工業用地價值

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工業用地價值范文第1篇

一、投資性房地產中運用公允價值的要求和條件

公允價值的主要特性被描述為公允性、現時性和估計性。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。

我國新準則明確表示，取得成本應被確認為投資性房地產的初始計量，與取得固定資產或無形資產的成本確認方法相同。同時規定，在其后續計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得逆向操作再轉回為成本模式，這就需要企業慎重選擇。

二、投資性房地產中運用公允價值的必要性

長久以來，企業財務會計報表中的“資產”包括四項內容：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產，其中投資性資產實際就是企業將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發現，存在巨大獲益能力的投資性資產在企業中，通常是：交易性金融資產、可供出售的金融資產和投資性房地產，而投資性房地產作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產中由歷史成本計量轉換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業的利潤和凈資產帶來巨幅增長的潛力。具體表現為： （1）有利于提高投資性企業的賬面凈資產價值。（2）有利于增加擴大相關企業的利潤波動性。（3）短期內將對會計信息披露不充分的公司產生影響。（4）對會計信息質量產生影響。

三、我國投資性房地產上市公司計量模式選擇現狀及存在的問題

由我國上市公司執行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數據，我國上市公司投資性房地產計量模式選擇現狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.86%。

2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.90%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業確認巨額商譽，避免給企業持續經營和穩定發展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態度引入公允價值。數據表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.24%。

2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.28%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有：房地產評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產的市場價格（9家公司），實地調查取得的價格（1家（下轉第頁）（上接第頁）公司）。值得關注的是，兩家上市公司（泛海建設和交通銀行）未披露投資性房地產的公允價值確定方法。

綜上分析，可總結概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產評估價格法、參考同類同。

四、完善公允價值計量模式的建議

（1）加強我國公允價值理論建設。為能使公允價值計量模式更深入、更規范地實現國際趨同，應鼓勵更大力度地建設、學習、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應用：

（2）積極創造公允價值評估環境。為能給企業提供更好的估價環境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應建立房地產市場信息數據庫，通過數據的實時共享創造積極條件。2）應加大力完善我國各級市場，加強企業內外部監管。3）應鼓勵發展并全面扶持資產評估行業和資產評估中介機構，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性

（3）完善企業公允價值信息披露。為能使企業投資者及相關者的利益得到更有利、更科學的保護，應進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高會計人員專業素質。為能給投入成本聘請資產評估機構的企業提供更真實的信息、更優質的服務，會計人員需具備扎實的專業知識和良好的職業素質，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。

工業用地價值范文第2篇

本周招商證券推薦金隅股份（601992），理由是繼續看好公司價值進一步向上重估。在今年年初，本欄曾推薦過金隅股份，理由主要集中在公司主營業務的改善，基于目前市場資金在大型藍籌股上的熱度，以及整體的估值提升，我們認為仍可繼續看高股價一線。

公司價值向上重估的重要原因之一是工業用地價值凸顯。金隅股份在北京擁有700多萬平米工業用地，其中大部分都在5、6環之內。中央要求各地提高土地利用效率，大城市特別是京津冀等三大都市圈要以盤活存量為主。

從歷史來看，金隅股份的前身是北京市建材工業局，從50年代開始就在北京從事工業生產，早期通過劃撥等方式獲得了較多的工業用地。目前公司一共有2000多萬平米工業用地，其中一半位于北京。排除掉礦山之外，公司在北京的工業用地面積達到700多萬平米。2009年公司在港股上市時披露了在北京的工業用地面積約為540萬平米，此后通過資產重組等方式公司新獲得了部分工業用地。

招商證券指出，在梳理了北上廣深的相關政策后可以發現，深圳工業用地轉性為商住用地的政策推進最快，北京也鼓勵企業將工業用地轉性建設自住商品房。工業用地轉性或成為的重要突破口之一，保守測算金隅股份工業用地帶來的價值在160億元左右，若政策進一步放開則價值會更大。

