不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理

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不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文第1篇

1、不動(dòng)產(chǎn)證是指國(guó)土資源部制定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證，于2015年3月1日起正式施行，國(guó)土資源部制定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》正式啟用。

2、便于切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，結(jié)束對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理的混亂狀況；

3、便于提高行政管理機(jī)關(guān)效率，保證物權(quán)狀況的公開和明示，防止行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)，損害權(quán)利人的利益；

4、便于維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)物盡其用，定分止?fàn)帯?duì)老百姓來(lái)說(shuō)，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬明晰，創(chuàng)造積累財(cái)富的勁頭會(huì)更足，將會(huì)給老百姓帶來(lái)一份實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。

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不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：家族信托；不動(dòng)產(chǎn)；信托登記

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.02.067

1 中國(guó)式家族信托的法律困境

與我國(guó)國(guó)家稅收改革不斷深化相對(duì)應(yīng)，未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅或?qū)⒉粩喑雠_(tái)，家庭信托產(chǎn)品將越來(lái)越多的高凈值人的尊敬和信任。根據(jù)市場(chǎng)的需求分析和家族信托內(nèi)含的功能作用，未來(lái)我國(guó)信托市場(chǎng)的發(fā)展前景遼闊。但處于現(xiàn)階段的家庭信托，也存在著巨大的隱患。信托行業(yè)和其他的金融業(yè)一樣，都必須要在合理、規(guī)范、健全的法律環(huán)境之下才能有序發(fā)展。

1.1 信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬不明

信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性設(shè)計(jì)賦予家族信托在面臨企業(yè)破產(chǎn)、債務(wù)追償、夫妻離婚、遺產(chǎn)繼承等風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，起到有效隔離保護(hù)和資產(chǎn)保障功能。在我國(guó)，真正決定信托財(cái)產(chǎn)有無(wú)獨(dú)立性的是信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)真正歸屬于哪一方。《信托法》第2條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人。”立法中用“委托給”代替了國(guó)外信托法中定義的“轉(zhuǎn)讓”，兩者區(qū)別的關(guān)鍵在于信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。一種觀點(diǎn)以周小明博士為代表，主張所有權(quán)歸受托人所有，持有另一種觀點(diǎn)的張淳教授則認(rèn)為信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)該歸委托人所有。

考察立法者制定本法的意圖和原因，了解到立法者有意模糊財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。信托制度源于英美法系的國(guó)家，其雙重所有權(quán)的特點(diǎn)有效解決所有權(quán)歸屬問題，而當(dāng)信托制度移植中國(guó)時(shí)，由于嚴(yán)格遵循一物一權(quán)、所有權(quán)絕對(duì)原則，同一物上不可能融合兩個(gè)所有權(quán)，立法者索性規(guī)避這個(gè)敏感問題，使用“委托給”的字眼，信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，不得而知。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬不明意味著信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性難以保障，由此將引發(fā)一系列的法律問題。

1.2 家族信托登記的缺位

無(wú)論從理論上探討還是實(shí)務(wù)界分析來(lái)看，我國(guó)尚未建立起信托登記制度。《信托法》第十條，明確我國(guó)實(shí)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記制度和信托登記制度，但無(wú)具體條文明確信托登記的具體內(nèi)容和詳細(xì)規(guī)則，因此我們不能從籠統(tǒng)的條文上得出中國(guó)已經(jīng)建立起信托登記制度的結(jié)論。基于信托登記制度的缺位，目前家族信托主要還是以資金為主，涉及非資金家族信托的占少數(shù)，主要原因在于信托登記是財(cái)產(chǎn)信托生效的前提條件，以現(xiàn)金作為信托財(cái)產(chǎn)的交付無(wú)需辦理登記即可成立有效信托，而股權(quán)、房地產(chǎn)等非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)需要辦理信托登記手續(xù)才產(chǎn)生信托效力。信托公司開展股權(quán)家族信托或不動(dòng)產(chǎn)家族信托將面臨無(wú)效信托的法律風(fēng)險(xiǎn)，這也將導(dǎo)致在我國(guó)信托制度發(fā)展受限，不能像國(guó)外一樣有健全的法律制度予以保障。

缺乏信托登記制度，一方面，導(dǎo)致需要登記的非貨幣性資產(chǎn)只能通過貿(mào)易、資金轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程的銷售過程，產(chǎn)生很高的稅收成本。另一方面，信托財(cái)產(chǎn)如果過于單一，以非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)管理為主導(dǎo)的家族信托難以真正回歸本色，無(wú)法區(qū)別于一般類型的信托，更難以滿足廣大客戶的多樣化需求。

1.3 理論上雙重征稅，實(shí)踐中無(wú)人納稅

在實(shí)踐中，在沒有信托財(cái)產(chǎn)在轉(zhuǎn)移過程中稅務(wù)負(fù)擔(dān)的具體規(guī)定時(shí)，適用一般納稅準(zhǔn)則，將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為界定為第三方交易過戶，導(dǎo)致的后果是重復(fù)納稅。

2 不動(dòng)產(chǎn)家族信托的尷尬處境

近日，中信銀行聯(lián)合中信信托，成功與財(cái)富客戶簽署業(yè)界領(lǐng)先的家族信托產(chǎn)品。與常見的長(zhǎng)期資金管理型家族信托所不同的是，此次推出的首單家族信托產(chǎn)品輻射的對(duì)象除了現(xiàn)金，還可承接客戶包括股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)等非現(xiàn)金類資產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)的多樣化滿足了一大批以非現(xiàn)金資產(chǎn)為主的客戶需求，但同時(shí)對(duì)于非現(xiàn)金資產(chǎn)的管理也對(duì)受托人提出更高的要求。

中信信托聯(lián)合中信銀行簽約的家族信托產(chǎn)品曾被媒體報(bào)道中國(guó)打破現(xiàn)金為主的財(cái)產(chǎn)種類，開始首單不動(dòng)產(chǎn)家族信托的嘗試，實(shí)際上所謂的不動(dòng)產(chǎn)家族信托無(wú)非只是先以現(xiàn)金設(shè)立信托，然后再使用該現(xiàn)金置換委托人名下的不動(dòng)產(chǎn)，究其本質(zhì)也屬于資金信托的范疇，算不上純粹意義上的不動(dòng)產(chǎn)家族信托。

目前不動(dòng)產(chǎn)家族信托在國(guó)內(nèi)面臨的最大尷尬是信托登記制度的缺失。《信托法》第10條規(guī)定：設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。我國(guó)《物權(quán)法》屬于此類法律，其中強(qiáng)制性規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)必須統(tǒng)一辦理變更登記，并采取登記生效主義，這是物權(quán)變動(dòng)的效力。如果以不硬作為信托財(cái)產(chǎn)，則需要辦理信托登記才發(fā)生信托效力，即我國(guó)采取信托登記生效主義。但由于信托登記制度的缺失，我國(guó)法律未明確規(guī)定信托登記的登記機(jī)關(guān)和操作規(guī)程，導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)中此類不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法設(shè)立信托，這是目前我國(guó)家族信托發(fā)展的最大障礙。

2006年6月，國(guó)內(nèi)首家信托登記中心――上海信托登記中心就在浦東新區(qū)設(shè)立了。從登記的基本內(nèi)容來(lái)分，信托登記可分為三類，即信托產(chǎn)品登記、信托文件登記和信托財(cái)產(chǎn)登記。但登記中心在性質(zhì)上只限于地方機(jī)構(gòu)，未涵蓋全國(guó)所有信托公司，而且辦理信托登記屬于自愿行為，不做強(qiáng)制性規(guī)定，上海信托登記中心從目前看來(lái)只是自貿(mào)區(qū)的信托登記試點(diǎn)，仍未建設(shè)成全國(guó)性的信托登記中心。2015年施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，也沒有規(guī)定信托登記，從信托法頒布至今已近15年，信托登記的立法和實(shí)踐至今仍是一片空白。

