前言:想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎?我們特意為您整理了5篇電影院產業報告范文,相信會為您的寫作帶來幫助,發現更多的寫作思路和靈感。
從那以后,壞消息接踵而至,形勢越來越嚴峻,我們的心情也越來越沉重。近幾周,每天打開電腦,翻開報紙,壞消息洶涌澎湃。各大研究機構都預測,明年全球PC銷量負增長、手機銷量負增長; 產業核心企業全都下調了季度或年度預期; 知名IT企業紛紛緊縮開支、裁員和強制休假; 我國GDP快速回落; 明年600萬大學生畢業,就業壓力巨大。我們曾在本報專門開設了一個“好消息”小欄目,但近幾周來,好消息特別少,小欄目辦得了無生機。
人們的心情隨著壞消息的日益增多而沉重起來,人們對明年、對未來疑慮重重,擔心很多。相信大家和我們一樣,都對壞消息厭惡透了。它們不再是離我們很遠的、只讓老外們難受的新鮮事,不再是令我們幸災樂禍的惡作劇。鋪天蓋地的壞消息成了我們生活的一部分,讓我們透不過氣來。每天,我不愿打開電腦,不愿翻開報紙,只想沉醉在木吉它奏出的憂傷的音樂之中。
我們太需要好消息了。
我盼望著,有一天,一位相識多年的CIO告訴我,他們申請的大型信息化項目立項被批準,就要開始招標了; 我盼望著,有一天,我打開電腦,在美國《計算機世界》上看到,分析機構認為PC和手機銷量將大幅增長; 我盼望著,有一天,國家宣布3G發牌,人們在街上排起長隊換3G手機,用新手機試打視頻電話; 我盼望著,有一天,某家著名企業報告,要上調季年和年度預期,實現扭虧; 我盼望著,有一天,某位著名經濟學家撰文宣稱衰退已見底,經濟開始復蘇; 我盼望著,有一天,世界上最權威的機構宣布危機結束; 我盼望著,有一天,出口又開始大幅增長,工廠日夜開工,卡車進進出出,港口日夜繁忙; 我盼望著,有一天,各單位大量招人,新畢業的孩子們和家長都不再為工作發愁; 我盼望著,有一天,……
也許,我盼望的這些都還遙遠??墒?,難道就沒有在不景氣的環境中瀟灑的企業和行業嗎?在寒冷的南北極,企鵝和北極熊都生活得相當舒適。夜空有星,雪原有梅。如果企鵝和北極熊都過得很好; 如果星燦燦、梅艷艷,也是令人高興的好消息,也是在寒冬里對人們的一點安慰。但是,這些壯碩的企鵝和北極熊是誰,它們在哪兒呢?
退一萬步講,如果這個冬天把一切生靈真的都凍住了,真的沒有了好消息,我們就會想念當年芙蓉姐姐和郭德綱給我們帶來的歡樂和開心的笑。冬天里的2009版芙蓉姐姐和郭德綱,是我們可以期待的嗎?不過,可以讓我們稍稍安慰的是,據說有幾部大片值得一看,在電影院里躲一躲、暖一暖、歇一歇,也是一件很愜意的事。
27.94億元1 4月28日落幕的首屆北京國際電影季,洽商活動簽約10項,簽約總額一舉創下中國電影節展的新紀錄。
電影季邀請了來自全球的21位國際電影節主席參加,其中有五大國際電影節中的3位主席,13個國際A類電影節中的8位主席。規模之大,在中國是空前的,在國際電影節上也很少見。
4月23-28日,本刊記者帶著“商眼”“冒充”“娛記”身陷電影季數天,試圖把這其中紛擾看個明白。境外導演:我已等待了多年,為何城門還不開
Dan是以色列導演,氣度不幾,風度翩翩,歲數五十上下。但是吸引記者的不是他的外表,而是他的作品,電影《力量山谷》(希伯來文:Gei Oni),講一個身世悲慘的猶太女人如何堅強面對人生的故事。電影的每個畫面的構圖看起來都很完美無缺,像油畫一樣,情節的節奏很慢,流淌著詩意。
