城中村治理方案
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城中村治理方案范文第1篇
今天會議的主要任務(wù)是，進(jìn)一步貫徹落實全市“城中村”改社區(qū)工作會議精神，安排部署我區(qū)“城中村”改社區(qū)工作。下面，我講兩點意見：
隨著城市建設(shè)步伐加快，“城中村”成為不得不面對的問題。
“城中村”充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，在經(jīng)濟建設(shè)、社會管理等方面取得了很大成績，為全區(qū)改革發(fā)展穩(wěn)定大局做出了重要貢獻(xiàn)。但是，“城中村”本質(zhì)還是農(nóng)村社區(qū)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是其基本特征，之所以稱之為“村”，就是因為它在城市中卻依然保留著農(nóng)村的特點，無論從生活習(xí)慣、人際關(guān)系、社會保障等方面都與城市發(fā)展格格不入。從我們謝橋新區(qū)來看，“城中村”與它外部的城市環(huán)境是兩重天：“城中村”外建筑規(guī)劃有序、道路寬闊暢通、綠樹成蔭，各功能區(qū)互不干擾；“城中村”內(nèi)家家戶戶亂搭亂建，藍(lán)棚棚整的像軍事基地，村內(nèi)建筑間距過小，采光、通風(fēng)不足，危房、“一線天”、“握手樓”比比皆是，缺乏綠地和公共活動空間。“城中村”改社區(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快城市化進(jìn)程、改善人居環(huán)境和城市品位的重要舉措，也是市政府安排的硬性任務(wù)。今年，市下達(dá)我區(qū)“城中村”改社區(qū)的任務(wù)是謝橋街道的謝橋村、楚溪村和唐家寨村，其中：謝橋村改社區(qū)試點要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社區(qū)要在11月底前完成。大家要高度重視，充分認(rèn)識“城中村”改社區(qū)的責(zé)任感和緊迫感，采取有力措施，確保市下達(dá)任務(wù)全面完成。
按照國內(nèi)“城中村”改社區(qū)的普遍做法，這項工作主要分為三個層面：一是物質(zhì)層面上的改造，主要包括“城中村”的規(guī)劃建設(shè)、集體資產(chǎn)和集體土地處置；二是制度層面上的改造，主要包括“城中村”戶籍改革、社區(qū)建設(shè)和運行模式改革、居民和社會保障、社會事務(wù)等；三是精神或文化層面上的改造，主要包括“城中村”宣傳動員和市民意識培養(yǎng)。剛才，梁巨云同志宣讀的我區(qū)實施方案里講的比較詳細(xì)，我就不一一介紹。“城中村”改社區(qū)面對的最直接、最困難的問題，就是第一個層面的問題。物質(zhì)層面的改革之所以困難，其原因就在于“城中村”改社區(qū)是一個利益博弈的過程，利益無疑成為各方面摩擦的焦點。在改社區(qū)過程中，如何平衡各方面利益則成為改造是否得以順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在。各有關(guān)部門、謝橋街道要統(tǒng)籌兼顧，精密組織，正確處理改革穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系，確保居民在改社區(qū)后利益不缺失、生活有保障、發(fā)展更迅速、社會更和諧。要重點把握兩點：
城中村治理方案范文第2篇
關(guān)鍵詞：城中村；改造策略；利益博弈；共贏
中圖分類號：D9
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056
1引言
蕪湖市作為安徽省的政治、經(jīng)濟、文化、交通次中心，近年來工業(yè)化、城市化發(fā)展較快。隨著城鎮(zhèn)化的廣度和深度的不斷發(fā)展，蕪湖市的人口和面積都在迅速地增長。但“城中村”問題也隨之日益凸顯――房屋低矮連片、密度大、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全。城中村所呈現(xiàn)出來的負(fù)面問題已經(jīng)成為蕪湖市發(fā)展中極不協(xié)調(diào)的一個因素，嚴(yán)重阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。針對蕪湖市城中村進(jìn)行改造，不僅有利于改善城市居民的居住環(huán)境、提升城市形象，還可以加快城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，同時也為其他城市改造城中村提供有利借鑒。因此，為解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，城中村的建設(shè)治理已經(jīng)成為蕪湖市全面建設(shè)發(fā)展過程中亟需改善的重要問題。
2文獻(xiàn)綜述
針對城中村現(xiàn)象，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)有了豐富的研究成果。
在國外城市發(fā)展的進(jìn)程中，有關(guān)城中村的研究主要通過幾個方面展開的。首先，是關(guān)于城市邊緣地帶研究。早在20世紀(jì)50年代，奎恩和托馬斯就按照內(nèi)城、城市邊緣區(qū)、城市腹地這三個部分將大城市的地域結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，并且很明確地提出“城市邊緣區(qū)”這一概念。從此，城市邊緣區(qū)的研究便開始了。接著，是關(guān)于城市蔓延的研究。大部分學(xué)者一貫認(rèn)為，城市蔓延就是指是城市化區(qū)域向未城市化地域的擴張。隨著城市邊緣大片住宅的開發(fā)，住宅的高容積率、建筑密度不斷模糊了城鄉(xiāng)間的界線。最后，是關(guān)于都市村莊的研究。2004年，美國學(xué)者約翰斯頓在《人文地理學(xué)辭典》中定義都市村莊為一種居住型社區(qū)，是移民進(jìn)入城市的聚集點。因為具有相同的或相似的文化或種族特征的居民，常常會位于內(nèi)城或轉(zhuǎn)型地帶。此外，美國城市經(jīng)濟學(xué)家蘇利文則定義都市村莊為現(xiàn)代城市郊區(qū)的次中心，這是使人與人、人與自然在生活、工作、游樂中達(dá)到一種和諧關(guān)系的地方。
