房地產宏觀政策分析

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房地產宏觀政策分析范文第1篇

關鍵詞：政府；房地產調控政策；調控

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-000-01

引言

從上個世紀末我國逐步放開了房地產市場，房地產業在中國如火如荼的發展起來，尤其是近幾年，我國的房地產業發展持續火爆，國內一些大城市的房價持續上揚，創造了一個又一個的經濟奇跡。房地產業的異軍突起是多方面的，既有市場化改革的因素，也有城市化運動的原因，不可否認，通過房地產業的興盛，很多地區的落后面貌得以改變，很多地區的經濟也得到了發展，在很多地區房地產業甚至成為當地經濟的支柱力量，像溫州炒房團可謂天下聞名。但是同樣不可否認，國內的房地產市場已經存在很多的泡沫成分，繼續這樣下去的話會對國內目前的經濟產生巨大的沖擊，日本房地產泡沫的例子足夠我們警醒了。政府也已經意識到了這個問題的存在，從2010年開始逐步加大了調控的力度，時至今日已經初步發揮出了作用。那么究竟這種房地產宏觀調控政策效果如何，還需要我們進行仔細分析。

一、房地產宏觀調控政策回顧

回顧2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，在始于2010年的這一輪房地產調控中，中央政府不但緊盯市場變化還持續加碼調控。“新國八條”的出臺就定下了中央政府進行房地產調控的基調。2011年1月26日，國務院總理主持召開國務院常務會議，并房地產市場調控“新國八條”。會議確定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房價控制目標；增加公共租賃住房供應；住房不足5年轉手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；土地兩年不開工要收回使用權；暫停省會城市居民購第三套房；未完成調控目標政府將被問責。緊接著“限購令”呼之欲出。就在“新國八條”出來的同一天，國務院通知，明確規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。調整個人住房轉讓營業稅的政策隨后落地。2011年1月27日，財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

2011年3月16日，國家進一步加大調控力度。國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。按《規定》，商品房經營者應當對每套商品房(包括二手房)進行明碼標價即“一套一標”，按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價；要明確公示代收代辦收費和物業服務收費，不得在標價之外加收任何未標明的費用。

伴隨著“國八條”、房產稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個。2011年7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個。

二、當前房地產調控政策的雙刃劍效應

政府之所以不斷的進行房地產調控，一方面是源于國內經濟過熱的思考，日本的房地產泡沫所帶來的危害一直是其他國家參考的素材，我國政府也逐漸意識到了這個問題的嚴重性，因此必須要給房地產市場降溫；另一方面，過高的房價已經嚴重限制了國內居民的消費能力，老百姓對此怨聲載道，也可以說這是民意使然，綜合以上兩方面的考慮，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，之后又實行了“二次調控”，對投資性購房進行了有效遏制，這些政策的出臺確實贏得了很多掌聲，但是也是一把雙刃劍。

1.關于限貸

限貸的目的是通過提高首付甚至暫停貸款，降低房貸的杠桿效應，從而抑制投機行為。但是，限貸在抑制了投資需求同時也抑制了自主需求。據世聯調查數據顯示，年收入在50萬以上的人群中，超過七成人至少擁有一套房產，四成有兩套及以上房產。這些人群在置業中超過25%選擇高額首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置業人群，其正常的自住需求卻因限貸政策而受到不同程度的抑制。

2.關于限購

隨著限購政策在二三線城市的漸次鋪開，解決了之前僅對一線城市局部性的限購，導致資本從限購城市流出卻進入二三線城市而產生的“擠出效應“。然而，無比嚴厲的限購政策卻難脫“排外”的嫌疑。因為限購在限制了當地購房的同時也限制了外來置業。限購令實際上抬高了外來者購房成本，甚至對于那些在戶籍地僅有一套自住房的外來者，只有將戶籍地的自住房轉賣，才能獲得在當地的置業資格。

