關于城中村改造的建議

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關于城中村改造的建議范文第1篇

一、區東部地區城中村改造基本情況

區東部地區共有12個城中村，其中，賈嶺村于2015年12月通過自主改造土地掛牌方式，被廣東海倫堡集團摘牌。剩余11個村分別是武東街的蘆家咀村、五星村、武東村，白玉山街的努力村、同興村、群力村、五一村、火官村、紅勝村、星火村、勝強村。2016年8月，市政府研究決定全市中心城區城中村改造模式由自主改造調整為政府統征儲備，同時明確，由青山區和漢正街控股集團共同實施青山區11村的統征儲備工作。青山區東部11村集體土地總用地面積約約1.78萬畝，共有11429戶，28658人。

根據市委、市政府關于加快推進全市城中村改造的決策部署，我區11個城中村計劃于“十三五”期間基本完成改造。2017年4月，我區全面啟動東部11村城中村改造工作，目前各項工作按計劃有序開展。

二、區東部城中村范圍內墳墓分布情況及墳墓遷移存在的問題

據初步調查了解，東部11村中，有3個村建設有村辦陵園，分別是同興村、群力村、武東村，墓地規模在2000座左右，這些墓地均不符合規劃用地要求，且均未經批準建設，其中，同興村所建的大佛山陵園，位于氧氣公司旁，是市區消防、安監部門明確需重點整治的重大安全隱患；其余各村的墳墓均分散在本村的田間地頭。據統計，東部11村共有墳墓約2.24萬座。

根據區東部11村城中村改造規劃，我區將著力把該區域打造成宜居宜業的北湖生態新城，在友誼大道延長線以北區域，建設華夏幸福環保小鎮，在青化路以南臨嚴西湖區域，建設文旅、科創小鎮。我們在研究東部11村規劃布局工作中，擬將東部11村范圍內的墳墓遷移集中安葬，以利于整個區域用地布局功能的實現。

目前，我區已啟動東部5村整村及部分村涉水重點工程區域的城中村改造拆遷簽約工作，因東部11村范圍內無農村公益性墓地，導致這些村的墳墓無處可遷，影響了涉水重點工程及還建房建設區域的征地、供地工作。下一步，我區將陸續啟動其它村的拆遷簽約工作，同樣面臨墳墓無處可遷的問題。

三、關于在區東部農村地區建設農村公益性墓地的建議

鑒于我區東部11村城中村改造工作已全面啟動，改造區域內的墳墓遷移問題十分突出，集中建設公益性墓地迫在眉睫。根據11村村民要求就近就地遷移墳墓的強烈愿望及我區東部城中村改造的實際需要，我們建議區民政部門盡快協調市民政部門，批準在范圍內選址建設公益性墓地。我辦將積極配合做好相關工作，確保城中村改造范圍內的墳墓得到妥善遷移安置。

                     

關于城中村改造的建議范文第2篇

關鍵詞：城中村 城中村改造 相關研究

中圖分類號：F291.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一種復雜的社會經濟文化現象，是我國城市化推進的必然結果，在沿海地區城市中，城中村現象表現尤為突出。城中村界定的原則基于以下四個方面：（1）位于城鄉邊緣帶；（2）城市化過程迅速；（3）存在農村群眾性自治組織；（4）行政邊界完整。

一、國內城中村改造的研究

近年來對城中村的轉制和改造方面進行了大量研究，有楊柳、歐陽南江（2002）；陳尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；譚炳才、何啟環（2002）；何偉（2001）；李立勛（2001）等學者，并且有向專題研究細分趨勢（李俊夫，2003）。周銳波（2004）、王先文（2002）對城中村現象從文化角度進行了研究。佘立中、張旭彬（2003）對城中村房屋拆遷及補償問題進行了研究。韓冉、李紅（2003）從二元結構理論和城市化進程角度，探討了“城中村”問題產生的原因和解決的有效途徑。閆曉培（2004）分析了廣州城中村改造中出現的問題與矛盾，并提出改造思路。龔兆先對城中村提出生態改造理念，指出應利用現有自然優勢，因地制宜，采用生態方式改造，建立生態城市的總體戰略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度從“二元”到“一元”的轉制。曹東、蔡榮軍（2005）對廣州城中村改造困境進行分析并提出了對策建議。藍宇蘊（2005）以廣州石牌為例，對其成因進行了探析。于（2005）從廣州城中村改造實錄中，探討都市里的村莊如何都市化。謝青等（2006）從土地增值角度探討城中村改造中的利益分配問題。崔藝紅（2007）從城中村集體土地國有化的法律途徑及其補償問題對其改造進行探討。

