房產托管業務

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房產托管業務范文第1篇

支行實現二手房交易資金托管業務零突破

日前，經過前后臺密切配合，丹東振安支行成功辦理了全市首筆二手房交易資金托管業務，托管資金金額158萬元。

二手房交易資金托管是指受托銀行以自身信用為基礎，接受收、付款委托人及房地產經紀機構或交易保證機構委托或收款委托人、付款委托人委托，對二手房交易資金進行存放、劃轉和其他相關管理的行為，是二手房貸款業務的延伸和補充。該業務亮點是房產交易雙方可以不通過房產中介公司，由銀行充當資金保管員角色，交易雙方可以省下一筆中介費，而且購房方還可以直接在托管銀行辦理二手房按揭貸款，省去許多中間環節，大大節省時間和精力。

今年以來，丹東振安支行將二手房交易資金托管業務作為拓寬業務渠道的一項重要工作進行攻堅。為開展好此項托管業務，該行多次向上級行相關部門咨詢業務開展相關事項，同時，向有二手房貸款需求的客戶進行營銷。經過一系列溝通交流，兩位客戶成為首筆業務客戶，該行根據雙方特點為其選擇了簡單明了的“解凍買方或賣方賬戶模式”。在完成申請、簽約、審批流程后，為買方客戶進行了賬戶凍結，將158萬元交易資金進行凍結。賣方客戶坦言，“這個業務很符合我們的需求”。目前，該行正在為該筆業務進行后續跟蹤服務。

該筆業務的成功落地，不僅填補了丹東農行此業務領域零的空白，拓寬了農行二手房買賣市場營銷渠道，解決了客戶二手房買賣所面臨的難題，進一步強化了與客戶之間的溝通與聯系，同時更為客戶提供了全方位的金融服務，為振安支行提供了新的資金拓源渠道，可謂實現了多方“共贏”。

房產托管業務范文第2篇

該同志現任銀行公司客戶經理，2014年，該同志在州分行黨委的正確領導下，在部門領導關心培養和同事們的幫助下，始終勤奮學習，積極進取，努力提高自我，勤奮工作，認真履行好崗位的職責。為實現早投入、早見效的營銷目標，該同志積極發揮自己的主觀能動性，在自己的工作崗位上默默無聞，踏踏實實地工作，較好的完成了全年任務目標，得到了領導和同事們的好評。

一、愛崗敬業，無私奉獻。該同志在工作中任勞任怨，積極工作，從不挑三揀四、避重就輕，對待每一項工作都能盡心盡力，按時保質保量完成。同事之間相互幫助，相互理解與支持。積極參加行內的各項活動。在日常工作中，該同志始終堅持對自己高標準、嚴要求，顧全大局，不計得失。為了完成各項工作任務，該同志不惜犧牲業余時間，放棄雙休和假期，利用一切時間和機會為客戶服務，與客戶交朋友，成為客戶愿意交往的朋友。一年來，該同志在工作中緊跟分行領導班子的步伐,圍繞分行工作重點,出色的完成了各項工作任務，用智慧和汗水，用行動和效果體現出了愛崗敬業，無私奉獻的精神。在該同志的帶領下，2014年，增加貸款27500萬元，實現貸款利息收入1119.04萬元；新增存款43587萬元，實現存款利息收入616.57萬元；中間業務收入完成313.38萬元，綜合貢獻度達2045.99萬元。

二、立足崗位，勇挑重擔。該同志對待工作非常負責，認真對待總、分行各部門的業務調查及各類報表，特別是積極配合外部審計和每月的12級分類，2014年，該同志共經手12級分類1876筆，無一差錯。為了不辱使命，完成上級下達的各項工作任務，該同志作為分管重點客戶的客戶經理，面對同業競爭不斷加劇的困難局面，在分行領導和部門同事的幫助下，大膽開拓思想，樹立客戶第一的思想，針對不同客戶，采取不同的工作方式，努力為客戶提供最優質的金融服務。某上市公司是銀行重點客戶之一，該同志積極配合總行邀請上市公司參加總行泰國子銀行開業大典的相關事宜，取得了預期效果，并積極為總行與上市公司在贊比亞國家電力公司簽署兩項電網建設項目出口買貸業務提供資料。某上市公司由于產品生產周期長，資金占用時間長，影響該企業的現金流、應收賬款的考核，該同志抓住機會，在主管行長親自帶領下，積極為該公司辦理買斷性保理業務。通過該同志的積極努力，該項業務在我行才得以占絕對優勢，通過此項業務辦理該公司下屬的兩家分公司與我行簽訂了收支賬戶資金托管協議，僅2014年上半年在我行托管資金7350萬元，我行取得了貸款資金托管收入50萬余元，同時帶動了其他業務的發展。在總行的鼎力支持下，該同志經過幾個月不斷的與總行各部門的溝通與協商，終于在2014年11月將上市公司的集團公司的授信由多年的維持變更為增加，為我行與特變電工的業務合作提供了機會。2014年，僅上市公司就實現保理中間業務收入167.2萬元，利息收入199.9萬元，辦理保函業務300筆，余額1.8億元，實現中間業務收入60多萬元。2014年，該同志管理的企業上市公司房產被抽到檢查，他積極配合信貸管理部門順利通過了蘭州審計署對特變電工房產的檢查。

