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      旅游景區規劃的定義

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      旅游景區規劃的定義

      旅游景區規劃的定義范文第1篇

      在我國,旅游業經過多年發展,其在社會經濟生活中的地位越來越重要,從1986年被列入國家社會經濟發展總體規劃、1988年在中央經濟工作會議上被作為新的國民經濟增長點之后,旅游業發展至今已經成為我國一項戰略性支柱產業。作為旅游項目開發建設指導的旅游規劃,“旅游發展、規劃先行”已經成為普遍共識,旅游規劃的重要性得到普遍認可。在我國旅游規劃發展過程中,從最初地理、歷史、建筑、經濟各相關專業廣泛涉足、邀請國際專家編制旅游規劃到以城市規劃編制要求為藍本出臺我國第一部具有普遍指導意義的旅游規劃編制標準――《旅游規劃通則》,我國旅游規劃不斷向專業化、正規化方向發展。經過30多年發展,大范圍的旅游規劃已基本完成,之后更多的是修編規劃以及更加精準的專項規劃,中小尺度的旅游規劃工作將更加頻繁,在這樣的發展形勢下,旅游規劃理念與具體方法都需要進行相應的調整,進一步探索細分的旅游規劃編制顯得十分必要。

      一、中小型景區旅游規劃的基本概念

      “中小型景區”相對于“大型景區”而言,一直以來,學者們對“中小型景區”的概念界定莫衷一是,對其范圍界定存在模糊性,研究中小型景區旅游規劃編制,對其明確的概念界定必不可少。

      (一)中小型景區概念定義

      建設部1999年的《風景名勝區規劃規范》(GB50298-1999)中對風景區按照用地規模大小進行了劃分:小型風景區面積在20km2以下,中型風景區范圍在21-100km2,大型風景區范圍包括101-500km2,特大型風景區一般面積在500 km2以上。王星在《中小型景區的旅游體驗營銷探析――以四川安縣尋龍山為例》一文中參考風景區面積標準界定“中小型景區”,大型風景區一般指國家級和省級風景區,通常覆蓋面積在幾百平方公里以上,中小型風景區一般指縣市級風景區,其面積小、資源單一、產品單一。這一劃分標準將旅游景區完全等同于風景名勝區,從概念定義上大大縮小了旅游景區的內涵。

      胡紅梅在《試論中小型景區的創新發展》中結合國家A級景區劃分標準進行區別:國家4A、5A級旅游景區為大型景區、1A、2A、3A級和一些新開發、未定級的景區為中小型景區。這一劃分標準同樣存在問題,國家A級景區評定是綜合交通、游覽、旅游安全、購物、衛生、經營管理、郵電、資源環境保護、市場吸引力及旅游資源吸引力等方面因素而評定,其劃分標準與資源吸引力及景區各項設施的完善程度息息相關,僅以資源吸引力低、各項設施不完善定義“中小型景區”不夠全面。

      曹偉在《小規模旅游景區的發展戰略研究》一文中將“小規模景區”定義為:那些投資規模在一千萬以下,年接待游客三十萬人次以下,特別包括那些個人投資新開發的景區。對于這一劃分標準,景區投資和游客量對于尚未開發的景區無從統計,且各地對于中小型景區的信息收集未必完善。同樣,這一評定標準也存在缺陷。

      趙小遠等在《洛陽市小型景區發展問題及對策研究》中定義:大型景區指國家級和省級的景區,通常覆蓋面積幾百平方公里,設施完善,游客接待量較多;小型景區規模小、服務設施落后、游客接待量低;中型景區介于二者之間。這一劃分標準同樣泛泛而談,對于中小型景區定義存在模糊性。

      綜上所述,“中小型景區”概念定義仍然不能明確。本文在吸收借鑒前期研究成果的基礎上對其進行概念界定。首先,參照國家風景名勝區及前人對大小型風景區的面積劃分,“中小型旅游景區”主要指那些面積在20km2以下的縣市級旅游景區。需要注意的是,這一范圍標準并不是絕對的,其具有相對性,在具體操作過程中還需要根據各旅游區實際情況做具體分析,不能一概而論。同時,為了更加形象的定義中小型旅游景區,擺脫單一的面積評定法的局限性,具體從其資源、開發屬性、內部環境等多方面綜合界定其內涵。從資源方面看,“中小型旅游景區”內部資源相對單一,類型有限,且其中并不涉及國家規定要求保護的重點資源類型,如濕地、重要地質景觀、重點森林片區等;從開發屬性看,這類景區一般以個人投資為主,開發資金相對有限,對項目規劃期限、可操作性要求較高;從景區內部環境來看,景區內一般基礎服務設施相對落后,知名度低、發展歷史短或是新開發景區。

      (二)中小型景區旅游規劃

      “規劃”即對未來事務發展的預測、謀劃,盧云亭(1991)認為“旅游規劃是(對)旅游未來狀況的設想,或是發展旅游事業的長遠的、全面的計劃”;吳必虎認為:“旅游規劃是對未來某個地區旅游業的發展方向、產品開發、宣傳促銷及環境保護等一系列重要事項的總體安排,它對該地區旅游業的發展具有宏觀指導和動態調控的作用”。馬勇、李璽(2006)提出:“旅游規劃是在旅游地及其旅游資源調查評價的基礎上,針對旅游地及其旅游資源的屬性、特色和旅游市場的發展規律,根據社會、經濟和文化發展趨勢特別是旅游市場的需求,對旅游資源進行科學的保護和開發利用,并尋求旅游業對社會發展的經濟效益和環境效益的最優貢獻的統籌部署和具體安排”。

      綜合學者前期研究可以看出,旅游規劃即對旅游系統進行的規劃,是根據市場環境的變化與區域特色,對規劃區土地、資源、景觀、人力、資金等進行的優化配置。中小型景區旅游規劃即以中小型景區內旅游系統各組成部分為規劃對象,對區域內土地、資源、景觀進行詳細規劃,合理安排資金、人力、物力等各有效因素,通過詳細具體的規劃設計吸引游客,推動景區發展。

      二、中小型景區旅游規劃市場實踐

      在當前規劃市場上,面對中小型景區的規劃要求,分別編制三層次規劃顯得費時費力,規劃成果的實用價值也會大大降低。在實際規劃過程中,一些旅游規劃編制單位就中小型景區規劃進行了一些新的嘗試,通過編制一個“1+1的復合型”規劃,即“總體規劃+重點建設地段修建性詳細規劃”或“控規+近期建設地段修建性詳細規劃”的編制形式,滿足甲方一步到位的規劃要求,完成中小型景區旅游規劃。這一規劃編制體系在保證規劃內容盡可能完整的前提下大大提高了規劃的可操作性,是對當前規劃編制的一種創新,但這一編制形式明顯不符合《通則》要求。

