商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第1篇

[關(guān)鍵詞]城市軌道交通；溢價(jià)回收；聯(lián)合開(kāi)發(fā)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061

1 引 言

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的迅速增長(zhǎng)，政府逐漸意識(shí)到城市軌道交通建設(shè)的重要性，并且不斷地加大其投資，城市軌道交通建設(shè)取得了很大的進(jìn)步，從而促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，軌道交通建設(shè)是一項(xiàng)耗資巨大的工程，在建設(shè)階段，它需要投入巨大的資金；在運(yùn)營(yíng)階段，它的成本又偏高，所以，在中國(guó)國(guó)內(nèi)各大城市的軌道交通公司存在著虧損經(jīng)營(yíng)和政府補(bǔ)貼的現(xiàn)象。如圖1所示[1]-[3]。

從圖1可以看出，一方面，城市軌道交通建設(shè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)狀況；另一方面，城市軌道交通建設(shè)又間接提高沿線房地產(chǎn)的價(jià)值，但是這些價(jià)值并沒(méi)有得到合理的分配，它們被周?chē)巳簾o(wú)償享有卻不用付出任何費(fèi)用，這兩方面存在著嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。

為了解決上述兩者之間的不平衡，有必要通過(guò)某種形式即溢價(jià)回收把城市軌道交通建成后給沿線人群和企業(yè)帶來(lái)的利益的一部分作為其建設(shè)費(fèi)用與運(yùn)營(yíng)成本予以還原，以此減輕政府和軌道交通建設(shè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

2 受益對(duì)象及溢價(jià)回收模式

城市軌道交通開(kāi)發(fā)利益按照不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)可以有很多種分類(lèi)，按與項(xiàng)目主要目標(biāo)效益相關(guān)程度可以分為直接效益和間接效益，直接效益即與項(xiàng)目主要目標(biāo)效益密切相關(guān)的效益，間接效益即與項(xiàng)目非主要目標(biāo)效益相關(guān)的效益[4]。不同的效益形式對(duì)應(yīng)著不同的受益對(duì)象，不同的受益對(duì)象又有不同的受益形式，但在中國(guó)這些受益群體得到的益處大部分沒(méi)有得到回收，而在國(guó)外卻得到回收，如圖2所示。

圖2 城市軌道交通開(kāi)發(fā)利益分析

2.1 受益對(duì)象

從圖2可以看出，城市軌道交通受益對(duì)象可以分為五類(lèi)：軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府。

軌道交通乘客：眾所周知，交通擁堵已經(jīng)成為很多大中小城市的一大難題，很多人因?yàn)閾矶潞偷溶?chē)而浪費(fèi)了大量時(shí)間，而城市軌道交通具有快速、準(zhǔn)時(shí)等優(yōu)點(diǎn)，可以節(jié)約人們的出行時(shí)間和費(fèi)用，與此同時(shí)，城市軌道交通在舒適度和安全性方面，也比公共汽車(chē)和私家車(chē)要高出很多。

沿線商家：軌道交通建成通車(chē)后會(huì)吸引大量的旅客，這些旅客可能成為沿線商家商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者，因此，沿線商家客流增多，營(yíng)業(yè)額自然而然會(huì)上升。同時(shí)對(duì)于這些商家來(lái)講，若商鋪屬于他們已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的，這些商鋪也會(huì)因?yàn)榈罔F的建成而升值。

沿線業(yè)主：人們買(mǎi)房一般有兩個(gè)目的，一是用來(lái)居住，二是用來(lái)投資，不管是出于何種原因，區(qū)位的選擇對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，在地鐵旁買(mǎi)房居住，可以使人們出行方便，同時(shí)房產(chǎn)會(huì)增值，若是為了投資，在地鐵旁買(mǎi)房更是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：一個(gè)好的區(qū)位對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是至關(guān)重要的。城市軌道交通沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)檐壍澜煌ǖ倪\(yùn)行可以使其土地（未建房）和已建房升值，從而從中獲得巨大的利潤(rùn)。

政府：政府獲得效益主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，第一方面，通過(guò)對(duì)沿線受益群體征稅可以使稅收增加；第二方面，乘坐軌道交通可以減少噪聲和空氣污染，這也為政府增添了無(wú)形的效益。

2.2 溢價(jià)回收模式

城市軌道交通的建成給軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府帶來(lái)許多益處，但是在中國(guó)這些益處大部分沒(méi)有被回收，其中只有直接效益的受益對(duì)象軌道交通乘客的益處通過(guò)票價(jià)的形式予以回收，其他受益對(duì)象都在無(wú)償享有。因此，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的溢價(jià)回收模式對(duì)這些無(wú)償享有者的益處進(jìn)行回收。

國(guó)外的溢價(jià)回收模式主要有兩種：第一種，以美國(guó)為代表的基于稅收的溢價(jià)回收模式；第二種，以中國(guó)香港為代表的聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式。

2.2.1 基于稅收的溢價(jià)回收模式

對(duì)城市軌道交通開(kāi)發(fā)基于稅收的溢價(jià)回收模式有如下各種不同的實(shí)施方法：土地增值稅、特別收益評(píng)估稅、稅收增額融資、分列稅率制土地稅和房產(chǎn)稅等。下面對(duì)這些稅收進(jìn)行總結(jié)和介紹，如表1所示[5]-[8]。

2.2.2 聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式

在香港，聯(lián)合開(kāi)發(fā)也叫“地鐵+物業(yè)”的溢價(jià)回收模式，即首先選出地鐵車(chē)站用地，這塊土地需要有發(fā)展?jié)摿ΑＦ浯危蛘f交申請(qǐng)，取得開(kāi)發(fā)地鐵車(chē)站上部空間的權(quán)利；再次，尋找可以一起合作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；最后，發(fā)展商和地鐵公司一起分享出售物業(yè)所獲得的利潤(rùn)[9]。

2.3 我國(guó)城市軌道交通溢價(jià)回收建議

溢價(jià)回收模式種類(lèi)繁多，每一種模式都有其特定的社會(huì)背景和特定的回收對(duì)象，因此，我國(guó)在借鑒國(guó)外的溢價(jià)回收策略時(shí)不僅要結(jié)合其特定的背景，而且也要結(jié)合我國(guó)具體的國(guó)情。

基于稅收的溢價(jià)回收模式在我國(guó)實(shí)施遇到的障礙是我國(guó)稅收方面的法律體系不完善，我國(guó)關(guān)于城市軌道交通全國(guó)規(guī)范性文件只有1997年制定并且于2001年修訂的《城市地下空間開(kāi)發(fā)管理規(guī)定》、2004年制定《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》和2005年制定《城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理辦法》等[10]，這些文件基本上沒(méi)有涉及溢價(jià)回收相關(guān)方面。近幾年，我國(guó)也在不斷完善這方面，2011年年初，上海和重慶成為我國(guó)房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市。2014年全國(guó)兩會(huì)的開(kāi)幕，開(kāi)征房地產(chǎn)稅成為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。通過(guò)部分城市房地產(chǎn)稅的試行和房產(chǎn)稅成為焦點(diǎn)問(wèn)題，這些都會(huì)為我國(guó)將來(lái)其他稅種的實(shí)行打下堅(jiān)定的法律基礎(chǔ)。不久的將來(lái)，我國(guó)在稅收方面的法律體系會(huì)越來(lái)越完善。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式目前在我國(guó)難以實(shí)施主要是因?yàn)橥恋氐娜〉梅绞剑覈?guó)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地只能通過(guò)“招拍掛”的方式獲得土地，這樣就使得軌道交通企業(yè)在拿地時(shí)很難拿到軌道交通站點(diǎn)沿線的土地，因?yàn)樗麄兒茈y與實(shí)力雄厚的“地產(chǎn)大亨”相競(jìng)爭(zhēng)。但值得關(guān)注的是，近年來(lái)也有一些城市在努力嘗試突破“招拍掛”的土地出讓方式，例如上海、深圳、南京、廣東等，其別需要關(guān)注的是廣東省，他們提出政府可以通過(guò)把土地作為資產(chǎn)以作價(jià)形式入股到地鐵公司，這無(wú)疑是一大突破[11]。因此，雖然目前我國(guó)在實(shí)施聯(lián)合開(kāi)發(fā)方面還有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鑒上述一些城市的經(jīng)驗(yàn)，靈活運(yùn)用土地出讓方式，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通與沿線土地聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

