商業地產發展趨勢
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商業地產發展趨勢范文第1篇
一、目前我國商業地產經濟的發展現狀
商業地產業是我國國民經濟的基礎性產業之一，由于商業地產業上下游關聯的產業鏈條廣泛，一直以來商業地產業都是地方經濟發展的優先環節。一直以來，每一個地方經濟實體都把發展商業地產業作為本地區經濟發展的優先發展產業，這一方面引導促進了我國商業地產業的快速發展，另外一方面過度的產業引導也使得商業地產業存在很多問題。
首先，我國商業地產業在歷經將近10年的快速發展趨勢后在近期呈現出發展速度大幅度下滑甚至個別地區倒退的局面。伴隨著我國城鎮化進程不斷加快，剛性住房需求與投資性住房需求不斷強勁，加之國家產業政策的調整，商業地產業經歷了10年的黃金發展期，這一階段商業地產業呈現出高速增長，高利率的產業狀態。這一方面是因為市場中存在著大量的投資性甚至投機性資金主導了一部分商業地產市場的走勢，同時大量城鎮化的新增人口剛性住房需求巨大，短時間內得不到有效滿足，加之國家貨幣政策持續寬松，造成市場資金流動性充裕，進一步放大了商業地產的需求。
其次，快速發展的商業地產市場的超額利潤使得許多不具備商業地產開發資質的企業進入了商業地產市場，造成商業地產市場企業質量良莠不齊。房價的過快上漲也促使了更多的土地以各種形式流入到商業地產市場，一些林地，農耕地也通過非法的變更土地性質開發商業地產，使得我國本來就匱乏的土地資源更加不合理利用，很多情況下的強拆，強占行為也引發了社會矛盾和社會問題。
二、我國商業地產經濟的發展趨勢
首先商業地產業的高速增長已經不存在，未來商業地產將會持續下行發展。中國家庭購房主要需求仍然來自投資性需求，但由于大量空置房的存在，同時商業地產市場將在未來5-10年持續處于下行趨勢，目前已不是買房投資的好時機，未來真正健康的商業地產市場將是改善型需求為主。未來我國商業地產市場將持續緩慢下行。
第一，產業利潤的下降促使商業地產企業多元化經營。
在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，商業地產企業多元化經營趨勢明顯加快。商業地產企業的多元化經營一方面圍繞商業地產的不同行業進行布局，包括商業、養老和文化旅游地產。另一方面，商業地產企業積極參股或控股其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型。由于行業的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經營趨勢將加快。未來，大型商業地產企業的轉型也將逐步落地。
第二，投資性買房需求較少，未來房價由市場決定。
房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。十后，新一屆政府堅持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
第三，創新與互聯網將是商業地產業發展的動力。
互聯網正在改變各個層面的傳統行業。隨著大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。開發商未來將要學習如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為。在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個商業地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。
三、結論
雖然我國商業地產市場未來的發展趨勢是整體趨于緩慢下行，但這是一個產業從野蠻發展到健康發展的必然過程。未來政府和商業地產企業更多的應該是抓住市場的力量，避免過度政策性干預，努力做到調整結構，增強企業核心競爭力，促進產業健康可持續發展。商業地產作為國民經濟的基礎性產業之一，不僅僅需要國家政策的有效，也許商業地產行業本身的規范和競爭，在這個基礎上我國商業地產業才能更好的發展。
參考文獻：
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[2]戴勝蘭.我國商業地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].現代經濟信息，2012（11）：279.
