房地產投資信托論文
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房地產投資信托論文范文第1篇
房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。
由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：
一、離岸式REITs操作流程及運作模式
由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。
上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：
（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。
（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。
（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。
二、傳統貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。
貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃
2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。
三、股權型信托融資模式
股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。
股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。
股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃
“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。
世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。
目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。
參考文獻：
[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007.
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房地產投資信托論文范文第2篇
3.1美國的房地產投資信托基金
REITs最早誕生于美國，美國是房地產投資信托基金（REITs）最發達的市場，其規模約占全球的76%左右。美國型REITs相比其它國家（或地區）的REITs有其自己的特點。
3.1.1稅收優惠對美國
REITs的推動縱觀REITs在美國的發展歷史，其變化發展均受稅法變動的顯著影響。REITs傳統的含義是專門持有房地產、與抵押貸款相關的資產或同時持有這兩種資產的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優惠，規避相關法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國各大城市發展起來。到了1935年，美國最高法院取消了這種信托的稅收優惠，房地產類信托在美國開始進入基本停滯狀態。1960年美國《國內稅法改革》正式批準成立REITs業務，并規定了REITs能夠享受的稅收優惠政策，同年出臺的《房地產投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優惠政策。REITs成立后，隨著美國經濟環境的變化和稅法等相關法律的不斷調整，經歷了曲折的發展過程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡稱1986）對當時處于低迷的REITs起到了有利的推動作用。2001年的《REITs現代化法》允許REITs獲得稅后補貼，同時將REITs應納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機時期受到嚴重打擊的REITs又開始穩步發展[31]。美國REITs稅收的變革對REITs發展的影響如圖5所示。9當時美國的法律禁止一般的公司持有與經營無關的房地產，而允許信托持有房地產，只要信托的收入被用來分配給各個受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國REITs的數量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬美元美國REITs數量美國REITs的市值來源：根據NAREIT網上資料整理編制，具體數據見附錄1圖5稅收政策與美國REITs數量和市值的變動關系