在國內(nèi)關(guān)于城中村的相關(guān)研究中，主要是根據(jù)國內(nèi)學(xué)術(shù)界在不同的歷史時期，基于不同的角度展開的，最終探討了城中村改造的可持續(xù)發(fā)展模式。首先，是20世紀(jì)90年代的城市邊緣區(qū)研究階段。房慶方（1999）從未來規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、城中村法律法規(guī)政策出臺等角度提出相應(yīng)解決對策，此外還提出在城中村改造過程中，一定要因地制宜，制定相應(yīng)的政策。然后，是20世紀(jì)90年代末至今的深入研究階段。周新宏（2007）基于經(jīng)濟學(xué)的研究視角，探究導(dǎo)致城中村形成的經(jīng)濟與制度原因，針對城中村的形成、存續(xù)和改造問題進(jìn)行了深刻分析并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的改造方略。辛剛國（2008）從城中村文化角度出發(fā)展開研究，全面評價和認(rèn)識城中村現(xiàn)象，重點討論城中村多元文化的沖突和融合，以及重建獨特文化模式。李莉莉（2009）從城市化以及生態(tài)問題的方面展開研究，提出城市生態(tài)化和環(huán)境保護(hù)的改造建議。王新（2011）針對城中村改造中利益群體的沖突，分析城中村改造過程中的利益主w及其相互之間的關(guān)系，探究出城中村改造過程中存在的具體矛盾和矛盾沖突產(chǎn)生的根本原因。
結(jié)合國內(nèi)外的研究，不難得出，雖然眾多學(xué)者從各種角度探討城中村問題，而且取得了豐碩的研究成果。但是，大部分的研究都是大環(huán)境下城中村的治理問題，因此難以避免的是研究范圍過大，不能適應(yīng)于每一個城市，在某種程度上存在局限性。本項目將立足于對蕪湖市“城中村”地區(qū)進(jìn)行的實地調(diào)研，找出其形成的具體原因，并探索出適合其可持續(xù)發(fā)展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人經(jīng)驗或其他城市做法，由此達(dá)到使蕪湖市全面快速發(fā)展的效果。
3蕪湖市城中村改造項目現(xiàn)狀
蕪湖市“城中村”現(xiàn)象明顯地區(qū)，有楊家門附近、灣里街道和蕪湖市步行街附近。從市區(qū)來看，2013年到2015年棚改貨幣化安置比例在不斷的上升，從30%增至59.8%。通過推進(jìn)棚改貨幣化安置和市場化購房等方式，總共消化存量房地產(chǎn)23225套，占據(jù)同期商品住房銷售總量的37.5%。2016年，安徽省蕪湖市計劃實施棚改面積為305萬平方米、共有26973戶。盡管如此，在蕪湖市城中村改造進(jìn)程中尚且存在很多有關(guān)利益的沖突，利益主體在進(jìn)行利益沖突的博弈。從調(diào)研中，不難發(fā)現(xiàn)為了能夠得到城中村改造資金來源，政府與開發(fā)商展開是否實施優(yōu)惠政策的博弈。為了解決拆遷補償安置的費用和社會保障問題，村民與政府、開發(fā)商展開博弈。為了追求利潤最大化，開發(fā)商與村民為拆遷補償安置方案展開博弈。為此，建立以下博弈模型展開深入分析，得出相應(yīng)解決方案。
4城中村改造三方博弈模型
在城中村改造的博弈過程中，三個博弈主體分別是政府、開發(fā)商和村民。政府主要是為了合理規(guī)劃和管理城市土地，改善城市環(huán)境和提高城市競爭力，從而實現(xiàn)政治目標(biāo)，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的過程中，政府存在一定的壓力。首先，缺乏資金的來源，推進(jìn)的周期能夠控制在合理的時間范圍內(nèi)，但實現(xiàn)卻困難重重。此外，法律方面不夠完善，實施城中村改造過程阻力大。開發(fā)商在改造中可以獲得利潤，提升自身品牌形象和知名度，但是投入資金多收益少，改造的周期長且不確定性大。而且，在改造的過程中村民不是很配合，拆遷成為難題。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善臟亂差的環(huán)境，而且在拆遷中可以得到補償和社會保障，從而以嶄新的身份更好地融入城市生活。當(dāng)然，村民也有一些考慮，他們擔(dān)心對土地和房屋補償?shù)钠谕^高，擔(dān)心社會保障不到位，不敢用已有的收入來源作賭注。
在博弈中，政府的最優(yōu)策略是為對城中村改造提供優(yōu)惠，受到城市化進(jìn)程的影響，城市中的村莊不得不改造。政府可以吸引開發(fā)商投入資金，但是政府需要對開發(fā)商追求利益過程進(jìn)行監(jiān)管從而保障村民的利益。村民對城中村改造的支持，取決于改造是否能達(dá)到村民期望收益。在此基礎(chǔ)上，可以建立三方博弈模型，如圖1所示。
圖1是六種城中村改造的組合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和開發(fā)商共同改造；S2表示政府承擔(dān)改造費用，村民支持進(jìn)行改造；S3表示村民和開發(fā)商共同改造；S4表示村民在其所在的村進(jìn)行改造；S5表示村民不支持，無法進(jìn)行改造；S6表示村民不支持，無法進(jìn)行改造。
5總結(jié)與建議
5.1總結(jié)
從三方博弈拓展模型綜合分析可知，村民的選擇在城中村改造中起著決定性的作用，只要村民支持改造就能實現(xiàn)，同樣只要村民反對改造就不能實現(xiàn)。在村民支持的情況下，一旦開發(fā)商介入，政府和村民就必然獲得相應(yīng)的收益，所以村民就相應(yīng)地支持改造。因此，城中村改造的過程中最主要的問題就是對村民利益的絕對保障。
5.2建議
城中村改造的過程是政府、村民和開發(fā)商之間的一場合作，需要三方看清自己的位置，發(fā)揮好在各個環(huán)節(jié)中的作用，最終實現(xiàn)互利共贏的目的。鑒于蕪湖市城中村改造的調(diào)查研究，得出以下幾點建議。
