房貸調查報告

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房貸調查報告范文第1篇

關鍵詞: 景代二村 房屋建筑式樣變遷 調查

景代二村屬于西雙版納傣族自治州勐海縣勐遮鄉景真村公所的一個自然村,位于勐海縣城以西,距離勐海縣城大約十五千米,在勐海縣城和勐遮鄉政府所在地之間。從氣候上看,景代屬于典型的熱帶雨林區,一年四季氣溫較高,常年氣溫在25℃以上。即使在冬季,也只是偶爾看見老人穿著襪子鞋,一般年輕人都是赤腳拖鞋。植被覆蓋較豐富,可以見到典型的熱帶水果,椰子、木瓜、芭蕉幾乎家家都有,成片的竹林更是隨處可見。從地形上看,景代二村處于一片很開闊的平壩地區,四周的山不高,小的丘陵也不多見。景代二村共有七十二戶人家,三百五十六人,全村人集中居住,和景代一村連在一起,形成較大的住宅區。家家都是兩層樓的住房,獨立成院,戶戶之間都有水泥路相通,更像是城市中住宅區的縮影。整個村民都屬于傣族,傣語是村民交流的主要用語。一般四五十歲以下的年輕人和小孩會說普通話,但層次不齊,年青的小伙子及姑娘普通話較好,年歲偏大的村民普通話說得較差一些,老年人則幾乎不懂普通話。村內有一所小學,開設有三年級及五年級共兩個年級班,其余幾個年級班的學生需到距村子不到一公里的曼海村小學就讀。從受教育程度看,整個村民受教育程度較低,具有高中及以上學歷的有四人,這四人中有三人在讀高中,一人在上大學(是附近一帶唯一的一個大學生)。村民信小乘佛教,在入村處有一座小山,山上有一座寺廟,是景代一村、二村的主要宗教活動場所。山上有一座有千年以上歷史的建筑物――景真八角亭,是西雙版納地區旅游觀光的一個景點。據村民介紹,近年來,觀光的游客偏少,在我們住村的十幾天,偶見有外國及中國游客來觀光。

在未去傣族村寨以前,就聽說過傣族的竹樓,傣族以竹樓著稱,竹樓是傳統的典型的傣家人居住的房屋。竹樓屬于干欄式建筑,由數根較粗大的柱子支撐,共兩層。一層不住人,主要用于散放雜物或是用作諸如雞、牛、豬之類的家禽畜棲息的地方。有一樓梯通向二樓,人住在二樓。二樓一般分成兩個部分,一部分是客廳,另一部分是臥室。這兩個部分一般多用衣柜或木板隔開,有兩扇門分別進入臥室,靠里邊的一扇門進入兒子及兒媳的臥室,靠外的一扇門則進入女兒及父母的臥室。臥室一般分成三個小部分,最靠里邊的是兒子的;中間的是父母住的;靠外邊的是女兒及女婿的(傣家規矩:在女兒出嫁的第一年,女婿要上門居住一年)。但這三個小部分之間一般用布簾或是紋帳相隔,或是什么也沒有,事實上也就是說這三個小部分的臥室是一個相通的大臥室,外人(非親屬)一般不能隨意出入臥室。

當我們進村的第一天,走進我們住的那家主人家的房屋時,感到很是驚訝,房子不是竹樓,一樓已不是散放雜物及家禽棲息的地方,而是用作居住或是客廳。二樓上的小臥室已用磚墻隔開,兩層樓都設有衛生間及淋浴的地方,地面鋪著地板磚,整個房屋無論是從里面或從外面看已是相當豪華,且建筑式樣和漢族房屋建筑式樣基本相似,和竹樓相比無論從結構上還是從安排上都已相去甚遠。主人告訴我們,村子里像他家這種房子樣式的還有四戶,建一座這種房子至少需要十幾萬元。整個村子有七十二戶,只有一戶人家住的是竹樓,有六十六戶人家住的是磚瓦結構的房子,但從結構和安排上與竹樓基本相似。

人類學家B Walter和A Vayda在談到田野調查中方法論的視角時就強調:研究者在進行田野調查時,不應是在理論的驅使下進行,而應是好奇心使然(Researchers in the field should strive to be curiosity-driven not theory-driven)。在這種方法論的指引下及好奇心的驅使下,我們產生了這么幾個疑問:

1.村民是如何看待傳統的竹樓與這種新樣式的樓房的?

2.是什么驅使村民建這種新樣式的樓房?

3.房屋樣式的改變是否會影響民族性?

