房地產財務風險控制
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房地產財務風險控制范文第1篇
一、房地產開發項目財務風險的特點
（一）房地產企業籌資難度和償債壓力巨大
房地產開發行業是資金密集型行業，因此籌資活動是支持房地產項目開發經營，促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格，信托受限，房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。
（二）投資活動對企業經營管理水平要求高
房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設，因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說，投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度，資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產企業的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓，面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發財務風險。因此，企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。
二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節
房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上，結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。
（一）投資風險控制
房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險，因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。
（二）籌融資風險控制
根據房地產面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。
（三）營運資金風險控制
作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節，營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格，房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此，要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現項目資金的良性循環，降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外，房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等，雖然每個企業的綜合管理能力有所不同，但是每個企業都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產生。
三、房地產項目財務風險控制的主要措施
（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產開發項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算，加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現，體現出財務管理工作的監督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構
基于健全項目開發預算體系，通過對項目開發整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段，考慮項目所處開發階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續，假如在某一個環節上，出現資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產開發項目來說，銷售回款是整個項目開發的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理
房地產行業是資金密集型行業，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經營期以后，將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業面臨較大的財務風險。
針對這一特點，開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排，在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式，我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內無法產生足量的現金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測，避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
房地產財務風險控制范文第2篇
[關鍵詞] 房地產企業；財務風險；公司戰略；財務風險控制
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001
[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02
0 前 言
作為國民經濟新的增長點，房地產業為中國經濟的快速發展做出了巨大的貢獻。房地產業的健康發展對于改善人民生活，調整產業結構，拉動經濟增長起著至關重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務風險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務風險控制情況并對房地產企業財務風險控制提出相應的建議，具有一定的理論和實用意義。
1 SK公司財務風險控制情況
SK公司沒有單獨的風險管理體系，公司對財務風險的控制涵蓋于內部控制系統之中。SK公司現行內控體系主要按照“控股總部、區域總部、城市公司”的“三級組織結構”進行管控，通過合理的崗位設置和人力資源政策，建立良好的內部環境并實施有效的控制。公司通過內部審計、內控檢查、專業巡查等方式對內部控制進行監督檢查，結合全面風險管理工作評估相關風險，并以內部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執行整改和制度修訂。
公司對內部控制的實施采取多層次的監督、控制，內部控制體系。
董事會、審計委員會：負責審查、監督內控的有效實施和自我評價情況。
公司內部控制規范工作小組：負責指導、監督公司內部控制制度的建立、完善及其實施。
公司審計稽核部：負責日常監督。
外聘審計機構：對內控自評報告進行審計。
SK公司對于各類財務風險的管理目標和具體控制方法如下。
1.1 市場風險控制
SK公司的市場利率主要來自匯率風險和利率風險。匯率風險公司無法消除只能時刻密切關注。公司面臨的現金流量利率風險是由浮動利率的金融負債產生的，而公司面臨的公允價值利率風險則是由固定利率的金融負債產生的。針對利率風險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產生的公允價值風險。
1.2 信用風險控制
為了降低信用風險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執行持續的監控程序以確保及時收回債權、以及對于過期債權采取必要的措施回收。在每個資產負債表日，公司會審核每一單項應收款的收回情況，對沒有收回的應收款及時計提壞賬準備。同時SK公司采用了內部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風險。
