財產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別

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財產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第1篇

關鍵詞 ：房產(chǎn)加名稅；正義；擔當

2011 年7 月4 日最高人民法院審判委員會第1525次會議通過的《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋第七、十條內(nèi)容明確規(guī)定婚前誰買房子，離婚后房子歸誰。該解釋引起了民眾的恐慌，許多人紛紛要求在自己的房產(chǎn)證上加上自己的名字。此時點南京市地稅部門率先在全國針對房產(chǎn)加名行為征稅，針對才現(xiàn)象本文從征稅形式與實質之正義角度對房產(chǎn)加名行為征稅展開研究，以期拋磚引玉。

一、概念界定

房產(chǎn)加名稅是民眾和媒體的通俗叫法，其實質就是稅法里的契稅。契稅是以轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

1.契稅屬于財產(chǎn)稅

財產(chǎn)稅是以財產(chǎn)主體擁有和歸其支配的財產(chǎn)為對象所征收的一類稅收。按照征稅對象的形態(tài)不同可以分為靜態(tài)財產(chǎn)稅和動態(tài)財產(chǎn)稅兩種。在財產(chǎn)所有權發(fā)生轉移環(huán)節(jié)按照財產(chǎn)價值征收的為動態(tài)財產(chǎn)稅，對處于相對靜止狀態(tài)的財產(chǎn)，按其數(shù)量或價值進行課征的財產(chǎn)稅為靜態(tài)財產(chǎn)稅。契稅以發(fā)生轉移土地和房屋為征稅對象，在財產(chǎn)轉移環(huán)節(jié)課稅，本質上是動態(tài)財產(chǎn)稅。

2.契稅由財產(chǎn)承受人繳納

契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。買方納稅是契稅區(qū)別于其他稅種的一個顯著特征。

二、契稅形式與實質正義之體現(xiàn)

1.形式正義與實質正義

形式正義與實質正義是一對很流行但是又含義多樣化的概念。佩羅爾曼認為“所謂形式正義就是要求以同樣的方式對待人，就是同一基本范疇的人都應受到同等待遇的活動原則。”戈爾丁提出形式正義就是程序正義，特別是訴訟程序正義。孫笑俠認為形式正義在不同語境下有不同的含義，法的形式正義存在制度正義、抽象正義、程序正義等三種形態(tài)。羅爾斯認為實質正義則是指制度本身的正義，它取決于社會基本結構所根據(jù)的原則。孫笑俠認為在不同語境中實質正義有社會正義、具體正義、實體正義三種表現(xiàn)形式。本文研究形式正義與實質正義以孫笑俠的觀點為研究場點。

2.契稅與正義-形式之完備與實質之欠缺

一切法律上的規(guī)定都屬于形式正義即制度正義。2007 年4 月23 日國務院第55 次常務會議通過的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定了契稅的征稅對象、納稅義務人、稅率和征收管理等內(nèi)容。以其內(nèi)容來看，契稅在制度正義、抽象正義、程序正義等方面都有詳細的規(guī)定，因此可以得出契稅在形式正義上是很完備的。

實質正義首先體現(xiàn)在社會正義，要求社會各種資源、利益以及負擔之分配上的正義。其次體現(xiàn)為具體正義，要求正義要關注具體的人、行為、事件等方面的正義。最后實質正義體現(xiàn)為實體正義，要求在立法上體現(xiàn)權利、義務分配正義。實質正義最關注的是分配正義。現(xiàn)行《中華人民共和國契稅暫行條例》中規(guī)定契稅的稅率考慮到我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，實行3%-5%的幅度稅率，在稅收上規(guī)定了稅收優(yōu)惠，充分反映了契稅關注社會正義、具體正義和實體正義。尤其是2011 年財政部、國家稅務總局《關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》規(guī)定婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。盡管有關部門很努力，但是能不能實現(xiàn)實質正義，具體分析如下：

（1）社會正義與具體正義的欠缺

地方稅收機關對夫妻之間的房產(chǎn)加名行為征收契稅的依據(jù)是暫行條例第一條規(guī)定和第二條的規(guī)定。夫妻加名行為屬于贈送，也就是屬于契稅的征稅范圍，只不過給了優(yōu)惠罷了。現(xiàn)代意義的國家是稅收國家，但是稅收公平是稅收正義的首要要求。

契稅是動態(tài)財產(chǎn)稅，在財產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)征稅。夫妻之間的房產(chǎn)加名行為實質并沒有交易行為，并沒有財產(chǎn)的流轉。對贈送行為征收契稅沒錯，但是沒有考慮到夫妻這一群體的特性，忽視了社會基本結構的正義和具體正義。因此對夫妻房產(chǎn)加名行為征收契稅并不符合契稅的實質要求，不符合公平正義的要求。

