要度,對所有沖突因素進行優先排序。具體計算公式如下:A為上層矩陣,要素為五個;B為其下層矩陣,要素為九個。則B層的要素Bj的綜合重要度為:bj=aibj=1,2,…,n。計算C層的重要度Wc,結果如表5。
根據Wc各因素的權重的大小,將沖突因素進行排序:進度,費用,質量,項目優先級,人力資源,集權與分權,技術,管理程序,個性。其中進度、費用和質量占的比重最大,表明在項目全壽命周期中由進度、費用和質量因素引起的沖突度占重要地位;項目優先級、人力資源、集權與分權、技術引起的沖突度次之;管理程序和個性引起的沖突度最小。
2.3結果把數據通過EXCEL處理做出沖突度綜合圖,包括:全壽命周期五個階段的相對沖突度;九大沖突因素在全壽命周期的相對沖突度;九大沖突因素在項目全壽命周期五個階段的相對沖突度(如圖2)。
2.4沖突的結果及解決方式沖突的結果有三種形式:輸―輸;輸―贏;贏―贏。解決沖突的方式有退出、緩和、讓步、強制和正視五種,沖突結果和解決方式的關系見表6。在實際操作過程中,項目經理可以結合沖突管理表(見表7)選用適當的方式處理沖突。
沖突管理表的使用方法為,沖突的雙方或多方將表中的內容填寫清楚,由上一級領導或協調人找出沖突源和雙方的主要分岐,進而運用合理的方式解決沖突。整個過程是發現沖突,分析沖突并解決沖突。
3結論
本文通過德爾菲法和層次分析法的結合運用,得出房地產多項目沖突的九大因素,對獲取的數據進行處理后得到導致房地產多項目沖突大小的因素的排序:進度、費用、質量、人力資源、集權與分權、項目優先級、技術、管理程序和個性。運用繪圖工具將結果以圖形方式展現出來,即:①九大沖突因素在項目全壽命周期過程的平均沖突度;②五個階段的相對沖突度;③九大沖突因素在項目全壽命周期過程中分別在五個階段的相對沖突度。項目經理可以利用沖突管理表分析沖突進行選擇合適的方式解決沖突。沖突并不是總是有害的。事物都具有兩面性,有時沖突能夠產生創新,如在遇到技術沖突時采取正視方式,會產生更好的解決問題的方法和思路,進而提高工作效率等。
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房地產土地管理法范文第3篇
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經濟的不斷向前發展,房地產產業獲得了空前的發展,也在當下成為了國民經濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業,包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以,在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象,在急速發展的過程中,各種房地產投資商,利用國家大力發展地產行業的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力,甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅,這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題,是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展,這項法則中規定了許多的關于房地產的條例,譬如說在第九條之中,明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中,這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則,也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發,也在一定程度上抑制了****行為的發生,打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規定,為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為,土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地,在《城市房地產管理法》的第二十三條之中,明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程,對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定,從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策,有效的防止了這種違規行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定,這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產公司的過程中,除過要具備相關的企業資質,還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額;在房地產市場上,由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環節中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用,重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規定。