      當前我國旅游規劃編制主要依照于《旅游規劃通則》,其中規定“旅游區在開發、建設之初,原則上應當編制總體規劃。小型旅游區可直接編制控制性詳細規劃”。言外之意,一般而言,旅游區規劃需要分三步:編制總規、控規、修規三項規劃,而且相互之間是上下統屬、前后遞進的關系。小型景區可以不編總規,直接編制下一階段規劃,但沒有總規的方向指導,控規和修規的可靠性便會受到質疑,若規劃方向不恰當,控規和修規的編制將毫無意義。反觀現實規劃案例,復合型規劃明顯不符合通則要求,三項規劃中選取其中兩項進行編制,另一項編制內容的缺失一定程度上必然會造成規劃內容的不完善,從而影響規劃效果,在這樣的發展形勢下,整合當前市場上出現的各類編制形式,探索一種更加全面的中小型景區旅游規劃編制體系,推動《通則》要求完善,是符合當前規劃市場實踐與理論需求的一項重要內容。

      三、中小型景區旅游規劃編制要求

      從中小型景區特征來看,其規劃面臨著一個既簡單又復雜的局面。簡單在于規劃區范圍較小,區域內資源本底相對簡單,決定了這類型景區規劃是一個“小”規劃,這就要求規劃編制要“小”而“精”,以較少的組織配備完成規劃編制,盡可能減少各項人力、財力、物力的浪費;另一方面,其復雜性就在于這類型景區對規劃成果要求較高,規劃內容建設周期較短,規劃成果要具有較高的實用性,從這一層面來講,規劃內容就要更多的側重于修建性詳細規劃。

      同時,按照原有通則要求,在規劃過程中,還需要遵循以下原則:

      (一)依據國家和地區社會經濟發展戰略,以旅游業發展方針、政策及法規為基礎,與城市總體規劃、土地利用規劃及其他相關規劃相協調。

      (二)以旅游市場為導向,以旅游資源為基礎,以旅游產品為主體,經濟、社會和環境效益可持續發展。

      (三)突出地方特色,注重區域協同,強調空間一體化發展,避免近距離不合理重復建設,加強對旅游資源的保護,減少對旅游資源的浪費。

      (四)采用先進方法和技術,編制過程中應當進行多方案的比較,并征求各有關行政管理部門的意見,尤其是當地居民的意見。

      (五)旅游規劃技術指標,應當適應旅游業發展的長遠需要,具有適度超前性。

      (六)旅游規劃編制人員應有比較廣泛的專業構成,如旅游、經濟、資源、環境、城市規劃、建筑等方面。

      從上述研究可以看出,中小型景區規劃不僅要符合一般旅游景區規劃的編制要求,對規劃編制思想、基本原則、編制手段、技術人員等嚴格控制,同時要結合中小型景區特色進行規劃編制,從規劃內容、規劃形式等方面探索更加符合其要求的規劃編制體系。

      四、中小型景區旅游規劃編制創新研究

      結合《通則》規劃要求與當前市場上出現的編制創新形式,本文提出“三規合一”的綜合性規劃編制體系應對中小型景區旅游規劃。

      “三規合一”旅游規劃編制體系,并不是單純的將原有三項規劃內容拿過來合在一個規劃中,也不是完全背離原有規劃編制體系,否定原有規劃另起爐灶,而是在綜合原有規劃體系的基礎上,根據實踐情況,立足更加實際的指導景區開發建設這一中心,對原有三項規劃進行橫、縱兩方面整合。橫向整合“總體規劃”、“控制性詳細規劃”及“修建性詳細規劃”三項規劃編制體系于一體,縱向對原有三項規劃體系中的各自內容有所取舍,適度整合,創新規劃編制體系,形成一項綜合性規劃,將三項規劃內容集合于一項規劃中。“三規合一”旅游規劃的提出主要針對中小型景區旅游規劃,融合規劃要求的剛性約束與規劃內容的彈性需求,達到規劃與設計、發展與建設的雙向需求。

      “三規合一”旅游規劃作為一種全新的規劃形式,具有以下特點:

      (一)規劃主體的一致性

      在“三規合一”旅游規劃體系中,整個項目從前期的規劃定位、方向構思、規劃布局到確定各地塊技術控制指標以及具體項目景觀設計,均由一家規劃編制單位完成,這就避免了原有三項規劃中由不同單位編制完成時造成的規劃理念不一致、思路銜接問題等矛盾,能夠很好的保證上下位規劃之間的對接,同時又能大量節省規劃時間,保證規劃的實效性。

      (二)規劃形式的整合性

      “三規合一”旅游規劃編制在形式上整合了原有三項規劃的編制過程,將原有規劃過程中需要重復進行的資源調查、方向討論在一個規劃過程中完成;將各規劃結果評審以中期專家論證的形式予以承接;將原有三項規劃中各自的文本、圖件、附件及說明書的規劃成果統一整合于一項規劃成果,在規劃形式上實現三項規劃的整合。

      (三)規劃內容的全面性

      “三規合一”旅游規劃從內容上涵蓋了原有三項規劃的精髓,汲取總規、控規、修規中主要內容,將一些重復、不具有可操作性、空洞化的規劃要求省去,在包含總規的空間布局、控規建設控制的基礎上,以各項建筑和工程設施的修建性詳細規劃為重點進行編制,規劃內容全面,實踐操作性更強。

      (四)規劃成果的實用性

      “三規合一”規劃編制整合后,規劃成果更加全面且準確,委托方能夠迅速理清規劃方向、規劃主體與重點項目,短時間內完成規劃編制,將有限的資金投入到景區開發建設中,大大提高了規劃的可操作性,規劃成果實用價值更高。

      “三規合一”旅游規劃編制體系的提出,對于整合當前市場上各類規劃編制形式,形成一項對中小型景區具有普遍適用性的編制體系具有重大意義:將三項規劃編制集中于一體,大大避免了一個規劃項目分屬于不同編制單位時產生的項目理解、規劃構思與項目認知方面的差異;“三規合一”綜合性規劃能夠在規劃編制過程中根據現實需求統一協調規劃內容,保持規劃思路的完整性,有效組織規劃編制。同時,“三規合一”旅游規劃融合總規、控規、修規于一體,以修建性詳細規劃為重點,在一項規劃中實現了方向引導、建設控制與重點項目設計的統一,規劃形式更加簡潔,規劃成本更低,規劃可操作性更高。這一新型編制體系的研究對于進一步完善《旅游規劃通則》相關標準有重要意義。