（2）實體正義的欠缺

實體正義也就是立法正義。房產(chǎn)加名稅的征收有法律依據(jù)，后來財政與國稅總局聯(lián)合發(fā)通知說免于執(zhí)行。這個立法過程可以看出，財政部與國稅總局的通知與《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例實施細則》是矛盾的。《契稅暫行條例》在性質上屬于法律，《契稅暫行條例實施細則》在性質上屬于部門規(guī)章，二者的效力都大于通知。因此從立法的角度考慮應該修改《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例實施細則》，而不是簡單通過通知的形式來做出修補。

三、房產(chǎn)加名稅征收之正義擔當

房產(chǎn)加名稅的提出，反應了民眾的抵觸情緒。由開征到免征反應了稅收和財政機關的妥協(xié)，但是這并沒有看到問題的要害，沒有實質性的解決問題。

1.明確提出夫妻加名行為不屬于契稅征收范圍

契稅本質是動態(tài)財產(chǎn)稅。我國契稅暫行條例里明確規(guī)定贈送屬于契稅的征收范圍。法律之所以如此規(guī)定是為了杜絕實際的交易中披著贈送的外衣而偷逃稅。但是夫妻房產(chǎn)加名行為不能完全用贈送來界定，在實際生活中有許多房產(chǎn)是夫妻共同購買，但是按照中國的傳統(tǒng)習俗，一般是在房產(chǎn)證上寫男士的名字。如果是這種原因夫妻一方要求在房產(chǎn)上加個名字，其實房產(chǎn)既沒有流轉也不涉及贈送。因此按照贈送的范疇把夫妻加名行為明確屬于契稅征收范圍有失偏頗。

2.立法過程重視民眾的參與權

房產(chǎn)加名稅的征收引起民眾反彈，最后相關機構迫于壓力通知免征。試問南京、上海等地已經(jīng)被征收加名稅的民眾后來又聽到本地免征契稅是如何感受？當今民眾利益格局多元化的訴求在不斷呈現(xiàn)，需要民眾廣泛參與。因此建議在立法過程中應該堅持從群眾來到群眾中去，立法者要走進基礎，廣泛聽取不同層級，不同地區(qū)民眾的意見和建議，避免閉門造車。

形式正義與實質正義的矛盾是個難以解決的問題，中國的傳統(tǒng)文化重視實質正義，忽視了形式正義。但是近來學界有的觀點強調(diào)形式正義的至高性，以至于在實踐中忽視了實質正義。因此在強調(diào)形式正義的同時，不要喪失了最基本的實質正義也是我們努力的方向。

課題名稱：

本文為山西大學商務學院編號2012004《房產(chǎn)加名稅”征收之正義擔當》的院級立項課題階段性成果。

參考文獻：

[1]羅爾斯. 正義論（修訂版），何懷宏等譯［M］. 北京：中國社會科學出版社，2009.

財產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第2篇

（一）財產(chǎn)課稅體系的比較

廣義地看，世界各國對財產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據(jù)，一般以營業(yè)稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產(chǎn)進行課稅，多以財產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，分為對全部財產(chǎn)征稅（一般財產(chǎn)稅）和對個別財產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產(chǎn)稅比重的比較

據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產(chǎn)稅征收金額較大、權數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環(huán)機制，使其在地方經(jīng)濟建設中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國家財產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產(chǎn)稅制要素的比較

1、課稅主體。轉讓財產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數(shù)國家來說，財產(chǎn)稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財產(chǎn)；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財產(chǎn)稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地，城鎮(zhèn)土地不在應稅范圍內(nèi)，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據(jù)是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產(chǎn)轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規(guī)定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優(yōu)惠。一些國家或地區(qū)在稅收管轄權內(nèi)，對財產(chǎn)課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產(chǎn)價值不征稅，日本對土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點。同時各國對農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計入稅基。法國對農(nóng)場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題

目前，我國采用的是個別財產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計，全國財產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計，財產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

三、國際財產(chǎn)稅制借鑒

（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產(chǎn)稅覆蓋了財產(chǎn)的轉讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經(jīng)濟的發(fā)展帶動稅基的提高進而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅收入；同時，也可以體現(xiàn)公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產(chǎn)轉讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據(jù)各自的經(jīng)濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產(chǎn)稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現(xiàn)出減少趨勢。

（四）大多數(shù)發(fā)達國家都建立了規(guī)范而嚴密的財產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財產(chǎn)評估制度。這是財產(chǎn)稅課稅的基礎，但發(fā)展中國家與發(fā)達國家比較有較大的差距。

（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財產(chǎn)稅制。

四、改革財產(chǎn)稅制的建議

（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個稅種，設立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎。

2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。在遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財產(chǎn)，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產(chǎn)稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對贈與人的財產(chǎn)征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，以超額累進稅率并規(guī)定適當?shù)钠鹫鼽c，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產(chǎn)管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）擴大財產(chǎn)稅征收范圍

1、擴大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應該擴大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地及房屋。與此同時，相應調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負。二是對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對私有房產(chǎn)課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設置房地產(chǎn)稅的稅目。我國房地產(chǎn)稅可下設農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)。從國際上看，財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產(chǎn)稅趨于采用該計稅依據(jù)的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產(chǎn)評價方法體系和房地產(chǎn)評估制度。