帶著這些問題,我們對影響房屋建筑式樣改變的因素進行了追尋。

一、影響改變的宏觀因素

(一)經濟狀況。景代二村共七十二戶人家,三百五十六人,耕田面積六百畝,主要種植水稻。由于人均占有耕田面積較多,如按畝產水稻三百五十千克計算,村民一年所收的水稻可供村民至少三年的消費,所以村民一般都將所種的稻子一半以上拿到市場上銷售。除種植水稻以外,村民們還種植甘蔗、茶葉、熱帶水果等經濟作物以增加收入。但一般村民家庭的主要收入并不源于這些,而是靠外出打工掙錢。主要打工場所在景洪、昆明城市,以及泰國、緬甸等國家,外出務工人員主要從事燒烤、服裝或賭場服務等工作。村子里有很多年青姑娘都有賭場工作經驗(只是據提供消息的人說,沒有作人員統計)。根據調查,村民一般年人均收入在四五千元。我們所住房屋主人一家四口年收入總計近十萬元人民幣,在村子里算是相當富有的。而村民的整個一年中用于日常生活消費以外的開支卻不是很大。根據我們的訪談,村民之間及親屬之間逢年過節一般不送禮,村子里有紅、白事時,一般村民所送的禮金僅幾元錢,或有的根本就不送。所以村民的生活在當代的中國農村中算是比較富足的。

(二)自然環境。景代二村位于熱帶雨林區,植被的覆蓋率高,物種也相當豐富。西雙版納素有“熱帶植物園”之美稱,成片的竹林更是隨處可見,這也使得傣族因竹樓而著名成為可能。近年隨著木竹的大量砍伐,生態環境受到了影響,加之當地雨水的豐沛,故常有泥石流發生,給人們的生活與生命財產安全帶來隱患。在西雙版納時常發現公路邊豎著醒目的牌子,上面寫著:下雨天請注意泥石流。這和木竹的大量砍伐多少有著因果聯系。為了加強生態環境的保護,國家相繼出臺了有關加強生態保護的法律、法規,作出了禁止濫砍亂伐的規定。這就從法律法規上對村民的木竹砍伐作出了限制。村民在建房時如需要大量木竹時,需向當地政府有關部門提出申請,得到許可后,方可砍伐,否則為非法。

(三)媒介及旅游。在進入村子的入口處路旁,有一塊高大的藍色鐵牌豎立,上面寫著:景真手機村。在距村中心不到一公里處的小山丘上建有手機信號發射臺。隨著村民生活水平的提高,如今家家擁有電視機,一半以上人家裝有固定電話,而擁有手機在村民中已算是平常事。村子的入口處有一座小山,著名的景真八角亭就座落在這個小山上,因其建筑年代久遠,以及建筑樣式獨特,而成為西雙版納州的一個重要旅游景點,時常有游客來此地觀光。這一切表明村民與外界的聯系是緊密的,傳媒對村民生活的影響是不可回避的。

二、微觀因素對式樣變遷的影響

村民觀念的轉變對房屋建筑式樣的改變有著直接的影響。在這一部分中,我們將關注村民在同外界互動過程中外界對村民的影響,以及村民之間互動過程中的相互影響,而這種影響是造成房屋建筑樣式改變的最直接的主觀因素。

整個村子七十二戶人家,據我們調查,每家都有一兩人或更多人在外打工。以我們所在家的主人為例,他在多年前就同廣東人一起做過糧食生意,后因受騙,改做燒烤,先后在昆明、景洪做過幾年,然后轉至緬甸的小勐臘賣燒烤,現一直在那兒賣燒烤。因常年做燒烤,手藝也不錯,加之經驗與資金的積累,現在的燒烤生意做得比較大。常年一家四口人有三人忙于燒烤生意,一年純收入在十萬元左右,在村子里他們家算是比較富有的家庭之一,也是有一定影響力的家庭。我們在同主人一起閑聊時,問他為什么想建這種更像漢族風格的樓房時,他毫不猶豫地回答我們:以前的那種樓房很不方便。然后他又跟我們談道,他的朋友從昆明、從泰國來到他家玩,就跟他談到應該建漢族式的那種房屋,屋里最好還要建洗手間,否則上個廁所要跑很遠,很不方便,尤其是夜間,而且臥室應該分開。當我們又問起為什么覺得以前的那種樓房不方便時,開始他猶豫了一下,似乎覺得不方便說,我們也突然間意識到他所說的“不方便”可能是有所指。但是過了一小會兒,他還是給我們舉了一些具體的事例:小孩長大了,一家人還睡在一起很不方便,兒子要找媳婦了,晚上他們有什么悄悄話要說,可是礙于大家在一起就又不好意思說了。還是現在蓋的這種房子好,住著方便。然后他又跟我們談道:以前的那種房子雖然住著不方便,但也有優點,例如晚上小孩哭時,老人生病時,大家在一起,有個照應。盡管以前的竹樓有其優點,但隨著生活的改善,觀念的改變,主人還是覺得現在住的這種樓房更好,而且他在外面見到的也都是這種類型的房子。事實上,主人家的這種房子在村子里不是第一家,在他之前已有兩家,現在村子里共有五家。