另外，近期央行降息標志貨幣政策進入寬松周期，疊加此前地產限購和限貸政策的放松，將加速地產回暖的勢頭。公司超過50%的毛利由地產業務貢獻，未來將受益明顯。另外公司在北京持有76萬平米的商業物業，去年租金收入9.5億元，持有物業的公允價值變動凈收益為6.7億元，降息將推動租金和公允價值變動收益上行。

工業用地價值范文第3篇

一、工業用地推行年租制的優越性

年租制是海外市場經濟發達國家或地區普遍采用的工業用地供應模式。歐美國家一半以上的工業發展空間是通過工業廠房租賃的方式投入市場的。新加坡更為典型,為確保工業用地低成本充分供應和有利于產業結構調整,新加坡政府專門組建半政府性質的裕廊集團專營工業用地的開發及供應。目前裕廊集團控制著新加坡全國80%面積的工業用地及其各種廠房、后勤設施的建設管理,并通過租賃的方式供應給最終使用者。從新加坡設立裕廊集團的目的及運行效果看,一方面政府通過對工業用地供應的高度壟斷,確保了土地及廠房供應價格的低成本和穩定性,另一方面促進了土地集約利用,這正是我國現階段工業用地供給及利用追求的目標。推行土地年租制有以下優越性:

(一)是解決當前工業用地供應及利用出現的大量盲目圈地、粗放利用與供求矛盾突出并存問題的根本出路

造成我國工業用地投機性需求膨脹的癥結在于現行出讓制存在缺陷,突出表現在出讓制形成的土地使用權物權化及土地增值收益基本歸土地使用者占有,使得土地更多的被視為資產加以保有或用于投機,而非作為稀缺性要素加以利用。這種制度下,一旦土地存在巨大升值空間或取得土地成本與市場轉讓價之間存在巨大差價時,用地者就更傾向于多占土地。推行年租制,可弱化工業用地資產屬性,還工業用地主要作為工業生產要素的本來屬性,從而消除土地作為物權增值獲利的機會,抑制圈占土地現象的產生。

(二)承租人可分年支付租金,減輕企業經營成本

目前各地之所以出現競相低價出讓土地進行招商引資,本質上是通過降低企業投資成本來提升招商引資吸引力。推行年租制,可大大降低企業資金壓力的問題,有利于提升招商引資能力,促進經濟的可持續發展。

(三)有利于抑制投機性需求

年租制按年交納租金并可定期調整,因而有利于縮小市場租金與契約租金差價所造成的尋租空間。同時,租賃土地的轉租、轉讓和抵押等處分權受到了較大的限制,這樣有利于國家對租賃后土地實施有效的監管,特別是當年租制的產權界定為債權時,可較好避免出讓制由于物權化的產權定位而導致土地投機問題嚴重。

(四)更符合現代經濟活動規律

現代經濟活動方式多種多樣,資金在各部門及行業流動加快,這就要求對資源的配置與使用具有靈活性。出讓制土地使用年期長且固定,而企業則生生滅滅,從而導致企業真正在出讓年限內完全自己使用的比較少,轉讓頻繁。實行年租制,企業可根據自身的要求選擇多種租賃形式、租金標準,既可以是單純地皮的租賃,也可以是包括地上建筑物及附著物同時出租的租賃。因此,年租制更適應這一要求。

二、推行工業用地年租制的制約因素及障礙分析

海外實踐及理論充分證明工業用地年租制是保障企業用地需求,優化用地配置的重要方式。但我國目前推行的難度非常大,特別是在標準廠房年租制實踐中,多數地方對標準廠房建設及承租企業給予了多項優惠政策。如浙江上虞市出臺的《關于鼓勵入駐標準廠房興辦企業的暫行辦法》,對租賃、購買標準廠房的入駐企業,以企業銷售收入、利潤形成的對地方財政貢獻部分,分3-5年以獎勵形式返回給企業,實現企業購買標準廠房零成本,租賃標準廠房前3年零租金。如此優惠的條件簽約入駐與意向入駐企業需求量只有40萬平方米,僅占已結頂標準廠房面積的50%左右,而企業同期申請用地量達到15000畝(可建1000萬平方米的廠房),對廠房的需求量只有對土地需求量的4%。造成這一現象的原因是多方面的,在現階段我國推行土地年租制受多方面的因素制約。

