房地產(chǎn)財務管理

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)財務管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)財務管理范文第1篇

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的一個行業(yè)，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，互相之間的競爭十分激烈，在這種激烈的競爭中，如何提升自身的影響力與競爭水平是各個企業(yè)所努力追求的答案。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理是企業(yè)運營中重要的組成部分，加強對企業(yè)的財務管理能夠有效的提升企業(yè)的運行效率，所以漸漸的房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理越來越受到更多人的重視。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財務管理；運營方法

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)在當前的經(jīng)濟環(huán)境下獲得迅速的發(fā)展，在房地產(chǎn)的發(fā)展中，提高企業(yè)自身各環(huán)節(jié)的運行效率對于企業(yè)的運行有著重要的意義。財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的組成，優(yōu)化對于財務的管理對于提升企業(yè)運營有著巨大的幫助。在實際中，各企業(yè)也確實就內(nèi)部財務管理方式進行完善，財務動態(tài)管理漸漸成為契合企業(yè)財務管理完善的一種有效方法，能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財務動態(tài)管理究竟是什么，對于房地產(chǎn)企業(yè)運行有著怎樣的意義，如何進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務動態(tài)管理是本文接下來將要探討的內(nèi)容。

一、財務動態(tài)管理概述

(一)財務動態(tài)管理概念

財務動態(tài)管理是當前環(huán)境下針對財務運作所出現(xiàn)的新的財務管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實際的財務目標以及內(nèi)容，合理選取恰當?shù)呢攧罩笜耍\用正確的系統(tǒng)的財務管理的分析辦法，對企業(yè)財務信息進行實時動態(tài)的描述。動態(tài)財務管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項目管理中，動態(tài)的財務管理通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務目標進行融合，依據(jù)合理的各項房地產(chǎn)管理指標，借助先進的房地產(chǎn)管理工具對房地產(chǎn)中各種因素進行細致的統(tǒng)計、分析、計算、比較最終實現(xiàn)一種動態(tài)財務管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

(二)財務管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對于財務方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財務人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財務人員在企業(yè)中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，資金間的流動較以往更為復雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時代的發(fā)展已經(jīng)進入白銀時代，缺乏財務人員的運用，企業(yè)的運營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競爭力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財務管理上的主要不同

(一)會計核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財務人員與制造業(yè)相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務工作者主要是對大筆資金的動向進行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認工作只是在房地產(chǎn)特定時期進行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認工作狀態(tài)類似往往只是在特定時間進行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財務工作中都占據(jù)較小比例，且無法對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導研究。與之相反的是制造業(yè)的會計工作，在制造業(yè)中財會計需要對企業(yè)運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運行過程的實際收益與發(fā)展調(diào)整的各個環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

(二)成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財務人員的重點工作組成部分，財務人員的價值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負責這項工作。

(三)資金運作模式不同

制造業(yè)主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期后，資金滾動運作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運行周期。因此融資能力對于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

(四)稅務核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。

三、房地產(chǎn)財務動態(tài)管理運營方法

在了解房地產(chǎn)動態(tài)財務管理的各種細節(jié)后對于其如何在企業(yè)中實施動態(tài)財務管理運營有了相關(guān)方法的思考。

(一)樹立以成本控制為動態(tài)財務管理目標

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理的根本目標，所以在進行財務動態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實現(xiàn)的目標。在實際的財務動態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財務動態(tài)管理手段，財務動態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標進行。在進行房地產(chǎn)項目運作時，財務動態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預先對于各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細節(jié)進行控制，最終實現(xiàn)財務成本的降低。

(二)完善財務動態(tài)管理制度

確定目標后，為保證財務動態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運行，企業(yè)必須就財務動態(tài)管理制度進行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應性的問題。確定財務動態(tài)管理在不同時期的生效機制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時能夠及時的做出適應性調(diào)整。

(三)項目開發(fā)全過程實行財務管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財務人員應主動介入投資決策的各個環(huán)節(jié)，提前做好項目的資金及稅務規(guī)劃；2.在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發(fā)節(jié)點，主動承擔起項目推進的責任；3.在項目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運用專業(yè)知識，調(diào)動成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

四、結(jié)語

動態(tài)財務管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個房地產(chǎn)企業(yè)更好的實現(xiàn)財務動態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建能夠大大的提高其自身的運營效率，能夠有效的增強其及行業(yè)中的競爭力。不斷深化對于財務動態(tài)管理的發(fā)展，促進企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]張宇峰.房地產(chǎn)企業(yè)實施動態(tài)財務管理方法探討[J].商業(yè)文化，2015(12)：16-20.

