房地產營銷精細化管理

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房地產營銷精細化管理范文第1篇

摘 要 由于房地產項目投資巨大，房地產成本控制和管理成為房地產企業關注的重點內容。房地產項目中全過程工程造價控制對實現房地產成本管理的有效性，促進房地產企業經濟效益和社會效益最大化具有重要的意義。下面我們就詳細房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用價值。

關鍵詞 房地產 成本管理 全過程控制 應用

引言：隨著國家調控的深入，我國房地產企業的競爭也越來越激烈，再加上可利用資源的減少，例如現在不少地方政府已經沒有儲備土地，或者儲備土地越來越少，使得土地的價格不斷攀升，“地王”屢創新高，這都是房地產商不愿看到的局面。在國家各種限購政策的出臺下，銷售價格不斷受到國家政策的打壓，在如此嚴峻的情況下，成本全過程控制是確保利潤的重要條件和關鍵環節。

一、房地產項目的成本

近年來我國房地產在市場規模、專業化等方面獲得了極大的發展，而我國房地產成本的控制卻遠遠落后于整個產業的發展，房地產成本的管理也遠遠不如我國制造業成本管理精細而房地產企業本身由于資金鏈的問題，巨大的項目投入，過長的資金線，資金回收周期長，以及行業內部面臨著慘烈的市場競爭。房地產企業要想生存的更健康，發展的更好，走精細化的管理之路成為了企業的必須面對的現實。

二、全過程控制在房地產成本控制中的應用

1、房地產項目開發全過程的成本控制

成本控制貫穿于房地產項目開發的全過程，房地產項目的成本構成主要有以下幾個方面：（1）土地開發費用，包括地價，向政府征地的費用，原土地居民的拆遷、搬遷等其他費用（2）前期投入的費用，例如項目的規劃、設計、可行性研究以及土地的勘察、測繪等。（3）建筑安裝費用，房地產企業以自營或者支付承包單位的建筑安裝費用。還有其他的費用，例如物業支出，項目管理費等等。

二、房地產施工過程中的全成本控制

現階段房地產企業在項目開發過程中存在一系列的成本管理問題。（1）缺乏有效的投資評估體系，尤其是在項目前期的那地階段，對成本的市場調查不完善；（2）缺乏可以實施的成本管理計劃，沒有對規劃設計階段進行有效的成本管理預期，使支出超過計劃；（3）工程實施過程中工程設計經常變更，導致物料成本的增加，和因為工期延長而產生新的人力成本支出，從而產生了額外的成本支出。房地產企業只有真正面對這些突出的問題，進行更加嚴謹的成本管理，才能夠在愈來愈嚴峻的市場中提高自己的競爭力。

要有效的控制成本，應該注意一下幾個方面。

1.處理好成本和工程進度的關系。工程進度直接影響了項目的成本，二者之間是相互矛盾對立的。如果只追求項目的進度，可以有效降低成本，帶來可觀的經濟效益，然而，如果單方面的追求速度就會帶來一系列的問題，例如人工成本、機械成本、材料成本等支出會大幅度的提升，還有相應的社會成本，這樣做就會得不償失。同時，房地產的特殊性例如項目的建設周期長，項目內容的紛繁復雜，使得項目的進度受到了多方面的干擾，各種不可控的事情都有可能發生，例如工程設計的變更等。只有正確處理好工程進度和成本之間的關系才能達到最佳效果。

2.處理好成本和工程質量的關系。工程質量占了成本的一大部分，由于房子的持續時間久，關系到千家萬戶的安全和健康，關于工程質量，國家有關法律法規做了嚴格的規定和強制性標準，在此條件下，開發商在滿足質量的前提下，盡可能的節約成本，采用熟練的施工技術，減少浪費和其他費用。

