城中村改造的背景

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城中村改造的背景范文第1篇

【關鍵詞】城中村改造；城鎮化背景

中圖分類號：F292文獻標識碼： A

一、前言

伴隨著經濟的經濟的快速發展，人們的思想水平在不斷的進步，城鎮化建設也在不斷的發展中，但是在改造城中村建設中仍然存在一些問題，解決問題是刻不容緩的，更能促使社會穩定和經濟的不斷的發展。

二、“城中村”概述

“城中村”，顧名思義就是“城市中的鄉村”。“城中村”于上世紀九十年代開始在中國出現。有人曾這樣描述“城中村”：“城中村”里的許多房屋建設挺豪華，但往往華堂與陋室并存，雜亂無章的建筑擠成一片，只見新屋不見新村，只見新房不見新街。樓與樓之間沒有合理的布局，沒有合理的間距。道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒有農村的清新，也沒有城市的整潔。‘城中村’內部看不到多少城市功能的痕跡，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放與處理，偶爾還可以看到雞或豬在村里散步。農村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見。“城中村”問題由來已經，可以說是中國特色的城市化發展過程中存在的一種較普遍的現象。

三、城中村改造的模式

1、根據城中村改造的規模分為以下幾種類型：

（1）整體改造模式。 指從城中村的整體布局到單位建筑的全部改造。 這種模式改造工程量巨大，適用于處在城市重要地段的土地價值高，且對城市規劃和布局有嚴重影響的“城中村”。

（2）局部改造模式。 指在整體布局不作重點調整的情況下 ，對局部區域進行重點改造或重新建設。這種模式一般適用于處在建成區但不與城市總體景觀形成強烈反差， 布局較規范的 “城中村”。 可適當改善市政基礎設施條件，增加社區服務功能，作為外來人口和低收入階層的廉租房。

（3）調整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造違章建筑，同時控制新上建筑。適用于地處偏遠或具有歷史文化價值的“城中村”。這種模式改造工程量小，資金需求少，在政府給予適當支持的情況下，可采取村集體自主方式進行改造。

2、根據城中村改造的主導部門分為以下幾種類型：

（1）村集體自行改造型。 以村集體經濟為基礎，在政府引導下，由村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。但是該模式因為在基礎建設、公共設施和資金等方面需要政府部門的大力支持，存在很大的局限性，只適用于村集體及村民籌資能力較強，村規模較小的情況。

（2）開發商主導改造型。 開發商主導型是指開發商通過成立項目公司的形式，按市場化的方式來進行征地、拆遷、補償、安置、建設、銷售等方面的運作，改造的資金由開發商自己承擔的改造模式。但開發商主導型存在過分追求利益最大化而忽視城市規劃和公共設施的配套等問題。

（3）政府主導改造型。 指政府充當開發商的角色 ，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發建設的模式。主要有兩種形式：一種是政府獨立進行開發；另一種是政府聯合村集體進行開發。政府主導型改造的模式下，政府的投入太大，給政府的財政預算帶來很大的壓力，同時也得不到村民的積極響應，使村民把改造當成政府的事而不愿意主動參與。

四、城中村改造過程中值得注意的問題

城中村的改造問題刻不容緩。這不是城市建設中的一個孤立問題,而是與推進城市化進程、實現城市現代化的戰略目標緊密相關的具有重大意義的工作,同時也是提高城市水平和品位的內在要求。改造城中村,有幾點值得特別注意。首先,要大力宣傳整治改造“城中村”的意義、原則和方法,使廣大市民和城中村的村

民了解“城中村”問題的危害,增強城市意識,適應現代化的城市建設和生活,從而積極支持、配合政府城中村的改造行動。其次,在城中村的改造過程中要切實維護人民群眾的利益,充分考慮他們的生活需求。城中村的改造,要實現戶籍制度、土地管理、行政體制、經濟組織、生活活動等方面的完全轉變,真正實現城市化。使城中村的村民在就業、醫療、保險、教育、戶口管理等和城市的其他居民完全一致,即由農村管理向城市管理轉變,將村民委員會轉變為城市居民委員會,村民轉變為城市居民;原村民變成市民后,仍擁有原屬于村集體所有財產的財產權,原集體經濟由原村民依法處置,集體財產可轉變為城市股份合作公司,股份量化到個人,實現經濟體制的轉變;農村集體土地轉變為城市國有土地,村民宅基地房屋權屬轉變為城鎮房地產權屬。對村民的拆遷補償,可根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》,實行市場化的拆遷補償辦法,補償辦法要有可操作性。第三,要注意科學規劃,嚴格監督管理和依法辦事。城中村具體情況千差萬別,千萬不能一轟而起,搞一刀切。必須根據經濟發展戰略和城市化進程的實際狀況,結合城中