3.1.2美國REITs的法定條件自1960年《美國房地產投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運營、管理、服務范圍、稅收補貼等作出了詳細的規定。稅收優惠已經成為其主要優勢之一：凡符合稅法規定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準把股利支出從公司應稅收入中扣除；同時REITs在分紅時具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業內稱作是取得REITs免稅資格時的一系列“測試”（見表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.
3.1.3美國REITs的運營流程
美國房地產投資信托基金的基本運作模式如圖6所示[32]。根據REITs的基本運作模式，其基本運營流程如下：REITs通過在股票市場發行股票（IPO或增發）募集資金后10，持有并管理房地產資產11，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產的租金、投資于其它REITs股票所得的股利、投資于房地產抵押貸款和短期債務工具的利息收益。10這里的REITs是指公開上市交易的REITs。11REITs所持有的房地產資產的類型范圍較寬，包括持有
（1）實際房地產和房地產抵押貸款資產的所有權及其他收益；
（2）其他REITs的股票。另外，REITs還可以持有不超過1年的短期投資（債務工具或股份）。主要方面具體要求組織結構（組織測試）1.必須采取公司、商業信托或者協會（association）的組織形式；2.必須由一個或多個董事或者受托人進行管理；3.征稅時視為國內公司法人；4.不屬于金融機構和保險公司。股權結構（所有權測試）1.股票或收益憑證必須可以轉讓；2.“百人原則”：股東或收益人不得少于100人；3.“五人原則”：在一個納稅年度的后半年，5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50%。資產結構（資產測試）1.房地產、現金及現金等價物、政府證券必須占到總資產的75%以上；2.除了上述政府證券之外，REIT持有單個發行人的證券不得超過總資產的5%，不得超過該發行人已發行有投票權證券余額的10%。收入結構（收入測試）1.下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產租金，股票、證券和房地產處理收益，房地產相關稅種的減稅或退稅，被取消贖回權的房地產拍賣所得等；2.下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產租金，房地產或房地產抵押擔保債務孳生利息，房地產處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產相關稅種的減稅或退稅，被取消贖回權的房地產拍賣所得等。3.下列收益占總收入的比例不得超過30%；處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產所得等。收益分配（分配測試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東。-20-圖6美國房地產投資基金的基本運作模式
3.2亞洲的房地產投資信托基金與擁有
40多年歷史的美國REITs相比，亞洲REITs市場如同一個“新生兒”。但近年來，以日本、新加坡和我國香港地區為代表的亞洲房地產投資基金市場發展較快。其中，馬來西亞的房地產投資信托基金問世雖已有10多年時間，但發展狀況不好。韓國和我國臺灣地區的房地產投資信托基金的經驗并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港為代表，介紹亞洲REITs的發展情況。
3.2.1日本的房地產投資信托基金
日本房地產投資信托基金的發展背景如下：（1）房地產價格飆升，資產膨脹；（2）政府對于證券發行管制放寬；（3）住宅融資貸款余額增加；（4）企業已發行證券籌資需求增加；(5)休閑與商用不動產漸趨熱火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在東京證券交易所上市，標志著亞洲REITs市場的誕生。到2006年底，日本房地產投資基金公司數量在一年內從22家上升至38家，REITs市場規模已經達到290億美元，占亞洲REITs將近65%的市場份額。1．日本REITs的運作模式和流程（1）運作模式投資者證券市場REIT(上市公司)IPO/增發投資組合投資資產管理公司委托管理持有租金股利利息資本利得（股票升值收益）買賣股票股利持有股份-21-日本REITs的基本運作模式如圖7所示。圖7日本REITs的運作模式（2）運作流程日本REITs基本運作流程如下：A.不動產公司將土地、建筑物分售給投資者；B.投資者將其持有的共有持分權信托給信托銀行；C.信托銀行給投資者發受益憑證，并將不動產全部貸給（即租賃給）不動產公司，同時向該公司收取租賃費；D.信托公司向投資者發放紅利；E.信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。2．日本REITs的組織形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契約型，契約型REITs根據投資管理人的不同又可分為間接型和直接型。間接型REITs的投資管理人需要聘請國內某基金管理公司負責運作。直接型RETIs不需要從外聘請基金管理人，基金經理可由信托公司內部人士擔任[34]。