商業地產發展趨勢范文第2篇
關鍵詞：低碳經濟；低碳城市；產業調整；創意產業園區
中圖分類號：F129.9
文獻標識碼：A
經濟增長過程中的二氧化碳排放過剩引起的日益嚴峻的環境形勢，催生了當前以低能耗、低污染、低排放為特性的“低碳經濟”（Low Carbon Economy）發展模式。而城市作為人類生產生活的中心，消費了全球能源的75%，占全球溫室氣體排放的80%。例如倫敦市的碳排放量就占全英國碳排放量的8%，并且可能在2025年上升至15%。所以，城市的低碳化是實現低碳經濟的關鍵。發達國家的眾多城市，如倫敦、東京等均制定了一系列低碳行動計劃，是低碳城市規劃和實踐的先行者。上海作為一個擁有深厚工業文明積淀，并正向國際化時尚都市邁進的城市，在低碳城市建設上也應走在全國的前列。
近年來，上海將城市中的工業老廠房等文明遺存加以改造，積極發展創意產業并形成了一定的產業優勢。上海的創意產業園區發展體現了現代創意藝術與歷史文化的有機結合，它在優化城市產業發展結構、創造巨大經濟效益的同時，又以極低的能耗盤活了城市中的工業遺存，提升了上海的城市形象。基于以上認識，本文旨在從低碳經濟視角分析上海的創意產業園區發展，論證上海能否利用創意產業園區進行低碳城市的建設，并希望從低碳視角找到今后上海發展創意產業園區的也應走在全國的前列。
1 理論背景
1.1 低碳經濟與低碳城市
低碳經濟概念于2003年在英國政府發表題為“我們未來的能源：創建低碳經濟（Our Energy Future：Creating a Low Carbon Economy）”的《能源白皮書》中首次提出，意指通過更少的自然資源消耗和更少的環境污染，獲得更多的經濟產出的一種發展模式。它是低碳發展、低碳產業、低碳技術、低碳生活等一類經濟形態的總稱，其實質在于提升能源的高效利用、促進產品的低碳開發和維持全球的生態平衡，其核心是使經濟增長和碳排放脫鉤。實施低碳經濟的戰略思想有兩點：一是改進現有狀態，如使用低碳技術去改造優化已有的工業基礎設施；二是拓展新領域，如清潔能源、可再生能源等低碳能源的開發。發展低碳特征產業、調整目前產業結構及產業特征（工業和農業）、建設低碳城市、擴大碳匯、加強碳排放交易等均為推進低碳經濟的可行路徑。
低碳城市就是在城市實行低碳經濟，建設低碳城市就是要通過經濟發展模式、消費理念和生活方式的轉變，在保證生活質量不斷提高的前提下，實現有助于減少碳排放的城市建設模式和社會發展方式。與低碳經濟戰略不同的是，低碳城市不光包括低碳生產，還強調了城市生活中的低碳消費。故建設低碳城市除了在能源、技術上的低碳化，更加強調調整城市產業結構以實現經濟發展的低碳化，以及改變人們的消費方式以實現社會發展的低碳化。
1.2 低碳經濟、低碳城市與產業調整的相關研究
由低碳經濟與低碳城市的發展戰略可以看出，積極發展低碳產業，調整產業結構是發展低碳經濟、建設低碳城市的一條重要途徑。馮之浚提出低碳經濟將創造一個新的游戲規則，碳排放是其新的價值衡量標準；低碳經濟也將創造新的龍頭產業。所以未來低碳產業的投資與發展前景巨大。吳垠提出低碳經濟發展模式的產業基礎必然轉向以低碳乃至非碳消耗的新興產業或產業簇群，而此類新型產業的核心問題便是要解決產業生產力與生態生產力相互融合的問題。鮑健強等認為調整產業結構必須要限制高碳產業的市場準入，發展具有低碳特征的產業，如知識密集型產業。以集群經濟為核心推進產業結構創新，以知識經濟為核心推進內涵發展創新是低碳城市發展模式的重要步驟。付允用數據論證了城市產業結構的變化對產業能源消費結構的影響，其中第二產業能耗最大，第三產業能耗最低。由此，范建華提出第三產業所占比重越多，低碳經濟發展的狀態越好，但也有學者認為，不能為減排而調低第二產業比重，而應通過優化發展降低其碳排放量實現。總之，低碳經濟的發展不能憑空進行，要借助于產業與產業結構升級，即產業結構升級低碳化。針對低碳城市建設，戴亦欣認為低碳產業和與其相關的環保產業將形成低碳城市新的經濟增長點，如何積極開發低碳產品，引導低碳消費，在市場的運作機制中嵌入低碳因素，是建立低碳城市不可或缺的方面。另外，由于中國仍處于工業化中期，所以與發達國家后工業化的低碳發展不同，劉志林認為，中國低碳城市建設應以產業結構升級、產業能耗降低為主，不能盲目模仿英國、日本等國家以交通、商業與公用建筑以及住宅能耗問題為重點領域。