首先,目前年租制尚缺乏明確的相關法律規范,更缺乏有效的實現形式及具體操作的規范,如年租金標準、計征方式,租金調整期限、依據,操作程序、方式及實施條件,租賃土地處置方式等規范,后續監管的政策設計等。由此造成用地企業對租賃使用權缺乏安全感。同時由于企業對租賃土地缺乏充分的財產權,如承租期內沒有轉讓、抵押等權利,致使企業融資、重組等受到一定限制。而利用土地融資是我國當前企業發展解決資金的重要途徑,特別是普遍存在的出讓價格大大低于市場轉讓價格的情況下,企業利用土地資產的融資額度,往往超過支付的地價款,因此企業不愿意采用年租方式獲得生產場地。

其次,現行的土地出讓制形成的土地使用權物權化,使得土地增值收益基本歸土地使用者占有。在現時條件下由于招商引資的需要,地方政府往往采取各種措施控制工業出讓地價,一級市場與二級市場轉讓價格普遍存在50%以上的差價,同時由于土地價格的增值特性,使得土地更多的被視為具有良好投資價值的資產加以保有或用于投機獲取增值收益。盡管通過年租制企業可以減少一次性投入,但卻無法獲得巨大的土地增值收益,對于土地增值收益的追求是目前我國用地企業獲取出讓土地的一個重要方面,因而租賃土地或廠房缺乏積極性。

再次,國內企業傳統的辦廠觀念短期內難以改變。辦企業首先申請土地,然后建設廠房組織生產,這是我國企業辦廠的固有思維:一個企業一定有一個獨立的院子,用圍墻圍起來,廠門口立一塊大牌子,否則認為不像一個工廠。這一點國外企業觀念差異很大。根據嘉興經濟開發區企業用地調查,許多外資企業要求租賃標準廠房生產,而不愿購買土地建設廠房,直接申請標準廠房的企業100%為外資企業;而內資企業只有在用地申請得不到批準的條件下才迫不得以選擇租賃標準廠房進行生產。

三、進一步推進工業用地年租制的政策建議

如前所述,受法規、觀念等方面因素的制約,現階段推行工業用地年租制存在諸多障礙,政府應當采取積極措施加以引導。

首先,加強年租制立法體系建設。盡管土地年租制在《土地管理法實施條例》上得以確認,并通過《規范國有土地租賃若干意見》進行了規范,但相比于出讓制較完備的法律法規體系而言,年租制的實施存在法律支撐明顯不足的問題,特別是承租土地產權的完整性問題法律界定尚不明確。當前迫切需要從法規政策層面解決年租制土地的產權特征、融資、續租等方面的問題,為企業長遠發展提供安全保障,減少企業用地發展的不確定性。

其次,弱化工業用地的資產屬性。從改革和健全土地產權約束機制入手,改變單一的土地使用權出讓制,弱化工業用地的資產屬性,還工業用地主要作為工業生產的最基本生產要素的本來屬性,消除土地作為物權增值獲利機會而形成債權增加成本支出機制,從根本上改變企業用地的內在動因機制,有效防止多占、圈占土地現象的產生,達到保障工業用地低成本利用的同時,促使土地能夠更高層次趨向集約,并為產業結構升級留有足夠的空間。

再次,加強輿論引導。通過各種途徑介紹宣傳國外企業用地的空間組織方式,企業利用標準廠房組織生產是工廠建設的必然趨勢,改變企業“一定有一個獨立的院子,用圍墻圍起來,廠門口立一塊大牌子才是一個工廠”的傳統認識。

最后,加強標準廠房類型研究。目前我國建設的標準廠房基本上為多層標準廠房,由于不同類型的工業對廠房要求存在一定差異,須加強標準廠房的類型研究,針對不同類型的行業用地特征,設計建設不同類型的標準廠房,擴展標準廠房的適用類型。

參考文獻:

1、丹尼斯?迪帕斯奎爾等.城市經濟學與房地產市場[M].經濟科學出版社,2002.