3.2.2新加坡的房地產投資信托基金
新加坡早在1986年就提出了設立房地產投資信托市場的想法。1999年新加坡金融管理局頒布了房地產基金準則，為設立REITs跨出了關鍵一步。2001年11月新加坡嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產信托（SPT）發行第一只REIT。由于首次公開募股的認購不足，導致首只REIT上市計劃無法實現。失敗的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益權信托紅利信托期滿歸還財產信托銀行土地信托銀行信托財產（土地）信托財產（建筑物）建筑公司承包合同金融機構建筑貸款支付利息承租或買受人出售出租租金價格-22-要歸咎市場時機不理想和缺乏稅收優惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重組了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次發行12，取得了成功。隨后騰飛基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公開募股。新加坡國內稅務局給予的稅收優惠是這兩只REIT獲得成功的主要因素。另一個原因是REIT客觀的收益率，CMT和A-REIT的預期收益分別是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房產投資信托掛牌，涉及市場資金超過260億新元，使新加坡成為日本以外亞洲最大的房產投資信托市場，投資領域涉及到商場、工業廠房、辦公樓、車庫等，2006年又擴展到旅店業，甚至保健業13。
1．新加坡REITs的特點新加坡房REITs主要有以下幾個特點。
（1）很大程度上參考了美國和澳大利亞房地產信托基金的法規和實際經驗，為了使新加坡成為世界金融中心，新加坡政府放寬了很多相關的規定，包括稅務優惠政策，如REITs將收入的90%分配給投資者后其盈利可免繳所得稅，同時個人投資者收益可免繳個人所得稅，豁免注入REITs的物業所應繳付的印花稅等。
（2）法規較齊全，業務開展較早，市場信譽較好，且近年來發展很快，前景很好。新加坡已經吸引了16只REIT股,市值約為193億美元,而香港則只吸引到了7只REIT股,市值為88億元。在吸引來自中國大陸的REIT上市方面,新加坡的優勢變得越來越明顯。
（3）REITs的大股東都有很強的實力和房地產開發背景。這些大股東愿意在不失掉這些物業的情況下，增加資產的流動性即融到更多的資金來進一步開拓自己的主營業務。
（4）新加坡的房地產投資信托投資者中有16%是散戶，這個比例比一般股票的5%散戶投資者要多[36]。
2．新加坡REITs的運作流程新加坡REITs的基本運作流程如下。
（1）選擇包裝的物業。被選擇的物業必須能夠獲得穩定租金收入并有較廣的增值空間。
（2）以選出的物業為基礎，發行有價證券來募集資金。12CMT的IPO定價為每單位0.96新元，據估計大約是給予了凈資產（NAV）2%的縮水。第一次的IPO的縮水大約為2.7%。13《新加坡16個REITs260億新元:位居亞洲信托市場第二》，聯合早報，2007年5月28日。-23-
（3）將募集的資金用于投資其它房地產，獲得穩定的租金收入。
（4）房地產投資信托基金的有價證券可以在二級市場上流通轉讓，從而解決投資者的資金退出問題。
（5）以作為基金基礎的物業產生的租金收入和基金募集之后投資的物業產生的租金收入來作為基金分配的紅利。
3.2.3香港的房地產投資信托基金
2003年8月，香港證券和期貨委員會(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地產投資信托的相關規定，對房地產投資信托的設立條件、組織結構、從業人員資格、投資范圍、利潤分配等方面做出了明確的規定。2005年6月16日，香港證監會對03年的《香港房地產投資信托基金守則》的兩處地方進行了修改:一是REITs允許的投資領域發生了變化。原來《守則》規定，在香港上市的REITs只可投資于香港的物業，現在改為海外的物業也可投資；二是放寬REITs的負債比率，從原來的35%放寬至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地產信托IPO——領匯基金（LinkREIT）發行，募集到1,100多億港幣，獲得19倍的超額認購15。2005年12月16、17日又分別成功推出繁榮房地產投資信托基金（ProsperityREIT）和第一只以廣州物業為基礎、跨境上市的越秀地產投資信托基金（GZIREIT）。到目前為止，香港已有七只REIT股,市值約88億元。
