房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范文第1篇

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無法預(yù)計(jì)或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5）激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)商便會(huì)紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時(shí)間，待開發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國民經(jīng)濟(jì)迅速增長，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識(shí)，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會(huì)使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動(dòng)開發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購買土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對(duì)整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場(chǎng)等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測(cè)國家未來對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對(duì)利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風(fēng)險(xiǎn)可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策[M]南京：東南大學(xué)出版社，1998

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范文第2篇

關(guān)鍵詞：湖南；產(chǎn)業(yè)集群；核心競(jìng)爭(zhēng)力

邁克爾·波特在《國家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》中指出，集群即指在某一集特定區(qū)域下的一個(gè)特別領(lǐng)域，存在著一群相互關(guān)聯(lián)的公司、供應(yīng)商，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和專門化的制度和協(xié)會(huì)。目前，國內(nèi)學(xué)者對(duì)集群概念尚有多種理解。在某些特定產(chǎn)業(yè)湖南已經(jīng)走在了全國的前列。如長沙的工程機(jī)械裝備、廣播電視、食品。瀏陽的花炮制造，醴陵的瓷器，株洲的軌道交通、服裝，岳陽的石油加工，湘南的有色金屬等。而且這些產(chǎn)業(yè)在地理上已經(jīng)有集聚的趨勢(shì)。湖南地處內(nèi)陸，是典型的農(nóng)業(yè)大省．產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展目前雖已取得一些成績，但遠(yuǎn)不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。因此如何培育湖南企業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力是非常具有現(xiàn)實(shí)意義的問題。

一、湖南產(chǎn)業(yè)集群的現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)集群是指同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以及該產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和支持性產(chǎn)業(yè)的企業(yè)在地理位置上的高度集中。

(一)集群已進(jìn)入成長期

湖南屬中部省份，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，是典型的農(nóng)業(yè)大省。但最近十多年來發(fā)展迅速，從最早的“一點(diǎn)一線”，到2008年長株潭“兩型社會(huì)”特區(qū)的批復(fù)，以及環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈的崛起，“3+5”城市圈的確立等等。湖南的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已邁上了一個(gè)新臺(tái)階。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有其自身特色，真正結(jié)合了湖南省的省情，走上了新型工業(yè)化道路。特別是近幾年湖南涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的特色產(chǎn)業(yè)集群，如長沙周邊的工程機(jī)械。瀏陽的煙花，岳陽的石化產(chǎn)業(yè)，湘潭的檳榔產(chǎn)業(yè)，常德的食品產(chǎn)業(yè)等等。這樣一些符合湖南特色產(chǎn)業(yè)的崛起，帶動(dòng)了相關(guān)企業(yè)在一定地理位置上的集聚發(fā)展，最終形成了產(chǎn)業(yè)集群。這些集群的迅猛發(fā)展成了湖南經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，與沿海一帶的加工貿(mào)易不同，湖南許多產(chǎn)業(yè)集群的形成有其歷史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，許多湖南企業(yè)集群的產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)較為明顯，在一定時(shí)期內(nèi)湖南的企業(yè)集群還將繼續(xù)保持又快又好的發(fā)展，目前屬于企業(yè)集群的高速成長期。

(二)集群特色較明顯

集群特色決定了集群的生命力。實(shí)際上，我國集群之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始加劇，在某些整體技術(shù)含量不高的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)。市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的集群往往是具有特色的集群，這種特色不完全表現(xiàn)在制造成本的最低，還體現(xiàn)在產(chǎn)品的獨(dú)特性、技術(shù)含量，集群的文化，集群整體營銷策略等。湖南的一些集群特色比較明顯，在國內(nèi)外形成了較高知名度和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。比如，以傳統(tǒng)技術(shù)形成的瀏陽煙花、醴陵陶瓷集群；以飲食習(xí)慣形成的湘潭檳榔、常德農(nóng)副產(chǎn)品集群；以交通優(yōu)勢(shì)形成的株洲服裝集群；以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)工業(yè)基礎(chǔ)形成的株潭軌道交通集群；還有以技術(shù)創(chuàng)新為代表的長沙工程機(jī)械集群等．湖南的企業(yè)集群總的來看，特色比較明顯，集群產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)企業(yè)集群化發(fā)展?jié)u成趨勢(shì)