國內學者們一般都是針對城中村的總體特征提出大而化之的改造措施，或者是針對自己所研究的具體的城中村的特征提出相應的改造思路（初步統計得出表1）。

經查閱國內幾本有關城中村研究的專著，以張建明博士論文命名的《廣州城中村》研究應該是第一本專門論述城中村及其改造的著作。他的研究較早，涉及到城中村問題的主要方面。由科學出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，則是一本主要從土地利用的角度分析城中村形成機制，認為城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地與房屋改制的具體政策構架，并運用土地資產經營理念，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實施城中村改造的思路。

根據在中國期刊全文數據庫檢索到的文獻數量，自1993年以來關于到城中村改造的文章數量豐富，涉及到的方面多樣。大多數學者是針對所有城中村提出綜合的改造對策或者結合相應的城中村改造實例研究改造對策。在對城中村改造的問題和難點上，大多數研究者認識類似，具體總結如下：（1）思想觀念障礙。主要是村民的故土情懷、求安怕變的思想和對改造后生活保障問題的諸多憂慮。他們對其村落屬性的看法，由血緣和地緣關系聯結的村落靈魂，在其農民和農業的載體消失后，仍然會長期地“活著”。同時，城市管理層的畏難情緒和不作為在一定程度也阻礙著城中村改造的進行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本費用：集體土地變國有土地的評估，征地補償、變更費用，整個村改造或外遷建農民公寓成本費用，農民自用房屋變為居民商品房屋的變更費用，集體經濟組織改為法人公司的變更和資產評估費用，改造后的原公共開支等，改造一個村就涉及上千萬乃至數億的資金，由誰負擔或如何分擔、如何籌措？這是推進改革的難點問題。（3）利益分配千絲萬縷。主要涉及以下幾個方面：土地級差地租收益如何分配的問題，集體所有土地變國有土地市場化行為所帶來的巨額收益如何分配的問題，用集體土地和宅基地建的商用和自用房屋的問題。（4）缺少政策法規支持。城中村改造設計的政策法規問題在國家的法律法規上并沒有明確統一的規定，因而在操作上缺少相應的政策法規的支持。（5）現狀拆遷困難?！俺侵写濉钡默F狀建筑基本為近年所修，部分建筑質量較好，這為改造工作增加了難度：村內住宅建筑基本為村民自建或與人合建，房屋產權屬私人所有，對這些建筑如何拆遷補償需仔細推敲，慎重行事。（6）外來人口問題凸現，由于城中村的改造，村里給大量的外來人口提供廉租房也會消失，在改造過程中如何解決外來人口的居住問題也是一大難題。（7）村民的就業安置問題，對失去而沒經濟來源的村民如何安排就業以及社會保障如何建構。（8）村民到市民轉變的后續工作。改造不能只重形式不求實質，村民的思想觀念和文化水平亟需轉變和提高。

二、國內城中村改造的研究特點

綜上所述，近年來國內學術界對城中村改造的研究有以下幾個方面的特點：（1）國內對于城中村的研究仍處于探索階段，文獻雖然大多集中在城中村的改造研究上，但對于城中村的概念、特征、產生問題等都會涉及，因此關于城中村表面問題（比如城中村的社會、景觀特征，村中存在的不良現象等）的研究比較透徹。而針對城中村的某些關鍵問題，如城中村的土地利用、改造后外來人口如何安置、村民如何向市民轉化、關于城中村改造的法律法規、城中村租戶的日常生活交往等問題進行深入探討的研究顯得比較缺乏。（2）在對城中村改造的研究上，文獻主要集中在針對城中村改造的普遍問題（房屋拆遷，多方利益分配等）和相應對策的研究，以及針對具體城中村改造問題和對策的研究上，前者的研究結果不是太籠統就是缺乏可操作性，而后者的研究結果又具有極強的地域性，很難進行推廣應用。（3）新模式新方法在城中村改造中應用研究比較少，大部分研究都是從城中村的形成、發展的空間分析、利益分配和產權歸屬分析等常規的角度出發，針對具體問題，采用傳統的方法進行解決。（4）公眾參與和社會調查的方法逐漸在研究中得到重視。公眾參與是社會發展的一種趨勢，社會調查是獲取真實研究資料的基礎。