總之，筆者認(rèn)為，在這些試點(diǎn)城市的帶領(lǐng)下，其他的一些城市也會(huì)緊隨其后，不斷完善，不斷突破，同時(shí)，我國(guó)在稅收和土地方面的法律體系也會(huì)逐步完善，通過(guò)各方共同努力，在我國(guó)實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式將不再是難題。

3 城市軌道交通開(kāi)發(fā)溢價(jià)度量方法研究

3.1 評(píng)估模型介紹

互換論建立在如下的基本假設(shè)上：在一個(gè)平原城市中，這個(gè)城市屬于單核的沒(méi)有地形特點(diǎn)，所有工作者通過(guò)交通系統(tǒng)到唯一的市中心上班，他們的效率相同，房屋類(lèi)型也相同，同時(shí)住宅密度和地形特點(diǎn)等外界事物不需要考慮。當(dāng)一個(gè)家庭在考慮居住區(qū)位時(shí)，他會(huì)選擇總費(fèi)用最低，即隨著距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)而把逐漸增加的交通費(fèi)用與逐漸下降的住宅費(fèi)用之間進(jìn)行“互換”，其數(shù)學(xué)表達(dá)式如下 [12]：

Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）

式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的單價(jià)； P（x）―距離市中心x處的住宅地價(jià)； K（x）―距離市中心x處的交通費(fèi)；Z―其他商品的數(shù)量； G―家庭住房面積。

若求地鐵對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)程度需對(duì)互換理論進(jìn)行修改，在總利潤(rùn)一定時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)在這種互換關(guān)系會(huì)追求總投資最低，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為[13]：

I=V（x）×S+Mp+R（2）

式中：I―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資；R―其他的投資；V（x）―距離消費(fèi)者聚集區(qū)中心x的商業(yè)樓地價(jià)：S―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積；M―擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額投資的期初現(xiàn)值。

根據(jù)市場(chǎng)平衡條件，即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求總投資最低，建立地鐵對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)增值簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)模型，推導(dǎo)過(guò)程略，地產(chǎn)增值的數(shù)學(xué)模型關(guān)系式[13]：

ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）

式中：ΔV―商業(yè)地產(chǎn)樓地價(jià)的增值；α和β為相關(guān)系數(shù)，β>1；Q―被研究城市商業(yè)項(xiàng)目的平均年客流量；f―城市消費(fèi)者平均每年的購(gòu)物出行的頻率；Δt―地鐵建設(shè)前后的購(gòu)物出行時(shí)間差；W―該城市小時(shí)人均工資；ΔF―地鐵票價(jià)差；S―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均面積；i―還原率；n―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年限。

3.2 參數(shù)的選取

文章以昆明市地鐵2號(hào)線周邊商業(yè)地產(chǎn)為研究對(duì)象，來(lái)度量地鐵對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)程度。

3.2.1 參數(shù)α、β的選取

通過(guò)對(duì)一線城市譬如北京、上海、廣州等地鐵沿線商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者交通成本節(jié)省額與投資年值差額關(guān)系的取樣和統(tǒng)計(jì)，并考慮到他們與昆明在人均收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的差異，故確定α為0.01，在誤差不大的情況下，β取值為1[14]。

3.2.2 參數(shù)S、Q、i的選取

①城市商業(yè)項(xiàng)目的平均面積很難獲得，故選取昆明市地鐵2號(hào)線沿線幾個(gè)具有代表性的商場(chǎng)，取其平均值作為S的取值。昆明王府井百貨建筑面積34000平方米米；同德廣場(chǎng)建筑面積90000平方米；濱江―俊發(fā)廣場(chǎng)48000平方米；欣都龍城56660平方米；金鷹國(guó)際購(gòu)物中心113700平方米；雙龍商場(chǎng)建筑面積75000平方米；昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)100000平方米，昆明走廊總建筑面積為22061平方米，柏聯(lián)百盛總建筑面積50000平方米，S取值為65491平方米。②商業(yè)項(xiàng)目的平均日客流量參考。昆明王府井百貨20072人/天，除去商場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)結(jié)算的日子，每年按360日計(jì)算，平均年客流量為7225920人/年（以上數(shù)據(jù)通過(guò)百度文庫(kù)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告、百度百科、商場(chǎng)官網(wǎng)獲得）。③對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)收益還原率i的取值需要經(jīng)過(guò)三步，第一，調(diào)查統(tǒng)計(jì)各大型商業(yè)物業(yè)及商業(yè)路線的商業(yè)用房年收益水平和平均價(jià)格。第二，利用逐漸趨近迭代法求i。第三，建立灰色模型預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)收銀還原率，由于i的求取較復(fù)雜，故本文參照西安市收益還原率和昆明市商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告[12]，粗估i為10%[15]。

3.2.3 參數(shù)f、w、n、ΔF、Δt的選取

①根據(jù)昆明市居民平均出行購(gòu)物的頻率設(shè)居民平均出行的頻率為每周一次，所以消費(fèi)者平均每年的購(gòu)物出行的頻率f為52.14次/年。②根據(jù)云南省人力資源和社會(huì)保障廳關(guān)于公布2013年度全省在崗職工月平均工資、企業(yè)退休人員月平均基本養(yǎng)老金和2014年度企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶(hù)利息計(jì)算辦法的通知（云人社發(fā)〔2014〕77號(hào)），可知2013年度全省在崗職工年平均工資為44188元，月平均工資為3682元，按每月21.75天，每天8小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，取21.16元/天。③假設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間n為70年。④昆明公交出行速度市區(qū)取15km/h，郊區(qū)取25km/h（實(shí)地測(cè)量），昆明地鐵2號(hào)線平均時(shí)速約為34km/h（咨詢(xún)地鐵客服人員獲得）。消費(fèi)者的出行距離通過(guò)百度地圖獲得，則ΔF和Δt的值如表2所示。

3.3 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果

以上確定了各個(gè)參數(shù)的取值，把這些取值代入式（3）進(jìn)行試算，計(jì)算結(jié)果如表3所示。

將昆明市地鐵2號(hào)線周邊商業(yè)地產(chǎn)增值數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計(jì)軟件，如圖3所示。

依據(jù)上述表和圖可以看出昆明市地鐵2號(hào)線周邊的商業(yè)地產(chǎn)隨著距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)所受的影響也越來(lái)越大，升值潛力也逐漸增大。

同時(shí)，這個(gè)結(jié)論在現(xiàn)實(shí)生活中有一定的理論指導(dǎo)意義，它證明地鐵的確會(huì)給沿線商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)增值，為將來(lái)實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式提供了理論指導(dǎo)。