首先，蕪湖市政府應(yīng)該制定相應(yīng)的規(guī)劃，組織招商引資項目，建立一種政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與的模式。在建設(shè)用地上，堅持通過招拍掛的方式供應(yīng)土地，進(jìn)行陽光操作。同時，為了維護(hù)好開發(fā)商的利益，各縣都在政策許可的范圍內(nèi)通過制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開發(fā)商。堅持以村民利益為本，監(jiān)督和調(diào)控拆遷補償安置方案。建立和完善相關(guān)的法律制度，對于住宅房屋的拆遷補償安置，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證等有效證明給予補償，實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于非住宅房屋拆遷補償，區(qū)分土地使用權(quán)取得方式不同計算補償，或者按照重置價格結(jié)合成新計算補償。完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗，結(jié)合蕪湖市實際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進(jìn)行一次性補貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問題。強化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動部門要依托各種載體，加強勞動技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進(jìn)區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢，有針對性地制訂培訓(xùn)計劃，實現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。夯實村組集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入。城中村改造過程中可適當(dāng)補償經(jīng)營性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收。
其次，開發(fā)商應(yīng)該保持良好的企業(yè)形象，不能^分追求利潤和搶奪村民的利益空間。配合政府工作，盡力實現(xiàn)共同的利益。自覺遵守法律法規(guī)，從考慮村民利益的角度出發(fā)，合理獲取應(yīng)得利潤。
最后，村民應(yīng)該看到城中村改造的發(fā)展前景，大力支持政府工作，全面考慮改造的成本和收益，降低預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，不盲目追求利益，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)和原則。積極主動參與各種政府培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)，努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，自主創(chuàng)業(yè)，為農(nóng)村建設(shè)盡自己最大的努力。
參考文獻(xiàn)
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城中村治理方案范文第3篇
從“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概況、改造現(xiàn)狀及存在的主要問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況、因地制宜地提出了一些措施及建議，希望能對昆明“城中村”改造提供參考及幫助。
城市化“城中村”改造村民昆明
一、引言
目前，我國處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段，城市規(guī)模急劇擴張，對土地的需求量越來越大，隨之在城市發(fā)展過程中出現(xiàn)大量“城中村”。“城中村”是我國城市化進(jìn)程中帶有普遍性的社會現(xiàn)象，同時也是在我國特有的土地所有制和文化背景下，快速推進(jìn)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的特殊問題。近年來，昆明城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)濟快速發(fā)展，城中村問題也隨之不斷加劇，成為城市發(fā)展的制約因素。在2008年，昆明市委市政府面對昆明日益惡化的城中村問題，提出了用5年時間完成城市建成區(qū)內(nèi)三百多個城中村的改造改建工作。
二、“城中村”改造的意義
城中村與城市經(jīng)濟、社會、空間發(fā)展極不協(xié)調(diào)，影響城市規(guī)劃實施，對城市景觀、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市土地利用與空間布局、城市經(jīng)濟社會發(fā)展都產(chǎn)生不良影響。因此，將城中村劃入城市的統(tǒng)一管理與規(guī)劃，通過土地、規(guī)劃、建設(shè)、人口、經(jīng)濟、管理等各方面的調(diào)整，實現(xiàn)從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變，從而真正實現(xiàn)城市的共同發(fā)展，以利于完善城市功能、優(yōu)化城市形象、提升城市綜合競爭力。
三、昆明“城中村”改造現(xiàn)狀及問題
（一）昆明“城中村”改造現(xiàn)狀
（1）西山區(qū)“城中村”改造情況
目前，西山區(qū)共拆除“城中村”改造范圍建筑面積126.96萬平方米，其中：2008年完成南亞項目22.07萬平方米，2009年完成拆遷面積104.89萬平方米，并完成55個片區(qū)的土地權(quán)屬調(diào)查及影像成圖、出圖工作，調(diào)查總面積4.6萬畝。同時，已建成回遷安置房共計23.2萬平方米：其中南壩五組5萬平方米安置房已建成，紅廟一組7萬平方米安置房已建成，鯉魚村村民安置房屋3.2萬平方米主體已完工，鄭家新村村民安置房已建成8萬平方米。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目13.6萬平方米安置房年內(nèi)可建成。