三、恪盡職守，真抓實干。該同志通過從信貸基礎工作抓起，在信貸業務前后臺分離的基礎上，實行了大客戶分析制度、風險預警、提示等制度，及時發現并解決了影響信貸資金正常運行癥結。某家房地產開發有限責任公司，注冊資本金為1億元，在不同地區開發的小區都成為當地的品牌，知名度極高，公司已經開發的小區項目全部100%的銷售，房屋銷售對象大都為各家銀行的優質客戶，按揭風險極低。在得知該企業2009年將開發某項目，該同志積極介入，在行領導的高度重視和有關部門的積極配合下，我行第一家為該公司發放了該項目的第一筆住房開發貸款，執行基準利率，該同志的工作效率贏得了公司上下的好評，最終贏得了該企業認可，把此項目的住房開發貸款全部在我行提款，并承諾按揭貸款在我行獨家辦理，同時與我行簽訂資金托管業務協議，這也是該公司首次在住房開發貸款上繳納此項費用，另外該公司又將下屬子公司新開發的另一個住房開發項目也申請在我行辦理。

房產托管業務范文第3篇

IDC（Internet Data Center）是基于Internet網絡，為集中式收集、存儲、處理和發送數據的設備提供運行維護的設施基地并提供相關的服務，俗稱互聯網數據中心。IDC服務是電信部門利用已有的互聯網通信線路、帶寬資源，建立標準化的電信專業級機房環境，為企業、政府提供服務器托管、租用以及相關增值等方面的全方位服務。

本文所討論的IDC企業，是指除一級電信運營商（主要指中國電信、中國聯通、中國移動）以外的、專門提供與IDC服務有關的公司。國外著名的服務商有如LIMELIGHT、AKAMA，國內著名的領先IDC服務商有創業板上市公司網宿科技、中國赴美上市公司藍訊科技、世紀互聯，滬市上市公司鵬博士等，而各個地方的中小型IDC公司，更是多達數千家。該行業隨著互聯網的普及而迅速、蓬勃興起。該行業在我國行業分類中，屬于電信增值行業。

二、業務種類（TG/ZJ/CDN/SALES）

IDC服務商提供的服務，一般可以分為托管業務、租用業務、CDN加速服務①和代購服務。托管和租用是傳統的IDC業務，而CDN加速服務因其具有較高的技術含量并為廣大互聯網用戶所重視，一般將其獨立出來，與傳統IDC業務并稱。

電信托管是互聯網最基礎的業務，除了一些超大型的互聯網公司如美國微軟、美國谷歌等這樣的巨頭外，絕大多數公司都會選擇將其服務器托管到電信機房。中國的一些大型互聯網公司如百度、騰訊，也不例外。

租用業務是指為了客戶不自行采購服務器然后托管給IDC服務商，而是直接從IDC服務商處租用服務器并托管在電信機房的業務。租用業務與托管業務的差別在于托管是客戶自購服務器，交予IDC服務商托管，而租用業務客戶不購買服務器，IDC既提供服務器也提供托管服務。

CDN加速服務是IDC服務商利用其自行開發的網絡技術，投入大量服務器和帶寬資源，搭建的一種技術運營平臺，互聯網客戶利用該平臺，能在既定帶寬速度限制下，提供較快、較優的互聯網訪問效果。該類服務已經越來越為廣大互聯網客戶所重視和依賴，尤其是特別耗費帶寬資源的互聯網應用，如視頻、游戲、下載、電子商務等。

代購服務是指IDC服務商利用其大批量采購服務器所能享受的規模價格優勢，批量為其客戶代為采購服務器的行為，因屬于IDC服務商的衍生業務，本文不作特別討論。

1.客戶特性。

IDC服務商所服務的都是互聯網公司，涉及領域如電子商務、在線游戲、網絡視頻、網絡下載、即時聊天、團購網站等，凡是利用互聯網展示形象、開展業務的各類公司，都可能會成為IDC服務商的客戶。

互聯網公司因為互聯網行業的特性，變化劇烈且頻繁，每天都有許多的新互聯網公司誕生，每天也有很多老的互聯網公司倒下。一個今天發展迅速的互聯網站，明天可能悄無聲息地消失得無影無蹤。

項目新、變化快、不確定性高是互聯網公司的重要特點。一個今天新出現的互聯網應用或網站，也許一夜之間就變成一個流量集聚、人氣爆滿的互聯網熱站，從而成為IDC服務商的重要客戶。而有的可能在一兩個月內突然流量驟降，走向消亡或整體消失，如2011年的團購網站。

網站可能非常紅火，但現金流可能隨時會斷流，這也是目前互聯網公司的一大特點。而這給IDC服務商的商業信用和應收款壞賬控制帶來巨大的挑戰。

2.供應商特性。

我國電信網絡資源目前基本處于中國電信和中國聯通兩家公司的壟斷之中，所有的IDC服務商基本上都必須向這兩家電信運營商購買帶寬資源和機柜。

上游資源的壟斷性決定了IDC服務商在與電信運營商打交道中，都處于弱勢的談判地位，議價能力較低，對現金流出的剛性要求頗大，自我把控的余地較小。

3.服務特性。

IDC服務是基于互聯網的服務，它不同于傳統制造業的最大特點是帶寬資源的采購與耗用具有時間上的同步性，不像傳統的制造業的原材料采購后，可以存儲，留待以后耗用；待銷售的產品，也可以實物形態存儲一段時間。而IDC服務卻不能，帶寬資源采購之時起，即同步耗用，若不能及時銷售出去，將直接形成損失，沒有任何效益，帶寬資源不能以存貨形態保留下來，無法留作后用或他用。

三、影響IDC企業信用風險和應收款的因素

IDC企業在經營過程中對部分客戶進行賒銷，從而產生應收賬款，這既體現為市場競爭程度不斷提升所帶來的影響，也是企業內部對客戶賬款信用風險管理效果的綜合體現。歸納起來，對IDC企業的信用風險程度影響較大的依次為以下各項因素：