      五、結語

      旅游景區規劃的定義范文第2篇

          的理論體系。本文對生態旅游景區的概念、規劃原則與內容三方面進行了歸納.并以廬山石門澗景區為例,在總結規劃的現狀和問題的基礎上,提出了解決景區規劃問題的

          措施。

          【關鍵詞】生態旅游;景區規劃;廬山石門澗景區

          生態旅游的研究源于20世紀80年代初期,它強調保護生態環境與謀富當地社區,被認是旅游業可持續發展的最佳模式之~。生態旅游獲得成功的關鍵是對生態旅游景區進行科學的規劃。本文以廬山石門澗景區為例,進行生態旅游景區規劃理論和實踐的研究,將研究對象置于生態旅游景區規劃的理論框架內,分析其在旅游規劃與管理中存在的問題和實施的策略,以便為其逐漸走上良性循環的發展軌道提供依據。

          生態旅游一詞最早是南墨西哥的Ceba一110s—Lascurain于1983年提出的,后來進一步給出了生態旅游的定義,即人們到相對原始的自然區域,以探求和欣賞自然風光、野生動植物及當地文化特色為目的的旅游活動

          生態旅游景區概念生態旅游景的概念是在生態旅游以及旅游景區概念的基礎上提出的。目前,旅游學術界對它的界定至今尚未達成一致意見。筆者在綜合了學者觀點的基礎上,作了如下定義:生態旅游景區是指由一系列生態旅游景點組合而成的,具有吸引生態旅游者前往游覽的吸引力因素及明確地域界限,并能提供各種必要的旅游附屬設施、服務及環境保育措施,追求社會、經濟、環境三大效益綜合平衡的旅游經營管理系統。生態旅游景區在中國通常指自然保護區、森林公園、風景名勝區、地質公園等。…

          生態旅游景區規劃的原則生態旅游必須以生態旅游景區內資源為主,貫徹“保護、利用、保護”的方針,堅持以自然為主,景觀協調,工程設施具有特殊性、新奇感,又有天然性、藝術性、科學性、實用性和效益性,以促進景區自然保護與利用的協調發展。具體來說應遵循如下原則:

          (一)保護優先原則

          任何生態旅游的開發都必須以保護作為首要的出發點,這是生態旅游景區別于大眾旅游旅游景區的核心所在。

          (二)整體優化原則

          生態旅游的場所不僅有生物和環境條件因素,還包括人類活動的社會、政治、經濟條件,是多因子、多層次組成的集食、住、行、游、購、娛等于一體的綜合產業,因此應該從整體}}{發、綜合衡量、全面考慮,實現整體最優化利用。

          (三)開發與保護相結合原則

          生態旅游景區開發是以當地自然資和人文資源為依托,要使旅游資源得到可持續利用就必須加強對其保護。開發應服從保護,在保護前提下進行開發,這是生態旅游景區規劃的首要原則。

          (四)特色原則

          生態旅游景區區別于一股的旅游景區的特色就是它的原始性和自然性,在規劃中一定要體現這一點。以便在以后的開發中能保持當地獨特的自然資源及具有地方特色的風土人情。同時也要堅持以自然景觀、人文歷史遺跡等資源的開發為主,充分體現本地特色,挖掘自然景觀的美學、文化及藝術價值,以滿足不同層次游人的游覽要求。

          (五)鼓勵當地居民參與原則

          促進當地社區經濟發展,提高當地居民收入和生活水平是開展生態旅游的重要功能。讓當地居民積極參與生態旅游景區的規劃,才能使規劃切合實際,才能被當地居民接受。

          三、生態旅游景區的規劃內容

          (一)確立地方風格

          確立地方風格是制定旅游開發方案的第一步。任何旅游地的開發都要根據區域自然與人文環境的背景和旅游資源特征,尋求國際、國內或區域的比較優勢。根據不同區域的自然地理特征、歷史文化背景和區域經濟環境的條件,確定旅游開

          發的層次和風格。

          (二)功能分區。

          最早的分區模式是美國景觀建筑師Richard.Forster(1973)提出的同心圓模式。141后來,Nieuwkamp(1996)提出將生態旅游地分為四大區域:野生保護區、野生游憩區、密集游憩區和自然環境區。這些分區模式都在保護景區生態系統中發揮了重要作用。生態旅游地擔負著保護自然資源和維護生態平衡的重要任務,同時為旅游者提供高質量的旅游體驗。因此,生態旅游地的開發必須根據目的地區域生態系統的層次與特點規劃出合理的功能區。

          (三)旅游接待設施規劃

          作為一個旅游景區,必須要為游客提供相配套的基礎設施。但盲目地興建各種旅游服務設施,會明顯改變原有自然或人文景觀,導致景區嚴重的城市化。特別是一些人工景點和服務設施建筑,與景區景觀相融性很差,由此會給生態旅游景區經營產生很大的影響。因此在設計上要結合景區的實際情況,通盤考慮動植物群落分布及地理因素,充分體現生態原理。

          (四)生態旅游產品規劃

          生態旅游產品規劃是生態旅游景區規劃的核心內容。產品規劃一般包括旅游線路的設計組織,各種游樂活動規劃以及專項旅游規劃。并不是所有的旅游活動項目都適宜在生態旅游景區開展,而是必須在功能分區的基礎上進行恰當的生態旅游產品規劃。

          (五)生態旅游商品開發規劃

          生態旅游商品是指資源消耗低、環境污染小、健康安全的旅游商品,它除具有普通旅游商品的地方性、民族性之外,還具有環保性和生態性。因此,生態旅游商品的設計與開發,應綜合考慮可能給景區帶來的經濟、生態、社會、文化等方面的影響,除注重地方性和民族性外,應突出其生態性、環保性和可持續性。

          (六)解說教育系統規劃

          生態旅游的一個重要功能就是使游客接受環境教育,因此在生態旅游景區的規劃中也要充分體現這一點。解說是指通過人員講解或物品展示等形式向公眾介紹有關生態旅游景區知識的宣傳過程,以使游客更好地了解和認識有關景區生態環境知識及其價值,提高游客的生態環境意識,悉知并遵守旅游行為準則,積極配合與支持旅游管理工作。

          (七)人才聘用、培訓規劃

          生態旅游景區開發的成功與否關鍵要看是否有一批具有專業生態保護知識的管理人員、服務人員等。因此,人才培訓是生態旅游景區規劃的重要內容。在錄用時要經過考察、考試,把好聘任第一關。人員錄用后,要分層次抓好旅游生態環境保護的職業培訓,實施生態旅游培訓上崗制度,普及有關科普知識,掌握相關的法律、法規、政策,努力提高他們的生態保