隨著湖南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)分工的加劇，企業(yè)向集群化發(fā)展逐漸成為趨勢(shì)。企業(yè)在湖南集群化發(fā)展具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是企業(yè)集群正以地區(qū)為中心集中；一是各地區(qū)企業(yè)集群又向工業(yè)園區(qū)集中。企業(yè)集群化發(fā)展產(chǎn)生的原因是多方面的，但它說明湖南的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度越來越高，各種稀缺資源正被市場(chǎng)有效調(diào)配，企業(yè)集群化的發(fā)展可以說是湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。企業(yè)集群的種類、數(shù)量、規(guī)模、增長速度、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱從另一方面反映了湖南的整體經(jīng)濟(jì)活力。

二、湖南產(chǎn)業(yè)集群存在的問題

(一)集群創(chuàng)新體系尚未形成

集群的創(chuàng)新體系與單個(gè)企業(yè)組織的創(chuàng)新體系是有差別的。它必須將集群內(nèi)的所有創(chuàng)新資源集中調(diào)配，最終產(chǎn)生1+1>2的效果。創(chuàng)新體系主要包括技術(shù)創(chuàng)新體系和制度創(chuàng)新體系，但目前湖南的絕大多數(shù)集群在這兩個(gè)方面都有差距。在技術(shù)創(chuàng)新體系方而．不僅是集群內(nèi)的企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新方面需要合作．還要聯(lián)合相關(guān)的科研院所，共同構(gòu)建集群的技術(shù)創(chuàng)新體系。這種體系能夠使技術(shù)可以在集群內(nèi)的企業(yè)組織間擴(kuò)散流動(dòng)，但又不在集群外溢出、外泄。而事實(shí)上，湖南的絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)集群還未能形成這種體系，所以，整體科研實(shí)力并不強(qiáng)。

集群的制度創(chuàng)新體系則可以盡可能的降低集群內(nèi)的制度成本，促進(jìn)集群內(nèi)各種組織之間的合作，減少?zèng)_突，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。目前，湖南的制度創(chuàng)新體系主要由政府主導(dǎo)，集群內(nèi)的各種組織參與較少。如政府制定各種規(guī)章制度，或某項(xiàng)政策來指導(dǎo)集群的發(fā)展。政府的引導(dǎo)是必要的，但集群制度創(chuàng)新體系的主角應(yīng)是集群內(nèi)的所有組織。

(二)集群文化有待建設(shè)

集群文化的建設(shè)需要時(shí)間的積累，是集群在漫長的發(fā)展過程中逐漸形成的風(fēng)格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。但是．集群在湖南的發(fā)展還是最近十多年的事情，雖然已經(jīng)形成了一定的集群文化，但離真正能夠轉(zhuǎn)化為集群強(qiáng)而有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的文化還有距離。湖南絕大多數(shù)集群的文化還有待建設(shè)，目前基礎(chǔ)還很薄弱。集群文化究竟由誰去建設(shè)、怎樣建設(shè)，這是湖南的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)階段發(fā)展所要思考問題。(三)集群核心競(jìng)爭(zhēng)力并不明顯

盡管湖南最近幾年產(chǎn)業(yè)集群取得了較大發(fā)展，也涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的產(chǎn)業(yè)集群。但整體而言，集群的核心競(jìng)爭(zhēng)力并不明顯。表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)類型雷同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似、過于倚重低成本勞動(dòng)力、部分核心零部件仍依賴進(jìn)口。一部分集群的競(jìng)爭(zhēng)力地域性很強(qiáng)，走向全國就會(huì)出現(xiàn)問題，這正是缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)。還有一部分集群這幾年發(fā)展很快。但并不一定是自身競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)．這里面有市場(chǎng)的原因。如果市場(chǎng)開始萎縮，或者競(jìng)爭(zhēng)加劇，那么問題就會(huì)暴露。