我們在對其他幾家新房主人進行訪談后,發現他們的回答和經歷也都似乎相似。然后我們又對沒建這種新房的村民進行調查,他們大都表示要建這種新式的樓房(只有一人例外,他也要建新房,只是結構和安排還和以前一樣,他認為那樣更方便,大家在一起相互有照應),只是現在缺錢,他們都打算外出掙錢,像我們所住那家的主人一樣,掙了錢后,回來蓋新房。

從房屋建筑式樣變遷的案例中,我們發現:村民們已意識到外出打工比單純在家庭做農活掙錢更多。我們國家發展的整個大環境給村民們外出打工提供了可能。而村民們在外打工和外界互動的過程中不斷受到來自外界(主要是漢族)的影響,村民的價值觀、意識在不斷地發生改變。這些外出的村民回村后,在村里的行為又對其他村民產生影響,這種影響我們已經看到是很大的。由于這種強大經濟誘因的存在,沒有外出的村民也紛紛外出找適合自己的工作,然后掙了錢再回來……如此,就形成了一種良性的循環。按這種趨勢發展,我們可以設想:所謂的傣家竹樓及其建筑式樣在不久的將來會發生徹底的改變。

參考文獻:

[1]高有鵬.中國民間文學史.開封:河南大學出版社,2001.

[2]劉守華.民間文學教程.武漢:華中師范大學出版社,2002.

[3]鐘敬文.民俗學概論.上海:上海文藝出版社,1998.

房貸調查報告范文第2篇

關鍵詞：破產；自然人；投資；消費

一、破產的起源

“破產”——英語“bankrupt” “insolvency”均有此意。從詞源上來看，bankrupt一詞源于意大利語“bancarotta”（也有學者認為該詞源于拉丁語“Falletux”，意為失敗。“banca”意為“板凳”，“ rotta”意為“砸爛”）。在中世紀后期意大利的城市中，當時商人們在市中心交易市場中各有自己的板凳。當某個商人不能清償債務時，他的債權人就按照交易習慣砸爛他的板凳，以示其經營失敗。早期的破產主體范圍限于自然人，法人破產是在自然人破產的基礎上發展而來，縱觀各國，自然人破產制度是諸多國家破產法的一個重要組成部分。

二、我國破產制度的研究及發展

遺憾的事情是，我國至今沒有建立自然人破產制度。我國對于自然人破產制度的研究起步較晚，在1994年11月18日，企業破產法修改小組組長吳春生同志在北京召開的“94’產權流動與破產實務研討會上的發言中介紹了個人破產是否立法”的三種觀點。此前此三種觀點并未見諸文字。此后，關于破產的專著開始有專章討論個人破產制度。舊破產法修改過程中，雖然關于個人破產問題的討論相對密集，但很多停留在是否立法的問題表面，缺乏深入系統的研究。此后，對于個人破產問題的研究愈加深入。1986年我國出臺了適用于國企的《企業法人破產法（試行）》，此外又在民事訴訟法中規定了破產還債程序，將破產的范圍擴大到了所有企業法人，后經過12年多的修改，2007年頒布生效的新破產法適用于各類企業組織，進一步擴大了破產法的適用范圍，但仍將自然人排除在破產法調整范圍之外。

通過考察各國歷史發展的脈絡可以發現，破產法發展的總體趨勢是由商人破產主義向一般破產主義的發展，具有破產能力的主體范圍不斷擴大。商人破產主義，是指破產法只能適用于商人，非商人不具有破產能力。采用此立法主義的有意大利、法國、比利時等國家。一般破產主義，是指無論對商人還是對非商人均適用破產法。采用此立法主義的有德國、日本等國家。破產主體從個人破產向公司、個人乃至于公法人破產的過程，象我國這樣，很有可能從企業破產向個人破產乃至于一般破產擴張適用的情況，是非常少見的。問其原由，則是因為意識：我國傳統觀念中，人們視“殺人償命，欠債還錢”為天經地義、亙古不會改變的法則，如果債務不能清償將永世不得翻身，所謂“父債子還”正是這一觀念的逼真寫照，這種傳統的文化心理使人們難以接受個人欠錢不還的觀念，成為破產免責主義確立的障礙；我國歷來重農抑商，工商業發展的空間十分狹小，這也抑制了個人破產程序的萌芽。