1.市場競爭程度的不斷提升。

隨著互聯網越來越普及的應用，IDC服務行業也如雨后春筍般隨之蓬勃興起，市場競爭程度不斷提升，并且國外知名的IDC服務巨頭也通過或明或暗的途徑參與了中國內地的IDC服務市場，進一步提升了競爭激烈程度。這是影響IDC服務企業賬款信用風險的最重要因素。自2000年互聯網泡沫以來，經過十多年的發展，互聯網已經在很多領域逐漸形成了寡頭壟斷，如在線搜索有百度、谷歌，門戶網站有新浪、網易、搜狐，即時聊天系騰訊一家獨大，在線視頻有土豆、優酷，在線游戲有盛大、巨人等。這些互聯網寡頭壟斷態勢的逐漸形成，對于IDC服務企業的壓力也越來越大，談判能力越來越弱，進而也增大了信用風險。

2.重銷售、輕風險的管理理念導向。

IDC服務業屬于新生事物，產生時間比較短，2010年之前基本都屬于行業快速增長階段，各家IDC服務企業都屬于跑馬圈地的狀態，普遍重視銷售增長，賒銷為擴大市場份額，一定程度上不重視、甚至忽視、無視潛在的賬款信用風險。但在10年以后，市場競爭程度明顯激烈的情形下，信用風險已經開始逐漸顯露出來。

3.互聯網客戶經營狀況的快速逆轉。

IDC企業的客戶一般是各類互聯網網站（公司），這些互聯網公司有著明顯不同于傳統商業企業的商業模式、盈利模式和運營特點。

一個小的網站，在很短的時間內（也許數月）能夠突起為一個熱門網站，成為任何一家IDC服務企業都不能忽視的重大潛在客戶。而互聯網企業絕大多數同時又都是還未有盈利或者還未找到盈利方向，為博取網絡流量和網站的明天，風險投資或初始資金迅即消失。很多網站的運營表面往往還很紅火的情況下，突然就銷聲匿跡或者資金量斷流，從而給IDC企業帶來巨大的賬款壞賬風險。如2011年的團購網站的強勢崛起和快速沒落。

4.缺乏完善的信用管理制度。

與重銷售、輕風險管理理念相應的是，很多IDC服務企業對內部銷售團隊的考核激勵手段都偏重于銷售額指標，缺乏對壞賬的重視和懲罰。而關于對客戶釋放賬款額度前的信用風險評估，幾乎未見IDC企業有制度化并給予重視的。

5.收賬措施不能符合互聯網行業的特性。

IDC服務行業是一個新生的行業，其客戶都是互聯網企業或網站，同樣是新生行業。這些互聯網企業或網站，基本都是輕資產類型，往往除了一些電腦、服務器和辦公家具外，并無其他任何有價值的有形資產。因此，當IDC企業與其客戶互聯網企業或網站產生糾紛訴訟，即使勝訴，也難挽回損失。此領域的商業糾紛和判例的披露并不多見，對該行業收款或糾紛處理有經驗的管理人員甚至律師人才也是十分稀少。

6.技術服務水平的完善與領先程度。

技術能力及服務水平是IDC服務企業的生存根本。但是由于網絡技術和網絡環境的復雜、多變和快速更新，客戶需求的多變和多樣化，對IDC服務企業的技術服務水平要求越來越高，然而出現故障和服務瑕疵卻難以預測和避免，這也是現實中賬款風險增加的一個重要因素。

7.缺乏相應的管理信息技術手段。

IDC企業的互聯網客戶總體而言，小而多，變化快是其特色。對于這些大量而變化迅速的客戶基本信息、經營狀況、內外環境的變化把握，缺乏與之相應的信息技術手段，用傳統的賬款監控手段，往往在發覺信用風險之后，已經來不及應對或避免損失了。

四、IDC企業應收款風險防范與管理

據上述分析，基于互聯網企業的輕資產、運營不穩定、盈利模式不確定的特性，IDC企業對應收賬款風險的控制應以風險防范為主，跟蹤、催收為輔。據筆者在業內的數年情況，提出以下幾個環節的管理措施：

（一）建立完善的信用風險管理制度

管理層應充分重視制度層面的建設，建立完善的信用風險管理制度，主要有：（1）建立客戶檔案，收集關鍵信息。這里的檔案信息包括一切對未來催收款項、挽回損失有利的信息。例如法定代表人與實際控制人，基本賬戶與一般信息，客戶審計報告及納稅申報表，客戶的歷史經營狀況及現狀和未來趨勢，客戶持有的版權、商標權、重要域名等無形資產的詳細情況。（2）建立動態而合理的信用評價機制。針對不同類型、不同規模、不同性質的客戶群體，參考商務、技術、法務和財務參數，建立一個全方位、動態平衡的信用評價機制。（3）獨立信用評價職能，保證信用風險控制職能的發揮。在組織層面上，對信用評價職能進行獨立，或者采用計算機自動化程序進行評價，并將結果可供有關管理人員作為決策參考，同時應賦予相應的責任和義務。

（二）加強服務過程中重要環節的監控

從合同談判、簽署到服務提供和收款的整個過程中，有若干重要環節必須加以重視。

1.簽署合同時，仔細研究，認真談判，制定多重可選策略組合方案。根據一些發生的訴訟案例在舉證過程中得到經驗教訓，需要注意的重要的條款，在財務方面需明確付款時間、付款方式、付款前置條件、付款提示流程等，技術方面有故障率及故障率的具體技術定義和認定方式及提示流程和形式、故障等級對財務付款的影響程度的設定等，法務方面有管轄地的確定、違約狀況的描述及觸發條件的清晰描述、提示流程、涉及文件等不一而足，企業需根據自身狀況，作出明確的籌劃和設定。