據Dan介紹,他來中國時間不長,現在在北京戲曲學院“幫忙”。這個電影能不能在中國院線占一席之地,Dan,心里完全沒有把握,他覺得中國人理解猶太文化還是有一定的難度。他一直在中國西南、一帶拍攝,希望拿出一部新的和中國有關的片子,再和中國有關方面談合作。
作為電影洽商展的一部分,一些半成品項目也參加了展示與路演,企圖找到資金。電影《偷偷樂》就是其中之一,它的展位在展廳最里面,導演是馬來西亞華人柴金龍,他在中國已經“混”了八年,“我已經回不去了,我所有社會關系都在中國?!?/p>
展示了6分鐘的介紹資料片后,柴金龍說:“這是我的一個想法,這個故事已經完成了,劇本也完成了,團隊也有了,演員也有了,我現在需要資金。噓……但是不能說得這么直白,會把人嚇走的?!薄锻低禈贰分v述的就是在都市群樓中人在壓力中找樂子的精神。
據了解,2009年8月12日,世界貿易組織(WTO)就保護美國圖書、音樂以及電影的對華出口問題上裁定中國政府不得硬性要求美國知識產權所有者只能與政府控管的公司做交易。去年1月19日,中國上訴失敗,WTOt式裁決,中國于當天開始--的14個月內,開放娛樂產品市場。如今規定的時間已經到了,中國是否會放開呢?
現在看起來,一切似乎并無變化。目前有權引進外篇的發行公司仍是中影和華夏。其中進口買斷片的引入流程是:國內擬引進方先選定片目,并同國外片方初步接洽
>國內擬引進方委托中影、華夏進口,并承擔進口費用;由中影、華夏報送電影局,交由審查委員會進行審查(過程如上)-->國內擬引進方“協助”中影、華夏做推廣和發行,并向中影繳納一定管理費用
>影片在院線放映。發行方(中影、華夏)、放映方和實際引進方按約定比例分成。
因此現在確知的是,中國老百姓每年可以正式看到外國片子仍是20部。電影審查制度繼續保持,至于分級制度,還未提上日程。
在電影魅力-北京論壇的導演交流會上,多個國外導演都提到,很多國外導演到中國想自己打開市場,多以失敗告終。
中國電影:你的心事,老外不懂
那么反過來,國產影片拓展境外市場,處于一個什么地位呢?
非常湊巧的是,記者巧遇巴黎中國電影節創辦主席高醇芳女士,她的親和與謙遜,竟與記者一見如故。高醇芳母親是英國人,父親中國人,她常住巴黎三十余年,尤其親手創辦了巴黎中國電影節,對電影的了解可謂非常深厚。記者于是向她討教中國電影在巴黎的地位。
“幾乎沒有聲音?!彼f。
“您的意思是,非常邊緣?”
“不,比邊緣還要嚴重,沒人看?!?/p>
高醇芳說,除了《花樣年華》還不錯之外,巴黎人是不接受“較為粗糙”的中國影片的。
被歐洲電影節培養起來的第六代導演的作品也頻頻亮相法國,賈樟柯、婁燁、王超、王小帥、陸川是法國觀眾心目中最具代表性的中國導演,他們往往是先參加電影節亮相,然后進入法國的藝術院線放映。但是當記者向高醇芳求證以《世界》、《站臺》、《小伍》出名的賈樟柯在法國影響如何時,她立即搖頭,“我不會欣賞那種電影?!?/p>
賈樟柯在內部放映《世界》時,與記者有一面之緣。從個人角度說,那是一部冗長而乏味的影片。國畫造詣較高的高醇芳,大概根本無法忍受那種鏡頭僵硬、色彩甚至有點臟的片子。
隨著最近幾次戛納電影節,以及其它著名電影節上中國影片的缺位,多個影評家認為,中國電影更大程度是關起門來自娛自樂。
但是高醇芳表示,中國一些少數民族的影片,在巴黎是受歡迎的。