3 不動(dòng)產(chǎn)家族信托本土化的法律構(gòu)建

3.1 明確信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性

我國(guó)立法者使用“委托給”而有意規(guī)避信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬問題，是出于我國(guó)一物一權(quán)原則下的無(wú)奈之舉，如今要理解信托財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)屬性，應(yīng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬做出科學(xué)界定，這也是確保信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的前提要素。

筆者認(rèn)為明確規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)歸屬于受托人所有，不僅是必要的而且切實(shí)可行。我們應(yīng)擺脫傳統(tǒng)民法體系中所有權(quán)不可分離的固有觀念，用一種靈活的眼光看待信托，由受托人以所有人的名義占有、使用、處分信托財(cái)產(chǎn)，由受益人享有對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)。一旦享有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，受托人以自己的名義管理、執(zhí)行信托事宜就有了法律依據(jù)，當(dāng)然受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的處理應(yīng)受到一定限制，受托人應(yīng)按照信托文件的要求享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，不可將信托財(cái)產(chǎn)視為自有財(cái)產(chǎn)隨意揮霍。明確信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，首先應(yīng)厘清信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬問題，將信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于受托人名下，不僅有效發(fā)揮受托人的積極性，而且實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和風(fēng)險(xiǎn)隔離的優(yōu)勢(shì)。

3.2 建立信托登記制度

我國(guó)信托行業(yè)發(fā)展的困境和瓶頸主要在于一直以來(lái)信托登記制度的缺失，建立全國(guó)統(tǒng)一的信托登記制度，對(duì)構(gòu)建信托發(fā)展的基礎(chǔ)性平臺(tái)、保護(hù)三方當(dāng)事人的合法權(quán)益、滿足客戶家族信托財(cái)產(chǎn)種類多樣化需求等具有重大意義。

建立完善的信托登記制度應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：

3.2.1 信托登記的對(duì)象

筆者認(rèn)為，出于對(duì)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和風(fēng)險(xiǎn)隔離的目的，保護(hù)受益人的受益權(quán)，避免受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的破壞，我國(guó)構(gòu)建的信托登記制度應(yīng)是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬和性質(zhì)進(jìn)行登記。

3.2.2 信托登記的機(jī)關(guān)

目前我國(guó)已經(jīng)成立一家上海信托登記中心，但仍處于試點(diǎn)階段，且在實(shí)踐中是否認(rèn)可登記中心的登記效力存在質(zhì)疑，還應(yīng)考慮信托登記與權(quán)屬登記的對(duì)接關(guān)系。我國(guó)應(yīng)盡早建立信托登記制度，但是否有必要建立統(tǒng)一的信托登記機(jī)構(gòu)還處于爭(zhēng)議中。從我國(guó)目前的立法現(xiàn)狀來(lái)看，權(quán)屬登記部門根據(jù)財(cái)產(chǎn)屬性的不同由不同部門分別管理，若在此基礎(chǔ)上再建立統(tǒng)一的信托登記機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人在設(shè)立信托后，應(yīng)先辦理權(quán)屬登記，再到信托登記機(jī)構(gòu)辦理信托登記，不免環(huán)節(jié)過于復(fù)雜效率不高，且權(quán)屬登記與信托登記難以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)歸屬的一致性。綜上分析，結(jié)合我國(guó)目前的現(xiàn)狀和國(guó)情發(fā)展，從效率和資源配置的角度出發(fā)，最適宜的做法就是將權(quán)屬登記部門與信托登記部門兩者合二為一，權(quán)屬登記部門再多一項(xiàng)職能――信托登記。

3.2.3 信托登記的效力

我國(guó)《信托法》規(guī)定設(shè)立信托后應(yīng)當(dāng)辦理信托登記，未按照規(guī)定辦理信托登記，不產(chǎn)生信托效力，即我國(guó)目前實(shí)行強(qiáng)制信托登記。但并不是所有信托都應(yīng)辦理登記，根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)的不同種類，只對(duì)那些財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要辦理登記的財(cái)產(chǎn)種類必須辦理信托登記，并且實(shí)行登記生效主義。

3.3 完善信托稅收制度

家族信托不同于傳統(tǒng)信托的主要優(yōu)勢(shì)在于稅務(wù)籌劃，實(shí)現(xiàn)合法避稅。在信托稅收籌劃過程中，首先需要明確信托登記制度實(shí)質(zhì)上是屬于財(cái)產(chǎn)的非交易過戶，以所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的有效隔離，在稅收方面既要避免雙重征稅對(duì)納稅人造成嚴(yán)重的稅收負(fù)擔(dān)，又要防止稅收流失、影響國(guó)家稅收安排。

首先，在信托財(cái)產(chǎn)交付前端的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同于一般的交易行為，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是為了設(shè)立家族信托，所以，不應(yīng)當(dāng)征收任何稅收；其次，在受托人管理處分信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)階段，信托財(cái)產(chǎn)在本金的基礎(chǔ)上有所增值和收益，對(duì)于增值收益部分理應(yīng)按照稅收的一般法律規(guī)定進(jìn)行征收；最后階段是信托財(cái)產(chǎn)的發(fā)配端，是否應(yīng)該征稅以及有無(wú)造成重復(fù)征稅的可能，應(yīng)當(dāng)分情況討論。若受益人為委托人自己，則不再征收；若受益人為委托人子女，這種情況在家族信托中最為多見，在未推出遺產(chǎn)稅的情況下一般不對(duì)收益部分征稅；若受益人為他人，則對(duì)收益部分征稅不產(chǎn)生重復(fù)征稅的問題。

3.4 不動(dòng)產(chǎn)家族信托：曲折中尋找希望

在中國(guó)，高凈值人群中的財(cái)富種類普遍以不動(dòng)產(chǎn)居多，不動(dòng)產(chǎn)家族信托所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)和尷尬處境也是我們亟需要解決的問題所在。

除了建立信托登記制度及完善相關(guān)稅收配套設(shè)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不應(yīng)視為交易，故而在交付前端不用征收稅費(fèi)。一方面是這是符合信托法的有關(guān)規(guī)定，普遍使用于不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)，另一方面也是出于鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)家族信托業(yè)務(wù)的順利開展，不給委托人太大的稅負(fù)壓力。

此外，目前的以現(xiàn)金方式為內(nèi)容的家族信托和不動(dòng)產(chǎn)家族信托相比較，在操作框架上可以說(shuō)一脈相承，但是由于不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和維護(hù)修繕遠(yuǎn)較單純現(xiàn)金方式繁雜，因此對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)信托相關(guān)的信托契約及交易架構(gòu)必然要求更具前瞻性的設(shè)計(jì)和考量，這也是信托法學(xué)者需要研究的方向。

參考文獻(xiàn)

[1]湯淑梅.“信托登記制度的構(gòu)建”[J].法學(xué)雜志，2008，（06）.

[2]王舒.“論信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性――兼析《信托法》第16條”[J].中國(guó)地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002，（03）.