3.成本和市場營銷的關系。房地產營銷的目的是為了促進房地產交易，使房地產商品在市場上表現出價值，進而實現其價格。市場營銷雖然處于項目開發的末端，但是卻是房地產商最為重視的階段，商品只有流通才會實現其價值，才會表現出價格。制定合理的價格，保持正常的利潤率，既不使價格高的讓消費者覺得難以企及，也不要讓價格低的離譜，所以要做好前期的市場調查研究，把握好國家政策和消費者的心理，制定出完善的營銷策略和計劃。而現在營銷成本日益上升，占整個項目開發成本的比例日益擴大，正確處理好成本和營銷的關系可以顯著的提高企業利潤。

三、項目完成后的成本控制的經驗總結

在所有的項目完成后，房地產企業要及時的進行成本控制的分析總結，以便在以后的項目實施中吸取經驗，積累必要的資料，避免犯同樣的錯誤。對此階段的成本總結要注意一下幾個方面：（1）對項目中的材料采購、施工工藝進行分析研究，建立部件配置數據；（2）對不同類型的產品成本和相關技術建立數據資料庫。

綜上所述，通過對不同階段成本問題的研究，使我們發現房地產企業的成本控制做的遠遠不夠。不僅要改變以前的成本管理方式，更重要的是要改變成本控制的觀念，走精細化的成本管理道路，建立成本管理的信息化系統，對成本支出進行動態監控；在項目完成后，要及時進行成本控制總結，為后續工作積累豐富的經驗，減少不必要的成本支出。只有這樣才會讓一個房地產企業實現盈利的最大化，走的更遠。

參考文獻：

[1]朱玲，鄭衛萍.全過程工程造價管理與控制的探討.科技資訊.2011（28）：120-122.

[2]葉清梅.如何加強建筑工程項目的成本管理控制工程造價.城市建設.2010（35）：79-80.

房地產營銷精細化管理范文第2篇

關鍵詞：物業 ， 管理 ， 發展

Abstract: in recent years, real estate developers established brand specialization, standardization management property companies develop their own property management is the trend of The Times. This article from the current situation of the study of property company the future trend of development.

Keywords: property, management and development

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

一、房地產開發商成立物業公司的作用

（一）成立物業公司是對公司房地產開發價值鏈的完善

物業管理系統作為房地產產業鏈中開發、建設、銷售、售后服務的末端環節，肩負著兩個重要職能：其一是對房地產開發、建設、銷售業務的支持，其二是對業主提供物業管理服務。

具體說來物業公司可以在以下方面發揮重要作用：為項目規劃設計階段出謀劃策；建設施工階段的現場安全管理；建設施工末期的開荒清潔；銷售階段的樣板房管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進出管理；銷售活動的現場管理等。甚至于負責園林工程施工、智能化工程施工等分項工程。

（二）成立物業公司有利于維系客戶、推廣品牌、促進銷售

簡單的說就是“海爾現象”在房地產企業的應用。“海爾”產品的質量、技術并不一定強于對手，但公眾喜歡并接受“海爾”產品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務。區外萬科、中海、金地等全國知名房企，區內有榮和、保利以及盛天都有一批忠實“粉絲”，老業主再次置業或介紹新客戶置業的比例很高，就是房地產行業類似現象的體現。通過老業主再次置業或帶動客戶置業，為在房地產市場疲軟的情況下力爭一個理想的銷售業績發揮了決定性作用，同時可節約大量的廣告開支。

（三）把控接管驗收關，避免不必要的損失

接管驗收是房地產產品的最后一道質量關口，物業公司接管驗收物業可以對開發商的施工質量形成致命影響。在驗收各分項工程時，物業公司渾水摸魚會給開發商帶來損失及負面影響。反之，如果物業公司扮演好自己的角色，給房地產企業帶來的正面影響也是巨大的。