3.關于限價

限價是限貸、限購政策的升級，是最直接的調控政策，人們曾對此寄以厚望。然而全國608個城市公布的房價控制目標，絕大部分是參考今年經濟增長速度和居民人均可支配收入增幅的目標，房價上漲增幅限制在10%左右。限價的空間同時成為漲價的目標。如此大的上彈空間使得在某些地方限價目標成了漲價目標。

4.關于保障房

作為房地產宏觀調控的配套措施，保障房的大量投建促進了社會的穩定與公平，同時消化了一部分剛性需求。短期目標明顯，長期還有很多事情要做。

三、短期調控效果與中長期的戰略考慮

從當前調控效果看，最有效和最受民眾歡迎的是保障房工程。但確保第一期保障房工程的完滿和將短期調控過渡到中長期的戰略也應提上當前政府工作的議事日程。著眼于長遠的促進金融市場的完善和成熟、推動創業基金的規范運作，從而有效吸收投資需求、解決流動性過剩問題也是不可缺少的政策配合。

中長期的戰略，可持續的宏觀調控框架不可能是一味地去市場化的，而有效的健康的策略將是“保障軌”與“市場軌”兩軌并行。當然，這兩軌并非如平行線孤立運行，否則可能重蹈某些國家的覆轍，制造出大量“貧民窟”及其衍生的社會問題。

要解決保障軌與市場軌的融合并行，首先要做到的就是政府對轄區的整體規劃及引導落實。采用城市經營的方式，各種基礎設施的配套，比如城市交通、城市管網、信息通信、商業網點、綠地景觀的分布等進行全盤規劃，然后，應用市場杠桿，引導高層商品住宅區及保障房、高端住宅區等的布局和資金流入。此外，合理規劃工業地產，用人居市場環境吸引資金投入商業地產和商品住宅。即用政府的規劃和公共設施建設的投入推動房地產各級市場的有序的共同繁榮。

關于房地產的話題早已經不是什么新鮮的話題，但是確實一直在討論的話題，因為房地產業的發展與國家經濟的發展，與百姓的安居樂業，與社會的穩定都有很大的關系，所以從長遠來看，國家對房地產進行調控是有利的，只是調控的度以及時間應該要把握好，國家經濟的發展需要有一個健康穩定的房地產市場，房地產市場的發展也離不開國家政策的指導，所以我們要理性的對待對待這個問題，爭取早日實現中國房地產業的真正崛起。

參考文獻：

[1]譚彥博.房地產宏觀調控政策中的效果分析與思考[J].財經界,2011(02).

[2]楊永清,孫媛媛.宏觀調控下房地產價格分析及趨勢預測[J].中國房地產金融,2005(11).

房地產宏觀政策分析范文第2篇

【關鍵詞】宏觀政策；房地產；行業

過去十幾年間，我國房地產行業取得了快速發展，房地產價格幾何式飆升，特別是一線城市和部分二線城市，土地價格與住宅價格呈現了量價齊增的發展態勢，對我國經濟發展起到了較大的促進作用。與此同時，快速增長的住宅價格也給人民群眾居住帶來一定的限制，很大程度上拉大了人民群眾的貧富差距，帶來了一些民生問題。在我國經濟進入新常態發展，供給側改革不斷深入的轉型背景下，深入分析掌握國家發展現狀，不斷提升人民生活質量，以宏觀政策調節房地產行業，促進房地產行業的良性發展，是我國需不斷提升和改進的重要方面，也是促進國民經濟持續發展的關鍵所在。

一、房地產行業良性發展的重要意義

1.不斷促進民生產業發展

房地產行業涉及房地產開發、銷售、出租、維修、物業等相關環節，與人民群眾生產生活息息相關，房地產行業的良性發展將使得人民群眾能夠住有所居。同時，房屋租賃業的不斷規范發展，也將拓寬人民群眾對房屋的選擇渠道，加之輔助業務的良性發展，人民群眾也將享受到良好的物業維修等房屋服務，加之房地產行業對就業形勢的不斷改進，這些都將對民生產業的發展起到很好的促進作用。