(二)其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規,也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:
第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用,在關于房地產方面,這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規定;
第二,消費者權益保護法。在這項法律之中,明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規定,對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定,這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權利做出了規定,避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定,當然,它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定,對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看,房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產開發商等,但在現時,房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規定的主體依然只是房地產開發商,與形勢已經不相符合,對于房地產中介機構和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調的重點依然是流通環節的投機行為,對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范,依然存在法律空缺的現象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產市場,在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好,權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是,《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經有了二十多年的發展歷史,在這二十多年內,我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變,在這種態勢之下,《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規范,從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當下,由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規律的協調之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅趕出房地產市場。
房地產土地管理法范文第4篇
關鍵詞：農村集資房；小產權房；產權登記
中圖分類號：F235 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-02
1992年至1996年房地產開發熱期間，廣州市農村城市化過程中，經濟利益驅動及政府審批監管不規范致使大量農村集資房涌現，市政府曾于1997年出臺《關于處理廣州市農村集資房問題的決定》（穗府〔1997〕48號，下文簡稱《決定》），同意農村集資房完善用地審批和規劃報建手續后，辦理房地產權證。但由于1999年新修訂《土地管理法》施行，集體建設用地的審批權限和利用主體發生重大調整，《決定》在解決少量農村集資房辦證問題后，補辦手續工作基本處于停滯狀態。大量農村集資房已經成為居住成熟、人口密集的社區，但是由于產權不清，難以管理，此類歷史發展特定時期衍生的問題亟待解決。
一、集資房作為歷史遺留問題的成因分析
集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀90年代房地產開發初期市場供需、利潤驅動等經濟因素外，法律政策變化較大、政府監管缺位是其重要成因。
（一）法律政策因素
我國雖然是二元制土地管理制度，但早期法律及有關政策允許非村民購買農村房屋，且非村民利用集體土地建房用地審批手續簡便：