2、Jieming zhu.Indudtrial Property and Stuctual Change of manufacturing[Z].A Relative-Cost analysis,2002.

工業用地價值范文第4篇

關鍵詞：基準地價；土地利用分類；量化；層次分析法

中圖分類號： R285 文獻標識碼： A

1問題的提出

安陽市是河南省省轄市，國家級歷史文化名城，建成區面積約95平方公里，人口73.9萬人，下轄北關區、文峰區、龍安區、殷都區、開發區。年均出讓土地46宗，供應面積約150公頃，近三年地價上漲幅度約在3%左右，土地交易市場平穩。

安陽市人民政府于1993年開展了第一次安陽市市區土地定級估價工作，2001年11月對基準地價進行了更新。兩次工作均是根據《城鎮土地定級規程》和《城鎮土地估價規程》的技術要求，進行了土地用途分類定級，包括商業用地、住宅用地、工業用地、辦公用地和綜合用地定級，該成果在政府調控土地市場交易，規范市場行為，合理利用和有效配置城市土地資源等方面發揮了作用。

隨著城市不斷發展，原有的基準地價僅對商業、住宅、工業、辦公用地進行了分類定級，略顯粗糙，不能滿足現在多樣化用地類型，故在2008年基準地價進行更新時，河南省國土資源廳提出在全省范圍內開展商服、工礦倉儲、住宅、公共服務與公共管理、交通運輸、水利設施、特殊用地的定級估價。

其中，商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地這三種主要用途有原來基準地價的基礎，從基礎資料到技術方法等方面工作基礎較好，基本采用原有的評估方法。公共服務與公共管理用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地這四種用途（以下簡稱新增地類）是原來基準地價中沒有的，普遍缺少相應的市場案例資料，無法選擇《城鎮土地估價規程》中規定的方法進行評估。如何選擇此類用途地價的評估方法，是工作的難點與重點。

2評估思路的由來

在原《城鎮土地估價規程》（2000年）中規定：對交通用地、公共綠地進行價格評估時，可選擇貢獻法。貢獻法，是指利用需評估用地對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。

希望價值：每種地價都是人們希望得到的價值的體現，是基于市場內相對于其他用地的一種估計。

機會成本：是指為了得到某種東西而所要放棄的另一樣東西。機會成本小的具有比較優勢。簡單的講，可以理解為把一定資源投入某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的利益。例如：一宗土地的同時存在著作為各種用途的機會，如果選擇作商業用途的機會，則同時放棄了作居住、工業用途來使用可能獲得的利益。

農業地價倍數法:土地出讓多是農業地向城市建設用地轉移，而土地利用方式的轉移，地價也會成倍地上升，這是世界上的普遍規律。從國內外有關地價資料分析表明：農用地改變為城市建設用地后，在我國非農地地價一般是原農地地價（征地費用）的20倍左右。工業用地為8倍左右，住宅用地為8―15倍，商業用地15―20倍。

通過分析以上理論，可以得到各類用地之間存在著相互聯系，地價之間存在一定的比例關系。根據希望價值理論，地價與人的希望有關。因此，我們一方面邀請賣方―政府有關部門，一方面邀請買方―企業、房地產開發商，中介機構―銀行、房產中介、房地產估價等相關專家，依據現有的商業、居住、工業用地地價，運用層次分析法對每個用途的價格進行排序，量化其地價。

3層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是對一些較為復雜、較為模糊的問題做出決策的簡易方法，它適用于那些難于完全定量分析的問題。它是美國運籌學家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法。