在場另外一位法國電影界專家認為,中國電影近年的發展無論在量上還是質上都是“令人吃驚的”。但他同時指出,中國電影在法國電影市場所占的份額并不理想,想在法國、全球市場上更加有所作為,中國電影、電影界應首先讓公眾對其有一個更加全面的了解。
法國國家科學研究中心研究員、巴黎中國電影資料中心主任紀可梅對記者說:“近年來,盡管在法國上映的中國影片數量每年都有所增加,但法國觀眾的欣賞口味非常多樣化。目前登陸法國市場的中國影片在種類上還比較有限,因此法國人對中國電影的認識還遠遠不夠?!?/p>
在美國市場也是相似情形。以“中國”、“海外”、“電影”為關鍵詞的,有兩個事實:一是好菜塢瘋狂開掘中國元素,屢創票房佳績;另一方面,連陳凱歌的《趙氏孤兒》都在感慨難賣。
從周星馳2004年的《功夫》之后,華語商業片在國際市場尤其是北美的表現,并未隨著國內市場火爆而火爆。根據北美權威票房統計網站Boxofficemojo的數據,從2005年開始,只有2006年上映的《霍元甲》和《滿城盡帶黃金甲》北美票房突破500萬美元大關,其余幾部華語大片票房都在100萬美元以下。曾在好萊塢取得顯著成績的吳宇森2009年專門為北美市場剪輯148分鐘版《赤壁》,但影片2009年在美國上映19周后,票房僅為62萬美元,要知道吳宇森進入好萊塢的處女作票房都在3200萬美元以上。
有業內人士分析,當年《英雄》、《十面埋伏》這樣的華語片在本土的收益還沒這么可觀,很多精力集中在國際市場,經過古裝大片風潮后歐美觀眾對古裝武俠興趣已變弱,同時華語片缺乏創造力也讓其國際市場表現變糟。
有業內人士分析,當年《英雄》、《十面埋伏》這樣的華語片在本土的收益還沒這么可觀,很多精力集中在國際市場,經過古裝大片風潮后歐美觀眾對古裝武俠興趣已變弱,同時華語片缺乏創造力也讓其國際市場表現變糟。
電影局公布的年度電影產業報告顯示,2005年中國電影的海外票房和銷售收入總和為16.5億,當年國內
票房為20億;2010年海外票房和銷售收入總和為35.17億,當年國內票房已達102億。也就是說,五年來,中國電影的海外收入增長了113%,明顯低于國內票房410%的增幅。
博納影業創始人于冬對中外合作電影走向國際,還是有較為冷靜的看法:“目前中美合作的電影項目多是和獨立制片公司合作,好萊塢‘六大’(華納、迪士尼、派拉蒙、福斯、環球、哥倫比亞)參與的還非常少,而‘六大’控制的是北美主流發行市場,電影拍出來后能否在北美和全球市場發行得好,還是需要努力的?!痹谒磥?,華語電影走向世界需要分三步:首先用低價進入電視臺和藝術院線;其二,國內電影公司和美國獨立制片合作,讓華語電影采用英語發音,進入全球發行渠道;其三,中國公司成為合拍中起主導作用的一方,讓美國同行加入到合作隊伍里來,將這些影片占據亞洲市場。
電影合拍:中外搭配,賣片不累
當今電影市場競爭激烈,一部電影的全球發行變得越來越難。在4月25日這天,首屆北京國際電影季舉辦了2011中歐電影合作之路論壇,多位中國和歐洲的電影制作機構相關人士相聚一堂,從文化、資金、法律等角度探討中歐電影如何深度合作。
雖然此前《臥虎藏龍》、《英雄》等片在海外銷售不錯,但與會的中外嘉賓都坦誠地表示,世界對中國電影還很陌生。香港安樂電影公司行政總裁江志強說,中國電影以外語片形式進入海外市場后,受到的待遇與本地電影差別很大,很難進入主流市場。“如果《臥虎藏龍》是中歐合拍片的話,我估計它在海外收入起碼要多50%,因為歐洲電視臺購買本地和非本地影片的價格差別非常大?!?/p>
