住宅小區物業管理
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住宅小區物業管理范文第1篇
為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理 辦公室。
住宅小區物業管理范文第2篇
肅北縣住房和城鄉建設局黨組書記、局長 王向林
（2019年10月16日）
按照縣委統一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調查研究工作方案》要求，結合我縣實際，為進一步了解和掌握全縣物業管理情況，本人深入全縣各物業小區，通過與有關部門、公共服務企業、街道、社區、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流，并現場察看了金地花園、紫亭小區、牧民小區、和碩佳園等4個住宅小區物業管理情況進行了調研?，F將調研情況報告如下：
一、全縣物業管理工作的基本現狀
近年來，縣住建局和房管中心認真貫徹執行《甘肅省物業管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區為重點、小區為基礎的物業管理新機制，物業管理工作逐步走向規范?？h城住宅小區物業管理從無到有，實行物業管理的區域不斷擴大，物業管理效應初步顯現，取得一定成效，為維護肅北社會穩定發揮了積極作用。
（一）住宅小區基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關村、鹽管局、東山村棚戶區）。其中封閉式小區六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區7棟380套、巴音小區6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區10棟260套；新建雙創大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業管理基本情況。全縣在運行共有物業企業2家，即肅北縣祥和物業服務公司和酒泉鑫隆物業公司。肅北縣祥和物業服務公司成立于2017年4月，物業公司現有職工16人，包括經理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區公共秩序維護員、保潔員及門衛。目前該公司與金地花園業主委員會簽訂合同、進行物業服務；對牧民小區、紫亭小區已進行服務，但還未與業主委員會簽訂合同。酒泉鑫隆物業公司是肅北縣和碩佳園開發商管理前期物業服務公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業管理機構，由社區管理、環衛處進行垃圾拉運。
二、物業管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關部門單位、基層組織和物業服務企業的共同努力下，全縣物業管理事業有了較快的發展，但由于我縣物業管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發展和人民群眾對美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現在以下幾方面：
一是政府對物業管理工作重視不夠。由于我縣物業起步較晚，之前各小區物業管理基本處于無序狀態。多年來，縣、鎮政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業管理工作的具體政策及對物業答理作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監管職責等方面不夠到位。目前我縣的物業管理工作主要依靠房管中心進行行業直管，部門之間沒形成監管合力，物業管理涉及到鄉鎮、社區、公安、國土、規劃、執法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協調各方，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。同時鄉鎮、社區還沒有發揮應有的作用。在物業管理中應組織協調業主大會成立，調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業管理相關職能。
二是物業服務企業的服務水平和業主的交費意識不高，導致物業費交納率較低。全縣范圍內住宅小區物業費交費比例超過70%，而老舊小區物業費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個，一是物業服務的質量和水平不高。目前我縣的物業服務企業提供的都是保潔、綠化、安保等常規，而且服務質量不高，服務水平得不到業主的認可。二是業主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區等老舊小區的部分業主，在實施物業管理之前不需要交納物業費，在進行綜合改造實施物業管理之后，仍然認為應當免費享受物業服務等公共服務，因此不愿意交納物業費。最終形成物業服務水平低、業主不滿意、業主不交費的惡性循環。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區及散居樓,很少配建停車設施，規劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設小區，雖然調高了規劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經開始大量進入市民家庭的時代，已經不能滿足廣大業主的停車需求。