二、市場現狀

（一） 物業公司市場現狀

目前很多一流的物業公司都處于虧損狀態，需要房地產公司的供養。在產品同質化越來越嚴重的市場中，房地產公司通過成立物業公司為業主打造高品質高品位的生活，可以快速搶占市場份額，建立起忠實的客戶群，促進房子銷售快速獲取豐厚利潤。一些高端樓盤，為了彰顯業主的尊貴身份，更是不惜成本引入國際一線的物業管理品牌做物業顧問。

（二）市場盈虧平衡狀況

根據訪談調查了解，一般能較好滿足業主要求的物業公司，純住宅管理盈虧平衡線點不低于800至1000個住戶，低于該管理指標的物業企業就有可能虧損。品牌開發商的物業公司因為提供更多服務，往往會發生虧損。如保利每年會搞業主聯誼會、社群文化演出、業主感恩回饋等活動，其物業公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項目營銷和推廣的有效手段。

物業公司屬勞動力密集型的微利企業，盈利水平不高。經測算，物業公司的成本主要來源于人力成本、稅負成本以及公共費用支出，但隨著項目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項費用按時收取，物業公司的盈利水平也逐漸提高。對于品牌開發商而言，成立物業公司是必不可少的。這是公司布局房地產價值鏈的必要條件之一，對于合理解決開發后遺留問題，節省營銷成本，打造優質的品牌具有積極作用。而且隨著物業公司商業物業占比的提高，物業公司的贏利水平將會逐漸改善。

三、物業公司趨勢分析及定位

（一）物業公司管理趨勢

隨著國家宏觀調控的長效機制逐步形成，房地產粗放、暴利的時代已經終結。未來的房地產競爭將更加激烈，歸根結蒂是軟實力的競爭。客戶買房更加注重物業的配套服務。這將主要表現在幾個方面：一是業主的需求將發生分化，物業服務的創新功能將顯得尤為重要，物業提供的服務越來越多樣化、精細化、專業化，不再是過去的注重保安和搞衛生。二是市場將逐步規范，市場準入和退出機制將逐步完善，市場準入門檻將提高，而市場上的一些違規行為將會遭到封殺直至被迫永遠退出，只有品牌做得好的企業才有生存空間。三是品牌化之路是物業服務企業順應經濟發展的必然趨勢，未來物業服務的競爭就是品牌的競爭.

品牌開發商成立專業化、規范化管理的物業公司管理自己開發的物業是大勢所趨，要在房地產長期發展應順勢而為。

（二）物業公司發展趨勢

在未來的發展趨勢，物業公司不只負責管理和維護公司開發的各類物業，同時適時向外延伸管理其他相關產業，打造高檔物業管理品牌，作為配合公司開展房地產營銷的手段，盈利目標為在公司的支持下，為公司發展提供可持續的現金流。主要業務經營模式如下：

（1）住宅物業管理模塊

為公司所開發物業提供專項物業管理服務，如保安、停車場、保潔、維修、房屋中介及銷售等；同時，隨著企業、機關等單位的后勤部門也將逐步走物業管理模式的進一步深化，物業服務市場空間巨大。

（2）商業物業管理模塊

1、寫字樓租賃：開展寫字樓租賃業務。由物業公司與開發公司簽訂統一包租合同，再由物業公司與各物業使用單位簽訂租賃合同；

2、寫字樓酒店管理：日常寫字樓酒店管理，包括保安、保潔、維修、停車場、客服管理等。

（3）綠化模塊

1）苗圃基地：以現有的房地產項目為基地，建立儲植基地，供應房地產項目自用，條件成熟時推向市場；

2）綠化租擺：以寫字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場，條件成熟時，拓展家庭綠化租擺業務。

四、新趨勢下經營風險及解決方法

（一）物業公司的門檻低、啟動資金小，投資風險較小。物業公司最大的風險來源于經營風險。具體如下：

1．公司項目擴展與運營過程中承受著員工成本不斷上漲，員工流動性大的問題，導致公司運營困難。

2．項目入住率不高，業主拖欠物業費或者故意拖欠物業費影響公司正常運營。

3．物業公司的好壞對企業品牌是雙刃劍，如處理不好，會對開發商品牌有負面效應，影響企業社會形象。

（二）風險防范措施：

1．資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業公司的運轉，用以保證員工待遇、開展各種營銷活動、更換老化設施。