需要特別提出的是，IDC服務企業應避免整個談判都是由一線商務人員進行主導，而技術、法務和財務只是在已經基本確定的合同框架下進行“再確認”。應動態而整體地看待這些不同方面（商務、財務、技術、法務）的重要條款，制定多重可選策略組合方案，以指導一線商務人員的談判。

2.動態收集客戶各種信息，密切關注客戶經營和財務狀況的變化。理順客戶信息傳遞通道，便于商務人員對客戶內外部經營環境變化情況的收集和反饋，技術部門對客戶帶寬資源使用數據的異常變化應及時反饋，法務部門對客戶涉訴信息的收集及財務部門對客戶回款情況變化的分析，密切關注客戶的經營和財務狀況的變化，以便于在客戶的運營或財務狀況變差的第一時間得到準確的判斷，以及時采取對策。

（三）制定多種符合行業特點的收款策略

1.輿論與媒體披露策略。互聯網客戶的一大特點就是都需要不斷維持曝光率，為廣大網民所知曉、熟悉和喜愛。而恰當利用媒體如微博、行業媒體等輿論來披露有關款項糾紛，利用客戶的客戶/網民/同行對客戶的疑慮、質疑、保守行動和信息進一步的擴散傳播，將會對客戶造成非常大的壓力，進而可能引起連鎖反應，甚至可能影響客戶的生死存亡，從而有效促進款項回收。

2.斷線與機器扣留策略。IDC服務中一個很大的類別是托管服務，此類服務客戶如若欠款或可能發生欠款，IDC企業可以在符合合同條款的約束下，對客戶進行斷網和扣押服務器，這是比較有效同時也是IDC企業最常用的款項催收手段。但是基于互聯網的特性，機器對客戶來說，往往使用一年半載后價值并不是那么大了，其數據又是可隨時轉移的，因此對于應收款額度的控制就顯得尤其重要。

3.查封并拍賣無形資產策略?；ヂ摼W客戶往往沒有土地、房產、存貨等有形資產，而托管的服務器在使用一段時間后，又因為物理和技術折舊的緣故，變得沒有什么價值，不足以抵消欠款。在前期信息收集中，是否已經收集到客戶擁有的版權、域名、軟件著作權、商標、專利權、權等一系列無形資產，就顯得尤其重要。一旦確認賬款風險，第一時間就可以查封客戶的上述無形資產以供拍賣，可迫使客戶付款。

4.查封并保全賬戶策略。在不同的服務階段，通過不同的方式和情景，收集客戶的各種銀行賬號，比如在簽約前要求客戶提供基本賬戶的資信證明以獲得客戶的基本賬戶信息，通過索要客戶的稅收繳款書收集客戶的納稅賬號，關注日常打款賬號及采用其他一些手段收集客戶可能存在的其他銀行賬戶信息，一旦確認賬款有風險，第一時間提訟保全措施，將可能的賬戶盡可能全部封存，必然影響客戶持續經營，就可迫使客戶坐到談判桌前來，盡早商洽款項支付。

5.申請特殊資格客戶破產策略。根據《破產法》，由債權人提請債務人破產，這不是目的而是手段。有些客戶公司可能只是一個空殼，并無任何有形資產或無形資產，即使被清算也不會有所得，但是該公司本身可能擁有某種行業或業務的運營牌照、許可證或運營資質等資格，該類資格原則上不是屬于可估價的無形資產，也不能被拍賣或轉讓，而只能因其公司主體資格的存在而存在。在這種情況下，雖然欠款客戶沒有資產，但是因其擁有的該類資格對其股東具有重大價值，申請其破產，可以威懾到客戶的股東，讓股東為了不失去該公司而被迫代為償付款項。

6.股東財產擔保策略。這種策略一般適合于小型的客戶，客戶股權關系比較清晰?？蛻舯旧韺嵙Σ蛔阋垣@取較大的信用額度，但是只要能提供股東（含個人）的有效擔保，也是可以接受的。這種做法，對客戶也是有效的威懾，能夠極大地減少應收款的壞賬風險。

（作者為財務總監、高級會計師、碩士）

參考文獻

房產托管業務范文第4篇

房地產行業涉及到的資金種類繁多，本文主要以房屋建成與否為時點來劃分，分析這一鏈條上除貸款以外的主要幾種資金與銀行金融服務的關系。房屋建成之前的資金

在房屋建成前涉及到的資金主要有土地出讓金、土地競買保證金、房地產項目貨幣資本金、房地產投資信托基金。

1、土地出讓金

近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001—2003年全國土地出讓金達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%；2004年近6000億元。2009年達到1.5萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。2010年全國土地出讓金破2萬億元。28個重點監測城市土地出讓金達到11243億元，同比增長35%。

以上數據表明，土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。在地方國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

土地出讓金一般作為非稅收入的一種與其他各種非稅收入一起收繳。一般情況下，商業銀行會與當地財政的非稅收入收繳系統建立系統接口，甚至為當地財政開發符合財政非稅管理需求的非稅收入收繳管理系統。最為重要的是土地出讓金必須在商業銀行開立收繳專戶，通過收繳專戶劃轉國庫。從財政部門的角度來講，土地出讓金收入借助銀行的專業服務進行監管，安全性、及時性是可以保障的，尤其是納入預算管理后，可以安全足額及時繳入國庫是財政最為關心的問題，也只有商業銀行能夠勝任這個工作。從商業銀行的角度來看，由于這部分資金要全部繳入國庫，在商業銀行留存的資金金額幾乎沒有，而完成非稅收入系統和接口的開發收繳銀行一般要付出很大的成本，通常而言土地出讓金的政府主管部門通常會考慮到商業銀行的服務成本，會將支出專戶與收繳專戶開立在同一家銀行。支出專戶是實實在在能夠給銀行帶來穩定存款的重要賬戶。