三、國內城中村改造的研究趨勢

縱觀國內學術界的研究資料，我們可以得出我國城中村改造研究的趨勢如下：（1）系統研究和專項研究同時進行。隨著我國城市建設的穩步推進，國內城市的更新問題普遍都會涉及到城中村的改造問題，今后的研究將會出現對于國內城中村總體特點和改造策略的系統研究，以及針對城中村諸如拆遷安置、利益分配機制、外來人口等具體問題專項研究同時進行的趨勢。（2）研究中引入其他學科的先進方法和技術。在以前的城中村改造的研究和實踐過程中，已經發現單純應用某一種學科的方法和技術是行不通或者改造效果不理想，因為城中村問題涉及到地理、文化傳統、經濟、城市規劃等諸方面的問題。因此在今后的研究中，應該綜合多種學科的先進技術和方法。（3）關于城中村改造的政策法規研究。城中村改造與否、什么時候改造、改造成什么模式等等都處在不斷的探討之中，但是現實的改造城中村的步伐又在不斷邁進，和城中村改造相配套的相關法規和政策都還不甚成熟。因此在今后的研究中，關于城中村改造的政策法規的研究應是重點。（4）外來人口因素在城中村改造中的重要性研究。在專項研究中，關于外來人口因素在城中村改造中的重要性研究將會十分重要。之前的研究對于城中村租住的外來人口對城中村改造的影響以及改造后這部分外來人口居住問題的重要性考慮不足，以至有些城中村改造帶來很多城市發展的隱患。因此，在今后的研究中，必須對這個問題加以重視。

總之，國內關于城中村的研究目前還停留在針對城中村改造的層面上，在研究結論中列出的都是關于城中村帶給城市發展的問題和必須盡快改造的理由。對于城中村的研究也不能停留在城中的“農村”改造成“城市”的模式，應該結合目前國內對于城市發展模式的探索，因地制宜地研究對待城中村的政策法規，在是否改造、如何改造以及改造之后的問題等方面給予更多的關注。

參考文獻：

1.李俊夫.城中村改造，北京科學出版社，2004

2.張建明.廣州城中村研究，廣東人民出版社，2003

3.王如淵.深圳特區城中村研究，西安交通大學出版社，2004

4.汪暉.城鄉結合部的土地征用：征用權與征地補償，中國農村經濟，2002（2）

關于城中村改造的建議范文第3篇

一、“城中村”改造的近期工作情況

(一)加強領導，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區十五建設規劃之中，并作為當前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領導機構，領導機構下設有辦公室，區委書記和區長擔任該項工作的總指揮，并安排有豐富城區工作經驗的副區長張立同志具體負責。“城中村”改造工作辦公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責到位，辦公經費落實到位。“城中村”改造建設的總體方案和實施辦法，正在著手研究制定之中。

(二)宣傳發動，動員群眾參與和支持“城中村”改造建設。“城中村”改造工作成功與否，關鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調研“城中村” 問題之后，我們就組織人員深入社區，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發動工作。先后召開社區居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發、張貼宣傳標語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現群眾逆反心理和產生阻撓滋事的行為。

(三)調查摸底，做好試點村改造的前期準備工作。在兩個試點村成立了由街道領導干部、社區居委會干部以及試點村村民小組組長和群眾代表組成的工作組。對企業村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產、生活就業等情況進行細致調查。據初步統計，有關試點村的物業數據如下：企業村：居民85戶，人口463人。建筑面積：樓房占地面積有磚混結構5260平方米，磚混結構8721平方米，磚瓦結構3600平方米。空地面積6360平方米。有集體就業用地135畝。 虎田村：居民162戶，人口605人。建筑面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋) 308.21平方米,豬欄62個,水井29個，水池3個,沖涼房20間,簡易廁所21間。