我國是政府推進型的法治建設模式，制度的確定原則上是以法典的編纂為標志，通過國家有計劃立法規劃推動學術研究和立法進程，包括研究經費、研究人員及進行調查研究論證的活動組織，個人破產制度長期缺乏立法刺激，學術研究因此缺乏動力。個人破產的立法倡議易受到來自我國意識形態、文化傳統、政治制度等的挑戰，因缺乏有力的反駁，因此形成一段時期的共識。如有人認為，建立自然人破產制度的時機還不夠成熟，因為目前我國傳統的消費觀念還不是超前消費，還沒形成個人破產的市場；我國還沒有建立個人財產登記制度和誠信制度，個人信用體系還不健全，銀行體制建設也不完備，個人破產的監控難以實施；個人破產會給一些人逃避責任提供方便。

三、在我國建立個人破產制度的必要性思考

對于在當前是否有必要將自然人個人作為破產的對象，目前還存在不同的認識。否定者認為：目前還缺乏經濟基礎；因征信體制不完善，可能沖擊信用體系；對執行自然人的財產較困難；審判機構人力、財力、物力不足等。但筆者認為：個人破產制度具有普適性，我國的臺灣、香港、澳門均建立有個人破產制度，這些地區法制運行環境不同，但卻有相同的中華文化土壤。破產制度在社會制度完全不同的地區的不平衡發展狀況說明了構建個人破產制度與文化傳統、意識形態并不相沖突，某些制度是符合人類共同的本性的。破產制度是人類文明進步的產物，具有公認的進步性，且在中國有其生存的環境和現實需要，我們應積極完善它，減少與傳統文化的摩擦并相融合，使之在中華大地上開花結果。筆者試從投資消費角度論述建立個人破產制度的必要性的一些思考。

（一）個人經營投資的失敗使建立個人破產制度成為必要

個人創業已得到國家和政府的大力支持，如筆者所生活的城市-重慶，雖然政府鼓勵個人創業，對微型企業進行財政扶持，但扶持力度還稍顯單薄。個人創業所遭遇的最大困難正是資金問題。第一，市場主體的融資渠道單一，主要方式是銀行貸款和民間借貸。特別是民營中小型企業，因其規模小、信用不穩定，相對于大型企業，銀行體系對中小企業的融資申請存在區別對待的現象，難于從銀行獲得必要的信貸支持，因而大量民營中小型企業選擇民間借貸方式進行融資。第二，中小型企業及民營企業獲得貸款的成本也更高，據《資本市場與中國企業家成長：現狀與未來、問題與建議2011？中國企業經營者成長與發展專題調查報告》調查結果顯示，62.3%的小型企業銀行貸款利率高于基準利率，而大型企業，這一比例為27.2%；56.1%的非國有獨資企業從銀行貸款的利率“高于基準利率”，明顯多于國有獨資企業（32.6%）；60.3%的民營企業和家族企業銀行貸款利率“高于基準利率”，要明顯多于國有控股公司和中央直屬企業（33.3%）。由于以上原因，民營企業從民間融資的比例更高于銀行貸款。但民營企業大多采取公司形式，因其可以破產從而使貸款具有更大的風險，所以民間融資往往要求以大股東個人名義實施。當然，這樣的融資絕大部分應該是用于投資而非消費。

民營企業家因為背負巨額融資債務而逃跑或自殺的報道亦時常見諸報端：2007年下半年的宏觀調控來勢洶洶，在這張大幕的考驗下，2008年6月3日，浙江義烏地區頗有名氣的金烏集團老板張政建坐上飛機“出差”。他先取道北京到香港，然后到了馬來西亞，再然后就徹底消失在大家的眼界以外了。7月中旬，浙江中部城市進入酷暑階段，氣溫38度。幾百名和張政建有著千絲萬縷關系的人們忽然醒悟，這位金烏集團的老板如同水蒸氣一樣“人間蒸發”了。根據義烏市政府公布的清查數據，金烏集團所涉及欠款大約為17億多。其中，拖欠8八家銀行貸款3.5億，均都有抵押物。另外的14億都為民間借貸。2004年6月，山西億萬富翁山西鑫龍集團董事長趙恩龍，從他的辦公室的四樓躍身而下，自殺了。趙恩龍大約向銀行借貸達4億元，巨額貸款無法歸還。而對趙恩龍而言，他跨不過的坎是：他的相當一部分借貸是以個人向個人或企業辦理的，它不是企業行為，而是個人行為，這便拒絕了他企業破產而他個人生還的可能——如何面對這巨額的個人借貸呢？

因此，由于投資失敗（而非消費）而使自己背負沉重債務的個人不僅包括個體工商戶、合伙人、個人獨資企業主、家庭承包經營戶，還包括相當數量以公司形式存在的民營企業的大股東。我國是社會主義市場經濟國家，而市場經濟的本質就是營利，營利必然產生優勝劣汰，如何給予失敗者重新來過的機會，需要一部完全意義上的破產法來充分保障市場主體的退出。如果由于沒有個人破產制度的保護，對于其本人而言，筆者認為是不公正的：按照我國現行的法律規定，企業法人具有破產能力，可以根據破產免責規定來免除自身無力清償的債務。而當自然人陷入債務危機時，卻不能適用破產，自然人對自己的債務承擔無限責任，不管債務人何時獲得財產，都要用這些財產來清償債務，直到還清全部債務，這對自然人來講顯然缺乏公正性。如果自然人能夠申請破產，那么就可以使投資經營失敗的商人有機會擺脫債務，重新開始，這在一定程度上能激活個人創業的信心和動力，并能夠促進社會經濟的發展。

