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Abstract: This paper compares the financing of small and medium enterprises in the United States and Japan, then studied Chinese SME financing, and compared with the United States and Japan, and on this basis to obtain experience and revelation to China's SME financing.
關鍵詞: 中美日;中小企業;融資方式;比較;借鑒
Key words: China,America and Japan;SMEs;financing;comparison;reference
中圖分類號:F275 文獻標識碼:A 文章編號:1006-4311(2012)34-0175-02
1 美日中小企業融資方式的共性
1.1 設立專門的中小企業金融機構 由于中小企業規模小,貸款風險較高,為扶持中小企業發展,美日都建立了一個全國性的、非盈利的中小企業金融機構,協調領導整個中小企業融資,解決中小企業融資難的問題。美國的小企業管理局根據法律規定可直接參與中小企業的融資。二戰結束后,日本先后建立了中小企業金融公庫、國民金融公庫和商工組合中央金庫,這三個金融機構直接由政府控制和出資,專門為中小企業服務。在日本,除政策性中小企業金融機構外,很多的的民間中小企業的專門金融機構,主要是為會員中小企業或所在地區的中小企業提供貸款。
1.2 建立信用擔保制度,為中小企業貸款提供信用保障 發達國家的中小企業普遍采用的是信用保證制度,這一制度收到的使用效果是最好的。在這一制度的保護下,不僅能夠使中小企業獲得與大企業基本上一樣的借貸機會,還能夠在一定程度上減少融資風險。美日中小企業融資的擔保體系都比較健全。美國中小企業管理局為了緩解由于信息不對稱問題而出現的不容易貸款的情況,為中小企業提供擔保使其從商業銀行等金融機構獲得貸款。而且為了解決小企業不容易獲得出口信貸的問題,建立了以美國貿易促進協調委員會為核心的出口融資擔保體系。小企業管理局、進出口銀行、貿易與發展協會三個機構是這一體系的主要力量。他們不僅可以單獨向爭取出口的小企業提供有關融資途徑的咨詢、建議等,而且還可以聯合起來。為了尋找更多的方式為中小企業獲得信貸資金,日本政府也建立了相應的信用擔保機構:信用保證協會、中小企業信用保險金庫、商工會和商工會議所等。日本政府的信貸保險系統,這在很大程度上拓寬了中小企業的融資范圍,使中小企業減輕了財務負擔。
1.3 成立形式多樣的中小企業基金 為支持中小企業的發展,美日都成立了形式多樣的中小企業基金。美國的中小企業基金包括產業投資基金和風險投資基金。前者產生于20世紀中期的美國,成立的目的主要是為了吸引熱衷于某種特定產業的投資者的資金,更好的幫助這一特定產業取得不斷地進步。后者主要是針對那些沒有上市資格,不能以發行股票、債券的方式來籌集資金,而且不具備較高的信用等級以及可供抵押資產的小型企業和新興企業。風險投資基金對于美國高新技術產業和企業的發展起到了很大的推動作用,在美國金融體系中占有重要的地位。日本對于創新企業的發展表現出了極其的關注,1963年日本建成了中小企業投資育成公司,這個公司主要是由政府、地方公共團體和民間企業一起出資建成。為了給發行債券的風險企業提供資金支持,使風險資本得到更好的保障,成立了“風險基金”。而且,日本還有中小企業信用擔保基金和中小企業互助基金(如小企業“自有錢柜”),為中小企業提供信貸擔保服務。
1.4 開拓中小企業直接融資渠道 在美日中小企業融資體系中,主要是中小企業到資本市場直接融資的方式,在未來的中小企業發展中,這種融資方式的市場前景是非常好的。1971年成立的NA SDAQ市場,到目前為止一直發展的很好,創造了“NASDAQ”神話,紐約證券交易所的現交易額位居第一,他居第二,目前上市的有近5000家,是被大眾認可的培養科技型企業的地方。美國還有包括行情公告榜、全國市場系統的場外交易市場,為不能上市的中小企業提供直接融資渠道。20世紀90年代日本的資本市場仿效美國組建了自己的第二板塊市場:柜臺交易市場和第二柜臺交易市場,為中小企業融資提供了方便。