1．香港REITs的運作流程和特點香港房地產投資信托基金的基本運作流程與新加坡相似，將合適的物業進行包裝募集資金，通過募集的資金去投資更多的物業，分派的股息收益主要來源于物業的租金收入，基金單位可以在證券交易所上市交易。香港的房地產投資信托基金有以下特點。（1）專注投資于可產生定期租金收入的房地產項目。禁止投資于空置土地或從事和參與物業開發活動（不包括修繕、裝修）；不得以借出、承擔、擔保、加簽或以其它任何方式，直接或間接就任何人的任何責任或債務承擔責任；不得購入任何可能使其承擔無限責任的資產。（2）為了確保房地產投資信托具有較為清晰的資產隔離，香港規定房地產投資14LinkREIT曾嘗試于2004年12月公開募股，但由于房屋租戶的法律訴訟而被擱置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必須以信托的結構模式組成。房地產投資信托可以通過特別控股公司持有物業。（3）必須持有每項房地產項目最少2年，分派股息占稅后凈收入比率不少于90%，借貸不超過資產總值的45%，可以將資產抵押作為借入款項的抵押品。（4）對股東沒有REITs分紅、地產稅和資本利得等方面的特殊優惠。但是越秀REITs作為香港上市的內地離岸REITs，由于越秀投資在海外注冊了六家BVI公司，根據香港有關規定，BVI公司自香港以外地區所得的租金收入一般被視為香港以外地區或源自香港以外地區的收入，免繳香港利得稅16。
2．香港REITs的實例分析鑒于香港地區的REITs對我國內地有較大的借鑒作用，下面選擇領匯（Link-REIT）房地產投資信托基金為例對香港REITs的資產選擇、運營結構和運作流程進行分析。（1）上市選擇領匯房地產投資信托基金通過在香港聯合交易所（“聯交所”）掛牌上市募集資金，公開發售集資237.06億港元。投資者購買房地產投資信托基金的基金單位，可分享及分擔房地產投資信托基金持有的房地產資產的利益和風險。（2）資產的選擇領匯基金籌集資金后，購買香港房委會旗下的物業（包括151個房委會旗下商場和178個停車場）以賺取租金收入，從而為基金單位持有人帶來穩定的回報。領匯管理有限公司為基金管理人，領匯管理的商場、鮮活食品市場和停車場附近的公共屋及私人住宅樓宇居住的人口，接近全港一半人口，即約300萬人。領匯基金管理有限公司的主要任務是負責制定領匯房地產投資信托基金的投資和財務策略、資產提升、收購和出售資產政策，以及領匯房地產投資信托基金旗下物業組合的整體管理。（3）運營結構與運作程序領匯基金的運營結構如圖8所示。16REITs問路：越秀REITs案例解析，和越秀領跑內地首只離岸REIT分拆上市可帶來雙贏，證券市場周刊，2005年12月5日。-25-資料來源：領匯的招股說明書圖8Link-REIT運營結構領匯基金因需規避有關法律挑戰，結構設計相對復雜。根據領匯基金發售通函顯示,其基本運作程序是：A.香港房屋委員會組建領匯基金管理公司,領匯基金管理公司在香港注冊成立FinanceCo，在開曼群島注冊成立HoldCo和PropCo兩個公司，由PropCo作為承接香港房屋委員會旗下商場及停車場等物業的主體；B.根據有關合約，領匯基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委會附屬公司，一旦上市成功，領匯基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人匯豐機構信托服務（亞洲）有限公司代為擁有，并為基金單位持有人之利益而持有；HoldCo公司成為PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司則在領匯發售后作為領匯融資工具；C.PropCo公司向香港房委會購買有關物業，以基金發行所募集的資金作為對價；D.領匯基金管理公司及受托人為投資者提供管理服務，并收取適當的費用[37]。3.3各國（地區）REITs的比較從發展歷程看，美國REITs主要是市場廣泛需求和稅收制度驅動的結果；而亞洲REITs主要是亞洲國家為了加強本地區經濟的競爭力，政府通過專項法律法規驅動的，沒有明顯的稅收優惠驅動。亞洲國家的REITs借鑒了美國的模式，因此和美投資者及基礎投資者受托人管理服務費用費用該等物業之擁有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式為基金單位持有人持有基金單位持有基金單位費用HoldCoPropCo該等物業FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服務-26-國REITs有一些共同的特征，但因為各國國情的不同，在很多方面也存在明顯的差異。
3.3.1各國（地區）模式的比較表3各國（地區）REITs的比較