四是物業管理模式落后，缺乏市場競爭機制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業市場低迷，物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，企業抱著向政府等、靠、要的態度，造成了物業企業缺乏競爭意識和責任意識。部分開發商把自建小區的物業服務變成了經營行為，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低造，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。 加之有資質的物業管理企業少，服務質量不高，物業費收支不公開不透明，物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對物業管理意識淡薄。物業管理是業委會與企業通過合同約定提供服務的市場行為。多數居民對物業管理不了解、不理解，不知道物業企業只是按合同條款為業主提供約定服務，不是交了費，所有的事務企業都要管。部分業主，視物業服務為公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象嚴重。同時從調研情況看鄉鎮、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。
六是業主委員會組建比例低，居民自治基礎薄弱，沒有充分發揮應有的作用。目前我市共成立業主委員會1個，僅占住宅小區物業服務項目的20%。業主委員會運行不夠規范，個別規模小區業主大會召集難，沒人參會、業務委員會選舉難，沒人愿意干，業主委員會作用發揮難等問題。不能夠嚴格按照《甘肅省物業管理條例》規定履行職責，業委會組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。
七是公共維修設施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設的集資房以及各機關和企事業單位家屬樓因建成時間較早，大多數沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。
八是小區和散居樓群內違法建設屢禁不止，占用公共綠地現象時有發生。住宅小區內私搭亂建和占用公共空間種菜現象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在2000年到2013年建成的小區比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴重。近幾年相關部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；但私搭亂建頂風而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程序復雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復難度極大。
三、意見和建議
物業管理與千家萬戶的利益息息相關，是一項涉及到各級各有關部門的系統工程，物業管理行業的健康發展需要全社會的共同關心和支持。為此，提出以下幾點建議：
（一）健全完善物業管理體制機制。完善和規范物業管理行政管理體系，屬地鄉鎮、社區應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、社區的物業管理隊伍組織建設。根據“條塊結合、屬地管理”的原則進一步明確部門、鄉鎮、社區的職責分工將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、社區對轄區日常物業管理活動的監管作用。將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。業主委員會是做好物業管理的基礎之一，要學習借鑒外地成功經驗和做法，結合我縣實際，嚴格按照相關的法律法規規定，適時召開業主大會，加強業主委員會建設。倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、機關事業單位人員積極參與業主委員會。積極開展業主委員會組建和運行方面的業務培訓，提高業主委員會成員的思想素質和專業水平。進一步理順居委會、業主委員會、物業服務企業之間的關系，推進溝通合作，提升社區物業管理水平。
（三）增加車位有效供給，規范小區停車管理。超前規劃，科學合理確定新建住宅小區車位配建標準，嚴格落實住宅小區建設規劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車潛力，結合小區環境綜合整治，通過調整綠化空間、優化小區布局、拆除違法建設等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對小區內占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行為，由物業服務企業進行勸阻引導，規范業主有序停車。
（四）要積極推進舊住宅小區的物業管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區，并相應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差物業管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業管理條件改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對有條件的小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
（五）要強化物業管理指導監督。鄉鎮、社區要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題。加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開和業主委員會的建立并有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。