1.5 健全的法律法規體系 通過法律確定中小企業的特殊地位、為其保駕護航,是美日政府對中小企業融資服務的重要內容。美日的相關法律、法規已近能夠充分保障中小企業的融資。美國的《小企業法》(1953)使中小企業能夠更好的進行自由競爭,而且還建立了小企業管理局。《小企業經濟政策法》(1980)要求協調和改善與中小企業經濟利益有關的政府工作。日本是西方國家中中小企業立法最健全的國家,迄今制定了30多部中小企業專門法規。1963年制定了《中小企業基本法》,它是日本中小企業發展的綱領性法規,被稱為“日本的中小企業憲法”,在此基礎上制定和修訂了《中小企業投資扶持股份公司法》等法規,此外,日本還制定了《國民金融公庫法》等八個法規,這些法規的建立都是為了最大限度的保障中小企業順利的實現融資。
2 中國中小企業融資方式
現在我國中小企業的融資方式主要有兩種:一是內源融資,即將本企業的留存收益和折舊轉化為投資的過程;二是外源融資,即吸收其他經濟主體的儲蓄,以轉化為自己投資的過程。其中,外源融資因為在籌資環境上的差異使得籌資方式也存在著各種差異,但是主要有直接籌資方式和間接籌資方式兩種。
在資本市場的不斷繁榮的情況下,企業逐漸采取更多的融資方式,不少企業在籌資時開始采用直接融資的方式,這將成為企業獲取長期資金的一種主要方式。直接籌資方式一般包括股權融資和債權融資兩種,前者屬于私募,在企業未上市的時候做好融資工作,這樣就能夠為企業上市成功提供更大的把握。后者主要是指在一定期限滿后企業連本帶息一起償還的融資方式。債權性融資包括向金融機構貸款和發行企業債券。因為是直接融資,特別是股票融資無須還本付息,投資者的風險比較大,這樣他們就希望獲得更高的收益率,不管是在經營業績上,還是在未來的發展中都希望能夠有所作為。間接融資是指企業通過銀行等金融機構間接進行的融資活動。
間接籌資方式包括銀行貸款、兼并和重組以及租賃融資。銀行貸款則是間接籌資方式最為常見的一種方式,很多企業的資金主要都是來自于銀行。近些年很多的企業出現了兼并、重組的情況,在間接融資方式中,我們可以利用杠桿收購融資方式。從現在的市場經濟狀況來看,企業正在不斷的走向集約化、大型化,企業若想在激烈的競爭中處于優勢地位,生產的規模性是一個重要條件。企業采取杠桿收購融資方式,可快速籌集資金的同時,收購一家企業要比新建一家企業更迅速、效率更高[15]。租賃融資是指出租人根據承租人的要求融資購買設備,然后按照合同的相關規定,及時交予承租人使用,承租人在租期內向出租人支付租賃費的使用業務。這種融資方式的特點和優勢在于租賃靈活,不僅能夠融資還能融物。它的不足之處在于需要較高的融資成本。現在國內的中小企業融資主要是通過金融中介機構,但是這些中介會對中小企業進行嚴格的資格審查,不容易籌措到資金,給他們的發展帶來了很多的麻煩。
3 美日中小企業融資方式給中國中小企業融資方式的啟示
3.1 設立專為中小企業提供服務的中小企業管理機構 美國設立了小企業管理局,日本設立了小企業廳,我們可以吸取美日在中小企業發展中的好的措施,制定適合我國中小企業發展的策略,比如設立中小企業政府管理機構,主要負責對中小企業提供各項相關的服務而并非是把重點放在管理上。
3.2 大力發展風險投資基金 針對我國居民高儲蓄的現狀,可考慮采取措施,鼓勵將民間資本引入風險基金中。拓展風險基金的來源,擴大風險基金的規模,為更多的蓄的現狀,可考慮采取措施,鼓勵將民間資本引入風險基金中。拓展風險基金的來源,擴大風險基金的規模,為更多的中小企業融資創造條件。鑒于此,我國應創建專業的投資公司或設立風險創業基金,風險投資公司可采取由政府部門、金融機構大中型企業、科研等多家聯合組建的方式,以克服間接融資過分強調資金使用安全性的缺陷。
3.3 擴大融資的功能,開辟直接融資的渠道 直接融資的特點在于可以得到不需償還外部所有權、改善企業資產負債結構、有效配置社會資源等,因此,我們要不斷的建立健全直接融資體系,實現資本市場體系的立體化、多層次,這樣就能夠更好的滿足各種發展規模的企業的融資要求,有利于發展較好的高科技企業進入二板市場,進而讓他們有更大的可能為入市提供直接融資機會,這樣做可使中小企業更好的實現融資,同時還能夠降低投資風險,繁榮資本市場。