法國導演讓?雅克?阿諾也表示,如果中歐合拍片“貼”上歐洲電影的標簽,價格會更高,放映時間也會更長,“我們30年前拍攝的影片,現在依然還有收入?!?/p>
記者采訪了電影投資人、好菜塢經紀公司以及參與過合拍片的國內電影人,在他們看來,把洋導演“請進來”,正是希望借助他們將優秀的中國故事,以適合國際電影市場的方式講述出來,從而幫助中國電影“走出去”。說白了,“師夷長技”還是想“制夷”;中外搭配,賣片不累。
中國電影為何頻頻向洋導演拋去橄欖枝?電影《美猴王》制片人張紀中一語道破:“我們邀請外國導演進來,重要的是讓華語片走出去,利用他們的力量獲得全球市場認可?!彼€打定主意讓外國人處理劇本。“怎樣讓外國觀眾欣賞好我們的‘西游記’電影?起碼英語對白要過關吧。我們請尼爾?蓋曼幫忙寫劇本,還是比中文劇本翻成英文容易被外國人理解?!?/p>
接受記者采訪時,國內電影投資方也表達了相同的初衷。西安曲江影視投拍《欲望大明宮》,請來安東尼-??鼒虒В淇偨浝碡炨撘徽f,過去他們拓展海外市場時遇到過很多困難:“我們的思維邏輯和鏡頭語言,外國人很難接受?!?/p>
而韓國CJ世紀公司,也與中影合拍了一系列愛情片。發行部經理申美麗女士表示,劇本的形成都是中韓雙方商量后定下的,從頭到尾溝通都非常密切。資金除了兩家公司出資以外,也引入了第三方的資金。
近10年來,中國電影迅猛發展,民營公司華誼兄弟和博納國際影業就是在這個大背景下成長起來的企業,他們以自己的親身體驗向歐洲同行發出熱情的召喚。王中軍說,中國電影的回報力正在快速增加,單片票房收入已經超過了一億美元,可以迅速越過兩億美元的門檻。合拍片的導向已經從資金需求轉向人才需求,只要有好的項目,“中國電影界的錢是滿天飛。”
于冬則通過一組組實際的數字來證明,中國市場依然很大。他說,國內目前還有2000多個縣城、200多個地級市沒有電影院,把這些地方發展起來就有超過150億元的票房增長。他相信未來5到8年國內銀幕將增加到兩萬塊。王中軍和于冬一致認為,隨著本土市場的逐漸壯大,未來合拍片,甚至是面向國際市場的英語合拍片,將成為中國電影投資的主流。
曾與中國合作過系列電影《云之藍》的英國著名導演菲爾?艾格蘭認為,中外合拍片要想成功必須彼此尊重對方文化,要拍出有國際文化視野的影片。中國電影合拍公司負責人張恂則提醒,合拍電影不要進入簡單移植誤區,“我們接到的一些劇本,明顯是照搬歐洲劇本的模式,只是給劇中角色換了個中國名字,一張中國臉‘說’著外國話,因為缺失中國本土文化的氣質,肯定會水土不服?!彼J為,要想拍出真正的好的合拍片,從劇本創作階段合作雙方的編劇就應該同時介入,這樣才能贏得兩國觀眾。
香港電影人吳思遠則告訴國外電影人,“以前外國劇組來中國拍片,從設備到演員通通都帶來,現在中國電影技術很先進,不需要把所有人員和器材帶來,只需要帶著好劇本、好的idea和一顆愿意同中國人合作的心就一定會成功的?!?/p>
合拍片是中國電影“走出去”的重要形式。從2001年到2010年,中外合拍影片一共有130部,其中,中歐合拍片29部,僅占總數8.52%,正在迅速發展的中國電影業,亟需與電影文化深厚的歐洲走得更緊密。
關鍵詞:綜合體;方案設計;編制要點
Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.