土地出讓金收入的使用范圍有特別的規定，包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。這些支出都會建立相應的專戶，通過國庫集中支付的方式，從國庫中的土地收入專戶中轉出，對于具體開戶的商業銀行而言可以形成穩定的大額的負債沉淀。

一般此類賬戶會開立在獲得國庫集中支付資格的商業銀行，各地各級財政部門通常會通過招投標的方式考察商業銀行的網點、技術實力、社會聲譽等各種因素最終確定一家或者幾家商業銀行。一般而言，只有真正有能力的銀行才會脫穎而出，這種市場重新洗牌的機會對土地出讓金管理的良性循環有很好的促進作用。

2、土地競買保證金

保證金隨著競買過程的推進，性質逐步演變，具體變化過程可以描述為：履約保證金——定金——出讓價款。由于保證金、定金與土地出讓價款的賬戶名稱和所有人是不一樣的，并且在不同時間轉化的金額也是不一樣的，在保證資金安全性的前提下，在轉化過程中需要銀行嚴格監督資金的流動，土地監管部門需要借助銀行的電子銀行渠道和對賬單等手段有效的監督不同時間端的各個賬戶的情況。

在競買階段競買人保證金賬戶的金額是需要銀行凍結不能由競買人任意挪用，此時可以建立母虛子實的賬戶，土地監管部門通過虛賬戶可以查詢到各監管人保證金的金額。在競買結束時，中標人的保證金競買保證金相當于成交價款20%的部分，轉作受讓地塊的定金，超出部分只能看作預付款，原有的保證金自動轉入土地出讓金收入賬戶，該賬戶又可以自動設立兩個虛賬戶，分別記錄保證金轉入定金與預付款的情況。未中標人競買保證金必須在招標拍賣掛牌活動結束后五個工作日內借助銀行系統設置解凍自動退還到中標人的一般結算賬戶。

這種量體裁衣的多級分層賬戶管理機制既符合國土資源部的制度規定，又有利于土地監管部門和競買人監督和查詢資金的走向，突顯出商業銀行金融服務的優勢。由于土地競買保證金不低于土地出讓最低價的30%，土地出讓最低價不低于當地基準地價的70%，所以土地競買保證金的金額是基準地價的20%左右，在地價不斷上漲的今天土地競買保證金的金額還是相當可觀的，對于商業銀行而言，如果在系統內建立多級分層賬戶管理，實現從保證金、到定金、再到出讓價款都在一家商業銀行體內循環，不啻為良好的負債來源。

3、房地產項目貨幣資本金

房地產企業在開發房地產項目時，必須至指定監管銀行按規定比例繳存項目自有貨幣資本金（不得以銀票、保函、信用證等沖抵），憑監管銀行出具的資金存入證明方可到住建局辦理施工許可證。貨幣資本金占項目工程建設總投資的比例不得低于20%。開發項目實施分期開發的，貨幣資本金可以分期到位。監管銀行對房地產企業繳存的貨幣資本金實行專戶管理，房地產企業需憑房地產開發主管部門出具的《貨幣資本金使用通知書》到監管銀行方可辦理用款。貨幣資本金根據建設進度分階段使用，按項目工程建設進度用款。房地產開發企業憑房地產開發主管部門出具的解款通知到監管銀行辦理解款手續。

貨幣資本金實行專戶管理。房地產開發企業可以自行選定貨幣資本金專戶開戶銀行，并與其簽訂貨幣資本金托管協議。房地產開發主管部門應當與選定的商業銀行簽訂委托監管協議，并定期公布銀行名單。受委托的監管銀行應當按照協議約定內容做好貨幣資本金的監管工作。

監管賬戶資金，根據監管部門指令劃款是商業銀行最基本的功能，但是由于房地產開發項目貨幣資本金的特殊性在于分階段、分類別用款，銀行金融服務能力的一個關鍵就是對紙質解款通知的審核，只有解款通知的印鑒與預留印鑒人工和機器驗證通過后方可按照指定的金額進行劃付。

隨著電子化程度的不斷提高，商業銀行越來越多的傳統產品已經由柜臺搬到了網絡，對于賬戶的監管同樣也使用電子指令。監管部門可以通過網上銀行、銀企直連或專業的電子平臺借助電子簽名和密鑰等加密手段直接發到商業銀行，商業銀行的賬戶系統接收到指令后進行自動的資金劃撥，可以大大降低紙質單據造假或印鑒不全的問題，同時大大提高銀行柜面的工作效率。

4、房地產投資信托基金

房地產投資信托基金（REITs）是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，雖然對于此類基金的運作有專門的機構來操作，但是賬戶的開立和托管還是要依托商業銀行。

對于基金的托管服務商業銀行一般能夠做到“全程全額、有始有終”監管，不但提供投資者資金的監管服務，而且注重資金投入方向的監管，做到收支明確，保障每一筆資金的安全，保證每一筆資金的使用全部有章可遵。

商業銀行可在實體托管賬戶之下設置虛擬的二級子賬戶，實現投資人明細賬分類管理。無論在基金的籌集還是運作階段，基金運作機構和投資人均可以通過網上銀行或傳統渠道隨時了解資金籌集和使用情況，