[2]付巧陽.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務管理策略[J].企業(yè)研究，2013(04)：21-25.

房地產(chǎn)財務管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點及意義

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、風險相對較大等特點，這就決定了其財務管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財務管理難度加大。二是財務關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營的不確定性與高風險性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務管理的不可預見性，甚至引發(fā)財務風險。加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理具有重要的現(xiàn)實意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時把握商機，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴格。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理實施雙重管理，子公司財務管理人員既受本部門領(lǐng)導，又要接受公司的行政領(lǐng)導。此外，財務管理可以使內(nèi)控機制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)存問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度不完善。健全的財務管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財務健康運行的重要保障。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場不健全，未能形成科學、完善的財務管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財務大權(quán)掌握在個別人手中，在沒有經(jīng)濟合同等情況下隨意支付，使財務部門難以掌控實際資金周轉(zhuǎn)情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

2.忽視現(xiàn)金管理，風險防范意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標、投標環(huán)節(jié)的財務預算編制，卻對現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風險。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況難于滿足銀行信貸標準，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務風險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補運營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。

4.審計監(jiān)督不力，缺乏獎懲機制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計機構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復雜性，實際的審計監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負面影響。獎懲機制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對于財務主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策

1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門應在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項目及財務管理特點，梳理財務管理活動各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財務管理的流程、標準等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財務規(guī)章制度，使得財務管理活動更加規(guī)范化，從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動服務，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財務管理制度的嚴肅性和權(quán)威性，對于違規(guī)行為嚴肅處理，決不姑息。

2.重視現(xiàn)金管理，提高財務風險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風險，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業(yè)自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報率。同時，要加強財務管理人員現(xiàn)金管理意識，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進而降低企業(yè)財務風險。

3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進行短期融資；二是將企業(yè)做大做強，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進而實現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴大市場占有率，提高流動資金占比。

4.提高審計監(jiān)督的執(zhí)行力，落實獎懲機制。加強對財務工作的審計監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應當監(jiān)督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細化財務管理審計監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標準并嚴格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，進而降低企業(yè)各項成本。另一方面，要落實財務管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質(zhì)上的獎勵，對于違反財務管理制度、違規(guī)操作的，要嚴懲不貸。

參考文獻：

[1]徐榆秋.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理芻議[J].中國外資，2011.

房地產(chǎn)財務管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務管理 問題 建議

經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對住房質(zhì)量的要求越來越高，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、周期長、資金量大等因素，這些因素限制了財務管理水平的提升。同時因為市場經(jīng)濟環(huán)境的不斷完善，傳統(tǒng)的財務管理業(yè)顯現(xiàn)出了較多的問題。所以探討房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的問題與建議具有一定的必要性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題以及原因

（一）預算管理方面的問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，預算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎企業(yè)利潤。但是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不重視預算管理方面的工作，尤其是預算管理工作中對市場的提前評估以及預判。其造成的結(jié)果就是，在實際的運作過程中，大量的數(shù)據(jù)和所期望的目標與實際的市場環(huán)境不符，并不被市場認可，導致預算管理工作無法順利展開。另一方面，少量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有建立完善的指標制度，對于預算管理方面的工作中的成本預算，收益和支出預算等沒有一個明確的認識，并沒引起足夠的重視，只是單方面的重視自己賺了多少錢，虧了多少錢，也不查明原由，目光短淺，沒有長遠目標。