Keywords: complex; Design; Key points of
中圖分類號:TU2文獻標識碼:A 文章編號:
隨著城市發展進程,越來越多的城市綜合體項目出現在人們的視野。特別是在深圳,因土地緊缺而推廣的新發展模式―城市更新,造就了更多的城市綜合體項目,其形式和功能也越來越完善,堪稱引領了國內地產開發的新趨勢。作為開發商,在前期運作過程中,就必須對整個項目有著詳細深入的規劃,并保證整個開發過程能按照運營理念順利進展,從而達到項目完成后最完美的效果,產生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體,還會受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響??梢哉f,每個綜合體其實都有著自己獨特的個性,是不可復制的。在這個過程中,設計要點的編制,起到承上啟下的作用,要完整表達開發理念,把握設計方向,是保證項目順利進行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設計要點編制過程中的一些重要元素。
一, 深刻認識城市綜合體
城市綜合體的英文名為HOPSCA,是英文單詞Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心、會展中心)、Apartment(公寓)首個字母的縮寫。 一般來說,一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種,以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落,各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區群體,有商務辦公、居住、酒店業、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統,有些還具有會展等展覽功能,因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區特點,是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果,同時城市綜合體通過街區的作用,實現了與外部城市空間的有機結合、交通系統有效聯系,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。
城市綜合體具有如下的典型特征:
1,超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配,與現代化城市主干道相聯系的,因此室外空間尺度巨大,一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張,建筑的室內空間也相對較大,一方面與室外的巨形空間和尺度協調,另一方面則與功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點。
2,通道樹型交通體系
由于城市綜合體各功能之間聯系緊密,因此各建筑體之間會形成互補、流動,并且連續的空間體系。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系, 通過立體交通網絡的建立,使內部各不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴較強, 通過地面層、地下層、天橋層的有機規劃,將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來,同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系,組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系,形成流動而多變的復合空間。
3,現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念,通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體,同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
4,高科技集成設施
城市綜合體既有大眾化的一面,同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。使用新材料,新技術,迎合了城市發展的進程。
5,地標式的城市建筑
城市綜合體一個顯著特點就是地標性,在所在城市、所處區域具有顯著的標識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體,它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里,從這里走出及進駐到這里的全球500強公司數不勝數,它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業。毫不夸張地說,這些企業每日的舉動,都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心,則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體,是世界上第一個城市綜合體,于上世紀五十年代開始建設開發,高樓林立,成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區,也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功,不僅增添了古典巴黎的現代氣息,更為世界各大都會提出了一個新的發展方向。 拉德芳斯區位于巴黎市的西北部,巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發,目前已建成寫字樓247萬平方米,其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米,法國最大的企業一半在這里,共10家;建成住宅1.56萬套,可容納3.93萬人,其中在商務區建設住宅1.01萬套,可容納2.1萬人;在公園區建設住宅5588套,可容納1.83萬人;并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心;其成為歐洲最大的公交換乘中心,RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統,集中管理的停車場設有2.6萬個停車位,交通設施完善;建成占地25公頃的公園,商務區的1/10用地為綠化用地,種植有400余種植物;建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館,環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規劃所建造的全新聚落,它集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體,短短的時間內從無到有昂然挺起,不僅攫取了來自全世界的關注,同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區域。