（2）盤龍區(qū)“城中村”改造情況
2008年盤龍區(qū)第一批城中村開始改造。截止至2008年12月31日，列入改造計劃的5個片區(qū)6個村全部完成了專項規(guī)劃的編制和審批，累計拆除各類建筑物20余萬平方米。目前，盤龍區(qū)納入2010年計劃改造的共有15個村，7個村進(jìn)入實質(zhì)性拆遷，完成改造9個村，按承諾要求完成5個村回遷安置房建設(shè)。
（3）官渡區(qū)“城中村”改造情況
至2008年6月，全區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物20多萬平方米，其中太和佴家灣村拆除建（構(gòu)）筑物86160平方米、關(guān)上日新片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物50000多平方米、關(guān)嶺路木器廠片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物40000多平方米、小板橋云溪片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物15000多平方米、六甲官南大道片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物6800平方米。與5家公共單位達(dá)成協(xié)議交房，占公共單位總數(shù)的45.5%，與片區(qū)戶主簽定拆遷補償安置協(xié)議110戶，占總戶數(shù)的22%。
（4）五華區(qū)“城中村”改造情況
2008年11月，五華區(qū)開始啟動城中村改造，將分五年開發(fā)改造完成。截止到2010年1月區(qū)域已經(jīng)簽署開發(fā)合同的城中村達(dá)15個，進(jìn)入實質(zhì)拆遷階段約9個，2010年底將開始第三批城中村改造。
（二）改造過程中遇到的問題
（1）政府、開發(fā)商、村民三者之間的利益沖突
“城中村”改造的博弈三方：政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和“村民”。村民們的主要要求是在改造中保護(hù)他們的租金收益或?qū)p失的租金收益給予補償，房地產(chǎn)商的主要要求是在投資改造中至少獲得平均收益，而政府則希望在避免財政的壓力和保證市場的情況同時維持社會的穩(wěn)定。城中村改造的最終方案，將是這三方利益平衡的合約安排，但三方博弈出的征地拆遷補償機制極有可能會是有失公平的。
（3）外來民工丟失了廉價的出租屋，住宿成了問題
在城中村拆遷過程中，往往會忽略一個重要的群體，那就是外來務(wù)工人員。城中村未拆遷時，他們大多居住在城中村的廉價出租屋里，但是城中村拆遷后，他們將失去廉價的出租屋，住宿成了問題，這勢必將導(dǎo)致一個城市外來務(wù)工人員的缺失或勞動力的工資上漲。
（4）房子改造導(dǎo)致村民失去了主要的經(jīng)濟來源
城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金為其主要經(jīng)濟來源，在城中村拆遷過程中，他們將長時間沒有住處和收入。
（5）村民的社會保障問題
由于我國的戶籍管理制度把戶口與社會保障、醫(yī)療、子女教育、社會福利和社會地位直接掛鉤，使得農(nóng)民在失去土地后難以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就業(yè)，也無法享用城市的許多公共產(chǎn)品，無法進(jìn)入城鎮(zhèn)社會保障體系，生活得不到保障。
四、對昆明“城中村”改造建議
（一）明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度
“農(nóng)村集體對其所有的土地并不具有處分權(quán)，只是名義上的所有權(quán)而己，真正擁有支配權(quán)的是國家。”國家有償出讓使用權(quán)的城市土地一級市場的建立和擴展，使土地增值得到顯化，從而使農(nóng)村土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的矛盾突出。由于法律限制農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入土地市場，農(nóng)民無法直接享有由此帶來的土地增值。
（二）協(xié)調(diào)“三方”關(guān)系，保障村民合法權(quán)益
“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、開發(fā)商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他們之間有共同利益，即都希望“城中村”問題得到妥善解決。但在這個過程中，應(yīng)保證“城中村”居民的合法權(quán)益。
（三）制定合理的拆遷補償制度、科學(xué)的土地出讓政策
“城中村”房屋的拆遷改造直接觸及到廣大村民的既得利益，因此應(yīng)制定出合理的拆遷補償方案以保證村民的集體收益。在執(zhí)行國家和省市有關(guān)政策法規(guī)的同時，應(yīng)結(jié)合具體情況，作出適當(dāng)調(diào)整，制定出雙方都能接受的標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商解決補償中可能發(fā)生的爭端。
（四）制定科學(xué)的城市規(guī)劃，預(yù)防“準(zhǔn)城中村”
“準(zhǔn)城中村”主要是指城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，由于城市發(fā)展的需要，目前正在征地待建的地方，存在著大量的村莊和農(nóng)戶，隨著城市的發(fā)展它們將很快成為新的“城中村”。為了預(yù)防再一輪的城中村改造，應(yīng)制定科學(xué)的城市規(guī)劃，在充分考慮現(xiàn)有制度和各種現(xiàn)實的約束條件的基礎(chǔ)上預(yù)防新一批城中村的出現(xiàn)。
五、結(jié)語
“城中村”是在我國特有的二元經(jīng)濟社會體制和文化背景下，在快速推進(jìn)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種新的城市化問題，也是我國現(xiàn)代化進(jìn)程中獨有的一大難題。城市在發(fā)展，“城中村”的問題就不可避免。