亞洲國家/地區美國日本新加坡香港法律結構立法法度產品結構所有權結構用于房地產投資的最少份額分紅政策(最少分配)負債杠桿限制(占總資產百分比)對開發行為投資的限制稅收優惠地產區域限制公司稅收比較復雜5/50法則,最少100位基金投資者,根據OBR93,養老基金視為獨立投資者75%90%無無對分紅有優惠無投資信托或投資公司專項法規較簡單至少1000位基金投資者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投資需少于總股份的75%75%90%無無對分紅有優惠無信托單位或共同基金專項法規較簡單至少25%的股份應被多于500位投資者所持有70%90%35%或65%(如有信用評級)，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成時擁有該物業，不超過總資產的10%)對分紅和交易有優惠無信托單位專項法規較簡單無90%90%45%(2005年6月17日起，原為35%)禁止對分紅無優惠無(2005年6月17日前僅限香港)來源：筆者根據相關資料整理通過本章上述分析，我們對國外（或地區）的REITs發展做以下小結。-27-
（1）各國的REITs以封閉式為主，開放式較少。而且封閉式期限較長，有利于基金更好地運作。上市型基金成為房地產基金的主流品種，而上市的條件一般參考主板股票上市標準。對上市REITs的信息披露有嚴格要求。
（2）美國是最典型的采用公司型REITs的國家，美國的傳統REITs以公司型為主，大量的現代REITs是以契約型和公司型相結合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流：香港REITs采用契約型組織形式；在日本和新加坡，兩種組織形式均為法律許可，但實際操作中，日本以公司型為主，新加坡目前發行的均為契約型REITs[38]。
（3）美國REITs的結構較為復雜（有UPREIT,DOWNREIT，合股和紙夾等），亞洲國家的REITs結構相對簡單。
（4）很多國家REITs發展得到了稅收優惠，且投資者必須獲得大部分投資收益（大多為90%）。
（5）各國都要求將REITs的大部分資產投資于房地產，并對REITs資產的出售有嚴格的控制，這與一般房地產開發商通過開發出售方式盈利有較大區別。
（6）各國（地區）REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業地產、倉庫、工業廠房、優質零售商鋪、高科技園及工業園區等。同時，美國的REITs可以發放抵押貸款，而香港明文規定不允許REITs發放抵押貸款。
3.3.2對我國發展REITs的啟示
通過上文對各國（或地區）REITs的介紹和比較分析，可以從以下幾個方面得出對我國發展REITs的啟示。
1．時機的選擇房地產投資信托基金除受到整體社會經濟環境——對房地產的市場需求與總體空置水平的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進而影響到房地產投資信托基金的營運業績與市場價值。如上文介紹，新加坡首次嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產信托（SPT）發行第一只REIT，就由于市場時機不理想和缺乏稅收的優惠而導致失敗。我國在推出REITs產品的過程中，要引以為戒，選擇合適的時機非常重要。
2．運營結構的選擇除美國的房地產投資信托基金發展比較成熟，發展結構多樣化（有限合伙、UP-28-REIT或DOWNREIT等）外，各國（或地區）的房地產投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國（或地區）的法律環境有關，美國的房地產信托基金相關立法已經很完善，而其它國家（或地區）的立法遠遠不及美國。而我國在考慮REITs模式選擇時，應該選擇適合我國實際情況的模式，如果采用與美國一樣的公司模式，很可能無法控制其間的關聯交易。因此，我國在開始階段宜采用最簡單的模式，建議更多地參考香港REITs的結構。
房地產投資信托論文范文第3篇
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分
只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
房地產投資信托論文范文第4篇
[關鍵詞]公租房；REITS融資模式；PPP模式；專項補貼基金
[中圖分類號]F832[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0069-03
1引言
2010年6月，《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺，拉開了公租房建設的大幕。在“十二五”期間，公租房建設要成為保障性住房的主要形式。隨著公租房建設項目的推進，該項目融資難的問題逐漸凸顯，且因融資模式的確定帶來的一系列問題也未能得到很好的解決。
2公租房建設項目融資現狀
2.1項目建設所需資金量分析
根據“十二五”規劃在保障房建設工作思路“突出公租房，確保廉租房，淡化經適房，加快棚改房”，將加大公租房的建設投入力度。據住建部介紹，進行保障性住房建設前兩年所需資金約為1.37萬億元和108萬億元，后三年平均每年所需資金約為08萬億元。因此，公租房建設所需資金量將會很大。
2.2項目建設融資現狀
截至2011年年底，中央政府僅在保障性住房上投入資金1713億元，地方政府保障住房支出3492億元。金融機構共出資約2000億元。其中政府以及政策性銀行出資總額超過所需資金一半，可見保障性住房建設融資還依賴于政府補貼以及金融機構貸款。原因分析：