總之，從相關文獻綜述可以看出，低碳戰略已經是當前經濟發展所應保持的基本態度，而在眾多低碳經濟推行策略中，發展以低碳為特征的新產業、積極調整產業結構，是非常重要的途徑之一。所以，了解創意產業的興起與產業調整的關系，是建立創意產業與低碳經濟聯系性的有效視角。
2 創意產業發展與產業調整
創意產業是后工業化時代產業調整過程中興起的新型產業。當全球經濟逐步邁入后工業化時代，一方面，巨大的能源消耗和環境壓力逐漸增加，經濟的新一輪增長要求產業結構調整向微笑曲線附加價值更高的兩端提升；另一方面，人們對消費的需求開始不僅僅滿足于溫飽等基本要求，而逐漸轉向對產品和服務的個性化及精神文化層面的需要。這時觀念價值，即商品與服務背后包含的能與一些社會群體的精神追求或文化崇尚產生共鳴的附加物，譬如品位、情趣等，逐漸開始取代使用價值在商品市場價值中的決定性地位。這促使了注重個人創意、技巧及才華，通過知識產權的開發和運用，創造財富和就業的新型產業——創意產業的產生。創意產業獨特的價值創造模式使之處于微笑曲線兩端位置，同時創意的設計、個性化的服務極大的滿足了人們對商品觀念價值的需求。創意產業是迎合后工業化時代產業結構調整需求的產物，它使新的經濟增長與社會發展得以以智力資源為動力，擺脫了原先發展障礙的困擾。其中的發展障礙就包括工業化時代的高碳經濟模式所造成的環境和資源壓力等。
上海是中國當代的經濟與金融中心，2009年實現人均GDPIl320.41美元，列中國大陸各省市第一。經濟的極大豐富使城市居民有能力并傾向于追求商品與服務的消費上附加的觀念價值，這為上海率先發展創意產業提供了堅實的物質基礎；同時，上海又是近代中國工業的發源地，在20世紀末經濟轉型的環境下，上海以工業為主的舊式產業結構不再符合現代國際化大都市的定位要求。所以，很多高污染高能耗的傳統產業實施了外遷，大量工業建筑歷史逐漸空置或廢棄。在這種情況下，眾多具有開放思維的藝術家和創意工作者紛紛租賃改造這些舊廠房，這使城市中優秀的工業文明遺跡得到了保護，并以一種嶄新的姿態創造價值。這種行為逐漸得到上海市經委等政府部門的支持，多個創意產業集聚區由此形成。據統計，2009年上海創意產業總產出達3900億，占全市GDP比重從5.8%提高到7.7%以上。上海目前擁有M50、田子坊等一批國內外知名的創意產業園區，已經形成了一定的創意產業品牌效應和產業優勢。
可以看出，創意產業的興起是伴隨后工業化時代產業結構調整形成的必然結果，而上海的創意產業園區發展正是創意產業發展史的典型體現。另外，由前述可知：產業調整是有效的低碳戰略之一，所以，創意產業與發展低碳經濟、建設低碳城市具備理論聯系性。但創意產業是否是具有低碳特征的新型產業，需要進一步對比分析兩者的特征契合性。
3 低碳經濟與創意產業的特征契合性分析
低碳經濟以“三低三高”為顯著特征，即低能耗、低排放、低污染，高效能、高效率、高效益。
3.1 創意產業與“三低”特征的契合性
首先，創意產業的知識密集型屬性契合低碳經濟的三低要求。創意產業是隨著知識經濟對社會分工的影響深入，一些專門研究、開發、創新知識的工作從傳統產業中逐步脫離出來而發展形成的一個獨立產業。故創意產業是典型的知識密集型產業，其以文化、創意理念為核心，強調創新性，是人的知識、智慧和靈感在特定行業的物化表現。這一屬性決定了創意產業也是通過滿足人的精神需求，即實現產品的觀念價值而產生社會和經濟效益。其不同于對土地、資源存在巨大需求的傳統制造業，消耗自然資源少且無污染，符合低碳經濟“三低”要求。
其次，創意產業的空間存在形式是適應低碳經濟特征的產物。創意產業常以舊城區、舊工業建筑改造的創意集聚區形式存在。例如紐約的蘇荷原為19世紀的廠房倉庫，倫敦的泰德藝術館原為準備拆除的火力發電廠，上海的M50原為停產的紡織廠。目前，在上海已經授牌的81家創意產業集聚區中，由工業老建筑改造而成的占了2/3以上。這些由舊廠房倉庫改造而來的創意產業集聚區首先節省了建造成本，符合低能耗要求；其次以高碳為特征的工業化時期遺存所特有的歷史底蘊和文化內涵得以保留和延伸，不僅使得其高碳經濟引致的面臨廢棄的城市舊區可重新煥發價值，而且形成了符合低碳經濟特征的低排放、低污染的城市創意新景觀。所以，創意產業這種特殊的空間改造形式本身就是高碳城市向低碳城市轉型的典型表現。