（二）忽略了全面成本管理

企業(yè)各部門溝通不足：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的目的就是賺錢，如何做到使企業(yè)得到最大的利益，而付出最小的成本。問題的關(guān)鍵就在于對成本的全面的控制管理，盡量做到不浪費一分一厘。企業(yè)財務風險過大：某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有一個完善的資本運作體系，絕多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源就是銀行或是其它企業(yè)，而這往往會產(chǎn)生高額的利息。沒有足夠的資金做保證，是無法正常運作的，但貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來潛在的風險。企業(yè)的投資風險：眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)是一個高風險、高回報的行業(yè)。改革開放以來，一大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍涌現(xiàn)在神州大地，成功的企業(yè)例如萬達，恒大等等，但也有很大一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)淪陷在這改革的浪潮中。匯率的不穩(wěn)定，銀行利率的不斷變化，國家政策的改變等等的不確定因素，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資帶來很大的風險。

（三）核算管理制度不健全

就目前來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際的項目過程中，并不能完全做到對收益和支出的正確核算。

（四）其他方面管理不當

企業(yè)高層對于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，就相當于大腦對于人體的重要性，企業(yè)的管理層是直接關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展。但是術(shù)業(yè)有專攻，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的高層并不一定是財務專業(yè)科班出身，對于財務管理方面并沒有一個專業(yè)的認識，影響到了高層對于財務管理方面的決策。再有的是，部分從事財務管理的員工別有用心，暗懷鬼胎，做假賬，收回扣。這也嚴重影響到了企業(yè)財務方面的管理。

二、解決財務管理問題的主要對策

（一）加強全面預算管理

加強全面預算工作的組織領(lǐng)導，對職責權(quán)限、授權(quán)批準程序等進行細化。預算管理委員會需要負責擬訂預算的目標，制度預算的具體措施。同時協(xié)調(diào)預算編制和執(zhí)行的問題，以提升預算的可執(zhí)行力度，達到全面預算管理的目的。

科學的進行預算責任的單元的制定。強化內(nèi)部管理，將企業(yè)的經(jīng)營活動都納入到預算中去。強調(diào)層層落實，使各個部門的方向明確、責權(quán)利清晰。同時需要強化對預算執(zhí)行的監(jiān)督和控制，以此來減少因為管理不善導致的經(jīng)濟損失。

加強財務管理，對資金的投資進行準確的估量，做出合理的可行性報告，以此降低投資風險。同時在進行財務預算的過程中，需要處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理，合理的規(guī)劃現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導致經(jīng)營失敗。

（二）完善加強全面成本管理

加強全面成本管理需要樹立系統(tǒng)管理意識，從企業(yè)的戰(zhàn)略全局出發(fā)。堅持全面性原則，根據(jù)不同的成本采取不同的策略方法。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理需要從市場競爭的實際出發(fā)，充分的考慮物質(zhì)成本以及非物質(zhì)成本。為了更好的實現(xiàn)成本管理的目標，需要實現(xiàn)成本內(nèi)容的擴展。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計的成本較多，服務、產(chǎn)權(quán)、人力資源、環(huán)境等成本是其中重要的組成部分，針對這些成本，需要財務科學合理的方法，才能夠保證成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全員的配合才能夠完成，在全面成本管理的過程中，需要成立成本管理委員會，并且在成本控制的過程中，需要管理層的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理的過程中，需要采取目標成本管理的方式。對財務成本進行全面跟蹤，保證各項工作的順利進行。根據(jù)企業(yè)實際情況，建立相應的監(jiān)督考核機制，從全方位入手，將成本控制指納入到項目規(guī)劃書中去。同時完善企業(yè)的競爭機制，為全面成本管理打下基礎(chǔ)。在進行成本管理的過程中，需要采取清單報價模式進行，以達到對房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目的。在房地產(chǎn)行業(yè)相同的工程量，不同企業(yè)的價格是不同的，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)財務管理需要有技術(shù)指導才能夠順利進行。

成本信息是財務成本管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控制改善。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略財務管理策略的制定，需要從企業(yè)的核心競爭力出發(fā)，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，形式成本管理信息，以此為制定戰(zhàn)略方針打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理是一個系統(tǒng)性的工程，需要晚上成本管理策略和體系，才能夠合理的控制企業(yè)項目實施成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）完善核算管理