“城中村”改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅涉及到社會、經(jīng)濟、法律、文化等多個領(lǐng)域，同時也是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、城中村集體和原村民等多方主體的博弈過程，并涉及農(nóng)民、農(nóng)村在城市化進(jìn)程中的現(xiàn)實生活狀況與長遠(yuǎn)出路。本文通過對城中村形成機制的深入分析，再詳細(xì)分析研究昆明城中村的改造現(xiàn)狀、存在改造問題等，提出相應(yīng)的解決措施。
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城中村治理方案范文第4篇
【關(guān)鍵詞】城中村；改造；政府作用
引 言
我國城市發(fā)展到一定階段逐漸出現(xiàn)了具有我國特色的城市化現(xiàn)象即城中村。我國的城市發(fā)展是沿著自上而下的模式來進(jìn)行的，鄉(xiāng)村人口開始大量涌向城市，對于我國區(qū)域格局都會產(chǎn)生著一定的影響。政府在加快城市化過程中其首要目標(biāo)就是對城中村進(jìn)行良好的改造。傳統(tǒng)的城市化改造中政府一直占據(jù)著主導(dǎo)地位，所以當(dāng)前為了更好地推進(jìn)城市化進(jìn)程，政府應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變角色定位，更好地為公共服務(wù)作安排，在城中村改造過程的變成利益的協(xié)調(diào)者，幫助推進(jìn)我國城市化的進(jìn)程。
一、“城中村”改造中牽涉到的多重利益關(guān)系
在城中村改造過程中，牽涉到村民、村集體、開發(fā)商以及政府的關(guān)系和利益，并且這些利益關(guān)系主體的形成是以政府為基本核心的，其他幾組之間則是相互制衡的關(guān)系。
首先，政府在城中村改造中它是推動者的身份，政府在這一過程中占據(jù)著多元的利益。他主要是處理城中村改造前后的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和補償?shù)葐栴}，并且政府以政策為工具來避免出現(xiàn)回遷或者爛尾工程。
其次，政府應(yīng)當(dāng)把握好其與村集體之間的關(guān)系，與一般的村委會不同的是城中村村集體在經(jīng)濟上是具有自己的經(jīng)濟利益，同時還有大量的物業(yè)和自身利益需要得到保護(hù)的需求。城中村集體在推動城中村改造中是政府的有力幫手，其在組織和動員村民問題上需要集體的協(xié)調(diào)和配合。
然后，政府在推進(jìn)城中村改造過程中還應(yīng)當(dāng)控制好與開發(fā)商之間的關(guān)系。在這一過程中既要能夠滿足城市規(guī)劃的基本需求，還要兼顧好其與開發(fā)商利益的關(guān)系。開發(fā)強度要適中，對于市政配套設(shè)施還要合理分擔(dān)。政府與開發(fā)商之間能否開展順利的合作關(guān)系就是其采取的補貼方式和優(yōu)惠價格。
再次，城中村居民跟開發(fā)商之間的利益協(xié)調(diào)關(guān)系。這主要表現(xiàn)在拆遷補償安置問題上，開發(fā)商選擇怎樣的安置補償方式，采用安置回遷的方式還是交付安置補償款的方式，是其需要加以重點考慮的問題。
最后，還應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好開發(fā)商與城中村集體間的協(xié)調(diào)關(guān)系。開發(fā)商需要村集體的配合，這樣才能順利進(jìn)行改造，村集體在城中村改造過程中占據(jù)著比較特殊的位置，維護(hù)好與開發(fā)商的關(guān)系是保障城中村順利改造的必須。
二、城中村改造過程中應(yīng)遵循的基本原則
城中村的改造工作主要是在政府的主導(dǎo)和控制下，先進(jìn)行試點，然后以點帶面開展輻射帶動的方式。在政府的政策以及監(jiān)督管理下，通過拆遷騰地、安置補償以及招標(biāo)開發(fā)等一系列措施來對城中村進(jìn)行改造。進(jìn)而實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、土地國有化以及農(nóng)民市民化的轉(zhuǎn)變。在城中村改造過程中需要遵循如下原則：
1、堅持以人為本可持續(xù)化的原則。在城中村改造過程中，對于村民的長遠(yuǎn)利益和眼前利益要處理得當(dāng)，對于環(huán)境資源的保護(hù)和開發(fā)要合理，對每一寸土地資源都要合理開發(fā)和利用。要積極解決居民的生產(chǎn)就業(yè)問題。
2、改造過程中要遵照法律法規(guī)來執(zhí)行。城中村改造過程中要按照相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行，保障每一項操作都是有依據(jù)，并且執(zhí)行的每一項指令都是透明的，爭取得到大多數(shù)人的支持和理解，進(jìn)而更好地保證城中村改造的穩(wěn)定和順利。
3、堅持統(tǒng)一規(guī)劃和自主開發(fā)的改造原則。城中村的改造應(yīng)當(dāng)在城市總體規(guī)劃的要求下進(jìn)行，并且根據(jù)各城中村的不同實際進(jìn)行規(guī)劃改造以及拆遷安置方案的實施。當(dāng)拆遷安置的方案按基本程序報批后可以進(jìn)行自主的開發(fā)。在這一過程中要充分調(diào)動各方的積極性，同時需要防止出現(xiàn)各自為政的狀況。
三、政府在城中村改造中發(fā)揮其作用所采取的對策
政府是市場規(guī)則的制定者，對于各方的利益主體進(jìn)行著合理的協(xié)調(diào)，對于農(nóng)村經(jīng)濟以及組織成員的合法利益要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)。在政治理性的約束下，政府在城中村改造中其目標(biāo)主要是多元利益，其手中掌握的政策手段和公共權(quán)力都是可以依賴的，所以在城中村改造中，政府可以采取組織化動員的策略。