3.1基本原理

層次分析法是對人的主觀判斷做定量描述的一種方法，通過把問題概念化、結構化，把復雜問題分解為若干層次，每個層次中元素有大致相等的地位，且上一層次元素與下一層次元素之間有一定的聯系，建立遞階結構模型，其結構類似樹狀，在比原問題簡單得多的基礎上逐步分析，把人們的主觀判斷用數量形式表達和處理，對問題進行比較判斷，找出本層次中各元素的相對重要性，還可提示對某類問題的主觀判斷是否存在矛盾。

3.2層次分析法優點

3.2.1系統性

層次分析法把研究對象作為一個系統，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進行決策 ，成為繼機理分析、統計分析之后發展起來的系統分析的重要工具。

3.2.2實用性

層次分析法把定性和定量方法結合起來，能處理許多用傳統的最優化技術無法著手的實際問題，應用范圍很廣，同時，這種方法使得決策者與決策分析者能夠相互溝通，決策者甚至可以直接應用它，這就增加了決策的有效性。

3.2.3簡潔性

具有中等文化程度的人即可以了解層次分析法的基本原理并掌握該法的基本步驟，計算也非常簡便，并且所得結果簡單明確，容易被決策者了解和掌握。

3.3原理的應用

層次分析法的基本原理是用于判斷各因素之間的重要程度，在前節已經論述了不同用途的地價之間有一定的相互影響的比例關系，而尋找各用途地價之間的比例關系就相當于是判斷各因素之間的重要性程度。

4安陽市實例

4.1實施基礎

安陽市在2002年基準地價更新時制定了辦公地價，并且將所類別，按商業、辦公、住宅、工業進行了歸類，具體分類見下表。

實行四年來，共評估各類交易樣點644個，其中商業用地184個，住宅用地182個，工業用地215個，辦公用地63個。各類地價在人們思想中已經有了一個大致的排序。

表32002年基準地價更新土地用途分類表

4.2.2主要方法步驟

4.2.2.1構造樹狀結構模型

根據新增用地地價與相關的已知地價之間存在的接近程度關系，構造樹狀結構模型。

圖1以商服用地地價推算接近程度圖

圖2以工礦用地地價推算接近程度圖

圖3以住宅用地地價推算接近程度圖

4.2.2.2判別接近程度

在對兩兩用途地價之間進行比較時，需選擇1―9的尺度（見表4），從而可以建立對比較矩陣A。

表4指標說明表

其中，指標評價值是指現有用途的已知地價與判斷地價接近程度的比較情況值。

有關專家對各用途地價的接近程度進行判別，兩兩用途比較結果如下（以其中一位專家比較結果為例）：

表5比較結果表

4.2.2.3計算各指標權重系數

由上表，可得成對比較矩陣

列向量歸一化求和歸一化=w

得到AW=

對于矩陣A，計算滿足下式的特征根與特征向量：

式中：為B的最大特征根；

W為對應于的正規化特征向量；

W的分量Wi是相應信息單排序的權值。

4.2.2.4檢驗專家判斷一致性

專家在判斷指標的重要性程度時，可能出現相互矛盾的結果，故需進行一致性檢驗，保持專家思想在邏輯上的一致性。

式中：CI是一致性指標；

為B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI為同階平均隨即一致性指標，具體見下表。

故

經計算，CR=0.036＜0.1，故決策者的思維是一致的，得出的結論是合理的。

4.2.2.4確定新增地類最高、最低地價權重

根據表5可得到其中一位專家對各新增地類最高地價權重。

表7最高級別權重表

依據相同的方法可以依次推算出新增地類最低級別的地價權重。

表8最低級別權重表

4.2.2.5結論

依據多位專家的比較結果，我們可以分析得到，交通運輸和水利設施用地的地價接近工礦倉儲用地的地價，特殊用地的地價接近公共服務與公共管理用地的地價。

5存在的不足與注意事項

5.1層次分析法的不足

層次分析法對人們的思維過程進行了加工整理，提出了一套系統分析問題的方法，為科學管理和決策提供了較有說服力的依據。但層次分析法也有其局限性，主要表現在：

1、從建立層次結構模型到給出成對比較矩陣，很大程度上依賴于人們的經驗，主觀因素的影響很大，它至多只能排除思維過程中的嚴重非一致性，卻無法排除決策者個人可能存在的嚴重片面性。