3.4 健全相關的法律法規制度 要想實現資本市場的不斷繁榮,首先要要健全的法律法規作保障。我們要加快中小企業法律體系的完善,盡快制定頒布實施《中小企業基本法》以及相關法律。在完善的法律體系的保護下,確立中小企業的法律地位,最大限度的保障中小企業的合法利益,推進中小企業的健康發展。
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【關鍵詞】籌資方式 籌資順序
一、企業籌資方式
(一)籌資方式介紹
根據不用的標準企業融通資金可以分為不同的類型,按照資金使用期限的長短(以一年為界限)可分為長期融資和短期融資;按照是否借助中介機構分為間接融資和直接融資;按照資金來源范圍可分為內部籌資和外部籌資。不管采用何種分類,常見的融資方式有7種,分別是:吸收直接投資、發行股票、銀行借款、商業信用、發行債券、、留存收益、融資租賃等。其中,前五種為外部籌資,后兩種為內部籌資。
(二)對比內、外部籌資方式
內、外部籌資方式各有其優、缺點。就內部籌資來說,不需要發生籌資費用,籌資成本主要是使用自有資本而引發的機會成本。但動用內部資金會使得股利分配受到影響,引起股價不利的消息;就外部籌資而言,企業必須花費必要的籌資費用來獲取資金,相對來說成本較高。例如,銀行借款需要向銀行支付一定的利息,發行股票需要支付給股東股利和分紅以及發行等。企業承擔的風險相較于內部籌資來說會更高,如,借款無法到期償付,股票發行引起后期負擔的過重等。
二、啄食順序理論與我國籌資方式選擇現狀
啄食順序理論是由美國經濟學家梅耶(Mayer)提出的,他認為企業融資的順序原則是:①內源融資;②外源融資;③間接融資;④直接融資;⑤債券融資;⑥股票融資。也就是說,企業融資首先應選擇內源融資,當企業無法進行內部籌資時,間接融資好過直接融資;當間接融資不通時,發行債券的融資方式優于發行股票。但是,由于市場化程度不同,各國具有其獨特的經營環境,企業融資并不一定遵循了該順序,各自有自己的偏好。
就我國目前而言,企業選擇融資方式并未遵循啄食順序理論。其主要表現:第一、企業偏向于外部融資。相對于內部融資而言,企業在進行融資時多考慮采用外部融資的方式,這主要是受財務管理水平不高,大部分企業缺少內部積累的影響;二是、企業外部融資按照銀行借款—股票融資—債款融資的順序進行。可以看出,在我國間接融資更受籌資者歡迎,銀行貸款在企業資金來源中占據重要比列,是因其相對于直接融資來說不需要發行費用,只需要支付相應的利息就可以。三是、直接融資中股票融資優于債款融資。股票融資相對來說成本較低,我國在股票股利分配方面,低分配和不分配現象較普遍,且股權融資不需要到期償還,而債務融資卻需要在一定期限后支付固定本息。
三、企業籌資方式的合理選擇
要確定最佳的籌資方式應做好各方面的準備,作者認為企業應處理好以下方面:
(一)做好融資需求預測,合理估算企業融資需求量
進行融資需求預測是企業制定融資計劃的前提。企業只有知道融資需求才能合理安排融資計劃,否則可能引起資金周轉不靈或者籌集過多引起籌資成本過高等。預測是給人展示一種未來各種可能的前景,促使人們制定相應的應急計劃,這種預測和計劃是企業超前思考的過程,可以提高其對不確定事件的應變和處理能力,從而減少不利事件帶來的損失,把握機會帶來更多的收益。常用的融資預測方法有:定性預測法、銷售百分比法、資金習性預測法等
(二)了解影響籌資方式的因素,合理選擇
在選擇合理的籌資方式之前,決策者需要了解影響籌資方式選擇的因素是什么。一般來說這些因素包括:融資成本的高低、融資風險的大小、融資規模的大小、對企業控制權的影響、融資時機是否合適、企業的目標資本結構等。企業綜合考慮這些因素來決定采用何種方式或者組合進行融資最為合理。一般來說,企業在進行籌資方式選擇時應選擇融資成本較低,風險較小,對企業控制權影響較小的融資方式,同時在融資時也要把握好融資的時機,確保資金的順利到位。除此之外,企業還要考慮資本結構問題(負債與股東權利比例),籌資方式的選擇要有益于企業形成最佳的資本結構,使得企業資產市場價值最大化,有利于企業利用負債來提高經營效益,規避風險。
(三)制定適合企業發展規劃的最佳的籌資戰略
籌資戰略是一種企業籌資行為的全局性的謀劃,主要包括籌資規模的中長期規劃、資本結構區間的控制、籌資渠道與籌資方式的搭配、籌資期限與資產的組合、籌資效益與風險的均衡等。企業實施籌資戰略目的是要通過科學合理的謀劃,形成最佳的籌資組合,以達到使籌資的成本最低,風險最小籌資結構最優的目的。