核算管理對于企業(yè)的重要性已經(jīng)不言而喻，建立一個健全的企業(yè)核算管理制度，在一定的程度上，不僅關(guān)乎了企業(yè)的財務問題，更是關(guān)乎企業(yè)是否能夠得到最大的利益，因此完善企業(yè)的核算制度就顯得格外重要。完善核算制度首先，我們要明白企業(yè)財務方面所涉及的主要項目環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)涉及到怎樣的制度，找到問題的關(guān)鍵所在，對癥下藥。

1、收入核算方面

房地產(chǎn)企業(yè)其收入跟一般的企業(yè)不同，所以在進行銷售的過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)銷售的不同形式特點，進行銷售標準的確定。從而減少誤判導致的會計信息失真的情況的產(chǎn)生。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的實際情況，從謹慎性原則出發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的時候需要滿足以下幾個條件：房屋竣工并驗收合格，這表明房屋的合格性。完成竣工結(jié)算，表示成本計量有著可靠的依據(jù)。簽訂售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠計量已經(jīng)流入企業(yè)；房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，表示房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。交房時間一般情況下會比竣工時間和合同時間晚，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續(xù)之日。之前收取的款視為預收房款，交房后再結(jié)轉(zhuǎn)計入“主營業(yè)務收入”。

2、成本方面

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目涉及的費用和成本種類繁多，而且，房地產(chǎn)商在進行樓盤開發(fā)時。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中往往是一次性開發(fā)幾十棟房屋，開發(fā)項目的費用是由開發(fā)商統(tǒng)一支出的。針對一般的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)需要根據(jù)管理和經(jīng)營的特點來確定適合企業(yè)成本核算的對象，成本核算對象確定后不能夠隨意的更改。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)，因為同時開發(fā)的項目較多，項目變更較快，這樣就導致了成本核算歸集對的對象變化較快。所以需要特殊性的看待房地產(chǎn)企業(yè)，按照“直接費用直接計入、間接費用分配計入”的原則，對開發(fā)新項目為一棟的房屋，應該為單位承擔全部成本。開發(fā)項目為多棟房屋的，其每棟房展的直接成本由每棟承擔。間按費用可先分清大類，如住宅類、寫字樓類、商業(yè)用房類等，由于它們的前期各項費用的費率標準不一樣，其承擔的成本百分比自然不一樣；在分清大類后，對同類也要進一步進行成本歸集，如同時開發(fā)好幾株住宅，應根據(jù)每一棟的直接成本的比例來分擔成本。

三、結(jié)束語

財務管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中占有重要的地位。但是目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在較多財務管理的問題。這些問題的存在，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著很大的阻礙作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要從樹立全面預算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得財務管理能夠適應企業(yè)發(fā)展的需求。

參考文獻：

[1]王紅霞.中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國外資，2011

[2]袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010

房地產(chǎn)財務管理范文第4篇

摘要：本文首先論述了加強財務管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)、經(jīng)營業(yè)績的提高、經(jīng)營風險的防范等重要性，指出當前房地產(chǎn)企業(yè)存在財務管理目標不明確、資金管理低效、投融資風險意識薄弱、成本控制經(jīng)驗不足和缺乏高素質(zhì)財務管理人才等問題，提出了明確財務目標、建立資金“蓄水池”、加強投融資風險管理意識、改善成本監(jiān)控管理意識等加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善企業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；對策建議

完整的企業(yè)管理包括了財務管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財務管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競爭日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到加強財務管理的重要性，全面的財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場與行業(yè)競爭的重要舉措。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的重要性

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)

合理的財務管理是實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標的保證。企業(yè)財務管理分為財務核算和財務管理兩個部分，財務核算能為企業(yè)提供真實的信息，財務管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。

財務管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標與企業(yè)的戰(zhàn)略目標有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財務指標的量化，將財務目標與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標進行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)的各項財務預算進行有效地控制與監(jiān)督，及時調(diào)整不適應企業(yè)發(fā)展的短期目標，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高