不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文第3篇

1國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)立法概況

1.1沒有一部統(tǒng)一的估價(jià)法律

美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，目前還沒有一部統(tǒng)一的覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的估價(jià)法律。

德國(guó)在聯(lián)邦層面上，于1991年頒布了一部名稱為《評(píng)估法》（Bewertungsgesetz，縮寫為BewG）的法律。這個(gè)法律的名稱很容易讓人誤解，以為是一部適用于所有估價(jià)專業(yè)和估價(jià)目的的法律，而事實(shí)上它是一部針對(duì)房地產(chǎn)課稅估價(jià)的法律。

1.2有專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)，日本、德國(guó)、荷蘭、澳大利亞、南非、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等，有專門的法律。例如，日本將房地產(chǎn)估價(jià)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，于1963頒布了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》，此外還有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法施行令》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)施行規(guī)則》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》。德國(guó)頒布了《房地產(chǎn)交易價(jià)值估價(jià)基本原則條例》（Wertermittlungsverordnung）。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價(jià)法》（DutchRealEstateValuationLaw）。澳大利亞1960年頒布了《土地估價(jià)法》（ValuationofLandAct1960）。南非2000年頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)法》（PropertyValuersProfessionAct2000）。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)2000年頒布了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》，2001年頒布了與之相配套的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法施行細(xì)則》及《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》。

除了上述專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，在國(guó)外綜合性的法律中也有一些對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作了規(guī)定，例如，英國(guó)的《業(yè)主和承租人法》（LandlordandTenantAct）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（TownandCountryPlanningAct），德國(guó)的《建設(shè)法典》（Baugesetzbuch，縮寫為BauGB）、《評(píng)估法》、《土地購(gòu)置稅法》、《土地稅法》、《繼承稅與捐贈(zèng)稅法》等。

1.3房地產(chǎn)估價(jià)法律的主要內(nèi)容

日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》共有6章，分別是總則、不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則。“總則”一章主要規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的目的，以及不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)業(yè)者的定義。“不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)”一章分為考試和登記兩部分。考試部分規(guī)定欲擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試，考試共分3次。登記部分規(guī)定有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，應(yīng)向國(guó)土廳登記才能正式取得資格。“不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)”一章規(guī)定欲經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)向國(guó)土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營(yíng)業(yè)則需要重新登記。不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請(qǐng)1人以上專任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。不具備不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)資格者，不得從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)行為。“監(jiān)督”一章規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容。“雜則”一章主要規(guī)定為舉辦不動(dòng)產(chǎn)鑒定士考試，設(shè)置考試委員會(huì)。“罰則”一章規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。

德國(guó)的《房地產(chǎn)交易價(jià)值估價(jià)基本原則條例》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)概念、估價(jià)方法選用、估價(jià)所需參數(shù)的推導(dǎo)、具體的估價(jià)方法等作了明確規(guī)定。特別是德國(guó)的《建設(shè)法典》，它是關(guān)于建設(shè)方面最高層次的法律。依據(jù)該法典，德國(guó)在市和縣的范圍內(nèi)建立了估價(jià)委員會(huì)，由它授權(quán)搜集、土地價(jià)格數(shù)據(jù)并且承擔(dān)公共的土地估價(jià)。《建設(shè)法典》還規(guī)定，由估價(jià)委員會(huì)負(fù)責(zé)收集交易案例。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》分為總則、登記及開業(yè)、業(yè)務(wù)及責(zé)任、公會(huì)、獎(jiǎng)懲、附則6章，共46條。其主要內(nèi)容如下：

1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格只有經(jīng)考試及格才能取得。如該法第1條規(guī)定：“經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，并依本法領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書者，得充任不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。”

2.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)還需具有二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并應(yīng)設(shè)立事務(wù)所。如該法第5條規(guī)定：“領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。”第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個(gè)以上估價(jià)師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)。”

3.違反有關(guān)規(guī)定使委托人或者利害關(guān)系人受到損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。如該法第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師受委托辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用之原則，不得有不正當(dāng)行為及違反或廢弛其業(yè)務(wù)上應(yīng)盡之義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師違反前項(xiàng)規(guī)定，致委托人或利害關(guān)系人受有損害者，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。”

4.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師必須加入估價(jià)行業(yè)組織，實(shí)行當(dāng)然會(huì)員制。如該法第22條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師領(lǐng)得開業(yè)證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)對(duì)具有資格之不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師之申請(qǐng)入會(huì)，不得拒絕。”

5.外國(guó)人取得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格也必須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，其執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)許可，并遵守一切法令及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)章程，所為的文件、圖說(shuō)應(yīng)是中文。

該法還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對(duì)于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機(jī)關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對(duì)于委托估價(jià)案件的委托書及估價(jià)工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個(gè)小時(shí)以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄？？或縣（？？）政府辦理?yè)Q證。

2國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)行業(yè)管理體制

2.1估價(jià)專業(yè)劃分

目前，國(guó)外和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)都沒有可以從事所有估價(jià)專業(yè)的估價(jià)師，估價(jià)專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國(guó)家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價(jià)師外，甚至沒有其他專業(yè)的估價(jià)師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)的資產(chǎn)必須同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個(gè)國(guó)家的財(cái)富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價(jià)；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價(jià)，抵押、課稅、征收征用、保險(xiǎn)等活動(dòng)也需要估價(jià)。

英國(guó)對(duì)估價(jià)專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是最大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國(guó)，估價(jià)一般是指房地產(chǎn)估價(jià)。社會(huì)普遍認(rèn)可的估價(jià)師是“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡(jiǎn)稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師（即房地產(chǎn)估價(jià)師）。

日本不存在可以評(píng)估所有專業(yè)的估價(jià)師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。

我國(guó)香港地區(qū)目前只有香港測(cè)量師學(xué)會(huì)授予的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師），沒有其他估價(jià)專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價(jià)，也是由產(chǎn)業(yè)測(cè)量師來(lái)完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格，包括香港行政會(huì)議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

2.2估價(jià)人員資格

鑒于房地產(chǎn)估價(jià)的特殊性，國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員，均有資格認(rèn)證，實(shí)行牌照管理方式，其性質(zhì)和形式有兩種：一是政府發(fā)牌，以政府監(jiān)管為主；二是成為行業(yè)組織會(huì)員，以行業(yè)自律管理為主。對(duì)于其他估價(jià)專業(yè)人員，基本上沒有政府發(fā)牌的，主要是成為行業(yè)組織會(huì)員；有些甚至沒有行業(yè)組織，從而也就無(wú)資格認(rèn)證可言。例如，香港除了香港測(cè)量師學(xué)會(huì)的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（即房地產(chǎn)估價(jià)師）之外，沒有其他估價(jià)師名稱。

美國(guó)在1989年以前，主要是由行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管。1989年之后，因房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，各州政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性，特別是直接涉及到金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，開始對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行政府牌照管理。而對(duì)其他估價(jià)人員至今尚未實(shí)行政府牌照管理。

日本估價(jià)行業(yè)中只有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士（相當(dāng)于我們的房地產(chǎn)估價(jià)師）是國(guó)家法律認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格，在社會(huì)上享有很高的聲譽(yù)，與律師、公認(rèn)會(huì)計(jì)師被認(rèn)為是三大執(zhí)業(yè)資格。日本政府下設(shè)一個(gè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士的考試工作。要取得不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格必須通過三次考試。三次考試均通過者才可以稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，只通過第二次考試者稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)。目前，日本全國(guó)具有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格者有8000多人，其中6000多人專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。而從事動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人才，政府機(jī)構(gòu)不進(jìn)行考試認(rèn)可，由相關(guān)行業(yè)組織進(jìn)行認(rèn)定，甚至不需要任何組織認(rèn)定，任何人都可以進(jìn)行除房地產(chǎn)估價(jià)以外的估價(jià)活動(dòng)。

英國(guó)是由“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”負(fù)責(zé)估價(jià)人員的資格認(rèn)證。其估價(jià)學(xué)部（ValuationFaculty）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證，機(jī)器與工商資產(chǎn)學(xué)部（MachineryandBusinessAssetsFaculty）負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備估價(jià)人員的資格認(rèn)證，礦物與廢物處理學(xué)部（MineralsandWasteManagementFaculty）負(fù)責(zé)礦物估價(jià)人員的資格認(rèn)證，藝術(shù)品與古董學(xué)部（ArtsandAntiquesFaculty）負(fù)責(zé)藝術(shù)品和古董估價(jià)人員的資格認(rèn)證。英國(guó)沒有法規(guī)規(guī)定只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才可以從事估價(jià)工作。但社會(huì)上的慣例是只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才能獲得工商團(tuán)體、銀行和金融機(jī)構(gòu)、政府及其他國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