村的具體情況,對其改造進行全面合理的科學規劃,堅持“一村一個方案,村村有規劃”。但是村、鎮的改造必須服從城市總體規劃和可持續發展的要求,實施統一拆遷,連片改造,市政配套建設統一規劃。同時在建設的過程中要規范建設行為,各級政府職能部門積極配合,相互協調,加強工程監管,防止新的城中村和違章建筑的出現。

五、進行“城中村”改造的現實意義

城鎮化已經成為中國發展的一大趨勢，也是助推中國經濟騰飛的強大動力之一。作為城市發展重要組成部分的“城中村”，已經成為城市發展必須跨越的一道重要門檻。 廣泛調查，深入進行政策研究，積極穩妥地推進“城中村”改造，可以實現土地效益的最大化，有助于人民群眾生活水平的提升，有利于推動社會和諧進步。

1、城鎮化快速發展的必然要求。城鎮化是經濟社會發展的一種必然趨勢，也是實現現代化的重要標志之一。實現完全城鎮化以前的村莊，在歷史上發揮了自己獨特的作用，養育了廣大人民群眾，積淀了厚重的歷史文化，這些文化資源是不可復制的寶貴資源。然而，隨著城市的不斷擴張，這些村莊已經成為被包圍的洼地，村莊與城市之間存在著二元化的結構，一方面，城市雖因土地的限制卻不能停止前進的腳步；另一方面，被城市所包圍的村莊，因不能共享城市的發展成果，而成為城市的對立面，形成強烈的反差。在這種現實之下，積極穩妥地推進“城中村”改造，顯得尤為迫切。 “城中村”改造是一項復雜的系統工程，在改造過程中會遇到許多矛盾和問題，能否有效解決這些“城中村”在城鎮化進程中的矛盾和問題，是城鎮化進程是否順利推進的關鍵。要通過各種有效手段，積極妥善解決“城中村”問題，推動“城中村”真正融入城市。

2、提升城市整體形象的現實選擇。“城中村”的形成有其歷史原因，歷史上這些村莊是一個以血緣、親緣、地緣等為基礎的鄉土社會生活共同體，居民對其具有較強的心理依賴與歸屬感，這使得這些地方人員相對穩定，關系相對和諧。 但隨著城鎮化進程的加快，這些村莊被城市所包圍，本地居民由于各種原因不斷遷出，而缺乏認同感的外來人口因為相對低廉的生活成本而大量涌入這些村莊，這些村莊的居民結構發生著根本性的改變。 這種現狀又極大地刺激了這些村莊以“房”養家的熱情，違法建設層出不窮，導致“城中村”建筑密集無序，大量建筑存在消防和安全隱患。這些村莊由于大量的外來人口聚居，使得管理十分困難 ，而居民成分復雜、數量龐大，極易導致治安問題發生。 同時，由于歷史原因，這些“城中村”既與城市存在千絲萬縷的聯系，又被嚴重割裂起來，比如 ：“城中村 ”基礎設施建設薄弱 ，居民生活品質受到影響，而且缺乏科學規劃雜亂無章的建筑環境 ，使得 “城中村 ”成了現代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊環境，一些居民受教育程度相對較低，掌握一定技能的居民也較為有限 ，一些人員就業困難，導致出現新的不穩定因素；這些在一定程度上使得城市的整體形象和城市的品位受到影響，城市的競爭力受到削弱。

3、推動“城中村”發展的有效途徑。 由于歷史的原因，“城中村”的發展往往都滯后于城市的發展，村民很少能夠共享到改革發展的最新成果。在這種背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分發揮城市的輻射帶動作用，以城市功能影響帶動更多的地區加快發展。特別是在面臨“城中村”基礎設施老化、配套不足，人居環境質量逐步下降等一系列突出問題時，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解決這些矛盾和問題。同時，隨著“城中村”改造進程的加快，“城中村”經濟、社會、文化等方面也將得到進一步的發展與提升。 “城中村”改造完成后，原有的農村集體經濟形式將被顛覆，“城中村”的經濟進一步發展必然要打破原來的農村集體經濟格局，而向股份制公司及其它經濟形式轉變，從而為“城中村”經濟的發展注入新的活力。同時，“城中村”改造，可以徹底改善優化村民的居住、生活環境，實現村莊向社區的轉變，村民向市民轉變，使“城中村”的衛生、城建、教育、治安、基礎設施等方面都有質的飛躍，而且可以實現土地的集約、節約利用，創造更多的就業機會和崗位，促進居民增加收入，增強原“城中村”的發展后勁和活力。

六、結束語

綜上所述，就城鎮化背景下城中村改造新探這方面而言，城鎮化建設為人們的生活帶來許多便捷，但是還是存在一些問題，所以，相信在以后的日子中，隨著人們在思想上不斷進步，會使社會經濟的發展更上一層。