（六）加大政府對物業企業的政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；給企業給予適當資金、人員、設施設備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對老舊分散樓群進行物業服務管理，在政策上給予扶持和優惠；建立物業服務酬金制度，推進業主自治進程。
（七）提高物業服務質量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權威人士、法律顧問進行宣講解說，發放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業管理的相關政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業主交納物業費的自覺性。相關部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平。構建和諧的物業服務企業和業主關系，提高業主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業費的行為，依法快速處理。
（八）加大小區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行為。明確各級執法機構工作職責，著重解決住宅小區違法建設、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問題。城管執法部門要加大執法力度，及時開展執法活動，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業服務企業要加強配合，對違法違規行為及時進行勸阻和報告，積極協助執法活動開展。
住宅小區物業管理范文第3篇
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。
（2）對上水管線發生跑漏、下水管線生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提訟。住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
住宅小區物業管理范文第4篇
關鍵詞：物業管理；管理；分析；合同
在我國，新建住宅小區物業管理是一個全新的概念。無論在觀念上還是在實踐中，物業管理都是我國近年來房地產業市場化進程突飛猛進的產物，尤其在新建商品住宅小區的營銷過程中，物業管理更成為一個不可或缺的重要內容。由于物業管理將商品化、專業化和社會化的運作機制引進到房地產業的經營管理中來，從而成功地塑造出一個充滿生機和活力的、現代化的產業管理新模式。
一、物業管理服務的公共性和綜合性
物業管理企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是物業管理服務。與一對一的交易關系不同的是，由于物業管理主要指向房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，重點是物業的共用部位和共用設施設備。而物業的共用部位和共用設施設備不為單一的業主所擁有，而是由物業管理區域內的全體業主或部分業主共同所有，這就使得物業管理服務有別于為單一客戶提供的特約服務，而具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。
從物業服務合同的內容來看，物業管理企業與業主約定的物業管理事項具有綜合性，不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護，這就使得物業管理服務有別于業主與專業公司之間的專項服務業務委托。
二、物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性
物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業服務合同區別一般委托合同的一個顯著特點。首先，物業服蘸賢中服務內容、服務標準、服務期限，雙方當事人的權利和義務、違約責任等約定，必須是全體業主的合意。但對于業主群體來講，很難實現所有業主認識完全一致，總會有部分業主或個別業主持有異議。因此，必須從業主整體利益出發，按照少數服從多數的原則決定物業管理服務事項，然后再以全體業主的名義，與物業管理企業簽訂物業服務合同。其次，各個業主對物業管理企業履行物業服務合同的認識也是不一致的，有的業主對服務表示滿意，有的業主則不滿意，這就給客觀評價物業服務質量帶來一定困難。
在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準，這就要求物業管理企業細化物業服務合同，對服務項目，服務標準，各項服務的違約責任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時，物業管理企業還應當經常進行客戶調查，跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。
三、物業管理服務的即時性和無形性
一般有形商品的生產、流通和消費環節彼此獨立且較為清晰，而物業管理服務并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中，這就使得物業管理企業必須隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求。物業管理服務的即時性對物業管理企業的服務質量控制能力提出了很高的要求，一旦相關服務滿足不了業主的消費需求，就很難有效地予以糾正和彌補。
物業管理服務的無形性源于其服務產品的特征，由于服務的無形性，使得作為物業服務消費者的業主，難以象有形產品的消費者那樣感到物業服務的真實存在，對于服務消費意識較薄弱的部分業主，難以產生物有所值的感覺。物業服務的無形性還使物業服務的質量評價變得困難和復雜，因為物業管理企業的服務品質難以用精確標準去衡量，更多依賴于業主的主觀評判。
四、物業管理服務的持續性和長期性
