規(guī)劃土地用途調(diào)整方案

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規(guī)劃土地用途調(diào)整方案范文第1篇

本次規(guī)劃修編以《土地管理法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，貫徹“十分珍惜、合理利用土地和保護耕地”的基本國策，按照黨的十六屆三中全會精神，全面落實科學發(fā)展觀和省委“八八戰(zhàn)略”，文秘部落圍繞市五屆人大三次會議精神和推進率先發(fā)展、實現(xiàn)富民強市的戰(zhàn)略部署，結(jié)合我市社會經(jīng)濟發(fā)展實際，堅持以人為本、堅持統(tǒng)籌發(fā)展、堅持“三保“主線，正確處理內(nèi)涵挖潛與外延擴張、全面利益和局部利益、長遠利益和當前利益的關系，通過合理配置土地資源，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變土地利用方式，提高土地利用水平，推進社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

本次規(guī)劃要充分與上一輪規(guī)劃相銜接，繼承和發(fā)揚在規(guī)劃編制、實施中的經(jīng)驗。同時要與時俱進，做到六個“轉(zhuǎn)變”，即規(guī)劃定位向區(qū)域規(guī)劃轉(zhuǎn)變，工作任務向資源保護和集約利用并重轉(zhuǎn)變，規(guī)劃方法由指標控制型向空間控制型轉(zhuǎn)變，規(guī)劃內(nèi)容由耕地保護研究向綜合研究轉(zhuǎn)變，決策方法逐步由領導決策向民主決策轉(zhuǎn)變，規(guī)劃實施由目標導向型向過程導向型轉(zhuǎn)變。努力使修編后的規(guī)劃更具科學性、可行性和可操作性，服務于全市社會經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

二、土地利用總體規(guī)劃修編的原則

總體上要堅持“保護、保障、挖潛和集約利用”的原則。保護就是依法依法保護耕地、保障基本農(nóng)田、保護農(nóng)民合法權益；保障，就是千方百計保障我市經(jīng)濟社會發(fā)展對建設用地的合理需求；挖潛，就是清理消化閑置土地和盤活存量土地；集約用地，就是努力提高節(jié)約、集約利用土地水平。

1、用途管制原則。

土地用途管制是土地利用總體規(guī)劃的核心。要統(tǒng)籌合理安排各業(yè)用地，明確各土地利用區(qū)塊的用途，嚴禁隨意改變土地用途。用途管制的重點是耕地保護，特別是加強基本農(nóng)田和標準農(nóng)田的保護，要立足保護和提高糧食綜合生產(chǎn)能力，努力推進耕地保護向數(shù)量、質(zhì)量和生態(tài)上并重轉(zhuǎn)變。

2、占補平衡原則。

根據(jù)《紹興市土地開發(fā)整理規(guī)劃》，進一步加大土地開發(fā)整理復墾力度，適度開發(fā)宜耕后備土地資源，大力推進農(nóng)村居民點的撤并和退耕，增加有效耕地面積，確保實現(xiàn)全市耕地占補平衡。

3、合力建設原則。

“工業(yè)立市、開放興市、合力建市”是這幾年我市社會經(jīng)濟快速發(fā)展的成功經(jīng)驗，也是各項工作的指導方針。土地利用總體規(guī)劃要按照明確重點，兼顧一般，統(tǒng)籌安排的原則，遵循市場化機制，在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)資金和資源的互補和互流，優(yōu)化土地資源配置。

4、集約用地原則。

一是要加強土地利用水平評價，調(diào)查閑置土地情況，制定盤活存量建設用地的措施和方法。二是要研究促進新增建設用地集約利用的政策，完善“雙控”指標體系。

5、公眾參與原則。

規(guī)劃編制要充分利用“外腦”，依靠科研單位、專業(yè)技術單位和大專院校的技術力量，提高規(guī)劃編制的客觀性、科學性和技術性。在規(guī)劃編制過程中要廣泛征求公眾和社會各界的意見和建議，建立相關信息的交流和互動渠道，同時要加大宣傳力度，通過聽證或公示等手段，完善規(guī)劃的決策機制和監(jiān)督機制，努力做到規(guī)劃“以人為本”、公正透明。

6、三規(guī)銜接原則。

土地利用總體規(guī)劃要正確把握社會經(jīng)濟的發(fā)展方向和重點，科學預測用地需求，認真分析土地供應潛力，合理土地資源布局，正確處理“保護”和“保障”的關系，使土地利用總體規(guī)劃與“十一五“規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的有機結(jié)合。同時土地利用總體規(guī)劃還要與礦產(chǎn)資源規(guī)劃、地質(zhì)災害防治規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃等相關規(guī)劃相銜接。

7、成方成塊原則根據(jù)城市發(fā)展邊界理論，按發(fā)展階段、重要程度和資源供給能力，合理界定城市和開發(fā)區(qū)的外延擴張邊界，開發(fā)區(qū)塊盡量做到成方成塊，以利于資源配置、規(guī)劃實施和耕地保護。

8、可持續(xù)利用原則。

要按照生態(tài)紹興建設的要求，充分考慮“環(huán)境

容量”和生態(tài)承載力，開展土地適宜性評價，進行土地敏感性分析和不確定性分析，減少對生態(tài)脆弱地區(qū)和地質(zhì)災害易發(fā)地區(qū)的不合理的開發(fā)，切實保護生態(tài)環(huán)境，確保土地的可持續(xù)利用。

9、信息化原則。

要建立土地利用總體規(guī)劃信息系統(tǒng)，利用現(xiàn)代信息技術，進行規(guī)劃編制、規(guī)劃審批、規(guī)劃實施,滿足規(guī)劃要素實時更新、快速統(tǒng)計、共享互動等要求，增加規(guī)劃科技含量，有效提高規(guī)劃管理水平和工作效率。

三、土地利用總體規(guī)劃修編工作計劃及時間安排

工作時間總體上按省廳和市政府有關要求安排，即計劃在本年度完成整項工作。如遇國家、省、市相關政策及安排的影響，則作相應的時間調(diào)整。

1、健全組織機構(gòu)。

(1)由市政府統(tǒng)一成立“三規(guī)”領導小組。(時間根據(jù)市政府安排)(2)在成立“三規(guī)”領導小組后半個月內(nèi)設置聯(lián)絡員、專家咨詢組。

(3)成立市國土局規(guī)劃修編工作組。(4月1日---4月15日)2、落實資金。(4月1日----4月23日)已編制經(jīng)費預算，由辦公室具體落實。

3、落實編制單位。(4月30日前)(1)確定落實編制單位的方法、程序和要求；(4月4日前)(2)收集編制單位的資料、信息；(4月11前)(3)按規(guī)定落實編制單位，簽訂委托協(xié)議。(4月23日前)

4、調(diào)查研究階段(4月24日至7月23日)這一階段與下階段的工作將穿行，主要工作包括資料收集、實地踏勘、召開座談會。總體規(guī)劃綜合性強，涉及部門多，需要進行多方調(diào)查。走訪各有關部門，調(diào)查各部門規(guī)劃期內(nèi)用地需求，征求各部門對總體規(guī)劃的建議。深入各重點地塊進行實地踏勘和典型調(diào)查。

5、專題研究階段(5月24日至7月23日)在前期調(diào)查研究和全市土地利用更新調(diào)查批準的基礎上，開展上一輪土地利用規(guī)劃實施評價、土地供給與需求分析、區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢與土地利用戰(zhàn)略研究等專題研究，為規(guī)劃大綱及規(guī)劃文本草案的編制提供依據(jù)。

6、規(guī)劃大綱擬定階段(7月24日至9月23日)規(guī)劃大綱文本包括紹興市基本概況、規(guī)劃總則、規(guī)劃目標、土地利用總體布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)化、主要用地規(guī)劃和空間管制引導、規(guī)劃修編方法與實施機制創(chuàng)新、預期規(guī)劃實施成效等內(nèi)容。規(guī)劃大綱編制完成后須報市、省批準后方可開展下步工作，時間進度較難把握。

7、規(guī)劃草案擬定與選優(yōu)階段(9月24日至11月23日)本階段主要是落實土地利用分區(qū)、土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整、確定土地用途以及完成規(guī)劃草圖。

需擬定的方案包括：全市、區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整方案、重點建設項目和城鎮(zhèn)建設用地布局方案、土地整理、土地復墾、土地開發(fā)方案和土地利用分區(qū)方案。最終提供2～3套供選規(guī)劃方案。

確定規(guī)劃供選方案的主要要求：⑴在編制土地利用結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整方案過程中，應分析土地利用的影響因素和變化趨勢，擬定規(guī)劃供選方案。⑵每個供選方案均需保證規(guī)劃主要目標的實現(xiàn)。⑶對每個供選方案的實施，從組織、技術，資金投入、公眾接受程度等方面進行可行性論證、評價其實施可能達到的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益，綜合評價后，提出推薦方案，供領導小組審定。

規(guī)劃土地用途調(diào)整方案范文第2篇

為進一步加快全市工業(yè)布局調(diào)整，優(yōu)化市區(qū)土地資源配置，改善城市環(huán)境，促進工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵市區(qū)工業(yè)企業(yè)向“三區(qū)”及相關園區(qū)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)制訂加快市區(qū)工業(yè)企業(yè)退城進區(qū)的實施辦法。

一、范圍和條件

范圍：按照市城市建設總體規(guī)劃需要搬遷的企業(yè)；對外重組或新上工業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目需搬遷的企業(yè)；存在安全、環(huán)保隱患需要搬遷的企業(yè)。上述對象為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)原市直工業(yè)企業(yè)和鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬工業(yè)企業(yè)，以及市開發(fā)區(qū)、城東新區(qū)、西溪區(qū)內(nèi)企業(yè)。

條件：

1、搬遷企業(yè)進入“三區(qū)”及相關園區(qū)，新上項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保安全要求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和園區(qū)定位；

2、搬遷企業(yè)新上項目前期準備工作基本到位；

3、搬遷企業(yè)新增注冊資本金按規(guī)定要求基本自籌到位；

4、搬遷企業(yè)職工身份置換方案及其它遺留問題處置方案必須到位。

二、搬遷政策

符合搬遷條件的企業(yè)原址處置和搬遷選址必須服從市統(tǒng)一規(guī)劃，原址土地由市土地儲備中心統(tǒng)一收儲，按照城市規(guī)劃要求進行開發(fā)利用。對搬遷企業(yè)按原址土地的性質(zhì)及地面附著物等進行經(jīng)濟補償。同時視搬遷企業(yè)的規(guī)模、新增投資、建設進度、稅收回報等情況，市財政給予一定比例獎勵。

（一）補償

1、土地補償：搬遷企業(yè)原通過出讓方式取得土地使用權的，按照原土地用途的現(xiàn)行評估價給予補償。搬遷企業(yè)原通過劃撥方式取得土地使用權的，按照原土地用途的現(xiàn)行評估價的60%予以補償。搬遷企業(yè)原通過租賃方式取得土地使用權的，不予補償。