3.2 創意產業與“三高”特征的契合性
首先，創意產業的高附加值屬性體現了低碳經濟的高效能、高效益特征。由微笑曲線可知，產業鏈中間生產制造環節附加值低，處于兩端的產品設計和品牌營銷環節附加值高。創意產業不僅以創造性的點子、設計為主要價值起點，并且通過賦予商品觀念價值而實現了品牌營銷，故創意產業屬于處于產業鏈兩端的高附加值產業，是名副其實的高效能產業。另外，創意產業還有一次投資、多次收益的延伸性特點，故其所衍生的附加價值使之產生更高效益。例如一部《哈里·波特》自1997年問世，圖書銷售量超過4億冊，由其改編的系列電影全球票房已達45億美元，DVD銷售收入達27億美元。這部小說是其作者J·K·羅琳的思維創意成果，它不僅使其由一個靠政府救濟生活的個人成為比“英國女王”還富有的作家，更使其投資公司華納兄弟以一次投資獲得了數以百倍計的多次收益，僅衍生品相關授權項目就為其帶了數十億美元的收入。即使電影在2011年完結后退出大銀幕，投資者還可以通過各種不同投資形式，例如籌建主題樂園等，繼續從這個經典創意中創造更多財富。也有調查表明投資一美元的創意產品，其相關衍生產品可以帶來三至五美元的收益回報。
其次，創意產業的強融合性契合低碳經濟的高效率要求。創意產業以創新的思想、技術和設計為其他行業生產提供服務，這使其更容易與其他產業融合，從而實現傳統產業的價值創新，并容易衍生出新的產業。創意旅游、創意農業等概念均是創意產業與傳統產業融合衍生的產物。創意產業以其居于價值鏈高端的地位滲透融合其他產業，不僅為其他產業帶來了額外附加值，而且參與了更多的利潤分配，這使得創意產業的價值創造更加具有效率。例如創意農業就改變了現代農業“研發、生產、加工和銷售”的產業發展模式，強調用文化元素提升農業產業附加值，通過創意的投入使農產品更具有市場吸引力和競爭力，創造出新價值和新市場空間的手段，從而實現農產品和產業的增值。
4 低碳視角的上海創意產業園區實踐分析——以M50為例
4.1 M50發展沿革
M50創意產業園位于中國民族工業的發源地之一，上海普陀區蘇州河南岸莫干山路50號。其前身為上海紡織控股集團下屬企業“上海春明粗紡廠”，原廠房建于1933年，工廠主要生產“孔雀牌”、“紅蝙蝠牌”呢絨和“金羊牌”毛毯。這些著名的毛紡品牌曾經記錄了近代工業的輝煌。
上世紀80年代末90年代初，上海產業結構從適應性調整轉向戰略性調整，制訂了“優先發展第三產業、積極調整第二產業、穩定提高第一產業”的產業調整方針。在產業布局上，上海以“壯士斷腕”的勇氣，將不符合中心城區發展需要的、占地面積大、有污染的紡織、傳統制造業等搬遷到郊區。1999年春明粗紡廠隨之停產歇業，老廠房騰空。
第一階段，M50在探索中轉型。為了解決土地閑置與下崗工人安置問題，留守的30多名員工對老廠房進行“整舊如舊”的適度包裝并出租。2002年，M50被上海市經委命名為“上海春明都市型工業園區”，當時園區的定位是建設技術含量高的工業園區。但是，很快遇到了能耗高，原有的電力配置不夠，環保成本高，建筑陳舊不符合現代工業要求等問題，作為工業園區，M50運營一直不太好。但同時，園區內擁有的自上世紀30年代以來各個歷史時期的工業建筑群，其獨特的氣質吸引了眾多藝術家前來入駐。所以，這一時期工廠與藝術家一度并存。
第二階段，M50主動向創意園區轉型。在2001與2002年之交，此地塊準備轉讓并動遷改造。但同時越來越多的藝術家及創意工作者們進駐園區，此時也正是國外創意產業概念剛剛蓬勃興起之時，他們第一時間吸收了國外先進的產業理念，并以此來論證莫干山工業建筑群的歷史文化價值。M50就此引發了來自社會各界、文化研究工作者以及政府對創意產業概念的關注。2004年上海召開了文化創意產業發展研討會，正式提出了文化創意產業的概念，并把莫干山路50號作為基地之一。
第三階段，M50正式發展為著名的創意產業集聚區。M50自2005年4月被上海市經委掛牌為上海第一批創意產業聚集區之一，曾先后獲得“上海十大優秀創意產業集聚區”、“全國工業旅游示范點”等稱號。園區收入達兩千萬元以上。園區入駐企業130多家，年上繳稅收已達三千萬以上。
4.2 M50低碳經濟理念體現