具體來說,企業可采用的籌資戰略有四種類型:極端保守型戰略、保守型戰略、適中型戰略和積極型戰略。采用前兩種戰略風險較小,籌資成本會較高;適中型戰略籌資風險一般,給企業帶來的收益也一般;積極性的籌資戰略籌資成本相對較低、風險會很大,給企業帶來的收益大,是企業常采用的一種籌資戰略。但是,作者認為在選擇籌資戰略時應結合企業的長遠健康發展,濫用積極性的戰略對企業來說并不是好的選擇。
(四)做好融資的無差異點分析,選擇最佳的籌資方式
企業確立好籌資戰略后,需要選擇與該戰略相匹配的籌資方式。采用無差異點分析的方式,對各籌資方式進行比較,確立在某個需求段相應的最優的籌資方式。該方式是根據對未來息稅前收益或銷售額的預測,通過無差異點的分析(即EBIT—EPS分析)來確認融資方式。采用該方法企業通過對未來的預測,依靠計算和模型分析,可以清晰的看出以無差異點為界限的不同區間相對應的合適的籌資方式。
總之,筆者認為,各種籌資方式不分優劣,沒有最好的籌資方式的存在。對于單個企業來說并不能完全遵循籌資順序理論來選擇籌資方式。理性的決策者應該根據企業具體的實際情況,選擇最適合企業當前情形的最佳的籌資方式。別的企業運用的成功的籌資的案例并不能單純的照搬,每個企業發展狀況不同,財務環境和經營環境也不相同,利用科學的流程選擇合適自己情形的籌資方式才是最好的。
在宏觀調控一直持續的情況下,我國房地產企業為了應對政策影響,獲得新的生存和發展空間,嘗試了多種融資創新模式。隨著資本市場的深入發展,直接融資已經是房地產行業融資的大勢所趨。但就目前而言,房地產業多渠道多元化融資模式的建立還存在諸多問題。
(一)法律法規不健全,影響融資渠道拓展相關政策、法規不完善,有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難,直接影響房地產融資渠道的正常開展。如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受,但是最關鍵的法律條件處于真空狀態,使金融創新面臨無法可依的困境。
(二)債權融資為主,債權融資比例高,形成高負債經營截至2012年末,房地產企業的平均資產負債率已達到75.2%,房地產企業總負債為2.6萬億元,總資產為3.5萬億元,總負債較去年年底增加5013億元,資產負債率已達近十年的數值高峰。
根據證券交易所的數據,電子行業負債率均值為45.21%,化工行業負債率為32.12%,采掘業負債率為30.60%,交通運輸業36.23%,傳播文化業負債率為42.51%。可見,房地產業的負債率要顯著高于其他行業。除了股市融資之外,房地產上市公司主要通過銀行貸款來滿足其資金需求,這也在一定程度上提高了房地產公司的負債率。房地產開發企業高負債率使得企業經營存在較高的財務風險。從交易費用理論的角度來分析,隨著企業負債增加,企業在享受稅收利益的同時其破產成本也會上升,企業的最優資本結構是企業負債的稅收利益與破產成本之間權衡的結果。由于房地產開發企業良莠不齊,隨著房地產市場競爭日益激烈,監管力度不斷加大,開發貸款門檻提高,房地產開發企業資金鏈條日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風險的發生就會給房地產企業帶來更多隱患。
(三)較高的融資成本,會加重房地產企業的融資負擔近年來國家對房地產行業出臺了一系列金融政策,房地產籌資成本不斷增大。目前房地產信托的收益率一般在8%~10%之間,加上渠道費用占比3~4個百分點,大型開發商的信托融資成本在12%~15%左右,小型開發商的則一般在18%左右,有的甚至高達20%以上。有的開發商為了維持資金鏈的連續不斷,甚至使用高于資本利潤率的資金,房地產經營非常艱難,許多公司無奈選擇被兼并。
(四)受宏觀金融政策環境影響,房地產企業融資金融創新力度不夠在國外房地產融資方式非常豐富,不僅有常見的股票、債券、信托方式,還有基金、期權等金融衍生品融資方式。對比來看,國內的房地產融資產品可供選擇的并不多,還需要市場更多的金融創新,使房地產企業可以根據自身情況選擇資金來源渠道。
二、對策與建議