4 結(jié) 論

城市軌道交通開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生巨大的收益，但這些收益大部分沒(méi)有被回收而被沿線的人群無(wú)償占有，與此同時(shí)，城市軌道交通建設(shè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)狀況，這兩者之間出現(xiàn)失衡，因此，我們應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，逐步實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的溢價(jià)回收模式。

在互換理論修改的基礎(chǔ)上，以昆明市地鐵2號(hào)線周邊的商業(yè)地產(chǎn)為實(shí)例，進(jìn)行城市軌道交通開(kāi)發(fā)溢價(jià)度量，結(jié)果表明地鐵2號(hào)線會(huì)給周邊的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)增值，這種增值隨著距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，增值越來(lái)越大。

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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第2篇

我國(guó)醫(yī)藥衛(wèi)生消費(fèi)支出早在13年前就已成為我國(guó)居民繼家庭食品、教育支出后的第三大消費(fèi)。（數(shù)據(jù)來(lái)源衛(wèi)生部2004年12月2日的第三次國(guó)家l生服務(wù)調(diào)查分析報(bào)告）2015年4月7日，由復(fù)旦大學(xué)牽頭的健康風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警治理協(xié)同創(chuàng)新中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從1991年到2013年，我國(guó)人均醫(yī)療費(fèi)用的年均增長(zhǎng)率為17.49%。健康風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警治理協(xié)同創(chuàng)新中心首席戰(zhàn)略科學(xué)家郝模教授表示：“現(xiàn)實(shí)情況就是醫(yī)療費(fèi)用過(guò)快增長(zhǎng)，已遠(yuǎn)超同期GDP增長(zhǎng)。”

市場(chǎng)龐大而誘人

記者雖然沒(méi)有拿到2016年全國(guó)醫(yī)藥消費(fèi)支出的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但根據(jù)常理推斷，隨著我國(guó)人口進(jìn)入老齡化，醫(yī)藥衛(wèi)生的消費(fèi)必然會(huì)隨著老齡化的到來(lái)而增加。

中國(guó)的醫(yī)療過(guò)去是官方獨(dú)家，但官辦的醫(yī)療，醫(yī)療保險(xiǎn)都只能在公立醫(yī)院報(bào)銷(xiāo)，不對(duì)民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)開(kāi)放，這就造成了患者扎堆到公立醫(yī)院就診的情況。而隨著就醫(yī)人數(shù)的不斷攀升，官方的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也越來(lái)越接近飽和的程度，醫(yī)患矛盾也變的越來(lái)越突出。

于是社會(huì)呼吁進(jìn)一步開(kāi)放民營(yíng)資金進(jìn)入醫(yī)療教育領(lǐng)域的訴求越來(lái)越強(qiáng)烈，終于在2014年，國(guó)家發(fā)展改革委、衛(wèi)生計(jì)生委、人力資源社會(huì)保障部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知》，放開(kāi)非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格，鼓勵(lì)社會(huì)辦醫(yī)。

開(kāi)放民營(yíng)醫(yī)療引用社會(huì)資本、盤(pán)活量存，不僅可以削減國(guó)家財(cái)政預(yù)算，也增加了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)提供了活力。在這樣的大環(huán)境下，很多民間資本開(kāi)始聞風(fēng)而動(dòng)。2015年開(kāi)始，國(guó)際頂尖的外資連鎖醫(yī)院就已紛紛布局國(guó)內(nèi)。

2015年1月，世界頂級(jí)醫(yī)療集團(tuán)美國(guó)梅奧醫(yī)療集團(tuán)（Mayo Clinic）宣布與高瓴資本在中國(guó)成立合資公司惠每醫(yī)療管理有限公司，正式落腳中國(guó)。2015年7月，在廣東自貿(mào)區(qū)新公布的創(chuàng)新方案中，美國(guó)麻省總醫(yī)院中國(guó)醫(yī)院的建設(shè)規(guī)劃被透露，擬三年內(nèi)開(kāi)業(yè)。根據(jù)目前已經(jīng)透露的三方簽訂的框架協(xié)議，這家建在中國(guó)的麻省醫(yī)院由珠海橫琴?lài)?guó)聯(lián)康華醫(yī)療投資有限公司投資，麻省總醫(yī)院和廣東省中醫(yī)院共同管理和經(jīng)營(yíng)。初建規(guī)模為500張床位，將從美國(guó)麻省總醫(yī)院引醫(yī)療團(tuán)隊(duì)以及醫(yī)療設(shè)備。

醫(yī)療行業(yè)水很深

盡管外資醫(yī)院看中中國(guó)市場(chǎng)，相關(guān)投資風(fēng)起云涌，但高端私立醫(yī)院，尤其是全科大型醫(yī)院的投資運(yùn)營(yíng)情況目前卻不甚樂(lè)觀。以2014年5月開(kāi)業(yè)，總投資上百億的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心為例，盡管醫(yī)院配套堪比五星級(jí)酒店，并且與上海超過(guò)八家的三級(jí)醫(yī)院簽訂了合作協(xié)議，但該院開(kāi)業(yè)一年多來(lái)，病床入住率僅一成左右，每年運(yùn)營(yíng)成本卻超億元，生存艱難。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端醫(yī)院本來(lái)面臨的目標(biāo)受眾就有限，如今還面臨三甲醫(yī)院的國(guó)際部、特需部門(mén)以及高端專(zhuān)科醫(yī)院的競(jìng)爭(zhēng)，并且后者更受患者認(rèn)可（三甲醫(yī)院的高端特需部門(mén)除掛號(hào)費(fèi)外，一些藥物的報(bào)銷(xiāo)仍可進(jìn)醫(yī)保系統(tǒng)），加之醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)醫(yī)至今仍為完全放開(kāi)，導(dǎo)致其難以達(dá)到理想中的盈利效果。

“私立醫(yī)院的投資水很深，普遍的前期投資時(shí)間都在4～5年左右，越是高端，醫(yī)院建設(shè)的時(shí)間就越長(zhǎng)，而且口碑的樹(shù)立需要很長(zhǎng)時(shí)間的積累，這對(duì)資本的要求就比較高。”有過(guò)安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院、新世紀(jì)兒童醫(yī)院等多個(gè)民營(yíng)醫(yī)院投資經(jīng)歷的弘暉資本創(chuàng)始合伙人王暉對(duì)記者表示。

盡管如此，2017年1月18日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在瑞士達(dá)沃斯召開(kāi)的“2017冬季達(dá)沃斯”年會(huì)上還是公開(kāi)表示，正在考慮做連鎖醫(yī)院。王健林稱(chēng)：“引進(jìn)國(guó)際醫(yī)院是萬(wàn)達(dá)在中國(guó)的創(chuàng)新，滿足高端人群對(duì)健康醫(yī)療需求的同時(shí)，也使所在城市醫(yī)療水平達(dá)到國(guó)際一流，帶動(dòng)中國(guó)高端醫(yī)療水平提升。”這是王健林第一次向外界公開(kāi)萬(wàn)達(dá)做醫(yī)院的計(jì)劃，也被外界認(rèn)為是萬(wàn)達(dá)正式向醫(yī)療健康領(lǐng)域做出實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的信號(hào)。

萬(wàn)達(dá)的醉翁之意

既然高端醫(yī)療并沒(méi)有想象中的那么美好，那王健林為什么還要帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)跨界殺入醫(yī)療領(lǐng)域呢？