2.不斷促進國民經濟發展

房地產行業涉及的范圍廣，特別是房地產開發銷售環節，國家財稅政策中涉及財產稅、流轉稅、交易行為稅等多項稅金，可以有效擴大國家稅源，提高國家財政收入，促進國力的不斷增強。同時，房地產行業上下游產業鏈涉及的行I廣泛，如建筑業、裝修業、材料銷售業、制造業、銷售業等，房地產行業的良性發展，將直接影響和推進上下游行業的發展，進一步擴大國家財政收入，促進國民經濟持續發展。

3.不斷促進資源優化配置

房地產行業涉及國家土地、人口等重要資源配置，良性發展的房地產行業將促進我國資源的有效配置，如通過不同政策的引導，土地資源將獲得更高的配置效率。同時，在人才的流動中，極具優勢的人才也會流入更需要的區域，實現資源與人才的良性互動，不斷促進資源有效利用與國家的持續發展。

二、影響房地產行業的主要宏觀政策

1.財稅政策影響

財稅政策主要涉及財政補貼和國家稅收政策。目前來看，我國在稅制改革過程中，影響房地產行業較大的稅種主要包括流轉稅和所得稅。流轉稅主要是“營改增”的全面擴圍，使得房地產行業從繳納營業稅改為繳納增值稅，需要行業不斷調整整合上下游行業發展。同時，當前正在醞釀的房屋貸款遞減個人所得稅應納稅所得額和房產稅等相關政策，也將對房地產行業的發展起到一定的促進與調節作用。

2.貨幣政策影響

貨幣政策方面，我國長期以來實施的適度寬松的貨幣政策，但在近年來的發展中，貨幣資金的流動性往往出現難以預料的情況，往往由于銀根縮緊，在一定程度上影響房地產行業的發展。與此同時，貸款利率、首付款比例、住房公積金使用等政策都會通過影響房屋購買的成本，而影響到房地產行業的發展。

3.投資政策影響

投資政策是2016年中央經濟工作會議提出改進房地產行業發展的主要政策之一，在這一方面，中國證券投資基金業協會在2月份已經下發了相關文件，限制一些城市設立基金的投向，特別對投資于房地產行業的基金不予以備案。這一政策在投資資金方面減少了房地產行業的資金投放，對房地產行業的發展產生控制作用。

4.土地政策影響

土地政策方面，我國一直在不斷優化政策制定與實施，在不同區域不同行業給予不同的土地政策，在單行下發政策的同時，我國也在計劃從不同層面加強立法，以規范實施土地政策，增強宏觀政策對微觀經濟的引導作用。與此同時，一些地區也頒布了相關限購政策，明確了不同人群在相應區域的可購房數量，也對房地產行業的發展產生促進或制約的作用。

三、促進房地產行業良性發展的宏觀政策建議

1.深入體察民情，有的放矢制定政策。

宏觀政策發揮有效促進作用關鍵在于符合國家及區域發展的實際情況，并深挖細找現象背后的本質原因。基于此，宏觀政策的制定與實施，如要發揮促進行業良性發展的作用，需要政府相關部門對當前房地產行業發展現狀有真實的了解，對不同區域房地產行業發展不均衡的原因查找清楚，如在對不同區域制定不同配額政策時，要深入了解實情，適當時應適度將權力下放，讓懂民情的部門和人去定政策，以發揮宏觀政策對房地產行業的促進作用。

2.發揮市場作用，有形無形互補發展。

宏觀政策是一支有形的手，每一項政策都是公開的，在制定政策的同時，需要高度重視無形的手的作用，也就是市場的作用。我國市場經濟發展中，宏觀政策需要發揮的是引導作用，更需突出的是市場的作用，激發微觀主體的主觀能動性，尊重市場的選擇。以此為出發點，在宏觀政策制定中，應對市場有充分的認識，掌握市場對房地產經濟的作用，以宏觀政策助推市場作用的發揮，以市場印證宏觀政策的有效性，兩者相輔相成，互為補充。