1、在城中村改造中，政府可成立改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對城中村改造中各種相關(guān)政策的調(diào)研和決策的制定進(jìn)行負(fù)責(zé)；領(lǐng)導(dǎo)小組的職能還包括對各種專項規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審批，并對專項資金的使用計劃進(jìn)行審批；對城中村改造項目建設(shè)審批程序進(jìn)行制定并加以完善，對拆遷安置以及房屋銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督管理等。
2、在進(jìn)行城中村改造中對于農(nóng)村社會經(jīng)濟管理體制進(jìn)行改革，對舊村的拆除以及新區(qū)的建設(shè)都要順利完成。對于城中村改造中涉及到的改造辦、國土資源以及各種城市管理執(zhí)法部門，務(wù)必保證其相互間是配合的關(guān)系。這些都需要政府充分發(fā)揮其主導(dǎo)作用。特別是對于將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀用駪艨谟赊r(nóng)村變?yōu)槌鞘校际切枰龊脜f(xié)調(diào)管理的。依照有關(guān)規(guī)定撤消村委會設(shè)立社區(qū)居民委員會，農(nóng)村集體資產(chǎn)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資和股份量化后轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莼蚧旌纤兄平?jīng)濟，這些工作完全需要政府協(xié)調(diào)完成。
3、對城中村的土地資源進(jìn)行統(tǒng)籌安排，對其供應(yīng)方式的選擇上要根據(jù)土地的具體用途來確定。城中村改造中最為主要的一個難題就是土地的使用以及土地的供應(yīng)。一般來說，依據(jù)政策，國有土地有劃撥和出讓兩種方式，城市公用建設(shè)的土地可進(jìn)行劃撥，經(jīng)營性建設(shè)的土地則是出讓方式獲取。對于群眾的安置用房應(yīng)當(dāng)享受經(jīng)適房的政策。由于城中村改造問題中牽涉到的土地問題是相對較為復(fù)雜的，土地的性質(zhì)大多屬于集體建設(shè)用地，這種性質(zhì)的用地如果用于經(jīng)營性的開發(fā)，對于土地的征收必須根據(jù)相關(guān)程序來進(jìn)行。不然開發(fā)商是無權(quán)使用國有土地的。具體到城中村改造中來說，不論采用任何形式的土地使用方式，都必須本著實際情況由村組織決定。
4、根據(jù)城市管理的政策體制統(tǒng)一規(guī)劃和管理城中村。對于城市道路、排污以及環(huán)衛(wèi)問題的管理，可將其統(tǒng)一納入到公用建設(shè)的管理中去。對于改造的城中村小區(qū)的布局應(yīng)當(dāng)是科學(xué)合理的，配套的綠化設(shè)施以及各種基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等都要齊備和完善。對于改造后的城中村建設(shè)要注重精神文明建設(shè)，可建立以居委會為核心的社區(qū)管理中心，有效發(fā)揮其服務(wù)及管理功能。對于民眾的精神文化生活要大力開展各種形式的活動，不斷將先進(jìn)的文化理念傳輸給民眾，切實提高民眾的精神文化素質(zhì)，著力改善其生存水平，使其更好地融入到城市生活中，保障整個社會朝著和諧的方向發(fā)展邁進(jìn)。
結(jié)束語
為了有效促進(jìn)我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的加快推進(jìn)，促進(jìn)城中村改造的飛速發(fā)展，幫助人民群眾可以享受更多更為實惠的改革發(fā)展的實惠，促進(jìn)美麗城鎮(zhèn)的建設(shè)，在城中村改造過程中要根據(jù)城市總體的規(guī)劃帶動城市發(fā)展與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)籌安排并解決城中村改造中一系列問題，例如社區(qū)管理、社會保障以及居民就業(yè)等等。不斷推進(jìn)土體國有化、城市一體化以及社會經(jīng)濟的全面可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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城中村治理方案范文第5篇
【關(guān)鍵詞】城中村；城中村改造；經(jīng)濟組織形式
【中圖分類號】F320．3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06-0118―03
一、引言
城中村，是指在城市快速發(fā)展和擴張過程中，政府通過征用城市近郊的土地而納入城市建設(shè)區(qū)域的一些村落。其在管理體制和運行機制上仍沿襲過去城鄉(xiāng)二元管理的方式；從村民的生活到村內(nèi)的建筑基本已經(jīng)完全表現(xiàn)出城市的特征，但實質(zhì)上仍是一種農(nóng)村社區(qū)；在區(qū)位分布上呈現(xiàn)多樣化，從最初僅分布于城市邊緣區(qū)發(fā)展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。
關(guān)于城中村的形成機制，張建明(1998)認(rèn)為：“焦點在土地，原因在規(guī)劃管理，癥結(jié)在體制”；李立勛(2001)認(rèn)為，原因在于城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會因素；李培林(2002)則將城中村的產(chǎn)生歸結(jié)于土地和房屋租金收益的刺激以及“類單位制”的塊狀管理。筆者認(rèn)為，城中村的形成可以歸納為以下幾點：(1)城市的快速擴張和政府為求快速發(fā)展繞開居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城鄉(xiāng)二元土地管理體制造成城中村最具標(biāo)志性的特征――混亂的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周邊城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展為城中村創(chuàng)造的巨大物業(yè)收益機會是城中村現(xiàn)象凸顯的經(jīng)濟因素。