2、比較、判斷過程較為粗糙，不能用于精度要求較高的決策問題。層次分析法至多只能算是一種半定量（或定性與定量結合）的方法。

5.2注意事項

5.2.1確定層次結構模型，合理判斷接近程度

在設計意見征詢表時，需要特別注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“極高”等必須有明確定義，即需要明確說明在何種情況下才能算得上相等，在何種情況下才算是略高等，以免造成由于專家的理解不同，所給出的相同的數值，卻代表不同的接近程度，從而影響意見征詢的科學性。

5.2.2構造各層次判斷矩陣

在計算和檢驗判斷矩陣時，需要注意是否包括了各層次中所有的判斷矩陣。在前節論述的判斷矩陣為單層，如考慮推算各用途的二級地類地價時，則應建立多層判斷矩陣讓專家進行接近程度的判別。

6總結

基準地價是一個區域內的平均地價，是一個較為粗糙的測算結果，因此可以采用層次分析法來測算新增用地的地價。在實際操作中，應設法尋找出其收益情況，選擇一些適當的因素對基準地價進行修訂后得到宗地地價。未來，隨著土地市場的逐漸豐富，新增地類也將越來越多的涌現，因此，在收集了足夠的市場案例與基礎資料的基礎上，采用適當的評估方法從而修訂其基準地價。

參考文獻

[1] 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.城鎮土地估價規程[S]北京中國標準出版社，2000

[2]中華人民共和國國土資源部. 農用地估價規程 [S]北京中國標準出版社，2003

工業用地價值范文第5篇

關鍵詞：工業招租模式 土地閑置 產業升級 “點對點”招租 招租交易中心

遭遇了金融危機的打擊、再加上人民幣的逐步升值、原材料價格的不斷飛漲，以出口加工業為主的廣東珠三角地區遇到了前所未有的工業土地閑置現象。同樣，作為廣東省工業產值排名第三的佛山市，也存在著這種現象（見圖1）。

10年前，在國有商場的私有化改革當中，商場的經營模式由直營性質轉向招租模式。10年的改革過程中，擁有土地資源的商場大多都采用了招租模式，這種有效轉嫁風險，靠收租金和進場費提前鎖定利潤的經營行為備受到商家的歡迎。結果也顯示，以招租模式為主導的今天，商業消費蓬勃發展，商品種類多種多樣，服務質量大大提升。究其原因，在所有權與經營權分離的前提下，進場零售商比過往的直營商家更有動力、也更專業推出多樣化的產品策略和采用良好的服務態度。結果表明，招租模式在商業中取得了巨大成功。

工業招租模式實施中的障礙

（一）“點對點”招租模式成為了該模式擴張的根本障礙

南方報業對珠三角佛山、東莞、深圳等市的調查顯示，一度紅火的廠房出租業在金融危機影響之下也面臨窘境。在東莞，有些廠房打出廣告，租金降一半也無人問津；在佛山，五區主要工業企業密集的地區廠房商鋪的空置率有所上升，租金則普遍呈現下降趨勢，部分地區租金下降明顯，掉價五成左右；在深圳，來自深圳專業提供廠房租售信息服務的深圳168廠租網的的數據顯示，深圳空置廠房達2500萬平方米，而租金下降了兩至三成，最多降至五成。過去建設廠房用于出租的“廠租經濟”模式一直是集體股份公司一項非常穩定的收益，但現在廠房空置直接威脅著他們賴以生存的廠租經濟。