2、廠房等地面附著物補償：按廠房等地面附著物的現(xiàn)價評估值據(jù)實補償。

3、設備搬遷損失補償：按現(xiàn)價評估值的10%予以補償。

4、企業(yè)改制遺留問題處理：搬遷企業(yè)改制時職工身份未完全置換的，經(jīng)有關部門核定，其職工身份置換所需費用及解決其它改制遺留問題費用，可在其改制時剝離資產(chǎn)（不含原宿舍區(qū)）變現(xiàn)收入中優(yōu)先提取，如剝離資產(chǎn)變現(xiàn)收入不夠提取，不足部分可在其原址土地使用權改變規(guī)劃用途出讓后的土地凈收益中優(yōu)先提取。

（二）獎勵

為鼓勵搬遷企業(yè)新增固定資產(chǎn)投資和對外合作重組，市財政對搬遷企業(yè)實行專項考核獎勵。

1、搬遷獎勵：獎勵標準為搬遷企業(yè)原址土地使用權改變規(guī)劃用途，通過招拍掛程序出讓后的土地凈收益的10%。

2、新增投入獎勵：獎勵標準為搬遷企業(yè)新上項目新增固定資產(chǎn)投資額的20%。

3、獎勵限額：搬遷企業(yè)獎勵總額最高不超過搬遷企業(yè)原址土地使用權改變規(guī)劃用途，招拍掛出讓后的土地凈收益。

土地凈收益為出讓收入減去土地補償、廠房等地面附著物補償、設備搬遷損失補償，優(yōu)先提取職工身份置換及處理其它改制遺留問題費用，繳納相關稅費和業(yè)務費，提取“三項資金”各10%（水利、教育、廉租住房）后的凈收益。

新增固定資產(chǎn)投資額為搬遷企業(yè)新上項目固定資產(chǎn)總投資額減去搬遷企業(yè)原廠區(qū)土地、廠房等地面附著物和設備的評估值。

（三）其他扶持措施

1、搬遷企業(yè)在有關園區(qū)新上項目視同招商引資重點項目享受市內(nèi)各項優(yōu)惠政策。

2、搬遷企業(yè)需新受讓工業(yè)用地，其土地出讓金可在企業(yè)辦理原廠址土地收購手續(xù)后，由所在園區(qū)墊付，待原廠址土地出讓后支付。

搬遷企業(yè)入?yún)^(qū)后形成的財政收入按屬地管理原則，全部納入新址所在地收入統(tǒng)計，由新址所在地財稅機關征管。財力結(jié)算上，以搬遷前三年繳納的稅收一般預算收入的平均值為基數(shù)，基數(shù)內(nèi)地方留成財力歸原址所在地財政，新增的地方既得財力剔除稅收征管部門的業(yè)務費及獎勵資金后，歸新址所在地財政。

三、程序和要求

（一）主要程序

1、企業(yè)申請。企業(yè)提出搬遷申請，上報搬遷方案。搬遷方案須含新上項目投資計劃或?qū)ν庵亟M計劃、新增注冊資本金計劃、職工身份置換方案及其它遺留問題處置方案等。同時提供企業(yè)基本情況，包括原房產(chǎn)、土地、設備等情況，各類權證，企業(yè)資產(chǎn)抵押、保全情況等。

2、調(diào)查審核。由市分管工業(yè)領導召集經(jīng)信、住建、國土、財政、人社、監(jiān)察、審計、國資、企改等部門及相關園區(qū)對申請企業(yè)提出的申請和搬遷實施方案，土地及其地面附著物的權屬、面積、用途等情況進行調(diào)查和審核，并提出是否同意其退城進區(qū)的審核意見。

3、補償測算。搬遷企業(yè)的土地、廠房等地面附著物評估由市經(jīng)信委、國資辦、搬遷企業(yè)共同委托中介機構(gòu)進行。評估報告經(jīng)監(jiān)察、審計部門初審后，由市分管工業(yè)領導審核并安排進行補償評估測算。

4、方案報批。市退城進區(qū)領導小組辦公室研究企業(yè)搬遷方案和補償評估測算方案后提請市政府決定。

5、簽訂協(xié)議。搬遷方案和補償評估測算方案批準后，由市退城進區(qū)領導小組委托市經(jīng)信委與搬遷企業(yè)簽訂搬遷協(xié)議。

6、實施搬遷。搬遷企業(yè)按搬遷協(xié)議規(guī)定的要求實施老廠搬遷和新上項目。

7、補獎支付。根據(jù)企業(yè)搬遷協(xié)議約定的金額、期限和方式，向搬遷企業(yè)支付企業(yè)搬遷、土地收儲的補償費用。在企業(yè)實施搬遷過程中，由市經(jīng)信委會同有關部門分階段進行督查。企業(yè)完成搬遷工作后，由企業(yè)具驗收申請至市退城進區(qū)領導小組，市分管工業(yè)領導組織相關成員單位對其驗收考核，對照本辦法提出獎補意見，報市政府審批，兌現(xiàn)補償獎勵政策。企業(yè)原址土地使用權通過招拍掛出讓后，即兌付搬遷補償資金。如企業(yè)解決搬遷矛盾急需資金，在土地收儲后由市財政安排一定的過橋資金或融資擔保，確保順利搬遷。新上項目在原址土地達到凈地后按投入進度申請預付獎勵資金，經(jīng)市退城進區(qū)領導小組審核后，報市政府批準。

（二）工作要求

1、搬遷企業(yè)應立足于通過搬遷加快發(fā)展，進行招商重組，加大引資合作力度，擴大投入，調(diào)整結(jié)構(gòu)，更新工藝技術設備，提高水平。

2、搬遷企業(yè)原廠址土地必須實行凈地出讓。原址土地及房產(chǎn)如有抵押權的，必須依法解除抵押權，重新達成債務清償協(xié)議，或與金融部門商定，妥善處理資產(chǎn)抵押問題，不影響收儲上市。

3、搬遷企業(yè)必須在規(guī)定時間期限內(nèi)完成老廠搬遷和新上項目，期限在搬遷協(xié)議中明確。搬遷超過規(guī)定時限，不安排搬遷獎勵，新上項目竣工超過規(guī)定期限新增投入獎勵，按實際投資額兌現(xiàn)，今后不再予以獎勵。

4、搬遷企業(yè)必須處理好包括職工身份置換在內(nèi)的所有企業(yè)遺留問題，確保社會穩(wěn)定。

四、組織領導

市政府成立市退城進區(qū)領導小組，由市長任組長，常務副市長及分管市長任副組長，市經(jīng)信委、國土局、住建局（規(guī)劃辦）、財政局、審計局、監(jiān)察局、發(fā)改委（企改辦）、人社局、環(huán)保局、安監(jiān)局、行政服務中心、供電公司等部門負責人為成員，負責企業(yè)搬遷有關重大事項的決策和協(xié)調(diào)。領導小組下設辦公室，由市分管工業(yè)領導牽頭具體負責企業(yè)搬遷工作的組織指導、協(xié)調(diào)服務、督查考核，辦公室設在經(jīng)信委。

五、原文件廢止。本辦法出臺前市委、市政府有關企業(yè)退城進區(qū)的會辦紀要，企業(yè)未執(zhí)行的，均按本辦法執(zhí)行。

規(guī)劃土地用途調(diào)整方案范文第3篇

關鍵詞：光伏發(fā)電；建設用地；未利用地；租賃

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）04-92 -02

一、光伏發(fā)電項目建設合規(guī)用地

從土地所有權屬角度，可以將土地分為國有土地與農(nóng)民集體所有的土地；從土地規(guī)劃用途角度，可以將土地分為農(nóng)用地、建設用地、未利用地。國有土地與農(nóng)民集體所有的土地，都有農(nóng)用地、建設用地、未利用地之分， 那么，土地就有國有農(nóng)用地、國有建設用地、國有未利用地、集體農(nóng)用地、集體建設用地、集體未利用地之分。

依土地管理法規(guī)定，光伏投資企業(yè)進行光伏項目建設，需要使用的土地，必須依法申請使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。當然，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興辦、村民建設住宅經(jīng)批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地或鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外。

如前述，國有土地又有國有農(nóng)用地、國有建設用地、國有未利用地之分，那么，這三類土地中哪些可以合規(guī)用于項目建設呢？按照土地管理法、土地管理法實施條例的精神，國有建設用地、國有未利用地是可以的，國有農(nóng)用地得依法調(diào)整為國有建設用地，才可以用于項目建設。因此，項目建設合規(guī)用地為國有建設用地與國有未利用地。

二、集體未利用地能否直接用于光伏發(fā)電項目建設

如前述，項目建設得依法使用國有建設用地與國有未利用地，那么集體所有的未利用地是否可以用于光伏發(fā)電項目建設呢？土地管理法實施條例第二十三條規(guī)定，能源建設項目使用土地涉及集體所有的農(nóng)用地的，需辦理征收土地方案和供地方案。這說明集體所有的未利用地，是不能直接用于光伏發(fā)電項目建設的，需要征收為國有，成為國有未利用地，結(jié)論同第一節(jié)所述。但是，有觀點違背了該合規(guī)用地原則，認為集體未利用地可以直接用于建設光伏發(fā)電項目。

國土資源部、發(fā)展改革委、科技部、工業(yè)和信息化部、住房城鄉(xiāng)建設部、商務部等六部委于2015年聯(lián)合的《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（下稱《意見》），其中第五項意見表明，光伏發(fā)電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認定，不改變土地用途，用地允許以租賃等方式取得；對項目永久性建筑用地部分，應依法按建設用地辦理手續(xù)。于是，該觀點就理所當然地認為，對永久性建筑用地部分之外的光伏組件方陣使用未利用地的，只是區(qū)分未利用地的所有權屬，與相應的所有者簽訂協(xié)議就行。簽訂協(xié)議只是取得土地使用權的過程，但集體所有的未利用地能否直接用于光伏發(fā)電項目建設，是需要商榷的。

《意見》只是明確對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認定，不改變土地用途，這指的是土地規(guī)劃用途方面，但并沒有否定不需要在未利用地的所有權屬上依法征收為國有。既然土地管理法明確規(guī)定，任何建設行為需要使用國有土地，該《意見》也未明確不需要征收為國有，那么，結(jié)論就應當是統(tǒng)一的，需要將該集體未利用地征收為國有，再以租賃方式使用。該觀點錯誤之處是沒有能從土地法律體系上整體理解該《意見》的規(guī)定。

再者，國務院《關于促進光伏產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》也指出了：利用未利用地建設光伏發(fā)電項目的，不涉及轉(zhuǎn)用的，可不占用土地年度計劃指標，探索采用租賃國有未利用地的供地方式，降低工程成本。光伏項目使用未利用地的，可以采取劃撥方式供地。“不涉及轉(zhuǎn)用”正是與《意見》所指的不占壓地面，不改變地表形態(tài)的部分未利用地；“租賃”明確為國有未利用地租賃；劃撥正是國有土地使用權特有的提供方式。