參考文獻

[1]李伯僑 涂琳芳 黃彥淘 城中村改造中集體土地所有權的立法思考 法治論壇2011年

[2]楊安 “城中村”的防治 城鄉建設 1996年

城中村改造的背景范文第2篇

關鍵詞：城中村 城中村改造 利益相關者

中圖分類號：TU984.114 文獻標識碼：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空間擴展政策的條件下形成的。城中村的本質是各種利益相關者不同利益相互關系的聯結。在大城市里的外來暫住人群在不斷劇增，在居住上向城市提出了廉價出租房的要求。與此同時，被納入城市發展的城中村，自動從正式市場捕捉到市場需求信號，利用良好的地域優勢和低廉的土地成本向外來流動人口提供廉價出租屋，促使了城中村的形成。

2祥營村改造情況

2.1祥營村改造背景

2009年西四環的拓寬工程已拆除近百戶住宅，2010年擬開工的科學大道西延工程遷移了上百戶村戶，并計劃完成控制性和修建性的詳細規劃的編制，以及土地招拍掛手續及其前期的拆遷準備。在2011年計劃于年初對整個村莊進行整體拆遷，最終于5月底完成了拆遷。現在該村的城中村改造用地已經征用并轉為了國有，在實施征收補償方案后開展了城中村的改造工作。

2.2祥營村改造內容

2.2.1改造的范圍

祥營村改造的范圍為北至楓香街、西至須水東路、東至西四環、南至玉蘭街。總規劃用地里面包含居住用地117.67公頃，公共設施用地10.48公頃，道路廣場用地60.48公頃，市政公用設施用地0.57公頃。

2.2.2補償方案

據調查可知在祥營村改造過程中，主要涉及安置補助和過渡期補助兩個方面。現將安置補助的主要內容匯總如下：對現有合法宅基地，長期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有兩個男孩以上的，次子年滿18周歲并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有兩個子女以上的，在400平方米基礎上，再予以安置150平方米；宅基地持證人有獨生子女證的，在400平方米基礎上再予以安置60平方米。關于過渡補助的方法主要是按每人每月600元發放的。

2.3村民滿意度

祥營村很多村民多年來不再單純依靠種地創造收入，但由于受到傳統思想的影響，認為土地是生存之本，他們大多不愿意失去土地。另外，由于辦理房產證的手續復雜，審批的時間也比較長，所以村民都比較擔心什么時候能取得房產證。當然，基于老百姓對于城中村改造的利益往往不能全面觀察和考慮，而對失地的成本卻看得很清楚，這也促使村民會不自覺地產生了一種自我保護的情緒。

3村集體、政府和開放商的利益關系

3.1村集體的利益

村集體的利益在于村民能夠得到合理的耕地和宅基地的補償，獲得長期的社會保障，生活環境能有所改善。

3.2政府的利益

政府進行城中村改造是為了提升城市的品位，改善城市的環境和形象。政府在進行改造時為了吸引開發商投資，采取了將土地出讓金返還的政策，政府在這里主要是通過協調村集體與開發商的利益，而最終促進城市的發展。祥營村的后期的具體的建設工作是由開發商來完成的，在這里政府做的是拆遷工作。

3.3開發商的利益

開發商的利益訴求很明確，即是通過建設城中村的改造項目來獲得利潤分成。在祥營村，萬科開建祥營小區，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壯年還在外地打工。萬科將在祥營小區的南部和西南方向開發自己的商業樓盤，以供其獲得利潤收入。

4村民與政府和開發商間利益存在的問題

在安置房分配方面，村民認為開發商在安置房分配時有失公允。另外針對開發商會不會發放房產證和何時發放房產證的問題存在很大擔憂。這其中牽涉到政府和開發商的公擔的責任和義務問題。

5村民與利益相關者關系的協調

5.1村民與政府的利益協調

政府應建設合理的城市功能布局和公建設施，在安排城中村改造時可抓住城市建設中的大型項目建設的契機，同時帶動該地區的發展。在履行城市規劃進行城中村改造時，應根據各城中村實際情況分類指導，分別實施，并積極創新工作思路。積極落實村民的身份，完善村民的戶籍制度。

城中村改造的背景范文第3篇

關鍵詞：城中村改造；渭南市；可持續發展

中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A 文章編號：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通過對城中村的改造研究中發現新困難新問題，比如城市在開發過程中過于遷就土地所有制和行政隸屬，致使延誤了最佳改造時機，而隨著城市發展城中村的區位價值日益加大，導致改造開發成本過高。大多城中村區域位于城市景觀控制帶，對容積率的嚴格控制使得局限于該區域的改造開發活動無利可圖擱置了改造時機。局部開發收益與成本形成逆差，導致城市建設無法順利進行等。“城中村”的改造必定是一個艱難的產權重新界定和社會關系網絡重組的過程，必須創造一種使各方共贏的合約安排才能順利進行。而這些仍需要進行深入研究和探索，堅持找出更加合適的可持續發展的方案。