與一般合同標的不同，物業管理服務提供的是一個持續的不間斷的過程。物業管理企業必須保證物業共用部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行，在物業服務合同有效期內的任何服務中斷，都有可能導致業主的投訴和違約的追究。
物業管理服務的持續性和更換物業管理企業的巨大成本，使得物業服務合同的期限一般較長，這對保持物業服務質量的穩定和改善客戶關系較有利，同時也要求物業管理企業必須長時間接受客戶的監管和考驗。一）物業管理服務的公共性和綜合性
五、總結
本文主要介紹了，物業管理的分析，其次想要搞好小區設施配套建筑。主要是指，治安，消防，衛生，交通，文體，娛樂，等公共設施的配套.本文運用管理學、經濟學等學科的基本原理，通過一些詳實的數據和事例，對我國新建住宅小區物業管理進行了分析和研究，剖析了新建住宅小區物業管理中存在的問題及成因，并在此基礎上提出了六個有針對性的建議。
參考文獻：
住宅小區物業管理范文第5篇
【關鍵詞】住宅小物業管理；物業管理糾紛；對策
隨著國民經濟的發展和人民生活水平的提高，以及人口的增長、城市化步伐的加快，整個社會對物業的需求量逐年增加，伴隨的是物業管理行業的進一步發展、壯大。然而，與物業管理行業同步發展的是年年居高不下的各類物業管理糾紛，其中表現最為突出的就是住宅小區物業管理糾紛。
一、住宅小區物業管理糾紛的主要表現形式
一般來講，住宅小區物業管理糾紛是指業主與住宅小區物業管理公司因對同一項與物業有關或與物業管理服務有關或與有關的權利和義務有相互矛盾的主張和請求，而發生的具有財產性質的爭執。
住宅小區物業管理糾紛的表現形式是多種多樣的，可以將其歸納為以下幾種類型：
1.業主對物業管理公司服務不滿意引發的糾紛
這類糾紛主要源于業主對住宅小區的清潔、消防、車位管理、治安、噪音等物業管理或服務的不滿意。比如：有業主丟失自行車或摩托車、電動車，然后就去找物業管理公司要求其賠償，而物業管理公司對于業主反映的問題消極對待，遲遲不予處理，雙方就此發生糾紛。
2.物業管理公司收取費用不合理引發的糾紛
這類糾紛主要是因為物業管理公司在收取物業裝修、垃圾清運、材料運輸、電梯使用、樓道粉刷等物業費用時，標準各不相同或者收費不透明而引起業主不滿，最終產生物業糾紛。
3.物業管理公司與業主委員會之間的糾紛
這類糾紛主要源于住宅小區沒有成立業主委員會，或者業主委員會成立后，業主委員會不與物業管理公司簽訂委托管理合同甚至業主委員會解聘原物業管理公司，而另請他人，倒致一個小區出現兩家物業管理公司的現象，由此產生糾紛。
4.業主與物業管理公司之間的利益糾紛
某物管公司將所在住宅小區的樓內一層電梯旁的公共部位出租給他人設攤經營。業主認為，購房時該公共部分是攤入所購房屋的建筑面積中，小區業主對引公共部位擁有使用權，物管公司未經業主同意，擅自將公共部位讓與他人經營是一種侵權行為，于是業主委員會一紙訴狀將物業公司告上法庭。
二、住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因
住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因歸結起來主要有以下幾個方面：
1.物業管理法規不夠完善
雖然在2004年以前，國家和各地區政府出臺了一些和物業管理相關的法律法規及部門規章，但仍不十分完善，沒形成完整的體系。至今，在處理物業管理糾紛起到至關重要的《物權法》還沒出臺。有關部門在處理這些糾紛過程中，缺乏相應法律依據和手段，致使這些糾紛得不到有效地解決。比如停在小區內的車輛丟失，全國各地判決的依據和結果都不一樣。這一系列的法規缺陷使物權不清，當產權不清時，無法分清管理權與經營權，自然就會發生糾紛和矛盾。
2.物業管理體制不健全
據調查，我國有70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，它們之間本來就是“老子”和“兒子”的關系，所以物業公司一般很難洗脫“和開發商一個鼻孔出氣”的嫌疑。事實上，像一些業主反映的綠地培植、小區內道路鋪設、公共設施建造等問題井非物業管理的事情，相當多是開發商遺留下來的。業主自然覺得物業管理公司是開發商的維護和售后服務者，就應該解決所有問題。這種誰開發誰管理的管理體制導致開發商遺留問題成為住宅小區業主和物業管理公司之間糾紛的一大原因所在。
3.部分物業管理公司從業人員綜合素質較低
在物業管理活動中，服務的質量、從業人員的素質日益成為業主議論的焦點，被視為物業管理水平高低的衡量標準。物業管理從業人員中，來自“轉制、轉崗、轉業”人員和農村剩余勞動力通常占到很大比重，其年齡、文化、專業知識技能難以適應物業管理發展的需要。
而從業人員的素質又影響到物業管理企業的服務質量。由于部分物管公司從業人員素質較低，專業性不強，服務意識差，管理水平低，造成業主和使用人滿意率不高，投訴較多。
4.部分業主對物業管理的認識不夠
業主對物業管理的認識不夠也是導致糾紛的一個重要原因。有的業主未意識到業主大會的重要性，從不參加業主大會的活動，卻要求物業管理公司少收費或不收費；有的業主不重視相關的法律法規的了解，卻抱怨業主委員會不維權或維權不利；有的業主沒有科學的消費意識，不理解物業管理的職責，覺得花錢請物業不值得；有的業主認為只要花了錢，和房子有關的事都可以找物業管理公司，即“收錢就要服務”否則，“服務不好就賠錢”。諸如此類的錯誤認識和觀念都易引發住宅小區物業管理糾紛。
5.部分物業管理公司收費不規范、不透明
部分物業管理公司收費不規范，為了增加收入，巧立名目多收費；不按收費標準執行，越權定價，擅自提高收費標準、擅自設立收費項日、不按規定明碼標價，只收費不服務或多收費少服務等現象普遍存在。部分物業管理企業暗箱操作，不愿向業主公開，特別是沒有成立業主或使用人委員會的住宅小區。業主或物業使用人只見交費，不了解支出，造成業主或物業使用人心里不平衡，認為物業管理服務費交有影，去無蹤，從而拒交物業管理服務費，引發物業糾紛
三、解決住宅小區物業管理糾紛的主要對策
解決住宅小區物業管理糾紛，是一項復雜的系統工程，對此，住宅小區物業管理糾紛涉及各方應共同努力、同心協力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾。總體來說，可從以下幾個方面著手：