財務管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接相關(guān)，全面的財務管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財務預算、業(yè)績考核和成本收入等項目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績切實落實到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標，另一方面考慮了企業(yè)的成本費用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費用，全面預算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風險、經(jīng)營業(yè)務風險、項目投資風險與日常經(jīng)營風險等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報周期長，投融資風險大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風險的防范對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進行有效地監(jiān)督控制，及時地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風險進行預防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險，以保證企業(yè)正常的運作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理目標定位不明確

財務管理目標的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財務目標定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標的財務管理在一定程度上反應了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財富價值，且企業(yè)創(chuàng)造的財富與利潤成正比，但該目標缺乏對資金的時間價值與投資風險的評估。以股東利益最大化為目標的財務目標雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時間價值與投資風險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風險與收益不對等、忽視利益相關(guān)者的預期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財務管理上目標定位不明確或企業(yè)定位財務目標時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔風險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理目標定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實際情況，片面強調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務管理目標的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風險性高的特點，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風險的主要影響因素。克服資金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對促進企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點經(jīng)營的同時，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財務管理改革來帶動企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財務管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風險管理意識薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對融資風險認識不足，在融資規(guī)模、融資時機、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風險增大。此外，雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對其開發(fā)的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項目或某一類項目，導致在該項目或該類項目中資金投入過多，風險性過大，一旦市場出現(xiàn)利空趨勢，企業(yè)將面臨很大風險。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗不足

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中進行開發(fā)方案設(shè)計、取得土地使用權(quán)、公開招投標工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財務對成本控制管理經(jīng)驗不足，在土地使用權(quán)競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設(shè)計方案越不可取，而應綜合考慮技術(shù)指標、銷售前景和施工情況等因素進行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標價格，但實際上，中標價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進行準確的預算和監(jiān)控要克服很多困難，但進行成本控制管理能有效進行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財務管理人才

要把握瞬息萬變的市場經(jīng)濟中的機遇，應對變化莫測的經(jīng)濟挑戰(zhàn)，加強財務管理，防范、降低企業(yè)投融資風險，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財務管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財務人員能充分利用現(xiàn)代科學技術(shù)手段，充分掌握市場、企業(yè)信息，迅速地為風險和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財務人員的引進與培養(yǎng)還能為企業(yè)評估投融資項目，有效進行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟利潤和長遠發(fā)展帶來推動力。當前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對財務管理人才引進較少，導致企業(yè)賬目混亂，缺乏對資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務人員的專業(yè)技能，對員工的創(chuàng)新能力、計算機應用能力等不夠重視。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的對策建議

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理目標

財務目標對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財務目標與企業(yè)的長遠發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財務目標能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，另一方面明確的財務目標與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進行期末考評的重要標準。因此，明確的財務目標對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業(yè)財務目標要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)財務管理科學化、預算化等，提高企業(yè)財務管理水平。相對于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標的財務管理，以企業(yè)價值最大化為目標的財務管理在操作層面上更具有可行性，該財務目標考慮了資金的時間價值與投資風險，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務目標的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時間價值與投資風險，還應綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標，充分利用企業(yè)的人力、財力與物力各項資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標不斷成長壯大。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池”

房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業(yè)財務對資金管理的效率較低。企業(yè)財務管理的科學化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應做好立項、預算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財務還應加強對財務數(shù)據(jù)的動態(tài)監(jiān)控，將管理落實到企業(yè)經(jīng)營的每個細節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財務能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調(diào)動部分資金，做到專款專用、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應注重“源頭”與“流向”，即加強項目預算與資本預算，對企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強預算監(jiān)控，定期檢查、嚴格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時間成本。企業(yè)財務還應對企業(yè)下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)投融資風險管理意識

企業(yè)財務加強對房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風險性過大的項目，有效降低投融資風險。在融資方面，企業(yè)財務管理部門應積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門應協(xié)助相關(guān)部門進行融資資金預算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進行區(qū)間估計、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項目模型應考慮到資金鏈是否順暢，相關(guān)文件批文是否落實，未來市場前景及施工進度等問題，這要求企業(yè)財務部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應的預算計劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應理性分析宏觀環(huán)境和市場條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項目，并能根據(jù)市場變化及時調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風險，獲得較高利潤。