2.3估價(jià)行業(yè)組織設(shè)立

美國(guó)、英國(guó)、新加坡等許多國(guó)家和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，都有估價(jià)、特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，而且一些國(guó)家和地區(qū)同時(shí)存在著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織。最典型的是美國(guó)，它有“估價(jià)學(xué)會(huì)”（AppraisalInstitute）、“美國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（AmericanSocietyofAppraisers，簡(jiǎn)稱ASA）、“全國(guó)資深估價(jià)師協(xié)會(huì)”（NationalAssociationofMasterAppraisers，簡(jiǎn)稱NAIOP）、“全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（NationalSocietyofRealEstateAppraisers，簡(jiǎn)稱NSREA）、“全國(guó)獨(dú)立收費(fèi)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（NationalAssociationofIndependentFeeAppraisers，簡(jiǎn)稱NAIFA）。上述估價(jià)行業(yè)組織，除ASA是包括較廣范圍估價(jià)領(lǐng)域的估價(jià)專業(yè)組織外，其余均是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)組織。其中，美國(guó)“估價(jià)學(xué)會(huì)”是1991年由美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（AmericanInstituteofRealEstateAppraisers）（1932年成立）與房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)（SocietyofRealEstateAppraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美國(guó)最有影響和最大的估價(jià)行業(yè)組織，現(xiàn)有會(huì)員1.8萬(wàn)余人（與此相對(duì)照，ASA共有會(huì)員6千余人）。在美國(guó)持有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)照的人員超過10萬(wàn)人，只有這些人當(dāng)中的優(yōu)秀人才，再經(jīng)過考核后才可以加入“估價(jià)學(xué)會(huì)”。

英國(guó)目前有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”。過去，英國(guó)有多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，由于“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)在社會(huì)上的影響力不斷擴(kuò)大，一些規(guī)模較小的估價(jià)專業(yè)組織主動(dòng)加入或并入“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”，從而“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”成為了英國(guó)目前規(guī)模最大、最有影響力的行業(yè)組織。

另外，新加坡有“新加坡測(cè)量師和估價(jià)師學(xué)會(huì)”（SingaporeInstituteofsurveyors&valuers，簡(jiǎn)稱SISV），我國(guó)香港地區(qū)有“香港測(cè)量師學(xué)會(huì)”（HongKongInstituteofSurveyors，簡(jiǎn)稱HKIS），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)”、“土地估價(jià)學(xué)會(huì)”。

目前，估價(jià)方面的國(guó)際組織有多個(gè)，包括：國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（InternationalFederationofSurveyors，簡(jiǎn)稱FIG，于1878年在法國(guó)巴黎成立）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（InternationalValuationStandardsCommittee，簡(jiǎn)稱IVSC）、世界估價(jià)組織聯(lián)合會(huì)（WorldAssociationofValuationOrganizations，簡(jiǎn)稱WAVO）。

3借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的做法搞好我國(guó)估價(jià)立法工作

3.1應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)估價(jià)立法

國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)雖然沒有覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的法律，但是基于房地產(chǎn)及其估價(jià)的重要性、特殊性和專業(yè)性，許多國(guó)家和地區(qū)非常重視房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，專門制定了房地產(chǎn)估價(jià)的法律。目前我們尚無(wú)專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，主要是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”（第33條），“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”（第58條）。因此，建議借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、成熟國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，重視、加快我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，如制定《房地產(chǎn)估價(jià)法》或者《房地產(chǎn)估價(jià)師法》。

3.2不同估價(jià)專業(yè)人員資格可以采取不同的方式取得

對(duì)于不同估價(jià)專業(yè)人員資格，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況采取行政許可和行業(yè)組織會(huì)員注冊(cè)的管理制度，而不是“一刀切”。鑒于美國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等許多國(guó)家和地區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行的是類似于我們行政許可的牌照管理制度，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊(cè)的行政許可制度是符合國(guó)際慣例的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)行。

3.3估價(jià)行業(yè)組織的發(fā)展應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律

目前我國(guó)并存著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，這種狀況有其歷史原因和客觀需要，一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家如美國(guó)的情況也如此，而且主要是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。因此，我國(guó)目前估價(jià)行業(yè)組織并存的狀況宜維持，不宜采取行政手段強(qiáng)制干預(yù)它們的拆分或合并。至于各估價(jià)行業(yè)組織的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，靠各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織自身的服務(wù)和影響力生存。對(duì)于各個(gè)估價(jià)專業(yè)目前面臨的共同性問題，可以由各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織間的相互溝通、協(xié)商來(lái)解決。

3.4尊重客觀規(guī)律，走專業(yè)化發(fā)展道路，切實(shí)解決實(shí)際問題

不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文第4篇

摘 要 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮和發(fā)展。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆場(chǎng)面，房?jī)r(jià)持續(xù)快速走高。給普通民眾的生活帶來(lái)諸多影響，政府基于國(guó)計(jì)民生的考慮，采取了各種措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)予以調(diào)控，有關(guān)征收物業(yè)稅的問題也開始進(jìn)入人們的視野，就物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)法層面的價(jià)值作相關(guān)分析。

關(guān)鍵詞 物業(yè)稅 社會(huì)本位 價(jià)值

一、物業(yè)稅概述

一般意義上的物業(yè)稅主要是指土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租人對(duì)其所有或使用的該不動(dòng)產(chǎn)按期繳付一定稅額的稅種，其稅額額度隨不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的變化而變化。從國(guó)際范圍來(lái)看，美國(guó)、日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的稅收制度中。物業(yè)稅已經(jīng)成為重要的稅種之一，其在這些國(guó)家實(shí)行的過程中體現(xiàn)了以下特征：

（1）堅(jiān)持“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”的原則。

（2）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)使用性質(zhì)的不同確定不同的稅率。

（3）征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村，公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)在免征范圍內(nèi)，這一點(diǎn)更注重不動(dòng)產(chǎn)范圍的界定，即城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)均在征收范圍內(nèi)，以及征收上的地域差異，使其征收規(guī)則與實(shí)際情況結(jié)合更緊。

（4）物業(yè)稅在財(cái)稅劃分體制中屬于地方稅種，是地方財(cái)政收入的來(lái)源。針對(duì)目前中央地方財(cái)權(quán)事權(quán)的劃分情況，把物業(yè)稅納入地方稅種范圍是十分必要的。

（5）各國(guó)都建立了完善的房地產(chǎn)登記和評(píng)估制度與之相配套。

二、經(jīng)濟(jì)法的社會(huì)本位屬性

法的各個(gè)部門在處理社會(huì)整體和個(gè)體的關(guān)系方面，有不同的主旨和調(diào)整方式，對(duì)國(guó)家和非公共組織、個(gè)人的保護(hù)和制約也有不同的側(cè)重，從而區(qū)分出不同的法律調(diào)整模式。相對(duì)行政法的權(quán)力本位和民法個(gè)人權(quán)利本位，經(jīng)濟(jì)法以社會(huì)整體利益為最高準(zhǔn)則。

經(jīng)濟(jì)法作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)管理關(guān)系、維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、組織管理性的流轉(zhuǎn)和協(xié)作關(guān)系的法律規(guī)范的總和，其本質(zhì)上是體現(xiàn)社會(huì)本位的。事實(shí)上，社會(huì)利益獨(dú)立于國(guó)家利益和個(gè)人利益的存在是經(jīng)濟(jì)法產(chǎn)生的根本原因，也是其得以存在的完全而充分的理由，正是基于此，經(jīng)濟(jì)法在調(diào)整上述三種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過程中，始終立足于社會(huì)整體，強(qiáng)調(diào)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)與市場(chǎng)機(jī)制的有機(jī)結(jié)合，保持干預(yù)的適度性，追求社會(huì)公共利益的最大化，以保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，這也就是經(jīng)濟(jì)法的社會(huì)本位的主要內(nèi)容。