第一，1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》①規定用地經縣級政府批準后非村民可以使用集體建設用地。
第二，按照原國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》（〔1989〕國土[籍]字第73號）規定②，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報批手續土地即屬國有。
第三，1987年1月1日至2000年1月8日期間施行的《廣東省土地管理實施辦法》③規定非村民經村集體同意可以使用集體土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需鎮政府批準。
因此，土地管理的法律政策逐步趨緊，加之城市規劃的調整、早期村鎮規劃不完善，導致集資房萌生于特定歷史時期，且存續至今也難以按現行規定完善手續。
（二）管理體制因素
早期集資房開發建設雖然未辦理或未完全按照有關規定辦理用地、規劃等審批手續，但是由于此類開發建設不僅會給所在村集體帶來經濟效益，當地鎮帶也能獲取一定收益。因此，村集體在自行開發或“供地”給其他單位進行開發建設時往往經過當地鎮政府的同意或默許，部分項目甚至持有鎮政府核發的宅基地證或給購房小業主辦理宅基地證充當產權憑證。而早期政府部門在違法用地、違章建設的監管力度不夠，甚至放任不管，在一定程度上消極助長了集資房在幾年之間迅速擴張。
二、歷史遺留集資房與“小產權房”的區別
長期以來，國家及地方一直未對集資房、小產權房的概念予以明確界定④。集資房、小產權房等都是伴隨著市場經濟發展出現的產物，將農村集資房從廣義的小產權房范圍中剝離，有利于甄別對待、分類解決。鑒于我國的土地、建設的管理也處于逐步完善的階段，因此筆者建議應當以重要法律、政策施行的標志性時間節點，劃分為歷史遺留集資房、其他農村集資房和小產權房等三大類。
（一）歷史遺留集資房
為與《決定》銜接，且便于適用1997年4月1日前無須提交規劃驗收合格證的有關政策，筆者建議將區分歷史遺留集資房和小產權房的時間節點定在1996年12月31日前，未放寬至1998年12月31日新修訂的《土地管理法》施行前。因此，歷史遺留集資房的范疇應當限定為1996年12月31日前已建成或已按《決定》進行認定，未辦或未辦結用地、規劃等行政許可手續，由村集體單獨或聯合其他單位自行開發建設，面向非本村集體經濟組織成員的群體性小業主，以集資、銷售、拆遷補償安置或其他有償方式進行房地產交易，主要用途為居民住宅⑤的房屋。
（二）其他農村集資房
1997年7月1日至2007年6月30日前在集體土地上未辦或未辦結用地、規劃等行政許可手續，自行開發建設并銷售的、主要用途為居民住宅的房屋。
（三）小產權房
通常所稱的“小產權房”并非一個嚴謹的法律概念，沒有準確的范疇，一般是指在農村集體土地上未經用地及規劃等行政許可自行開發建設、對外銷售、不能獲得合法產權的房屋。1999年起施行的新修訂的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一條城鎮非農業戶口居民建住宅經批準可以使用集體建設用地的有關規定。1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。但是，長期以來，我國的法律法規及有關政策并未使用“小產權房”，直到2007年12月下發的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）要求“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”，第一次在公開的正式文件中采用“小產權房”這一概念，但并未予以界定。因此，兼顧與土地執法相銜接，建議將2007年后的此類房屋歸入小產權房，即小產權房是指2007年6月30日以后在農村集體土地上未經用地及規劃等行政許可自行開發建設、對外銷售、不能獲得合法產權的房屋。
三、解決歷史遺留集資房辦證問題的積極效益
（一）集資房問題是事關保障民生、維護社會穩定的熱點難點問題。廣州市集資房產生近20年，按《決定》頒布時期的初步統計，此類房屋建筑面積約為900萬平方米，完善手續的約30萬平方米，尚有800多萬平方米久拖難決，涉及小業主近10萬戶，已形成另一種規模性、群體性的“辦證難”。
（二）解決集資房問題有利于加強查處“兩違”，節約集約用地，合理分配保障性住房資源。集資房產權不明晰，影響違法用地、違法建設的認定和查處。大多數集資房已逐步淪為城鄉土地的邊緣化產物，土地資源利用效率低下，區域發展陷入惡性循環。集資房業主多為本市中低收入人群⑥，產權不清晰，不利于廣州市保障性住房資源的分配和后續監管。
（三）“三舊”改造為破解歷史遺留集資房問題提供了良好契機和借鑒模式。不僅改造本身可以消化、解決一部分集資房項目，而且省、市“三舊”改造政策的創新思路為破解歷史難題、統籌城鄉發展提供了有利契機。
四、解決歷史遺留集資房產權登記難題的對策建議