          護素質。

          廬山石門澗景區的規劃與管理

          (一)廬山石門澗景區資源

          廬山石門澗景區位于廬山西麓,距九江市區12公里,距京九鐵路廬山站7公里,為廬山的西大門,因有海拔近千米的天池、鐵船二峰對峙如門,內有瀑布高懸垂落形成壯麗多姿、長達3000余米溪澗大峽谷而得名。景區最高點海拔950米,景區最大落差160米,景區面積600公頃、景觀百余處。景區內有高等植物3900余種,昆蟲2500余種,鳥類200余種,珍惜瀕危野生動植物320余種,為國家4A級景區。是一座地質變化、生物進化、自然造化、歷史文化的綜合大觀園。

          (二)廬山石門澗景區規劃的現狀

          1.旅游接待設施規劃

          目前廬山石門澗景區有食宿點各一個,餐飲點為“石門山莊”,主要供應地方特色小菜,其中以苗家風格的“竹筒燒飯”最為著名。住宿點為“風情竹吊樓”,可提供床位50張,旅社的建筑采用竹制材料,與景區的天然風格相互呼應。景區內共有公共劂所6處,全部采用免沖式建設,采用化糞池的方式處理產生的垃圾。景區內建有電站大壩,由于廬山地勢東高西低,因此廬山的三大水庫蘆林湖、如琴湖和蓮花臺的水全部流入電站。無洪期電站大壩主要提供周邊居民飲用水以及供廬山發電廠發電:雨量超過100毫米時,則進行泄洪。

          2.解說教育系統規劃

          迄今為止,廬山石門澗景區已經通過報刊、雜志、廣播、電視等多種宣傳手段對景區進行了宣傳。在中央電視臺綜合頻道的《夕陽紅》欄目以及中央電視臺國際頻道的《快樂中國學漢語》欄目中都有廬山石門澗景區的身影出現。除了對景區本身的宣傳之外,景區內還制定了許多相關規章管理制度對生態旅游的常識進行了宣傳,包括《日常安全管理制度》、《防火管理制度》、《導游管理制度》、《應急預案》等;同時,景區內還設置了多處提醒游客注意環境衛生的指示牌及與環境協調的廢物收集系統。

          3.人才聘用、培訓規劃

          廬山石門澗景區內共有統一管理的導游人員6名,均經過專業培訓持證上崗。戶外運動部共有經過特殊訓練的專職教練7名,專門負責景區內滑鎖及其他野外生存訓練項目的培訓、心理疏導以及救援工作。

      旅游景區規劃的定義范文第3篇

      一、營銷策略制定原則

      制定營銷策略的過程中,需要綜合考慮多方面因素,只有在思維理念和基本環節穩扎穩打,才能保證營銷效果的可觀性。現有營銷策略的施展需要遵循以下四項基本原則。

      (一)可持續發展原則

      自然景區是社會公共資源,在欣賞和使用的過程中,必然需要對其加以保護。它承載著資源保護、教育、文化弘揚的多種功能,一旦遭到破壞將嚴重影響旅游體驗,也會在社會上引發較大影響。可持續發展策略的出臺,使我們在開發自然資源的過程中開始注重“度”的限制。與營銷管理的初級理念相契合,成為可持續發展綠色營銷、永續經營的執行依據。為避免過度開發、票價隨意波動、促銷手段滯后等多種問題的發生產生良好的治理效果。

      (二)多方效益結合原則

      旅游景區的開發和營銷應充分重視游客的需求,在市場細分、市場定位、產品策略等多個角度入手,通過多方效益組合,實現社會、經濟、環境等多方位的共同發展。景區營銷策略制定及改進需重視市場導向,提高景區的經濟效益,同時講求社會效益和環境效益,謀求綜合效益的全面提升。

      (三)?I銷適度超前原則

      營銷策略的制定需要具備一定的超前性,以發展的眼光制定長期的營銷策略。旅游景區的營銷過程中適度遵循超前原則對于提高收益、預測市場需求、打造更加富有競爭力和富有特色的旅游產品提供很大幫助。

      (四)關注競爭者原則

      在制定自然景區營銷策略時需要時刻關注競爭者產品規劃和行為狀況。通過對比找出與對手之間的差異,借鑒并加以模仿,或者與競爭對手之間達成聯盟,共同開發設計優質旅游產品。尤其在定價方面,聯合定價可以幫助雙方取長補短,避免終端渠道競爭,節約成本的同時,提高雙方的綜合競爭實力。

      二、營銷策略影響因素

      (一)區位條件

      交通投入是區位條件影響營銷的主要表現。目前我國多數景區地處山溝,遠離城市的偏遠地區,交通不暢、配套設施不齊全,游客想要進去游玩必定要飽受舟車勞頓之苦。因此,景區必然需要加大交通投入,打造交通便利的景區環境,才能吸引更多的游客前來觀光。當然景區的區位也會影響到景區的產品類型,一般距離市區較遠的偏遠山嶺地帶,就不適合組織休閑類型的旅游。

      (二)景區資源

      景區資源是影響景區特色、景區類型的關鍵環節。景區資源的特色是吸引大量游客觀光的核心要素,只有景區資源極具特色時,才能更加吸引游客前來游玩。倘若景區設置單一,景區風景較為普遍,則很難吸引遠方的客人,這也是限制旅游景區發展的主要原因之一。景區資源的類型主要包括山地、森林、水源、洞穴等,景區類型的不同對于其營銷策略的發展將產生重要影響。所屬景區資源的旅游景區規模實力,包括財務、地方支持、范圍等,對于產品的豐富性、景區的特色性也將產生很大影響。

      (三)營銷目標

      營銷目標的合理性,也是影響旅游景區營銷策略的關鍵一環。目前我國較為常見的旅游景區多屬于公共資源,不僅具備經濟價值還有資源保護、科教、文化弘揚等多種功能。因此,政府部門的大力投入將促進營銷策略的執行,為更好地經營旅游產品提供支持。當然,對于景區的營銷目標的設定也要避免僵化和短視,單純以利益為導向的營銷方向只會增加旅游產品的經濟效果,而包含在景區中的人文情感、文化體驗都會大打折扣。營銷者落后的營銷觀念只能導致經營效果不斷惡化,景區發展和營銷過程的可持續性難以得到保障。