稅收體制作為經(jīng)濟(jì)法律制度的重要組成部分，也理所當(dāng)然的具有社會(huì)本位的特質(zhì)。國(guó)家在制定相關(guān)稅收制度和政策時(shí)，必須依法合理的行使權(quán)力，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，不能夠只求擴(kuò)大稅收收入，設(shè)定不合理的稅種稅率；企業(yè)和個(gè)人等經(jīng)濟(jì)主體也要在法律的框架內(nèi)行使權(quán)利，不得片面強(qiáng)調(diào)自身的財(cái)產(chǎn)利益，置社會(huì)利益于不顧，以行使權(quán)利為借口對(duì)抗行政干預(yù)而損害他人乃至社會(huì)整體利益；社會(huì)中間層主題則要獨(dú)立于前二者，為政府干預(yù)市場(chǎng)和市場(chǎng)主體交易活動(dòng)服務(wù)。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。任何主體的活動(dòng)都是依照經(jīng)濟(jì)法的規(guī)定，以社會(huì)整體利益為基準(zhǔn)的。

三、物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)法價(jià)值

（1）從消費(fèi)環(huán)節(jié)抑制需求，打擊“炒樓”、“圈地”等投機(jī)行為。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，無(wú)論在稅種、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)方面，還是在稅收征收成本和奉行成本方面。都不能很好的限制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，導(dǎo)致了政府宏觀調(diào)控的缺位。而物業(yè)稅的開征會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購(gòu)置較小面積的房地產(chǎn)，并能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而在消費(fèi)環(huán)節(jié)減少房屋的需求量，對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的引導(dǎo)作用，使社會(huì)大部分個(gè)體從中受益。

（2）有利于確立一個(gè)穩(wěn)定的地方財(cái)政收入來(lái)源。根據(jù)世界各國(guó)的實(shí)踐，物業(yè)稅均被歸為地方稅，再加上我國(guó)目前的稅收狀況呈現(xiàn)出。中央富地方窮”的局面，所以我們有充分的理由將物業(yè)稅所得“分地方一杯羹”，甚至可以將物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以持續(xù)和穩(wěn)定的水源保證地方財(cái)政稅收收入的增長(zhǎng)，改變現(xiàn)階段地方政府賣地籌錢的根本動(dòng)因，協(xié)調(diào)中央和地方財(cái)權(quán)、事權(quán)分配的平衡。這種平衡使地方有足夠的資金支持區(qū)域性公共產(chǎn)品的供給，而中央政府也能夠提供足夠的全國(guó)性公共產(chǎn)品，最終達(dá)到公共產(chǎn)品的供給滿足社會(huì)各階層的需求，促進(jìn)社會(huì)整體利益的實(shí)現(xiàn)。

（3）有利于縮小貧富差距。按照西方稅收理論，物業(yè)稅是否具有收入與財(cái)譬分配功能取決于對(duì)其稅負(fù)歸宿的分析，如果稅負(fù)歸宿相對(duì)于財(cái)富分布具有累進(jìn)性，那么它就具有調(diào)節(jié)收入與財(cái)富分配、縮小貧富差距的作用，反之則否。結(jié)合我國(guó)開征物業(yè)稅的實(shí)際，本文傾向于不動(dòng)產(chǎn)稅具有累迸性的觀點(diǎn)，主要原因在于，我國(guó)的物業(yè)稅很有可能采取使用性質(zhì)不同、省區(qū)不同，則稅率不同的征收方式。

總的來(lái)講，物業(yè)稅的征收可以從開發(fā)商、消費(fèi)者、投資者、政府等各個(gè)市場(chǎng)管理和活動(dòng)主體的層面，對(duì)其行為進(jìn)行間接或直接的規(guī)制，使“有形的手”在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域充分發(fā)揮其調(diào)控作用，給初涉市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一劑高效的鎮(zhèn)定劑，解決目前市場(chǎng)出現(xiàn)的盲目投資、濫占農(nóng)地等短視行為引發(fā)的一系列環(huán)境社會(huì)問題。更重要的是，物業(yè)稅的征收在完善我國(guó)稅制的同時(shí)，給社會(huì)法制進(jìn)程的深化和公共利益保障制度的建設(shè)提供了一條進(jìn)路，是國(guó)家公共產(chǎn)品的供給更加趨于符合社會(huì)的需求，經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值得到更好的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂忠梅,陳虹.經(jīng)濟(jì)法原論.北京:法律出版社.2007.

不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文第5篇

    關(guān)鍵詞：有體物；有形物；無(wú)形物；虛擬財(cái)產(chǎn)；動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)

    物權(quán)的客體為物，此乃采用物權(quán)概念的大陸法系國(guó)家和地區(qū)的普遍看法。然而，在考慮物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則以及物權(quán)公示的方式選擇時(shí)，“物”本身的理論問題又常常困擾著學(xué)者和立法專家。因此，在我國(guó)《物權(quán)法》正在起草之際，筆者擬對(duì)此陳一己之見，以期有益于我國(guó)物權(quán)法的理論與實(shí)踐。

    一、物是否僅指有體物以及有體物如何界定

    民法上的物，從古到今都處于不斷發(fā)展當(dāng)中，但有體物和無(wú)體物的劃分都一直是被廣泛肯定的。羅馬法學(xué)家蓋尤士認(rèn)為，有體物（nescorporales）是具有客體存在并且可以憑借人的感官而觸覺的物，如土地、房屋、牛、馬等；無(wú)體物（incorporales）系“法律上擬制之關(guān)系” （quaeconsistentinjure），是指沒有實(shí)體，而僅由法律所擬制的物（即權(quán)利），如地役權(quán)、用益權(quán)等。〔1〕有體物僅指可以感覺的有形物。實(shí)體性即是物的要件，客體物的有體意味著有形。在羅馬社會(huì)，物權(quán)標(biāo)的物確實(shí)都是可感知的、可觸覺的。“物，在具體的和特定的意義上（即與物權(quán)相聯(lián)系），是指外部世界的某一有限部分，它在社會(huì)意識(shí)中是孤立的并被視為一個(gè)自在的經(jīng)濟(jì)客體。羅馬法物權(quán)的標(biāo)的只能是這種意義上的物，即實(shí)體的物，羅馬法上也稱它為‘物體’（corpus）”。〔2〕無(wú)體物有以下主要特征：第一，系抽象物，為人們主觀所擬制的某種利益，因此被視為區(qū)別于有體物的無(wú)體物；第二， 以能用金錢來(lái)衡量為條件，家長(zhǎng)權(quán)、夫權(quán)、自由權(quán)等沒有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容所以不能視為無(wú)體物；第三，所有權(quán)雖然較主觀抽象，但羅馬人認(rèn)為該項(xiàng)權(quán)利與物同在，并且是最完整的物權(quán)，應(yīng)區(qū)別于其他一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此，所有權(quán)被劃歸有體物的范圍。基于此，在羅馬法上，物之有體即為有形，權(quán)利屬于制度產(chǎn)物，無(wú)體物實(shí)際上是所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。可以說(shuō)，由于社會(huì)生產(chǎn)力和人的認(rèn)識(shí)能力的局限，有體物之“體”拘泥于外在之“形”。〔3〕英國(guó)法學(xué)家梅因在分析羅馬法的要式移轉(zhuǎn)物即土地、奴隸及負(fù)重牲畜時(shí)，猜想出該類商品最初即稱為“物件”（res）或“財(cái)產(chǎn)”（proprietas）。〔4〕法國(guó)學(xué)者在述及權(quán)利客體時(shí)，往往將財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和知識(shí)財(cái)產(chǎn)，并將其統(tǒng)一概括到“物”的概念之中。法國(guó)《拉魯斯大百科全書》認(rèn)為，凡能構(gòu)成財(cái)產(chǎn)的一部分并可占為己有的財(cái)富即為物。這種物既可以是有體物，即具有實(shí)體存在，可以被人們感知的物，包括一切動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)；也可以是無(wú)體物，即沒有實(shí)體存在，而由人們主觀擬制的物，包括與物有關(guān)的各種權(quán)利（如用益權(quán)、債權(quán)）和與物無(wú)關(guān)的其他權(quán)利（如著作權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)）。德國(guó)民法否認(rèn)羅馬法以來(lái)的物的分類方法，提出了“物必有體”的觀念，在學(xué)理上，物權(quán)法中的物（德文sache），即為狹義的具體的可見物品。德國(guó)民法不僅不承認(rèn)以特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利為指向的無(wú)體物，而且沒有像法國(guó)民法那樣在客體類別中采取財(cái)產(chǎn)與物通用的說(shuō)法。所謂“不動(dòng)產(chǎn)”與“動(dòng)產(chǎn)”，依德文原意只能稱為“不可動(dòng)之物”（unbeweglichsache）與“可動(dòng)之物” （beweglichesache）。按照德國(guó)學(xué)者的解釋，財(cái)產(chǎn)與物的意義是不能等同的。在英美法中，由于法律傳統(tǒng)的差異，極少使用客體物的概念，而普遍采用財(cái)產(chǎn)的說(shuō)法。當(dāng)代英國(guó)學(xué)者編纂的《牛律法律大辭典》在表述權(quán)利客體的物（things）與財(cái)產(chǎn)（property）時(shí)，作出了實(shí)產(chǎn)（realproperty）或不動(dòng)產(chǎn)與屬人財(cái)產(chǎn)（personalproperty）或動(dòng)產(chǎn)的相同分類，前者即是可請(qǐng)求返還特定物的財(cái)產(chǎn)，后者則是可請(qǐng)求給予損害賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)。這表明物與財(cái)產(chǎn)兩者的概念、內(nèi)涵是一樣的。在我國(guó)的法律用語(yǔ)中，一般認(rèn)為物是指占有一定空間，能夠?yàn)槿肆λ洳⒛軡M足人們需要的物體。這一觀點(diǎn)同于德國(guó)民法關(guān)于物的含義。我國(guó)民法也在不同意義上使用財(cái)產(chǎn)這一概念，例如，我國(guó)《民法通則》第5章第1節(jié)題為 “財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，此處的“財(cái)產(chǎn)”顯然指的是有體物；我國(guó)《繼承法》第3條規(guī)定“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)”，其“財(cái)產(chǎn)”則泛指有體物和財(cái)產(chǎn)權(quán)利（無(wú)體物）。〔5〕