(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區的財政狀況、試點村的村集體經濟和群眾收入狀況等實際出發，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業投資有限公司有意向參與承辦企業村項目的改造建設，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設。汪大置業投資有限公司經對企業村改造項目進行周密調查后，現已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調研，與我區進行了多次友好協商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發企業，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標志性工程，力爭創造全國“城中村”改造的“我市模式”。

(五)加強銜接，與市直部門通力合作做好有關工作。我們與市政策研究室、建設規劃、國土資源等有關部門一起，成立了“城中村”問題的聯合調研組，調查撰寫了《關于我市“城中村”問題的調研報告》。按照投資商的要求，我們及時與建設規劃銜接，由建設規劃派出專家繪制了兩個試點村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進一步落實市委、市政府提出的統一規劃，統一建設的改造要求，我們報請市建設規部門停止兩個試點村居民自行報建房屋審批手續，已報批的項目也責令停止動工興建。

二、試點村改造的目標及今后工作打算試點村改造的目標是創造政府、村民和投資商的“三贏”局面。政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經濟發達地區先進房地產開發水平的都市新區。建設水平躍上新臺階。吸引各地資金參與我市建設。政府不投資，不追求經濟回報，可以獲得合理的稅收來源。通過“城中村”改造推動城市化進程和創造更多的就業崗位；村民方面：不用投資，將由原來傳統的簡陋居住形態轉入到現代新建筑，享受現代生活。得到合理的補償和就業；投資商方面：獲得正常的投資回報。

下一步要做好的工作，主要有幾個方面：一是抓緊進行項目評估論證和立項報告審批工作；二是協助開發商，按照項目內容具體要求組織實施；三是配合開發商解決在建工程中遇到的實際問題，加快項目進程。三、試點村工作中遇到的困難和問題招商引資是“城中村”改造工作的重要環節。連日來，我們積極與投資商加強聯系。有關客商為了進行規范的技術經濟論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數。有關試點村的確切用地面積、用地紅線圖、村現有物業面積及權屬情況、村戶數、人口構成的詳細資料，村物業的補償標準及村民的補償意向等方面的問題，我們已經完成，并且及時地提供給有關客商。但有些問題超出我區職能管理范圍，希望上級有關職能部門給予幫助解答。

(一) 立意公司提出必須由上級職能部門給予解答的問題，有幾個方面：

1、虎田村由集體用地轉變為經營性房地產開發用地，需經過什么程序？預計在何時可以完成？轉變用地性質交什么費用？費用由誰分攤？

2、項目用地轉到立意是否一定要走公開出讓程序（不少城市是直接撥紅線，不搞掛牌、拍賣等程序的）。

3、項目地價標準（如有可能，希望政府提前做一個評估，可作為公司的決策依據）。

4、村民回建房的標準問題。

5、項目稅費減免，可以考慮哪些項目。

6、地價返還或地價抵償的具體操作方法。

(二)汪大置業有限公司要求有關職能部門必須給予解答的問題，有幾個方面：

1、開發用地如何辦理手續，轉為國有土地費用是多少。

2、項目實施改造時，房地產部分的集體土地變國有，辦理手續時間是否與回建時間同步。

3、企業村“城中村”改造項目的路網、供水、排水、供電走向等。居民住房面積(三層半)有沒有變動，如果個別住戶要求加層，多出部分是否由居民負責。

4、要求政府給予相應的優惠條件，減免各項能減免的費用（如報建費、人防費等等），建筑稅全免，營業稅減半征收，實行先征后返原則，即按稅率征收后返還50%給開發企業。

關于城中村改造的建議范文第4篇

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特有的現象。在1978年開始改革開放后的30多年間里，一些經濟發達地區（如珠三角、長三角、環渤海、直轄市、省會城市等）城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。

城中村改造是21世紀中國市長們經營城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財政、開發商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創造了五花八門的經驗，征地補償標準差異也相當懸殊。盡管村民對待城中村改造態度不一，但政府強勢推進的態勢十分明顯。城中村改造是城鄉統籌戰略的重要組成部分。