中央政府作為政策的制定者，同時為了保障此項目的順利實施，中央政府在財政支出上在一定程度上向保障性住房項目傾斜。但是，保障房建設所需資金量大，僅靠中央政府的財政撥款是不能支撐的。地方政府雖作為重要的資金供給主體，但是由于保障房投資回收期較長，配套、維護和建設用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環難度大等原因，致使各地政府加大公租房建設投入還存在顧慮。
在金融機構中，政策性銀行貸款占主導地位，大多數商業銀行對保障性住房建設項目提供貸款的意愿并不明顯。至2011年年底，國家開發銀行新增保障性安居工程貸款1095億元，同業占比逾六成，成為支持保障性住房建設項目的主力銀行。究其原因，保障性住房贏利模式尚未形成是影響除政策性銀行外的金融機構保障性房貸積極性不高的首要因素，因此這類金融機構大多持觀望態度，即使放貸也是為了完成政府下達的指標或為了更好地在當地發展業務。
除上述融資渠道，公積金增值收益及貸款、保險公司等也為公租房建設提供了資金。但由于公積金等其他融資方式都有自身缺陷，致使目前加大公租房建設投入力度只能靠政府。因此怎樣運用市場資源來解決公租房建設融資難問題顯得尤為緊迫。
3REITS融資模式的提出
從理論的角度看，馮志艷[1]、張桂玲[2]和彭小兵[3]等學者分別從不同的角度分析了REITS融資模式在理論上是可行的以及是必要的，同時他們還構建REITS融資模式并提出他們相關建議。
從實踐的角度看，2000年以來，美國、澳大利亞等REITS發展較早的海外市場保持持續增長。REITS也已成為亞洲資本市場重要的新興品種，而且發展勢頭強勁，日本、新加坡、韓國、中國臺灣、中國香港等亞洲國家和地區先后推出了REITS產品。截至2011年年底，美國市場上市REITS為153只，總市值3890億美元。截至2012年年底，亞洲市場上市REITS已達138只，總市值1180億美元。
無論從理論的角度還是從實踐的角度，REITS融資模式應該在中國房地產市場推出。截至2012年年底，經過反復討論的上海版REITS以及天津版REITS的推出再次遭到推遲。不禁要問為何中國版REITS千呼萬喚仍出不來？
4REITS推出困境原因分析
為了保證保障性住房建設項目順利實施，房地產行業要試水REITS以解決保障性住房建設所面臨的“極差錢”的境地，但截至目前沒有一單放行。
4.1宏觀原因
（1）房地產調控問題：近兩年我國房地產市場泡沫問題突出，政府多次出臺政策加大調控力度，同時由于通脹、股市低迷等因素，政府擔心此時推出REITS，可能會引起更多的熱錢進入房地產投資領域，加大房地產市場泡沫。
（2）審批權歸屬問題：因證監會、銀監會、央行都參與REITS中，批復權的歸屬不明確，使原本在2010年就應推出的REITS推進遲緩。
4.2微觀原因
（1）租金問題：在REITS模式中，租金作為REITS收益的主要來源。以上海為例，根據當地的市場價格確定的租金實際上是偏貴的，因此導致主動進行申請且通過申請的居民相對較少，致使承租率較低。但同商業物業相比，保障性住房是一項惠民政策，租金又不能超出所惠及對象的財務負擔。因此租金如何確定又是一大難題。
（2）政府補貼問題：為了體現保障性住房的保障功能，要盡可能地降低租金；同時租金是REITS收益的主要來源，又要保障REITS的合理的收益率。如何解決兩者的矛盾，就要靠政府補貼，但是怎樣補貼，以及相應的稅收政策優惠如何確定還不明確。
（3）管理與運營問題：市場以及企業管理環境的不成熟也是REITS遲遲未推出的原因之一。
5公租房REITS的融資模式構建
關于上述REITS推出困境，宏觀方面問題的解決還要靠政府平衡各方利益。而針對解決上述微觀方面問題，本文構建了基于REITS的PPP融資模式。
5.1PPP融資模式簡介
PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目，以特許權協議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關系，并通過簽署合同來明確雙方的權利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。5.2融資模式構建
基于REITS的PPP融資模式圖
其中：
REITS管理公司對募集到的資金進行管理，與政府簽訂協議承諾向項目公司提供貸款，項目完成驗收合格后，進行整體回購，即獲得公租房的所有權，并在公租房開發機構以及政府協助下約定租金，進行租賃。基金托管公司對信托基金的運作以及租金的管理進行監督。項目公司經政府牽線搭橋獲得REITS管理公司提供的貸款，以整個項目作為抵押獲得資金進行公租房的開發建設。在項目完成驗收后，獲得收益。開發商在政府特許下，通過項目公司獲得款項，授權公租房的開發機構進行開發建設。政府在這里扮演了規劃建設方案、提供土地資源、批準特許經營協議、提供政府補貼等角色，另外在項目公司的運營內控問題上也應進行監督。
5.3融資模式創新之處
本模式構建不僅考慮了公租房建設過程中的融資難問題，同時還結合目前公租房租金設定偏高、政府補貼以及項目運營等問題進行分析。下面就本模式的創新之處進行簡述：