城市村的存在對所在城市的社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了很大的負(fù)外部性，嚴(yán)重破壞了城市環(huán)境、影響了城市功能的發(fā)揮、損害了城市綜合發(fā)展實力。本文對武漢市城中村改造的核心問題和改造思路進(jìn)行了探討一
二、武漢市城中村社會經(jīng)濟現(xiàn)狀
據(jù)城建部門調(diào)查，武漢市共有“城中村”168個，土地總面積21381．82公頃，約200平方公里。從布局上看，其主要分布在交通干線的周圍，圍繞主要的干道成輻射狀分布，同時，又在某些相應(yīng)的區(qū)域聚集，如洪山區(qū)，其非常明顯的反映了歷史因素在城市發(fā)展過程中的作用。
城中村依托優(yōu)越的地理區(qū)位和豐厚的征地補償金發(fā)展，形成了巨額的集體經(jīng)濟，并形成了以出租物業(yè)為主要謀生方式的家庭經(jīng)濟(閆小培，2004)。這是一種典型的外生式的經(jīng)濟形態(tài)，并由此產(chǎn)生了“寄生型”的心理狀態(tài)。
(一)“外生式”的經(jīng)濟形態(tài)
城中村的經(jīng)濟以第三產(chǎn)業(yè)尤其是土地出租、物業(yè)出租為主，經(jīng)濟收入以房屋出租收入和政府的征地補償金為主，其經(jīng)濟增長的驅(qū)動力來自于周邊城區(qū)經(jīng)濟的帶動，經(jīng)濟效益取決于城中村的地理區(qū)位和周邊人口的聚集狀況，是一種典型的“外生式”的經(jīng)濟形態(tài)。以武漢市洪山區(qū)的和平鄉(xiāng)為例，由于其比鄰湖北大學(xué)，人口聚集量巨大，出租屋市場相當(dāng)興盛，普通村民家的住宅多達(dá)3-4層，年租金收入3-4萬元。
(二)“寄生型”的生活和心理狀態(tài)
在上述“外生式”的經(jīng)濟形態(tài)中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集體分紅為主，雖然收入的多少隨著地理區(qū)位的不同有多寡之分，但基本上可以保證其衣食無憂甚至富足的生活。大多數(shù)村民們由于有生活保障，甘愿成為“主觀剩余勞動力”，成為“食租族”，過著“寄生”的生活。即使少部分村民有就業(yè)的愿望，由于其較低的文化層次和就業(yè)能力，也不能順利就業(yè)，成了“客觀剩余勞動力”。這種“寄生型”的生活狀態(tài)使村民們大多不思進(jìn)取、貪圖安逸，缺乏投資創(chuàng)業(yè)意識。
三、武漢市城中村改造問題的新認(rèn)識
(一)城中村產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟原因在村外
出租物業(yè)經(jīng)濟是城中村經(jīng)濟的重要支柱，也是其產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟原因。城中村出租物業(yè)的顯著特征在于其高密度、高容積率和低廉的價格，而這些特征也是順應(yīng)市場供求形勢的。武漢市是一個特大型的城市，第五次人口普查結(jié)果顯示，全市總共有外地流動人口115萬人。這些外來人口多數(shù)受教育程度低且收入低，他們對廉價的出租屋有著巨大的需求。城中村為這些外來人口提供了廉價的居住場所，承擔(dān)著為低收入外來人口提供居住場所的功能。如果在城中村改造中忽視城中村存在的這一功能而強制鏟平城中村，必然會導(dǎo)致在城市的另一角落產(chǎn)生另一個類似于“貧民窟”的聚居地，以滿足這種對廉價出租屋的需求。
(二)城中村經(jīng)濟組織形式的順利轉(zhuǎn)型是改造的關(guān)鍵
城中村傳統(tǒng)的經(jīng)濟組織形式是村集體經(jīng)濟，由村委會管理，并由其全面負(fù)責(zé)社區(qū)生活，包括村民福利和市政基礎(chǔ)設(shè)施供給等。然而，集體經(jīng)濟組織曾經(jīng)具有的優(yōu)勢，在如今市場經(jīng)濟高度發(fā)展的“城中村”已經(jīng)不復(fù)存在，而它的天生不足卻日益暴露：產(chǎn)權(quán)不清晰；治理結(jié)構(gòu)存在問題；集體經(jīng)濟成分不可流轉(zhuǎn)，集體資產(chǎn)的很大一部分價值難以實現(xiàn)。武漢市城中村改造明確提出要轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟組織管理模式，建立以現(xiàn)代企業(yè)制度為特征的股份有限公司(集團(tuán))。股份制使企業(yè)獲得了獨立的法人地位，有利于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的真正分開；有利于建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)；股份的可流轉(zhuǎn)性保證了產(chǎn)權(quán)的可交易性。
(三)城中村經(jīng)營管理水平的提高是其出路所在
經(jīng)過股份制改造，建立了現(xiàn)代企業(yè)制度的城中村股份公司(集團(tuán))，面臨最重要的問題之一就是管理問題。在整個國內(nèi)管理水平還比較有限、國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人市場還不完善的情況下，由集體所有制企業(yè)改制而來的城中村股份公司(集團(tuán))所面臨的經(jīng)營管理問題則更為嚴(yán)峻。改制后的公司要在激烈競爭的市場中生存和發(fā)展，勢必要形成自己的核心優(yōu)勢，提高經(jīng)營管理水平，培養(yǎng)和引進(jìn)一批能夠勝任現(xiàn)代企業(yè)管理的人才。
(四)村民勞動就業(yè)和社會保障的解決是改造的內(nèi)在要求
城中村改造前，村民盡管土地不斷減少，農(nóng)業(yè)收入已不足以維持家庭主要開支，但村民要么還留存著少量土地可以解決基本口糧、蔬菜問題，要么可以靠自己擁有的宅基地獲得出租屋收入。可以說，土地是村民的基本收入來源和基本社會保障。改造后，村民完全失去了土地，失地農(nóng)民面臨著喪失收入來源和社會保障斷裂的狀況。失地農(nóng)民是抗風(fēng)險能力很低的脆弱社會群體，這個群體的勞動就業(yè)和社會保障問題的解決，關(guān)系到社會的穩(wěn)定，是建設(shè)和諧社會的基本要求，也是城中村改造的內(nèi)在要求。