【目錄】

第一部分城中村改造項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、城中村改造項目概況

（一）項目名稱

（二）項目承辦單位

（三）可行性研究工作承擔單位

（四）項目可行性研究依據

本項目可行性研究報告編制依據如下：

1．《中華人民共和國公司法》；

2．《中華人民共和國行政許可法》；

3．《國務院關于投資體制改革的決定》國發（20xx）20號 ；

4．《產業結構調整目錄20xx版》；

5．《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》；

6．《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行；

7．《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年

8． 企業投資決議；

9． ……；

10． 地方出臺的相關投資法律法規等。

（五）項目建設內容、規模、目標

（六）項目建設地點

二、城中村改造項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在的問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

1．項目總投資來源及投入問題

項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。

項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2．項目原料供應及使用問題

項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。

3．項目技術先進性問題

項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。

第二部分城中村改造項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、城中村改造項目建設背景

（一）城中村改造項目市場迅速發展

城中村改造項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯。

（二）國家產業規劃或地方產業規劃

我國非常中國城中村改造領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：

（1）穩定國內外市場；

（2）提高自主創新能力；

（3）加快實施技術改造；

（4）淘汰落后產能；

（5）優化區域布局；

（6）完善服務體系；

（7）加快自主品牌建設；

（8）提升企業競爭實力。

（三）項目發起人以及發起緣由

……

二、城中村改造項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、城中村改造項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的城中村改造工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。

（四）模式可行性

城中村改造項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。

（五）組織和人力資源可行性

第三部分城中村改造項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、城中村改造項目產品市場調查

（一）城中村改造項目產品國際市場調查

（二）城中村改造項目產品國內市場調查

（三）城中村改造項目產品價格調查

（四）城中村改造項目產品上游原料市場調查

（五）城中村改造項目產品下游消費市場調查

（六）城中村改造項目產品市場競爭調查

二、城中村改造項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。

（一）城中村改造項目產品國際市場預測

（二）城中村改造項目產品國內市場預測

（三）城中村改造項目產品價格預測

（四）城中村改造項目產品上游原料市場預測

（五）城中村改造項目產品下游消費市場預測

（六）城中村改造項目發展前景綜述

第四部分城中村改造項目產品規劃方案

一、城中村改造項目產品產能規劃方案

二、城中村改造項目產品工藝規劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、城中村改造項目產品營銷規劃方案

（一）營銷戰略規劃

（二）營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分城中村改造項目建設地與土建總規

一、城中村改造項目建設地

（一）城中村改造項目建設地地理位置

（二）城中村改造項目建設地自然情況

（三）城中村改造項目建設地資源情況

（四）城中村改造項目建設地經濟情況

近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁；新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量；餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展；一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……

（五）城中村改造項目建設地人口情況

（六）城中村改造項目建設地交通運輸

項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速城中村改造步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。

二、城中村改造項目土建總規

（一）項目廠址及廠房建設

1．廠址

2．廠房建設內容

3．廠房建設造價

（二）土建規劃總平面布置圖

（三）場內外運輸

1．場外運輸量及運輸方式

2．場內運輸量及運輸方式

3．場內運輸設施及設備

（四）項目土建及配套工程

1．項目占地

2．項目土建及配套工程內容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他輔助工程

1．供水工程

2．供電工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分城中村改造項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、城中村改造項目環境保護方案

（一）項目環境保護設計依據

（二）項目環境保護措施

（三）項目環境保護評價

二、城中村改造項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、城中村改造項目節能方案

按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。

（一）項目節能設計依據

（二）項目節能分析

四、城中村改造項目消防方案

（一）項目消防設計依據

（二）項目消防措施

（三）火災報警系統

（四）滅火系統

（五）消防知識教育

五、城中村改造項目勞動安全衛生方案

（一）項目勞動安全設計依據

（二）項目勞動安全保護措施

第七部分城中村改造項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、城中村改造項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、城中村改造項目勞動定員和人員培訓

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓

本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。

第八部分城中村改造項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、城中村改造項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構