“兩方面原因，第一個(gè)，不動(dòng)產(chǎn)雖然很賺錢(qián)，但是不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流不持續(xù)、不穩(wěn)定，我們需要轉(zhuǎn)型。第二個(gè)方面，人們發(fā)展之后，我發(fā)現(xiàn)在中國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以后，人們追求最重要的就是健康、娛樂(lè)，我做的娛樂(lè)就是高興的事情，做的體育就是健康的事情，所以我就往旅游、體育、娛樂(lè)這方面去發(fā)展。”在談及萬(wàn)達(dá)為什么要轉(zhuǎn)型時(shí)王健林表示，“因?yàn)橹袊?guó)的醫(yī)療過(guò)去是官方獨(dú)家。一年前對(duì)民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放，允許民營(yíng)企業(yè)搞綜合性醫(yī)院。第二，允許外國(guó)醫(yī)師到中國(guó)來(lái)執(zhí)業(yè)。幾個(gè)月前剛剛有一個(gè)規(guī)定，醫(yī)院的醫(yī)生也可以經(jīng)過(guò)自己私人出去批準(zhǔn)，增加收入。這些都是很大的變化，為民營(yíng)醫(yī)院發(fā)展提供了一個(gè)條件。而我們最大的優(yōu)勢(shì)，就是在中國(guó)有幾百個(gè)這種大型的商業(yè)中心，或者建設(shè)的團(tuán)隊(duì)，有這個(gè)能力。所以我們也在思考要不要進(jìn)軍健康這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)可能是未來(lái)我們一個(gè)在做的，一個(gè)計(jì)劃要做的。”

其實(shí)官方消息總是具有一定的滯后性，萬(wàn)達(dá)早在王健林公開(kāi)表示進(jìn)軍醫(yī)療健康領(lǐng)域之前就已經(jīng)開(kāi)始布局了。公開(kāi)信息顯示，2016年1月6日，萬(wàn)達(dá)就曾與英國(guó)國(guó)際醫(yī)院集團(tuán)（下稱(chēng)IHG）在北京簽訂合作協(xié)議，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國(guó)際醫(yī)院，總投資150億元，建成后該項(xiàng)目將由IHG運(yùn)營(yíng)管理并使用IHG品牌。

據(jù)了解，與萬(wàn)達(dá)合作的IHG是全球頂尖國(guó)際醫(yī)療集團(tuán)，成立于1978年，總部設(shè)在英國(guó)，已在全球超過(guò)50個(gè)國(guó)家管理450多個(gè)醫(yī)療項(xiàng)目，客戶(hù)包括22個(gè)國(guó)家政府、聯(lián)合國(guó)、世界銀行以及全球的高端客戶(hù)群。

在王暉看來(lái)，萬(wàn)達(dá)涉足醫(yī)院投資很有可能是出于兩大原因：其一，通過(guò)醫(yī)院項(xiàng)目可以以更低的成本拿到土地，政府方面可以爭(zhēng)取到更多優(yōu)惠。其二，項(xiàng)目建成后，萬(wàn)達(dá)依舊可以依托酒店、配套住宅來(lái)賺錢(qián)，高端醫(yī)院成為聚攏人氣的一種方式。

當(dāng)然，王輝分析的自然有其道理，但是記者卻認(rèn)為王健林自己提到的“現(xiàn)金流”可能才是促使萬(wàn)達(dá)跨界醫(yī)療的主要原因。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第3篇

一、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目周期理論認(rèn)為任何項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束都可以概括為項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后期處理四個(gè)部分。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著項(xiàng)目的實(shí)施情況和特定需求。本文結(jié)合項(xiàng)目周期理論，從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目最終結(jié)束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，必須從項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)環(huán)節(jié)和相應(yīng)的任務(wù)出發(fā)，針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理理論支出，風(fēng)險(xiǎn)管理可以劃分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先，資金風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，重點(diǎn)尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出盡可能多的可行性方案，防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，從相關(guān)的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和未來(lái)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)控制方案， 并加以執(zhí)行。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)方案實(shí)施的效果進(jìn)行反饋和監(jiān)督，對(duì)方案執(zhí)行的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行適時(shí)地糾正和修改。 結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為四個(gè)階段，并對(duì)每個(gè)階段可能遇到的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開(kāi)發(fā)前期可行性研究過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期通常要進(jìn)行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期另一個(gè)重要工作是保證開(kāi)發(fā)土地的按時(shí)取得。土地項(xiàng)目的基本情況包括有項(xiàng)目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、周?chē)乩憝h(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑的構(gòu)成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時(shí)，還必須進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，計(jì)算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶(hù)戶(hù)數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。這些資料是可行性報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，企業(yè)必須確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的資金，計(jì)算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項(xiàng)目實(shí)施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報(bào)告中，對(duì)取得土地的價(jià)款以及相應(yīng)的拆遷費(fèi)用必須做好詳細(xì)的預(yù)算，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對(duì)這一部分風(fēng)險(xiǎn)予以充分的考慮。在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設(shè)的樓盤(pán)規(guī)劃也必須與相應(yīng)的資金予以配套。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應(yīng)會(huì)較長(zhǎng)，大量資金必須占用在一個(gè)項(xiàng)目上；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)金融市場(chǎng)存在較多的不確定性因素， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進(jìn)存在較大的問(wèn)題。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程，資金的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)這一特殊客觀情況上。資金被過(guò)長(zhǎng)的占用在一個(gè)項(xiàng)目上，加大了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2009年下半年，我國(guó)政府對(duì)金融企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，同時(shí)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有條不紊地進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，必須保證企業(yè)資金實(shí)力能夠支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需要；其次，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何保證項(xiàng)目建設(shè)的速度和資金供給的速度匹配是建設(shè)過(guò)程中資金風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。

（三）產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)普通住宅、寫(xiě)字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類(lèi)型主要采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至更長(zhǎng)，因此其投資回收期較長(zhǎng)，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場(chǎng)的影響較大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)銷(xiāo)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金回籠的過(guò)程，一方面，企業(yè)要償還公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期向銀行和其他機(jī)構(gòu)所借的資金，另一方面還必須保證其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、競(jìng)拍土地資源和公司未來(lái)發(fā)展的資金。通過(guò)租金的形式能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來(lái)大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達(dá)成平衡，以及如何有效實(shí)現(xiàn)資金的收回是銷(xiāo)售過(guò)程中資金控制的重點(diǎn)。

（四）售后服務(wù)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)發(fā)開(kāi)中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構(gòu)件的使用壽命，確定上述維護(hù)工作的時(shí)間安排，必要時(shí)還可進(jìn)一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)工作和費(fèi)用的合理化。售后服務(wù)可以分為外包和自主經(jīng)營(yíng)兩類(lèi)。如果實(shí)行物業(yè)外包對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就沒(méi)有資金風(fēng)險(xiǎn)，但是自主經(jīng)營(yíng)就必須對(duì)相應(yīng)的資金流出予以控制。

二、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制措施

資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的種種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)下面的相關(guān)措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要的資金。具體可從以下幾個(gè)方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國(guó)內(nèi)的宏觀金融政策以及未來(lái)政策走向。其次，考慮具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險(xiǎn)和收益情況等因素，確定投資結(jié)構(gòu)，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目自身和各融資方式的特點(diǎn)，對(duì)融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要項(xiàng)目的各種成本進(jìn)行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項(xiàng)目開(kāi)始初期，做好成本管理的基礎(chǔ)工作，對(duì)相關(guān)原材料的價(jià)格進(jìn)行收集和整理，做好各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本定額，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的預(yù)算方案進(jìn)行修改，并形成考核目標(biāo)，加強(qiáng)預(yù)算的有效執(zhí)行。第二，實(shí)行全面成本管理。結(jié)合基礎(chǔ)工作的成本定額、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，分析對(duì)照各部門(mén)、各項(xiàng)目工程的成本責(zé)任考核指標(biāo)，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，嚴(yán)格日常成本管理控制。第三，嚴(yán)格執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組的成本控制執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