第一，M50探索轉型為工業園區的失敗體現了城市低碳化的必然。為了適應上海的產業結構調整要求，M50在進行轉型調整的第一階段首先定位為工業園區，但實際情況卻不盡如人意。究其原因是由于M50在探索轉型初期，沒有實質上把握產業結構調整應遵循的原則，即摒棄高污染、高能耗的高碳經濟模式，向低污染、低能耗的低碳經濟模式轉變。實際上，工業園區的發展方向沒有從本質上改變原粗紡廠的高碳模式，所以遭遇了能耗、環保等一系列高碳模式具有的障礙。這一失敗從事實的角度證明了城市產業結構調整必然要走低碳化道路。
第二，M50主動轉型為創意園區的過程是創意產業順應低碳經濟潮流興起的縮影。M50吸引藝術家自主入駐體現了創意產業園區隨時代興起的一種必然性，而M50主動向創意園區轉型則是在社會各界進一步認清產業結構調整應遵循低碳化原則，認識到創意產業本質上順應了低碳經濟潮流的基礎上，創意工作者、政府及園區管理者三方積極努力的成果。M50創意園的形成時間和方式與國外創意產業興起發展過程接近，并且由于M50經歷了工業園與藝術園、拆遷與保護的爭論，使之更具有典型性。
第三，M50創意園目前取得的成績是創意產業適應低碳城市建設的有利證據。M50由于發展創意產業，首先使得蘇州河畔最完整的民族紡織工業建筑群得以保留，其包含的歷史文化價值得以延續；其次，粗紡廠以極低的改建成本重新倍數發揮其價值創造能力；并且，由于M50創意園主要產出物為畫、藝術品等，較之前的粗紡廠，其能耗、污染極低，而經濟效益極高。總之，M50創意園不僅成功將原先污染嚴重的城市舊區盤活，并且以更加時尚且具有文化底蘊的姿態成為展示上海的獨特窗口，提升了上海國際化低碳時尚城市形象。
5 上海在低碳視角下發展創意產業園區的建議
本文通過對低碳經濟、產業調整以及創意產業發展三者的兩兩關系研究，建立了創意產業與低碳經濟建設的理論聯系性，并進一步通過對兩者的特征契合性分析和M50創意園案例研究證實了上海發展創意產業園區符合發展低碳經濟、建設低碳城市的時代要求。在此基礎上，本文試圖從低碳化視角對今后上海發展創意產業園區提出一些建議。
第一，鼓勵運用創意產業集聚區形式進行舊城空間改造，實現低碳經濟與城市文明的有效結合。創意產業園區一般具有明顯邊界和隸屬管理單位，而集聚區往往是由舊城的街道、里弄和小廠房聯合自發形成的邊界不明顯的區域。一旦這樣的區域自發形成創意產業集聚，它們不但與舊廠房改建而來的創意產業園區一樣具有明顯的低碳化特征，而且會輻射和影響周邊普通居民的生活，從而更有利于低碳消費的形成，田子坊就是有力的例證。實際上現在上海由舊廠房改造而來的創意產業園區占絕大多數，而自發形成的創意產業集聚區相對較少。鼓勵創意產業集聚區的建立，將會更好的發揮創意產業的低碳影響力。
商業地產發展趨勢范文第3篇
一、商業地產是增強城市核心競爭力的強力支撐
(一)發展商業地產是應對金融危機、調整產業結構的必然取向。應對金融危機,必須使經濟增長步入以消費內需為主要推動力的軌道。發展服務業,擴大消費內需,并以此推動經濟轉型,是中心城區經濟應對金融危機的主要措施。商業地產是服務業發展的主要載體,提高商業地產比例,推動商業地產調整升級,是提升服務業,推動中心城區經濟快速、健康協調發展的重要途徑。
(二)發展商業地產是增強城市經濟核心競爭力的必然選擇。從經濟發展總體方向看,發展商業地產,加快服務業發展,是中心城區產業升級的關鍵;從地方政府政策利益取向看,發展商業地產,加快服務業發展是保持中心城區地方財政持續增收的關鍵。只有不斷引導和培養,不斷調整結構,才能增強城市核心競爭力。商業地產是可持續、具備長期收益的產業,與住宅地產相比抗風險能力更強。而且,據業界測算,商業地產占房地產相對合理的比例為35%左右,而以青羊區為例,商業地產僅占房地產總量的20%左右,商業地產發展潛力較大。因此,從住宅開發向商業地產轉型成為未來市場開發的趨勢,商業地產開發市場將上升到一個嶄新平臺。
(三)商業地產是統籌城鄉發展的重要著力點。統籌城鄉發展是科學發展觀的主要內容之一。統籌城鄉發展,必須統籌城鄉建設、產業和民生。對于不宜發展傳統工業的中心城區而言,商業地產既是城市建設的重要力量和載體,又將進一步推動城鄉商業化,并以商業化加快城市化進程。同時,發展商業地產是解決居民就業、滿足消費需求、提供生活服務的重要途徑,提高城鄉居民生活品質,也必須大力發展商業地產。
二、因地制宜探索青羊區特色的商業地產發展模式