（二）資金籌集安排

（三）技術獲得與轉讓

（四）勘察設計和設備訂貨

（五）施工準備

（六）施工和生產準備

（七）竣工驗收

二、城中村改造項目實施進度表

三、城中村改造項目實施費用

（一）建設單位管理費

（二）生產籌備費

（三）生產職工培訓費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應支出的費用

第九部分城中村改造項目財務評價分析

圖-4 財務評價基本思路

一、城中村改造項目總投資估算

二、城中村改造項目資金籌措

一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應對下列內容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、城中村改造項目投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

四、項目財務評價說明&財務測算假定

（一）計算依據及相關說明

1．《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。

2．《企業會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。

3．《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，20xx年1月1日起實施。

4．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。

5．《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，國家發展與改革委員會20xx年審核批準施行。

6．項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。

（二）項目測算基本設定

五、城中村改造項目總成本費用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務費用

（七）其他費用

（八）財務費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現金流估算

（一）項目投資現金流估算

（二）項目資本金現金流估算

第十部分城中村改造項目不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分城中村改造項目財務效益、經濟和社會效益評價

在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

（一）財務凈現值

財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。

如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。

（二）財務內部收益率（FIRR）

財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：

（1）計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟凈現值（ENPV）指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現值（ENPV），經濟換匯成本或經濟節匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十二部分城中村改造項目風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關風險及防控措施

第十三部分城中村改造項目可行性研究結論與建議

一、結論與建議

根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

1．對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

2．對主要的對比方案進行說明

3．對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4．對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5．對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6．可行性研究中主要爭議問題的結論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。

1．項目建議書（初步可行性報告）

2．項目立項批文

3．廠址選擇報告書

4．資源勘探報告

5．貸款意向書

6．環境影響報告

7．需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8．需要的市場預測報告

9．引進技術項目的考察報告

10．引進外資的名類協議文件

11．其他主要對比方案說明

12．其他

三、附圖

1．廠址地形或位置圖（設有等高線）

2．總平面布置方案圖（設有標高）

3．工藝流程圖

關于城中村改造的建議范文第5篇

[關鍵詞]萊蕪 城中城改造 問題 對策

中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）47-0377-01

近年來，隨著萊蕪市城市化進程的不斷加快和城市建設用地的供需緊張，市政府將舊城改造作為加快城市建設和發展的一項非常重要的工作來抓。但隨著城市拆遷改造工作的不斷深入，拆遷改造誘發的矛盾和糾紛也日益增多，拆遷改造也已成為城市建設的聚點，社會關注的焦點，工作中的難點，媒體關注的熱點。作為一名國土工作人員，對當前萊蕪市城中村拆遷改造工作中存在的一些問題進行了一些探討和思考。

1 目前萊蕪市城中村改造的現狀

萊蕪市地處山東省中部，轄萊城、鋼城兩個區和三個省級開發區，總面積2246平方公里，人口125萬。萊蕪市政府駐地轄1個辦事處3個社區20個行政村，村（居）民總人數27485人，總戶數6534戶，村莊占地面積5857.8畝，耕地面積390.52畝，其中城關、花園2個社區15個村屬萊蕪市市區中心城區范圍內的一級控制區，姚家嶺社區5個村屬萊蕪市市區中心城區范圍內的二級控制區。

2002年，萊蕪啟動了城中城改造的第一個試點――環境最差、建設困難最大的老城關村小曹村、西關村拆遷改造，市委、市政府面向全國拍賣這兩個村的300多畝土地，政府收益一個多億，從這部分收益中拿出資金建安置房和支付拆遷戶拆遷補償費，兩村的549戶拆遷戶用舊平房換來了一套小區新樓房。同時，修通了貫通城南東西的第一條主干道――汶河大道，汶河通過治理蓄起1000萬方水，修建了西海公園，居民的生活環境得以改善，群眾十分滿意。

隨后，任花園、呂花園、孟花園、東升各村拆遷改造相繼展開，拆遷2000多畝，一棟棟安置樓拔地而起，老百姓住進了寬敞的新居。

2014年，萊蕪市出臺了《關于加快“城中村”改造的實施意見》，根據《意見》，從2014年起，將用三年左右的時間完成850萬平方米的“城中村”改造任務。

2 當前城中村改造存在的問題

2.1 違法建設成風，加大了拆遷改造的難度

特別是近幾年，隨著城市基礎設施建設的不斷完善及城市房地產開發項目、工業園區建設快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現，城中村內的個人和小產權開發等違法建設現象十分普遍。管理部門執法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設愈演愈烈，呈蔓延態勢，這大大加重了城中村改造的難度。