四、武漢市城中村改造的新思路
(一)構(gòu)建“政府――開發(fā)商――村民”的博弈均衡格局
城中村這種特殊建筑群體的形成，是農(nóng)民追求
土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果(李培林，2002)。政府發(fā)動城中村改造，則是為了改善城市環(huán)境，提升城市功能，增強城市競爭能力。要采用博弈的思想來分析城中村改造中各方面的關(guān)系。武漢市城中村改造的最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路。武漢市城中村的改造，涉及到對弈三方：村民、房地產(chǎn)商和政府。村民期冀，改造能補償他們可能因征地、拆遷造成的損失，為其今后生活提供出路和可靠保障；房地產(chǎn)商要求，在投資改造中獲得平均收益；政府希望，減少財政壓力，保證市場和社會的穩(wěn)定。是否能夠平衡村民、房地產(chǎn)商和政府這三方的利益，是改造能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。珠海市的城中村改造模式有一定的借鑒意義。珠海市的政府通過政策實施，讓出部分政府未來的潛在收益，如減免部分地價等，付出部分成本，保證開發(fā)商有利可圖，吸引房地產(chǎn)商參與改造城中村，分擔(dān)改造中的部分風(fēng)險，同時保證村民的既得利益，使村民最終順利回遷，最終得到了博弈三方都比較滿意的結(jié)果。在武漢市的城中村改造中，應(yīng)該確定作為改造主體的開發(fā)商和被改造主體的村集體和村民為受益主體，政府則作為城中村改造公平、和平和效率的維護(hù)者、監(jiān)管者和仲裁者。既要充分考慮城中村經(jīng)濟形式的路徑依賴性和村民的利益，保留出租屋經(jīng)濟，又要兼顧開發(fā)商收益，以構(gòu)建“政府――開發(fā)商――村民”的博弈均衡格局。
(二)逐漸實現(xiàn)城中村經(jīng)濟形態(tài)從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型
城中村目前的經(jīng)營形式有如下三種：自主經(jīng)營商貿(mào)服務(wù)業(yè)、純土地出租和村集體物業(yè)出租，后兩種形式成為村集體經(jīng)濟的主要收入來源。村集體經(jīng)濟基本上沒有自身的經(jīng)濟增長點，依靠純土地出租及物業(yè)租金等外在的經(jīng)濟增長點維持生存，這種“外生型”的經(jīng)濟形態(tài)很容易受到宏觀經(jīng)濟狀況、城市政策和城市物業(yè)供需狀況的影響，從長遠(yuǎn)看是脆弱和不可持續(xù)的。競爭性是市場經(jīng)濟的基本特征之一。只有培養(yǎng)城中村經(jīng)濟的競爭力，使其具有自己的核心競爭優(yōu)勢，具備可持續(xù)增長的能力，實現(xiàn)城中村經(jīng)濟從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型，將其轉(zhuǎn)變成依靠知識、技術(shù)參與市場競爭的“內(nèi)生型”企業(yè)才是其根本出路。城中村經(jīng)濟形態(tài)的轉(zhuǎn)型要因地制宜地進(jìn)行，要根據(jù)各村所處的地理位置及所處片區(qū)的城市功能類型、城中村的資源狀況，并結(jié)合城市的規(guī)劃，發(fā)展城中村的經(jīng)濟。發(fā)展的途徑也要尋求多樣化，可以通過招商引資、村民和集體參股的方式發(fā)展，也可以通過集體投資控股的方式。
(三)對村委會和村民提供智力支持和教育補償
城中村村集體經(jīng)濟股份制改造之后，新成立的股份公司(集團(tuán))能否實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值在很大程度上取決于其管理人員的素質(zhì)和管理能力。城中村的村民再就業(yè)問題也跟他們的文化水平和謀生技能息息相關(guān)。要解決上述問題，就要對村委會和村民提供智力支持和教育補償。政府通過“智力補償”，對村委會成員進(jìn)行現(xiàn)代管理或MBA的培訓(xùn)，集體股份公司也可以通過自身培養(yǎng)或人才引進(jìn)逐步置換不具備管理能力的原村委會成員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。為了更好地指導(dǎo)集體資產(chǎn)的保值增值，城市政府可以通過向社會、高校、企業(yè)等渠道招聘專職或兼職管理咨詢專家，建立“城中村資產(chǎn)管理咨詢中心”或類似的人才庫，對集體資產(chǎn)的運營加以指導(dǎo)。對于村民的培訓(xùn)，可以在考慮集體股份公司(集團(tuán))的職業(yè)人才需求的基礎(chǔ)上，對村民進(jìn)行針對性的知識技能培訓(xùn)，并將村民的培訓(xùn)效果和就業(yè)與年終集體分紅掛鉤，以激勵村民的自我改造和文化技能的城市化。
(四)合理安置外來人口的居住問題
城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式為城市弱勢群體、低收入階層提供住房福利或變相的住房補貼，另一方面為目前還不具備就業(yè)能力的村民提供收入來源。這事實上在某種程度上發(fā)揮著政府應(yīng)該發(fā)揮的作用。在城中村的物質(zhì)空間改造中，要通過合理規(guī)劃，保留廉租屋，盡可能為外來人口提供廉價、便利的住房，這也是與維護(hù)社會穩(wěn)定、建設(shè)和諧社會的宗旨相適應(yīng)的。要積極探索廉租屋管理的新方式，規(guī)范廉租屋內(nèi)外來人口管理，整治社會治安問題，使城中村的廉租屋不再成為社會治安的“死角”。深圳福田區(qū)水圍社區(qū)的出租屋旅業(yè)式管理模式可供借鑒。福田區(qū)將旅業(yè)管理體制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社區(qū)防范體系，實行五員(警衛(wèi)員、管理員、聯(lián)防員、保安員、樓管員)聯(lián)動的綜合管理聯(lián)動機制，使改造后的社區(qū)盜竊案件基本杜絕，社會生活秩序井然，房租連連攀升。
(五)妥善解決就業(yè)、社會保障等配套制度安排