（1）REITS管理公司方面。REITS管理公司在公租房建成前作為債務投資者，在公租房建設完成后是所有者。租金可在政府以及開發商的協助下確定，既考慮了公租房的保障功能又考慮了REITS合理回報率。同時與政府簽訂的特許經營協議是約定政府保證的最低承租率，如果達不到此承諾比率，政府按租金標準予以補齊。通過這種模式使投資者充分分享了公租房建設可能帶來的收益，同時在早期以貸款的方式進行投資降低了風險。
（2）政府方面。第一，政府以土地形式入股項目公司，對REITS管理公司和開發商等融資各方的利益約束，平衡政府、開發商以及REITS利益關系，同時使融資過程更加規范、透明，大大降低了風險。另外，剝離了建設任務，減少了政府直接參與，使其更專注于監督與服務，這在很大程度上提高了項目的效率。第二，由中央和地方政府共同設立專項補貼基金。地方政府用于補貼基金的資金來源主要是土地投資收益，即避免造成財政資源在地方公共事業分配上不協調。中央方面可酌情進行貼補。根據西安建筑科技大學朱磊碩士[4]研究成果可知，廉租房REITS的投資收益率大約為6%，其中不到1%的收益率是西安市政府財政投入補貼和中央專項補貼。由此可見，同作為保障性住房的公租房，考慮到REITS的投資者所承擔的風險，公租房REITS的投資收益率理論上應該在6%左右，因此政府補貼應該也不會超過1%，這一比率政府應該可以接受。
（3）開發商方面。開發商通過與政府簽訂協議，可以以較少的資金與之共同成立項目公司，并運作公租房開發機構進行公租房的建設。在項目建設初期，通過項目公司向REITS管理公司申請貸款。項目建成后，可以直接獲得收益。在整個項目建設過程中，開發商通過運用債務杠桿，大大地降低了投資風險。
6啟示
公租房融資研究是具有現實意義的課題，公租房建設資金的籌集是公租房建設能否順利進行的關鍵。本文通過對公租房融資方式再研究，提出更加切合實際、可操作性的融資方式。將REITS融資模式嵌入到PPP融資模式中，降低政府直接參與力度，也降低了政府投融資的風險，減輕了財務支出的負擔，同時充分發揮市場資源配置的功能，加強了資金在公租房市場的流動。
參考文獻：
[1]馮志艷房地產投資信托基金在我國公租房建設中的應用[J].改革與戰略，2011（10）
[2]張桂玲公租房房地產信托投資基金融資模式構建[J].對外經貿，2012（4）
房地產投資信托論文范文第5篇
論文摘 要:如何解決好城市弱勢群體的住房問題,一直是各國比較重視的問題｡本文結合我國目前城市弱勢群體的住房供給現狀,從方法､政策､金融服務等方面,對完善金融業支持非高端住房制度做出了詳盡分析｡
一､非高端住房制度現狀
我國從1992年開始的城鎮住房制度改革已經基本上實現了由福利分房向住房貨幣化､商品化､市場化的轉變,1998年以來,房地產金融的介入進一步推進了我國房地產市場化進程｡住宅是一種此較特殊的商品｡作為一種普通的商品,住房還是社會每一個人的生活必需品｡而在住宅價格快速增長，價格與居民購買力之間存在較大差距的情況下,必然會出現部分中低收入群體無力購買住房等情況｡為此,政府必須采取適當措施保障這些弱勢群體基本的居住需求｡
從天津市的實際情況看,為改善和解決中低收入群體的住房問題,目前已經建立起廉租住房､經濟租賃住房和經濟適用住房等三項非高端住房保障體系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面積48萬平方米?鴉收集經濟租賃房2118套,面積14.5萬平方米?鴉建成經濟適用房19223套,面積165.16萬平方米｡今年計劃開工建設經濟適用住房260萬平方米,預計年內竣工140萬平方米,對保障天津市弱勢群體居住權的實現起到了一定的作用｡但是,在上述三種非高端住房保障體系的建設與使用過程中也出現許多新的問題｡如政策的覆蓋面過于狹窄，只針對“拆遷戶”且房源供給相對不足,即便是供應量相對最大的經濟適用房的竣工面積也只占同期全部商品住宅銷售面積的十分之一,遠不能滿足全市中低收入者的購房需求等｡其中關鍵的問題是資金來源渠道單一｡由于房地產業屬于資金密集型行業,因此要想在公平､平等的前提下實現“居者有其屋”的目標,就需要以調整住房供求結構為宗旨,在完善非高端住房制度的同時,加大非高端住房建設規模,滿足其建設資金及居民購房資金的需求｡據調查,當前非高端住房融資大都源于財政,金融機構在此領域暫時還沒有發揮實質性的作用｡針對此種情況,有必要加強和利用金融工具,特別是在當前房價居高不下且與普通居民實際購買力之間存在較大差距的條件下,更多地利用金融創新，將相對僵化的政府直接主導型融資方式轉化為相對靈活的政府引導下的商業化運作模式顯得尤為重要｡
二､金融支持非高端住房建設的途徑
住房金融政策是政府調控住房市場的重要手段之一｡在當前我國住房領域的建設資金主要來自銀行貸款的情況下,住房金融制度會深刻地影響著政府住房政策目標的實現｡因此,我們應在效率原則(包括垂直效率､水平效率和運作效率)､公平原則(包括施政對象之間的橫向公平原則與縱向公平原則,也包括施政對象和非施政對象之間的主權平衡原則)及穩定原則等三項原則的指導之下,有序運作､充分競爭､豐富產品､共擔風險､市場聯動､各司其職､有效調控､有度監管､兼顧各方,最終實現人民居住水平的提高和環境質量的改善,達到經濟和社會和諧發展的總體目標｡