    由上述分析可以認(rèn)為，以下三點(diǎn)是可以肯定的：（1）關(guān)于物的外延問題，在大陸法系國(guó)家形成了“狹義物主義”和“廣義物主義”兩種立法例。前者認(rèn)為物即有體物，如德國(guó)民法典第90條規(guī)定：“本法所稱的物僅指有體物。”后者認(rèn)為物包括有體物和無(wú)體物，如法國(guó)、意大利、奧地利、荷蘭等國(guó)的民法。如法國(guó)民法典第526條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的用益權(quán)、地役權(quán)或土地使用權(quán)和旨在請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)的訴權(quán)按其所附著的客體均為不動(dòng)產(chǎn)。意大利民法典第810條規(guī)定，所有能夠成為權(quán)利客體的物品都是財(cái)產(chǎn)。奧地利民法第285條規(guī)定，任何在人以外的并且用做人的使用的物被稱作法律意義上的財(cái)產(chǎn)；第292條規(guī)定，根據(jù)其性質(zhì)的不同，財(cái)產(chǎn)可以分為有體的與無(wú)體的，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的，消耗的與不可消耗的，可估價(jià)的與不可估價(jià)的。荷蘭民法典第三編第2條規(guī)定，物是可由人力控制的有體客體。這兩種學(xué)說(shuō)和立法例各有利弊，以德國(guó)民法為代表的“狹義物主義”對(duì)于物權(quán)客體的范圍規(guī)定得過于狹小，從而使權(quán)利上的物權(quán)不能納入物權(quán)的范疇。而“廣義物主義”將許多財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為物看待，沒有區(qū)分權(quán)利和權(quán)利客體，也不完全妥當(dāng)。〔6〕實(shí)際上，即使是主張“物必有體”的德、日等國(guó)，亦在立法文件中有靈活規(guī)定。他們雖明文規(guī)認(rèn)物僅為有體物，但在擔(dān)保物權(quán)制度中則規(guī)定權(quán)利可以為其客體。日本有些學(xué)者甚至主張，通過對(duì)民法關(guān)于物的概念的擴(kuò)張解釋，使無(wú)體物能夠被承認(rèn)為所有權(quán)的客體。（2）從羅馬法時(shí)代直至現(xiàn)代，所謂物即指有體物，物權(quán)的客體主要是有體物，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入交易領(lǐng)域，從而成為他物權(quán)的客體。財(cái)富證券化、權(quán)利化的發(fā)展趨勢(shì)，促使物的概念不斷為財(cái)產(chǎn)的概念所取代，而財(cái)產(chǎn)的概念中既包括了物又包括了權(quán)利。正如英國(guó)學(xué)者Vinding所說(shuō)，無(wú)論動(dòng)產(chǎn)或是不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論有體物還是無(wú)體物（證券），無(wú)論是所有權(quán)還是其他權(quán)利，都可以包括在這個(gè)概念之中。〔7〕其實(shí)，從西方語(yǔ)言中的“財(cái)產(chǎn)”概念分析，goods（英文）、bien（法文）、hene（意文）、bienes（西文）、bem（葡文）都同時(shí)有“好的”的意思。將作為一種主觀價(jià)值評(píng)價(jià)的“好”，與“財(cái)產(chǎn)”相勾連，表明了某物只有在與人發(fā)生關(guān)系，并且能夠?yàn)槿怂茫玫椒e極評(píng)價(jià)時(shí)才具有“財(cái)產(chǎn)”的屬性。西方主要語(yǔ)言中，表明“物”的詞，除了有一組單獨(dú)的指稱：res（拉文）、thing（英文）、chose（法文）、cosa（意文）、cosa（西文）、coisa（葡文）之外，同時(shí)還有一組另外的詞：objiectus（拉丁文），object（英文）、objet （法文）、oggetto（意文）、objto（西文）、objecto（葡文）。它們都同時(shí)具有“物”、“對(duì)象”、“客體”的內(nèi)涵，同時(shí)，以 “objiect”為詞根的詞，在作動(dòng)詞使用的時(shí)候，同時(shí)還有“針對(duì)”，“反對(duì)”，“對(duì)立”的意思。這些語(yǔ)義上的關(guān)聯(lián)，表明了“物”的概念與“客體”概念聯(lián)系密切，在特定的情況下甚至可以互換。〔8〕（3）有體物為與無(wú)體物相對(duì)應(yīng)的法律概念，有體物為具有一定的物質(zhì)形態(tài)且能夠?yàn)槿藗兏杏X到的物，無(wú)體物僅指除所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。古代羅馬法的無(wú)體物，特指以有體物為對(duì)象的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；而現(xiàn)代法國(guó)法的無(wú)體物，除上述權(quán)利外，還包括不以物為指向的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。英國(guó)法上沒有物的概念，不存在有體物與無(wú)體物的分類，其無(wú)形財(cái)產(chǎn)的歸類標(biāo)準(zhǔn)，一是須為區(qū)別于實(shí)物動(dòng)產(chǎn)的無(wú)體物，二是須為象征財(cái)產(chǎn)利益的抽象物。〔9〕