2、調(diào)整車船稅計稅依據(jù)。作為世界通行的財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產(chǎn)稅的稅率

1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財產(chǎn)評稅制度為核心的征管運作體系

1、建立以房地產(chǎn)評稅制度為核心的財產(chǎn)評稅制度體系。應建立完善的財產(chǎn)稅評估制度，制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設置專門的財產(chǎn)評稅機構，是未來財產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢。

2、建立與財產(chǎn)登記、評估、稅收征管有關的信息數(shù)據(jù)庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產(chǎn)信息和征管資料。

（六）財產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規(guī)定標準內(nèi)的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優(yōu)惠。

財產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第3篇

一、引言

按照受益范圍的大小，公共產(chǎn)品可分為全國性的公共產(chǎn)品和區(qū)域性的公共產(chǎn)品。全國性公共產(chǎn)品的受益范圍覆蓋整個國家，每個區(qū)域的居民都能同等消費，因而代表區(qū)域居民利益的地方政府不會自愿提供，只能由代表整個國家居民利益的中央政府提供。相反，區(qū)域性公共產(chǎn)品的受益僅局限在一定區(qū)域范圍內(nèi)，因而其他區(qū)域的地方政府不會提供，只能由代表該地區(qū)居民利益的地方政府提供。稅收是政府提供公共產(chǎn)品的價值補償，因而稅收收入和稅收權限的劃分也應當與公共產(chǎn)品的提供相對應。為提供全國性公共產(chǎn)品而在全國范圍內(nèi)普遍征收的稅種，其稅收收入和稅收權限應歸屬于中央政府；為提供區(qū)域性公共產(chǎn)品而選擇在區(qū)域范圍內(nèi)征收的稅種，其稅收收入和稅收權限應歸屬于地方政府。

作為地方支出項目的資金來源，財產(chǎn)稅在世界各國地方財政中占有重要地位①。然而，目前各國學者對財產(chǎn)稅是否屬于受益稅的爭論尚未停止，一些學者也在試圖尋找能夠替代財產(chǎn)稅為地方政府籌集資金的其他稅種（oates，2001）。財產(chǎn)稅稅負最終由誰負擔？用于何處？能否采用其他收入予以替代？通過研究財產(chǎn)稅歸宿找到上述問題的答案，有利于明確財產(chǎn)稅的經(jīng)濟效應和在地方財政中所應發(fā)揮的作用，從而合理制定財產(chǎn)稅政策，改善地方財政狀況。

從研究方法上看，稅收歸宿可以分為絕對稅收歸宿、平衡預算歸宿和差別稅收歸宿。絕對稅收歸宿考察當其他稅和政府支出不變時某種稅收的經(jīng)濟影響，是最基本的稅收歸宿分析方法。平衡預算歸宿考察的是稅收與政府支出計劃相結合所產(chǎn)生的分配效果。也就是既分析稅收的歸宿，又考慮通過稅收取得的政府支出的用途。差別稅收歸宿考察的是政府預算保持不變時，以一種稅替代另一種稅的歸宿差異。本文從的財產(chǎn)稅絕對稅收歸宿入手，對平衡預算歸宿和差別稅收歸宿進行一次全面的考察。

二、絕對稅收歸宿：誰負擔了財產(chǎn)稅

傳統(tǒng)觀點在分析中采用局部均衡方法，并將財產(chǎn)稅劃分為對土地課稅和對建筑物課稅兩部分，認為財產(chǎn)稅是對土地和建筑物課征的一種貨物稅，稅收歸宿取決于相關的供給和需求曲線。對于土地而言，只要數(shù)量無法改變，其供給就是完全無彈性的，因而全部稅負由土地所有者承擔。如果土地的供給不是固定的（例如城市土地供給可以擴展至毗鄰農(nóng)用土地的市郊地區(qū)；同樣，通過填埋改造也可以增加土地的數(shù)量），那么稅負則由土地所有者和土地使用者分擔，比例取決于供給和需求的彈性。對于建筑物而言，由于建筑業(yè)在長期內(nèi)可以按市場價格取得所需資本，因而建筑物的供給曲線是完全水平的。如果資本無法在建筑部門取得預期收益，就將轉移至其他部門。因此，對建筑物征收的財產(chǎn)稅能夠向前轉嫁給消費者。對于財產(chǎn)稅的收入分配效應，傳統(tǒng)觀點指出，對土地部分課征的財產(chǎn)稅，取決于來自于土地所有權的收入是否隨著收入的增加而提高。同樣，對建筑物課稅的累進性取決于隨著收入的增長，用于住房部分的收入是提高還是下降②。