(一)加快完善房地產金融立法,為房地產融資提供安全的法律保障房地產金融立法從兩方面入手:一是修改完善現有的法律、法規,如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方;二是盡快出臺相關法律法規。我國房地產基金的法律法規滯后,房地產投資基金的法律地位還沒有完全確立,主要體現在迄今為止,我國任何一部法律都沒有正式承認房地產投資基金(包括私募房地產基金、特定投向基金等)應當建立規范的法律條文如《房地產基金法》及涉及全行業全社會的信用立法等。我國的金融服務市場、房地產市場發育尚不完善,還存在諸多法律空白,房地產融資的多樣化發展更需要法律的支持與保護,因此加強房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
(二)房地產企業自身要確保財務穩健,降低經營風險和負債風險面對資金和庫存的雙重壓力,強調銷售和現金回款顯得尤為重要。中國的債券市場不發達導致房地產開發企業債券融資水平很低。通過發行房地產公司債券可使房地產企業融資結構得以完善,并能使信貸政策對房地產融資的影響得以降低,降低對信貸融資的依賴。同時,發行公司債替代銀行貸款,也能夠降低財務成本,從而降低房地產企業過高的負債率。
(三)培養優秀的專業人才,建設專業化金融服務人才隊伍隨著直接融資的不斷發展,房地產金融市場需要更多的專業化人才。加快、加強人才培養顯得尤為重要。促進房地產融資渠道的多元化,需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產融資運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力,對市場的嗅覺靈敏,能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資;同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。同時,還需要積極促進律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。
(四)大力發展和完善資本市場的融資體系,發展以市場型金融為主,政策性金融為輔的房地產融資模式房地產企業的融資與金融市場體系的完善有很大的關系。從發達國家的經驗來看,完備的房地產金融體系是由一級市場和二級市場共同構建的。房地產金融一級市場是指圍繞房地產開發、流通以及消費整個環節進行籌融資所產生的資金初始交易市場,包括以銀行為主的金融機構信貸、房地產企業證券、債券、信托、基金等籌融資活動;房地產金融二級市場是建立在一級市場之上,對一級市場中的產品進行再次交易流通的市場,主要指房地產抵押信貸資產證券化(Mortgage-backedsecurities,MBS)。
發達國家成熟的資本市場能為企業融資提供各種便捷而適宜的渠道,而中國房地產金融起步比較晚,目前仍處于初級階段。首先應當健全一個完善成熟的房地產金融體系一級市場,加強對風險的防范,規范信用體系。同時,促進二級市場的蓬勃發展,加快培育壯大機構投資者,在強化社會監管的前提下逐步取消投資主體的資格限制,建立多元化的投資隊伍引導社會理性投資,促進房地產資產證券化的繁榮發展。
Abstract: Real estate is a capital-intensive industry, high-input, high-risk, and high-yield. The ability to establish and improve a multi-channel and multi-strategy real estate financing system is very important for the development of real estate companies. It has also become a bottleneck in their development. This paper analyzed China's real estate status and problems of corporate finance, and summed up the common financing method under the current situation. Finally,the paper made recommendations about the development of China's real estate financing strategy accordingly.