二、渭南市城中村現狀及存在問題

渭南是具有豐富歷史文化和資源的城市，隨著城市的不斷發展擴張加之外來人口的聚集膨脹，渭南市建成區由1980年13平方千米、19.5萬人口到2007年已發展到38平方千米、36.8萬人口。目前渭南市中心城區規劃區域內有臨渭區等6個街道辦事處、26個城中村、144個村民小組、共計14534戶約50339人，其宅基地占地約6859畝，公共占地約3372畝，房屋建筑面積約360萬平方米。其中例如城中村五里鋪作為城市重要功能片區，自身已形成一個比較成熟的小經濟體系，可以滿足當地居民的基本生活需求，但是這些街區以村中居民宅基地建起的私房建筑為主，其中臨街建筑一層大多改建成門面房，從事商業活動。當地居民大多以家族形式居住在村中，生活條件十分落后，已經完全跟不上村子周圍城市發展的腳步。生活環境、商業形式、基礎教育等方面出現了諸多連鎖不良反應，這是城中村在急速發展的城市現狀中的典型。

通過對渭南市城中村的調查研究可以發現幾個問題，首先由于城鄉分離的戶籍管理制度，導致土地管理制度城鄉差異較大，無規劃高密度建筑的城中村區域難以融入城市之中，使得該區域城市化進程滯緩；其次，由于行政管理的不統一，城中村村民住房面積過大，區域變化過快帶來的文化適應問題是該類社區城市綜合治理的重點。從城市發展統一規劃、城中村區域規劃和出臺的相關政策等角度提出相應對策，同時在改造過程中要注意因地適宜，不能過于強硬，要提出可持續發展的適宜政策，規范集體土地的出讓、出租和建設。在流動人口方面，由于城中村是外來流動人口的聚集地，對城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解決外來人口對廉租房需求等問題也是重中之重。在進行整合和改造的同時，既要控制人口數量，還要限制開發建設規模，從政策、經濟等各方面多管齊下，由改造單位主要負責，組成包括社會學家、經濟學家、工程師、規劃師等專業人員的團隊聯合進行操作，完善針對外來流動人口的住房租賃市場和安置問題。由于宅基地制度的存在導致了城中村管理混亂，城中村區域的土地未能及時收回國有。從文化角度對城中村進行研究，發現城中村的城市化不僅是單純的物質形態的轉化，而是從社會、經濟、文化、景觀等多方面的轉化。城中村區域的村民將要面對本土文化與外來文化的沖突到融合及從農業文化到現代都市文化的轉變。在城中村改造問題上，當地政府應該積極配合積極引導，改進市場機制、加大公眾參與力度，加強對本土傳統文化的保護，加大城鄉結合部的整體規劃建設等策略，爭取做到區域規劃、產權清晰、法制健全，走可持續發展的生態城市化道路。

三、結論及思考

通過對渭南市傳統街區城中村的調查研究，分析了城中村改造中出現的問題和矛盾，認為城中村問題的核心是如何滿足外來流動人口對城市廉租房的需求問題和城中村本地村民的營生安置問題。針對這兩個問題提出構建政府、村民和開發商之間的利益均衡機制來改造其物質生存環境，提供各類教育補償以及政策福利，改善村委會和村民的多樣化現狀，提出綠色環保可持續發展的城中村改造理念，充分利用現有的自然優勢，采用生態方式因地制宜地進行改造，為城市宜居、發展綠色生態城市建立總體戰略規劃。借鑒近年來對各大城市的改造經驗，對于像渭南市這類向大城市快速邁進的二線城市，城中村的改造應趁還未有大規模整合之前，及早規劃，提早防控，降低改造成本的同時完善各類保障制度，妥善安置村民，開展陽光拆遷，加強大眾參與，轉變村民被動改造的情緒，從而達到順利和諧改造城中村的目標。另外通過對城中村改造的功能引導，使改造方案符合未來城市發展規劃的要求，與周邊區域發展相協調，避免條形商業區域形式出現，激發城市活力，提高土地價值和使用效益。

從生態環保、人居環境可持續發展的高度來審視，如何防止新的城中村產生也將是城中村問題研究的一個重要課題，城市在不斷發展，二線城市要抓住機會，慎重對待城中村問題，防止新村產生。徹底解決城中村問題將是一個漫長又繁雜的歷史過程，居住環境的可持續發展可以說是個久遠并能不斷創新的課題。

參考文獻：

[1]田莉.“都市里的鄉村”現象評析――兼論鄉村――城市轉型期的矛盾與協調發展[J].城市問題.1998，（06）：43-46.