（三）在銷(xiāo)售過(guò)程中加速項(xiàng)目資金回流銷(xiāo)售過(guò)程是企業(yè)資金回流的過(guò)程。房地產(chǎn)商品進(jìn)行流通時(shí)，房地產(chǎn)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間對(duì)開(kāi)發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過(guò)程，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過(guò)程中變更的長(zhǎng)短。為了促進(jìn)資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息，正確運(yùn)用銷(xiāo)售心理學(xué)和財(cái)務(wù)杠桿原理，制定有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，合理地利用預(yù)售手段，可以縮短銷(xiāo)售周期加快資金回收。運(yùn)用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快房地產(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)還需要相關(guān)宏觀政策的幫助。擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機(jī)構(gòu)的范圍，允許有一定實(shí)力的非國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關(guān)政策，規(guī)范目前在中國(guó)房市尋找投資機(jī)會(huì)和參與投資的私募基金的運(yùn)作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門(mén)檻，使一部分具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式吸收社會(huì)上大量的閑散資金，解決融資難的問(wèn)題。積極培育企業(yè)債券市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關(guān)系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)和政府共同作用的結(jié)果。繼金融危機(jī)后，融資問(wèn)題逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題，如何解決資金問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

［1］樊幻靈：《論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制》，《財(cái)會(huì)通訊》（綜合?中）2009年第7期。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第4篇

6月16日，中國(guó)內(nèi)地首座、全球第6座迪士尼度假區(qū)――上海迪士尼度假區(qū)在細(xì)雨中正式開(kāi)園迎接中外游客。開(kāi)園當(dāng)天并非節(jié)假日，但上海迪士尼度假區(qū)的售票門(mén)口卻排起數(shù)公里長(zhǎng)的隊(duì)伍。這樣高漲的入園熱情在正式開(kāi)園前的試運(yùn)營(yíng)期間就已出現(xiàn)，游客訪問(wèn)總量就達(dá)到了60萬(wàn)人。

《小康》記者了解到，2015年我國(guó)新增大型主題公園30多家，新增大型游樂(lè)設(shè)施400多臺(tái)，截至2015年年底，全國(guó)大型游樂(lè)設(shè)施已達(dá)到2.04萬(wàn)臺(tái)套。來(lái)勢(shì)洶洶的“主題公園經(jīng)濟(jì)”正在席卷全國(guó)各大城市。 受追捧的背后是消費(fèi)觀念的變化

上海迪士尼樂(lè)園開(kāi)園迎客，一年能有多少旅游收入？從上海迪士尼官方公布的價(jià)格看，主要有兩種，平日門(mén)票價(jià)為370元，高峰日門(mén)票價(jià)為499元。但受到開(kāi)幕和暑期影響，9月1日前都執(zhí)行499元價(jià)格。但這未影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情，不管哪里有賣(mài)，馬上就被搶購(gòu)一空，而原本370元、499元兩檔的門(mén)票甚至也被炒至上千元。

攜程旅游網(wǎng)的《上海迪士尼旅游報(bào)告》顯示，全國(guó)游客游上海迪士尼人均消費(fèi)在2219元，如果按照年接待1500萬(wàn)游客算，迪士尼將創(chuàng)造330億元旅游收入，占上海GDP0.5%左右，占上海旅游收入6.5%左右，其產(chǎn)業(yè)鏈與示范效應(yīng)將在未來(lái)釋放更大空間。雖然還未開(kāi)園就迎來(lái)業(yè)內(nèi)其他主題公園的艷羨，但也從另一方面向中國(guó)消費(fèi)者普及了主題公園的消費(fèi)文化。

7月，國(guó)內(nèi)各大主題樂(lè)園也進(jìn)入暑假檔期，迎來(lái)了一年當(dāng)中的傳統(tǒng)旺季。在距離廣州市區(qū)25公里處的廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)，32歲的辣媽許小姐正帶著她五歲的兒子在長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界的迷你過(guò)山車(chē)前排隊(duì)等候。許小姐告訴《小康》記者，每個(gè)周末只要有空自己就會(huì)帶孩子到游樂(lè)園度過(guò)周末，雖然參觀多次已無(wú)太大興趣，但對(duì)于小朋友來(lái)說(shuō)吸引力依舊如初。

“70、80后這代生長(zhǎng)在經(jīng)濟(jì)水平、生活水平和受教育水平都明顯高于上一代的年輕父母?jìng)儯谙M(fèi)理念、生活方式和培育孩子的觀念等方面都發(fā)生了根本性的變化，他們更會(huì)享受生活、更愛(ài)追求豐富新鮮的體驗(yàn)。尤其生活在大城市里的群體，每年把數(shù)千元用在娛樂(lè)活動(dòng)上已并不是什么新鮮事兒，所以長(zhǎng)隆、迪士尼這樣的主題樂(lè)園受到追捧毫不意外，因?yàn)樗闷鹾狭水?dāng)下的時(shí)代特征和消費(fèi)需求。”廣州廣之旅國(guó)際旅行社股份有限公司市場(chǎng)銷(xiāo)售人員齊向凱認(rèn)為，主題樂(lè)園在中國(guó)市場(chǎng)潛力巨大。《小康》記者梳理發(fā)現(xiàn)，70后和80后在眾多主題樂(lè)園的消費(fèi)群體中，父母是主題樂(lè)園親子游的主力消費(fèi)人群，在孩子身上舍得花錢(qián)也是這類(lèi)“新生代”父母的典型特征。 主題公園發(fā)展：從1.0時(shí)代到3.0時(shí)代

從時(shí)間上看，雖然我國(guó)的游樂(lè)業(yè)發(fā)展起步較晚，但也已經(jīng)走上正軌。公開(kāi)資料顯示，國(guó)內(nèi)的主題樂(lè)園建設(shè)從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一階段，也就是以華僑城為代表的1.0時(shí)代，推出的主題樂(lè)園以微縮景觀為主，例如深圳的錦繡中華、世界之窗，北京的世界公園，長(zhǎng)沙的世界之窗等。這些主題公園以濃縮世界各地的人文和自然景觀為主，輔以歌舞表演，提供的是相對(duì)單一的參觀游覽。

第二階段則大致從新世紀(jì)開(kāi)始，全國(guó)各地開(kāi)始興建各種娛樂(lè)型的主題樂(lè)園，這些主題樂(lè)園紛紛從國(guó)外引進(jìn)各種大中型的娛樂(lè)設(shè)施，讓游客入園后可以體驗(yàn)各種游樂(lè)設(shè)備和3D電影的特殊視聽(tīng)效果，游客的參與性更強(qiáng)，這個(gè)階段被稱(chēng)為主題樂(lè)園的2.0時(shí)代。代表性的主題樂(lè)園有深圳的歡樂(lè)谷，常州的中華環(huán)球恐龍城、嬉戲谷，廣州的長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界等。

和2.0時(shí)代的主題樂(lè)園相比，3.0時(shí)代的主題樂(lè)園更強(qiáng)調(diào)主題性和文化性，除了主題樂(lè)園必備的各種大型游樂(lè)設(shè)施，它們的主題性更加鮮明，與此同時(shí)，更加關(guān)注與粉絲的互動(dòng)。