商業銀行借助專門的托管系統進行資金的劃撥，該系統不再憑借紙質有效指令，而是在普通企業網銀的基礎上專門設置了托管功能的模塊，克服了紙質文件傳遞速度與安全保管方面較低效的缺點，基金托管人能夠通過登陸網上銀行，提交劃款指令，經銀行多級審核無誤后再對外支付。

房屋建成之后的資金

在房屋建成后涉及到的資金主要有商品房預售資金、住房公積金、房屋維修資金、二手房交易資金。

1、商品房預售資金

據統計，目前預售款占房地產開發資金來源的30%左右。為了加大調控力度，2010年4月住建部下發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，此后各地政府紛紛出臺政策調控房市，其中調控力度最大的當屬商品房預售款監管政策的出臺。根據政策規定，商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。開發商使用預售資金時，需要按照開發進度的各個節點進行申請，每個節點有固定的用款額度。據統計，我國平均80%的商品房銷售是通過預售實現的，有些地方甚至達到90%。

對于此類資金商業銀行的金融服務主要體現在對預售款進行按商品房購買者的分賬戶記賬和按照規定對開發商的用款節點與金額的監管，后者提供的金融服務與貨幣資金的使用基本一致，此處不再重復。對于預售款的分賬戶體系一般商業銀行為商品房資金建立“總賬一分賬”的二級賬戶體系，開立資金存款總賬戶（母一實賬戶）用于實際存放各類資金，同時在該母賬戶下，為購房人分別開設專門的賬戶（子一虛賬戶），并不實際存放資金，僅用于購房人資金的分別獨立核算以及全部資金的整體核算。

站在商業銀行的角度，商品房項目開發周期較長，一般在1.5～3年，這就意味著商品房預售資金監管賬戶的開戶銀行能夠保有大量持續穩定的預售資金，是又一個優質負債的來源。而且按政策規定，預售人應當在商業銀行開立商品房預售資金專用賬戶，委托開戶銀行對預售資金進行監管。一個預售項目原則上只能設立一個預售資金專用賬戶，多個預售項目原則上應分別設立商品房預售資金專用賬戶。專用賬戶設立后，房地產開發企業如需申請變更開戶銀行，應與新開戶銀行及監管機構重新簽訂監管協議，將原監管賬戶的結余資金轉入新開戶銀行，原監管協議終止，同時向市房產局備案。由此可見，一個預售項目只能對應一個監管賬戶，而且監管賬戶在銀行間轉移的流程較為繁瑣。對于預售資金監管賬戶開立的商業銀行而言資金留存的市場優勢較為明顯。

2、住房公積金

根據住房和城鄉建設部的《2008年全國住房公積金管理情況通報》顯示：2008年繳存額繼續穩定增長，當年全國住房公積金繳存額為4469.48億元，截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元；2008年，全國住房公積金提取額為1958.34億元，截至2008年末，全國住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%；2008年末，全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。

從以上數據可以看出對于公積金自身的管理要求，如此龐大的資金繳存、提取和留存額，必須商業銀行的介入才能保證安全和效率。商業銀行對住房公積金可以提供的金融服務主要有以下四種類型：

第一，住房公積金的歸集管理

第二，住房公積金的增值服務

首先可以利用銀行最基本的存款品種；其次接受住房資金管理部門的委托，為其在中央國債登記結算公司開立丙類賬戶，并辦理銀行間債券投資和結算等服務；再次可以提供柜臺國債交易服務，購買憑證式國債、記賬式國債等。

第三，住房公積金的貸款服務

商業銀行主要提供純住房公積金貸款和住房公積金及商業住房貸款的組合貸款的委托辦理。

第四，住房公積金的電子銀行服務

在信息化的今天住房公積金業務也可以利用商業銀行網上銀行等渠道加載一些服務功能。商業銀行還可以和住房公積金中心發行聯名卡，方便個人在柜臺、網絡、電話銀行進行公積金信息查詢、提取、還貸及其他功能。更為緊密的金融服務是建立公積金系統與銀行的直連處理，銀行提供“一站式”服務。

3、房屋維修資金

房屋維修資金的管理主要分為業主委員會自管、委托物業公司管理、資金中心專戶管理三種模式。三種模式雖然在具體的管理方式上存在著差異，但是作為管理對象的房屋維修資金的性質是基本一致的，是由房地產開發商和業主共同繳納的房屋共用部分、共用設備、公共設施的“養老金”，當維修資金使用到初始繳存額的一定比例時，需要業主重新繳納，保證了該筆資金的長期性和穩定性的特點，這就為商業銀行管理這類優質目標負債資源提供了不竭的動力。

由此可見安全性和賬戶資金的分級管理是此類資金管理最突出的要求。因此理清各類模式下賬戶的層級結構和劃撥原則為商業銀行對房屋維修資金管理提出了更高的要求。

在模式一的情況下，涉及的賬戶一般是兩種，一種是在業主委員會、業主大會成立之前商品住宅維修資金是存放在各區縣房地局開立在商業銀行的商品住宅維修資金專戶。一種是業主委員會成立后，則轉入業主委員會開立在房地局指定的各商業銀行的商品住宅維修資金專用存款賬戶。房地局等政府主管部門會自行或委托銀行開發維修資金監管系統，該系統與房地局指定的專戶銀行均有接口，物業公司和房地局都可以從客戶端進行登錄查詢及相關信息的錄入。這樣兩種專戶中資金的任何一點微小的變動，政府主管部門、業主委員會和業主都可以通過登錄該系統和銀行的各類電子渠道和傳統渠道查詢到明細情況。模式二的弊端正是需要借助商業銀行的專業能力為此類資金的公開、公正、公平使用提供了可能。同樣，商業銀行的集團資金管理與虛實賬戶的功能可以很好的滿足模式三的內在需求，做到每筆支出款項根據維修部位分攤到真正使用的業主，維修資金在銀行購買債券或存款利息也會根據按戶或者按面積的原則公平的分攤到每個業主的虛賬戶上。由此可見商業銀行的金融服務可以無縫的對接維修資金任何一種模式管理的內在需求。