三、提升湖南產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

(一)培育對(duì)稀缺資源的獲取能力

集群之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是對(duì)稀缺資源的競(jìng)爭(zhēng)，各種關(guān)鍵性資源實(shí)際上都是稀缺的。稀缺資源包括有形的、無形的以及人力資源，在集群同質(zhì)化的今天，對(duì)稀缺資源的爭(zhēng)奪顯得異常激烈。提升湖南產(chǎn)業(yè)集群的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先要加強(qiáng)對(duì)獲取稀缺資源能力的培育。每一種稀缺資源的獲取方式是不一樣的，如對(duì)某緊缺原材料的獲取和對(duì)高級(jí)人才的獲取顯然是不同的。具體而言．應(yīng)該根據(jù)具體情況，根據(jù)集群目前的特點(diǎn)。如有的集群科研創(chuàng)新能力比較強(qiáng)，那么就應(yīng)該注重在對(duì)人才資源的獲取上。有的集群是市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型，則應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)一線信息的獲取等。湖南的產(chǎn)業(yè)集群應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)，培育對(duì)稀缺資源的獲取能力。

(二)逐步建成集群的創(chuàng)新體系

創(chuàng)新體系的建設(shè)主要依賴于集群內(nèi)各企業(yè)組織之間的合作，并將這種合作進(jìn)行到實(shí)質(zhì)階段。如建立行業(yè)協(xié)會(huì)，制定維護(hù)集群長遠(yuǎn)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。協(xié)會(huì)需要政府的一定參與，為了集群的發(fā)展政府可以出臺(tái)一些發(fā)展政策。之所以需要政府的參與是因?yàn)檎诒匾臅r(shí)候需要協(xié)調(diào)集群內(nèi)各企業(yè)組織之間的關(guān)系，不能完全由市場(chǎng)的力量去調(diào)控集群的發(fā)展。這樣就可以在最大程度上減少集群的內(nèi)部損耗，最終建成集群的制度創(chuàng)新體系。集群內(nèi)的企業(yè)組織還應(yīng)多進(jìn)行技術(shù)交流，可以組建共同的研發(fā)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)集群內(nèi)的技術(shù)共享和流動(dòng)。但也應(yīng)建立相應(yīng)機(jī)制防范技術(shù)的外泄，最終形成集群的技術(shù)創(chuàng)新體系。

(三)集群的發(fā)展以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向

集群的發(fā)展不是盲目的，它必須要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。集群的發(fā)展規(guī)模、集群的發(fā)展方向都應(yīng)該由市場(chǎng)需求決定，否則就無法取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。目前，湖南產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展無論是政府，還是集群內(nèi)的企業(yè)組織都希望集群做大做強(qiáng)。希望是好的，但并不代表符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。有些集群的發(fā)展在沒有經(jīng)過嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上提前規(guī)劃，規(guī)模超前，這樣是比較危險(xiǎn)的。要做到以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。必須經(jīng)過大量的、長期的市場(chǎng)信息收集，了解市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做好集群的長遠(yuǎn)規(guī)劃，這樣集群的發(fā)展才會(huì)比較穩(wěn)健。

(四)形成獨(dú)特的集群文化

只有獨(dú)特的集群文化才能不被輕易模仿，只有獨(dú)特的集群文化才能形成集群獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要形成獨(dú)特的集群文化必須要有長遠(yuǎn)的文化建設(shè)戰(zhàn)略，必須記住集群文化是集群長期發(fā)展過程中所形成的一種風(fēng)格，不是短短幾年集群的快速發(fā)展就會(huì)有的。但我們必須要有長遠(yuǎn)的文化建設(shè)戰(zhàn)略，在集群的發(fā)展過程中逐步形成。首先要對(duì)集群內(nèi)組織的各種日常經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，其次要對(duì)一些日常經(jīng)營活動(dòng)制度化，最后還要對(duì)一些日常經(jīng)營活動(dòng)習(xí)慣化。隨著時(shí)間的累積．最終就會(huì)形成獨(dú)特的集群文化。獨(dú)特的集群文化則會(huì)集群核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成提供了基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范文第3篇

王鋒，博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)為深圳市房地產(chǎn)研究中心主任。受聘或兼任：國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決策咨詢專家，中國房地產(chǎn)研究會(huì)住房保障和公共住房政策委員會(huì)副主任委員，深圳市委、市政府決策咨詢委員會(huì)委員，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長，廣東省房地產(chǎn)評(píng)估與經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)理事，深圳市仲裁委員會(huì)仲裁員，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)特聘教授。現(xiàn)主要從事住房與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論、住房與房地產(chǎn)政策法規(guī)、土地管理政策法規(guī)等方面的研究。