房地產宏觀政策分析范文第3篇

關鍵詞：國家宏觀調控；房產營銷；瓶頸

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、國家宏觀調控政策影響下房地產營銷所面臨的問題分析

自08年全球范圍內的金融危機以來，我國為了實現經濟的增長，出臺了一系列的刺激經濟發展的政策，導致我國房地產市場快速升溫，主要表現為房價的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現象嚴重，房地產泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴重制約了我國經濟的健康發展。我國政府為了保證我國經濟健康、快速、穩定持續的發展。自我國房地產市場出現問題后，國家開始對房地產市場進行宏觀調控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調控，從中央到地方的各級政府，對房地產市場連打幾套“組合拳”，宏觀調控時間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認可，在一定程度上改變了房價逐年攀升的問題，但是也給房地產的發展環境帶來了嚴峻的挑戰，同時，國家宏觀政策給房地產的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價上漲受到有效的遏制，也出現了一定的回落。主要體現在投資者在房地產行業的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費者在銀行的貸款下降，購房消費者大多對購房持觀望態度，希望房價進一步下降，在房地產市場上，資金的投資和組合結構得到調整和優化，但是對于我國的房地產行業發展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴重影響了房地產企業的經濟利潤的獲取。

過高的房價本來就增加了房地產營銷的困難，加上國家宏觀調控政策的出臺，房地產企業利潤大幅下降，消費者對房地產投資力度減小和投資速度放緩，導致房地產企業的融資渠道無法拓寬，資本的運行能力也相應減弱，房地產企業面臨著巨大的資金運作困難，導致在政策出臺之前捂盤的房地產開發商巨大的經濟損失，而且一定程度上會影響到房地產行業內部的資金鏈的運作。而房產的營銷推廣上，只有較大的降低房產價格，加大房產促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產行業所面臨的資金和發展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產行業的利益從而帶動我國整個房地產行業的房價回落。消費者作為市場的主動力，消費者的消費觀念也隨著國家宏觀調控政策的出臺、房地產行業的競爭規范化逐漸成熟和理性。調查研究表明，在當前房地產市場發展的大的環境下，房地產的價格高低是影響購房消費者的首要因素，其次才會考慮房產所處的位置、環境和交通等影響因素。而且我國房地產行業的發展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費者購買房產的逐漸理性化，房產的質量和品牌也是影響購房消費者的一大因素，一個品牌的影響力可以提高產品的價值，也能夠吸引更多的消費者。我國房地產行業在品牌領域的建設重視不夠，在完成一系列的房產項目之后，沒有及時對房產品牌進行連鎖的打造和完善，導致在房產企業低端領域進行競爭，沒有找到新的房產營銷突破口，房產最終會影響房產企業和整個房地產行業的穩定發展。

二、當前國家宏觀調控下的房產營銷推廣如何突破瓶頸

（一）轉變在房地產市場的營銷推廣的傳統模式

隨著社會經濟的不斷發展，我國社會主義市場經濟的初步建立，房地產市場日益變化，尤其是在金融風暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產企業受到了新的挑戰。房地產的營銷推廣只有順應潮流、積極的面對挑戰并學習和吸收現代的營銷觀念，創新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環境下生存和發展，首先需要轉變傳統的營銷推廣觀念，在現代經濟社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業和顧客及社會的效益，在房產營銷推廣中，要結合市場營銷學的基本理論知識和技巧方法，根據房地產市場營銷推廣的特點，著重對房地產的品牌和物業管理的建設。

（二）國家宏觀調控下的房產營銷突破瓶頸的方法

在房地產市場上的品牌打造，一定要以質量為保證，注意在房地產項目開發和建設上的企業文化宣傳和推廣介紹，這是房地產營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產項目開發建設的后期和營銷階段，要對客戶提供優質的服務，讓客戶滿意。現實中的許多房地產企業大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產企業的發展極為不利，只有正確的把握了消費者的消費心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時實現房地產行業自身的發展。需要強調的是，在房地產行業的發展必須要重視品牌的建設。在社會經濟的不斷發展的同時，我國國民的文化素養不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產的功能性和需求也越來越多，越來越關注房產的文化價值，開始追求高品位。房產企業只有打造出優質的品牌，才能夠滿足人們日益增長的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風。在物業管理的建設上，一定要向購房消費者提供優秀的服務和公共設施，現如今，服務業的比重在整個國家經濟中的分量不斷增加，優質的物業管理服務能夠對房地產的營銷推廣起到極大的促進作用。