在堅持尊重歷史、分類處理、穩妥推進、風險可控、以人為本、寬嚴相濟的原則下，充分借鑒“三舊”改造的創新思路，建議根據前述分類，按以下方式處理：
（一）歷史遺留集資房
按照前述劃分方式，就廣州市現有廣義上的集資房項目來看，歷史遺留集資房所占比例最大⑦。對此類房屋，鑒于法律政策更迭、政府管理缺位是其重要成因之一，應充分尊重歷史、實事求是，只要其符合土地利用規劃、城市總體規劃，就應當最大化地保護購房小業主的權益。
1.用地符合現行土地利用規劃、界址清晰、權屬無爭議的，可以確認為國有建設用地：①項目用地未辦理集體土地所有權登記的，經地籍調查、公示后在登記簿上注記為國有建設用地，土地使用權由全體小業主共有；②項目用地已辦理集體土地所有權登記的，村集體如配合同意申請所有權更正登記的，依申請辦理所有權更正登記，更正后在登記簿上注記為國有建設用地，土地使用權由全體小業主共有；村集體如不愿配合的，經地籍調查、公示后在登記簿上注記為國有建設用地，土地使用權由全體小業主共有。
2.確認為國有建設用地后，納入廣州市政府辦公廳《轉發市國土房管局關于解決廣州市歷史遺留的辦理房地產證問題若干意見的通知》（穗府辦〔2010〕67號，下稱67號文）的適用范圍，辦理房地產登記。
（二）其他農村集資房
1.已辦理部分用地、規劃審批手續的，符合現行土地利用規劃和城市總體規劃的，用地界址清晰、權屬無爭議，參照歷史遺留的集資房完善用地手續、確認國有建設用地及辦理房地產權登記。未辦理用地審批的部分，按用地發生時的土地管理法律政策落實處罰，罰款數額由購房小業主按面積分攤。
2.未辦理過任何用地、規劃審批手續的，①屬廣州市138條城中村范圍的，可按城中村轉制的規定將集體土地轉為國有土地，并按用地發生時的土地管理法律政策落實處罰，罰款數額由購房小業主按面積分攤。②城中村的村集體不愿配合辦理轉制手續或不屬廣州市138條城中村范圍的，應當補辦征地報批手續，并按用地發生時的土地管理法律政策落實處罰，罰款數額由購房小業主按面積分攤。③轉為國有建設用地后納入67號文適用范圍，辦理房地產登記。
（三）小產權房
小產權房屬嚴肅查處、嚴厲打擊的對象，應當依法按照廣州市違法用地、違章建筑查處的有關規定辦理。
（四）產權登記中的具體操作問題
1.稅費繳交問題。歷史遺留的集資房補辦手續辦理產權登記前，購房小業主應當按繳納土地出讓金、房屋測繪費、登記費、房地產交易手續費及契稅；其他集資房參照辦理，如涉及罰款或補辦征收手續時應當由購房小業主繳納的，須在辦理產權登記前一并繳清。
2.限制轉移的產權注記。為體現市場的公平性，凡通過補辦手續辦理產權登記的集資房，登記部門應當在登記簿及房地產權證上注記“集資房，自發證之日起五年內不得進入二級市場交易流通”。如同一項目存在同等情況下，部分小業主在2000年以前已憑相同用地、報建材料領取了無注記的國有土地房地產權證的情況，則剩余小業主領取房地產權證時不再注記。
3.懲戒性費用。為體現與此前按照《決定》補辦全部手續后辦理產權登記的集資房⑧的區別，按上述建議補辦手續的集資房項目今后在房地產二級市場交易時，出售人應當承擔更高的費用，建議按照房屋交易價的7%補交土地出讓金，并按照二手房交易的收費項目和標準繳納相關稅費。
4.已領取集體土地房產證的處理。凡屬歷史遺留集資房項目及其他項目已領取集體土地房產證的小業主，在本項目完善手續后可以補交土地出讓金、房地產交易手續費及契稅后可以申請換領國有土地房地產證，并注記“集資房，自發證之日起五年內不得進入二級市場交易流通”。
5.普查及產權信息備案。建議明年上半年由市政府牽頭發動鎮街對歷史遺留集資房及其他集資房項目進行一次全面普查，制作樓盤表，備案全部小業主身份信息以便今后分配保障性住房資源時核對有關信息。
6.與保障性住房的銜接。一是凡屬可以按上述建議補辦手續的項目，原購房小業主無法承擔有關稅費的，經核實符合經濟適用房或限價房申購條件的，辦理產權登記時可以按經濟適用房或限價房的有關條件暫時免交全部或部分稅費，經市住房保障辦的書面確認后，登記部門在登記簿及房地產權證上并注記“經濟適用房”或“限價房”。二是凡已爛尾未實際建成或已建成但未入住的集資房項目，可依法納入保障性住房儲備。
注釋：
①該法第四十一條規定，“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級市人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費”
②該意見第六條第二款規定，“城鎮及市郊農民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”，該《若干意見》于1995年5月1日起廢止，其后施行的《確定土地所有權和使用權的若干規定》（〔1995〕國土[籍]字第26號）已刪除上述規定。
③該法第二十條規定，“農村居民、回鄉落戶的干部、職工、軍人以及華僑、港澳同胞和臺灣同胞建住宅用地，應向鄉（鎮）、村農民集體經濟組織提出申請，經同意后，上報審批。使用原有宅基地的、村內空閑地的，由鄉（鎮）人民政府批準，辦理用地手續；使用耕地的，經鄉級人民政府審核，報縣級人民政府批準，并由縣（市）人民政府國土管理部門辦理用地手續。”第二十一條第一款規定，“鄉（鎮）、村居民興建住宅用地應當使用原有的宅基地和村內空閑地；需要適用耕地的，必須從嚴控制。”