三、集體未利用地的供地程序

既然集體未利用地征收為國有未利用地才可以用于項目建設，那么如何辦理供地手續(xù)？依土地管理法、土地管理法實施條例的規(guī)定，首先向市、縣人民政府的土地行政主管部門提出建設用地申請，由其進行審查，擬訂征收土地方案地方案，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，報有批準權的人民政府批準。征收土地方案的批準權，依土地管理法第四十五條的規(guī)定，權限在于省級人民政府，并報國務院備案。供地方案由批準征收土地方案的人民政府一并批準，無需另外辦理供地審批手續(xù)。方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。有償使用的，由市、縣人民政府與項目建設單位簽訂國有土地有償使用合同，劃撥使用的，向項目建設單位核發(fā)國有土地劃撥決定書。

國有土地租賃依法是國有土地有償使用的一種方式，在集體未利用地征收為國有未利用地后，國有土地使用權可以通過租賃的方式由項目建設單位有償使用，這與《意見》指出的租賃使用也是吻合的。當然，對于集體土地的使用，也有租賃方式。但不能因為《意見》規(guī)定可能通過租賃方式使用，即以使用方式這一標準而得出《意見》認為可以直接使用集體未利用地建設光伏發(fā)電項目的結(jié)論。

綜上，《意見》關于使用未利用地建設光伏發(fā)電項目的寥寥數(shù)語，是從土地規(guī)劃用途角度說明項目建設所用的未改變地表形態(tài)、不占壓土地部分的未利用地，可以按原地類認定，無需調(diào)整為建設用地，但未提及該未利用地的權屬。未提及既不能說是肯定，也不能說是否定。但土地管理法的精神是顯而易見的，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅、農(nóng)村公益設施建設外的任何建設行為，是必須使用國有土地的。那么，對于集體所有的未利用地，仍然必須在調(diào)整為國有未利用地后，才能用于光伏發(fā)電項目建設，否則，即為違法行為，項目建設單位應當承擔相應的法律責任。

規(guī)劃土地用途調(diào)整方案范文第4篇

目

錄

一、××鎮(zhèn)概況………………………………………………………1

二、現(xiàn)行規(guī)劃實施情況………………………………………………2

（一）現(xiàn)行規(guī)劃實施效果……………………………………………2

（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況………………………………………3

（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問題…………………………………………4

三、規(guī)劃修改的必要性和意義………………………………………4

（一）規(guī)劃修改必要性………………………………………………4

（二）規(guī)劃修改的意義………………………………………………6

四、規(guī)劃修改的指導思想、原則依據(jù)………………………………7

（一）規(guī)劃指導思想…………………………………………………7

（二）規(guī)劃原則………………………………………………………7

（三）規(guī)劃修改的依據(jù)………………………………………………8

五、規(guī)劃修改的簡要過程……………………………………………8

（一）組織準備階段…………………………………………………9

（二）調(diào)查分析研究階段……………………………………………9

（三）規(guī)劃修改階段…………………………………………………9

（四）規(guī)劃成果形成階段……………………………………………10

六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實施情況分析……………………10

七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接………………………………………………………………………11

八、規(guī)劃修改中若干具體問題的說明………………………………12

（一）關于基礎數(shù)據(jù)的來源…………………………………………12

（二）重要指標規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況……………………………………13

（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況………………………………………17

（四）與其他規(guī)劃的協(xié)調(diào)……………………………………………18

九、規(guī)劃方案的可行性分析…………………………………………18

十、需要進一步說明的的問題………………………………………18

十一、規(guī)劃修改的成果………………………………………………18

×××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__）

說

明

《××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總何體規(guī)劃（20__－20__年）》（以下簡稱“本規(guī)劃”）××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的主要成果，也是政府評議、報上級政府審批和組織實施的政策性文件，包括：總則、土地利用現(xiàn)狀及潛力分析、規(guī)劃目標與方針、土地利用總體布局、主要用地規(guī)劃和空間管制引導、規(guī)劃實施與管理，附則及附表等內(nèi)容。為了對本規(guī)劃有一個全面的了解，現(xiàn)將有關問題作如下說明。

一、××鎮(zhèn)概況

××位于××區(qū)東南部，集鎮(zhèn)距市區(qū)15公里，屬半丘陵半圩區(qū)地形。東與××縣、××鎮(zhèn)和×××接壤，南與××鎮(zhèn)相連，西與××鎮(zhèn)隔河相望，北與×××和××鎮(zhèn)緊連，是××區(qū)建制鎮(zhèn)之一。

全鎮(zhèn)轄××村民委員會××個街道居委會，×××個村民組，轄區(qū)總面積×××平方公里。20__年全鎮(zhèn)總?cè)丝?.4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口4.5萬人，非農(nóng)業(yè)人口0.84萬人，人口密度475人/平方公里,耕地總面積5823.90公頃，人均耕地0.1072公頃。

××鎮(zhèn)是×××區(qū)×大建制鎮(zhèn)之一，區(qū)域位置較佳，××省級開發(fā)區(qū)區(qū)域面積三分之一在我鎮(zhèn)境內(nèi)有××鐵路及復線和××高速東西穿越，×××省道北穿而過，交通便捷。

這里典型的溫帶氣候，加上獨特的地理位置，使得××擁有皖南山區(qū)的樸質(zhì)，更兼江南水鄉(xiāng)的柔美。境內(nèi)山巒起伏、環(huán)境優(yōu)美。南有千年古壩－×××壩，滋潤著××兒女；東有圣地－×××，休閑度假好去處。

境內(nèi)自然資源極為豐富，有儲量可觀的石、方解石、煤，還有錳、銅、硫、鐵等金屬，廣袤的山場盛產(chǎn)、李、中草藥等。

改革開放以來，××經(jīng)濟和社會事業(yè)得到了快速發(fā)展，人民生活水平逐步提高。程控電話容量1萬門，電子網(wǎng)絡遍布世界各地。

二、現(xiàn)行規(guī)劃實施情況

（一）現(xiàn)行規(guī)劃實施效果

1、強了耕地保護力度，確保了耕地總時的穩(wěn)定

現(xiàn)行規(guī)劃通過實行“占一補一”制度，加大土地開發(fā)、復墾、整理的力度，使耕地在數(shù)量及質(zhì)量上保持穩(wěn)定；通過嚴格控制建設占用耕地，尤其是基本農(nóng)田，使基本農(nóng)田得到特殊保護；通過中低產(chǎn)田改造提高了耕地質(zhì)量，進一步穩(wěn)定了農(nóng)業(yè)的基礎地位。

2、嚴格控制了建設用地的規(guī)模，規(guī)范了建設用地管理

通過對建設占用耕地指標的嚴格控制，鼓勵充分利用現(xiàn)有建設用地、確需擴大建設用地規(guī)模的優(yōu)先安排利用非耕地或劣質(zhì)耕地，有效地控制了建設占用耕地的規(guī)模。同時通過建立基本農(nóng)田保護區(qū)和劃定各項建設用地范圍，有效地制止了不按規(guī)劃建設、少批多占等現(xiàn)象，使建設用地管理得到進一步規(guī)范。

3、提高了土地利用效率

現(xiàn)行規(guī)劃的實施使基本農(nóng)田保護責任明確，穩(wěn)定了農(nóng)民在承包地上投資、投肥、投勞的積極性，同時通過對中低產(chǎn)田改造，提高耕地總體質(zhì)量的同時，使耕地地力得以更大化發(fā)揮，提高了土地利用效率。

4、穩(wěn)定了經(jīng)濟發(fā)展

現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展計劃相軒調(diào)，將交通、水利、基礎建設等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會經(jīng)濟及自然實際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟以較高的速度穩(wěn)定發(fā)展。

（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況

規(guī)劃實施以來，各地嚴格實行土地用途管制，促進了用地管地觀念的轉(zhuǎn)變，有效遏制了建設用地盲目擴張，嚴格保護了基本農(nóng)田，提高了土地利用水平；另一方面，通過合理安排用地，確保重點工程等各建設項目用地的合理需求，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟建設社會民展提供了用地保障。

通過調(diào)研民現(xiàn)，現(xiàn)行規(guī)劃實施以來總體情況良好。規(guī)編制過程中公眾與程度較高。規(guī)劃宣傳普及率達85%；現(xiàn)行規(guī)劃實施后，土地利用率、土地產(chǎn)出率、土地集約度等得到明顯提高；各項耕地質(zhì)量指標有所提高。

（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問題

1、規(guī)劃缺乏

足夠的動態(tài)性。現(xiàn)行規(guī)劃在1999年完成并實施以來，隨著時間的推移，現(xiàn)行規(guī)劃所依賴的基礎條件發(fā)生了較大變化，因此原規(guī)劃在一定程度上已缺乏現(xiàn)勢性，不能有效地調(diào)控和指導各類用地的布局。

2、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠預見性。現(xiàn)行規(guī)劃沒有充分考慮農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對土地利用結(jié)構(gòu)的影響，對新出現(xiàn)的土地需求預見性不強，使得現(xiàn)行規(guī)劃不能很好地解決規(guī)劃實施中出現(xiàn)的新情況、新問題。

3、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠的可操作性。現(xiàn)行規(guī)劃偏重于強調(diào)規(guī)劃指標的分解落實，對規(guī)劃建設用地的定位和布考慮不夠充分，在基本農(nóng)田布局和建設用地布局中未能有效地結(jié)合當?shù)貙嶋H條件，不能適應城市化發(fā)展需要，規(guī)劃缺乏一定的科學性和可操作性。

三、規(guī)劃修改的必要性和意義

（一）規(guī)劃修改的必要性

現(xiàn)行規(guī)劃在1997年至20__年期間得到了較好的貫徹實施，在耕地保護、建設用地規(guī)劃管理、土地用途管制方面發(fā)揮了積極作用。但隨著××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”思想的提出，以及我鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā)展、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程的加快，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系戰(zhàn)略的調(diào)整，行政區(qū)劃調(diào)整工作的完成，全鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局的變化、現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在建設用地和基本農(nóng)田空間布局等方面逐漸暴露出一些與新形勢不相適應的問題。

1.社會經(jīng)濟調(diào)整及產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的變化要求土地利用布局的調(diào)整。

為了能主動融入“長三角”經(jīng)濟圈和適應××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”的發(fā)展，××鎮(zhèn)進行了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重新布局。大力推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)，要求新的土地利用布局。

2.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設的迫切需要。

在農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設過程中，必須進一步優(yōu)化城鎮(zhèn)、村莊和基本農(nóng)田的布局，使其成為一個完整統(tǒng)一的有機整體，形成城鎮(zhèn)和農(nóng)村相協(xié)調(diào)，居民點和農(nóng)田相襯托的新格局，而縣級土地利用規(guī)劃正是調(diào)整這一格局的重要依據(jù)。因此，修改土地利用總體規(guī)劃，增強規(guī)劃的科學性、可行性，對于促進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設顯行尤為重要。