      三、我國景區營銷策略的幾點建議

      (一)塑造景區品牌形象

      由于旅游者在旅游之前不能體驗景區產品的價值,所以對于景區品牌、口碑的樹立將對無論是休閑類還是觀光類的景區打造知名度,吸引游客都產生積極地影響效果。品牌景區的打造能夠激發游客對景區的聯想和想象,以形象化的口號讓游客心中自然萌生一種記憶性。正如我國九寨溝景區就以“九寨歸來不看水”、“水景之王”等形象讓游客記憶猶新、流連忘返,一旦想要看水,首先就會聯想到九寨溝,營銷效果十分明顯。此外,從社會效益上入手,例如在營銷的過程中傳遞景區保護、和諧景區等理念,會對景區的品牌形象的塑造產生積極效果。

      (二)注重景區路線的規劃

      景區路線的設計是吸引游客的又一大亮點。如果能夠實現景區之間的串聯,重點攝取景區中的精華部分,也能在一定程度上提高滿意度,打造物美價廉的旅游產品。但旅游路線的設計基本很難更新,所以在旅游路線的規劃上,最好做到“一次成功”。路線規劃應避免重復,通過移步換景的視覺效果,發揮景點的整體效益,避免由于游客們的相互碰撞,道路阻塞而影響旅游體驗。環線設計、步行路線的宜曲不宜直,更能為游客帶來曲徑通幽、柳暗花明的體驗。

      (三)產品配套營銷策略

      建立在衣、食、住、行、游、購、娛六個環節之上的任何一環出現差錯都會給游客的旅游體驗大打折扣。因此,可持續發展原則在營銷策劃中發揮的作用不容小覷。要使景區中的各項要素協調統一,將景區的道路、停車場、休閑旅游中心、廁所、食宿設施、商業圈等一系列的配套設施有計劃的聯系起立,通過協調各方面職權,實現景區旅游產品的配套性。

      (四)季節性定價策略

      旅游景區在淡季和旺季的旅客流量有著明顯的差異。因此,景區在價格的設置上,應當考慮到不同時期的游客量,按季區分門票價格和各項旅游產品的定價。旅游旺季,可考慮實行聯票制,每張票上綜合涵蓋門票、餐飲、住宿和特種項目。也可針對不同的購票群體,開發家庭套票和學生票、團體票等票種。淡季時,則可開發一些免費性觀光游覽項目,比如景區的紀念館、科技館、展示區等。讓游客更多地去體驗景區的人文氛圍。

      旅游景區規劃的定義范文第4篇

      關鍵詞:旅游景區經營權出讓問題對策

      根據薩繆爾森給出的公共產品的經典定義,公共產品具有使用上的排他性和消費上的非競爭性這兩個本質特征。在這兩種極端之間的物品被稱為“準公共產品”[1]。我國景區的旅游資源為全民所有,景區資源對于任何景區都是有一定空間范疇、時間范疇和生態容量的,當游客數量達到某種臨界點,每增加一個游客將降低所有游客的旅游效用,因此景區旅游資源既不屬于公共產品也不屬于私有產品,而是準公共產品。對于旅游景區的準公共產品的這種屬性,為旅游景區采取多種經營方式提供了更多了理論依據。

      旅游研究學者一般將景區經營權理解為“旅游企業在一定時期內對旅游資源的占有、使用和享有收益的權利”(楊廣虎,2003)。其他學者都沒有下過明確的定義,對經營權的理解也無甚異議。景區經營權出讓是以提高資源利用效益為目的的,以保證資源所有權人的權益為前提,通過有償轉讓的方式將旅游景區經營權在一定年限內轉讓給資本所有者、民營企業、非公有制經濟主體的行為。景區經營權出讓是在市場經濟條件下使景區資源更好的實現其價值高效率運作的一種有效方式。

      一、我國景區經營權出讓現狀

      1997年中國大通實業有限公司(北京)和馬來西亞一家公司全國首次分別以委托經營和租賃經營的方式獲得了張家界黃龍洞和寶峰湖的投資經營權。1998年初,萬貫集團以協議開發方式獲得了四川碧霞峰等景區50年的獨家壟斷經營權,并創造了“碧霞峰模式”。自此之后,景區經營權出讓在全國迅速擴展。先后有國家級景區井岡山的龍潭景區向國內外招商引資,以拍賣合作的方式分20年、30年出讓經營權;宋城集團和萬象集團以協議方式分別開發浙江龍泉山國家公園、千島湖。到2005年4月底,云南省已將33個旅游區經營權出讓給國內外大企業,出讓資金達30億元。

      由于這些景區資源品味較高,經營利潤較其他產業要高得多,企業都積極支持。但建設部指出任何地區和部門都沒有轉讓景區給企業經營的權利。然而國家在這方面尚未出臺相應法規政策,景區經營權出讓事件愈來愈多了。最終由于2002年新希望集團欲買斷桂林遇龍河景區因國家主管部門直接干預未果一事,使景區經營權出讓有所趨緩。但截止2005年底,全國已經出讓或鼓勵出讓景區經營權的省、直轄市、自治區有20多個,已有超過300多個景區(點)以不同的形式出讓了經營權。下表是景區經營權出讓的情況粗略統計:

      部分出讓經營權的旅游景區

      (資料來源:本資料通過相關網站收集并歸納而得)

      由上表可知:獲得景區經營權的大多使旅游業發展較好的省市,每年都有很多景區出讓經營權,景區經營權出讓成為一種景區發展趨勢。以上所列的景區不包括決定出讓經營權的景區。目前,全國大多數省份都有意向出讓景區經營權。要出讓經營權的景區將會越來越多。

      二、景區經營權出讓需要面對的問題

      景區經營權出讓無疑是景區發展過程中的重大改革,改革就不免出現差錯,面臨阻力。由于目前還沒有明確規范景區經營權出讓的法律,經營者資質也良莠不齊,新舊經營管理體制交錯混亂等原因,因此目前需要考慮以下問題:

      1.國有資產流失

      有些景區一直處于虧損狀態,急于出讓景區以改善接待條件、擴大游客量,出現了許多問題:其一,在招商引資中對資源價值過于低估導致廉價出讓經營權;其二,景區經營權出讓的付款方式,考慮到經營權轉讓初期投入大,資金回收慢,不少景區采取了初期付款較少,以后逐年增加的付款方式。如張家界某景區,當時以6000萬標的出讓40年經營權,而受讓企業當年的門票收入就達4000多萬[2]。以此推算,一年半回收成本,此后長達30多年的收入為企業純收益。其三,出讓方式大都未公開招標,缺乏公開、公正、公平的競爭的機制,出讓的透明度令人置疑,容易出現“尋租”行為[3]。但其并不真正投資開發,而是將其轉手,不斷地從倒賣資源中獲益。還有一部分受讓者獲得景區經營權后,借旅游開發之名在景區開發房地產或從事其他經濟活動。這些都可能造成國有資產流失。