④廣州市對外的新聞通稿中一般對“小產權房”與集資房概念作如下表述：“‘小產權房’一般是指村集體組織或開發商在農村集體土地上未經用地、規劃行政許可自行組織建設、自行銷售的房屋，僅僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬，或直接由建設單位與購買人簽訂契約銷售，未合法獲得政府房管部門核發的《房地產權證》，故稱為小產權房。在廣州市也存在類似‘小產權房’，被稱之為‘集資房’或‘農村集資房’。”
⑤商業及工業性質的集體土地房屋可以通過集體建設用地使用權流轉辦理合法產權。
⑥根據廣州市某區的抽樣調查結果顯示，逾九成小業主購買集資房的目的是自住；業主中本市居民約占三分之一、本村村民及外來務工人員約占三分之一、外省務工人員及其他類型業主約占三分之一；集資房購買者年均家庭總收入4萬元以下的占了近七成。
⑦根據廣州市某區抽樣統計數據，屬1996年12月31日前建成的歷史遺留集資房項目占其總量的95.8%；1997年1月1日至1998年12月31日新《土地管理法》施行前建成的項目占總量的2.8%；1999年1月1日至2007年6月30日期間建成的項目所占比例為1.4%；2007年6月30日后無類似項目。
房地產土地管理法范文第5篇
論文關鍵詞 小產權房 土地二元結構 農村集體土地制度
小產權房問題是近幾年社會關注的熱點之一，它的出現不僅反映了諸多的社會問題，而且也反映了我國法律法規的不完善。因此，從法律的角度對小產權房問題進行理論研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解決途徑，對我國房地產行業的發展甚至對社會經濟以及城鄉結構的調整都有舉足輕重的意義。
一、小產權房感念的界定
張忠野、曾大鵬兩位學者指出小產權房是指在農村集體經濟土地上，有享有該土地所有權的鄉鎮政府或集體經濟組織單獨開發，或與房地產企業聯合開發建設，并由該鄉鎮政府或村委會制作權屬證書的房屋。四川省社會現象社科院農經所學者陳武元將小產權房概述為“在集體的土地上開發的商品房”。也有的學者將“小產權房”概括為宅基地房屋或在集體土地上建設的房屋非法對外銷售形成的一種權利狀態。本人認為“小產權房”不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
二、小產權房的特征及分類
（一）小產權房的特征
隨著國家屢次出臺相關政策文件來制止小產權房問題，但在利益等多種因素的驅使下，這一問題不但沒有很好的解決，反而又加重的現狀。其主要特征變現一下幾個方面：（1）小產權房的建設用地是農村集體用地；（2）小產權房出售給本集體經濟組織以外的組織或個人；（3）房屋產權不完整；（4）轉讓時易引起權屬糾紛；（5）價格低廉。
（二）小產權房的分類
為了更好的探討和解決小產權房的相關問題，需要對小產權房做出不同的分類，然后對具體的問題進行分析。其分類標準如下：（1）根據小產權房占用土地性質的不同，可以把我國的小產權房分為農用土地上建設的小產權房、在建設土地上與未利用土地上建設的小產權房三種類型。（2）按照買賣目的的不同可以分為農民自己建房出售和城鎮開發商投資銷售型，等等。
三、小產權房產生的原因及危害
（一）小產權房產生的原因
1.小產權房形成的經濟原因包括兩個方面
一方面是城市房價的急劇上漲，雖然我國出臺了有關限制小產權房的政策與解決辦法，但是對房價問題并沒有起到預期的作用。另一方面農村經濟發展的資金需求，由于中國城市化發展的道路，多數農村居民選擇在城市務工、經商，融入到了城市了的生活當中，并購置了房產，而農村留守農民對資金的需求善得更為迫切，利用土地來實現改善生活的目的也越發的急迫。
2.小產權房形成的體制原因
（1）我國二元土地結構。小產權房產生的根本原因是我國的二元土地結構。雖然我國的《憲法》與《土地管理法》中確立了我國存在兩種土地所有制，即全民所有制與勞動群眾所有制，國家與集體是我國擁有土地的主體。但是《土地管理法》卻規定農民土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農建設。（2）我國住房保障制度的不完善。我國目前住房的保障制度主要包括住房公職金制度、廉租房制度和經濟適用房制度，然而在現實生活中，住房公基金制度卻沒有覆蓋到我國全部的城市居民，其受益者大都是工資待遇本身就較高的人群，而一些相對于苦難的群體卻沒有享受這一待遇，所以目前房價的節節上升加上一些執行上的疏漏，造成住房公積金沒有發揮其應有的作用，而且沒有實現預期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中華人民共和憲法國》與《中華人民共和國土地管理法》都未對農村土地上建設的小產權房有明確的規定，在其他的法律中也難以找到相應的規定，使得這一問題在法律上成為空白，所以法律規定的不確定性是導致小產權房諸多糾紛原因之一。
3.小產權房形成的社會原因。