（二）房屋貸款使建立個人破產制度成為必要

談到房屋，筆者相信這會引起多數人的共鳴。由于住房制度改革，越來越多的中國家庭特別是城市家庭需要購買房屋，而房屋的購買方式大多數家庭又選擇的是按揭。據西南財經大學2012年5月的《中國家庭金融調查報告》中顯示，有13.94%的城市家庭為購買住房而向銀行貸款，不僅如此，還有7.88%的非農戶籍家庭通過銀行以外的其他渠道借款以獲得住房。從住房貸款或借款的規模來看，非農家庭購房貸款總額平均為28.39萬元，占家庭總債務的47%；農業家庭購房貸款總額平均為12.22萬元，占家庭總債務的32%。住房貸款總額遠遠大于家庭年收入，戶主年齡在30- 40歲之間的家庭負擔最重，貸款總額平均為家庭年收入的11倍多；收入處于最低25%的那部分家庭貸款額達到了其年收入的32倍之多。由此可見，住房貸款是許多家庭的沉重負擔，由此產生大量的“房奴”。目前，在我國城市家庭中，其主要的收入來源是工資收入，主要財產為房屋，但這些房屋中大部分是通過按揭貸款的方式購買，靠工資收入還房貸的人群如果失業就會無法按時向銀行清償按揭貸款。由于目前我國城市房價和居民收入的比例嚴重不合理，一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為3- 6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高。而在我國一線城市如北京，其統計局數據顯示：2011全年城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以一家三口家庭計算，年收入在12萬元左右。按照以郊區為主的普通商品房成交均價1.8萬元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。房價收入比達到了15倍以上。即使以西部城市重慶為例，重慶統計局報告稱，2011年重慶城鎮雙職工家庭年收入40500元。重慶克而瑞數據統計，2011年重慶商品房成交均價為6390元/平方米。按照此數據計算可以得出，重慶2011年房價收入比為9.97。從以上數據可以看出，買房者以未來收入償還貸款的保證很低，如果一旦將來普遍出現還不起貸款的情況，銀行不得不將不能償還貸款者的住宅大量拍賣，這有可能會引起住房價格暴跌和銀行不良資產上升，也必定會影響房地產業鏈條上眾多產業的發展，由于我國房地產業和金融、經濟的聯系十分緊密，這有可能變為金融危機和經濟蕭條的起因。另外，筆者認為，實行自然人破產制度，能給那些背負巨額債務的“房奴們”獲得重生的機會。他們的重生也就是社會的希望，這樣不僅會減輕社會的負擔，而且他們一旦將其進取精神和創造性發揮出來，就會給社會帶來進步的力量。

（三）其他可能破產的人群使個人破產制度的建立成為必要

汽車等耐用消費品的過度消費以及教育費用、醫療費用的高企使得部分家庭或個人債臺高筑。首先，近年來，為進一步促進我國經濟快速發展，政府出臺了一系列拉動消費內需的政策，尤其是年輕一代，他們的消費觀念正逐漸轉變，超前消費現象日益增多。越來越多的消費者通過按揭、分期付款、預期透支的方式購買除了房屋之外的汽車及其他耐用消費品。以汽車消費為例，據統計，全球70%的私人用車都是通過貸款購買的。在美國，貸款購車的比例高達80%，即便在經濟不甚發達的印度，貸款購車比例也達到60%。而在中國，根據中國質量協會公布的一項調查結果顯示，2002年國內通過貸款購車的比例還不到11%。然而到了2011年，由理財周報聯合新華信國際信息咨詢（北京）有限公司共同推出的“2011中國汽車消費信貸調查”調研報告正式。其調查結果顯示，八成以上被訪者表示可以接受貸款購車方式。當然，這些消費行為也同時使得他們背上了巨大的債務。刷卡在給人們帶來便利的同時，也引誘人們過度消費，據統計（筆者也深有同感），在購物時，刷卡消費比用現金支付往往開支更多。其次，子女教育支出已經成為城市家庭的主要經濟支出之一。中國經濟景氣檢測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，我國城市家庭消費支出中增長最快的是教育，其年均增長速度為20%左右。2010年5月，全國婦聯的《中國和諧家庭建設狀況問卷調查報告》也顯示，當前“孩子的教育費用越來越高”已經成為家庭生活面臨的三大困難之首。調查顯示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女總支出的76.1%，占家庭總支出的35.1%，占家庭總收入的30.1%[11]。第三，衛生部2008年的第四次國家衛生服務調查分析報告顯示，我國醫療服務費用近年來增長速度快，2003- 2008年5年間，調查地區每年人均收入增長為10.8%（城市7.4%，農村13.7%）。每年人均支出增長為8.6%（城市6.3%、農村10.4%）。每年人均醫藥衛生支出增長為9.5%（城市8.4%，農村10.1%），雖然人均醫藥衛生支出不及人均收入的增長，但其支出仍占據家庭收入的很大比重。根據這份報告，28.1%的城市居民和7.5%的農村人口沒有任何醫療保障。由于我國醫療制度的現狀，個人一旦發生重大、特大疾病，家庭或個人往往難以支付高昂的醫療費用。即使國家以后改善了社會保障制度，這些家庭的生活或許已逐漸改善，但已經形成的巨額債務對這些家庭或許也是天文數字，可想而知，繼續背負下去的心理負擔是多么沉重。因此，確定個人破產制度，在某種意義上是對我國多年來不公平的收入分配制度所造成的城鄉收入差過大、貧富懸殊、過去的低收入與現在高生活成本之間的巨大差距收拾殘局，同時也是一種對社會收入進行再分配的輔助手段。實際在西方國家，個人破產制度就是被視為具有調節收入分配、實施社會保障功能的一種帶有社會福利性質的制度。