      2.惟利是圖,破壞資源環境

      投資主體在開發旅游資源過程中,考慮得更多的是經濟效益,難免會出現一些短期行為,如僅做小額投資,簡單作些建設,忽視景區環境承受能力,在景區內增設過多的接待設施,超負荷接待游客而不對資源采取任何保護措施。對生態環境的威脅還可能來自于企業自身的認識水平和技術條件的限制而在開發中對資源造成了破壞。如旅游公司用水沖洗孔廟建筑,給古建筑的油漆彩繪及其他文物造成了很大損失;張家界因建設滑索破壞了風景而遭遇聯合國科教文組織亮黃牌。有些企業對旅游人力資源過度開發,若完成不了經營指標就扣工資獎金,影響了景區的人文環境和愉快的旅游氛圍。

      3.出讓者管理過死或過松

      景區經營權出讓在我國旅游發展史上是一次新的嘗試,沒有先例可循。在轉讓過程中容易出現兩種偏差:一種情況是出讓者雖與受讓企業簽訂了經營權轉讓合同,但由于傳統觀念和傳統管理模式的影響,出讓者仍不斷插手景區經營,使景區經營權轉讓名不副實。另一種情況是政府部門與受讓者簽訂了轉讓合同后,產生了“甩掉了包袱”的心理。以為經營權和盤托出,可以不再過問了。事實上,經營權出讓后,其責任更大了,政府要將代表全民行使其管理職能,監督經營行為,確保景區資源的有效永續利用。

      三、解決景區經營權出讓問題的措施

      第一,科學評估資源的價值,通過各種途徑防治治國資流失。確定景區資源的價值,客觀上要綜合景區的資源屬性和級別、資源的市場需求、景區現有收入、前期已投入的資產價值及經營權出讓年限等;主觀上要組織專門的資產評估小組,其成員須包括與旅游領域專家、各相關行政管理機構、當地社區代表等共同來科學評估景區資源的價值及經營權出讓的額度。不能認為無形資產很難做出科學客觀的估計,就任意作價出讓。防治國資流失,方法如下:在轉讓合同的撰寫上要做到盡可能的具體、細致;盡量避免錯誤、籠統和粗糙;受讓方要交納保證金,對無形資產和不可再生資源要有抵押或擔保,責令受讓者對景區重要資源投保,在合同上明確其一旦違約的高額賠償經費。

      第二,盡快出臺針對性的法律法規[4],規范景區經營權出讓程序及方式。目前景區經營權出讓處于無法可依、監管混亂的狀態,出臺針對性的法律十分迫切。對于規范經營權出讓的程序及方式:首先要成立專門的景區經營權轉讓的機構,負責收集和消息、組織景區資源評估、組織拍賣會、監督企業的經營行為;其次要認真評定受讓企業的資質。在確定經營者的資格時,要通過旅游有關的各界專業人士、銀行、當地居民等綜合評審,確認其經濟實力、資信情況、管理水平、建設和維護景區原有生態和文化環境的能力,進行慎重而有條件的轉讓。再次,考慮景區的生命周期、企業的生命周期及管理的延續性的前提下,適度延長出讓年限。簽約期較長無形中促使企業考慮短期收益與資源可持續利用的關系。只注重眼前利益,破壞景區環境的潛在后果也將由其承擔,因此民營企業必然考慮資源的承載力及旅游活動對景區環境的長期影響。另外,要盡快統一出讓的標準,嚴格采取公開招標等公平競爭性手段出讓,嚴禁暗箱操作,堅決杜絕“尋租行為”。

      第三,強化規劃管理,定期對環境進行評估。將有資格的規劃單位存檔,審核部門須嚴把審批關,經審批的規劃方案要嚴格執行,若確須變動,須將改動后的規劃申報審批后實施。對出讓經營權的景區要定期組織專家對景區環境進行評價,強化經營者的環保意識,督促其采取措施,盡力減少開發經營對環境的負面影響,同時增加保護資源的資金投入,對不合格的受讓者采取警告、罰款、收回經營權等各種方式嚴肅處理。

      第四,強化行政部門監管職能。首先要建立政府對經營者的約束和監管機制,使各方不能私自擴大利益范圍或規避責任。其次政府要找準自己的位置和角色:(1)完善規章制度。景區的工作要做到有法可依、有章可循,必須具體規定景區經營各事宜,這就需要政府強化監督機制,充分發揮社會監督、群眾監督和輿論監督的作用。對任何違反規定的企業給予相應的處罰。(2)負責完善景區基礎設施。景區的道路、水電系統等基礎設施的建設要與當地的發展規劃一致,政府要出面協調與規劃。(3)旅游市場信息[5]。旅游市場存在著嚴重的信息不對稱,存在經營者損害旅游者利益和違法行為。政府要加強旅游信息的收集和工作,協調社會各界創造有利于景區發展的宏觀環境。

      參考文獻

      [1]依紹華.《私營資本開發旅游景區的理論與實證研究》[M].北京:旅游教育出版社,2004.5:(151-156).

      [2]姜紅瑩.關于旅游景區(點)經營權出讓問題的思考[J].湖南省社會主義學院學報.2004,(5):57-59.

      [3]依紹華.民營企業進行旅游景區開發的現狀分析及發展趨勢[J].中國社會科學院研究生院學報.2003,(3):38-41.

      旅游景區規劃的定義范文第5篇

      關鍵詞:旅游用地;地價;影響因素

      中圖分類號:F592.99文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2009)05-0017-04

      旅游業被譽為“無煙產業”和“朝陽產業”,旅游業的健康發展不但可以拉動內需、增加創匯、調整產業結構、促進社會就業與文化建設,而且更能有力地促進地區經濟的繁榮與社會發展,快速提高當地人民的物質生活水平。鑒于此,我國許多地區都把旅游業定位于主導或支柱產業,紛紛實施旅游發展戰略,各種旅游開發與建設項目如火如荼地展開。

      土地是旅游業賴以生存與發展的基礎,任何旅游資源都必須以土地為物質載體。伴隨著旅游業的高速發展,以旅游風景區為主的建設開發、企業改制、建設項目招商引資等過程中的土地交易也日漸繁榮,旅游用地交易市場開始活躍。但是,旅游用地是一種特殊的土地利用類型,有關此類用地的評估還處于探索階段,其土地價格或難以估算,或不能正確反映市場價格,與其真實價格偏離太遠。因此,明確旅游用地地價影響因素,并進行地價評估方法的探討成為旅游景區地價確定的關鍵。