“天府之國”成都是中國西部地區重要的中心城市和著名的歷史文化名城。近年來,成都深入實施城鄉統籌、“四位一體”的科學發展戰略,走上了一條城鄉同發展共繁榮的科學發展、全面現代化的路徑。2008年,在“5.12”汶川地震和全球性金融危機對經濟發展造成巨大沖擊、全球經濟進入調整期的情況下,成都經濟仍然保持了平穩較快發展。青羊區是成都市政治、經濟、文化中心區域,是成都市打造金融中心和現代服務業基地、發展高新技術產業的核心區。在成都市規劃的服務業“一核集聚、四城輻射、兩帶帶動”的發展布局中,青羊區處于核心地位,是重點中的重點:“一核”的三大集聚區,中央商務區核心區在青羊區,文化集聚區90%的區域在青羊區;“四城”中的西部健康休閑城大部分區域在青羊新區內;一批優質商業地產項目正在陸續推出。
經過長期發展,青羊區商業地產發展已經呈現由單一商業形態向綜合商業體發展、由單一商業向商旅文相結合發展、商業地產由單中心向多中心發展、企業總部非中心化發展、商業地產生態休閑化發展的趨勢。為此,我們順應發展趨勢,按照城市功能分區,因地制宜布局商業商務項目,錯位發展,融合發展,形成了五種具有青羊特色的發展模式。
(一)順應商業地產由單一商業形態向綜合商業體發展的趨勢,在城市中心區域,構建“高端寫字樓+綜合商業體”發展模式。緊鄰天府廣場的“城市之心”二期不再是單一的甲級寫字樓項目,而是寫字樓和星級酒店相結合;愛美高華置廣場項目是高端寫字樓、高端酒店、高檔商場、高級住宅的綜合體;富力熊貓城更是囊括了甲級寫字樓、高檔商業、五星級酒店、會議中心、豪華公寓等多種商業業態。
(二)順應商業地產由單一商業向商旅文相結合的趨勢,在文化旅游景點周邊區域和傳統商業街,打造特色商業街區,構建“文化旅游+商業街區”的發展模式。商業地產的新增需求量,休閑消費類需求不斷增加。承載古蜀文化的金沙遺址,承載漢唐文化的琴臺路、老成都原真建筑風格的寬窄巷子、代表成都民俗文化的文殊坊,既是商業街區,又是歷史文化旅游景點。太升南路是西部最大的通訊終端產品集散地,承載了成都時尚消費文化,也是來蓉游客必游之地。全區初步形成16個特色商業街區,上述5個特色商業街區已在國內外享有一定聲譽,被譽為“都市五朵金花”。
(三)順應商業地產由單中心向多中心發展的趨勢,在三環路兩側,面向中小企業發展商務地產和綜合商業地產,構建“微型CBD+綜合商業體”的模式。金沙片區的萬瑞金沙項目就是典型的微型CBD,周邊分布了以金沙國際商城為代表的住宅、文化、餐飲、娛樂等多種業態,形成分工細致、結合緊密的產業鏈。商業面積達50萬平方米的綜合性商業中心――青羊新區商業中心項目即將實施。由于微型CBD環境更加優美、配套更加完善,且租售價格遠低于二環以內的甲級寫字樓,深受企業歡迎。
(四)順應企業總部非中心化發展的趨勢,在中心城區延伸帶,發展低建筑密度、高投資強度的總部基地,構建總部基地模式。三環路外的青羊工業總部基地,已建成低密度的獨棟總部樓宇總面積25.7萬平方米,在建面積24.8萬平方米。目前已入住企業總部109家,投資強度達到480萬元/畝•年,稅收貢獻達到100萬元/畝•年。
(五)順應商業地產生態休閑化發展的趨勢,在城市綠地,建設生態、休閑和商業辦公相結合的生態性商業群落,構建“生態綠地+商業地產”的模式。改變傳統的政府投資建綠地的模式,在青羊轄區15300畝綠地內,通過拆院并院,規劃了占地12000余畝綠地公園、近900畝總部基地和542畝新型社區,創造性地將綠地建設與文化旅游、高端社區、商業辦公、運動休閑相結合,開發大型復合型商業地產。目前,稅源總部基地已建成樓宇10余萬平方米。
目前,五種發展模式已經打造了新的增長極。2008年,我區服務業增加值增長25%,社會消費品零售總額增長22%,全年新增商業商務面積63萬平方米。今年,全年實施億元以上商業商務項目30個,總投資達332億元,年度計劃投資53億元,建成后新增商業商務面積116萬平方米。
三、立足三大片區打造中國西部中心城區商務高地
下一步,我們將突出三大重點區域,積極完善規劃,調整產業結構,強化政策扶持和運營服務,進一步加快商業地產發展,傾力打造中國西部中心城區商務高地。
(一)打造成都中央商務區核心區。立足天府廣場、騾馬市和太升路片區,因地制宜,整合資源,把成都CBD青羊核心區建設成為現代化的金融集聚區、高端商務辦公集聚區和標志性的文化展示區;隨著明年地鐵的運營,把傳統的騾馬商圈改造升級為以高端商務商業為主的品牌商圈,在太升路片區建成配套更加完善的綜合商業體。