三、國家宏觀調控下的房產營銷推廣瓶頸的總結

現代經濟社會中，影響經濟的不穩定因素諸多種種，近年來受到金融危機的影響，我國的房地產行業也受到了極大的沖擊，各種違背經濟運行規律的情況時有發生。國家對房地產行業進行宏觀調控，對我國的房地產行業的健康發展起到了一定的作用。然而，對于房產企業的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經濟和文化素養的不斷提高、房地產市場的不斷的變化等等，向房產企業的營銷推廣提出了新的挑戰。

參考文獻：

[1]焦光旭 《當前環境下的房地產營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)

房地產宏觀政策分析范文第4篇

關鍵詞：資本結構；企業績效；房地產上市公司

一、文獻回顧

房地產作為我國國民經濟中的主導產業在現代社會中占據著十分重要的地位，尤其是在促進國家經濟發展，人員就業，改善人民居住環境，滿足人們住房的剛性需求方面。對上下游的帶動作用十分明顯。因此關于房地產上市公司績效研究在增強房地產企業市場競爭力、促進整個產業優化整合方面的研究為提高行業的整體實力而具有重要的積極意義。本文從房地產上市公司的資本結構出發，以滬深兩市的房地產上市公司為樣本，分析我國房地產上市公司資本結構現狀，通過建立時間序列模型對房地產上市公司資本結構與公司績效的關系進行了實證分析。

學者們對資本結構與企業績效之間的關系觀點不一。張星文、鐘金萍（2011）認為資產負債率和凈資產收益率存在長期穩定關系和短期均衡關系，并且短期均衡具有一定的滯后性。賀晉、張曉峰（2012）則認為股東權益報酬率同資本結構正相關，而Tobin’Q同資本結構正相關。沈倩、許敏（2015）則表示房地產上市公司的資產負債率與公司績效呈“倒U型”關系，流動負債率與公司績效正相關，股本比例與和資本公積比例與企業績效負相關，留存收益比例與公司績效的相關性不顯著，國有股比例與公司績效負相關，流通股比例與公司績效正相關。楊坪、楊迪斐（2015）研究發現流動資產比率與績效正相關、流動比率與績效負相關、而長期負債率和前十大股東持股比例與企業績效無顯著相關性。賀晉、張曉峰（2012）則認為股東權益報酬率同資本結構正相關，而Tobin’Q同資本結構正相關。

二、提出假設

企業的資本結構，本文主要想從長期負債與短期負債兩個角度來進行分析。

長期資本負債率主要是指非流動負債占長期資本的比率。公司的長期資本負債率越高，就會對企業績效有正向的作用。但是，一旦資產負債率超過臨界值就會帶來公司績效的負增長。一方面，所用于其他方面的投資額便越少，其相應的獲利能力便會受到限制。另一方面，長期負債的利率相對較高，相應的會減少企業的利潤，綜合而言，公司的績效水平也會降低。基于以上本文提出一下三個假設：

H1：長期資本負債率與房地產行業企業績效呈顯著的負相關關系

H2：流動負債權益比率與房地產行業企業績效呈顯著的正相關關系

H3：在給定相同水平的流動資產比率、長期資本負債率和流動負債權益比率時，在2011年以前的房地產行業企業績效高于2011年之后

三、研究設計

（一） 樣本選取和數據來源。根據中國證監會2014年的行業分類標準，本文以A股房地產行業上市公司為樣本，用Wind數據庫進行檢索，剔除數據不全、ST類的上市公司，最終得到基于2007-2014年的86家上市公司的季度數據，本文認為房地產行業中各企業平權，故構建了一個指數，即將這86家樣本公司的各變量數據進行平均后得到的值作為房地產行業2007-2014年的時間序列樣本數據。

