居家養(yǎng)老盈利模式分析
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居家養(yǎng)老盈利模式分析范文第1篇
關(guān)鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)
一、中國的老齡化及養(yǎng)老方式現(xiàn)狀
（一）我國當(dāng)前老齡化社會(huì)的現(xiàn)狀
我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會(huì)10%的標(biāo)準(zhǔn)，整體進(jìn)入老齡化社會(huì)。根據(jù)聯(lián)合國的規(guī)定，一個(gè)國家65 歲以上的老年人在總?cè)丝谥兴急壤^7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國家稱為“老齡型”國家。目前中國60 歲以上老人已達(dá)1.78 億，占總?cè)丝诘?3.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進(jìn)入老齡化。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，到2025年，我國老年人將占全國總?cè)丝诘?9.34%；到2040年，老年人將占全國人口的27.8%，屆時(shí)三個(gè)半中國人中就有一個(gè)老年人。（見表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預(yù)示著中國的老齡化問題將格外嚴(yán)峻，如何安排好日益增多的老年人，切實(shí)解決好急速增長(zhǎng)的老年人口與社會(huì)生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會(huì)建設(shè)中迫切需要解決的問題。
表1-1我國老年人口發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)單位：萬人，%
注：數(shù)據(jù)來源 中國統(tǒng)計(jì)局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我國老年人口比重增長(zhǎng)趨勢(shì)單位：%
注：數(shù)據(jù)來源 中國統(tǒng)計(jì)局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
（二）我國當(dāng)前老年人的養(yǎng)老方式
世界上公認(rèn)的養(yǎng)老方式一般有三種形式：1、傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老；2、社會(huì)養(yǎng)老；3、個(gè)人、家庭和社會(huì)結(jié)合的養(yǎng)老方式。我國老年人當(dāng)前選擇養(yǎng)老和住宅的方式, 由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展使家庭結(jié)構(gòu)急劇改變，三代人共同生活的家庭已經(jīng)漸漸遠(yuǎn)去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規(guī)律，人進(jìn)入老年后無論精神感官或肢體都會(huì)不同程度的出現(xiàn)衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動(dòng)的內(nèi)在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當(dāng)代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進(jìn)入“四二一”模式，那時(shí)子女便會(huì)顯得力不從心。同時(shí)社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多,也使得更多的老人需要獨(dú)自生活, 據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有16.7%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，且年紀(jì)較小的老年人表示愿意的比例大于年紀(jì)較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會(huì)化，將形成一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
（三）我國養(yǎng)老市場(chǎng)的供給概況
1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類
我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和養(yǎng)老社區(qū)等。
社會(huì)福利院。社會(huì)福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動(dòng)能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場(chǎng)所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。社會(huì)福利院的主要資金來源為政府補(bǔ)助。
敬老院。敬老院主要針對(duì)城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費(fèi)用由政府補(bǔ)助，運(yùn)營費(fèi)用向入住老人收取。私立敬老院無補(bǔ)助，自負(fù)盈虧。
養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。
家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日間看護(hù)等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)有自理能力的老年人。此類社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。以看護(hù)養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)半自理或無自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。
2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給總量
當(dāng)前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有39500多個(gè)，養(yǎng)老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠(yuǎn)，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。
“養(yǎng)兒防老”的觀念已經(jīng)過時(shí)，更別說是在具有中國特色的“四二一”模式下，愈發(fā)顯得艱難。在9成老年人選擇居家養(yǎng)老的政策前提下，絕大多數(shù)要靠市場(chǎng)化來解決養(yǎng)老居住問題。與國外眾多資本競(jìng)相進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同的是，在目前中國，地產(chǎn)商是承擔(dān)市場(chǎng)化養(yǎng)老的主力軍。老年公寓開發(fā)的全鏈條由地產(chǎn)商獨(dú)立完成，地產(chǎn)商成為了中國式養(yǎng)老的絕對(duì)主角。
養(yǎng)老激起了房地產(chǎn)企業(yè)一波又一波的熱情，以“招保萬金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財(cái)大氣粗的保險(xiǎn)公司也高調(diào)插足，養(yǎng)老地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開發(fā)無非三條路可走：租售結(jié)合、會(huì)員制、保險(xiǎn)產(chǎn)品。
（一）風(fēng)險(xiǎn)最小的租售結(jié)合模式
就整個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期的運(yùn)營管理及服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點(diǎn)。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長(zhǎng)，就當(dāng)前的實(shí)際情況來說，養(yǎng)老是不掙錢的，或是回報(bào)很慢的，地產(chǎn)才是掙錢的大頭。由于國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展不成熟，要靠收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)來填補(bǔ)前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣掉，以此來緩解資金壓力成為了絕大部分地產(chǎn)商的選擇，因?yàn)檫@樣的風(fēng)險(xiǎn)最小，而持有剩下的一部分物業(yè)用于運(yùn)營，又能實(shí)踐開發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。