1.3 流動風險控制
SK公司采用定期分析債務的期限和結構的方法，時刻保證債務到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協議并對銀行借款進行及時的監控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風險。
2 SK公司SWOT分析
在2016年中國上市房地產公司排名中，SK公司排名在前20名。根據排名，前20名可以分為三個戰略群組。而SK公司隸屬戰略群組C。對戰略群組C的SWOT分析如下。
2.1 優勢
（1）市場挑戰者或市場追隨者；（2）規模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。
2.2 劣勢
（1）跨地區開發風險；（2）行業過度集中于房地產，存在風險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風險較大。
2.3 機會
（1）擴大國內經營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環保的綠色住宅方向；（4）關注社會責任，提升企業形象。
2.4 威脅
（1）同類市場內存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產企業進入市場。
根據SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業務過度集中于住宅地產和商業地產，且房地產開發地區過度集中于華中地區和東南沿海地區。行業和地區過度集中，如果國家政策對房地產行業或某一地區影響較大或房地產行業由成熟期進入衰退期，企業可能面臨較大的財務風險。
3 房地產企業財務風險控制的啟示
3.1 建立專門的風險管理體系
SK公司對財務風險并沒有給予極大的重視，對財務風險的管理僅包含在內部控制體系中。公司可以建立專門的風險管理體系，如在總部設立風險管理部，總體評價和控制公司的財務風險。在下屬公司設立直接責任人或部門來預測和評價公司的財務風險。預測或評價出重大財務風險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風險等適合本公司的風險管理體系，嚴格把控財務風險。
3.2 多渠道籌集，降低資產負債率
企業可以通過發行債券、與其他公司進行戰略聯盟、發行股票、房地產信托等方式將傳統單一的銀行貸款籌資方式轉為多元化的籌資方式，來降低籌資風險。
3.3 多元化發展戰略
在業務方面，可以通過多元化戰略聯盟、協同聯盟、特許經營等方法進入其他相關聯或不相關聯的正處于成長期或成熟期的行業?？梢越梃b行業龍頭企業涉足銀行、醫院、商業地產、養老地產、旅游地產、產業用地等多個行業的經驗。在地區方面，企業可以通過研究其他地區的市場情況，選擇適合本企業的發展潛力大的地區進行跨地區多元化發展，來降低房地產市場發生變化或可能進入衰退期給企業帶來的風險。
4 結 語
通過對公司財務風險控制現狀進行分析，研究房地產企業財務風險的防范措施，有助于提高房地產企業的財務風險識別和財務風險控制能力，實現房地產企業健康可持續發展。
主要參考文獻
[1]邢雪晨.我國房地產企業財務風險及其控制研究――基于遠洋地產集團案例[D].北京：首都經濟貿易大學，2014.
房地產財務風險控制范文第3篇
民期以來，房地產行業為我國的經濟發展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經濟，I I的重要行業之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產行業需要進行積極的調整，}i}.格控制房地產在開發、建設、經營、銷售等環rr-}J的則務風險，確保房地產行業的穩定健康發展。本文卞要對房地產所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。
【關鍵詞】
房地產企業：則務風險：控制：措施。
一、房地產企業財務風險的表現。
房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。
（一）面臨利率變動帶來風險。
利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。
（二）通貨膨脹引起的風險。
通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。
（三）稅率變動帶來的風險。
由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。
（四）因資產負債率增加引發的風險。
因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。
（五）再籌資帶來的風險。
高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。
（六）投資收回導致的風險。
政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。
二、房地產企業財務風險的形成原因。
（一）缺乏有效的財務預算管理。
房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。
（二）成本費用控制不嚴。
房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。
（三）內部審計機制不夠健全。
內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。
（四）缺乏對現金流量的科學管理。
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產企業財務風險的控制措施。
（一）對企業的資本結構進行優化。
雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。
（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。
眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。
（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。
企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。
（四）建立強有力的風險預警機制。
房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。
（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。
對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。
四、結束語。
綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。
【參考文獻】
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4、李慧波。房地產業的財務風險及其應對措施[J].山西建筑，2009，（12）。
房地產財務風險控制范文第4篇
一、房地產行業的財務風險的成因研究
（一）舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡
房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。
在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。
（二）成本費用的控制力度不夠深入
一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。
例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。