[2]吳曉.城市中的“農村社區”――流動人口聚居區的現狀與整合研究[J].城市規劃.2001，（12）：24-28.

城中村改造的背景范文第4篇

關鍵詞：城中村；規劃編制；城鄉統籌；科學發展觀

Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.

Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development

中圖分類號：TU082文獻標識碼：A

文章編號：1674-4144（2011）-07-68（5）

1武漢市城中村情況綜述

1.1概述

城中村作為在我國城市二元土地管理制度下，城鎮化高度發展的產物，往往被人們稱之為城市中的“毒瘤”、“夾縫地”、“都市里的村莊”。其主要特征為：①缺乏整體規劃，違法用地和違法建設現象嚴重，村民采用“自給自足”的建設方式自建住房，用地布局混亂，環境衛生條件差，嚴重影響城市景觀。②市政配套設施建設匱乏，公共服務設施建設薄弱，過量的居住人口導致基礎配套設施不足，居住環境質量差，存在消防等各種安全隱患。③由于外來人口數量增多且文化素質不高，管理缺位等因素的影響，成為眾多社會問題并發癥的高危地區。總之，城中村的存在對所在城市的社會經濟發展產生了很大的負面影響，制約了城市可持續發展，影響了城市功能的發揮，損害了城市綜合發展實力。

在我國當前“嚴格保護耕地”的政策背景下，城市土地供應已由“增量調節為主”向“存量調節為主”轉變，城市發展模式由城市外延擴張的方式轉變為內涵集約挖潛的方式，城中村綜合改造已成為城市發展的必然趨勢，為進一步拓展城市發展空間、改善城市面貌、集約化利用土地，自2000年以來，全國各地城市相繼開展了城中村綜合改造工作。

1.2武漢市城中村的基本情況

武漢市作為華中地區中心城市，是國家實施中部崛起的重要戰略支點，隨著人口、經濟、城市規模等持續快速增長和產業結構的調整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村綜合改造顯得尤為緊迫。武漢市政府早在2003年8月開始進行全市城中村調查摸底工作，2004年9月正式啟動城中村綜合改造，成立了市、區兩級城中村綜合改造專項小組，全面組織協調綜合改造工作。武漢市城中村總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山、青山等主城區內的147個行政村和15個農林單位，土地總面積為21382公頃，總人口為35.66萬人，其中農業人口17.10萬人。按照市政府統一部署，2004年初步確定了16個試點村率先進行城中村綜合改造，隨后，綜合改造工作在全市范圍全面啟動。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明確提出“在2011年底基本完成二環線內56個城中村綜合改造任務”的總體目標要求（見圖1）。

1.3城中村綜合改造規劃編制內容及實施效果

武漢市城中村綜合改造是一個系統工程，其政策框架確定為“六改一建”綜合配套改革，即是：①經濟組織改制：促進城中村集體經濟的管理模式轉變，使其成為符合市場經濟體制和現代企業制度要求的企業。②戶籍改登：將城中村村民農民戶口改登為城市居民戶口。③村改居：依法撤銷村民委員會，組建社區居民委員會。④福利改保障：村改居人員按月發放福利改為一次性納入城市社會保障體系。⑤土地改性：依法將城中村的集體土地轉變為國有土地。⑥村灣改造：按城市規劃和建設的標準及要求，改善公共設施。⑦建設文明社區：按照城市管理規范要求，建設文明社區。城中村綜合改造規劃是以上系統工程中的一個基礎組成部分，通過對村集體土地資源進行合理的空間布局，從而為改造實施提供指導依據。

1.3.1綜合改造規劃編制內容

深入調查村人口、土地資源、現有集體產業等現狀情況，按政策測算改造村灣需還建補償、補足的建筑面積，并針對土地存量情況制定不同的改造方式。按照村灣農業人口人均農用地擁有量分為3個類別，其中A類村為人均農用地小于0.1畝的村；B類村為人均農用地大于0.1畝、小于0.5畝的村；C類村為人均農用地大于0.5畝的村。A、B類村以開發項目和還建項目捆綁開發建設的方式進行改造，C類村通過土地統征儲備達到B類村標準后，再進行改造。

通過對村灣用地規劃選址研究，并與城市法定規劃對接，進行各類用地的空間布局規劃，用地主要分為五類：①保留和還建用地：包括經過改造整治后保留的居住用地和拆除后重新進行建設、用于村民拆遷安置的居住用地。②開發用地：按照還建用地的1∶1-1∶1.5的比例確定，主要用于房地產開發和改造建設資金平衡。③產業用地：主要用于改制后村經濟實體的發展和安排村灣勞動力就業，按照人均勞動力80m2標準配置。④規劃控制用地：主要指按照城市規劃要求，確定為城市道路、綠化、市政基礎設施和公共服務設施建設的規劃控制用地。⑤儲備用地：即是還建、開發、產業用地按規定滿足配置要求后，納入市土地整理儲備中心統征儲備的剩余土地。