(二)打造城西商務走廊。立足清江路―成溫路、青華路―光華大道沿線,以金沙•光華片區和青羊新區為核心,打造以商務辦公、創意設計、大型購物、特色餐飲、運動休閑等為重點的區域性商務商貿中心。
(三)打造歷史文化商務區。立足金沙遺址、寬窄巷子、琴臺路、文殊坊、太升路等特色商業街區,充分挖掘街區的建筑、文化、產業、旅游資源,通過開展風貌改造、統籌宣傳營銷、發展特色經濟、健全管理機制等方式,實現商業、旅游、文化相融合,進一步提升凝聚力、輻射力和承載力,把以“都市五朵金花”為代表的16個特色商業街區,建設成為文化特色明顯、品牌優勢突出的文化創意與時尚消費集聚區。
商業地產發展趨勢范文第4篇
關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制
近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。
一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述
近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。
隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。
二、商業地產項目開發成本控制的重要意義
隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。
三、商業地產項目開發的成本控制方法分析
（一）精細化成本控制體系的應用
商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。
（二）目標化成本控制體系的應用
商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。
（三）科技化成本控制體系的應用
商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。
四、結語
近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。
參考文獻
商業地產發展趨勢范文第5篇
萬達模式：訂單商業的典范
萬達自2001年開始進入商業地產領域，提出“先招商，后開發”的“訂單商業地產模式”，從根本上解決了長期困擾商業地產開發建設后“招商難”的問題。經過十余年的摸索、實踐與積累，萬達已經成為全國最大的專業商業地產開發商，目前持有物業面積達1000多萬平方米。
作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達首創的“訂單商業”模式獲得了極大成功，其優勢主要在于：豐富的開發經驗、超前的投資策略、獨特的商業資源以及強大的銷售能力等。首先，萬達與沃爾瑪、百安居等國際零售巨頭結成戰略合作關系，主力店的進入使萬達項目的品牌價值得以提升；其次，連鎖經營模式使萬達商業地產實現了規模化開發、連鎖化經營，使萬達的知名度迅速提高；再次，可以實現快速復制，是萬達模式得以較快發展的關鍵。
堪稱“訂單商業”典范的萬達，近期卻不斷被媒體披露一些前期項目在經營管理、商戶招商方面存在問題，這讓社會各界開始對萬達模式乃至汀單商業產生質疑。實際上，萬達所面臨的問題不單單是一個企業的問題，而是整個商業地產領域所需要解決的共同問題。首先是資金問題。商業地產是復合型產業，是地產、商業、金融等的融合體，是一個進入門檻很高的產業。在這個行業里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。所以，資金瓶頸是任何涉足商業地產的企業不可回避的問題。特別是對于以自持物業為主的商業地產地產開發，就更需要持續充足的資金鏈支撐。否則，即使進入商業地產領域，也不會走遠。其次是人才問題。隨著萬達商業廣場被不斷復制，人才團隊也必須不斷跟進，否則銷售、管理、經營就會出現問題。這也是轉型商業地產的企業首先要面對的，因為商業地產不同于住宅開發，需要既懂地產開發又懂商業經營的復合型人才。