（三）企業內部財務控制機制較不完善、健全
目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財
務風險。
二、加強控制和防范財務風險的優化策略
（一）確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率
企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企?I財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。
同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險
的發生。
（二）建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平
房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。
同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免徇私舞弊、貪贓枉法現象。
（三）制定房地產行業的風險預警評估機制
風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。
其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。
三、結束語
房地產財務風險控制范文第5篇
【關鍵詞】財務風險；識別；控制
由于我國房地產業起步較晚、基礎較差、規模較小，企業運行遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產業資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產企業承受著巨大的財務風險。再加上目前國內宏觀調控政策的影響，國際經濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務風險已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產企業財務風險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產企業財務風險控制大有幫助。
1 上市房地產企業財務風險的外在表現
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降甚至造成企業破產的風險，是本企業財務活動和日常經營管理不確定性的綜合反映，是企業風險貨幣化的產物，并會通過各種聯系表現在企業的財務成果之上。由于房地產企業具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內上市房地產企業在財務風險的表現上有一些共同的特征，在當前復雜的經濟形勢下，上市房地產公司財務風險的表現形式也不盡相同，但主要表現在三個方面：一是，資金周轉率偏低；二是，財務杠桿使用過度；三是，項目調整能力弱。
2 上市房地產企業形成財務風險的原因
2.1 資本結構不合理，償債能力不足
房地產企業的資金來源主要包括自有資金積累、股權融資、債務融資、預收款、其他商業信用等。其中債務融資占到了企業資本結構的70%到90%，房地產企業如此高的杠桿比例就如同對應同樣高的財務風險。如果企業利潤下降，股權收益率將成倍下降，企業市場價值隨之降低；如果企業資金鏈管理出現問題，無法按期支付本息，企業將面臨被收購甚至破產的風險。
2.2 業務拓展過快，盲目進行投資
部分房地產開發商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設計圖進行施工，在各環節投入相應的資金，按時完工，便會產生其預期的經濟利益。很少進行全面的財務預算，沒有對開發的房地產項目從征地的成本、資金的運作方式、經濟效益的回報率方面做出細致的財務預算。房地產企業大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產企業在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調查，導致決策沒有依據，加大了財務風險。
2.3 盲目開展多元化經營，主營業務受損
開展多元化經營是企業防范和化解經營風險、開拓新的市場、培育新的經濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產企業在這方面陷入了誤區，它們在多元化經營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領域、多行業投資，極力拉長戰線，導致企業無法突出的主營業務，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導致企業特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現。
3 上市房地產企業財務風險的控制對策
3.1 建立科學合理的資本結構
房地產企業必須將負債經營帶來的風險控制在刻意接受的范圍內，找到適合企業發展的最佳資本機構，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務融資和權益融資）科學合理的安排和籌劃，使他們呈現最佳的資本結構，達到增加企業價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學合理的融資決策機制。對于一些經營狀況好、房產銷路佳、資金流轉快的房地產企業，可以進一步提高資產負債率，更高程度的利用財務杠杠。反之，對于經營狀況差、房產銷路不暢、資金流轉慢的房地產企業，可以適度降低負債規模，防止企業過高的財務杠杠放大風險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業短期內到期的負債處于公司可以支付的范圍內，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
3.2 進行組合投資，分散投資風險
房地產企業應通過聯營、多種經營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業所承擔的財務風險。特別是針對單個風險較大的房地產項目，房地產企業可以采取與其他企業共同進行投資，實現收益與風險的共擔，這就能有效分散投資風險，避免因投資風險而引發企業的財務危機。房地產企業可以采取多種經營方式，比如企業應該避免單一類型樓盤的開發，可以將住房、辦公樓、商業廣場等兩項結合或者多項進行綜合開發，利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力，從而避免單一產品滯銷而造成企業財務損失，以及規避單一產品而帶來的風險。
3.3 日常營運環節的風險控制
我國市場經濟運行還處于初級階段，企業在日常營運過程中必然會承擔很多的經營風險，特別是作為高風險行業的房地產行業，企業必須樹立風險意識，在日常運營過程中加入風險管理的學習與培訓，使整個企業有備而戰。房地產企業必須在應收賬款產生之前通過科學設計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規避企業壞賬風險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據這些資料估計企業能承擔的風險水平。根據應收賬款有關政策的確立，將應收賬款控制在合理的范圍之內，通過盡早收款、推遲付款，減少企業發生損失的可能，加快資金周轉和流通，實現企業資金的良性循環。
4 結束語
在當前形勢下，房地產企業必須充分重視財務風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環境中做大做強，獲得持續性核心競爭力，保證企業的長遠發展。筆者通過對上市房地產財務報表進行分析識別財務風險，并總結發生財務風險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業一些借鑒。
參考文獻：
[1]潘春華.淺談房地產企業財務風險特點與控制[J].財經縱，2010：273.