2.2 部分被征收房屋拆遷人對拆遷的期望過高

一是對補償標準要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質的房產評估機構對征收房屋的評估價值，往往以周邊發達地區拆遷補償價格為標準和參照，看待和高估自己的房屋價值，當拆遷補償低于自己的期望時，就認為房產機構評估價低、拆遷補償費少，就對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優惠的讓利于民的政策規定，當被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優惠政策發生碰撞時，他們就立即認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是那些始終認為多鬧多得、不鬧少得的被征收房屋拆遷人，對房屋拆遷補償漫天要價，甚至不合情理地要求解決與房屋拆遷無關的其他問題，更甚者糾集被征收房屋拆遷人集體上訪、越級上訪。

2.3 拆遷過渡時間較長

由于先拆后建，致使被征收房屋拆遷人居住條件較為艱苦，不利于生產、生活。加之整村拆遷時，被征收房屋拆遷人過渡困難很大，一方面是難以找到合適的出租房源，另一方面是集中臨時過渡不利其越冬。同時過渡期內，被征收房屋拆遷人無法正常經商、外出務工，導致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。

2.4 安置小區建設緩慢，社會保障政策落實不力

一是安置小區規劃及用地審批的協調落實，對區級部門和單位來講難度較大，拆遷時難以回答安置和搬入的時間，容易讓被征收房屋拆遷人產生疑惑而影響拆遷。拆遷完后，遲遲看不到安置規劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪；二是被征地拆遷農民的社會保障問題。相對遠離市區的被征地農民在土地被征收后，喪失了一部分農耕收入，使農民的收入水平有所下降。在城市繁華地帶的被征收房屋拆遷人的房屋出租收益因拆遷而失去，這些都不同程度地影響了被征地或拆遷農戶的收入，必然使農戶提出生活保障的問題。

3 對策和建議

3.1 加大政策和法制的宣傳力度

一是在制訂完善拆遷補償政策時應廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關法律法規的宣傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關的法律法規深入民心，家喻戶曉；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關法律法規和政策規定，在幫助群眾算清算好拆遷補償賬，算細貨幣安置與遷建安置、調房安置的對比賬的同時，給群眾講些法律法規知識，以便達到說服、動員的目的。

3.2 政府要提高城中村改造規劃和建設方案的科學性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程

城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、年度土地供應計劃和年度建設用地計劃等相銜接，協調城市存量土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。

3.3 合理調整政策，兼顧國家、企業、拆遷戶三者利益，保證城中村改造資金的投入，維護社會穩定和諧

城中村改造的關鍵是改造資金的籌集渠道、投資方向和實施辦法。政府應通過政策、規劃和計劃的適時調控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平。同時，要堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益，盡可能利用有限的資源達到最好的工作目標。

3.4 要按照“先安置后拆遷”的原則，規范拆遷程序

對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調查、入戶測量和房產確權等基礎工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安置方案和分戶安置方案予以公告，并廣泛聽取被征收房屋拆遷人的意見，無論是原地安置還是就近安置，都應采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節約拆遷安置過渡的成本，加快安置進度。同時，要提前加強安置區域的交通道路、社會服務等配套設施建設，增強公共配套服務，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。

相信萊蕪的城中村改造必將會在市委市政府、各有關職能部門和城中村居民的共同努力下，建設成“安樂、文明、優美、舒適”的新型社區。通過社區優質服務、優質管理、全面提升新型市民的整體素質，把萊蕪的城市文明程度提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟、社會得到更快、更好的發展，真正將我市打造成為“實力萊蕪”、“活力萊蕪”、“魅力萊蕪”、“生態萊蕪”、“幸福萊蕪”。

參考文獻

[1] 劉夢琴，傅晨.城中村國內研究文獻評述[J].都市觀察，1990.

[2] 劉慕平，程克貴.建立留地安置制度是萊蕪市“城中村”用地管理的有效途徑[J].山東國土資源，2007.

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