3.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是實現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用的必然選擇

新《土地管理法》實施以來，土地利用管理日益加強，而現(xiàn)有的規(guī)劃在實施中的矛盾也不斷顯現(xiàn)，分散的建設用地布局越來越不適應新形勢下土地管理的要求。因此，有必要進一步科學準確地測算建設用地規(guī)模、范圍，預留必要的發(fā)展用地，把有限的用地指標落實到合適的地塊上，使有限的土地資源得到最優(yōu)的配置。

（二）規(guī)劃修改的意義

1、為××鎮(zhèn)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供了必要的用地保障。通過××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，合理配置、優(yōu)化各類用地，使社會、經(jīng)濟和生態(tài)效益協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2、土地利用總體規(guī)劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規(guī)劃、經(jīng)濟民展計劃協(xié)調(diào)。將交通、水利、基礎設施建設等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會經(jīng)濟及自然實際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟以較高的速度穩(wěn)步發(fā)展。

3、進一步提高土地資源的利用率與產(chǎn)出率。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化是在不增加土地投入的條件下，實現(xiàn)產(chǎn)出增長以獲取結(jié)構(gòu)效益的有效途徑，同時能促進土地資源利用集約型邊轉(zhuǎn)變，從而提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率。

四、規(guī)劃修改的指導思想、原則和依據(jù)

（一）規(guī)劃指導思想

××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以國家和省的的關法律、法規(guī)為指導，根據(jù)社會、經(jīng)濟和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的原則以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際需要，在對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展用地需求做出科學預測的基礎上，合理確定土地利用的方向，實行“占一補一”政策，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，從嚴控制建設占用耕地，優(yōu)化配置和節(jié)約利用土地資源，提高土地利用率和產(chǎn)出率，為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)民展和保護、改善生態(tài)環(huán)境服務。

（二）規(guī)劃原則

1、堅持供給引導需求、兼顧各方利益、統(tǒng)籌安排各類用地的原則；

2、堅持切實保護耕地、合理利用土地資源的原則；

3、堅持規(guī)劃的科學性與可操作性相結(jié)合的原則；

4、堅持占用耕地與土地開發(fā)、整理、復墾相掛鉤的原則；

5、堅持從實際出發(fā)、因地制宜和動態(tài)調(diào)整原則；

6、以土地資源可持續(xù)利用為根本出發(fā)點，堅持土地資源節(jié)約、集約和高效利用的原則；

7、堅持城鎮(zhèn)面積增加與農(nóng)村居民點面積減少相掛鉤原則。

（三）規(guī)劃修改的依據(jù)

1、《中華人民共和平共國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和平共國基本農(nóng)田保護條例》、《中華人民共和平共國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和平共國環(huán)境保護法》、《中華人民共和平共國森林法》、《中華人民共和平共國水法》、《農(nóng)業(yè)承包法》等。

2、《××省實施〈土地管理法〉辦法》、國家《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》、《××省鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》、《××省劃定基本農(nóng)田保護區(qū)技術規(guī)程》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》。

3、《××區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（1997－20__年）、《××區(qū)基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃法》（1996－20__年）、《××區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1997－20__年）、《××鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃》（1997－20__年）。

4、××鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃和20__年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃。

5、省、部其他規(guī)范性文件和相關基礎資料。

五、規(guī)劃修改簡要過程

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、區(qū)政府下達我鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃有關指標以及其他相關法規(guī)、政策的規(guī)定和規(guī)劃修改的動態(tài)原則，在行政區(qū)劃調(diào)整的基礎上，對××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃進行修改工作，大致經(jīng)歷了以下四個階段。

（一）　組織準備階段

這一階段主要開展計劃制定，落實經(jīng)費，組成領導小組和規(guī)劃小組，總體規(guī)劃方案設計，選定研究專題以及業(yè)務培訓等準備工作。

著先是制定工作計劃，工作方案落實經(jīng)費，組成領導組和工作班子。如開了領導組、工作班子會議，審議和討論工作計劃技術方案。

其次，為了修改好本次規(guī)劃，在全鎮(zhèn)對修改土地利用總體規(guī)劃重要性進行廣泛宣傳，統(tǒng)一了思想、提高了認識。

最后，研究討論了修改規(guī)劃的指導思想、原則、依據(jù)和工作方法，明確了本次規(guī)劃修改的目的、任務和重點內(nèi)容，并制定了工作計劃和方案。

（二）　調(diào)查分析研究階段

這一階段的主要任務是收集，整理和分析有關自然資源，土地資源，土地利用和社會經(jīng)濟等方面的數(shù)據(jù)、圖件、文件等資料，并找出土地利用中存在的主要問題。

（三）　規(guī)劃修改階段

1、在收集、分析規(guī)劃資料和開展前期專題調(diào)研的基礎上，根據(jù)孫埠鎮(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展及各部門各行業(yè)的用地要求，確定土地利用的方針和目標；

2、對作鎮(zhèn)土地需求和土地供給量進行分析預測的基礎上， 運用綜合平衡、目標規(guī)劃法等方法，制定了適應當前社會經(jīng)濟發(fā)展的土地利用方案，并從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度進行了各類用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整；

3、在用地方案和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎上，對全鎮(zhèn)主要用地進行了規(guī)劃，并制定了相應的管制導則；

4、擬定規(guī)劃方案，形成文字及圖件成果。落實各項地指標，進行相應的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，制定規(guī)劃實施措施，撰寫規(guī)劃文本、說明。

（四）　規(guī)劃成果形成階段

在調(diào)查、分析、研究和規(guī)劃修改的基礎上，整理出本次規(guī)劃的主要成果：

1、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃文本（20__－20__年）》；

2、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）說明》；

3、《××鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖（20__）》（1：1萬）；

最后，由××鎮(zhèn)向上級主管部門申請評審，根據(jù)評審結(jié)果進行修改形成最終規(guī)劃成果。

六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實施情況分析

1、基本農(nóng)田保護面積

現(xiàn)行規(guī)劃××鎮(zhèn)的基本農(nóng)田保護面積為5059.90公頃，基本農(nóng)田保護率為86.88%。

規(guī)劃實施期間，我鎮(zhèn)嚴格執(zhí)行基本農(nóng)田保護，基本農(nóng)田保護面積和布局與規(guī)劃保護一致（表1）

表1××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃基本農(nóng)田保護招待情況

單位：公頃

行政單位　1996年底

耕地面積　規(guī)劃20__年

保護面積　20__年基本

農(nóng)田保護面積　規(guī)劃指標

完成率（%）

××鎮(zhèn)　5823.88　5059.86　5059.90　100

2、建設占用耕地控制指標執(zhí)行情況

依據(jù)現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，××鎮(zhèn)1997－20__年新增建設占用耕地指標為40.98公頃,1997－20__年全鄉(xiāng)實際建設占用耕地指標為6.1公頃，剩余指標為34.88公頃（表2）。

表2××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃建設占用耕地執(zhí)行情況

單位：公頃

現(xiàn)行規(guī)劃建設用地

占用耕地面積　1997－20__年

實際執(zhí)行　剩余指標　指標完成率%

××鎮(zhèn)　40.98　6.1　34.88　1.49

七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接

1、耕地基本農(nóng)田保護指標的銜接

根據(jù)本規(guī)劃到20__年的耕地面積規(guī)劃為5863.55公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的耕地指標保持一致。本規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護指標規(guī)劃為5059.90公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護指標規(guī)劃為5059.90公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的基本農(nóng)田保護指標保持一致（表3）。

表3××鎮(zhèn)規(guī)劃耕地與基本農(nóng)田保護指標銜接情況

單位：公頃

現(xiàn)行規(guī)劃

20__年耕

地保有量　現(xiàn)行規(guī)劃

基本農(nóng)田

保護面積　現(xiàn)行規(guī)劃

基本農(nóng)田

保護率　本規(guī)劃20__年耕地保有量　本規(guī)劃基本農(nóng)田保護面積　本規(guī)劃基本農(nóng)田保護率

××鎮(zhèn)　5863.55　5059.90　86.88　5863.55　5059.90　86.88

2、建設用地及其占用耕地指標的銜接

本規(guī)劃20__－20__年的建設用地指標規(guī)劃為52.48公頃，其中占用耕地指標規(guī)劃為34.88公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃1997－20__年的規(guī)劃占用耕地指標為40.98公頃(表4).

表4××鎮(zhèn)規(guī)劃建設占用耕地指標銜接情況]

單位:公頃

現(xiàn)行規(guī)劃建設用地

占用耕地面積　1997－20__年

實際建設占用

耕地面積　現(xiàn)行規(guī)劃剩余建設中用耕地面積　本規(guī)劃建設占用耕地面積

××鎮(zhèn)　40.98　6.1　34.88　34.88

八、規(guī)劃修改中若干具體問題的說明

（一）關于基礎數(shù)據(jù)的來源

1、人口資料：包括歷年人口、城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口、暫住人口、流動人口、自然增長人口、機械增長人口等，其主要來源于××鎮(zhèn)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計資料，公安部門的統(tǒng)計資料等。

2、有關經(jīng)濟與社會發(fā)展方面的規(guī)劃指標主要來源于××鎮(zhèn)相關部門的規(guī)劃資料。

3、土地方面的數(shù)據(jù)主要來源于歷年各項建設用地資料、土地出讓、轉(zhuǎn)讓資料、以及土地登記等資料；××鎮(zhèn)歷年土地利用變更調(diào)查資料；××鎮(zhèn)土地整理、復墾和開發(fā)指標等。

4、有關規(guī)劃方面的資料主要來源于歷年社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒、基本建設投資統(tǒng)計、農(nóng)業(yè)用地效益資料、物價變化資料；氣候、水文、工程地質(zhì)、地形地貌、水系、植被、氣象和主要自然災害資料；孫埠鎮(zhèn)各部門發(fā)展規(guī)劃及用地計劃資料。

（二）重要指標的依據(jù)

1、農(nóng)業(yè)用地指標

耕地、園地、林地等各項用地量的預測，分別從需求和供應兩個方面進行預測，對于預測結(jié)果在區(qū)級指標之內(nèi)，以縣級別分解指標作為××鎮(zhèn)的用地指標，在耕地需求方面，與縣級規(guī)劃一樣，從糧食生產(chǎn)總需求、糧食生產(chǎn)水平、糧地系數(shù)三方面預測；在耕地供應方面，則在耕地后備資源評價的基礎上，結(jié)合社會經(jīng)濟條件的耕地開發(fā)能力進行預測，園地及林地在未利用地適宜評價的基礎上，根據(jù)人口與經(jīng)濟發(fā)展水平的結(jié)果，對規(guī)劃期間園地、林地開發(fā)及非農(nóng)業(yè)建設占用園地、林地情況預測。