    如此一來(lái)，有體物即有形物的觀點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)在民法理論與民事立法中被摒棄。誠(chéng)如鄭玉波先生所言：“時(shí)至今日，科學(xué)發(fā)達(dá)，物之范圍擴(kuò)張，如自然力（水力、電力）， 亦應(yīng)列入物之范疇，因而吾人對(duì)于‘有體’二字之解釋，固不必再斤斤于‘有形’矣”。〔10〕在立法例上，瑞士民法、韓國(guó)民法有類似規(guī)定。德國(guó)民法雖未明確規(guī)定，但對(duì)物作了擴(kuò)張解釋，將自然力作為物權(quán)客體，根據(jù)其“物必有體”的原則，自然力也應(yīng)視為有體物。將無(wú)外在之形的自然力歸類于有體物，其理由有兩點(diǎn)： 第一，有體物之“體”，表現(xiàn)為物的客觀實(shí)在性。有體物獨(dú)立于民事主體之外，是民事主體以外的客觀事物，是不依賴于人們感覺而存在的客觀實(shí)在。第二，有體物之“體”既為人所感知又能為人所控制。諸如光線、電力、熱能、頻道、磁場(chǎng)等自然力，雖不能為人們感官所感知，但可以采用現(xiàn)代技術(shù)手段對(duì)其進(jìn)行度、量、衡。此外，自然力必須能夠?yàn)槿怂刂疲炜罩袩o(wú)拘束存在之大氣、火山口散射之熱能等，由于人類不能控制，則不能視為民法上的物。因此，筆者認(rèn)為傳統(tǒng)民法上的有體物可以再細(xì)分為二類：（1）有形物；（2）無(wú)形物。傳統(tǒng)民法所說(shuō)的有體物實(shí)際就僅是有形物，無(wú)形的有體物則為現(xiàn)代民法的功績(jī)。在德國(guó)1887年的一個(gè)案例中，某人因盜竊他人電被提起訴訟，法院認(rèn)為，電既不是氣體，也不是液體，而只是一種狀態(tài)，從物理狀態(tài)來(lái)看，它并不是一種物，不能作為所有權(quán)的客體。但從公平正義的觀念來(lái)看，盜竊他人電力會(huì)對(duì)他人造成損害，因此也應(yīng)當(dāng)受到懲罰。至1901年4月9日德國(guó)專門頒布了一個(gè)法律規(guī)定，規(guī)定竊電應(yīng)視為盜竊。〔11〕對(duì)于電、熱、聲、光以及空陽(yáng)物理上表現(xiàn)為無(wú)形狀態(tài)的物，本質(zhì)上為有體財(cái)產(chǎn)的延伸，仍然屬于有體物的范疇，因?yàn)樗M管是以一種無(wú)形的狀態(tài)表現(xiàn)的，但它仍然是一種不依賴人們意志的客觀存在，而且能夠?yàn)槿藗兯洹?shí)際上，許多國(guó)家民法典也明確規(guī)定電力等自然力為可以支配的物。〔12〕

    無(wú)形物除如光線、電力、熱能、頻道、磁場(chǎng)等自然力外，在現(xiàn)代社會(huì)還有一種十分重要的類型。即網(wǎng)絡(luò)空間中的虛擬財(cái)產(chǎn)究竟是不是物？有沒有真正價(jià)值？這是極值得研究的問題。按照習(xí)慣性思維和傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)觀點(diǎn)，游戲參與者在網(wǎng)絡(luò)游戲中獲得的財(cái)物、身份等完全是虛擬的，只是特定游戲中的內(nèi)容信息，如同在比賽中取得的分?jǐn)?shù)，本身不具有價(jià)值。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到，在網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)廣泛滲透到社會(huì)各方面的今天，人們通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行商務(wù)、消費(fèi)、創(chuàng)作等多種活動(dòng)，其中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)普遍被認(rèn)為是有價(jià)值的，網(wǎng)絡(luò)游戲參與者在游戲規(guī)則范圍內(nèi)通過特定的行為獲取的虛擬財(cái)物，也當(dāng)然具有價(jià)值。〔13〕更具體來(lái)說(shuō)，虛擬空間中的財(cái)產(chǎn)如果是物，也應(yīng)當(dāng)屬于民法上的物的范疇。其理由主要有：〔14〕第一，虛擬財(cái)產(chǎn)主要是游戲參與者通過個(gè)人的勞動(dòng)而獲得的，同時(shí)客觀存在著伴隨性財(cái)產(chǎn)投入。獲得虛擬財(cái)產(chǎn)的最主要方式，是網(wǎng)絡(luò)游戲的參與者在游戲中可以通過攻關(guān)和解決游戲難題的方式，不斷升級(jí)虛擬角色的身份，并同時(shí)根據(jù)自己的努力而獲得虛擬財(cái)物，并以此作為參與游戲的主要目的。在這一過程中，游戲參與者獲得的虛擬財(cái)產(chǎn)，往往是通過數(shù)百小時(shí)乃至數(shù)千小時(shí)的時(shí)間和精力投入，以及個(gè)人智力投入來(lái)獲取的，有的人技巧性較差的，甚至花費(fèi)了數(shù)百小時(shí)而一無(wú)所得。這種長(zhǎng)時(shí)間的游戲參與，實(shí)際上是以上網(wǎng)費(fèi)用為代價(jià)的。因此，網(wǎng)絡(luò)游戲參與者通過勞動(dòng)和金錢投入，苦心經(jīng)營(yíng)而得到的虛擬財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值以及重要性，絕對(duì)不亞于實(shí)體世界里的真實(shí)財(cái)產(chǎn)。第二，虛擬財(cái)產(chǎn)的獲得，可以通過實(shí)際購(gòu)買點(diǎn)數(shù)的方式獲得，游戲勞動(dòng)不是惟一的方式。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，計(jì)算機(jī)空間存在的虛擬財(cái)產(chǎn)，包括虛擬的游戲工具，并不全部屬于無(wú)價(jià)格的，并不全部是當(dāng)事人通過自己的游戲過程而未付對(duì)等金錢價(jià)格得來(lái)的，同時(shí)，還不可否認(rèn)地存在實(shí)際購(gòu)買上述虛擬財(cái)產(chǎn)的情況，包括以支付金錢為前提購(gòu)買游戲工具的情況。網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)商提供在線的網(wǎng)絡(luò)游戲的目的，在于獲取現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，除了銷售游戲產(chǎn)品本身以外，銷售虛擬財(cái)產(chǎn)目前是一項(xiàng)重要的收入。從目前網(wǎng)絡(luò)游戲的現(xiàn)狀來(lái)看，銷售網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)品本身已經(jīng)在開發(fā)商的整體收益中居于次位，而銷售游戲中虛擬財(cái)產(chǎn)的收益所占整體收益的比例已經(jīng)越來(lái)越大。網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)商的普遍的做法是，網(wǎng)絡(luò)游戲參與者在下載游戲的客戶端程序后，即可登錄到運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)器，用購(gòu)買的點(diǎn)數(shù)卡換成游戲時(shí)間，方可進(jìn)行游戲，而運(yùn)營(yíng)商以出售點(diǎn)數(shù)卡的收入為利潤(rùn)來(lái)源。同時(shí)，游戲中使用的虛擬“寶物”、“武器”、“工具”、“經(jīng)驗(yàn)值”等，也可以直接加以購(gòu)買。因此，對(duì)于這一部分通過直接購(gòu)買方式獲得的虛擬財(cái)產(chǎn)，其真實(shí)價(jià)值是不言而喻的。第三，現(xiàn)實(shí)存在著換算機(jī)制：虛擬財(cái)產(chǎn)與真實(shí)財(cái)產(chǎn)之間存在著市場(chǎng)交易。目前客觀存在的現(xiàn)實(shí)情況是，虛擬財(cái)產(chǎn)和真實(shí)財(cái)產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)上存在一整套固有的、自發(fā)的換算與交易機(jī)制。其主要形態(tài)包括離線交易和網(wǎng)上交易。客觀地講，網(wǎng)絡(luò)游戲參與者群體之間目前不可否認(rèn)地流行著以現(xiàn)實(shí)金錢來(lái)交易“網(wǎng)絡(luò)貨幣”、“寶物”、“武器”等虛擬財(cái)產(chǎn)的機(jī)制。由此而導(dǎo)致玩家的虛擬財(cái)產(chǎn)不僅在網(wǎng)絡(luò)游戲中具有使用價(jià)值，而且由于形成了現(xiàn)實(shí)需求，已經(jīng)成為可以交易的一種現(xiàn)實(shí)化的商品。不少游戲社群網(wǎng)站就另辟“討論區(qū)”讓玩家自由詢價(jià)交易。比如臺(tái)灣游戲社群網(wǎng)站游戲基地的熱門線上游戲討論區(qū)中，就有“虛擬寶物參考價(jià)格”，玩家可依此買進(jìn)賣出。目前，在各大拍賣網(wǎng)站上經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)游戲中的虛擬道具、財(cái)物等進(jìn)行拍賣。〔15〕第四，虛擬財(cái)產(chǎn)與真實(shí)貨幣的固定兌換方式已經(jīng)存在。伴隨著網(wǎng)絡(luò)游戲多樣性的發(fā)展，虛擬財(cái)產(chǎn)與真實(shí)貨幣之間的固定轉(zhuǎn)換體系逐漸開始出現(xiàn)。某些網(wǎng)絡(luò)游戲已經(jīng)開始嘗試確立一種新的機(jī)制：游戲程序與參與者之間形成財(cái)產(chǎn)由虛擬向真實(shí)性之間過渡的機(jī)制。這種游戲是傳統(tǒng)的投幣參與游戲但可以獲取獎(jiǎng)勵(lì)的賭博游戲的一種延續(xù)，但是其潛在的賭博因素大為下降。在中國(guó)大陸，上海威迪圖像數(shù)據(jù)通信工程有限公司聯(lián)合上海奕騰信息科技有限公司設(shè)立的“游戲之家”網(wǎng)站，游戲之家點(diǎn)數(shù)與實(shí)際人民幣之間換算關(guān)系為1點(diǎn)對(duì)應(yīng)1分人民幣。〔16〕基于此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有學(xué)者明確指出，虛擬世界與真實(shí)世界的距離越來(lái)越近，虛擬世界的交易模式也與現(xiàn)實(shí)社會(huì)的交易模式相當(dāng)，甚至于虛擬世界的交易，不但包括“虛擬貨幣”，甚至于也涉及真實(shí)世界的新臺(tái)幣交易。〔17〕所以，筆者贊同物權(quán)的客體主要是有體物的觀點(diǎn)，〔18〕同時(shí)認(rèn)為，有體物有有形物和無(wú)形物之分，物權(quán)的次要客體為所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。二、如何區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在傳統(tǒng)民法上，區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是物是否能夠移動(dòng)以及移動(dòng)后是否改變其性質(zhì)、損害其價(jià)值。〔19〕羅馬法中，動(dòng)產(chǎn)則稱為可動(dòng)物，是指能夠自行移動(dòng)或者用外力移動(dòng)而不改變其性質(zhì)或價(jià)值的有體物；不動(dòng)產(chǎn)稱為不動(dòng)物，是指不能自行移動(dòng)也不能用外力移動(dòng)，否則就會(huì)改變其性質(zhì)或者減損其價(jià)值的有體物。〔20〕即以能否實(shí)現(xiàn)物理意義上的“移動(dòng)”作為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物進(jìn)行分類。依此標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)在羅馬法上可以分為三類：土地（建筑物在當(dāng)時(shí)被視為土地，因而此處的土地事實(shí)上包括土地和建筑物）；動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)而成為不動(dòng)產(chǎn)；因標(biāo)的的性質(zhì)而成為不動(dòng)產(chǎn)的他物權(quán)。在羅馬人的頭腦中存在這樣一種常識(shí)性的認(rèn)識(shí)，土地、房屋等物對(duì)人很重要，于是就有了把這些物集中起來(lái)加以管理和保護(hù)的必要，而這些物又都具有不能移動(dòng)這一個(gè)統(tǒng)一的物理特性，且此標(biāo)準(zhǔn)能為具有一般理智之人所掌握，在實(shí)務(wù)中簡(jiǎn)便易行。法國(guó)民法繼承了羅馬法關(guān)于物的這種劃分方法。《法國(guó)民法典》對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的確定方法作了明確的表述：第527條規(guī)定， “財(cái)產(chǎn)之為動(dòng)產(chǎn)，或按其性質(zhì)，或按法律的規(guī)定”；第517條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)之為不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或按其用途，或按其所附著的客體”。在德國(guó)民法中，“動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分對(duì)整個(gè)《德國(guó)民法典》，尤其是對(duì)德國(guó)民法物權(quán)體系有著根本性的意義”。〔21〕該法典整個(gè)物權(quán)編完全建立在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別對(duì)待上面，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)范也有著明顯的區(qū)分。〔22〕