關鍵詞:房地產;融資;策略
Key words: real estate;financing;strategy
中圖分類號:F832.5 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0025-02
1房地產企業融資現狀
在我國,隨著我國經濟的持續快速增長,城鎮居民收入的穩步提高,我國房地產行業迅速發展。作為國民經濟的重要引擎之一,房地產業對保增長的貢獻十分顯著。
2009年,房地產開發企業本年資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內貸款11293億元,增長48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業自籌資金17906億元,增長16.9%;其他資金27459億元,增長71.9%。在其他資金中,定金及預收款15914億元;個人按揭貸款8403億元。
圖1是2009年我國房地產開發企業資金來源表。
2房地產企業融資發展特點
2.1 房地產企業融資渠道相對單一目前,我國房地產企業資金主要來自銀行貸款。銀行資金的供給也相對穩定,對于投資數額大、周轉期長的房地產業,銀行是其最為穩定的資金來源。但是由于房地產企業融資過于依靠銀行貸款,致使房地產開發的資金來源過分集中于銀行,使銀行承擔過多的風險。從我國房地產市場的運行來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。
2.2 房地產融資市場體系不健全目前,我國房地產融資市場體系并不健全,市場存在嚴重的資金供求失衡,造成了企業融資成本過高的現狀。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。而在國外,除信貸一級市場以外,還存在比較發達的信貸資產證券化以及信托證券等二級市場。
3房地產企業主要融資方式
目前我國房地產融資的途徑比較單一,最傳統的方法是:
自有資金+銀行貸款
除銀行貸款外,房地產企業的融資方式還包括賣方信貸、房地產產業投資基金、債券融資、融資租賃、房地產證券化、發行信托產品、夾層融資及上市融資等,各種融資方式交錯融合。
3.1 銀行貸款從目前來看,銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。
3.2 房地產投資信托基金(REITs)房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。根據REITs的投資類型不同,可以將它分為三大類:
權益型房地產投資信托基金(Equity REITs);
抵押型房地產投資信托基金(Mortgage REITs);
混合型房地產投資信托基金(Hybrid REITs)。
案例:2005年12月21日國內首只房地產投資信托基金(REITs)―――越秀房產信托基金(0405.HK)在香港掛牌,上市首日收盤于3.50港元,較招股價每股3.075港元13.82%。越秀基金公開發售部分超額認購約500倍,凍結資金約922億港元;國際配售部分獲超額認購120倍,籌集資金28億元。越秀基金的資產主要為4項廣州物業,包括白馬商貿大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場單位,總建筑樓面面積約為16萬平方米,物業出租率93%,估值總額達40.05億港元。
3.3上市融資房地產企業上市融資就是指房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式,它是房地產企業和資本結合的理想方式,是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。
案例:2001年7月1日,萬里電池(600847)原第一大股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業簽署協議,將所持有的萬里電池2600萬股法人股(占萬里電池總股本的29.33%)。轉讓后,北京科技置業成為萬里電池的第一大股東。北京科技園置業股份公司成立于1999年12月15日,注冊資本2 億元。注冊地為北京市海淀區,經營范圍為房地產開發、基礎設施建設、技術開發、技術轉讓、投資管理等。該公司仍然以房地產為主業,該項業務利潤占據了公司總利潤的一半以上,從事的最大項目是中關村西區的開發。
3.4 房地產債券融資由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點,再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入,且發行成本較高,對于一些民營企業來說是可望不可及的融資方式。