與傳統(tǒng)觀點相反，miesezkowski（1972）采用harberger的稅收歸宿一般均衡模型（兩個生產(chǎn)部門、全國范圍內(nèi)固定的資本存量以及一定的政府服務水平）分析地方財產(chǎn)稅的歸宿。后來人們將miesezkowski，zodrow，wilson等人的觀點合稱“新觀點”。miesezkowski指出，傳統(tǒng)的局部均衡分析沒有考慮整個經(jīng)濟中所有地區(qū)廣泛征收財產(chǎn)稅時的一般均衡效應。他在模型中假設全國的資本供給完全無彈性，因此資本所有者作為一個群體承擔全國范圍內(nèi)的財產(chǎn)稅。

miesezkowskiki將這一效應稱為財產(chǎn)稅歸宿中的利潤稅部分。由于資本所得在富有階層收入中所占比重更大，因而財產(chǎn)稅歸宿中的利潤稅部分具有較高的累進性。該結論與上述傳統(tǒng)觀點截然相反。此外，在稅收相對較高的地區(qū)，財產(chǎn)稅使資本從該地區(qū)流出，降低了該地區(qū)生產(chǎn)要素（土地和勞動力）的生產(chǎn)能力和要素回報率。資本流入稅收相對較低的地區(qū)，這些地區(qū)的工資和土地價格提高而住房和商品價格下降。miesezkowski將其稱為財產(chǎn)稅歸宿中的貨物稅效應，并指出，貨物稅效應扭曲了經(jīng)濟中的資本配置，使資本從高稅收地區(qū)轉移至低稅收地區(qū)，直至所有地區(qū)資本的稅后收益相等。

可見，采用局部均衡分析與采用一般均衡分析的假設前提與結論的差異是顯著的。筆者認為，這種差異的產(chǎn)生，主要源于對問題分析的角度不同。傳統(tǒng)觀點想要解釋的是某一特定地區(qū)的財產(chǎn)稅歸宿，而一般均衡方法著重考察一個國家整體的財產(chǎn)稅歸宿。當考察問題的角度發(fā)生變化時，結論產(chǎn)生某些差異就不足為奇了。況且，兩種觀點并非完全對立。當某一地區(qū)的財產(chǎn)稅相對于全國的平均稅率而言較高時，該地區(qū)的消費者就將以更高的商品購買價格承擔這種貨物稅效應。這時，財產(chǎn)稅歸宿的傳統(tǒng)觀點就可以視為一般均衡觀點的一種特例。實際上，財產(chǎn)稅是一種地方稅，地方政府在討論征收財產(chǎn)稅所產(chǎn)生的效應時，似乎并不關心其他地區(qū)的資本收益和房屋的消費者，它們只考慮本地區(qū)居民所負擔的稅收以及對本地區(qū)經(jīng)濟所造成的扭曲。地區(qū)稅收負擔的增加，主要是通過貨物稅效應產(chǎn)生影響，利潤稅效應作用很小，因而總體效應是累退的。其他地區(qū)的利潤稅效應將被貨物稅效應的收益所抵消，從而將所有稅收負擔留給課稅地區(qū)。課稅地區(qū)的稅收歸宿不僅是累退的，而且該地區(qū)承受所有的稅收負擔。從整個國家的財產(chǎn)稅體系上看，財產(chǎn)稅的稅收負擔則包含累進性因素，但地方居民則視財產(chǎn)稅為累退的。由于財產(chǎn)稅主要是作為一種地方稅發(fā)揮作用，因此后一角度顯得更為重要，即貨物稅效應是問題的主要方面。

三、平衡預算歸宿：受益觀點與新觀點之爭

由于財產(chǎn)稅是地方財政支出的重要來源，因此在分析財產(chǎn)稅歸宿時，考慮財產(chǎn)稅的用途顯然是必要的。對于財產(chǎn)稅的平衡預算歸宿問題，同樣存在著兩種觀點。第一種觀點被稱為“受益”觀點。該觀點基于tiebout（1956）的分析框架，假設消費者具有“用腳投票”的完全流動性，地方政府間存在競爭。這使得各地區(qū)的公共服務相對于個人需求而言具有同質性，因此在該框架下地方公共服務的提供總能保持在有效的水平上。受益觀點最先由hamilton（1975）提出，他將財產(chǎn)稅作為地方最重要的籌資手段納入tiebout模型，并從四個方面對模型加以擴展：假設地方公共服務提供的是滿足私人需求的產(chǎn)品，因而公共服務的人均成本是固定的，地區(qū)規(guī)模與公共服務的有效性無關；通過居住用財產(chǎn)稅為地區(qū)服務籌資；房屋市場模式明確，有足夠的地區(qū)可以滿足住房和公共服務需求，換言之，與理想的稅收及支出對應的住房供給是完全有彈性的；地方政府制定了嚴密的地區(qū)法規(guī)，能夠確定地區(qū)內(nèi)住房的最低價格。在上述情況下，個人不會因財產(chǎn)稅的征收或提高調(diào)整其房屋消費，個人按照對住房和公共服務的偏好選擇居住地區(qū)，正如在最初的tiebout模型中，配置到公共部門的資源是有效的，因為財產(chǎn)稅作為一次性總付稅，相當于支付地方公共服務的成本。此外，用于住房的資本配置是有效的，各家庭間不產(chǎn)生收入的分配效應。換言之，具有嚴格地區(qū)法規(guī)、能夠保證同質住房以及財產(chǎn)稅的完全資本化在房屋價格上體現(xiàn)出差異的居住用財產(chǎn)課稅體系，相當于不具有扭曲效應的使用費。fischel和white將這一方法擴展至對工業(yè)資本征收的財產(chǎn)稅，假定企業(yè)在地區(qū)間具有較高的流動性。同樣，在適當?shù)牡貐^(qū)法規(guī)下，工業(yè)財產(chǎn)稅相當于為政府公共服務支付的費用（george r.zodrow，2001）。

