房地產項目質量管理

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房地產項目質量管理范文第1篇

關鍵詞：質量管理；項目管理；房地產

中圖分類號：F27文獻標識碼：A

隨著我國經濟體制改革的發展，目前國內的房地產產業正在蓬勃發展，各地的房地產項目建設正在如火如荼地進行，房地產業正向市場化、規范化、規模化方向發展。房地產建設投資在整個國家固定資產投資中所占的比例越來越大。房地產建設項目的增加給整個建設市場帶來了勃勃生機。由于房地產業的產品造價高、壽命期較長，產品的質量直接關系到房地產企業的經濟效益和業主的利益，也對社會和環境產生一定的影響，因此如何加強房地產的質量管理，提高產品質量已成為全社會關注的焦點。但由于房地產項目建設中一些自身的特點，給質量管理和控制帶來一些影響，有效做好針對性控制措施，才能更好地為發展房地產產業服務。

一、工程質量管理

這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。房地產開發項目的生命周期為：前期可行性研究――產品策劃――設計――實施――交付等五大階段。做好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發項目來說是至關重要的，也是關系到成敗的根本。目前，房地產開發項目的問題是在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。作為建設方，工程項目質量管理主抓后三個階段。

（一）設計階段的質量管理。設計質量包括規劃和施工圖設計質量、規劃設計質量。房地產開發經營涉及面廣，協作單位多，市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協調好關系，保證規劃質量。房屋產品質量的第一步是從設計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能、節地等要創新創優設計，要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。

（二）施工階段質量管理。施工過程中的技術質量管理，是提高房產質量的中心環節和重點，包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術質量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量。為了提高房產質量，一定要擇優選用現場管理好、技術質量管理好、技術素質高、資質等級高的建筑企業開發施工。對建筑材料和各種構件的性能、規格、品種、色澤等，必須完全符合設計要求，完全達到有關規范、標準的要求，且必須有出廠合格證。在進入工地前，進行嚴格檢驗。直接施工的技術質量管理是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一要強化施工隊伍的質量意識。通過思想教育，達到從企業領導到全體職工，都樹立起“百年大計、質量第一”的觀念，形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣。二要強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實地普及基本知識，強化技能提高。三要強化施工現場的技術質量管理。具體說來，就是嚴格把好“四關”：一是材料關。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件，要嚴格把關檢驗，不合格的不準使用；二是抽驗關。現場工程技術人員要督促施工單位按規定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，做出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制；三是施工關。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙、方案施工，應立即采取果斷措施，做出返工處理；四是記錄關。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好“施工日記”，使施工質量的每個環節都達到設計要求，切實保證房產質量的提高。施工完成后，要組織好竣工驗收，組織專家按照國家《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》嚴格進行驗收，對不合格的工程，決不交付使用。

（三）房屋交付后的質量管理。房屋交付后，其質量管理并沒有畫上句號，至少還有兩方面的管理工作要做：一是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發出售后的房產，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務工作，幫助住戶解決困難，及時進行維修，使住戶滿意；二是要做好征求意見和調查研究工作。組織人員廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發的房產尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房產開發的質量。

二、構建質量管理體系

要想保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準、推行質量認證，的確是一條必由之路。通過咨詢實踐，我們深感房地產開發企業在ISO9000貫標別應緊緊抓住以下五個環節：

（一）在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

（二）認真做好每一個項目的策劃工作。從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委托設計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

（三）嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可采用議標的方法，重大項目可采用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計大師們高超的建筑藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委托施工時，可采用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

（四）按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。開發企業在工程招標后，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期準備后，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程控制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編制作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，并保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日后的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染，等等。

（五）按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對于該委托監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委托監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批；

4、對分項分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

對于房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標準）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標準），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益。

三、質量管理體系的特點

一開始就要確立高質量標準，哪怕要用上50年的時間，也要創建一個能夠為客戶提供滿意住宅的體系和程序。

（一）它代表現代企業思考如何真正發揮質量的作用和如何最優地作出質量決策的一種觀點。

（二）它是深入細致的質量文件的基礎。

（三）質量體系是使公司內更為廣泛的質量活動能夠得以切實管理的基礎。

（四）質量體系是有計劃、有步驟地把整個公司主要質量活動按重要性順序進行改善的基礎。

四、房地產質量管理體系的特點

綜上我們可以看出，房地產項目質量管理具有廣義性、連續性、時效性和相對性特點。

（一）廣義性：在質量管理體系和標準所涉及的范疇內，項目管理組織的相關方對組織的產品、過程和體系都可能提出要求，而產品、過程和體系又都必須具有固有特性。

（二）連續性：不同于制造企業的工序制造，材料供應、質量檢驗等質量管理過程屬于一次性暫態過程，在房地產項目運作中，由于房地產的產品特性決定了房地產的質量管理過程是長期和連續的。