    在法國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的分類始自13世紀(jì)。不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)即在于其不可移動(dòng)性，這一概念借用了羅馬法的基本觀念，同時(shí)又保留了日耳曼法分類的某些特點(diǎn)，形成了雙重影響，從而也導(dǎo)致了某些含混之處的出現(xiàn)。“除某些例外的情形，《法國(guó)民法典》對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)基本上是物理性的。”〔23〕但“某些例外情形”是指什么呢？“除物理標(biāo)準(zhǔn)外，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類的基本思想是：不動(dòng)產(chǎn)是貴重的長(zhǎng)期存在的和能夠產(chǎn)生收益的財(cái)產(chǎn)；動(dòng)產(chǎn)則是具有較低的價(jià)值且不能長(zhǎng)久存在的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)的這種屬性通過下列格言予以表述：動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是脆弱的 （resmobilisresvilis）。〔24〕由此可知，法國(guó)民法在將財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分類時(shí)，除物理標(biāo)準(zhǔn)之外，又融入了價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，法國(guó)對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的物理標(biāo)準(zhǔn)，包括純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)和不完全的物理標(biāo)準(zhǔn)。依純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)，土地及其附著物為不動(dòng)產(chǎn)，亦即不動(dòng)產(chǎn)包括土地及其一切定著于土地的建筑物、植物等或”滲入“的物；〔25〕動(dòng)產(chǎn)則為可以自行移動(dòng)或被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。〔26〕不完全的物理標(biāo)準(zhǔn)即是對(duì)純粹物理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，基于財(cái)產(chǎn)的用途，法律有時(shí)賦予其與其物理屬性不同的法律屬性。主要有三種情形：一是依照財(cái)產(chǎn)在未來(lái)的狀態(tài)，”提前“賦予不動(dòng)產(chǎn)以動(dòng)產(chǎn)的法律地位，即所謂”預(yù)置動(dòng)產(chǎn)“；二是在動(dòng)產(chǎn)因”附屬“于不動(dòng)產(chǎn)而與不動(dòng)產(chǎn)居于”同一體系“時(shí)，依財(cái)產(chǎn)”現(xiàn)在“的用途，將動(dòng)產(chǎn)稱為”不動(dòng)產(chǎn)附著物“；三是當(dāng)財(cái)產(chǎn)的用途發(fā)生變化從而導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)代替不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，讓動(dòng)產(chǎn)在某些情況下發(fā)生原不動(dòng)產(chǎn)的同樣效果。〔27〕法國(guó)民法典給不動(dòng)產(chǎn)定義采取了所謂”純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)“，但不動(dòng)產(chǎn)的法律體系卻建立于不動(dòng)產(chǎn)是一些重要價(jià)值的財(cái)產(chǎn)的思想基礎(chǔ)上，這一方面表現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)在確定方法上有極強(qiáng)的物理性，另一方面，為了強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的重要性，將之限于一些價(jià)值極大的財(cái)產(chǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的確定標(biāo)準(zhǔn)因之不能不有所改變。這種改變具有對(duì)應(yīng)性：根據(jù)純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)，一些財(cái)產(chǎn)因附著于土地本應(yīng)成為不動(dòng)產(chǎn)，但因其價(jià)值不太大，卻被歸入動(dòng)產(chǎn)行列； 同理，一些財(cái)產(chǎn)并未附著于土地本應(yīng)歸入動(dòng)產(chǎn)范圍，但卻被視為不動(dòng)產(chǎn)。