二、主持或參與的主要課題

1、1998年參與國家建設(shè)部立項(xiàng)的“2000年小康住宅小區(qū)物業(yè)管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過建設(shè)部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號(hào)）。

2、1998年主持深圳市規(guī)劃國土局立項(xiàng)的“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過建設(shè)部科技司評(píng)審（建科評(píng)字[2000]第070號(hào)），并獲深圳市科技局成果登記證書（登記號(hào)2000148）。

3、2000年主持深圳市規(guī)劃國土局立項(xiàng)的“深圳市‘十五’期間房地產(chǎn)發(fā)展”課題的研究。

4、2000年主持國家建設(shè)部重點(diǎn)科研項(xiàng)目“中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系”課題的研究。

5、2002年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項(xiàng)、深圳市政府立法研究項(xiàng)目《深圳市土地管理?xiàng)l例》和《深圳市房地產(chǎn)條例》（草案建議稿）的研究。

6、2002年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項(xiàng)的“深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系研究”課題的研究。

7、2003年主持深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的“土地市場(chǎng)管理立法調(diào)研”課題研究。

8、2004年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項(xiàng)的“深圳市房地產(chǎn)信心指數(shù)系統(tǒng)”課題的研究。

9、2006年主持深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的“深圳市住房發(fā)展戰(zhàn)略與住房保障機(jī)制”課題的研究。

10、2006年主持深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經(jīng)深圳市政府同意形成“深府［2006］216號(hào)”文件在全市實(shí)施。

11、2007年主持國家建設(shè)部委托的“城中村現(xiàn)狀特征調(diào)研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創(chuàng)新。

12、2009年主持中國城市科學(xué)研究會(huì)委托的“城市化過程中城鎮(zhèn)新移民住房問題研究”。

13、2009年主持國家住房建設(shè)部委托的《中華人民共和國住房保障法（實(shí)踐版）》課題的研究和起草。

三、出版著作

1、專著《房地產(chǎn)預(yù)警理論與實(shí)踐》，中國建筑工業(yè)出版社，2011年1月。

2、專著《房價(jià)與調(diào)控――2001―2010年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究》，中國建筑工業(yè)出版社，2011年6月。

3、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2009―2010）》，中國大地出版社，2010年。

4、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2008―2009）》，中國大地出版社，2009年。

5、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2007―2008）》，中國大地出版社，2008年。

6、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2006―2007）》，中國大地出版社，2007年。

7、主編《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》，中國計(jì)劃出版社，1999年，主編之一。

8、編著《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（1999―2010）》，中國建筑工業(yè)出版社，2001年。

四、主要論文

1、《深圳住房的國內(nèi)外比較與發(fā)展的基本設(shè)想》，發(fā)表于 《哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》，2000年第5期。

2、《關(guān)于深圳率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的探討》，發(fā)表于《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》，2000年第4期。

3、《關(guān)于我國房地產(chǎn)合理儲(chǔ)備率的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年第6期。

4、《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來10年發(fā)展的基本判斷》，發(fā)表于《中國房地產(chǎn)》，2000年第11期。

5、《經(jīng)濟(jì)適用房的未來市場(chǎng)》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年第1期。

6、《物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1998年第17期。

7、《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中期預(yù)測(cè)研究》，發(fā)表于《中國房地產(chǎn)研究》，2001年第3期。

8、《構(gòu)筑中國房地產(chǎn)指標(biāo)體系》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2001年第17期。

9、《關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)核算中樓宇業(yè)權(quán)指標(biāo)設(shè)置的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2001年第5期。

10、《我國工程計(jì)價(jià)體系與造價(jià)計(jì)算模型的探討》，發(fā)表于《建筑管理現(xiàn)代化》，1996年第4期。

11、《淺論項(xiàng)目全額承包中的成本管理》，發(fā)表于《西北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)》，1995年第3期。

12、《住宅物業(yè)綜合費(fèi)用探討》，發(fā)表于《住宅與房地產(chǎn)》，1997年第4期。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】泡沫;房地產(chǎn)泡沫;評(píng)價(jià)體系