對村民還建用地、開發用地等建設用地編制意向性詳細規劃設計方案，明確還建、開發等用地建設強度及相關規劃控制要求，并制定土地開發的規劃設計條件。依據設計條件，開發用地與還建用地通過市土地交易中心公開掛牌交易，進入規劃實施階段。

1.3.2改造實施效果

截止到2009年4月，武漢市二環線以內56個城中村中有2個村以土地統征方式納入市土地整理儲備中心儲備計劃；41個城中村已完成城中村綜合改造規劃的編制工作，其中11個村已進入土地開發實施階段；其余13個村正在進行綜合改造規劃的編制（見圖2）。

通過城中村綜合改造的實施，城市面貌及村灣環境質量得到極大改善，綜合改造在城市建設中的作用和效果已初步顯現，主要表現為：

①提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，隨著城中村的拆遷，村民新的居住小區規整劃一，按規劃形成城市道路、綠地，市政和居住生活配套設施日趨完善。

②盤活了城市存量土地資產，特別是為中心城區提供了大量土地資源，進一步發揮出城市的集聚效益。二環線內41個已完成改造規劃編制的城中村，土地面積總計約為2547ha，其中開發用地約為702ha，儲備用地約為71ha。開發、儲備用地屬于新增的城市發展用地，即為中心城區提供了約773ha的可開發建設用地，約占改造土地總規模的30％。

③通過城中村改造項目的推進和“村改居”的方式，不僅實現了村民身份轉變，更重要的是實現了村民生活方式和社會價值觀的轉變，通過相關職業技能培訓，拓寬了村民的就業渠道，村民從根本上轉變為城市居民。

武昌區沙湖村是武漢市第一個進入城中村綜合改造試點和完成土地掛牌交易、進行改造的村灣，全村總用地面積為24.18ha，總人口為718人（215戶），現狀住宅總建筑面積為43220m2。改造前該村道路狹窄、環境衛生狀況差、建筑外貌陳舊，市政、生活配套設施嚴重不足，日照、消防、衛生間距均不符合規范要求。2005年10月該村改造土地在市土地交易中心以1.5億元的價格順利成交，2007年該村已完成還建用房約48700m2，開發商品住房約127000m2，并開始向社會售房，改造后的沙湖村環境面貌已煥然一新，成為武漢歷史上第一個城中村改造工程的開端，促進了“城鄉一體化”構想的實現，起到了很強的示范作用（見圖3）。

2規劃編制思路與方法

黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。”因此，用城鄉統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進，統籌兼顧，屬地管理”為原則，積極推進全市城中村綜合改造工作。

2.1納入規劃體系，統籌管理，協調城鄉發展

城中村改造規劃屬于城市規劃體系中的專項規劃，它有其特殊性，是一個調整城市產業結構、理順村內土地產權、重組城中村社會組織關系的過程，同時在改造過程中會涉及改造模式、拆遷安置補償方案的選擇，但所有這些改造意向最終會轉化為物質空間的落實，落實到對村屬土地功能的重新布局。因此，城中村改造規劃與城市分區規劃、控制性詳細規劃（以下簡稱控規）有著密切的聯系，應納入城市規劃體系。

城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。城中村改造規劃以分區規劃和控規為指導依據，確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實控規中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求，完善城市功能。二環線內41個已完成改造規劃編制的城中村中，規劃控制用地比例高達44％（見圖4），其中包括城市道路、公共綠地、市政設施、中小學、軌道交通控制用地等。

作為規劃體系的中一個重要組成部分，城中村改造規劃編制成果被納入到城市規劃設計研究信息系統（簡稱“一張圖”）①，與控規、城市設計、歷史街區及風貌區規劃、舊城改造、現狀信息等各層次、各類型的規劃信息一并作為規劃信息的支撐，以“一張圖”為統籌平臺，實現規劃對接及規劃管理雙重要求，以利于各規劃編制單位、審批管理部門、社會公眾的實時查詢，確保各類規劃信息的銜接，更好地服務于規劃管理工作。

2.2挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益

土地資源是城中村改造的載體，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村舉步維艱，挖掘現有土地潛力是城中村改造的重點。主要方法有兩方面：

其一，采取靈活多樣的拆遷安置方式。規劃編制中積極解放思想，采取實物還建、貨幣安置、實物貨幣相結合等多種安置方式，盡量減少還建村灣的用地規模，以保障開發量與還建量在經濟上平衡。位于城市中心區、存量土地缺口較大的城中村，一般采取用貨幣補償方式，鼓勵村民在市場自行購房，其騰退村灣用地納入統一開發建設中。