（二） 變量設計。對變量的定義如下：被解釋變量： 企業績效，ROE，用總資產報酬率計算；解釋變量，長期資本負債率， CQZB， 計算公式為：非流動負債合計/（非流動負債合計+歸屬母公司股東的權益）*100%；流動負債權益比率，QYBL，計算公式為：（流動負債合計/歸屬母公司股東的權益）*100%；虛擬變量，宏觀政策，EN，2011年以前政策值取0，2011年以后則取1。

（三）模型設計。本文采用如下多元線性模型來研究長期資本負債率（CQZB）、流動負債權益比率（QYBL）、宏觀政策（EN）與企業績效（ROE）之間的關系：

P=β0+β1CQZB+β2QYBL+δ0EN+μ

我們用δ0表示虛擬變量EN的參數，以強調虛擬變量參數的含義。δ0表示在給定相同水平的長期資本負債率（CQZB）、流動負債權益比率（QYBL）時，2011年以前和2011年以后房地產行業在績效上的平均差距。μ表示隨機誤差項。

四、實證分析

（一） ADF單位根檢驗。由于時間序列通常是非平穩的單整序列，當變量均為非平穩時間序列時，對變量間進行的回歸可能導致偽回歸現象，為避免偽回歸現象的出現，在采用時間序列數據運用計量經濟模型進行分析之前，第一步就要對模型中所包含的時間序列進行平穩性檢驗，因此，本文首先要檢驗ROE（總資產報酬率）、CQZB（長期資本負債率）、QYBL（流動負債權益比率）和EN（宏觀政策）各變量的平穩性。為檢驗數據平穩性，本文采用ADF單位根檢驗法。并結合AIC、SC值擇優選擇滯后項。由ADF單位根結果可知，序列ROE、CQZB、QYBL、EN均為一階單整序列，序列CQZB、QYBL一階差分后通過了1%的顯著性檢驗，序列ROE一階差分后通過了5%的顯著性檢驗。因此，各變量一階差分后均為平穩序列。

（二）相關性分析。當各變量一階差分后都為平穩序列時，則可將此一階差分后的序列視為截面數據，再進行回歸分析，由此，首先對一階差分后的各變量進行相關性檢驗，由結果可知，各變量之間相關系數較小，不存在多重共線性。

（三）多元回歸分析結果。運用模型2對各變量的一階差分后的數據進行回歸， 得回歸方程為：

P=2.561-3.096CQZB+0.001QYBL-3.137EN

（2.326） （-6.124） （1.913） （-2.085）

（四） t檢驗。t檢驗是對各參數估計值的顯著檢驗，由回歸結果可知CQZB的t值為-3.096，絕對值大于1%的顯著性水平下的t值2.771，這就說明在99%的置信區間內，自變量CQZB對因變量房地產行業的企業績效有顯著影響。QLBL的t值為1.913，絕對值大于10%的顯著性水平下的t值1.703，這就說明在90%的置信區間內，自變量QLBL對因變量房地產行業的企業績效有顯著影響。EN的t值為-2.085，絕對值大于5%顯著性水平的t值1.96，這就說明在95%的置信區間內，虛擬變量EN對因變量企業績效有顯著影響。

五、 結論

本文研究了長期資本負債率和流動負債權益比率對房地產行業的企業績效的影響，并以宏觀政策為解釋變量，研究結果表明：

（1）長期資本負債率與企業績效呈顯著的負相關關系。假設1得以支持。

（2）流動負債權益比率與企業績效呈顯著的正相關關系。假設2得以支持。

（3）在給定相同水平的流動資產比率、長期資本負債率和流動負債權益比率時，在2011年以前的企業績效高于2011年之后。假設3得以支持。

參考文獻：

[1] 張星文，鐘金萍，郭玫.房地產行業資本結構與績效關系的實證研究――基于時間序列分析[J].會計之友，2011，25：83-85.