1.加快物業管理體制改革，解決物業開發遺留問題
解決物業開發遺留問題糾紛這方面，各級政府及相關職能部門承擔著有不可推卸的責任，要督促有關開發商限期解決開發遺留問題。新物業接管后，與開發商的溝通甚為重要，溝通的效果好壞，直接影響到以后物業管理工作。物業公司應當充當業主與開發商的中間橋梁，以便雙方面的溝通交流，及時、有效的解決出現的問題，避免糾紛出現。
2.嚴格相關執法，強化對物業公司的管理與監督
政府有關主管部門，包括房管部門、工商部門、城管部門、財稅部門和公安司法部門等，要嚴格執行有關法律法規，加大對物業公司的管理監督力度，切實維護廣大業主的合法權益。要依法規范物業管理市場，指導和幫助小區的業主及其業主委員會通過招標選聘物業公司；對物業公司的服務活動進行全程跟蹤管理與監督；發現違法經營、服務低劣、欺詐業主亂收費的，要堅決予以查處，勒令其停業整頓，直至取消其經營資格。
3.多渠道提高物業管理公司從業人員綜合素質和物業服務水平
社會的進步和物業管理市場的發展，需要高素質的物業管理服務人員。業主在購房時除了考慮房價、房型、交通環境外，物業管理公司的服務也是一個重要的參考因素。物業管理公司要贏得市場、能提供高水平的服務，就必須要有一支高素質的員工隊伍。因此，物業管理公司要不斷提高員工隊伍整體素質。
物業管理公司要加大從業人員業務知識技能的培訓力度。隨著住宅小區物業服務設施的智能化程度越來越高，家用電器、廚衛設備也在不斷地更新換代，所以員工的業務技術水平的高低，直接關系到服務的質量，關系到服務的工作效率，因此物業管理公司的從業人員要不斷更新設備設施的使用管理和維修養護的技能，不能拘泥于現狀，滿足于一般的修修補補，一定要與時俱進，服務手段要有所創新，服務技能要有所提高，努力掌握新技術、新知識，隨時為業主提供滿意服務。
物業管理公司還要完善員工的考核制度。完善的考核制度易促進員工素質建設。員工的素質高低，最終要通過他們的工作業績表現出來。因此，物業管理公司必須對各崗位員工進行嚴格的考核，考核他們的服務質量、業務技能、各項指標完成情況、業主對其工作的滿意程度、服務過程中的操作規范等等。通過客觀、公正的考核和嚴明的獎懲，使員工能在考核中發現自己的差距，激勵他們發揮主動性和創造性，不斷完善自我，提高自身素質。
物業管理公司還應加強與業主和業主委員會的溝通。物業管理糾紛產生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規要不斷完善外，物業管理各方面應在協商互利的基礎上不斷提高認識，積極預防和減少物業管理糾紛。物業管理公司通過對業主資料的登記、了解每位業主的年齡、個性、職業、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據情況將業主分成幾類。針對不同類型的業主，事先預備一套與之溝通的方法，并事前培訓員工，這樣必然減少與業主的糾紛。另外，物業管理公司應增加管理服務的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業主了解物業管理相關法規、常識以及物業管理公司的運作程序和規則，并使業主參與到服務過程中來，從而改善服務質量。
4.明晰住宅小區業主與物業管理公司之間的關系
首先，物業管理公司依據合同實施物業管理，其管理權來源于業主，業主才是物業管理的主體，物業管理公司實際上是其雇員。業主委員會根據多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。
其次，物業管理公司是獨立的法人，與業主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務者與被服務者的平等關系，沒有行政隸屬關系。業主委員會愿意出什么錢獲得什么樣的服務，物業管理公司提供何種服務要按什么標準收費，完全是一種交易談判。
再次，物業管理公司必須與業主委員會合作，實施對物業的管理，他們之間是一種合作關系。只有明確了上述關系，物業管理公司才能定位準確、擺正心態、搞好自己的工作、避免糾紛的發生。
5.積極用"仲裁"來解決住宅小區物業管理糾紛
根據我國現行法律規定，仲裁也是解決此類糾紛的法定方式。仲裁具有自愿性、專業性、國際性、靈活性、保密性、快捷性、經濟性、獨立性的特點。仲裁的這些特點，為住宅小區物業管理糾紛的公正、及時、有效地解決提供了保障。事實上，許多當事人已經開始通過仲裁來解決住宅小區物業管理糾紛，這也是物業管理逐步走向社會化，專業化和市場化的必然趨勢。
選擇仲裁解決住宅小區物業管理糾紛，需要注意以下幾個方面：第一是明確仲裁的受理范圍，一般來講，業主、業主委員會、物業管理公司之間的合同糾紛可以通過仲裁來解決；但與建設行政主管部門之間的行政管理糾紛則只能提起行政復議、行政訴訟。第二是訂立有效的仲裁協議，明確選定的仲裁委員會。第三是注意仲裁時效，仲裁時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時算起。第四是仲裁請求要明確具體，且符合仲裁協議約定的范圍。第五是仲裁請求的證據材料要充分。因此，對于住宅小區物業管理活動的參與者來說，平時注意收集和保存相關的活動資料，就顯得十分重要。
6.充分發揮社區居委會對物業管理的指導和協調作用
社區居委會是我國法律規定的城市居民的基層自治組織，是經過居民民主選舉產生的，有穩定的組織形式。社區居委會的基本任務就是在城市街道辦事處（城市區縣政府的派出機構）的指導下，通過居民民主自治的方式全面管理居住小區，為小區居民創造安全、衛生、方便、和諧的居住和工作環境。由于社區居委會地處基層，對廣大業主的情況及要求十分了解和熟悉，具有很強的親和力及號召力。因此，住宅小區的物業管理絕不能孤立于社區管理與建設之外單獨進行，必須融入社區之內，主動接受社區居委會的指導與協調，業主（及業主委員會）同物業公司與社區居委會相互支持，協同一致，共同努力才能實現資源共享、互利雙贏的目標，切實把小區的物業管理搞好。
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