1.國內(nèi)外關(guān)于泡沫研究現(xiàn)狀述評(píng)

“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)謀利的投機(jī)者，對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評(píng)價(jià)，國外可供借鑒的理論主要是對(duì)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢驗(yàn)的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對(duì)美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行的實(shí)證檢驗(yàn)； Helbing和Terrones(2003)等學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別、房地產(chǎn)泡沫對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進(jìn)行了較深入的研究。總體來說，國內(nèi)外土地制度、產(chǎn)權(quán)制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對(duì)于我們科學(xué)構(gòu)建識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界還沒有就經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者都把經(jīng)濟(jì)泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認(rèn)為巨額土地出讓金最終轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中,這構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴(kuò)張、過剩的流動(dòng)性,參與了房地產(chǎn)建設(shè)、銷售的各個(gè)環(huán)節(jié),它們構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認(rèn)為，泡沫經(jīng)濟(jì)是指某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)的交易價(jià)格過分異常,交易價(jià)格不斷上漲,嚴(yán)重偏離正常的合理定價(jià),是社會(huì)資源嚴(yán)重畸形配置的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不同的學(xué)者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個(gè)理論來解釋并不能說明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)的研究

目前對(duì)如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，使得識(shí)別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房價(jià)的波動(dòng)性及各地價(jià)格的差異性，也使得標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)定價(jià)理論失去了解釋的基礎(chǔ)。

從學(xué)者們已作的研究看，測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法主要有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)法、收益還原法市場(chǎng)修正法等。

2.1統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理建立數(shù)學(xué)模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的基本思路是把市場(chǎng)價(jià)格可以用未來預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設(shè)。這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認(rèn)為可能存在泡沫。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法可以分為四種:方差檢驗(yàn)法，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法，投機(jī)度檢驗(yàn)法，設(shè)定性檢驗(yàn)法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進(jìn)行參數(shù)估計(jì),對(duì)中國1995～2007年間的全國性房地產(chǎn)進(jìn)行了基礎(chǔ)價(jià)值測(cè)度,闡明了全國性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對(duì)近17年來中國商品房平均價(jià)格和房地產(chǎn)投資進(jìn)行了協(xié)整分析, 實(shí)證結(jié)果是: 各種因素如投機(jī)以及地方政府的逐利行為導(dǎo)致了市場(chǎng)需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對(duì)于房價(jià)的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2.2指標(biāo)法是根據(jù)某個(gè)指標(biāo)的值來判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對(duì)于指示指標(biāo)的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標(biāo)。尤明（2011）通過選取不同的指數(shù)對(duì)北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異,所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評(píng)價(jià)效率。周方明(2006)按照各個(gè)指標(biāo)在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標(biāo)歸為五類:預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)、滯后指標(biāo)、信貸指標(biāo)和伴生指標(biāo)。選取指標(biāo)主要包括三步:(1)選取指標(biāo);(2)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎(chǔ)上，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，同樣也使用了三類指標(biāo)構(gòu)造了一個(gè)新的指標(biāo)體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和消費(fèi)者信心指數(shù)，構(gòu)建了二維的房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，測(cè)算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評(píng)估收益性房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。要度量其大小，一般認(rèn)可的是用預(yù)期未來的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較來進(jìn)行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價(jià)格等于房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評(píng)估程序是確定一個(gè)折現(xiàn)率，把未來各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個(gè)折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價(jià)格。現(xiàn)實(shí)價(jià)格高于理論價(jià)格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計(jì)算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，將實(shí)際價(jià)格同基礎(chǔ)價(jià)值比較，若實(shí)際價(jià)格超過基礎(chǔ)價(jià)值即認(rèn)為存在正泡沫，反之則認(rèn)為存在負(fù)泡沫。

2.4市場(chǎng)修正法，洪開榮(2001)提出了計(jì)量經(jīng)濟(jì)泡沫的“空置率修正法”，以反映市場(chǎng)供求差異的物業(yè)空置率為計(jì)量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場(chǎng)交易狀況進(jìn)行修正，從而估計(jì)出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計(jì)算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個(gè)人購房比例)除以本期的(1+個(gè)人購房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長率)} ×{上年度(l+個(gè)人購房比例) /本年度(l+個(gè)人購房比例)}