4、二手房交易資金

隨著房價的高企，市場上存在更多的是投資與改善的需求，更多的房產交易涉及的并不是一手房，而是二手房。在二手房的交易過程中不能真正實現“錢貨兩清，即買賣雙方在達成房屋交易意向之后，不能做到“產權過戶與房款的即時交割，而往往是買方在付完房款（首付款或全款）后的一段時間才能辦理產權轉移登記手續，同時登記機關受理資料以后并不是百分百能完成過戶登記，在這期間的二手房交易資金沒有監管，二手房的上下家之間不能相互信任，資金安全存在極大的隱患，必須借助銀行的信用對二手房買賣雙方的資金提供公正的第三方管理，于是商業銀行的二手房交易資金監管業務應運而生。

商業銀行對于二手房的資金監管一般是要求房地產交易監管部門開立“交易結算資金專用賬戶”，該專用賬戶只能用于二手房買賣雙方的交易資金劃轉，不能用于監管部門自有資金的存儲和劃轉，而且不得支取現金，實行“三點一線式的資金流轉方式，即交易資金由協議約定的買方賬戶轉入專用賬戶，登記完成后再由專用賬戶轉入賣方賬戶。若出現無法辦理產權過戶的情形，資金會由專用賬戶退回買方交款賬戶，切實保障交易資金的安全。

二手房交易資金監管業務，改變了原有的二手房交易及付款模式，買賣雙方交易資金并不直接互轉，中介公司也不能代收代付客戶交易資金，這樣就保證了房產交易像普通商品一樣“錢貨兩清，從而保證了買賣雙方的合法權益。整個交易過程在商業銀行監管模式下完成，解決了交易雙方信息不對稱和不信任的狀態，以及二手房交易資金安全問題。同時對抑制房產的投機行為，規范市場操作行為起到明顯的作用。

房產托管業務范文第5篇

一、瑞銀集團發展歷程

1998年12月，兩大老牌銀行瑞士聯合銀行與瑞士銀行合并，形成了現在的瑞銀集團，下設包含私人銀行在內的五大業務部。2003年瑞銀的私人銀行業務改名為財富管理?，F設有財富管理和財富管理――美洲，前者為全球（除美洲）私人客戶提供綜合性金融服務，客戶可以享受瑞銀的全部資源，從財富管理產品到投資管理、房產計劃和企業融資建議等全方位服務。開放的產品平臺使客戶可以接觸到由第三方和瑞銀提供的豐富的產品系列。后者向美國客戶提供咨詢為基礎的金融方案，特別為HNWI及家庭提供全套的產品和服務來解決他們的需求。瑞銀集團現在所使用的標志――三把鑰匙，是瑞士銀行在1937年確立下來的，代表信任、安全、私密。至2012年，瑞銀已成立150周年。2012年，瑞銀集團財富管理稅前利潤為24億瑞士法郎，新增管理資產263億瑞士法郎，成本/收入比率為65.8%，財富管理――美國稅前利潤為8億瑞士法郎。

二、瑞銀財富管理業績

（一）管理資產規模

2007年之前，瑞銀管理資產（不含僅用作保管的資產）保持著年均25.65%的增長率，私人銀行的發展在2007年達到了頂峰。金融危機過后，現有客戶的資產部分縮水，同時由于客戶對經濟前景擔憂、對私人銀行信心下降，瑞銀流失了較多的客戶。導致2008年管理資產大幅下降，比2007年減少了6億瑞士法郎。情況在2009年得到了好轉，但隨后的歐債危機又阻止了私人銀行恢復的腳步。2011、2012年客戶管理資產穩步上升，反映了私人銀行的資產管理能力和客戶發掘方面的能力。

（二）收入結構

從收入結構上看，財富管理及財富管理――美國兩個營業部的收入比重占到整個集團48%以上，表明財富管理業務已經成為瑞銀的主要盈利來源。私人銀行業務主要為客戶提供全方位的金融綜合方案，服務費用等中間業務收入是主要收入來源，占收入的60%以上，利息收入僅是收入中的一小部分。

（三）盈利能力：

瑞銀財富管理的盈利能力較強，管理資產毛利率各年均保持在70基點以上。即便是在金融危機后比較困難的2010年，瑞士私人銀行的平均收益率為67基點，國際私人銀行的平均值為65基點，而同年瑞銀財富管理的收益率為92基點，美洲分部為80基點，均遠高于世界平均水平，體現了瑞銀私人銀行在盈利能力方面的優勢，也顯示出私人銀行是高利潤率的行業，在金融危機困難的環境中也可以獲取盈利。

（四）經營效率

瑞銀財富管理部運行效率在2007年后逐漸下降，金融危機和歐債危機導致私人銀行收入大幅下降，而成本削減的速度遠不及收入下降的程度，導致成本/收入比逐漸上升。隨著經濟逐漸復蘇，客戶信心和交易量增強，收入上升，至2011年運營效率有所提升，近兩年成本收入比保持在70%以下，恢復到瑞銀原有的目標區間上來。