其二，各城中村現狀土地分布凌散、村界形狀不規整，獨立建設往往出現土地利用率低等問題。從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益。為保障有效的落實規劃意圖，以區政府為責任主體，在行政區范圍內實行土地資源的調劑，跨村域范圍集中安置村民還建用地，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。同時，結合人防、抗震等防災規劃要求鼓勵開發利用地下空間，有效復合利用土地資源。

2.3合理配置產業用地，拓寬村民就業渠道，構建和諧社會

城中村綜合改造是一項復雜的社會系統工程，它不僅是對舊村灣及其基礎配套設施等物質層面的改造更新，同時也是村民的生活、生存方式以及社會價值觀等精神層面的改造。在當前構建和諧社會的大環境下，村民的就業安置、社會保障等同樣成為改造工作的重要內容。隨著城鎮化的推進，村民的謀生手段逐步從傳統的農耕方式轉變為依托村集體經濟組織的方式，目前村集體經濟存在的主要形式體現為：村辦企業（包括商業、倉儲、工業）、物業出租（包括私房出租）、參股商業合作經營的方式等。城中村綜合改造規劃中從預留產業用地、經濟轉型等方面引導集體經濟的持續性發展。

其一，城中村改造規劃按照村勞動力人均80m2標準預留產業用地，用于改制后村集體經濟的發展和安排村民的就業。因村灣土地不足，產業用地配置無法達到標準的，按不足用地面積的2倍核準商業用房的建設指標，由改制后的經濟實體建設，用于發展經濟、安置就業。

其二，對原村集體產業用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定規劃和產業政策的前提下，保留村集體現有的產業用地。同時充分結合區域產業結構，依據區域功能定位，積極引導村集體經濟轉型，中心城區以商業服務業為主，或以土地資源入股大型商業設施的開發，謀求長遠經濟發展；城郊結合部以無污染工業、倉儲、物流等產業為主，諸如鋼材市場、物流中心等多種形式，并與周邊都市工業園區相結合，共同發展。

2.4引入經濟評估測算，保證市場可操作性

城中村改造工作由政府主導組織推進，實施土地開發的主體為改制后的村集體經濟實體或房地產開發企業，土地開發方式均采用開發用地與還建用地捆綁掛牌出讓，即土地開發單位需同步完成村民還建住宅工程，土地成本能否與開發收益相平衡是推進實施的關鍵因素。由于各村情況錯綜復雜，為公平、透明，統一城中村改造掛牌出讓土地成本測算標準，以掛牌土地成本為基礎，對照項目區域現時樓面地價，估算相應的開發建設量，以此作為開發用地建設強度咨詢論證的參考依據。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，但可在區政府統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。

2.5各級政府聯審，增強公眾參與

村民是城中村綜合改造中重要的利益攸關方，改造能否順利實施取決于村民的支持力度。城中村綜合改造規劃由始至終貫穿透明、公開、公正的原則，通過規劃建議書、現場調研會等方式，征求村集體經濟組織及村民意見。針對城中村改造問題的復雜性和動態性，為避免過去規劃自上而下地“指揮”基層，基層又缺乏對宏觀目標呼應，規劃與實際脫節的問題，城中村規劃編制中倡導“過程式規劃”，采取市、區、村聯合審查模式，宏觀指導與實際需求直接交流，協調解決問題。

3結語

城中村改造涉及到政策、規劃、市場等多個方面，是一個復雜的系統工程。“兩型”社會建設目標為城中村改造創造了歷史機遇，在改造過程中，各種特殊情況不斷出現，困難也是巨大的，但只要抓住發展契機，堅持以科學發展觀統籌城鄉協調發展，編制操作性強、有針對性的改造規劃，將為城中村改造提供科學指導依據，有效推進改造工作。

注釋：

①“一張圖”由“一圖三庫”構成,“三庫”分別為法定規劃庫、專項規劃庫與現狀信息庫三個數據庫,“一圖”是“三庫”中經審定的法定規劃信息的集成,是“一張圖”輔助規劃編制、審批、管理、執行以及對外的核心內容。

參考文獻：

[1]王福定．城中村改造對策探討[J]．城市管理，2004．4.

[2]韓蕩．“城中村”改造的理論框架及案例研究[J]．規劃師，2004.

[3] 許莉俊，黃鼎曦．“城中村”改制的規劃標準銜接探討――以廣州為例[J]．規劃師，2007（6）.

[4]李潔，趙文武．“城中村”改造與城市集約利用研究――以濟南市為例[J]．資源開發與市場，2007（12）.

[5]張俠，趙德義．城中村改造中的利益關系分析與應對 [J]．經濟地理，2006（5）.