      一、旅游用地的概念及特性

      (一)旅游用地概念的界定

      隨著旅游業的蓬勃發展,關于旅游用地的研究早就成為眾多學者關注的熱點,但旅游用地作為一種新的土地利用方式,就其定義,還沒有形成統一的規定與提法,在2007年8月10日,國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會聯合《土地利用現狀分類》中,只提及風景名勝設施用地,對旅游用地也未作具體歸類。但是,關于旅游用地的定義卻十分豐富。舉在《土地評價》中認為,旅游用地是旅游地內最基本、最廣泛的具有旅游功能的各種因素的組合;畢寶德在《土地經濟學》中認為,旅游用地就是旅游業用地,即在旅游地內為旅游者提供游覽、觀賞、知識、樂趣、度假、療養、娛樂、休息、探險、獵奇、考察研究等活動的土地,其實質是旅游景區內的土地利用與功能布局。這是一種狹義的理解。而廣義的理解則認為,旅游用地就是旅游業用地。黃養山在《旅游規劃》中將旅游用地分為旅游服務用地、基礎設施用地和生產管理用地三大類,分別包括游憩、接待、商業、療養、交通設施、基礎設施、管理、居住、旅游加工和旅游農副業用地,其范圍涵蓋了所有的旅游業用地。

      就我國目前而言,廣義的旅游用地雖然在分類中更加詳細,更能比較科學地反映土地資源的實質,但是其內涵廣泛,具體用地類型多樣,從實踐的角度考慮,不利于對于每一種用地類型進行統計、評估等實際操作,因此,本文中所涉及到的旅游用地是狹義的一般性旅游用地,即為以景區景點為依托,以旅游服務為盈利手段,以度假、休閑、觀光、娛樂為主要活動方式的旅游風景區,包括為實現景區旅游功能而配套的旅游設施、服務設施等建設項目用地。

      (二)旅游用地的特性

      旅游用地是一種特殊的土地資源,其形成原理、利用機制不同于其它土地,具有鮮明的個性特征,主要表現在:

      1.旅游用地效益的綜合性

      旅游用地的開發利用可以獲得經濟、社會、生態等綜合效益。人們通過休憩、游覽、科學考察等一系列活動獲得知識和信息,提高了人們的審美能力和創造能力,滿足精神文化需求,體現旅游用地的社會效益。而旅游景區吸引游客前來參觀游覽,游客在當地的消費促進了經濟發展,獲得經濟效益。發展旅游業還有利于保護生態環境,維持土地生態系統平衡,產生良好的生態效益。但這種特性同時具有反面性,旅游用地開發利用不當,不但會大幅降低旅游用地效益,甚至還會破壞旅游資源與生態環境,嚴重影響旅游業的健康發展。

      2.旅游用地空間的復合性

      一方面,旅游業是一個綜合性的行業,旅游業的六大要素必然要求有相應的土地利用作支撐,這表現為在某用地區域內旅游功能的疊加;另一方面,旅游用地是具有空間性、物質性、層次性和多功能性的旅游帶、區、線、點系統組成的地域綜合體,包括自然因素以及人類為開發旅游資源所付出的各種勞動,這表現為旅游地域空間的綜合。旅游用地的復合性決定了旅游用地空間是一個巨大的復合系統。

      3.旅游用地利用方式的差異性

      旅游用地是由不同的土地利用類型組成,包括農用地、建設用地以及未利用地,由于旅游資源的景觀異質性不同,旅游資源的開發利用方式存在一定差異。農用地往往維持日常的種植活動,或在其中修建基本服務設施;文物古跡等建設用地則保持原貌;未利用地或進行建設項目開發或保持原貌。

      4.旅游用地利用的持續性

      旅游用地是開發建設性用地,具有可持續性利用的特點,一經開發,便可永久使用,只要開發合理,保護適當,就不會對旅游資源構成破壞,旅游用地的持續性利用可以通過旅游用地的變動性實現。隨著社會進步,旅游用地的內涵也發生變化,要求旅游用地的開發利用必須具有適應人們不同時期需求的變動性和靈活性。持續性在旅游用地利用方式的差異性上同樣得到體現。

      二、旅游用地地價的影響因素

      在市場經濟條件下,旅游用地地價受到諸多因素的影響,這些因素相互作用、相互影響,從不同方面、不同程度上決定著地價水平的高低。在《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)中,將城鎮土地價格的影響因素分為一般因素、區域因素與個別因素三類。一般因素主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等;區域因素主要是指影響城鎮內部區域之間地價水平的商業服務業繁華程度及其在城鎮中的位置、交通條件、公共設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等;個別因素則主要包括宗地自身自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。旅游景區用地與一般的住宅、商業以及工業用地等相比不同,其是景觀功能和服務功能的自然經濟綜合體,具有更為鮮明的個性特征,因此,旅游用地地價的影響因素除與一般用地相同之外,還具有其獨特的影響因素。在借鑒城鎮土地地價影響因素的基礎上,根據旅游景區用地的本質特性,其根本的地價影響因素可以總結為:

      (一)旅游用地的景觀質量

      旅游用地地價的高低與其旅游景觀質量等級息息相關。旅游景觀是旅游目的地上具有審美意義的自然和人文多種要素有規律組合的地域綜合體,是各種景觀要素的組合。旅游景觀質量的高低主要取決于各種景觀要素及其價值,通常按照其價值高低進行景觀質量評價,從而確定旅游景觀質量等級。其中,自然旅游景觀是由自然地理要素為主體的構景要素,在特定區域內表現出來的美感組合體,由地質、地貌、水文、氣候、生物等要素組成,而人文旅游景觀的形成受歷史、經濟、文化、科技、民族、地域環境等人文地理要素的綜合影響,其構景要素除了景觀的體量、形態、材料、色彩、結構和工藝等物象景觀之外,還包括豐富的文化信息、審美意味、歷史舞臺效果和時間立體性等。綜合考慮自然旅游景觀和人文旅游景觀的組成要素之后,在其觀賞價值、文化價值、科學考察價值、旅游項目和旅游內容豐度、地理環境、季節差異以及其他特殊價值等方面對其進行具體評價,得出旅游用地的綜合性景觀質量結果。如果旅游用地景觀質量較高,則會對旅游者產生巨大吸引力,從而保障和增加了客源數量,對開發商來說將產生高額的經濟效益,旅游用地的地價自然就會較高;相反,如果旅游景觀質量低,無法滿足旅游者對旅游資源新、奇、特的心理需求,旅游者數量則會減少,或根本達不到開發建設對游客數量的最低要求,那么旅游景觀用地的經濟效益將會受到嚴重影響,其地價往往會較低。