房地產宏觀政策分析范文第5篇

國際金融危機爆發后，中國經濟受外部環境的制約，增速有所放緩，但是，從周期的角度來看，當前中國的GDP正處于上行的波動區間。在宏觀經濟周期的上升期，如果宏觀政策操作適當，則經濟增長是有保障的。

我們認為，可以利用這一契機加大改革力度，通過宏觀政策配合，力爭使經濟增長趨勢能利用周期上行的帶動力，走向平穩可持續的增長。

我們對2016年中國宏觀經濟的總體判斷是走勢平穩。2016年是“十三五”規劃的開局之年，也是中央確定的供給側結構性改革正式實施的一年，從宏觀經濟的運行看，大的要素變化基本不存在，惟有政策的變化可能對經濟增長有較大影響。

首先來看要素的可能變化。

第一是國際市場大宗商品價格走勢。我們認為，國際市場大宗商品價格相對處于低位，如果沒有外部因素的干擾，2016年的價格波動應該相對平穩，要大幅回升可能性不是很大。因為中國是一個資源凈進口國，低價資源有利于企業，因此，這對中國經濟增長而言應是一個相對利好的因素。

第二是外貿。我們認為，外貿雖然可能有較大幅度的波動，順差可能會繼續收窄，出口還可能是負增長狀態，但不會大幅度下滑。具體來說，與2015年相比，進口很難進一步擴大，出口有可能會有小幅回升。所以總的來看，外貿因素不會進一步變壞，可能偏向樂觀，而這種形勢在上半年已有體現。 杭州跨貿小鎮融互聯網產業、跨境電商及旅游購物于一體，有20多個國家和地區的主題館，猶如一個全球商品的展示柜。圖為2016年9月3日，中外媒體記者在杭州跨貿小鎮進行采訪

第三是投資。2015年房地產開發投資增速已經降至1%，住宅投資增速接近零增長。房地產新開工增速下降14%，住宅新開工增速下降14.6%。考慮到全國房地產行業巨大的庫存，2016年新開工增速可能繼續下滑。再考慮到房地產行業對于上下游經濟的影響，包括建筑、建材、家電等相關行業的需求都不會很好。2016年是供給側結構性改革的第一年，去庫存是重要工作之一，這對投資也是一個壓抑。我們認為，由于前半年民間投資增速下滑快，2016年的投資增長將慢于2015年。

四是消費。消費還有很大的上升空間，但現在受制于工資增長速度減緩、就業壓力較大，以及適銷對路產品的缺乏，消費潛力并沒有得到完全發揮。中國的消費市場處在一個比較明顯的轉型期，老百姓的消費需求正在不斷與國際市場接軌，過去的那種滿足消費者基本需求的消費品不會再有大的上升空間，未來更多的是與人力資本提升相關的消費，而國內目前這部分的供給還不足，未來開拓這一塊消費空間，有利于中國經濟的長期增長。就2016年而言，要達到消費者的要求還不現實，如果在這方面有所改進，消費空間的拓展不是問題。所以2016年的消費總體偏向樂觀，但不會有大的改進。

從上面的分析可以看到，真實的經濟要素在2016年相對比較穩定。

再看政策的可能變化。

2016年的政策變化就在于供給側結構性改革。

總體來看，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大重點任務，使過剩產能和房地產庫存減少，企業成本上漲和工業品價格下跌勢頭得到遏制，有效供給能力有所提高，財政金融風險有所釋放。

從長期看，上述工作都有利于增強發展動力;從短期看，不同工作對經濟增長的作用有加有減。如，化解房地產庫存對增長是明顯的“加法”，去產能是“減法”;調整產業結構也有加有減，不適合需求的產業可能會不斷萎縮，新興產業可能不斷涌現。就2016年而言，去產能是當務之急，也可以利用行政手段馬上實施;做加法不易，它需要通過市場來實現，難度較大，效果可能也來得更慢些。