（1）政府部門的監管不力。雖然《土地管理法》與《城市房地產管理法》都規定了政府部門可以對小產權房問題進行監管、查處，但是他們往往采取互相推諉或曖昧的態度，使得小產權房問題被擱置起來并出現了利益夸大化的趨勢，也是政府陷入了兩難的境地。（2）購房者的法治觀念淡薄。由于我國法律法規對小產權房問題沒有明確的法律規定，加上政府部門的放任態度及房價上漲，許多購房者與開放商極易懷著僥幸的心態進行買房交易。
（二）小產權房產生的危害
1.經濟危害
由于小產權房低廉的價格受到廣大購房者的青睞，使得開發商獲得暴利從而導致政府稅收的減少，這一問題不僅擾亂了房地產市場的正常價格，而且打破了統一的房地產市場交易，使得房地產市場公平競爭受到重大影響，進而侵害了廣大農民的利益，導致農民喪失大量土地、喪失未來長久的謀生和生存的根基。
2.社會危害
目前，我國仍然是農民占絕大多數人口的發展中農業大國，但隨著我國城市化進程的不斷加快，廣大農民進城務工經商進而購買小產權房。由于小產權房沒有得到國家相關部門頒發的房產證，購房者便無法把戶口遷入購房地戶籍管理部門，而根據現行的戶籍管理規定，我國戶籍登記是依靠相關的房地產證來完成的。這不但造成了人口及產權管理的困難，而且加劇了土地征收的難度，進而暴漏了政府監督管理工作的乏力，增加了公眾對政府公信力的喪失。
3.對購房者的危害
依據我國現行的《土地管理法》的規定，非集體經濟組織的成員一旦購買沒有國家頒發土地使用證和預售證的集體土地上建造的房屋，不能辦理房屋產權登記，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權利，在遇到房屋拆遷問題時，便難以得到相應的拆遷補償，也無法用法律來維護自己的合法權益。
四、解決我國小產權房問題的制度構建
（一）從現行的法律制度下解決小產權房問題
1.實行小產權房購買的登記制度
目前國家對小產權房的具體處理辦法還在研究當中，應在具體政策出臺之前，建立相關的小產權房銷售與建設登記制度，將其納入可以備案有據可查的范圍之中。
2.對小產權房實行分類管理
由于我國小產權房存在的基礎和性質不同，所造成的社會危害也不完全相同，其違法的后果也有所區別，所以我國國土執法監察局有關人員建議，對各地發現的小產權房問題應采取“分案處理”的方式。
3.切斷新小產權房產生的根源
嚴格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，將小產權房消滅在初始的萌芽狀態。同時政府加大對新農村建設政策與資金扶持，打破行政村之間的相互限制，本著管理者的態度，為農村建設做出總體規劃布局并負責做好組織協調工作。
4.對小產權房進行轉化
相關學者呼吁，由政府給農民或集體經濟組織合理補償后統一收購現存的小產權房，以保障性住房的形式出售出租給城市低收入群體。
5.地方政府制度借鑒
我們可以從一些發達的省份和城市就已經開始實行的集體建設土地使用權流轉制度進行探索和嘗試。如廣東省于2007年頒發的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，天津于2009年也頒發了相關的政策。相關事件表明，這些措施不僅可以帶動整個農村的經濟發展，而且也在一定程度上為全國城鄉一體化提供了借鑒。
（二）完善相應的法律法規
1.完善農村不動產登記制度
雖然我國的《物權法》規定了不動產物權的交易要進行公示登記，登記后的不動產物權變動或者取得可以對抗第三人的效力，但在我國農村，缺乏相關的不動產登記制度。所以應該在我國的《物權法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》中制定農村建設用地使用權自由流轉制度細則以便填補這一法律空白。
2.修改《土地管理法》有關規定
由于《土地管理法》第43條、第63條限制了農村的建設用地使用權流轉，所以可將現行的《土地管理法》修改為不得侵占、買賣等非法的形式轉讓土地，國有土地與集體土地的使用權可以依法進行轉讓。隨著我國城鄉一體化的不斷深入，農村經濟發展到一定程度是可以為了適應發展化而應增加農村的居民出賣出租住房的有關規定。
3.建立農村建設用地的自由流轉制度
為了從根本上解決小產權房問題，首先必須對我國存在的土地制度進行改革。目前，學術界關于這一改革有許多觀點，具體概括一下幾種：第一種觀點認為在堅持農村集體所有制的前提下，對現有制度進行創新和完善；第二種觀點認為應徹底地廢除農地的集體所有權，全面實行農地私有化—建立統一的城鄉建設用地市場，全面實行同底銅權。筆者比較贊同第一種觀點，因為它比較貼近我國的現實且與我國目前進行的城鄉一體化相吻合。
4.建立完善的社會保障體系
為了更好的解決小產權房問題，需要從建立完善的社會保障體系需要從城市住房保障系統與農村社會保障系統兩個方面入手。在城市，我們應該制定相應的政策和法律來解決實踐中面對的問題，比如擴大住房保障對象、增加住房保障資金、擴展保障性住房的房源等措施，讓城市的低收入群體真正的享受到一些住房性保障的實惠；在農村，我們通過建立相關的最低生活保障制度、完善農村醫療制度、建立社會養老保險制度等措施來提高他們的生活水平與質量，解決他們的后顧之憂，減少貧富差距，推進我國的城市化進程。