      (二)旅游用地的經濟位置

      旅游用地的經濟位置即經濟地理位置對地價的影響,主要表現在兩個方面:一是旅游目的地的可及性;二是旅游目的地的客源市場的地理位置。旅游目的地的可及性,一般以旅游目的地的交通運輸條件為主要指標,如果旅游目的地地理位置較為偏僻或通達交通條件差,旅游目的地的可進入性不高,一方面會影響旅游者到達旅游目的地的便捷程度,另一方面會影響旅游者旅行的舒適程度,旅游者則通常會放棄此類景區而選擇去其它具有同等景觀質量的旅游目的地,如果改善交通條件,提高景區的可進入性,則又會增加開發成本,提高投資額度。所以,旅游目的地的可進入性是旅游資源開發的重要制約因素,一定程度上影響著旅游景區用地的價格。旅游客源市場是旅游者的集中來源地,客源市場的地理位置與旅游目的地之間的距離對于旅游者來說至關重要,如果二者之間距離較近,則方便旅游者的抵達,旅游者花費成本較低;如果二者之間距離較遠,旅游者到達旅游目的地的時間成本和經濟成本會大幅增加,旅游者不愿支付這些成本或支付能力有限,則會慎重考慮選擇旅游目的地,從而會影響此類旅游目的地的客源數量,造成旅游景區效益的低下,較高的旅游景區地價已成為不可能。

      (三)旅游用地的基礎設施狀況

      土地利用開發現狀是決定旅游用地價格的又一重要因素,尤其是基礎設施和服務設施的開發利用狀況對投資成本來說至關重要,是節約成本的關鍵一項。一般而言,完善的旅游景區要進行“三通一平”或“五通一平”的基礎設施建設,主要包括通水、通電、通路、通氣、通訊和平整土地(如停車場、纜車站等),以及餐飲、旅館、導游商店、環衛和醫療設施等建設內容。對旅游目的地地價進行評估要考慮到基礎設施的現實狀況。基礎設施完善,則可減少開發成本,從而降低地價,但是,處于評估時點的旅游目的地如果基礎設施不完善,則要進行必要的基礎設施建設,從而增加了景區開發成本,旅游景區地價會相應提高。

      (四)旅游用地的經營周期

      根據旅游地生命周期理論,任何一個旅游景區都要經過探索、參與、發展、鞏固、停滯、衰落(或復蘇)6個階段,旅游景區在不同的發展階段則表現出不同的特點和規律。探索階段,即旅游景區開發初期,只有零散游客,無特別設施;參與階段,旅游者數量漸多,基本膳宿設施、交通條件有所改善;發展階段,旅游廣告加大,游客數量持續增多,外來投資增長,大規模、現代化的設施出現;鞏固階段,游客增長率下降,旅游地功能分區明顯,地方經濟活動與旅游業緊密相連,常住居民中開始對旅游產生反感和不滿;停滯階段,旅游地自然和文化的吸引力被“人造設施”代替,旅游地良好形象已不再時興,市場維持艱難,旅游環境容量超載;衰落或復蘇階段,旅游市場衰落,進而房地產的轉賣率很高,旅游設施也大量消失,最終旅游地將變成“旅游貧民窟”,另一方面,旅游地也可能采取增加人造景觀、開發新的旅游資源等措施,增強旅游地的吸引力,從而進入復蘇階段。根據不同的發展階段,旅游景區在每一時期都有各自的發展重點、建設內容和工作要務。在探索和參與階段,旅游景區處于開發初期,此時的開發建設成本相對較高,其地價相對較低;在發展和鞏固階段,旅游景區處于發展的黃金期,各項設施已經完善,旅游者數量達到最多,此時景區的經濟效益最大,景區地價也相應最高;在衰退和復蘇階段,旅游景區失去對旅游者的吸引力,基礎設施也大量消失,旅游景區處于生命的終結期,要想恢復旅游景區的繁榮,則必須開發新的旅游資源,加大各項基礎設施建設力度和景區宣傳力度,但這樣勢必會消耗大量資金,而且恢復前景堪憂,在這種情況下,景區地價與景區在發展和鞏固時期的地價相比要低很多。因此,在不同的發展時期,景區地價的評估結果會有所不同。

      (五)旅游用地的環境容量

      旅游環境容量,又稱為旅游容量或旅游承載力,是指旅游地在旅游環境保持穩定、不被破壞的情況下,旅游地環境與生態、旅游地社會與經濟能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活動量或游客數量。如果超過合理的旅游環境容量,則稱為旅游超飽和或旅游超載,旅游活動質量和旅游環境就會受到一定的損壞和破壞。合理的旅游環境容量的確定,一方面可以保護旅游環境免遭退化和破壞,另一方面也保證了旅游者在游覽時的旅游質量。旅游環境的基本容量包括旅游空間容量、旅游心理容量、旅游生態容量、旅游社會容量以及旅游經濟發展容量。旅游空間環境和旅游生態容量過小,則景區容納的游客數量或旅游活動量有限;旅游心理容量過小,則會影響游客的旅游活動質量;旅游社會容量過小,則容易引起當地居民對旅游者的抵制情緒和行為;旅游經濟發展容量過小,則會影響景區或當地的旅游接待容納能力。總之,各種旅游環境基本容量的綜合是一個度的概念,超過這個度,對景區的生態保護、游客數量、接待能力以及游客的旅游質量都會產生重要影響,而這些方面正是衡量一個景區經營好壞的重要因素,對景區的地價具有重要的影響作用。所以,旅游景區環境容量的大小同樣對其地價起著關鍵的影響和作用。

      三、結論

      旅游用地作為一種新型的土地利用類型,對其地價的確定不但能夠合理配置旅游生產要素,完善旅游要素市場,而且還能夠規范、培育旅游用地市場,保護土地資源,防止國有或集體土地資產的流失。因此,科學、系統地對旅游用地地價的影響因素進行分析,將對旅游用地的可持續利用與社會、經濟和生態效益的綜合發揮起到重要影響。本文基于對旅游用地概念的界定,初步分析了旅游用地的特性,并在此基礎上著重總結出了影響旅游用地地價的關鍵因素,即為旅游用地景觀質量、旅游用地經濟位置、旅游用地基礎設施狀況、旅游用地經營周期、旅游用地環境容量等,以此探索旅游用地地價評估實踐,進一步促進地價評估理論體系的建設。

      參考文獻:

      [1] 舉.土地評價[M].北京:中國大地出版社,1996.

      [2] 畢寶德.土地經濟學(第三版)[M].北京:中國人民大學出版社,2000.

      [3] 保繼剛、楚義芳.旅游地理學[M].北京:高等教育出版社,1999.

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