從目前來看，國內在不同渠道上出現了一批以招租為主營業務的中介機構，其中包括新興的招租網站。然而，由于這些機構的信息交流和傳播模式是“點-點”，僅僅靠中介機構無法形成一個合理、公開、透明的競價模式，也無法實現土地的大規模流轉。由此可見，“點對點”的招租在現實執行中的效果很有限，該種招租方式并不能成為本課題討論的“招租式模式”的主流實現方式。

（二）工業與商業的生產周期不同

由于產業地產面向的客戶與普通住宅類和商業類地產不同，集中在生產、研發、管理等直接創造價值的第二產業上。這類產業具有收益穩定、需求穩定等特點，其生產周期較長，固定成本比商業大得多。因此，對于剛租到廠房的企業來說，受政策影響的風險敞口很大。

（三）工業與商業對土地地理位置要求不同，使收益的差距懸殊

從表1、表2數據可以看出，工業地塊的租金遠遠不及商業旺地的租金。商業地產出租，價格會很高，在經濟狀況良性發展的時候，獲得資本性收益是不成問題的；但工業地產出租，是否能獲得豐厚的收益呢？工業地產出租在價格方面必然低于商業地產的價格，由于地理位置的因素，使得商業性行業不會租賃工業地產，而其他工業行業租賃地產時也不愿意支付較高價格。所以，就這一方面來說，在工業中應用的服務對象存在著探討的選擇。

（四）傳統發展思維的影響

受傳統發展思維的影響，許多工廠只會生產產品，然后銷售，以賺取利潤，大多數企業家缺乏“招租式工業模式”的思維，沒有與時俱進，接受新型盈利方式，即使接觸到較為先進的思想，也無法實施，缺乏實踐型人才，這造成工業化“招租式”無法順利展開。

解決方案與規范策略分析

（一）現存“點-點”招租模式的解決方案

根據以上的現實以及論文的闡釋，本文認為，為實現招租模式的效率最大化，成立“工業土地招租交易中心”，是實現招租模式應用的核心方案。“工業土地招租交易中心”是指，進行交易以招租契約為產品的信息平臺，所需要用的一個固定的地點。它借助信息平臺，實現產權信息共享、異地交易，統一協調，產權交易市場及各種條款來平衡。

招租模式交易中心之所以可以作為產業化的先決因素和助推器，在于以下的功能：

首先，交易中心可以實現公開競價來發現價值。土地招租交易中心由政府負責監督，非盈利事業法人，主要審查交易中心可行方案，準備交易中心章程，確立監管機構的權限和責任，建立交易中心的治理結構，納入試驗區改革試驗方案。交易中心的法律地位，應當是非營利事業法人。其組織形態，可類似證券交易中心或其他金融交易中心，也可類似早期的外匯額度調劑市場。在這個市場中，大量的供求信息通過交易中心進行及時有效的公布，提供大量的買賣價格，最優價格撮合。

其次，交易中心可以進行招租土地價格的回歸。當下土地處于價格不成熟的階段，波動性大，穩定性差，反映經濟條件不足（見圖2）。交易中心通過賣空機制，使得買賣雙方既可以在價格上升時獲得收益，也可以在下降時取得回報。這就在客觀上讓招租土地價格有了共識點，形成契合。與此同時，企業也可以在土地價格趨于穩定下，專注于科技和產業創新。

再次，完善土地估值和評價中介機構，增加投資產品。在證券交易場所，存在大量機構，例如證券登記結算公司、證券投資咨詢公司、信用評級機構、會計師事務所、資產評估機構、律師事務所、證券信息公司等，可以在多方面對市場行為進行通知報道和約束。在土地招租模式下，好的中介機構可以對投資者進行理性規勸，客觀反映監督的作用。

最后，由交易中心制定投資者準則，對交易中心的參與者與投資者實施資格審核，符合一定條件的工業生產企業或研究機構才能擁有開戶權和交易權。這樣既避免了工業用地的再次炒作，也在招租模式中實現了產業的升級。