（三）時效性：由于房地產項目組織工作的顧客和行業監管機構等其他相關方對組織工作及其產品、過程和體系的需求及期望是不斷變化的，如原先被顧客認為質量好的產品會因為顧客滿意要求的提高而不再受到顧客的歡迎；而一段時間后原先的質量標準體系或者建筑材料換代也會導致質量標準的不斷強化和完善，房地產項目所依據的標準也就隨時間的變化而變化。因此，組織應定期對質量進行評審，不斷地調整對質量的要求，并相應地改進產品、體系和過程的質量，才能確保持續地滿足顧客和其他相關方的要求。

（四）相對性：房地產項目所面對的顧客和其他相關各方可能對同一產品的功能提出不同的需求，也可能對同一產品的同一功能提出不同的需求。需求不同，質量要求也就不同，只要滿足要求的產品才會被認為是質量好的產品。

五、總結

房地產質量管理對于房地產業來說，是重中之重。本文從工程質量管理的特點出發，對工程質量管理、構建質量管理體系進行了探討和思考；最后根據質量管理體系的特點提出了房地產質量管理體系的特點。但是，對于如何具體的從房地產質量管理體系的特點出發進行對策研究，還需要進一步深入的探討。

（作者單位：1.北京交通大學經濟管理學院；2.河北政法職業學院）

主要參考文獻：

[1]楊永華.房地產行業推行ISO9000和ISO14000標準實務[M].海天出版社，2003.

[2]吳岳.建立房地產質量管理綜合體系初探[J].長春工程學院學報（社會科學版），2002.3.

房地產項目質量管理范文第2篇

關鍵詞： 房地產項目 質量管理問題 對策

中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

從最廣泛的含義說, 項目是一種特殊的將被完成的有限任務, 它是在一定時間內、滿足一系列特定目標的多項相關工作的總稱。項目管理在中國廣泛推廣普及是近幾年的事, 而我們引進、普及的重點, 不應是繁瑣的理論、概念、程序, 而應該是簡明、適用、有效的方法。

一、目前房地產開發項目的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理, 而把主要精力放在施工階段。作為建設方, 以項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時, 假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優, 很難保證工程項目的整體投資效益。

二、前期階段的質量管理

1招標階段。重視資質審查，工程招標時，注重對施工、監理單位資質的審查，包括人員素質、技術力量、施工業績、社會信譽等。審查施工、監理單位是否具有類似工程施工的經歷和經驗，在以往的工程施工中是否出現過質量控制方面的問題，是否發生過質量事故等。選擇長期合作且優秀的施工單位、監理單位。優秀的施工單位、監理本身具有高效的管理體制，可以對項目部的管理起到很好的落實作用。長期合作單位在管理上的銜接磨合更方便與快速，同樣能夠提高管理效率。在總包單位招標的同時，應對相關需要公開招標的工程（如電梯、消防、弱電等工程）進行招標，避免工程進行中因銜接不到位發生的變更、簽證。在招標文件中，對工程的關鍵節點的完成日期做明確規定，如基礎完成日期、主體完成日期、工程竣工日期等及相應的獎懲標準，對施工單位起到一定的約束作用，從而能夠加強過程控制。

2設計階段。設計工作是工程建設的基礎性工作，建設單位應重視設計階段的質量控制，委托具有相應資質的設計單位進行工程設計，以提高設計質量。選擇合作良好、水平高的設計單位。一家優秀的設計單位會把產品品質、施工的便易性和產品成本有機結合在一起，達到建設更好產品的目的。重視設計前期工作，配合設計單位搞好現場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設的影響，使工程設計盡可能完善、準確，符合工程建設的實際，減少不必要的設計變更；設計過程中，實行設計監理，以便及時對設計方案、設計質量進行檢查。

設計完畢后，及時組織專家對設計進行審查，提出審查意見，及時修改設計，為工程建設提供準確詳細的設計圖紙。要注意留出充裕的審圖時間，結合以往總結的審圖要點對施工圖進行審核，將問題在設計階段解決。這樣能有效減少施工中的變更，縮短工期，提高效率。盡早完成現場的綜合管網方案設計，使施工單位的平面布局更加合理，避免占壓配套管線的位置，發生簽證費用；盡早完成外檐立面的最終設計，提前確定外檐立面的色調。

三、施工階段的質量控制

施工是開發項目形成實體的過程, 也是決定最終產品質量的關鍵階段, 要提高開發項目的工程質量, 就必須狠抓施工階段的質量控制。

1房地產項目施工前準備階段質量管理

( 1) 明確質量目標房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關, 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此,項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力; 過高會造成投入成本加大, 綜合開發績效降低。那么, 如何準確地確定質量目標? 首先, 要進行質量投入的收益和費用分析, 要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本; 適當增加預防成本, 大力降低事故成本。