4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的成本預算與成本監(jiān)控對取得盈利有重要意義。首先，應降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應積極與當?shù)卣M行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應綜合多方因素進行選擇，對技術(shù)指標、市場前景、預算金額和施工進度等因素進行研究分析，不要盲目否定預算較高的設(shè)計方案，而應根據(jù)企業(yè)項目的既定目標、市場環(huán)境及政策因素進行評估，努力使項目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對最終成本的計算也應考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴謹和細致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時權(quán)責不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應以成本控制為目標，培養(yǎng)成本預算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對企業(yè)資金的使用和回收情況進行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。

5.引進、培育專業(yè)的高素質(zhì)財務人才在市場經(jīng)濟體制改革不斷深化，計算機技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財務人才對企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財務部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項目從立項到竣工、出售，財務部門需對立項方案進行經(jīng)費預算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務部門還需對資金管理、成本監(jiān)控負責，甚至合同完成后，也可能因為發(fā)生合同糾紛，而需財務部門對整體成本進行重新計算。專門的財務人才能準確把握與財務活動相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標因素、價格因素和發(fā)展趨勢等市場信息，對企業(yè)投融資風險進行動態(tài)分析預測，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對企業(yè)財務發(fā)展和完善財務制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應重視對財務管理人才的引進，加強人才培養(yǎng)工作，提升財務人員的業(yè)務能力水平，開設(shè)財務人員對政策法規(guī)的學習和對計算機技術(shù)的掌握課程，增強財務管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財務管理水平。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對財務管理的要求也越來越高。在機遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財務管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗不足及缺乏高素質(zhì)財務人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標，進行有效的資金管理，加強成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財務人員對房地產(chǎn)企業(yè)改善財務管理現(xiàn)狀，加強對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風險意義重大。如上文所述，當今房地產(chǎn)企業(yè)在財務目標設(shè)立、資金管理、降低投融資風險、成本監(jiān)控及人才引進、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應從業(yè)內(nèi)的實際情況出發(fā)，根據(jù)市場環(huán)境作出正確的決策，明確財務管理目標，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運風險和財務風險，提升企業(yè)財務的整體業(yè)務水平和監(jiān)控能力，做到財務管理科學化、預算化，推動企業(yè)的長久發(fā)展。

參考文獻：

[1]周文生.對加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的相關(guān)策略思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（22）：201.

[2]葉欣.對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的相關(guān)問題的思考[J].經(jīng)濟生活文摘，2013（1）：106．

房地產(chǎn)財務管理范文第5篇

    【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務管理探討

    一、引言

    房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預售、驗收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控,為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

    房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務關(guān)系的項經(jīng)濟管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財務管理活動的特點有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點:

    (一)開發(fā)周期長,籌資金額大,籌資任務重

    房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長,周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進行項目的滾動開發(fā)發(fā),所以相應的資金籌集任務十分繁重。

    (二)開發(fā)風險大,投資決策分析責任重,要求高

    房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產(chǎn)使周期也長,在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準確性,以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風險,降低風險。

    (三)開發(fā)經(jīng)營活動獨特,成本管理工作繁雜

    雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成,但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復雜。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

    目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用,主要存在的問題有:

    (一)財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂,沒有按照財務管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導的意圖辦理。

    (二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃,卻沒有把計劃目標進行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進行集中管理,資金使用效率低下。

    (三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

    (四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤的來源,更是企業(yè)長期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。

    (五)審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。

    (六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態(tài),在財務監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

    四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理效率的建議

    針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財務管理制度的建議,希望能夠為降低企業(yè)財務風險,提高企業(yè)財務管理水平提供參考。

    第一,健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責,加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外,還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審,監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準,以控制項目投資和費用支出。此外,根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

    (一)加強資本結(jié)構(gòu)的控制

    雖然財務杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務風險太大,導致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟形勢等因素確定權(quán)益與債務比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

    (二)投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求

    企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性,而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預測房地產(chǎn)市場的需求狀況。