本次規(guī)劃的生產(chǎn)潛力預測主要是對農(nóng)作物單產(chǎn)進行預估，預測20__年糧食作物的單產(chǎn)為6225.00公斤/公頃。年。

2、建設用地預測

（1）人口發(fā)展預測

人口的民展變化關系著國民經(jīng)濟發(fā)展速度、城鄉(xiāng)居民建設規(guī)模和土地的承載力，因此，人口預測是土地需求量預測的前提。

按人口自然增長率和人口的機械增長預測，20__年全鎮(zhèn)人口將達到7.5萬人。

（2）城鎮(zhèn)建設用地預測

根據(jù)土地供給決定土地需求的原則及我鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展與地關系狀況，并按照城鎮(zhèn)人均建設用地規(guī)劃相關規(guī)定的要求，城鎮(zhèn)用地總規(guī)模將由20__年的157.27公頃調(diào)整到20__年的180.15公頃。

（3）農(nóng)村居民點用地預測

由于對土地集約利用的追求，行政村的合并，農(nóng)村居民點的整理，同時中心村建設步伐加快，拆村并點，農(nóng)村居民點用地集約度進一步提高，人均用地面積將大幅度減少。本次規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)村居民點用地將由現(xiàn)狀（20__）年的569.521公頃調(diào)整到規(guī)劃年（20__年）的562.63公頃，到20__年農(nóng)村居民點用地規(guī)模減少6.89公頃。

（4）獨立工礦用地預測

××鎮(zhèn)20__年的獨立工礦用地為26.61公頃。規(guī)劃期內(nèi)獨立工礦用地將分布城鎮(zhèn)以外集中，主要以內(nèi)涵挖潛為主，但由于長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的帶動下，××鎮(zhèn)獨立工礦用地面積還將進一步快速增長。預計到20__年獨立工礦用地面積將增加到41.11公頃，凈增加14.5公頃。

（5）交通用地預測

根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)交通用地指標，至20__年，我鎮(zhèn)各類交通用 地規(guī)模基本保持不變。

（6）水利工程用地預測

根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)水利設施用地指標，至20__年，我鎮(zhèn)水利設施用地規(guī)模基本保持不變。

3、基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃指標

遵照國務院《基本農(nóng)田保護條例》、安徽省等有關法律、法規(guī)，孫埠鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要確保耕地保有量和基本農(nóng)田，規(guī)劃期間基本農(nóng)田保護面積為5059.90公頃。

4.土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化和平衡表的編制

為了保護規(guī)劃用地指標的落實和使我鎮(zhèn)各類用地的配置能從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度得到合理的安排，增強本規(guī)劃的實用性和科學性，在部門用地指標調(diào)整上，多次進行了由鎮(zhèn)政府組織的部門用地協(xié)調(diào)會，反復討論、協(xié)商，廣泛征求意見，盡可能地從行政、經(jīng)濟和技術上合理安排各類用地，同時，根據(jù)全鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢，從提高土地利用率和產(chǎn)出率、走集約和節(jié)約用地的道路出發(fā)，積極引導部門接受鎮(zhèn)規(guī)劃用地指標。

⑴農(nóng)、果、林、水產(chǎn)部門用地：農(nóng)業(yè)部門用地給予優(yōu)先安排和滿足，優(yōu)化大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，實行多種經(jīng)營，增加蔬菜、經(jīng)濟作物、果園面積，提高大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟從價值。

⑵鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門用地：鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門的用地在本著集約和節(jié)約的原則，進行統(tǒng)籌安排。

以此為原則，采用綜合平衡法，根據(jù)各類用地在規(guī)劃期內(nèi)的增減變化，編制了20__－20__年的土地利用平衡表。

5.土地利用分區(qū)

土地利用分區(qū)的主要目的是為土地用途管制實行提供依據(jù)，用地區(qū)域類型的劃分是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃規(guī)程中的有關規(guī)定進行，并突出了農(nóng)業(yè)用地的劃分，共分為農(nóng)業(yè)用地區(qū)、園業(yè)用地區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設用地區(qū)、村鎮(zhèn)建設用地區(qū)、獨立工礦用地區(qū)、其他用地區(qū)等七個區(qū)。

在具體區(qū)劃劃分方法上，是以土地利用現(xiàn)狀分析、土地適宜性分析和區(qū)域自然和社會經(jīng)濟發(fā)展為基礎，根據(jù)土地主導用途的不同，采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法。為確保土地用途管制的實行，還針對每種土地用地區(qū)的用途特點，制定了詳細的用途管制細則。

6.各項用地指標的分解

××鎮(zhèn)鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃是整個土地利用總體規(guī)劃體系的最終落實點，是縣級規(guī)劃得發(fā)實施的基本保障，因此在鎮(zhèn)規(guī)劃主要用地控制指標，服從縣級規(guī)劃分解指標，特別是非農(nóng)建設占用耕地、耕地開發(fā)、復墾指標上，以確保縣級耕地總量占補平衡的實現(xiàn)，另外對退耕還林指標也給保證。

7.用地布局的依據(jù)

⑴規(guī)劃年全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展對土地所作的戰(zhàn)略安排。

⑵各部門用地發(fā)展規(guī)劃中的布局要求。

⑶《土地管理法》及相關法、法規(guī)對用地布局所作的要求。

⑷全鎮(zhèn)的自然、社會經(jīng)濟條件、土地利用方式、土地質(zhì)量和土地生產(chǎn)效益的差異。

（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況

考慮到城鎮(zhèn)規(guī)劃用地分類與土地利用規(guī)劃用地分類的技術口徑不同，本次土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)劃協(xié)調(diào)的著重點放在城鎮(zhèn)建設用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積上，而對城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀面積、規(guī)劃面積不強求統(tǒng)一。在城鎮(zhèn)建設用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃是統(tǒng)一的。

（四）與其它規(guī)劃的協(xié)調(diào)

本規(guī)劃在與生態(tài)、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)等部門規(guī)劃的協(xié)調(diào)方面，充分考慮了這些部門的規(guī)劃成果，優(yōu)先保證了這些部門的勝地需求，在本質(zhì)上是協(xié)調(diào)一致的，只是在具體的土地面積數(shù)據(jù)上按照上級部門的要求統(tǒng)一采用了土地部門的數(shù)據(jù)。

九、規(guī)劃方案的可行性分析

1、組織上的可行性。在規(guī)劃的整個過程中，從最初的技術方案的論證到資料的收集和規(guī)劃講座稿子論證都多次進行了專家、部門的調(diào)查咨詢，保證了一次規(guī)劃的科學性、合理性和可行性。

2、基礎數(shù)據(jù)和資料的可行性。整個規(guī)劃都是以土地詳查和變更調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎基準，國民經(jīng)濟、社會發(fā)展的統(tǒng)計年鑒等資料的權威性強。各部門提供的基礎數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)和資料是各有關部門根據(jù)自身的發(fā)展，經(jīng)過長時間的努力完成的，具有較強的可靠性。

十、需要進一步說明的問題

1、關于規(guī)劃范圍的說明

本次規(guī)劃范圍為××鎮(zhèn)轄區(qū)全部土地，土地總面積11440.06公頃。

2、關于規(guī)劃時間的說明

基期年20__年，規(guī)劃期20__—20__年。

3、關于土地質(zhì)量評價的說明

土地質(zhì)量評價堅持為生產(chǎn)服務原則，采用聯(lián)合國《土地評價綱要》提出的土地適宜性評價思路（ITC）并結(jié)合××區(qū)××鎮(zhèn)目前土地的利用方式進行。

4.關于基礎數(shù)據(jù)口徑不一致問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和國家有關的規(guī)定，要求土地利用總體規(guī)劃中土地面積的基礎數(shù)據(jù)必須是土地詳細和土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，本次規(guī)劃中將所有其它數(shù)據(jù)都統(tǒng)一到了土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎上，會與專利號部門提供的原始數(shù)據(jù)不完全一致，由于土地詳杳和變更調(diào)查，是嚴格按照土地利用現(xiàn)狀三大類進行的，各類土地利內(nèi)涵，與各部門用地類型劃分存在較大的差異，故二者在外延上有明顯的區(qū)別。

十一、規(guī)劃修改的成果

1、《××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）》；

2、《××區(qū)×鎮(zhèn)土地利用總規(guī)劃（20__－20__年）說明》；

3、《××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總規(guī)劃圖（20__－20__年）》。

××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃

（20__～20__）

說

明

（送審稿）

××區(qū)××鎮(zhèn)人民政府

二0__年十月

目

錄

一、××鎮(zhèn)概況………………………………………………………1

二、現(xiàn)行規(guī)劃實施情況………………………………………………2

（一）現(xiàn)行規(guī)劃實施效果……………………………………………2

（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況………………………………………3

（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問題…………………………………………4

三、規(guī)劃修改的必要性和意義………………………………………4

（一）規(guī)劃修改必要性………………………………………………4

（二）規(guī)劃修改的意義………………………………………………6

四、規(guī)劃修改的指導思想、原則依據(jù)………………………………7

（一）規(guī)劃指導思想…………………………………………………7

（二）規(guī)劃原則………………………………………………………7

（三）規(guī)劃修改的依據(jù)………………………………………………8

五、規(guī)劃修改的簡要過程……………………………………………8

（一）組織準備階段…………………………………………………9

（二）調(diào)查分析研究階段……………………………………………9

（三）規(guī)劃修改階段…………………………………………………9

（四）規(guī)劃成果形成階段……………………………………………10

六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實施情況分析……………………10

七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接………………………………………………………………………11

八、規(guī)劃修改中若干具體問題的說明………………………………12

（一）關于基礎數(shù)據(jù)的來源…………………………………………12

（二）重要指標規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況……………………………………13

（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況………………………………………17

（四）與其他規(guī)劃的協(xié)調(diào)……………………………………………18

九、規(guī)劃方案的可行性分析…………………………………………1 8

十、需要進一步說明的的問題………………………………………18

十一、規(guī)劃修改的成果………………………………………………18

×××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__）

說

明

《××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總何體規(guī)劃（20__－20__年）》（以下簡稱“本規(guī)劃”）××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的主要成果，也是政府評議、報上級政府審批和組織實施的政策性文件，包括：總則、土地利用現(xiàn)狀及潛力分析、規(guī)劃目標與方針、土地利用總體布局、主要用地規(guī)劃和空間管制引導、規(guī)劃實施與管理，附則及附表等內(nèi)容。為了對本規(guī)劃有一個全面的了解，現(xiàn)將有關問題作如下說明。

一、××鎮(zhèn)概況

××位于××區(qū)東南部，集鎮(zhèn)距市區(qū)15公里，屬半丘陵半圩區(qū)地形。東與××縣、××鎮(zhèn)和×××接壤，南與××鎮(zhèn)相連，西與××鎮(zhèn)隔河相望，北與×××和××鎮(zhèn)緊連，是××區(qū)建制鎮(zhèn)之一。