6.高可達性
城市綜合體通常位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域,如位于城市CBD,城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區,擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。
7.整體的統一性
建筑風格統一,城市綜合體中各個單位建筑互相配合,影響和聯系;城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調
8.土地使用均衡性
城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源,避免土地過分集中某一特定功能,不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用,例如晝夜之間,工作日和周末之間不同時段,會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求
9.空間連續性(包含平面連續性和立面延續性)
鑒于城市綜合體各功能的相互聯系,其設計通常采用整體設計,其中任何一項功能都會影響整體效果,立面會影響城市綜合體的統一性,因此,要保持城市綜合體內建筑物風格的統一,就是要使立面由延續性空間的連續。由于城市綜合體優越的區位性質,其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系,形成互補的、流動的、連續的空間體系
10.內外部聯系的完整性
城市綜合體內部自身擁有復雜的、完善的交通體系,通過立體交通網絡的建立,使內部各不同功能的建筑有機結合
城市綜合體對外界的交通依賴性較強,其外界的交通體系直接影響到綜合體內部不同功能的使用效率和規模
11.巨大的社會效應
因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程,注定其必將成為城市的名片、產生巨大的社會效應。例如,上海盧灣區太平橋改造項目,其啟動區上海新天地商業旅游項目,從開發到運營,一直是社會各界關注的焦點,上海新天地因其成功的商業運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標志性項目,成為上海是的文化標簽
12.巨大的升值潛力
一個成功的城市綜合體項目的開發及運營,會帶來巨大的社會價值,為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值,同時作為地產物業的城市綜合體,隨著城市的不斷發展,其物業自身也具有升值潛力。例如,上海太平橋改造項目,開發商在成功開發上海新天地后,帶動周邊土地的升值。新天地物業通過成功商業運營,自身價值也有所提升,開發商更通過此項目產生的巨大社會效應,產生良好口碑和巨大的品牌效應。同時還要考慮到項目本身的更新換代。
二, 城市綜合體方案設計要點編制過程的幾個重要問題
方案設計要點是給設計院的設計指引,它必須明確地傳達開發理念,對項目定位、各項指標、開發周期、成本控制、設計風格、總平規劃甚至設計細節等各方各面都要有詳盡的表述,務求對后續設計制定大方向和大框架,保證最終的項目運營效果?;谝陨蠈Τ鞘芯C合體特點的認識,我們認為,在方案設計要點的編制過程中,以下三點顯得尤其重要。
1, 項目土地解讀。所謂解讀,是對項目周邊情況,項目所處區域在城市中的地位,項目所在城市經濟、文化發展情況,商業發達程度,居民購買力及消費習慣等進行詳盡分析,從而避免將來的產品出現“水土不服”的情況。曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心,總占地面積51萬平方米,總建筑面積116萬平方米,這在當年已屬體量巨大。就是因為其商業定位和業態設計與市場的需求情況產生偏差。 致使人氣不足、消費力不強;餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業態也均比預期少了一半以上。對此,業內人士分析,“城市綜合體的設計需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷,以免消費能力超過或難以滿足消費規模。對于超大型的綜合體而言,購物功能只是其多項功能中的一點,平衡設計各種業態才最易實現成功?!倍鴮τ谝恍┪挥诘罔F站點上蓋的城市綜合體項目,如果交通樞紐的設計失敗,也容易導致城市綜合體產生風險。。
綜上所述,土地解讀具體分為:
1.1、了解所在城市規劃定位、區域規劃定位及現有經濟指標,包括區域地位、經濟總量、產業發展、人口狀況等信息。
1.2解讀項目周圍市政及交通情況,是否有城市輕軌經過、公交站點設置,道路規劃等。
1.3、基地內有沒有保留建筑,如何將保留建筑融合到規劃之中;
1.4、項目可利用資源,如:河流,公園,景觀帶,市政設施,學校等;
1.5、項目規劃條件和經濟指等標:容積率、限高、配套設施等;
1.6、地塊周邊的環境分析,包括商業,住宅區,人口。
2, 商業詳細研究對設計有著決定性。在城市綜合體項目中,商業和住宅從設計上來說是矛盾的,一個動一個靜,一個要開放一個要私密,但在營銷中,它們卻是互相促進的。商業創出了品牌,打出了名氣,聚集了人流,帶旺了區域,自然而然地提升了土地價值,保證了項目的后續發展。在深圳不乏商業啟動后帶動人氣,從而提高住宅價值的例子,例如萬象城,海岸城等等。所以成功的商業設計,在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業設計有別于傳統的建筑設計,它需要更多的商業理念和更多的商業運營知識,更多地為功能服務。
2.1商業建筑包含非同一般的多樣性。
2.1.1在大型商業項目中,其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合,如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等;也有不同經營特色的業態組合,如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇,而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾,無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。