根據(jù)《2015年全球主題公園游客量數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2015年全球排名前10名主題公園集團(tuán)中，華僑城、長(zhǎng)隆、華強(qiáng)方特、宋城分列第四、七、八、十位。由此可以看出，國(guó)內(nèi)主題樂(lè)園已經(jīng)具備了可以與世界一流主題樂(lè)園一決高下的實(shí)力。 內(nèi)地主題公園陷入惡循環(huán)

主題公園熱潮洶涌，資本的春天撲面而來(lái)。然而，近30年來(lái)國(guó)內(nèi)主題公園的起起伏伏、投資的潮起潮落又無(wú)時(shí)不在警示風(fēng)險(xiǎn)。雖然主題公園數(shù)量逐年上升，市場(chǎng)空間也不斷擴(kuò)大，但與迪士尼、環(huán)球影城等國(guó)際主題公園巨頭相比，國(guó)內(nèi)主題公園的劣勢(shì)仍很明顯，行業(yè)整體盈利狀況也頗讓人擔(dān)憂。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《中國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，近年內(nèi)地主題公園優(yōu)勝劣汰加劇，70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實(shí)現(xiàn)盈利。《小康》記者了解到，在一個(gè)總?cè)丝诓坏?00萬(wàn)的常州，就已經(jīng)開(kāi)業(yè)了三家不同主題的主題樂(lè)園，分別是中華環(huán)球恐龍城、嬉戲谷和淹城水世界樂(lè)園，除了中華環(huán)球恐龍城略有盈利外，其他幾家并不賺錢(qián)，而在距離不遠(yuǎn)的無(wú)錫、蘇州和上海也都有若干家不同形式的主題樂(lè)園。事實(shí)上，目前我國(guó)平均每省市擁有的主題公園約有20個(gè)，有些省份甚至達(dá)50多個(gè)，一座城市擁有多達(dá)10個(gè)主題公園的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

有旅游專(zhuān)家分析說(shuō)，內(nèi)地很多主題公園專(zhuān)業(yè)人才極度缺乏，在主題建設(shè)上盲目跟風(fēng)，園區(qū)內(nèi)容以模仿和山寨為主，同時(shí)過(guò)于依賴(lài)門(mén)票收入，而忽略了園區(qū)衍生產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，由此造成部分主題公園管理不善。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) 投入產(chǎn)出模型 關(guān)聯(lián)效應(yīng)

中圖分類(lèi)號(hào):F293•30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1007-1369(2010)5-0026-12

“金磚四國(guó)”是重要的新興市場(chǎng)國(guó)家,近幾年經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)。2006年至2008年,四國(guó)經(jīng)濟(jì)平 均增長(zhǎng)率為10.7%,到2025年,金磚四國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的份額將從2003年的20%增長(zhǎng)到4 0%。而根據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比例較高,在4%―7%之間。但是這僅僅從量上反映出房 地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),沒(méi)有反映出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用。因此,明 確房地產(chǎn)業(yè)與其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng),從質(zhì)上確定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用,可以 為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的制定提供理論依據(jù)。并且,通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)的測(cè)定,可以明確房地產(chǎn)業(yè) 與其他產(chǎn)業(yè)在供求方面的數(shù)量關(guān)系,這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。 但是四國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均處于初級(jí)階段,政策體系仍不健全,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián) 效應(yīng)仍不穩(wěn)定。而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷了快速城市化和工業(yè)化階段,國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定發(fā)展階段, 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展充分而且成熟。因此,本文將巴西、印度、中國(guó)金磚四國(guó)包括巴西、 印度、俄羅斯、中國(guó),但經(jīng)合組織提供的三個(gè)時(shí)期俄羅斯投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)均為0,因 此,本文僅選取巴西、印度與中國(guó)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用與西方七國(guó) 1997年,俄羅斯與西方七國(guó)組成八國(guó)集團(tuán),但由于與金磚四國(guó)有重合且經(jīng)合組織提 供的三個(gè)時(shí)期俄羅斯投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)均為0,因此,本文中沿用西方七國(guó)這一舊的說(shuō) 法。進(jìn)行對(duì)比分析,明確發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用的大小,找出房 地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不協(xié)調(diào)之處,為產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展提出政策建議。

引言

國(guó)外部分學(xué)者對(duì)不同國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觥agliari等人從辦 公、零售和倉(cāng)儲(chǔ)三個(gè)角度,對(duì)比分析了1985―1995年澳大利亞、加拿大、英國(guó)和美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出關(guān)系 Pagliari J L,Webb J R,Canter T A, Lieblich F A. Fundamental Compariso n of International Real Estate Returns.Journal of Real Estate Res earch,1997,13(3):317-347。Liu等人對(duì)澳大利亞、美國(guó)、荷蘭、加拿大、丹麥、法國(guó) 、日本房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行研究 Liu C, Song Y, Langston C. Economic Indicator Comparisons of Multinatio n Real Estate Sectors Using the OECD Input-output Database. The Int ernational Journal of Construction Management, 2005(5):59-75。Song等人用假設(shè)提取法取代了傳統(tǒng)的 投入產(chǎn)出分析方法,從1960―1990年中抽取了5個(gè)時(shí)間段,對(duì)OECD七個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與其他 產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行研究。從總關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)看,澳大利亞、法國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng) 在研究期內(nèi)始終排在前五位,并且隨著樣本國(guó)家經(jīng)濟(jì)的成熟,房地產(chǎn)業(yè)的總關(guān)聯(lián)效應(yīng)逐步提 高 Song Y,Liu C, Langston C. A Linkage Measure Framework for theReal Estate Sector.International Journal of Strategic Property Management,2005 (9):121-143。但是,這些研究?jī)H僅是對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行對(duì)比,目前還沒(méi)有學(xué)者將發(fā)展中國(guó)家和發(fā)達(dá)國(guó) 家對(duì)比。

在國(guó)內(nèi),大多數(shù)文獻(xiàn)僅針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究。況偉大、中國(guó)投入產(chǎn)出學(xué)會(huì)課 題組、王岳平等計(jì)算得出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)均小于1 ,房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用都小于國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的平均水平 況偉大.房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2006(5):40-42;中國(guó)投入產(chǎn)出學(xué)會(huì)課題組.我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析――2002年投入產(chǎn)出表系列分析報(bào)告之 一.統(tǒng)計(jì)研究,2006(11):3-8;王岳平,葛岳靜.我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的投入產(chǎn)出關(guān)聯(lián)特征分析.管理世界,2007(2):61-68。然而,一些學(xué)者認(rèn)為 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),拉動(dòng)力大。李啟明認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)相互關(guān)聯(lián)。 根據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算,每100億元房地產(chǎn)產(chǎn)出可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元李啟明.論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系.中國(guó)房地產(chǎn),2002(6):13-16。 任木榮等認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高,以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭引領(lǐng)第三產(chǎn)業(yè)乃至 整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是下一階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯著特征 任木榮,蘇國(guó)強(qiáng),何曉春.房地產(chǎn)業(yè)與三次產(chǎn)業(yè)的灰關(guān)聯(lián)分析.統(tǒng)計(jì)與決策,2009(2) :116-118。