2.5評(píng)論：

上述檢驗(yàn)方法從不同角度對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了泡沫存在性檢驗(yàn)，在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。由于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗(yàn)方法，導(dǎo)致檢驗(yàn)結(jié)果各異，甚至有些結(jié)果大相徑庭。但是在一定程度上對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了警示的作用，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證分析這一研究領(lǐng)域具有一定的借鑒意義。

3.總結(jié)

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當(dāng)多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且理論基礎(chǔ)不同檢測(cè)的方法和結(jié)論也有所不同，本論文要在對(duì)錯(cuò)誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內(nèi)外有用研究成果的基礎(chǔ)上對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)進(jìn)行科學(xué)的研究。　[科]

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：商品住宅；價(jià)格走勢(shì)；預(yù)測(cè)；寧鄉(xiāng)縣

1基于回歸模型的寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)

2寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格走勢(shì)灰色預(yù)測(cè)

2.1灰色預(yù)測(cè)模型簡介

灰色預(yù)測(cè)法是一種對(duì)含有不確定因素的系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法[14]，適合小樣本數(shù)據(jù)模型，一般以5-8個(gè)樣本數(shù)據(jù)為宜，灰色理論建立的是一種生成數(shù)據(jù)模型，而不是原始數(shù)據(jù)模型，所以灰色預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)是一種通過生成數(shù)據(jù)的GM（1，1）模型所得到的預(yù)測(cè)值逆處理的結(jié)果。生成數(shù)據(jù)方式主要有累加生成、累減生成、映射生成。

2.2基于灰色模型的寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)

3預(yù)測(cè)結(jié)果分析

綜上所訴，將兩種方法所得結(jié)果平均得到2013、2014、2015年寧鄉(xiāng)縣商品住宅年平均價(jià)格分別為4122、4482、4814元/平方米。這一預(yù)測(cè)結(jié)果是在忽視政府政策的前提下得出來的，考慮到政府提出的相關(guān)調(diào)控政策，包括全面推行保障性住房分配、激活二手房市場(chǎng)、提高購買多套房的稅收標(biāo)準(zhǔn)等降價(jià)政策，都會(huì)促使住宅市場(chǎng)需求的減少。再者，寧鄉(xiāng)縣隸屬長沙市，其住宅價(jià)格增長水平不應(yīng)高于長沙市，而長沙市現(xiàn)有住宅價(jià)格增長水平為7.7%，根據(jù)以上原因，可見2013年預(yù)測(cè)結(jié)果比較合理，但2014、2015年增長幅度過大，所以將把寧鄉(xiāng)縣2014、2015年的住宅價(jià)格增長水平分別定為7%、6%，得到2013、2014、2015年寧鄉(xiāng)縣商品住宅年平均價(jià)格分別為4122、4410、4675元/平方米。

結(jié)果表明2013年商品住宅價(jià)格雖較2012年有所下降，但下降幅度并不大，而且2014、2015年仍是上漲，在供過于求的市場(chǎng)環(huán)境下，商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲，比并不利于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，政府和開發(fā)商運(yùn)用政府宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)價(jià)格及運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)供需是有必要的。

4寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的問題及對(duì)策

4.1寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在的問題

（1）住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和，供過于求

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅竣工總面積要大于住宅銷售總面積，而且近年來住宅竣工面積大于住宅銷售面積的年份也居多。2011年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)供過于求的情況，特別是2012年供需比相當(dāng)大，差不多達(dá)到1.6，可見住宅市場(chǎng)已達(dá)到飽和，供給已大于需求了。

（2）居民可支配收入增長速度不及住宅價(jià)格增長速度

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣城市居民可支配收入十年的平均增幅為14.27%，而商品住宅的平均價(jià)格的年均同比增長幅度18.91%，而且居民可支配收入的增長幅度比較平緩，而住宅價(jià)格的增長幅度變化比較大，可見居民可支配收入的增長速度比不上住宅價(jià)格的增長速度，也比不上其價(jià)格的變換速度。

（3）住宅價(jià)格上漲過快，住宅投資過剩

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格與住宅投資額在整體上都是上漲的，年均同比增幅分別達(dá)到18.91%、34.87%。住宅竣工面積在整體上也是上漲的，年均上漲幅度達(dá)到95.27%，而住宅銷售面積的年均同比增幅只有22.95%。其銷售的面積比竣工面積少，空置的面積增多，可見其投資過剩。