全鎮(zhèn)轄××村民委員會××個街道居委會，×××個村民組，轄區(qū)總面積×××平方公里。20__年全鎮(zhèn)總?cè)丝?.4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口4.5萬人，非農(nóng)業(yè)人口0.84萬人，人口密度475人/平方公里,耕地總面積5823.90公頃，人均耕地0.1072公頃。

××鎮(zhèn)是×××區(qū)×大建制鎮(zhèn)之一，區(qū)域位置較佳，××省級開發(fā)區(qū)區(qū)域面積三分之一在我鎮(zhèn)境內(nèi)有××鐵路及復線和××高速東西穿越，×××省道北穿而過，交通便捷。

這里典型的溫帶氣候，加上獨特的地理位置，使得××擁有皖南山區(qū)的樸質(zhì)，更兼江南水鄉(xiāng)的柔美。境內(nèi)山巒起伏、環(huán)境優(yōu)美。南有千年古壩－×××壩，滋潤著××兒女；東有圣地－×××，休閑度假好去處。

境內(nèi)自然資源極為豐富，有儲量可觀的石、方解石、煤，還有錳、銅、硫、鐵等金屬，廣袤的山場盛產(chǎn)、李、中草藥等。

改革開放以來，××經(jīng)濟和社會事業(yè)得到了快速發(fā)展，人民生活水平逐步提高。程控電話容量1萬門，電子網(wǎng)絡遍布世界各地。

二、現(xiàn)行規(guī)劃實施情況

（一）現(xiàn)行規(guī)劃實施效果

1、強了耕地保護力度，確保了耕地總時的穩(wěn)定

現(xiàn)行規(guī)劃通過實行“占一補一”制度，加大土地開發(fā)、復墾、整理的力度，使耕地在數(shù)量及質(zhì)量上保持穩(wěn)定；通過嚴格控制建設占用耕地，尤其是基本農(nóng)田，使基本農(nóng)田得到特殊保護；通過中低產(chǎn)田改造提高了耕地質(zhì)量，進一步穩(wěn)定了農(nóng)業(yè)的基礎地位。

2、嚴格控制了建設用地的規(guī)模，規(guī)范了建設用地管理

通過對建設占用耕地指標的嚴格控制，鼓勵充分利用現(xiàn)有建設用地、確需擴大建設用地規(guī)模的優(yōu)先安排利用非耕地或劣質(zhì)耕地，有效地控制了建設占用耕地的規(guī)模。同時通過建立基本農(nóng)田保護區(qū)和劃定各項建設用地范圍，有效地制止了不按規(guī)劃建設、少批多占等現(xiàn)象，使建設用地管理得到進一步規(guī)范。

3、提高了土地利用效率

現(xiàn)行規(guī)劃的實施使基本農(nóng)田保護責任明確，穩(wěn)定了農(nóng)民在承包地上投資、投肥、投勞的積極性，同時通過對中低產(chǎn)田改造，提高耕地總體質(zhì)量的同時，使耕地地力得以更大化發(fā)揮，提高了土地利用效率。

4、穩(wěn)定了經(jīng)濟發(fā)展

現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展計劃相軒調(diào)，將交通、水利、基礎建設等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會經(jīng)濟及自然實際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟以較高的速度穩(wěn)定發(fā)展。

（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況

規(guī)劃實施以來，各地嚴格實行土地用途管制，促進了用地管地觀念的轉(zhuǎn)變，有效遏制了建設用地盲目擴張，嚴格保護了基本農(nóng)田，提高了土地利用水平；另一方面，通過合理安排用地，確保重點工程等各建設項目用地的合理需求，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟建設社會民展提供了用地保障。

通過調(diào)研民現(xiàn)，現(xiàn)行規(guī)劃實施以來總體情況良好。規(guī)編制過程中公眾與程度較高。規(guī)劃宣傳普及率達85%；現(xiàn)行規(guī)劃實施后，土地利用率、土地產(chǎn)出率、土地集約度等得到明顯提高；各項耕地質(zhì)量指標有所提高。

（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問題

1、規(guī)劃缺乏足夠的動態(tài)性。現(xiàn)行規(guī)劃在1999年完成并實施以來，隨著時間的推移，現(xiàn)行規(guī)劃所依賴的基礎條件發(fā)生了較大變化，因此原規(guī)劃在一定程度上已缺乏現(xiàn)勢性，不能有效地調(diào)控和指導各類用地的布局。

2、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠預見性。現(xiàn)行規(guī)劃沒有充分考慮農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對土地利用結(jié)構(gòu)的影響，對新出現(xiàn)的土地需求預見性不強，使得現(xiàn)行規(guī)劃不能很好地解決規(guī)劃實施中出現(xiàn)的新情況、新問題。

3、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠的可操作性。現(xiàn)行規(guī)劃偏重于強調(diào)規(guī)劃指標的分解落實，對規(guī)劃建設用地的定位和布考慮不夠充分，在基本農(nóng)田布局和建設用地布局中未能有效地結(jié)合當?shù)貙嶋H條件，不能適應城市化發(fā)展需要，規(guī)劃缺乏一定的科學性和可操作性。

三、規(guī)劃修改的必要性和意義

（一）規(guī)劃修改的必要性

現(xiàn)行規(guī)劃在1997年至20__年期間得到了較好的貫徹實施，在耕地保護、建設用地規(guī)劃管理、土地用途管制方面發(fā)揮了積極作用。但隨著××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”思想的提出，以及我鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā)展、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程的加快，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系戰(zhàn)略的調(diào)整，行政區(qū)劃調(diào)整工作的完成，全鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局的變化、現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在建設用地和基本農(nóng)田空間布局等方面逐漸暴露出一些與新形勢不相適應的問題。

1.社會經(jīng)濟調(diào)整及產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的變化要求土地利用布局的調(diào)整。

為了能主動融入“長三角”經(jīng)濟圈和適應××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”的發(fā)展，××鎮(zhèn)進行了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重新布局。大力推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)，要求新的土地利用布局。

2.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設的迫切需要。

在農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設過程中，必須進一步優(yōu)化城鎮(zhèn)、村莊和基本農(nóng)田的布局，使其成為一個完整統(tǒng)一的有機整體，形成城鎮(zhèn)和農(nóng)村相協(xié)調(diào)，居民點和農(nóng)田相襯托的新格局，而縣級土地利用規(guī)劃正是調(diào)整這一格局的重要依據(jù)。因此，修改土地利用總體規(guī)劃，增強規(guī)劃的科學性、可行性，對于促進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設顯行尤為重要。

3.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是實現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用的必然選擇

新《土地管理法》實施以來，土地利用管理日益加強，而現(xiàn)有的規(guī)劃在實施中的矛盾也不斷顯現(xiàn)，分散的建設用地布局越來越不適應新形勢下土地管理的要求。因此，有必要進一步科學準確地測算建設用地規(guī)模、范圍，預留必要的發(fā)展用地，把有限的用地指標落實到合適的地塊上，使有限的土地資源得到最優(yōu)的配置。

（二）規(guī)劃修改的意義

1、為××鎮(zhèn)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供了必要的用地保障。通過××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，合理配置、優(yōu)化各類用地，使社會、經(jīng)濟和生態(tài)效益協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2、土地利用總體規(guī)劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規(guī)劃、經(jīng)濟民展計劃協(xié)調(diào)。將交通、水利、基礎設施建設等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會經(jīng)濟及自然實際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟以較高的速度穩(wěn)步發(fā)展。

3、進一步提高土地資源的利用率與產(chǎn)出率。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化是在不增加土地投入的條件下，實現(xiàn)產(chǎn)出增長以獲取結(jié)構(gòu)效益的有效途徑，同時能促進土地資源利用集約型邊轉(zhuǎn)變，從而提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率。

四、規(guī)劃修改的指導思想、原則和依據(jù)

（一）規(guī)劃指導思想

××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以國家和省的的關法律、法規(guī)為指導，根據(jù)社會、經(jīng)濟和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的原則以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際需要，在對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展用地需求做出科學預測的基礎上，合理確定土地利用的方向，實行“占一補一”政策，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，從嚴控制建設占用耕地，優(yōu)化配置和節(jié)約利用土地資源，提高土地利用率和產(chǎn)出率，為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)民展和保護、改善生態(tài)環(huán)境服務。

（二）規(guī)劃原則

1、堅持供給引導需求、兼顧各方利益、統(tǒng)籌安排各類用地的原則；

2、堅持切實保護耕地、合理利用土地資源的原則；

3、堅持規(guī)劃的科學性與可操作性相結(jié)合的原則；

4、堅持占用耕地與土地開發(fā)、整理、復墾相掛鉤的原則；

5、堅持從實際出發(fā)、因地制宜和動態(tài)調(diào)整原則；

6、以土地資源可持續(xù)利用為根本出發(fā)點，堅持土地資源節(jié)約、集約和高效利用的原則；

7、堅持城鎮(zhèn)面積 增加與農(nóng)村居民點面積減少相掛鉤原則。

（三）規(guī)劃修改的依據(jù)

1、《中華人民共和平共國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和平共國基本農(nóng)田保護條例》、《中華人民共和平共國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和平共國環(huán)境保護法》、《中華人民共和平共國森林法》、《中華人民共和平共國水法》、《農(nóng)業(yè)承包法》等。

2、《××省實施〈土地管理法〉辦法》、國家《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》、《××省鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》、《××省劃定基本農(nóng)田保護區(qū)技術規(guī)程》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》。

3、《××區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（1997－20__年）、《××區(qū)基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃法》（1996－20__年）、《××區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1997－20__年）、《××鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃》（1997－20__年）。

4、××鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃和20__年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃。

5、省、部其他規(guī)范性文件和相關基礎資料。

五、規(guī)劃修改簡要過程

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、區(qū)政府下達我鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃有關指標以及其他相關法規(guī)、政策的規(guī)定和規(guī)劃修改的動態(tài)原則，在行政區(qū)劃調(diào)整的基礎上，對××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃進行修改工作，大致經(jīng)歷了以下四個階段。

（一）　組織準備階段

這一階段主要開展計劃制定，落實經(jīng)費，組成領導小組和規(guī)劃小組，總體規(guī)劃方案設計，選定研究專題以及業(yè)務培訓等準備工作。

著先是制定工作計劃，工作方案落實經(jīng)費，組成領導組和工作班子。如開了領導組、工作班子會議，審議和討論工作計劃技術方案。

其次，為了修改好本次規(guī)劃，在全鎮(zhèn)對修改土地利用總體規(guī)劃重要性進行廣泛宣傳，統(tǒng)一了思想、提高了認識。

最后，研究討論了修改規(guī)劃的指導思想、原則、依據(jù)和工作方法，明確了本次規(guī)劃修改的目的、任務和重點內(nèi)容，并制定了工作計劃和方案。