萬科在北京的項(xiàng)目幸福匯社區(qū)中，養(yǎng)老地產(chǎn)就有兩種形態(tài)，一種為2.4萬平方米的“活躍長(zhǎng)者之家”，利用萬科幸福匯的商業(yè)配套用地建設(shè)，做萬科全持有的老年公寓，還未開始銷售或運(yùn)行；另一種為12萬平米“活躍長(zhǎng)者住宅”，是加入人性化設(shè)計(jì)的散售住宅，目前正在銷售。對(duì)于初嘗養(yǎng)老地產(chǎn)的萬科，也是選擇了這種租售結(jié)合的開發(fā)模式，使得自己的投資風(fēng)險(xiǎn)處于可控的范圍內(nèi)。
綠城早在2006年就涉足老年公寓的開發(fā)，其在浙江臨平開發(fā)的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項(xiàng)目中的老年公寓共十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心。三四層為護(hù)理院，共計(jì)三四十個(gè)房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計(jì)四五十人。五層以上規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷售定價(jià)在1.4-1.5萬元/平方米，較普通住宅售價(jià)略高。
由于房地產(chǎn)開發(fā)前期沉淀的資金成本過高，而銷售物業(yè)是開發(fā)商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個(gè)開發(fā)商對(duì)于不同的項(xiàng)目又都有不同的考慮，賣多持少可能是迫于資金的壓力，而對(duì)于實(shí)力雄厚的大開發(fā)商，持有越多的老年公寓，卻是看中項(xiàng)目后續(xù)穩(wěn)定的提供服務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
（二）會(huì)員制模式
對(duì)于許多志向遠(yuǎn)大的開發(fā)商來說，光靠銷售賺錢，多少有些英雄氣短，養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，以老年人的實(shí)際需求出發(fā)，人性化的提供各種服務(wù)，從后期多年的持續(xù)經(jīng)營和運(yùn)營來獲得收益才是一條長(zhǎng)期的賺錢之道。
持有型的養(yǎng)老地產(chǎn)，一般以押金制和會(huì)員制實(shí)現(xiàn)前期部分資金的回籠。而會(huì)員制相比傳統(tǒng)的押金制，在財(cái)務(wù)、盈利性和經(jīng)營靈活性方面都更加有優(yōu)勢(shì)。比如，押金不能算作利潤，但是會(huì)員費(fèi)可以比較靈活的計(jì)入公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。從經(jīng)營的角度看，押金對(duì)應(yīng)的房間或是床位是固定的，但會(huì)員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經(jīng)營上的操作也更加的便捷。會(huì)員制的設(shè)計(jì)方法也是靈活多樣的。比如捆綁價(jià)值屬性的設(shè)計(jì)通常會(huì)將會(huì)員卡分為記名卡和不記名卡，通過會(huì)員卡價(jià)值屬性以及會(huì)籍是否轉(zhuǎn)讓劃分會(huì)員。再比如捆綁物業(yè)屬性的設(shè)計(jì)會(huì)按照使用物業(yè)面積的不同，劃分不同的會(huì)員等級(jí)。
國內(nèi)養(yǎng)老公寓會(huì)員制的創(chuàng)始者就是上海親和源老年社區(qū)。由于土地性質(zhì)是協(xié)議出讓，親和源無法通過銷售的渠道來回籠資金。而會(huì)員制是其解決經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會(huì)員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無論選擇何種套型一律售價(jià)89萬元，但根據(jù)套型的不同需交付2.98萬、3.98萬和6.98萬不等的年費(fèi)；B卡無論選擇何種套型年費(fèi)一律為2.38萬元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬、55萬和88萬。這種收費(fèi)上的不同取決于A、B卡的不同性質(zhì)，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，未住滿15年的多余費(fèi)用可以退還，超過15年部分免費(fèi)。親和源的會(huì)員卡A卡最初的售價(jià)是50萬，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到89萬。
一般來說，會(huì)員卡的銷售收入可以收回房屋的建設(shè)成本，而會(huì)員每年交的服務(wù)費(fèi)才是企業(yè)主要的利潤來源，而且隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，服務(wù)成本的遞減將會(huì)增加企業(yè)的利潤。目前親和源的會(huì)員制模式已經(jīng)基本成熟，不僅與萬科進(jìn)行了合作，也開始了全國的擴(kuò)張之路，以輸出管理的模式向全國的老年公寓市場(chǎng)進(jìn)軍。
（三）與保險(xiǎn)捆綁的模式
保險(xiǎn)資金，一直以來都被認(rèn)為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的，相比房地產(chǎn)開發(fā)商的資金拮據(jù)，保險(xiǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)就是充盈的資金，他們手握巨額的保費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約有48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期非常匹配。由于保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售時(shí)間、給付周期等因素影響，保險(xiǎn)資金傾向于長(zhǎng)期的、安全的投資方式，對(duì)于回報(bào)率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式是完全匹配的。
泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購買了一塊30萬平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區(qū)。泰康人壽也專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區(qū)提供后續(xù)的管理服務(wù)。建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營。泰康之家旗艦社區(qū)將按照社區(qū)居民的年齡和身體狀況分為獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發(fā)一系列的公建配套項(xiàng)目，提供不同層次的個(gè)性化服務(wù)，并以收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用作為項(xiàng)目的主要利潤來源。而想進(jìn)保險(xiǎn)公司打造的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老，手段只有一個(gè)——買保險(xiǎn)。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。此外，客戶也可以到了保單約定的時(shí)間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費(fèi)200萬至300萬，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，鎖定了入住成本，售價(jià)不菲。
保險(xiǎn)資金與老年公寓的結(jié)合其實(shí)在國外早已普遍，美國保險(xiǎn)業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)中買斷居住權(quán)，采取酒店式的管理，收取會(huì)員管理費(fèi)用，并開發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。目前美國的養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)金回報(bào)率是8%-11%，甚至高于商業(yè)地產(chǎn)。保險(xiǎn)資金通過客戶購買保險(xiǎn)的保障，保證了老年公寓項(xiàng)目開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)安全，降低了投資運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高了養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營的品質(zhì)。
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