城中村改造的背景范文第5篇

改造模式

政府主導模式。在政府主導的“城中村”改造模式中，地方政府作為“城中村”改造的主體和責任人，全面負責“城中村”改造政策及方案、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和實施。在政府主導模式下，地方政府的利益主要體現在完成“城中村”拆遷安置后，采取市場化的招標拍賣方式，出讓剩余地塊獲得的土地增值收益。在該模式下，若地方經濟比較發達，村民在自有土地上建設出租房的收入往往較高，致使村民要價過高，政府拆遷安置成本太大，政府和村民很難談攏條件，“城中村”改造項目難以順利推進。

村集體改造模式。各村集體都有自己的集體用地，村集體通過民主決策，主導村集體土地利用方式，而作為利益相關方的村民，則每年從村集體項目中分紅。這種模式以村集體經濟為基礎，通常結合村集體股份制改造工作，并由村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。改造完成后，村集體將剩余住房上市銷售，形成滾動開發模式。這種改造模式能夠兼顧村民的利益，但存在開發者（村集體）在建設過程中無法獲取貸款、住宅開發質量不高、基礎設施難以到位、開發住宅因為“小產權房”而無法上市、政府也無從征稅、不能凸顯地方政府的城市規劃等諸多問題。

開發商與村集體合作改造模式。該模式通過引入房地產企業，開發村集體土地，建造商品房，提高土地利用效率，同時還可增加政府稅源。各地改造的實踐表明，這種模式對于商業價值高、建造密度低、容積率不高的地段，尤其具有吸引力。然而，這種改造模式仍存在以下幾個缺陷：一是開發商以利潤最大化目標為根本驅動，可能以不利于社會和諧的運作方式進行改造。二是地產開發商的資本結構，基本以少量自有資金加大額銀行貸款組成，可能導致多數開發商對緊縮性貨幣政策敏感，改造項目很容易因貨幣政策調整而陷入困境，不能按期完成甚至改造中斷。三是一個城市的“城中村”數量眾多、規模不一，小村不但占地很小，而且還可能被城市道路切分成零碎地塊，從而對開發商缺乏吸引力。四是村民對土地產權極度重視，影響項目的推進和順利實施。

“城中村”改造利益分享的前提，在于明晰“城中村”土地產權主體，加強農民土地使用權的物權化、財產化。土地產權不清晰，在于土地所有權歸屬于非人格化的村集體，導致土地所有權主體缺位，致使農民無法排他性地獲取應得土地利益。產權不完整在于“虛空”的村集體擁有所有權，而“實在”的農民只擁有土地使用權，村集體和農民的土地產權都不完整。這既阻礙土地入市交易，限制了農民在“城中村”改造過程中的利益獲取，還是造成當前土地征收過程中，出現村干部腐敗等潛在問題的制度根源。紓解這一問題，關鍵在于破除當前的制度障礙，進一步明晰農村土地產權，加強農民土地使用權的物權化、財產化。

國外經驗

突破“城中村”改造面臨的土地利益分攤困境，需參考國外“城中村”改造經驗，引入“市地重劃”“區段征收”和“增值溢價捕獲”等政策工具，以實現多方利益分攤的長效機制。

“市地重劃”指根據城市發展的趨勢，將城市計劃區域內或城市邊緣、雜亂不規則的地形地界和畸零細碎的不利于經濟使用的土地，在一定范圍內，依據法律法規加以重新整理、交換分合，并配合公共設施的興建如修建道路、公園、廣場等，使得各塊土地成為大小適宜、現狀完整、劃分清楚的地界。然后分配給原來的土地所有人，促使城市土地成為更加經濟合理的可利用地塊，其改造經費由土地所有權人負擔，減輕了地方政府的財政壓力。

“區段征收”指綜合性的土地改良措施。政府就一定地區內的私有土地全部征收，重新加以規劃整理開發，興建必要的公共設施后，一部分由土地所有權人按一定比例收回，一部分由政府讓售給公共設施使用，剩余土地則公開出售。“區段征收”與一般的征收不同，強調重新對土地進行規劃整理，而且可以以現金或等值土地等價補償，由被征收戶主選擇。

“增值溢價捕獲”指政府通過公共基礎設施的投入，使周圍地價上升，有權分享這部分土地增值的利益，分享比例通過多方公平協商確定。在土地產權明晰的制度前提下，“市地重劃”提高了城市土地利用效率，使“城中村”土地大幅增值，而“區段征收”和“增值溢價捕獲”在保證失地農民自愿獲取“城中村”改造利益的同時，又能夠實現地方政府在“城中村”改造中的財政收支平衡，因此可實現失地農民、開發商和地方政府之間多方利益公平獲取。此三者為構建“城中村”整體改造框架，提供了重要的理論依據和實踐工具。

“土地―財稅―戶籍”整體改造新框架