2．管理上，重要崗位給予員工更好待遇，避免員工流動過大給公司帶來的負面影響。通過員工培訓，加深員工對企業的認同感。

3．與業主開展互動活動，涉及業主切身利益的費用公開化，促進雙方良性發展。

參考文獻：

1、趙濤.物業經營管理.北京:北京工業大學出版社,2006

房地產營銷精細化管理范文第3篇

【摘 要】保障性住房；設計；階段；成本；控制

保障性住房是政府為收入困難的家庭在特定的標準中限定其價格或者租金的住房，它是與商品房是相反的概念，分為廉租、經濟和政策性租賃住房幾部分構成，在我國的建設中加大對保障房的保障建設，從而群眾可以在住房方面獲得較好較高的水平，也同時對房地產的發展有較好的控制，使其健康的發展。

政府在建設保障房的過程中，降低了開發商在建設過程中所得到的利潤，把利潤控制在一定的范圍內不得超過，這使得建設單位不得不在建設的時候控制工程造價，其目的是獲得更恰當的利潤。通過數據統計，工程的造價中設計費用只有1%左右，雖然只是占了1%但是對工程造價的影響卻為70%，這些都說明了在建設項目全過程的設計階段進行成本控制的重要性。筆者在保障性住房的建設過程中站在業主的角度上對設計階段加強保障性住房的成本控制提出一些方法以供參考。

1．推行設計招標制度

只有在競爭中才會展現出最好的設計方案，所以需要充分的吸收外界先進事物，推廣施行設計招標，使其把建筑和經濟方案相結合，在方案的競爭中通過專家的專業評選，選出優秀的設計單位，通過這樣的競爭還能加強設計方案在整體的布局中對各個細節的要求，例如對建筑的造型以及對在使用功能上的創新，在項目規劃方面的設計質量有著很大的提高。在經過評委對設計單位提供的設計方案是否設計的合理，在建設中是否經濟，設備是否先進等眾多方面都進行了細致的評定。在評定的過程中有必要將工程造價、工程管理和房地產營銷專家邀請來對方案進行評定。

2．實行限額設計

限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計。它包括兩方面內容，一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求，另一方面是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求。限額設計是建設項目投資控制系統中的一個重要環節，一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員密切配合，做到技術與經濟的統一。設計人員在設計時以投資或造價為出發點，做出方案比較，有利于強化設計人員的工程造價意識，優化設計；經濟管理人員及時進行造價計算，為設計人員提供有關信息和合理建議，達到動態控制投資的目的。初步設計的限額設計目標是在初步設計開始前，根據批準的可行性研究報告及其投資估算確定的；同樣，施工圖設計的限額設計目標是在施工圖設計開始前，根據批準的初步設計文件及其投資概算確定的。限額設計分為兩類：（1）經濟性技術指標：即為保證設計成果的經濟性而制定的技術上不應突破的限制值，如建筑結構鋼筋含量、砼含量。（2）造價指標：即為滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如平米造價、單方造價。

3．通過控制建筑含鋼量等來控制造價

市場經濟高速發展的情況下，建筑開發商為降低房屋造價，較以往更為重視結構含鋼量。一般在設計合同內對含鋼量加以限制，這就對結構設計提出了更高的要求。作為結構設計師總是希望越安全越好，但作為投資方總是希望成本越低越好。建筑結構設計原則應該是：在安全、符合現行國家規范前提下，做到經濟合理。控制含鋼量須從宏觀上定性掌握，有合理的建筑方案，合理的電算計算參數，在確保結構方案盡可能合理的前提下，從微觀上定量控制，對各結構構件進行精細化設計，采用適度的構造措施。只有深刻理解規范條文，結合當前時代的社會情況，不斷優化建筑結構設計，才能做出安全合理又經濟的保障房。結構設計人員應積極介入建筑方案的設計過程，提醒方案設計人員在滿足建筑功能布局要求的前提下盡量考慮到保障房成本方面的限制。