四、結 語

我國現行破產法相較于1986年破產法雖然在很多方面已有突破，但仍未將自然人納入其主體范圍，筆者深感遺憾。在市場經濟中，破產法應是其中不可或缺的一部法律，其對規范社會經濟秩序有著不可替代的作用。由于我國目前在不同的社會階層中，已有相當比例和數量的個人已陷于債務危機中，筆者認為相當有必要建立相應的個人破產制度，盡早讓不能抵償到期債務的自然人宣告破產，避免其陷入債務危機之后鋌而走險或進行犯罪活動，達到維護社會的繁榮穩定和促進經濟發展的目的，使我國社會經濟的發展能更加和諧有序。

參考文獻：

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房貸調查報告范文第3篇

美國抵押銀行家協會3月13日公布的調查報告顯示，去年第四季度美國抵押貸款逾期還款率上升到了過去三年多來的最高水平，借款人喪失抵押品贖回權的比例也創下歷史最高紀錄。不僅如此，信用評級較好的貸款戶，其貸款抵押品贖取權的取消也日見增加。

在這項調查涵蓋的4350萬筆抵押貸款中，2006年第四季度逾期30天或30天以上償付貸款的比例為4.95％，高于2006年第三季度的4.67％，是2003年春季以來的最高水平。

報告稱，去年第四季有49個州的拖欠還款案增加，案例涉及所有貸款類別，其中可調整利率次級貸款違約案增加的數量最多。

所謂次級抵押貸款就是金融機構向那些信用記錄不佳的房屋購買者提供貸款，當然利率會相應提高。在房地產市場火爆時，這些貸款的風險其實并不高，巨大的利潤促使金融機構大量提高投放金額，并反過來刺激房地產市場的發展。不過，一旦市場發生變化，這些貸款可能馬上變成高危品種。

受此影響，次優級貸款類股近幾日跌勢擴大，住宅貸款控股公司市值縮水三分之二。住宅貸款控股公司表示，在向自己的債權人支付1.9億美元后必須籌集資金，并計劃裁減一定數量的員工。公司正在尋求“戰略性選擇”，募集新資本是其中重要的一部分。

美國第二大次優級房貸抵押公司新世紀金融(New Century Financial)3月12日在紐約證交所延遲開盤數小時，開盤后其股價又下跌了近一半。紐約證交所于13日暫停其股票交易并暫停對該公司財政狀況的評估，著手準備摘牌事宜。

該公司稱，已收到加州中央區地方檢察官的通告。稱其為證券交易刑事調查的目標。“之前已經有20家次優級貸款機構停止了業務，剩下的次優級貸款機構不會太多了。”貝克爾資本管理的研究部主管布萊克?霍維爾斯表示。

風暴席卷全球

除了一些次級貸款公司相繼關門外，幾乎所有與貸款相關的金融行業都受到了牽連。次優抵押貸款惡化拉低了投資銀行和傳統銀行類股票的股價。

受創最重的包括華爾街主要貸款機構、商業貸款機構，以及那些與抵押貸款相關的儲蓄金融機構，如貝爾斯登，全國金融，摩根大通和花旗集團等。

美國房屋按揭貸款市場規模高達6.5萬億美元，比美國國債市場還要大，目前次級按揭貸款已占12.6％。在此次風暴中，專門放貸給高風險借款者的美國貸款機構一直在疲于應付違約案上升和按揭者喪失抵押品贖回權的問題。