(一)房地產開發建設領域應采取的措施
1.由政策性銀行(如國家開發銀行)向廉租房､經濟廉租房､經濟適用房及普通小戶型住房項目的建設提供低息開發貸款,以降低項目成本,進而降低房屋售價,達到弱勢群體能夠接受的水平｡
2.以商業銀行為主體向保障性住房及普通小戶型住房項目的建設提供貼息開發貸款｡財政部門應根據具體項目的實際情況,向發放此類貸款的商業銀行提供不同比例的貸款貼息｡以保證商業銀行的利息收入不受損失
3.進一步完善二手房市場按揭貸款體系,滿足弱勢群體對二手住房的需求｡對于弱勢群體及低收入階層來說,以價格相對較低的小戶型住宅為主體的二手房市場無疑更適合他們的支付能力,但目前二手房市場的不規范性限制了二手房貸款市場的進一步發展｡今后,應進一步建立和完善評估機構及評估標準,尤其是二手房的評估標準,要盡快制定各種有效的實施細則?押一是房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構及注冊房地產估價師的信用檔案?鴉二是商業銀行要加強對已抵押房地產市場價格變化的監測,及時掌握抵押價值的變化情況?鴉三是房地產管理部門應定期對房地產評估報告進行抽檢,對有高估或低估等行為的房地產估價機構及注冊房地產估價師,要進行相應的查處,將查處結果記入其信用檔案并向社會公示｡
(二)消費領域應采取的住房金融政策
1.政府部門要根據貸款發放金額對商業銀行給予一定的獎勵和補貼｡由于弱勢群體由于經濟基礎較差而導致其信用風險相對較高，且所購小戶型普通商品住房及經濟適用房多數地理位置較為偏僻,容易出現抵押物貶值的情況,加之向弱勢群體發放的按揭貸款單筆貸款金額較小,利息收入相對較低,因此,對于銀行來說,此類貸款的性價比相對較差,必然存在通過提高貸款利率來覆蓋風險并提高其性價比的動機｡有關部門應根據“弱勢群體按揭貸款”的發放金額對商業銀行給予“獎勵型”財政補貼,從而更好地發揮信貸政策的作用｡具體可參考目前吸納下崗失業人員勞動密集型小企業貸款的獎勵比例 (貸款金額的千分之五),并可以此為基準上下浮動｡
2.以貼息等方式對低收入階層給予一定的支持和補貼｡對于政府來說,保證弱勢群體居住權是天職｡有關部門應參照同屬于弱勢群體扶助型貸款的“下崗失業人員小額擔保貸款”和“國家助學貸款”模式,向弱勢群體發放一定數量的貼息甚至免息住房按揭貸款,以減輕其還款壓力,在一定程度上降低其信用風險并提高銀行發放此類貸款的積極性｡
3.以減免契稅､稅前還貸等方式減輕弱勢群體借款人購房負擔｡政府相關部門除通過契稅減免等傳統方式外,還應通過稅前還貸(即抵押扣除)的方式支持低收入階層購房｡稅前還貸的好處在于補貼無外溢,不存在效率損失｡但問題在于可能會產生“福利倒置”的不公平現象,表現為貸款金額越高,免稅越多，或購房套數越多,免稅越多｡因此,有必要設計反向遞減退稅政策來保證公平問題｡
4.重點支持和鼓勵小型商業銀行或成立專門的非銀行金融機構來發放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡相關研究表明,與大型商業銀行相比,小型商業銀行或專門經營按揭貸款業務的非銀行金融機構更愿意發放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡因此,今后出臺的信貸政策應在引導大型商業銀行支持弱勢群體貸款買房的同時,重點支持和鼓勵小型商業銀行或成立專門的非銀行金融機構來發放用于弱勢群體的住房按揭貸款,從而使信貸政策收到事半功倍的效果｡
5.進一步完善現行個人住房按揭貸款管理辦法及實施細則｡當前按揭貸款的各項規定如還款方式､逾期貸款處理方法等都是在上世紀90年代設計的,鑒于在當時的實際情況下未能充分考慮弱勢群體貸款購房的因素,無法有效實現降低風險目的的現狀｡今后，可通過增加按揭貸款還款方式和逾期貸款處理方式給予商業銀行更多的靈活性與自主權,完善按揭貸款管理辦法及實施細則,增強其針對性和可操作性｡
(三)建立住房抵押貸款保險體系
由于住房按揭貸款具有較長的風險暴露期和損失周期,因而具有較為獨特的信用風險｡特別是在經濟衰退期內,其違約風險將較正常時期顯著提升｡根據國外的相關研究,嚴重經濟蕭條時期的按揭貸款違約率是正常經濟狀況下的按揭貸款違約率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭貸款擔保體系和按揭貸款保險體系,特別是針對弱勢群體及低收入階層的貸款保險體系,以降低和分攤風險便成為當務之急｡具體途徑有,一是政府部門獨資建立針對弱勢群體的貸款保險機構｡二是政府部門與私營機構各按一定比例合資建立相應的貸款保險機構｡三是由私營部門獨家經營的貸款保險機構｡政府應成立相關管理部門,嚴格標準和準入條件,對風險過高的保險業務提供再保險或定向補貼｡
(四)大力開發住房金融產品
1.發行mbs(住房抵押貸款證券)｡mbs(住房抵押貸款證券)是信貸資產證券的一種｡發行mbs為我國的住房貸款資金供給提供了新的資金來源,有助于降低住房貸款的籌資成本,進而降低住房貸款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促進房地產及相關產業的發展｡