4．保障房成本控制在設計方案中的運用

4.1合理控制建筑的體形系數，減少建筑表面凹凸

建筑物與室外大氣接觸的外表面與其所包圍的體積的比值稱之為建筑的體形系數，在其他條件相同的情況下，建筑物耗熱量指標與體形系數是成正比的。在保障房建筑設計中應盡量避免建造單元過少，特別是點式平面的多層住宅。建筑的平立面盡量規整，避免出現過多的凹凸面。住宅套型設計在滿足使用功能的要求下應減少面寬，增加進深，降低層高，這些均能相應地減少建筑的體形系數。

4.2 避免結構異型的建筑造型

異型建筑也有著自身的弊端。異型建筑追求外形的新、奇、特，造型非常不規則，與現行的建筑規范和結構安全規范之間存在一些矛盾，結構上存在一定的差異，而且異型建筑導致建筑成本有較大程度的提高。異型建筑因其外觀獨特、跨度寬、空間大等特點而越來越受到歡迎，但卻無形中提高了工程的造價。保障房造價控制是異型建筑設計者要考慮的問題。

4.3 降低層高

建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前提下應盡可能降低。因為在相同建筑面積的條件下，受到層高變化影響的主要項目是外墻、內墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關項目的變化：如整體建筑高度加大其基礎設計隨荷載的加大而增加，外墻、內墻等垂直承重及分隔構件的增加，垂直構件的抹灰裝飾量增加；采暖、衛生、空調、電氣，垂直管道及管徑的增加；因空間體積加大而造成的水、暖、電等等，從而造成了工程總造價的增加。可見，合理降低層高必然會降低建筑造價。

4.4 保障房住宅必須堅持有限總價

我國正處于城市化、城鎮化快速推進階段，新建住宅規模龐大。要實現低碳住宅的大規模發展，首先要考慮到的是國家的經濟承受能力，以及老百姓的實際支付能力，在商品住宅領域，強調運用最新技術，片面追求低碳的做法，導致造價、未來設備更新等成本居高不下，這只適合于特定階層。在保障房住宅領域，對于節能減排指標和科技含量過高追求也會導致單位面積造價的攀升和使用成本的增加，這是現階段我國政府和民眾無法承受的。

5．保障房建筑規范

為實現《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》提出的未來五年將建設3600萬套保障房、使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右的發展目標，住房和城鄉建設部同意住宅產業化促進中心建立保障性住房建設材料，提高保障性住房的建設質量和性能，降低建設成本，推進保障性住房的可持續發展。遵循公開、公平、公正的原則，具有公益的性質，充分吸收廣大優秀知名住宅部品部件、材料和適用技術，為保障性住房提供質優價廉的產品。規范保障性住房建設者的采購行為，加強對保障性住房產品和材料使用的監管，切實提高保障性住房的建設質量和性能。通過規模化、標準化等產業化方式為保障性住房降低采購成本。

綜上所述，為了全面實現政府對保障型住房的社會效益中所起到的作用，其中保障性住房工程項目建設任單位的利益關鍵就在于對保障性住房在設計階段進行成本方面的控制，設計單位進行設計的時候需要充分考慮建筑的成本、面積，結構等多種方面要素的設計需求，在控制保障性住房成本的基礎上實現保障房的建設要求。

參考文獻

[1] 王忠偉．房地產開發項目的成本優化控制[ J ] ．開發與建設， 2006．2．

[2] 黃儒東．經濟適用住房的成本控制[ J ] ． 中國房地產，2001(8)：40~ 42．

[3] 馮立軍.馮圓圓 ．基于調控保障性住房視角的住房建設規劃研究．山西建筑, 2010(10).