另一種觀點即“新觀點”。以miesezkowski的一般均衡分析為基礎，zodrow-miesezkowski （1986）在考慮財產(chǎn)稅用途的前提下，對原有模型進行了修改，主要體現(xiàn)在四個方面：假設政府在模型中按照coumot-nash方式競爭（認為其他地區(qū)的財政政策和資本收益不變），因此地方稅收和公共支出是內(nèi)生的；模型考慮地方公共服務對個人效用水平的影響，個人效用函數(shù)包括地方服務，允許個人對地方服務具有不同的需求；按照tiebout和受益觀點所強調(diào)的個人對地方公共服務需求不同，允許個人在地區(qū)間流動，每個地區(qū)中的個體在其對公共服務的需求方面是同質的；模型包括一種簡單的土地使用范圍形式。分析的結果表明，引入tiebout特征后，一般均衡分析的基本結論并未改變。只要資本隨著地區(qū)間財產(chǎn)稅的差異而在地區(qū)間流動，且資本供給在全國范圍內(nèi)固定，財產(chǎn)稅歸宿中就將包含利潤稅和貨物稅兩方面的內(nèi)容。

這說明，盡管受益觀點和新觀點的前提和結論存在差異，但在二者的分析中，某一地區(qū)的地方支出都與財產(chǎn)稅負擔緊密相連。實際上，由于地方土地所有者（尤其是房屋所有者）居住在課稅地區(qū)，消費者價格的提高局限于地區(qū)生產(chǎn)和消費的商品，因此新觀點中明顯具有受益觀點的特征；換言之，通過提高地方財產(chǎn)稅籌集地方政府支出而增加的負擔完全由地方居民負擔。

新觀點的受益特征與實際的受益觀點之間的主要區(qū)別在于前者得到結論的過程與后者不同：按照新觀點，地方要素和消費者的稅收負擔產(chǎn)生于因課稅而導致的資本流出。對于受益觀點和新觀點的爭論，一直以來從未停止。筆者認為，既然財產(chǎn)稅是一種地方稅，那么在考慮地方財政支出時將其視為一種受益稅顯然更符合財政聯(lián)邦制的概念——各級次的政府在其范圍內(nèi)提供公共服務，并自行為之付費③。然而，這種受益稅是相對意義上的，或者說是地區(qū)間或各政府級次間受益稅，而不是絕對意義上的個人間受益稅。在絕對的受益稅情況下，稅收實際上成為一種使用者收費，即公共服務的價格，因而不產(chǎn)生超額負擔，對資本市場沒有扭曲效應，研究其歸宿問題就顯得毫無意義。而事實上財產(chǎn)稅是一種相對意義上的受益稅——從全國范圍上看是累進的，從地區(qū)角度看則是累退的。

四、差別預算歸宿：財產(chǎn)稅的替代性收入來源

由于地方政府提供的主要是地區(qū)受益的公共產(chǎn)品和服務，因此有必要掌握自身的收入來源。作為地區(qū)性公共產(chǎn)品的價值補償，財產(chǎn)稅一直在地方政府收入中占有重要比重。然而，在實踐中，財產(chǎn)稅的估價容易導致征納雙方的爭執(zhí)矛盾，按季或年度征收且由納稅人直接繳納又經(jīng)常使納稅人感到稅收負擔格外沉重，因此地方居民往往向地方政府施加壓力，要求減輕財產(chǎn)稅負擔④。在這種情況下，各國開始尋找替代性的收入來源。對地方政府而言，財產(chǎn)稅的替代性收入來源主要包括銷售稅（或增值稅）、所得稅、使用者收費，以及來自更高級次政府的轉移支付。在上述收入中，使用者收費對于地方政府而言是一種不斷增長的、頗受歡迎的收入來源。使用者收費被廣泛地用于為衛(wèi)生服務、開發(fā)許可、公用事業(yè)、文化景點等籌集資金。但是，作為一種為公共產(chǎn)品和服務籌資的收入來源，使用者收費局限于具有排他性的服務。因此，對于地方政府有義務提供的很多產(chǎn)品和服務（如貧困救濟、基礎教育、治安等）而言，使用者收費是不合適的。