三、成功經驗

（一）突出財富管理業務核心地位

瑞銀投資銀行在職能上為財富管理提供輔助幫助，投資銀行依靠其強大的產品研發能力為客戶研究多樣化產品，如各種結構化產品，讓私人銀行客戶選擇瑞銀自有的基金產品；投資銀行可以為財富管理提供客戶資源，投行為企業完成IPO之后，與企業的管理層建立起良好關系，財富管理則跟進為企業高管提供私人銀行業務。同時，私人銀行客戶在籌集資金、發行債券、決定賣出公司時也會優先考慮瑞銀的投資銀行。

（二）全球布局

1967年，瑞銀在海外的首家機構在倫敦成立。1979年，瑞士銀行公司在新加坡和香港開設分行。1999年，瑞銀收購美洲銀行的歐洲和亞洲私人銀行業務。2000年，購入美國普惠經紀公司，逐步發展成現在的財富管理――美洲機構，在美國巨大的財富市場中爭取到了一份額。2003年7月，瑞銀兼并了勞埃德銀行在法國的私人銀行業務；2003年10月，兼并美林在德國的私人銀行部和瑞士朱力斯拜爾公司的北美分部，進一步鞏固了在歐洲和北美市場的私人銀行地位。2004年購進英國私人財富管理機構――Goodman Harris和Laing & Cruickshank，為瑞銀帶來了400億瑞士法郎的資產流入。2004年8月，瑞銀――北京分行開業。2005年9月，收購北京證券，成立瑞銀證券，因此成為首家通過直接收購獲得內地證券綜合業務牌照的外資公司。2006年收購Sauerborn Trust，使得瑞銀新增了100多個德國富豪家族以及80億美元的管理資產。

瑞銀已經完成了在歐洲、北美、亞太、中東和非洲、拉美和加勒比五大區域的布局，在52個國家設有分子。瑞銀全球布局的意義重大。第一，通過收購直接增加了私人銀行客戶和管理資產。第二，形成了遍布全球的龐大網絡，在進入新市場、增加市場份額的同時，提升了規模經濟。第三，為資產全球托管業務奠定了基礎，可以提供各個國家交易、清算、交割等服務的便利設施，提供全球股票市場最新交易情況分析。第四，瑞士銀行保密制度正受到來自多方的挑戰，過去的稅收優勢將下降，隨著各國資產的撤離趨勢，離岸業務會隨之減少。瑞銀全球布局的結構可以彌補這一不足，在其他國家分設機構吸引客戶、增加管理資產，開展在岸業務。

（三）保密制度

瑞士銀行的保密制度源于二戰期間納粹政府導致的擠兌事件，為了避免此類事件的再度發生，瑞士政府在1934年頒布了《銀行保密法》，在瑞士各個銀行得到徹底執行，已經成為了瑞士銀行的立業之本。該法對銀行的職員、雇員、人、清算人、稽核員、銀行協會的監察員等做出規定：如果泄露由其掌握的或因工作關系能了解到的銀行秘密，誘使別人破壞銀行保密制度者，將被判處6個月的監禁，或處以5萬瑞士法郎的罰款；若因不慎犯下上述罪行，處以3萬瑞士法郎的罰款；上述人員不在銀行工作之后，若泄露銀行秘密，仍將受到處罰。

保密制度的吸引力在于歐洲國家普遍實行高福利的社會保障制度，高稅收是主要的財政來源，如英國征收40%的遺產稅，而存放于瑞士銀行賬戶中可以有效地減少納稅，是瑞士銀行吸進來自世界高凈值人士存款的法寶之一。

盡管瑞士政府要求銀行嚴格遵循“了解你的客戶原則”，職員必須確認客戶的身份和存款來源的合法性，但是銀行保密制度不可避免地與走私、洗錢、恐怖活動聯系到了一起。美國指責銀行保密法妨礙了走私調查，歐盟國家也認為造成了嚴重的偷稅行為。為此美國出臺了《海外賬戶納稅法案》；歐盟要求推行銀行信息自動交換機制，瑞士迫于多方的壓力已經分別與英國、德國簽訂了一系列稅收協議，對《雙重征稅協議》和《利息征收協議》作出修訂；對過去隱藏的未申報收入補征稅收；協議生效之后產生的新收益由瑞士銀行預提后，匿名轉交相關國家，以換取各國不再對瑞士銀行進行逃稅調查，在名義上延續銀行保密制度。瑞士的銀行保密制度吸引力已經大幅度下降。

（四）服務收費定價能力

瑞銀財富管理的收費來第三方提供商和向客戶兩個方面，會根據客戶產品和服務偏好、賬戶規模和價值、產品組合、交易頻率進行差異定價。

（1）經濟賬戶和管理費用

年管理費用：資源管理賬戶，$150；個人退休賬戶，$175；教育儲蓄賬戶，$75；企業服務賬戶，$150；基本投資賬戶，$75；其他費用：實物證券保管費，$75；限制交易標準去除/證券賬戶，$125；公司行為賬戶，$30。

（2）代銷保險

瑞銀代銷保險公司產品，不向客戶收取費用，向保險公司收取初始費用和每年年費。如固定即期年金、固定指數年金，初始收取5%，以后每年收取1%；團體年金，初始2%，每年0.26%-1%。

（3）代客戶買賣證券、期權、貴金屬

權益證券（普通股和ADRs）：客戶根據買賣份額和股價支付傭金，購買優先股，2%；出售1%。

市政債券：一級市場客戶直接支付購買價格；二級市場根據類型和期限支付加價減價；緊急交易支付額外傭金。向第三方收取承銷折扣。

期權、貴金屬（金、銀、鈀）：根據買賣數量和類型支付買/賣傭金。

（4）投資公司產品