在這些研究的基礎(chǔ)上,部分學(xué)者將我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比研究。王國(guó)軍 等利用我國(guó)1997年投入產(chǎn)出表及美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞七八十年入產(chǎn)出表 ,將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)與OECD四國(guó)進(jìn)行對(duì)比研究,認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)大 多屬于第二產(chǎn)業(yè),與行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度過(guò)高,與自身關(guān)聯(lián)度過(guò)低,房地產(chǎn)業(yè)受政 府的干預(yù)比較大、政策性比較強(qiáng) 王國(guó)軍,劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究.經(jīng)濟(jì)研究,2004(8):3 8-47。趙龍節(jié)等利用中美兩國(guó)2002年投入產(chǎn)出表,將我 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與美國(guó)進(jìn)行對(duì)比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)中的生產(chǎn)部門(mén)關(guān)聯(lián)度高于美國(guó),而與 第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較低,對(duì)建筑業(yè)和金融業(yè)的依賴(lài)性強(qiáng)于美國(guó),而與自身的關(guān)聯(lián)性較弱,認(rèn)為 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處在數(shù)量積累和擴(kuò)張的粗放發(fā)展階段,而美國(guó)已走向質(zhì)量提升的集約發(fā)展階 段 趙龍節(jié),閆永濤.中美房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比較分析.經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較,2007 (2 ):110-116。

雖然國(guó)內(nèi)已有的研究將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行了對(duì)比分析,總結(jié)出我國(guó)房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些特點(diǎn),取得了有價(jià)值的成果。但是,已有研究關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)大小沒(méi) 有得出一致的結(jié)論。并且,已有文獻(xiàn)引用數(shù)據(jù)來(lái)源于不同的國(guó)家,而各個(gè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)劃分存在 一定差異,并且數(shù)據(jù)所處年份不一致,這導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果存在較大偏差。此外,已有研究多用 一個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)進(jìn)行分析,而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)得較晚,制度體系不健 全,以單一年份的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,不能排除房地產(chǎn)業(yè)在某一年份表現(xiàn)出的特殊性,不利于分 析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的共性。因此,本文采用經(jīng)合組織的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù),將巴西、印 度和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與意大利、英國(guó)、加拿大、日本、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行 對(duì)比研究,明確發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的大小,總結(jié)出發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共 同特點(diǎn)以及我國(guó)的獨(dú)有的特點(diǎn),闡明與發(fā)達(dá)國(guó)家存在的差異及發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng) 變化的趨勢(shì),為充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用、及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的制定提出 政策建議。

研究方法及數(shù)據(jù)來(lái)源

從投入產(chǎn)出關(guān)系來(lái)看,某一產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)反映了該產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng) 作用。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是某一產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響, 該產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用,用完全消耗系數(shù)表示;前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是某一產(chǎn)業(yè)對(duì)直 接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響,該產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生供給推動(dòng)作用 ,用完全分配系數(shù)表示。

完全消耗系數(shù)計(jì)算公式如下:

意大利、英國(guó)、加拿大、日本、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等“西方七國(guó)”城市化率均達(dá)到穩(wěn)定階段 ,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟,對(duì)于發(fā)展中國(guó)家探索房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向具有很強(qiáng)的參考性。巴西、 印度與中國(guó)同樣處于快速城市化和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段,三者可進(jìn)行相互對(duì)比借鑒。因此,本 文選取該十個(gè)國(guó)家作為對(duì)比研究對(duì)象。為保持統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源的一致性,我們利用經(jīng)合組 織(OECD)最新的1995年、2000年、2005年投入產(chǎn)出表(37×37部門(mén))對(duì)樣本國(guó)家進(jìn)行 分析 由于各個(gè)國(guó)家每隔幾年編制一份投入產(chǎn)出表,且編制投入產(chǎn)出表需要的時(shí)間比較 長(zhǎng),經(jīng)合組織(OECD)僅公布了Mid-1990s、Early 2000s、Mid-2000s三個(gè)時(shí)期樣本國(guó)家 的投入產(chǎn)出表。其中意大利、英國(guó)、加拿大、日本、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、巴西和中國(guó)九個(gè)國(guó) 家投入產(chǎn)出表均為1995、2000、2005年。而印度為1993/1994、1998/1999、2003/2004年, 為表述方便,本文表格中均將印度標(biāo)為1995、2000、2005年。。由于在上世紀(jì)90年代,中國(guó)對(duì)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)進(jìn)行調(diào)整,OECD提供的19 95中國(guó)投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出值均為0,因此,本文僅對(duì)2000年及2005年中國(guó)房地 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行分析。

計(jì)算結(jié)果及其分析

1.房地產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)

從完全分配系數(shù)來(lái)看,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)單位最終產(chǎn)品和服務(wù)分配到 第三產(chǎn)業(yè)的比例顯著高于第二產(chǎn)業(yè)。其中,意大利和美國(guó)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)最高,均 在0.4以上,與第二產(chǎn)業(yè)的差距也最大。而三個(gè)發(fā)展中國(guó)家呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)。在三個(gè)研究 時(shí)點(diǎn),巴西房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)高于第二產(chǎn)業(yè),但二者相差不多。印度在19 93/1994年階段,對(duì)第三產(chǎn)業(yè)分配比例低于第二產(chǎn)業(yè)。此后,對(duì)第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)快速 上漲。在2003/2004年階段達(dá)到0.468502,遠(yuǎn)高于第二產(chǎn)業(yè),同時(shí)也超過(guò)所有發(fā)達(dá)國(guó)家。20 00年 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)為0.360973,低于第二產(chǎn)業(yè), 2005年兩系數(shù)均出 現(xiàn)下降,二者差距縮小,但與第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)仍低于第二產(chǎn)業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明,發(fā)達(dá) 國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高,房地產(chǎn)業(yè)更多的是為服務(wù)型產(chǎn)業(yè)提品和服務(wù),同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)完 全分配系數(shù)比較穩(wěn)定。而經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國(guó),房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián) 產(chǎn)業(yè)正由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過(guò)渡,完全分配系數(shù)波動(dòng)也比較大。這些特征符合各國(guó)的發(fā)展 現(xiàn)狀。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主,而三個(gè)發(fā)展中國(guó)家仍處在由“二、三、一”向“三、 二、一”過(guò)渡的階段。在未來(lái)的發(fā)展道路上,發(fā)展中國(guó)家應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的推動(dòng)作用,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

從具體產(chǎn)業(yè)來(lái)看,在所有樣本國(guó)家中,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融 保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)完全分配系數(shù)均高于0.01,而這些產(chǎn)業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),通 過(guò) 這些產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可以間接、有力地推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但巴西、印度、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與 這些主要后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)仍低于七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。因此,在調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)與“三 次產(chǎn)業(yè)”后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的同時(shí),應(yīng)注意調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)與具體產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。從與發(fā)達(dá)國(guó)家房 地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的差距出發(fā),逐步調(diào)整房地產(chǎn)業(yè),促進(jìn)其健康發(fā)展,發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)的推 動(dòng)作用。

2.房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)

從完全消耗系數(shù)來(lái)看,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),“西方七國(guó)”與第二產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)平均值分別 為0.122682、0.123369和0.118101。印度與巴西略低于“西方七國(guó)”。印度與第二產(chǎn)業(yè) 完全 消耗系數(shù)為0.103319、0.121033和0.100684,巴西均不足0.1。而在研究期內(nèi),中國(guó)房 地產(chǎn) 業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)顯著高于任何一個(gè)樣本國(guó)家。在2005年和2000年,分別為0.3 4 2323和0.634983。雖然該系數(shù)在研究期內(nèi)大幅下降,但仍是“西方七國(guó)”平均值的兩倍多 ,是巴西和印度的三倍以上。