除使用者收費外，銷售稅（或增值稅）和所得稅也是地方政府考慮的主要對象。與地方財產(chǎn)稅相比，地方所得稅和銷售稅確實具有一些優(yōu)點。由于更高級次的政府（中央政府或州、省級政府）通常也征收這兩種稅，因此，由更高級次的政府代為征收和管理，能夠節(jié)省遵從和管理成本。此外，這兩種稅收的彈性都要好于財產(chǎn)稅，并且在大部分情況下可以自行申報。相比之下，財產(chǎn)稅的稅基需由稅務管理部門進行估測，所費時間較長，而且通常被納稅人認為是武斷和不合理的，稅收收入與經(jīng)濟增長之間的關系也不大。將銷售稅和所得稅作為地方收入主要來源的問題是，一方面，由于更高級次的政府同時征收銷售稅和所得稅，因此，如果地方政府將其作為主要的收入來源，那么邊際稅率將會非常高。另一方面，銷售稅和所得稅的稅基要比財產(chǎn)稅稅基具有更大的流動性。個人完全可以通過在鄰近的地區(qū)購物或工作，以避免繳納地方銷售稅和所得稅。

更高級次政府的補貼是地方政府的又一收入來源。事實上，幾乎所有地方政府的財政資金中都包含著自身收入和上級補助，但二者所占比重各地差異較大。一種極端的形式是tiebout-hamilton-fischel模式，地方政府提供廣泛的公共服務體系，家庭選擇適當?shù)木幼〉貐^(qū)，以享有其希望得到的公共產(chǎn)品。在該模式中，地方財政具有市場化的特征：家庭在選擇居住地區(qū)時“用腳投票”，有效地“購買”希望得到的公共服務，稅收如同市場決定的價格一樣發(fā)揮作用。另一種極端形式則在地方財政體系中強調(diào)地方服務的平等性，地方政府應發(fā)揮基本的再分配作用。在該模式中，地方收入中很大一部分依賴于轉移支付，中央政府通過征收全國性的稅收在籌集收入中發(fā)揮基礎性作用，中央分配大量的補助給地方政府，用于地方公共支出。支持后一種模式的人認為，主要依靠中央政府收入的財政體系更有效率，也更為公平。因為更高級次的政府可以更為有效地使用累進稅，這一方面提高了稅制的公平性，另一方面也使人們無法通過在各地區(qū)間遷徙而避稅，減少了扭曲性地區(qū)決策引起的超額負擔。此外，在集權財政體制下，可以采用平均的方式將資金分配給地方政府，從而使各地區(qū)間的財政機會更為平等。盡管這些觀點指出了更高級次政府補貼的優(yōu)越性，但筆者認為，該模式的最大缺陷在于忽視了稅收與政府支出決策之間的聯(lián)系。實際上，地方政府想要作出正確的財政決策，就必須權衡公共支出的成本與收益——理想的結果是將支出調(diào)整至邊際收益等于邊際成本的點上。如果資金來源于其他地方，這一聯(lián)系就被割斷：公共支出項目的邊際收益不再等于其邊際成本。有關地方公共服務范圍和水平的決策很可能變成地方與更高級次政府間關于地方公共項目補貼規(guī)模和形式的談判結果。因此，決定在邊際上擴大還是縮小地方公共項目時，地方稅收必須發(fā)揮主要作用，以使這些決策的成本和收益在復雜的決策中成為主要的決定力量。

五、中國財產(chǎn)稅改革：稅收歸宿理論的引申

改革開放后，中國對財政體制進行了漸進性的改革，并于1994年建立了以分稅制為基礎的財政體制。分稅制財政體制實施后，中央政府收入由之前的20％左右提高至50％以上，并且至今一直保持著這一水平（國家統(tǒng)計局，2004）。然而，在地方政府的收入份額大大降低的同時，其支出任務并未相應減少，70％的公共支出仍由地方政府負擔，其中超過55％的部分落在縣、鄉(xiāng)政府肩上（world bank，2002）。中央政府財政收入的集權化和原有地方支出責任的保留使地方財政捉襟見肘。為了滿足地方居民對公共產(chǎn)品和服務的需求，地方政府不得不尋找替代性的收入來源。在眾多可選擇的渠道中，不納入財政預算管理的預算外收入和沒有納入預算外管理的非預算收入不在中央政府的預算控制范圍之內(nèi)，成為地方政府彌補財政收支差額的兩種最為常用方法⑤。世界銀行（2002）估計中國目前的預算外收入和非預算收入占gdp的20％，其中2/3由地方政府支配。wong（1998）估計1994年中國的預算外資金高達2100億元，占gdp的4.7％。gang（1998）的案例分析結果表明，中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的大部分公共支出是通過非預算資金籌集的。例如，廣東省某鎮(zhèn)1993—1994年90％的基礎教育支出成本通過非預算資金彌補；浙江省溫州地區(qū)某鎮(zhèn)94％的道路建筑資金和50％的政府行政支出來源于非預算資金。按照他的估計，中國南方城市的政府收入中，1/3來源于預算收入，其余部分由預算外和非預算收入彌補。