3.5 融資租賃根據《合同法》的規定,房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。
出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者,分散經營風險。租約靈活,租賃公司可以根據每個承相人的收入情況,為承租人定做靈活的還租安排,例如延期支付、遞增和遞減支付等。此外還具有促進房地產銷售,降低房屋使用門檻等優勢。
4對房地產融資模式的建議
隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高以及城市化建設的不斷加快,作為國民經濟支柱的房地產行業迎來新的發展機遇,并具有巨大的融資需求。中國房地產融資多元化將成為今后房地產業融資的重要趨勢,并且直接投融資將成為主流。
4.1 建立多層次的資本市場體系,提高直接融資比重長期以來,中國房地產直接融資渠道狹窄,房地產業直接融資比例不超過2%,目前在股票市場上進行融資更加困難。雖然目前開通了中小企業板市場,但其上市要求并沒有降低。即使將來調整產業政策,有利于房地產企業上市,也只能有少數大型房地產企業通過上市融資。因此,只有建立多層次的資本市場體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴,才能真正提高直接融資比重,才能真正分散金融風險,才能真正促進房地產行業的健康發展。
4.2 加快房地產抵押貸款證券化,完善中國房地產金融市場
目前中國正在開展房地產抵押貸款證券化的實踐。與成熟的房地產金融市場相比,中國房地產金融存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言,只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求,而資本市場和直接信用的相對落后,難以為房地產行業發展提供必要的金融支持。因此應加快房地產抵押貸款證券化,完善中國房地產金融市場。
4.3 發展房地產投資信托基金,開拓新的融資渠道房地產信托投資(Real Estate Investment Trust,REITs)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托資金投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產投資信托基金已經十分成熟。
中國發展房地產信托投資,具有以下方面的積極作用:
①有利于完善中國房地產金融市場;
②有助于疏通房地產資金循環的梗阻;
③有助于拓寬投資者的投資渠道,促進投資的多元化。
4.4 大力推行融資租賃房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家,融資租賃業年平均增長達30%,成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發展房地產融資租賃具有一定的優勢。
參考文獻:
[1]阮連法,舒小樂. 我國房地產投融資體制發展的新動向―房地產投資信托[J].技術經濟與管理研究,2004,(1).
[2]魯玲玲,周堅. 房地產信托與房地產投資信托基金[J]. 技術經濟與管理研究,2007,(4).
[3]倪h.房地產開發企業融資方式選擇探析[J].商業會計,2007,(2).
一、籌資風險成因分析及防控策略
(一)籌資風險成因分析
1.資本結構不合理。企業資本結構不合理存在以下兩種情況:一是資產負債率過高,容易導致企業償債能力下降、融資困難、融資成本增加、形成資金鏈斷裂等風險;二是資產負債率過低,會導致企業不能很好的運用財務杠桿,為股東創造更大價值。
2.融資規模過大。當前,很多企業為了獲取更多的?濟利益,對行業現狀以及市場環境并沒有進行仔細的分析,只是盲目的進行融資和擴張,但是卻忽略了融資過多,容易造成資產負債率過高和股權稀釋等問題,給企業造成過巨大的償債壓力和控制權轉移等風險,從而影響企業健康持續發展。
3.金融市場環境的影響。隨著金融市場政策的緊縮,很多企業獲取資金的難度也相應增大,從而導致企業的債務籌資成本上升。同時,資本市場預期不理想,市場競爭激烈,使得企業出現股權籌資供需不平衡的現象,導致企業在進行股權籌資時成本上升。
(二)籌資風險防控策略