這些都離不開良好的政策背景。積極地政策導向和市場預期較好。《國務院關于深化嚴格土地管理的決定》（2004年國發28 號文件）指出，“鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地的增加要與農村建設用地減少相掛鉤”，“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。在珠三角，大量鄉鎮企業也可以進行土地的流轉和租用以實現盈利目的。

（二）工業生產與商業運作不同經營特性的解決方案

在建立土地交易中心后，仍然面臨這一些問題，其中，最大的問題就是流動性問題。流動性問題體現在兩個方面，可以引入經濟學中的術語來進行闡述，即面臨著系統性風險和非系統性風險。所謂系統性風險，即市場風險,指由整體政治、經濟、社會等環境因素對證券價格所造成的影響。系統性風險包括政策風險、經濟周期性波動風風險、利率風險、購買力風險、匯率風險等。這種風險不能通過分散投資加以消除,因此又被稱為不可分散風險。土地的系統性風險，定義為政策風險。在國家土地法中，規定一般工業土地租期最長可達50年。但是，在這50年中，許多的土地由于政策、經濟發展需要、市政規劃需要等因素面臨著國家征收的風險。大部分工業生產都是長期的、周期性的活動，而不像商業中快速的商品流通速率。人們在面對著未知的被征收的風險的時候，往往會保守的對土地價格作出估計。所謂非系統風險，又稱非市場風險或可分散風險。非系統性風險則是通過各種不同的土地的質量來體現的。土地質量好、勞動力資源充足、交通便利的地塊，流動性自然好，相反，勞動力資源不足、成本高、交通不便利的地塊，流動性相比之下就差些。

第一，科學規劃、完善政策。政府在規劃土地時，應該科學規劃，要具有長遠眼光，將各個職能區域劃分清楚，以便安排各個土地使用；另外，完善法律，保護企業、私人的正當利益。許多地方政府由于起初土地規劃不到位，后來為了引進大項目，而不顧中小企業、工廠的利益，強行征收土地，導致中小企業、工廠主的利益受到侵害。此時，要完善相關法律，積極保護私人的合法權益。2007年3月通過的《物權法》就體現了保護私人的合法權益。第六十八條，企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。 企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。第二，出臺土地分級標準，對交易中心的土地進行分級。針對買方不同的需求，根據不同土地的地理位置、周邊情況、交通條件等因素，對土地進行分級，這樣，大大減少了土地交易的時間和成本，加速了土地交易的流動性。具體的劃分標準可以參照現有的土地劃分標準。

（三）針對“企業家”固有思維的解決方案

加大對“招租式”發展模式的宣傳力度，促進人們盈利方式思維地轉變，加快相應方面人才的培養，為“招租式”發展模式地普及奠定良好的基礎。當今社會，金融創新層出不窮，企業家要與時俱進，及時更新發展理念，與世界接軌，創新思維，為企業地發展注入新的活力。此外，還要注重實踐型人才的培養，人才是當今經濟發展的關鍵，其重要性不言而喻。

結論

完善工業招租模式，在我國有很大的發展潛力，我國處于經濟鵬飛之際，大量的招商引資，許多中央和地方的相關政策給予工業用地極大的優惠。目前我國工業用地的出讓方式主要以協議出讓為主。為了招商引資和地方經濟的發展，以及各自政府政績的考慮，各地方政府普遍采取了吸引投資競相壓價的策略，出現了許多工業用地協議出讓價格遠遠低于工業用地開發成本價格，甚至出現零地價、“負地價”的現象。除價格方面外，我國工業用地的面積也在逐步增加。隨著城市化的加快以及衛星城的普及，城郊土地價格上漲趨勢日漸明顯，這為工業招租提供了一個契機。工廠能夠以極低的成本購置土地，然后再轉租或者招租，獲得土地升值收益。這對于目前珠三角地區來說，還是有很強的操作性和可行性的，這從價格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地區發展工業招租，具有很好的發展前景。

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