預算外收入和非預算收入的使用反映了中國從中央計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟轉軌過程中的一種進步和改良，因為二者體現(xiàn)了地方納稅人對地方公共產(chǎn)品的偏好與滿足這些偏好的資金之間存在更為緊密的聯(lián)系，從而使財政資源的配置更有效率。盡管具有上述優(yōu)點，但二者的負面效應更加明顯：首先，由于各地方政府征集預算外資金和非預算資金的能力不同，因而地區(qū)間差距進一步擴大。實踐表明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)比不發(fā)達地區(qū)更容易從地方經(jīng)濟中取得資金，結果是不發(fā)達地區(qū)處于更為不利的地位。由于預算外資金和非預算資金的征集會減少中央財政的收入規(guī)模，因而中央政府采用轉移支付以減輕地區(qū)差異的能力同樣降低，欠發(fā)達地區(qū)的財政狀況面臨著進一步惡化的風險。其次，由于非預算資金完全由地方政府自由支配，不受中央政府監(jiān)督，因而地方政府往往以降低其稅收負擔為條件要求企業(yè)為地方公共基礎設施和社會服務投入資金。換言之，相對于預算資金而言，地方政府更加傾向于可以自行支配的預算外或非預算資金。這無疑將削弱中央政府的宏觀調(diào)控能力，不利于達到穩(wěn)定經(jīng)濟的政策目標。最后，預算外資金和非預算資金的取得大部分是無規(guī)則的。這種不透明的制度安排也為地方官員的腐敗敞開方便之門。

在這種情況下，如何規(guī)范地方財政體制，減少通過預算外資金和非預算資金籌資的負面效應已經(jīng)成為下一步財政體制改革的關鍵問題。筆者認為，加快財產(chǎn)稅的改革將是解決該問題的一劑良藥。該結論的得出主要基于以下三個方面的原因。第一，中國的稅制改革已經(jīng)到了必須處理省級以下財政關系的階段。雖然分稅制改革確立了中央與省級政府之間的收入分配關系，但并未明確省級以下財政關系。實際上，與中央——省級政府收入——支出不配比一樣，省級以下政府也存在這一問題。盡管大多數(shù)公共支出發(fā)生在縣鄉(xiāng)級次上，但收入分配卻并未與支出模式相符。因此各級地方政府間也應建立規(guī)范的財政關系。財產(chǎn)稅屬地方稅，如果下一步的改革集中于地方財政體制，那么財產(chǎn)稅必然成為主要的改革對象。第二，加快財產(chǎn)稅改革也符合中央政府希望地方政府減少使用預算外資金和非預算資金的愿望。實踐表明，每當中央政府試圖抓緊對地方財政的控制，省級以下政府通常都采用非正式的預算安排予以應對。可以說，忽略省級以下政府作用的改革方式必然無法削弱預算外資金和非預算資金的使用。因而，在未來的改革中，中央政府必須對地方財政予以重視。財產(chǎn)稅的改革不僅不會使中央利益受損，還將有利于幫助其實現(xiàn)建立以稅收為基礎的財政體系和地方政府減少使用預算外資金和非預算資金的目標。允許地方政府擁有財產(chǎn)稅的管理權將有助于激勵預算外資金和非預算資金向正式的預算體系轉化，從而更加便于中央政府監(jiān)控。第三，推進財產(chǎn)稅的改革還將有助于防止地區(qū)差距的進一步擴大。財產(chǎn)稅不僅征收了地理位置租金，而且要求公共基礎設施和社會服務的主要受益者支付成本。用財產(chǎn)稅替代預算外資金和非預算資金，無疑有助于消除非正式預算籌資方法所導致的負面激勵效應，實現(xiàn)中央政府所提出的區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。

注釋：

①bird，richard m.和enid slack（2002）的研究結果表明，1990年代，發(fā)展中國家的財產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的40％。發(fā)達國家的比例為35％（10年前為30％）。轉軌國家比例相對較低，但也達到了12％。

②hanrey s.rosen（1995）指出，問題的答案取決于對收入標準的選擇。采用當期（年度）收入的研究結果表明，隨著收入的增長，用于住房部分的收入比例下降，表明財產(chǎn)稅具有累退性。另一些學者則認為，采用永久性（或長期）收入研究財產(chǎn)稅的累進程度似乎更為理想，因為某一家庭的某一年度的收入是高是低對該家庭的住房消費影響不大，決定這一問題的是該家庭的長期收入預期，而不是某一年度的波動。采用永久性（或長期）收入的研究結果表明，住房消費大體上與永久性收入成比例。換言之，對建筑物部分的課稅既不是累進的，也不是累退的。

財產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第4篇

關鍵詞：稅收杠桿房產(chǎn)稅供求平衡宏觀調(diào)控

就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。

（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）開征“房地產(chǎn)轉讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。

（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。

參考文獻

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財產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文第5篇

關鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨課稅，而有些國家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設計的科學性與多數(shù)發(fā)達國家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展而增強，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業(yè)稅制的設計已經(jīng)有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業(yè)稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現(xiàn)實選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關系，簡化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的范疇，是對保有環(huán)節(jié)不動產(chǎn)課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動產(chǎn)，并且房產(chǎn)價值與地產(chǎn)價值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據(jù)應以經(jīng)過專業(yè)財產(chǎn)評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產(chǎn)價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據(jù)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定，也有利于動態(tài)地反映房地產(chǎn)價值變動。從物業(yè)稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會同時滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學者認為，即使開征物業(yè)稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對象與營業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對同一項收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營業(yè)稅的營業(yè)額和所得稅的應稅所得中，國家面向單位和個人課征營業(yè)稅和所得稅的同時已經(jīng)對土地的增值收益進行了調(diào)節(jié)，如果單獨再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過度之嫌，加重了納稅人的負擔。

第二，由于物業(yè)稅對房地產(chǎn)的價值實行動態(tài)評估，不動產(chǎn)的增值部分可以相應轉化為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，國家通過征收物業(yè)稅同樣可以實現(xiàn)對土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。

第三，土地增值稅稅額計算較為復雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達到了歷史最高水平，絕對額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個百分點。可以說，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺物業(yè)稅應做好與其他相關稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。

二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)

以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實表現(xiàn)。將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無幾，對這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權所有者征稅，納稅人是有能力負擔的，同時也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進企業(yè)間公平競爭。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權。農(nóng)戶取得集體土地使用權是一次納一定數(shù)額的稅費后，便可長期無償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實上的“物權”這實際上是對集體土地使用權的一種變相侵蝕，同時也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則。現(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過快。對此，必須通過開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時也可增加地方財政收入。考慮到農(nóng)村土地的集體所有制性質，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費改革后村級組織財力的困境。

2.非營業(yè)用房產(chǎn)應納入課稅范圍

借鑒國際經(jīng)驗，我們認為，今后將個人所有的非營業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢。理由有三：

（1）個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)與營業(yè)用房產(chǎn)類似，同樣具備以下優(yōu)勢，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動性，納稅人難以從稅負高的地方轉移到稅負低的地方來逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預測，有利于增強地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費結構，有必要通過開征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關，開征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。

（3）對保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機行為，抑制房地產(chǎn)市場的過度需求，有利于控制房價過快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價取得土地使用權侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實行國土資源部第五號令《閑置土地處置方法》，但實際執(zhí)行情況遠不容樂觀，全國各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進一步加強土地集約利用，減少土地閑置和浪費，完全依靠行政手段對土地閑置行為進行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤銷售和房產(chǎn)投機者長時間持有多套住房，導致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過低無疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕，難以提高房地產(chǎn)利用強度。對此，應取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應地可征物業(yè)稅，以此減少投機行為的發(fā)生，有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長。三、科學計征物業(yè)稅，實現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管

1.稅率的確定

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，同所得稅類似，發(fā)揮著對納稅人的財富調(diào)節(jié)作用，從這個角度看，該稅的稅率設計應選擇超額累進稅率。由于物業(yè)稅以不動產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負過重，超額累進稅率的邊際稅率不宜過高，并且對居住用房地產(chǎn)和營業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實際稅率之分。從其他一些課征不動產(chǎn)稅的國家來看，在不動產(chǎn)稅的管理中存在一個獨特現(xiàn)象，就是要對不動產(chǎn)進行部分評估。當只對不動產(chǎn)市場價值的一部分進行評估時，就是部分評估。大部分的部分評估是由于在財產(chǎn)價值上升的整個期間中對財產(chǎn)的價值評估不夠頻繁。在部分評估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評估率僅為真實市場價值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評估率隨房屋價值的上升而有所下降。昂貴的財產(chǎn)比起不那么昂貴的財產(chǎn)，在征稅時其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對低價住房的低收入階層承受更大的財產(chǎn)稅負擔的效應。因此，我國物業(yè)稅的稅率水平在確定時要考慮評估價值與真實價值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動產(chǎn)是納稅人財產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個人住在目前的市場價格下可以認為相當貴的房子里，有關他們難于支付財產(chǎn)稅的真正問題不是貧窮問題，而是現(xiàn)金流量問題。這一問題在以下兩個群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們在退休后的收入遠遠低于以前，而他們居住的房子卻承擔著很重的財產(chǎn)稅負，因此會感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣房產(chǎn)。二是通過貸款購房的人。他們在未來具有較為樂觀的預期收入，但由于在相當長的一段時期內(nèi)需要償還住房貸款，進而會出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問題。考慮到現(xiàn)實中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實行“按年計算，分期預繳，區(qū)別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預繳時，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對于因現(xiàn)金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時間，對于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣收入支付稅款和相應利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應利息。對于貸款購房者，應在住房貸款償還完畢的下一個季度一次性或分次支付稅款及相應利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強的靈活性，對納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。

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