2.1.2在滿足上述功能要求的前提下,如何滿足未來大量商家的經營對物業的需求,特別是可視性和易達性,以獲得最大的商業利益,進而為發展商獲得最大的出租和出售回報,是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了,需要對商業運營有著更專業的了解,有時候甚至要專門的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。而如何將大量商鋪區平面靈活組織,化整為零利用于出售;同時又可化零為整,利于整體出租和管理保證品質,也是設計需要解決的問題。在商業建筑規劃設計中應遵循三個設計原則:一是主力店和次主力店應按市場與商家的普遍需求的高標準設計;二是商業空間的設計應滿足絕大部分商家的物業需求,而且可分可組,靈活切割,三是考慮區域價值提升后的產品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區、不同的城市、不同區位其銷售的商品有所不同,導致開店的規模也不同,故其對項目的物業需求也有所不同。商業綜合體的設計需要滿足不同市場的需求的同時,也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。
2.2商業項目不同功能模塊的性質和任務,是建筑設計的根本依據和出發點。所有城市空間的營造,都是為其功能服務的。
2.2.1不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量,都應有不同的建筑規模,并具備相應的設施、設備和室外活動場地;不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足,其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確,同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。
2.2.2商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在,而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。
2.2.3業態的多樣化,也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
2.2.4滿足不同功能商業的技術要求。如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面,餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道,而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設施的功能布局、內部人流疏散路線需要嚴密的計算。甚至小到招牌位置,入口面積這樣的細節,都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便,也影響到正常的運營和使用。
綜合來講,商業綜合體的設計涉及的功能多,業態廣,需要多方協作,每個階段都對商業地產的成功運作是非常重要,甚至事關項目的成敗,設計者應對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業態的物業需求、發展商的投資目標等多方面綜合考慮,才能設計出一個成功的商業地產項目。
3,交通解決方案
交通在整個設計中有著不可忽視的作用,便利、可達、暢通,可以吸引人群,有利于創造良好的商業氛圍。在編制方案設計要點時,對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。
3.1 內外部交通體系
客流的存在是城市綜合體各個部分達到其經濟目的的基本條件,城市綜合體的交通體系結構可劃分為外部交通體系和內部交通體系(表1)。
城市綜合體設計,尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設計,必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統,包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規劃;區域交通功能與城市交通分布的整合;城市機動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關系中,步行交通體系構成了所有要素的核心(表2)。
綜合體的主要步行體系有方格網型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業廣場采用了不規則的方格網體系,內外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式(圖1-2)。萬達集團開發的城市綜合體系采用通道樹型結構,在主要的步行干道下延伸出步行支路,并與餐飲的室外休閑茶座結合,模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上,綜合體的交通組織沒有固定的模式,新穎的步道體系設計能夠提升整個綜合體的城市價值,增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業綜合項目的商業主體就是引用一條600m長的螺旋式天街,將商鋪從地下一層延伸至地上四層(圖3-4),形成了一氣貫通的有趣的商業形體。
3.2立體化的交通系統
城市綜合體是城市交通構架系統整體的一部分,立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能,同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施有機聯系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區作為歐洲最大的公交換乘中心,擁有67平方hm2的步行系統,其裙樓通過建在空中的巨大廣場,實現人行廣場上,下行公路、停車場和公共汽車站,保障行人與車流的徹底分離,互不干擾。香港太古城在城內分區,以架空天橋及多層平臺將人車分道,并使各區連接成整體,澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業,以地鐵為主導,輔以商業辦公,在開放的建筑內部,利用城市立體中庭組織建筑內外的空間關系和功能關系。
三, 結語
在城市綜合體的開發過程中,開發商提交給設計院的設計要點,需要清晰表述整個項目的運營理念,確保設計質量,使設計達到要求。作為服務于地產公司的建筑專業人員,自身對各項指標,各項要求,要有著更深入透徹的研究,不僅僅是從設計的角度,更應以開發的角度,來對項目進行詮釋和把控。對地塊的理解,對商業的定位,還有對交通流線的控制,是在編制方案設計要點時的幾個關鍵節點,對這幾個關鍵節點做好研究,明晰概念,才能編制出符合要求,保證設計質量的設計要點。
參考文獻:1,浙江日報[今日關注]:城市綜合體,破解現代都市病
2,李蕾:開放下的聚合――城市綜合體的規劃布局設計解析