（二）　調(diào)查分析研究階段

這一階段的主要任務是收集，整理和分析有關自然資源，土地資源，土地利用和社會經(jīng)濟等方面的數(shù)據(jù)、圖件、文件等資料，并找出土地利用中存在的主要問題。

（三）　規(guī)劃修改階段

1、在收集、分析規(guī)劃資料和開展前期專題調(diào)研的基礎上，根據(jù)孫埠鎮(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展及各部門各行業(yè)的用地要求，確定土地利用的方針和目標；

2、對作鎮(zhèn)土地需求和土地供給量進行分析預測的基礎上，運用綜合平衡、目標規(guī)劃法等方法，制定了適應當前社會經(jīng)濟發(fā)展的土地利用方案，并從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度進行了各類用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整；

3、在用地方案和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎上，對全鎮(zhèn)主要用地進行了規(guī)劃，并制定了相應的管制導則；

4、擬定規(guī)劃方案，形成文字及圖件成果。落實各項地指標，進行相應的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，制定規(guī)劃實施措施，撰寫規(guī)劃文本、說明。

（四）　規(guī)劃成果形成階段

在調(diào)查、分析、研究和規(guī)劃修改的基礎上，整理出本次規(guī)劃的主要成果：

1、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃文本（20__－20__年）》；

2、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）說明》；

3、《××鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖（20__）》（1：1萬）；

最后，由××鎮(zhèn)向上級主管部門申請評審，根據(jù)評審結(jié)果進行修改形成最終規(guī)劃成果。

六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實施情況分析

1、基本農(nóng)田保護面積

現(xiàn)行規(guī)劃××鎮(zhèn)的基本農(nóng)田保護面積為5059.90公頃，基本農(nóng)田保護率為86.88%。

規(guī)劃實施期間，我鎮(zhèn)嚴格執(zhí)行基本農(nóng)田保護，基本農(nóng)田保護面積和布局與規(guī)劃保護一致（表1）

表1××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃基本農(nóng)田保護招待情況

單位：公頃

行政單位　1996年底

耕地面積　規(guī)劃20__年

保護面積　20__年基本

農(nóng)田保護面積　規(guī)劃指標

完成率（%）

××鎮(zhèn)　5823.88　5059.86　5059.90　100

2、建設占用耕地控制指標執(zhí)行情況

依據(jù)現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，××鎮(zhèn)1997－20__年新增建設占用耕地指標為40.98公頃,1997－20__年全鄉(xiāng)實際建設占用耕地指標為6.1公頃，剩余指標為34.88公頃（表2）。

表2××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃建設占用耕地執(zhí)行情況

單位：公頃

現(xiàn)行規(guī)劃建設用地

占用耕地面積　1997－20__年

實際執(zhí)行　剩余指標　指標完成率%

××鎮(zhèn)　40.98　6.1　34.88　1.49

七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接

1、耕地基本農(nóng)田保護指標的銜接

根據(jù)本規(guī)劃到20__年的耕地面積規(guī)劃為5863.55公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的耕地指標保持一致。本規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護指標規(guī)劃為5059.90公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護指標規(guī)劃為5059.90公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的基本農(nóng)田保護指標保持一致（表3）。

表3××鎮(zhèn)規(guī)劃耕地與基本農(nóng)田保護指標銜接情況

單位：公頃

現(xiàn)行規(guī)劃

20__年耕

地保有量　現(xiàn)行規(guī)劃

基本農(nóng)田

保護面積　現(xiàn)行規(guī)劃

基本農(nóng)田

保護率　本規(guī)劃20__年耕地保有量　本規(guī)劃基本農(nóng)田保護面積　本規(guī)劃基本農(nóng)田保護率

××鎮(zhèn)　5863.55　5059.90　86.88　5863.55　5059.90　86.88

2、建設用地及其占用耕地指標的銜接

本規(guī)劃20__－20__年的建設用地指標規(guī)劃為52.48公頃，其中占用耕地指標規(guī)劃為34.88公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃1997－20__年的規(guī)劃占用耕地指標為40.98公頃(表4).

表4××鎮(zhèn)規(guī)劃建設占用耕地指標銜接情況]

單位:公頃

現(xiàn)行規(guī)劃建設用地

占用耕地面積　1997－20__年

實際建設占用

耕地面積　現(xiàn)行規(guī)劃剩余建設中用耕地面積　本規(guī)劃建設占用耕地面積

××鎮(zhèn)　40.98　6.1　34.88　34.88

八、規(guī)劃修改中若干具體問題的說明

（一）關于基礎數(shù)據(jù)的來源

1、人口資料：包括歷年人口、城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口、暫住人口、流動人口、自然增長人口、機械增長人口等，其主要來源于××鎮(zhèn)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計資料，公安部門的統(tǒng)計資料等。

2、有關經(jīng)濟與社會發(fā)展方面的規(guī)劃指標主要來源于××鎮(zhèn)相關部門的規(guī)劃資料。

3、土地方面的數(shù)據(jù)主要來源于歷年各項建設用地資料、土地出讓、轉(zhuǎn)讓資料、以及土地登記等資料；××鎮(zhèn)歷年土地利用變更調(diào)查資料；××鎮(zhèn)土地整理、復墾和開發(fā)指標等。

4、有關規(guī)劃方面的資料主要來源于歷年社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒、基本建設投資統(tǒng)計、農(nóng)業(yè)用地效益資料、物價變化資料；氣候、水文、工程地質(zhì)、地形地貌、水系、植被、氣象和主要自然災害資料；孫埠鎮(zhèn)各部門發(fā)展規(guī)劃及用地計劃資料。

（二）重要指標的依據(jù)

1、農(nóng)業(yè)用地指標

耕地、園地、林地等各項用地量的預測，分別從需求和供應兩個方面進行預測，對于預測結(jié)果在區(qū)級指標之內(nèi)，以縣級別分解指標作為××鎮(zhèn)的用地指標，在耕地需求方面，與縣級規(guī)劃一樣，從糧食生產(chǎn)總需求、糧食生產(chǎn)水平、糧地系數(shù)三方面預測；在耕地供應方面，則在耕地后備資源評價的基礎上，結(jié)合社會經(jīng)濟條件的耕地開發(fā)能力進行預測，園地及林地在未利用地適宜評價的基礎上，根據(jù)人口與經(jīng)濟發(fā)展水平的結(jié)果，對規(guī)劃期間園地、林地開發(fā)及非農(nóng)業(yè)建設占用園地、林地情況預測。

本次規(guī)劃的生產(chǎn)潛力預測主要是對農(nóng)作物單產(chǎn)進行預估，預測20__年糧食作物的單產(chǎn)為6225.00公斤/公頃。年。

2、建設用地預測

（1）人口發(fā)展預測

人口的民展變化關系著國民經(jīng)濟發(fā)展速度、城鄉(xiāng)居民建設規(guī)模和土地的承載力，因此，人口預測是土地需求量預測的前提。

按人口 自然增長率和人口的機械增長預測，20__年全鎮(zhèn)人口將達到7.5萬人。

（2）城鎮(zhèn)建設用地預測

根據(jù)土地供給決定土地需求的原則及我鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展與地關系狀況，并按照城鎮(zhèn)人均建設用地規(guī)劃相關規(guī)定的要求，城鎮(zhèn)用地總規(guī)模將由20__年的157.27公頃調(diào)整到20__年的180.15公頃。

（3）農(nóng)村居民點用地預測

由于對土地集約利用的追求，行政村的合并，農(nóng)村居民點的整理，同時中心村建設步伐加快，拆村并點，農(nóng)村居民點用地集約度進一步提高，人均用地面積將大幅度減少。本次規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)村居民點用地將由現(xiàn)狀（20__）年的569.521公頃調(diào)整到規(guī)劃年（20__年）的562.63公頃，到20__年農(nóng)村居民點用地規(guī)模減少6.89公頃。

（4）獨立工礦用地預測

××鎮(zhèn)20__年的獨立工礦用地為26.61公頃。規(guī)劃期內(nèi)獨立工礦用地將分布城鎮(zhèn)以外集中，主要以內(nèi)涵挖潛為主，但由于長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的帶動下，××鎮(zhèn)獨立工礦用地面積還將進一步快速增長。預計到20__年獨立工礦用地面積將增加到41.11公頃，凈增加14.5公頃。

（5）交通用地預測

根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)交通用地指標，至20__年，我鎮(zhèn)各類交通用地規(guī)模基本保持不變。

（6）水利工程用地預測

根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)水利設施用地指標，至20__年，我鎮(zhèn)水利設施用地規(guī)模基本保持不變。

3、基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃指標

遵照國務院《基本農(nóng)田保護條例》、安徽省等有關法律、法規(guī)，孫埠鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要確保耕地保有量和基本農(nóng)田，規(guī)劃期間基本農(nóng)田保護面積為5059.90公頃。

4.土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化和平衡表的編制

為了保護規(guī)劃用地指標的落實和使我鎮(zhèn)各類用地的配置能從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度得到合理的安排，增強本規(guī)劃的實用性和科學性，在部門用地指標調(diào)整上，多次進行了由鎮(zhèn)政府組織的部門用地協(xié)調(diào)會，反復討論、協(xié)商，廣泛征求意見，盡可能地從行政、經(jīng)濟和技術上合理安排各類用地，同時，根據(jù)全鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢，從提高土地利用率和產(chǎn)出率、走集約和節(jié)約用地的道路出發(fā)，積極引導部門接受鎮(zhèn)規(guī)劃用地指標。

⑴農(nóng)、果、林、水產(chǎn)部門用地：農(nóng)業(yè)部門用地給予優(yōu)先安排和滿足，優(yōu)化大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，實行多種經(jīng)營，增加蔬菜、經(jīng)濟作物、果園面積，提高大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟從價值。

⑵鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門用地：鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門的用地在本著集約和節(jié)約的原則，進行統(tǒng)籌安排。

以此為原則，采用綜合平衡法，根據(jù)各類用地在規(guī)劃期內(nèi)的增減變化，編制了20__－20__年的土地利用平衡表。

5.土地利用分區(qū)

土地利用分區(qū)的主要目的是為土地用途管制實行提供依據(jù)，用地區(qū)域類型的劃分是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃規(guī)程中的有關規(guī)定進行，并突出了農(nóng)業(yè)用地的劃分，共分為農(nóng)業(yè)用地區(qū)、園業(yè)用地區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設用地區(qū)、村鎮(zhèn)建設用地區(qū)、獨立工礦用地區(qū)、其他用地區(qū)等七個區(qū)。

在具體區(qū)劃劃分方法上，是以土地利用現(xiàn)狀分析、土地適宜性分析和區(qū)域自然和社會經(jīng)濟發(fā)展為基礎，根據(jù)土地主導用途的不同，采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法。為確保土地用途管制的實行，還針對每種土地用地區(qū)的用途特點，制定了詳細的用途管制細則。