在巴西,房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)小于其他樣本國(guó)家,并呈現(xiàn)出下降趨勢(shì),到2005 年僅為0.039854。發(fā)達(dá)國(guó)家之間,該系數(shù)相差較大,但總體呈上升趨勢(shì)。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 對(duì) 第三產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)呈現(xiàn)出相反的變化趨勢(shì)(見(jiàn)表2)。2000年,發(fā)達(dá)國(guó)家平均值為0.23 8440,2005年該系數(shù)小幅上升至0.243156。中國(guó)則由0.321857降低至2005年的0.222493 。

從以上分析可以看出,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)第三產(chǎn)業(yè)消耗量高于對(duì)第二產(chǎn)業(yè)消耗量 ,巴西與印度也呈現(xiàn)出同樣的特征,而中國(guó)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的消耗量高于對(duì)第三產(chǎn)業(yè)消耗量。并 且,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的總消耗量高于“西方七國(guó)”、印度和巴西。其中對(duì) 第二產(chǎn)業(yè)的消耗量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樣本國(guó)家,這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用顯著 高于“西方七國(guó)”、印度和巴西,房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)物質(zhì)型產(chǎn)品的消耗遠(yuǎn)高于其他國(guó)家, 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率仍處在較低水平。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率有所上 升,其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步下降。

從與房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)高的具體產(chǎn)業(yè)來(lái)看,各個(gè)樣本國(guó)家存在差異,但是全部樣本國(guó)家 單位房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出需要建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)投入多于其他產(chǎn)業(yè)。在英、加、日 三國(guó),100元房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出需完全消耗3元以上的建筑業(yè)產(chǎn)出、5元以上的金融保險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)出以 及3元以上的其他商服業(yè)產(chǎn)出,其他發(fā)達(dá)國(guó)家與巴、印、中的消耗系數(shù)略低但高于其他產(chǎn)業(yè) 。因此,在印、巴、中三國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。并且 ,針對(duì)各國(guó)的差異,調(diào)整好與房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)較高的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度和影響力系數(shù)

通過(guò)計(jì)算,得到各個(gè)樣本國(guó)家全部37個(gè)產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度與影響力系數(shù),在此基礎(chǔ)上,將兩個(gè)系數(shù) 按大小分別進(jìn)行排序。限于篇幅,僅將各樣本國(guó)房地產(chǎn)業(yè)系數(shù)值及位次列出,具體結(jié)果見(jiàn)表 3和表4。

由表3可以看出,在所有樣本國(guó)家中,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最高,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)均高 于0.70。但是在所有樣本國(guó)家中,德國(guó)和印度房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所有產(chǎn)業(yè)中 位 次最靠前,對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用最為顯著,從另一個(gè)角度來(lái)講,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)德國(guó)和印度房地 產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用最大;日本房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最低,三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)均在0.51以下,2005 年 降至0.363837,其他發(fā)達(dá)國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)均處于0.50至0.76之間。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度 系數(shù)平均值為0.6309731,相對(duì)于其他樣本國(guó)家而言,處于中等水平。

從影響力系數(shù)來(lái)看,相對(duì)于其他樣本國(guó)家而言,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)系數(shù)值最大,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn) 平均值為0.735297,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用最大;意大利與巴西系數(shù)值最小,房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不足;其余樣本國(guó)家影響力系數(shù)均在0.52至0.75之間。同時(shí)期內(nèi),中國(guó) 房 地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)處于0.59至0.77之間,平均值高于巴西和印度。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,中國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)較高,對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用處于較高水平。

在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)各發(fā)達(dá)國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)發(fā)生了不同方向、不同幅度的變化,但 多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都處于較穩(wěn)定的水平,變化幅度較小。僅美國(guó)影響力系數(shù)從1995年的0.66536 5 增長(zhǎng)到2005年的0.784116,日本和德國(guó)感應(yīng)度系數(shù)出現(xiàn)大幅下降 2005年,日本房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)下降到0.363837,不僅低于其余六個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家 ,也低于同期的三個(gè)發(fā)展中國(guó)家。。而在三個(gè)發(fā)展中國(guó)家 , 兩個(gè)系數(shù)均出現(xiàn)了大幅度的變化。巴西與印度感應(yīng)度系數(shù)出現(xiàn)大幅上漲,至2005年,兩國(guó)系 數(shù)均在0.70以上。但中國(guó)卻出現(xiàn)明顯的下降,到2005年,降低為0.567803。伴隨著感應(yīng)度 系 數(shù)的下降,中國(guó)房地產(chǎn)影響力系數(shù)也出現(xiàn)了下降,而印度出現(xiàn)了較大幅度的上升。從感應(yīng)度 和影響力系數(shù)的變化中可以看出,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟,其影響力和感應(yīng)度處于 比較穩(wěn)定的水平,而處于快速城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)仍處于成長(zhǎng)階段,容易 受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步的影響,在成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)較大的波動(dòng)變化。

雖然在研究期內(nèi)發(fā)達(dá)國(guó)家之間感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)大小存在很大的差異,并且部分國(guó)家 感應(yīng)度系數(shù)大于影響力系數(shù),部分國(guó)家影響力系數(shù)大于感應(yīng)度系數(shù)。但是從兩系數(shù)在所有產(chǎn) 業(yè)中的位次來(lái)看,研究期內(nèi)所有樣本國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)位次始終高于影響力系數(shù)位次。這表明 ,無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家,還是處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國(guó),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作 用比拉動(dòng)作用更為顯著。從另一方面反映出,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)作用大 于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

盡管各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與部分產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)、完全分配系數(shù)較高,但是這只局限于少數(shù)產(chǎn)業(yè) ,從整體來(lái)看,無(wú)論是西方發(fā)達(dá)國(guó)家,還是處于快速發(fā)展進(jìn)程中的巴西、印度和中國(guó),房地 產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)均小于1,且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)37個(gè)產(chǎn)業(yè)中位次靠后。從表3來(lái)看,十 個(gè)樣本國(guó)家在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)的感應(yīng)度系數(shù)均低于1且位次均在24位之后,從表4來(lái)看,除印度 2003/2004年影響力系數(shù)處于28位外,樣本國(guó)家在各研究時(shí)點(diǎn)感應(yīng)度系數(shù)均在30位之后。這 些數(shù)據(jù)表明,十個(gè)樣本國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和推動(dòng)作用低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值,對(duì)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用不足。盡管發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段,影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù) 呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì),但是從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,即使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟了,兩系數(shù)值也不 會(huì)超過(guò)1,其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用和拉動(dòng)作用均小于37個(gè)產(chǎn)業(yè)的平均值。因此,從房地產(chǎn) 業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)不適宜作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

小結(jié)及政策建議

綜合以上分析,相對(duì)于“西方七國(guó)”,巴西、印度和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)高,單位產(chǎn) 出所需中間投入量多,房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率相對(duì)低下。并且,與其他樣本國(guó)家不同,中國(guó)房地 產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的消耗量高于對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的消耗量,這表明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)技術(shù)服 務(wù)消耗少,對(duì)存量開(kāi)發(fā)和質(zhì)量改善不足,消耗物質(zhì)型產(chǎn)品多,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量粗放 增長(zhǎng)階段。因此,發(fā)展中國(guó)家,尤其是中國(guó),應(yīng)改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù),提高生產(chǎn)效率。同 時(shí),根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)存量房的開(kāi)發(fā),改善存量房 屋質(zhì)量,將對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品的消耗轉(zhuǎn)化為對(duì)服務(wù)型產(chǎn)品的消耗,拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。