抵押貸款銀行協會改變之前的看法，將其預期的美國房地產領域復蘇的時間由今年年中推遲到年底。美國最大的房貸企業全國金融公司首席執行官3月13日說，美國房貸領域正在陷入“流動性危機”，但投資者有些反應過度，使得業務健康的企業也受到拖累。

受不良房貸增加的影響，道瓊斯指數3月13日下跌了242.66點，收于12075.96點，跌幅為1.97％。標準普爾500種股票指數下跌了28.65點，收于1377.95點，跌幅為2.04％。以技術股為主的納斯達克綜合指數也下跌了51.72點，收于2350.57點，跌幅為2.15％。此外，低于預期的美國2月份零售銷售報告也給三大股指增添了賣盤壓力。

此外，亞洲股市也被波及，日本、新加坡等市場的股票13日的跌幅也都超過了2％。

與此同時，投資者紛紛從高風險資產中撤出轉而進入國債這類較安全的資產，推動了美國國債上漲。在外匯市場上，美元兌日圓下跌，因投資者緊張不安，重新出脫利差交易部位。

保爾森：問題仍可控

盡管美國次級房貸市場壞賬問題被迅速放大，但專家對美國經濟度過此次風暴的能力所持看法卻出人意外地樂觀。美國財政部長亨利-保爾森指出，美國政府正密切監視次級房貸業危機，認為目前的情況仍可控制，同時也認為美國總體經濟不致被拖垮。

亨利?保爾森的講話給投資者吃了一粒定心丸，他表示，美國房地產市場的降溫雖然給次級抵押貸款市場造成了一些損失，但不會損害美國整體經濟的發展。

保爾森在接受美國電視臺采訪時表示，美國的房地產市場正在進行重大的調整，目前判斷市場是否見底仍為時過早。他還強調，受房價下跌的影響，次優級抵押貸款市場出現一些問題并不奇怪，但這些問題在很大程度上是可控制的。

在股市下跌的問題上，保爾森說：“我繼續相信美國經濟是健康的。”他指出，美國出口增長繼續超過進口增長，消費者也在持續消費，通貨膨脹也得到控制，美國經濟目前正以一種“可持續的速度”增長。

美欲立法限制次優房貸

馬薩諸塞州的官員表示，他們已經向瑞銀證券和貝爾斯登索取其對次優級抵押貸款機構研究分析的文檔，其中包括新世紀金融。

美國眾議院金融服務委員會主席巴爾尼?弗蘭克表示，他計劃提出一項法案，在次優級抵押貸款市場出現問題時對風險過高的抵押貸款進行限制。

但這位議員也表示，并不認為次優級抵押貸款市場的問題會給美國銀行體系造成廣泛威脅。美國財政部負責金融市場的官員同樣表示，次優級抵押貸款市場的危機不會擴散。

“我們正在密切關注。我們認為整個資本市場，包括整體抵押貸款市場表現相當不錯。”這位官員向媒體表示，“政府將繼續關注和評估市場形勢。”

參議院金融委員會的成員表示，國會可能將關注投資次優級抵押貸款的大型銀行所面臨的風險，以及目前的情況是否恰當地反映在股價上。

房貸調查報告范文第4篇

房地產調查報告范本

兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主的三個為主樓市調控原則。

房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出網上二手房試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的緩剎車效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

適度平穩房地產價格。考慮到兩港一城建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來兩港一城開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

房貸調查報告范文第5篇

按照2011年美元和人民幣平均匯率6.48來計算，69.1萬億美元相當于447萬億元人民幣。全國約4億城鄉家庭，相當于每戶家庭110萬元資產凈值。

北京大學宋國青教授2002年9月曾在本刊撰文，提出2001年中國居民總資產價值為32萬億元，其中金融資產11萬億元，城鄉住房資產價值13萬億元（占到40％），私人擁有的生產性資產價值為7萬億元。按10％的負債扣除后，凈資產約為30萬億元。如果69.1萬億美元這一數字是成立的，也就是說2001年－2011年十年間，中國居民資產爆增10倍多。

非金融資產虛實

《調查》未說明其調查的“城市居民”是指城市戶籍居民，還是城市常住居民。根據測算，報告所指城市家庭應該僅限城市戶籍，但報告中農民工家庭算在哪里，卻沒有給以解釋。

首先，城市居民除房產之外的非金融資產數值偏高。《調查》顯示，城市居民金融資產平均才11萬元，但除了房產外的非金融資產居然有146萬元之多。據《調查》所言：“在中國家庭金融調查中，家庭資產包括非金融資產和金融資產兩大部分。家庭非金融資產包括農業、工商業等生產經營資產、車輛資產、家庭耐用品等資產、房產與土地資產。”這部分數值高是因為把私人企業的生產性經營資產都算入家庭資產。