6.各項用地指標的分解

××鎮(zhèn)鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃是整個土地利用總體規(guī)劃體系的最終落實點，是縣級規(guī)劃得發(fā)實施的基本保障，因此在鎮(zhèn)規(guī)劃主要用地控制指標，服從縣級規(guī)劃分解指標，特別是非農(nóng)建設占用耕地、耕地開發(fā)、復墾指標上，以確保縣級耕地總量占補平衡的實現(xiàn)，另外對退耕還林指標也給保證。

7.用地布局的依據(jù)

⑴規(guī)劃年全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展對土地所作的戰(zhàn)略安排。

⑵各部門用地發(fā)展規(guī)劃中的布局要求。

⑶《土地管理法》及相關法、法規(guī)對用地布局所作的要求。

⑷全鎮(zhèn)的自然、社會經(jīng)濟條件、土地利用方式、土地質(zhì)量和土地生產(chǎn)效益的差異。

（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況

考慮到城鎮(zhèn)規(guī)劃用地分類與土地利用規(guī)劃用地分類的技術口徑不同，本次土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)劃協(xié)調(diào)的著重點放在城鎮(zhèn)建設用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積上，而對城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀面積、規(guī)劃面積不強求統(tǒng)一。在城鎮(zhèn)建設用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃是統(tǒng)一的。

（四）與其它規(guī)劃的協(xié)調(diào)

本規(guī)劃在與生態(tài)、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)等部門規(guī)劃的協(xié)調(diào)方面，充分考慮了這些部門的規(guī)劃成果，優(yōu)先保證了這些部門的勝地需求，在本質(zhì)上是協(xié)調(diào)一致的，只是在具體的土地面積數(shù)據(jù)上按照上級部門的要求統(tǒng)一采用了土地部門的數(shù)據(jù)。

九、規(guī)劃方案的可行性分析

1、組織上的可行性。在規(guī)劃的整個過程中，從最初的技術方案的論證到資料的收集和規(guī)劃講座稿子論證都多次進行了專家、部門的調(diào)查咨詢，保證了一次規(guī)劃的科學性、合理性和可行性。

2、基礎數(shù)據(jù)和資料的可行性。整個規(guī)劃都是以土地詳查和變更調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎基準，國民經(jīng)濟、社會發(fā)展的統(tǒng)計年鑒等資料的權威性強。各部門提供的基礎數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)和資料是各有關部門根據(jù)自身的發(fā)展，經(jīng)過長時間的努力完成的，具有較強的可靠性。

十、需要進一步說明的問題

1、關于規(guī)劃范圍的說明

本次規(guī)劃范圍為××鎮(zhèn)轄區(qū)全部土地，土地總面積11440.06公頃。

2、關于規(guī)劃時間的說明

基期年20__年，規(guī)劃期20__—20__年。

3、關于土地質(zhì)量評價的說明

土地質(zhì)量評價堅持為生產(chǎn)服務原則，采用聯(lián)合國《土地評價綱要》提出的土地適宜性評價思路（ITC）并結(jié)合××區(qū)××鎮(zhèn)目前土地的利用方式進行。

4.關于基礎數(shù)據(jù)口徑不一致問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和國家有關的規(guī)定，要求土地利用總體規(guī)劃中土地面積的基礎數(shù)據(jù)必須是土地詳細和土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，本次規(guī)劃中將所有其它數(shù)據(jù)都統(tǒng)一到了土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎上，會與專利號部門提供的原始數(shù)據(jù)不完全一致，由于土地詳杳和變更調(diào)查，是嚴格按照土地利用現(xiàn)狀三大類進行的，各類土地利內(nèi)涵，與各部門用地類型劃分存在較大的差異，故二者在外延上有明顯的區(qū)別。

十一、規(guī)劃修改的成果

1、《××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）》；

規(guī)劃土地用途調(diào)整方案范文第5篇

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產(chǎn)，有利改制；簡化手續(xù)，規(guī)范收費；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營和實施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡稱為改制)，對符合環(huán)境保護、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應按本意見規(guī)定進行土地、房屋資產(chǎn)處置。

三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負責市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負責具體實施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無效，改制后企業(yè)的土地使用權不受法律保護。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進行土地資產(chǎn)處置，應符合以下條件：

1、土地使用權屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權證書。

2、改制后的建設用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權，應當按照國家和省、市有關土地確權的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請進行土地資產(chǎn)處置。尚未進行土地登記的，企業(yè)應向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請確權，由區(qū)土地行政主管部門負責地籍調(diào)查和初審后報市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權屬證明。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權，有下列情形之一的，應依法補辦征用手續(xù)并

按土地使用權出讓方式進行處置：

1、企業(yè)整體連同土地使用權轉(zhuǎn)讓或進行不動產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權轉(zhuǎn)讓的；

2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟組織以外的經(jīng)濟組織或單位控股的；

3、改制后改變原土地批準用途需重新建設的(房地產(chǎn)項目建設用地除外)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準用途，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的，按《關于進一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權招標拍賣出讓的通知》(杭政19號)執(zhí)行。

通過土地出讓方式處置土地使用權的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權，可依法進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應當提供下列資料：

(1)建設用地呈報表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；

(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負責批復)；

(3)征地協(xié)議書；

(4)建設用地規(guī)劃許可證及附圖。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時，集體土地所有者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權，可采取租賃方式進行處置。

采取租賃方式處置土地使用權的，作為集體所有土地所有權代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。如確有需要，應經(jīng)出租方同意并依法補辦有關手續(xù)后才能進行。

(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責任公司，由作為集體土地所有權代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟組織控股的，所涉及的土地使用權允許以集體土地使用權作價人股。但其土地使用權入股的價格需經(jīng)有土地評估資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認。同時，以土地使用權作價入股的，由相應的集體經(jīng)濟組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權作價入股方式處置的，其土地所有權性質(zhì)不變。企業(yè)終止時，土地使用權仍歸原集體所有者。

作價入股的集體土地使用權不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價人股的集體土地使用權作為企業(yè)的法人財產(chǎn)可以抵押，抵押時應按國家關于集體土地抵押的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權人處分抵押物時，須先補辦征用、出讓手續(xù)，補交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國有土地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關規(guī)定補辦土地使用權出讓或國有土地租賃手續(xù)、補繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

補辦國有土地租賃手續(xù)后的土地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。

(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：

1、申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請，以出讓方式處置的，還應向市規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃批準手續(xù)。

2、權屬確認。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請后15個工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權屬糾紛的除外)，報市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個工作日內(nèi)完成審批工作。

3、地價評估和確認。企業(yè)委托具有土地估價資質(zhì)的評估機構(gòu)進行地價評估。企業(yè)持土地價格評估報告向市土地行政主管部門申請評估結(jié)果確認，市土地行政主管部門在川個工作日內(nèi)完成地價確認工作。

4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補辦土地征用手續(xù)的，按國家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補辦征用手續(xù)，在報送土地資產(chǎn)方案時一并報送補辦征用的有關材料。

5、方案審批。采取補辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權作價入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見，批復有關處置方案。如需辦理征用的，一并補辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負責方案批復，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負責具體實施，并辦理有關審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負責將有關租賃合同及審批資料報市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準的處置方案，按批復意見簽訂協(xié)議或合同。辦理國有土地使用權出讓、租賃或作價入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關手續(xù)；辦理集體土地使用權租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權租賃合同；辦理作價人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價人股協(xié)議。

7、土地登記發(fā)證。使用國有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請登記，經(jīng)區(qū)初審后，報市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關政策措施：

1、土地使用權以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認價的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務費(按出讓金的1％計)外，其余由市財政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險。該資產(chǎn)的最后處置權屬于國家。

2、鑒于歷史原因，對改制企業(yè)補辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費，參照國有企業(yè)改制的有關政策，減半收取其它規(guī)費、手續(xù)費。

3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費的標準適當?shù)陀诔反褰ň拥臉藴剩瑫r，企業(yè)過去已付的租用費可抵扣土地征用費。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認價的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標準自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟組織負責收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎設施、公益事業(yè)的建設，不得移作他用。

5、以集體土地使用權作價入股方式處置的，其作價入股額按土地評估確認價的80％確定。

(十)改制后企業(yè)若需改變原土地用途，須報經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準，重新補辦有關手續(xù)，補繳土地有償使用費等費用。如需改變用途進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須統(tǒng)一納人政府土地儲備庫，實行土地使用權招標或拍賣出讓。

四、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)

(一)辦理建設用地規(guī)劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業(yè)改制聯(lián)系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請劃出規(guī)劃控制線；

3、土地使用權證(復印件)；

4、填寫預審表和建設用地規(guī)劃許可證申請表。

(二)辦理建設用地規(guī)劃許可證的流程：

1,憑以上資料報送總窗口；

2、綜合處預審后，根據(jù)內(nèi)容報處、局審正；

3、預審后轉(zhuǎn)各業(yè)務處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；

4、辦理完畢后報送總窗口，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。

(三)辦理建設工程規(guī)劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報表)；

2、建設項目實測1／500地形圖兩份(詳細注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準確數(shù)字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設計單位蓋章)；

4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補交規(guī)費證明件；

6、填寫建設工程規(guī)劃許可證申請表。

(四)辦理建設工程規(guī)劃許可證的流程：

1、上述資料報送總窗口受理；

2、由綜合處送有關業(yè)務處室并報局進行規(guī)劃定性，確定是否允許補辦建設工程規(guī)劃許可證；

3、如確定允許補辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關部門辦理交納規(guī)費手續(xù)；

4、交納罰款和規(guī)費后，憑單據(jù)及補辦資料由法規(guī)處報送總窗口受理，轉(zhuǎn)各業(yè)務處室和局領導審查批準補辦建設工程規(guī)劃許可證手續(xù)；

5、由總窗口核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個法定工作日內(nèi)辦理完畢。

五、房屋所有權證的核發(fā)

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無論以何種方式進行改制，改制前應有合法有效房屋權屬憑證，不具備房屋權屬憑證，必須依法補辦，并取得房屋所有權證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權證。

(二)房屋所有權證的辦理。

l、*年12月9日前，經(jīng)批準建造的房屋，應按規(guī)劃部門建房批準文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權證。未經(jīng)批準建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負有法律責任的具結(jié)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權證。

2、*年12月10日以后經(jīng)批準建造的房屋，在提交建設項目批準文件、土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗收證明后，受理登記、核發(fā)權證。未經(jīng)批準的，應按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補辦有關手續(xù)，憑補辦批淮文件受理登記。

在批準用地范圍內(nèi)，對少批多建房屋的超批準建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補證后，受理登記。

凡在*年*市區(qū)開展房屋所有權總登記至今，已領取房屋所有權證的，根據(jù)房屋驗換證管理實施辦法辦理換證手續(xù)，領取新的房屋所有權證。其中房屋所有權主、客體已發(fā)生變化的應持有效憑證，辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。

六、其它事項

(一)西湖風景名勝保護區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權證的登記發(fā)放，按西湖風景名勝保護區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。