4.2房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策

（1）運(yùn)用貨幣及稅收政策推動(dòng)住宅市場(chǎng)，擴(kuò)大住宅需求

2011年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)供過于求的情況，特別是2012年供需比相當(dāng)大，而2013-2015年住宅價(jià)格仍將持續(xù)上漲，擴(kuò)大需求控制供給已是迫不及待了，政府可以運(yùn)用貨幣政策、稅收政策等方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，貨幣政策方面可以通過降低銀行利率以及增加購房的信貸資金等方法來擴(kuò)大需求，而在稅收政策方面可以增加賣方的稅收、減少買方的稅收，以此來擴(kuò)大需求減少供給。

（2）完善住房保障制度，提高居民購房能力

由2003-2012年寧鄉(xiāng)縣人均可支配收入來看，寧鄉(xiāng)縣大部分居民并不屬于高收入人群，部分居民的可支配收入無法支付起購買住房的資金，為了滿足寧鄉(xiāng)縣中低收入者住房需求，應(yīng)當(dāng)建立完善的住房保障制度。另一方面可以通過改善住房公積金制度，向家庭購房困難的提供住房公積金來提高居民的購房能力。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持平常心，謹(jǐn)慎投資

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，上漲的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)增加其對(duì)市場(chǎng)的信心，而2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格與住宅投資額在整體上都是上漲的，而漲價(jià)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)商常用的銷售手段，但消費(fèi)者的需求會(huì)受到價(jià)格的影響，過高的房價(jià)會(huì)減少消費(fèi)者的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從消費(fèi)者的真正需求出發(fā)，合理安排住宅價(jià)格，謹(jǐn)慎投資。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)需尊重購買者需求，合理規(guī)劃住宅項(xiàng)目

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅竣工總面積要大于住宅銷售總面積，而且住宅竣工面積大于住宅銷售面積的年份也居多，因此，要改善這一情況，可以在住宅項(xiàng)目開始時(shí)，合理規(guī)劃住宅項(xiàng)目，選擇良好的區(qū)位條件等方面來提高住宅條件水平以吸引消費(fèi)者來購房，各房地產(chǎn)企業(yè)還可通過良性的競(jìng)爭(zhēng)來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

（5）消費(fèi)者應(yīng)理性購房

消費(fèi)者在面對(duì)當(dāng)前寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格高于自己的期望，在未來三年將會(huì)持續(xù)上漲的情況下，也不要產(chǎn)生恐慌心理，足夠多的去了解房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)信息，以理性的態(tài)度去看待房價(jià)的上漲，不要壓抑自己的需求，但也不應(yīng)該產(chǎn)生投機(jī)心里，把住宅買進(jìn)賣出，造成虛的住宅購買需求，甚至造成價(jià)格的繼續(xù)上漲。

結(jié)論

本論文通過對(duì)未來三年的寧鄉(xiāng)縣住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，得出了以下結(jié)論：

需求因素中可支配收入對(duì)寧鄉(xiāng)縣商品住宅價(jià)格的影響最大，其次為城市人口數(shù)，而住宅銷售面積、銀行利率對(duì)價(jià)格的變化不明顯。供給因素中由GDP、住宅投資額、住宅竣工面積以及物價(jià)消費(fèi)指數(shù)共同影響價(jià)格，其影響程度由大到小。通過預(yù)測(cè)得出2013、2014、2015年寧鄉(xiāng)縣商品住宅年平均價(jià)格分別為4122、4410、4675元/平方米，這一預(yù)測(cè)結(jié)果是由多元回歸預(yù)測(cè)與灰色預(yù)測(cè)綜合得出的結(jié)果，兩個(gè)方法預(yù)測(cè)的結(jié)果都經(jīng)過了檢驗(yàn)，預(yù)測(cè)結(jié)果較科學(xué)。

最后，針對(duì)寧鄉(xiāng)縣住宅市場(chǎng)存在的一些問題，從政府，房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者三方面提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以促進(jìn)寧鄉(xiāng)縣住宅市場(chǎng)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展，為居民購房提供一定的參考價(jià)值。

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