盡管萬達面臨資金、人才等方面問題，但萬達己在商業地產市場確立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公開市場對其進行投資。“訂單商業”模式并非萬達首創，國外已有成功先例，但經過不斷探索與實踐的萬達模式卻是其獨有的。因此，后續的效仿者雖然研究、模仿，但鮮有成功者。這就證明，再好的模式也要因時因地因企業而異。
SOHO模式：分散銷售，快速變現
與萬達的定制模式不同，SOHO中國則是將項目分散銷售。這種模式可以快速回籠資金，短時間變現，SOHO中國正是因此而創造了百億銷售額的佳績。然而，與此同時出現的則是SOHO項目租戶的慘淡經營。據業內專家分析，商業地產散售成功幾率很小，超過九成的散售商鋪經營不善，難以為繼。而潘石屹則認為，比較成熟的城市和區域最繁華的商業街區無一不是分散的產權(即產權散售)，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。
可能這是一種理想的狀態，但散售模式所暴露出的弊端卻是現實。SOHO商業主要以散售為主，業權分散，一旦出現問題，容易發生糾紛。分散銷售模式不合理之處在于：一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最后形成惡性循環。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低，可能都與此有關。
實際上，商鋪散售在國外以及港澳地區早己銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場。散售能快速回籠資金，能夠將利益最大化，但沒有持有型物業對企業的長期發展來說是不利的，特別是對SOHO中國這樣的上市公司來說更為不利。因此，潘石屹也在逐漸調整企業戰略，他明確表示，80HO前門項目的操作將由出售模式向持有模式轉型，此外光華路80HOII、朝陽門SOHO的三期都會持有一部分物業，并透露以后每年持有的物業量都要增大。加大持有物業的比例，對SOHO中國來說，人才和資金都是需要解決的問題，但毫無疑問，如果想在商業地產領域長期發展，戰略轉型是必須的。
同樣，對于初涉商業地產的開發商，銷售還是持有是應該做長遠考慮的。如果出于快速變現的目的開發商業地產，可以采取銷售的模式；如果想依靠商業項目帶來穩定現金流，無疑自持并管理是最佳選擇。
凱德模式：全部自持，雙基金配置
有人說，像SOHO中國那樣的散售模式不是商業地產，成熟的商業地產模式應是自持物業、長期經營。姑且不論孰是孰非，但可以肯定的是，長期持有是未來商業地產發展的趨勢。萬科、華潤、綠城等剛剛進入商業地產領域的開發商都紛紛表示將加大持有物業的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業地產開發經營模式。
凱德是開發商、運營商，也是物業管理者。來福士是其旗下的商業綜合體品牌，集酒店、商業購物中心、服務式公寓、寫字樓等為一體，己在北京、上海、成都等地成功復制。來福士商業模式持續在中國復制，與“來福士中國基金”的財務支持不無關系。這家來自新加坡的房地產公司早己嫻熟地將私募基金和房地產投資信托基金(REITs)嵌入到項目投資、開發和經營管理中。
來福士中國基金是嘉德集團旗下規模最大的一只基金，成立于2008年，初定運作年數為8年，嘉德集團持有50％權益，并充當管理者，其余50％為亞太和歐美的養老基金和長線基金所持有，目前基金資本額已經達到11.8億美元。房地產基金在凱德置地的擴張中起到了重要作用。凱德置地認為，將項目注入基金，保證了項目的持久穩定運營和資產再升級的可行性。自1994年進入中國至今，凱德置地全國40個城市的開發總業績約450億元，而支持項目開發的房地產基金規模則達40億美元。
一般而言，凱德會在項目建成后，先把項目注入私募基金，待項目能產生穩定現金流時，再把項目注入REITs。如此，前者分享物業升值利潤，后者則分享長期穩定現金流。
作為一種成熟的商業地產運作模式，凱德己將商業、地產、金融、投資較好地融合在一起，而國內商業地產的運作還遠未達到這樣的發展水平。凱德模式可資借鑒之處：一是在于全部持有物業的經營思路，只有長期持有才能帶來穩定的現金流，為企業長期可持續發展打下堅實基礎；二是融資手段的創新，雙基金配置的模式可以保證項目的資金鏈順暢。