1.建立完善的籌資風險預警機制。籌資風險預警機制主要是對企業的經營狀況以及籌資情況進行分析,并作出相應的評價。籌資風險預警機制是建立在企業各種財務數據基礎之上的,因此,就要求企業財務數據必須具有真實性和有效性[1]。籌資風險預警機制的建立能夠及時修復企業在籌資過程中存在的問題,促使企業籌資決策更具科學性。
2.優化資本結構。企業最佳資本結構是籌措資本的加權平均資本成本最低,使企業的價值達到最大化。根據優序融資理論來看,企業最佳的融資方式就是實行先內后外的融資方式,其中在外部融資中應該先進行債權融資再進行股權融資。當前,很多企業內源融資無法滿足企業發展過程中大量的資金需求,因此利用外部融資是解決資金問題的關鍵。我們上述分析過資產負債率過高會給企業造成巨大的償債壓力,特別是在國家相關政策發生變化時,企業容易發生資金鏈斷裂的風險。所以,企業應該適當的增加內源融資,在需要外部融資的時候,要合理安排債務融資和權益融資的比例,確定符合本公司實際情況的最佳資本結構,防止財務風險的發生。
二、投資風險成因分析及防控策略
(一)投資風險成因分析
1.投資風險管控意識不強。當前很多企業對于投資風險的管控意識不強,主要表現在企業決策層投資風險管控意識淡薄、盲目跟風投資、對市場風險分析及市場前景預判不準等方面,從而導致企業對投資風險缺乏有效的管理,容易造成企業投資風險加劇。
2.投資報告缺乏科學的分析。企業在編制投資項目可行性研究報告的時候,對投資報告缺乏科學合理的分析,對未來市場的發展預測不準,對國家的宏觀政策把握不當,導致投資報告缺乏可信度,影響投資效果,甚至導致投資失敗。
3.投資方向存在偏差。隨著環保意識全球化發展,人們對于低碳環保行業的投資越來越重視。但是很多企業為了獲取短期的經濟利益,過度投資一些污染嚴重、能源消耗量大的項目,不僅對環境具有較強的破壞力,從長遠發展來看,也并不利于企業的可持續發展。
(二)投資風險防控策略
1.創新投資風險管控理念。要想加強企業投資風險管控工作,首要任務就是創新投資風險管控理念,為企業強化投資風險管控奠定堅實的基礎。要根據國家的發展形勢,以經濟全球化發展進程為基礎,從我國市場改革形勢出發,響應國家的號召,投資符合國家產業政策的項目,將投資風險管控工作作為貫徹落實我國市場改革的首要任務,大力提升企業投資風險的管控意識和能力。
2.對投資項目進行科學分析,嚴控過度投資。要不斷強化企業決策層對投資項目的風險意識,重視可行性研究報告的分析工作,要嚴格按照相關規定進行可行性分析,對于投資過程中存在的不確定因素進行重點定量分析,保證投資決策科學合理,嚴控過度投資。此外,還應當加強企業信息披露制度的透明化,將企業的投資行為進行及時準確的公示,從而形成有效的多方位監督。企業還應建立完善的投資效果綜合評價體系和績效考核制度,促使決策層更加慎重地進行投資決策,提高投資項目的成功率。
3.加強投資項目執行期和經營期的管理。在項目投資決策階段進行的可行性分析,只是基于決策階段市場環境的分析,隨著投資項目執行期和經營期的到來,市場環境也發生了一定的變化,因此,企業應當重視加強投資項目執行期和經營期的動態管理,根據項目的實際進展合理調整項目規劃,以此來保證投資項目在執行期和經營期的管理都在掌控之中。
三、流動性風險成因分析及防控策略
(一)流動性風險成因分析
1.應收賬款和存貨變現能力較差。應收賬款和存貨的變現能力直接影響著企業資金的流動性,因此,加強應收賬款和存貨的管理對于企業的正常運轉具有非常重要的影響。如果企業存貨的周轉速度慢且占用大量資金,就可能導致企業出現流動性風險;同樣,如果企業出現大量應收賬款不能及時收回,也可能導致企業出現流動性風險。
2.資金預算不準確導致產生資金缺口。企業在運營過程中對于生產成本、投資成本、資金周轉等方面的資金預算不準確,忽略了通貨膨脹、利率變化等因素的影響,導致企業不能合理的籌劃資金收支,盲目樂觀地多預計資金收入,少預計資金支出,這樣很容易產生資金缺口,導致企業出現流動性風險,如果不能妥善處理,甚至會導致企業經營失敗。
(二)流動性風險防控策略
1.擴大直接融資渠道。直接融資由于沒有金融中介機構的介入,企業直接從資金盈余方獲得所需資金,有利于資金快速合理配置,提高資金使用效率。相比間接融資方式,直接融資還大大地降低了融資成本。發行股票、債券以及民間融資、商業信用等是最常見的直接融資模式,企業應該擴大直接融資渠道,改善資本結構,促進企業能夠長期穩定地獲得所需資金,從而避免企業流動性風險的發生。
2.加強應收賬款和存貨變現能力的管理。企業應當加強客戶信用的管理,不斷完善應收賬款回收策略,定期對應收賬款的回收情況進行分析,及時發現問題并采取合理的應對策略,保證及時收回應收款項。同時,企業還應當加強存貨周轉和存貨資金占用量的管理,在保證生產經營連續性的同時,盡量加速存貨周轉,減少存貨資金占用量,提高資金使用效率,增強企業的短期償債能力。