這會造成一個問題，好比說把煤老板的礦井、飼料大王的工廠都算到非金融資產里，只要有一兩個這樣的億萬富翁在調查中被抽樣到，其資產凈值與平頭百姓一平均，平均值就會很高。這會有很大誤導性，也不符合國際規范。如果查閱美國聯邦統計署所做的美國居民家庭資產匯總數據，就會發現只有金融資產、房產和車輛等大件，并沒有把生產性資產算在內。

即便將私人企業主的生產性資產算入家庭資產，城市家庭平均146萬元生產性資產，農村家庭平均12萬元生產性資產，按2011年1.5億城市戶籍家庭和2.4億農村和農民工家庭，合計2011年全國居民生產性資產約為249萬億元（城市220萬億元，農村29萬億元），而不是447萬億元，差距為何如此之大？

釋疑房產凈值

造成“中國人比美國人富”的第二個誤會，是高估了房產凈值。《調查》數據稱，中國城市住房資產凈值為150萬億元（戶均100萬元乘以1.5億城市家庭），農村為48萬億元（戶均20萬元乘以2.4億農村家庭），合計198萬億元。而2011年中國城市每套住房價值平均為85萬元，戶均擁有1.22套，所以戶均住房價值達103萬元。

如果僅限城市戶籍，城市家庭戶均1.22套住房倒還在可以理解的范疇，但每套住房價值為85萬元則明顯高估。

2011年中國新建商品住宅銷售均價每平方米5011元，當前中國城市住房存量中半數以上是1998年前建成的，其市場價值遠無法與新房相提并論。即使全都按照每平方米5011元來計算，套均85萬元相當于每套城市住房面積平均下來都有170平方米，這與事實不符。

2006年之后，中國城市住房存量面積沒有再公布。2006年的數字為113億平方米。根據住建部公布的2011年城市人均住房面積31.6平方米乘以4.7億城市戶籍人口，可以得出2011年中國城市住房存量面積約在148億平方米，即使全按照每平方米5011元來估計，城市住房資產的市場價值應該在74萬億元，不到調查所言150萬億元的一半。

2011年中國GDP為47萬億元，即使保守估計的城市住房資產價值71萬億元，也相當于GDP的1.5倍；如果是調查所提出的109萬億元，則相當于2.4倍；而調查提出的全國城鄉198萬億元住房資產，相當于GDP的4倍，這是一個不可思議的數字。國際上一般認為，當一個國家的住房資產價值超過GDP的1.5倍，就具有很強的泡沫風險。

除了直接估測，還可以用房貸數據來推算住房資產價值。中國人民銀行《貨幣政策執行報告2011年第四季度》報告顯示，2011年末全國個人購房貸款余額7.14萬億元。一般認為住房的負債資產比應該是30％－50％，比如美國2010年居民部門房地產價值為18.19萬億美元，居民房地產貸款就達到了10.07萬億美元，占到55％。

中國城市家庭購房相對較保守，貸款成數很低，提前還款比例高，但也沒有理由相信住房負債余額連資產價值的5％都不到。如果按負債是資產的10％推算，差不多城市住房總資產就是70萬億－80萬億元。這些說明該調查大大高估了中國居民的房產凈值。

2011年中國農村住房面積約為290億平方米（住建部公布的農村人均住房面積34平方米乘以8.5億農業戶籍人口），面積上比城市多出50％-80％（根據不同口徑），但質量差、流通性差、市價低。按照每平方米1600元的市場價值來估計農村住房資產價值，大約是48萬億元，與《調查》所估計基本相當。這樣2011年全國城鄉住房凈資產合計大概是120萬億元左右，遠遠低于198萬億元的估計。

不能聚沙為基

根據《調查》中統計的家庭金融資產數據顯示，如果撇除城鄉私人企業主的生產性資產220萬億元，并把城鄉住房資產從198萬億元降到120萬億元，2011年中國城鄉居民家庭資產凈值的合理估計就應該是149萬億元，折合23萬億美元，相當于2010年美國居民家庭資產凈值的40％，與2011年中美GDP的1∶2比例基本相當。

從戶均角度看，全國4億家庭戶均37萬元。其中1.5億戶城市戶籍居民戶均凈資產58萬元（金融凈資產11萬元，住房凈資產47萬元），2.4億戶農村戶籍居民戶均23萬元（金融凈資產3萬元，住房凈資產20萬元）。考慮美國比中國多發達很多年，居民有更豐富手段積累資產，美國居民收入占GDP分配份額更比中國高，這個估計更加合理一些。

所以且慢唱高調，自認為中國人已經比美國人富有，這種虛假的幻覺可能導致錯誤的經濟決策，從而不利于中國經濟的未來發展，也不利于家庭作出合理的經濟安排。