( 2) 制定項目建設實施的質量管理計劃在確定了項目建設質量目標后, 制定出實現質量目標的措施和方法,編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任,項目經理對項目質量管理負責, 項目質量經理具體對項目質量負責, 項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責,實施單位承擔對項目的結果負責。

( 3) 質量保證質量保證就是實施質量計劃, 增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如, 在招標前舉行標前說明會, 在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標, 進度目標, 成本控制目標以及招標條件, 對施工組織設計和質量計劃進行審查; 對進場的原材料、構配件和設備進行監控; 組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議; 檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

2開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制, 實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較, 找出工作范圍在執行中的偏差; 運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較, 找出偏差; 運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差; 運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤, 得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。

推行施工現場技術負責人技術管理工作責任制, 正確劃分各級技術管理工作的權限, 使每位工程技術人員各有專職、各司其事, 有職, 有權、有責。工程開工前, 將單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員, 制定詳細的規章制度和獎罰措施, 不允許出現不合格品。在重點工序施工前, 必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發生。

對于工程施工過程出現的質量事故, 必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的" 三不放過" 原則, 認真處理, 防患于未然。按優化的施工組織設計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。嚴格按施工工藝( 或施工程序) 施工。根據對影響工程質量的關鍵特點, 關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則, 并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統, 形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息, 客觀地提取產品的質量數據, 為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統計分析。

三、竣工階段的質量控制

竣工驗收階段的質量控制。竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環節。竣工驗收前，建設單位應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程驗收，對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，盡早處理，消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規程進行工程驗收，發現質量問題，責令有關單位限期處理。建設單位應加強對工程掃尾工作的管理力度，由監理單位督促施工單位按期完成，確保工程完整。

結束語

對房地產企業來說, 項目的工程質量是否得到保證, 必須在選擇設計單位、監理單位和施工單位上嚴格篩選把關, 挑選出優秀的、專業的、精干的設計、監理和施工的項目負責人。通過業主方使他們有機地結合在一起, 通過每一個環節的質量控制和管理, 來保證整體工程的質量。

參考文獻

[1] 于洋.加強房地產的質量管理[J]. 知識經濟. 2010(12)

[2] 朱廣安.淺談房地產項目的質量管理[J]. 四川建材. 2006(06)

房地產項目質量管理范文第3篇

【關鍵詞】房地產開發 項目全過程質量管理

中圖分類號： F253.3 文獻標識碼： A 文章編號：

由于我國房地產開發項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質良莠不齊等原因，造成我國的房地產開發項目的設計管理并不科學合理。而質量管理又在整個房地產開發項目進行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產開發項目全過程質量管理具有實際意義。

加強房地產開發項目質量管理的重要性和必要性

房屋建筑工程質量直接關系到廣大業主的日常生活和生命、財產安全。很多普通家庭耗費全部積蓄后，才可以購買到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質量問題，居者不但難以安居，更加難以樂業。百姓的事情無小事，我們必須樹立全心全意為人民服務的宗旨，在出臺各項管理制度、處理質量投訴問題時，更多的要考慮百姓的切身利益，在開展監管工作時，全面落實各項質量管理措施，努力提高項目工程質量，確保百姓能夠買好房，住好房，努力構建和諧社會。

二、現存問題

1、規劃、設計階段優化深度不夠。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。

2、工程實施階段缺乏全面質量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。

3、、項目設計不合理。在房地產開發項目中設計規劃條件、前期的可行性研究報告、市場調查報告、項目的產品市場定位，是方案設計的依據。一些企業調查不夠充分，產品定位不夠準確，設計標準不高，設計時考慮的人，|生化不夠，由此引發為被業主投訴的質量問題。

4、項目建設監管不到位。一是工程建設市場行為混亂。企業中標后，與建設單位簽訂“陰陽合同”，通過這種方式向建設單位讓利，也成為行業的慣例。一些工程由于層層轉包，工程造價不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤，只有偷工減料，不斷降低工程的質量標準。

5、項目市場定位不夠準確。同時，房地產咨詢從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要，導致開發出來的房地產項目偏離了市場定位。

三、相關措施

1、確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。

2、嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。

3、控制好施工中用到的機械、設備的質量。

四、從各個階段分析質量控制措施

1、項目前期策劃階段質量管理。（1）做好市場調研工作。根據我們計劃投資的地點，我們就客戶的需求量、客戶的購買力、項目所在地段的價值等作了專門的市場調查，為進行投資可行性研究提供幕礎信息。（2）做好開發方案的設計。由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排以及環境保護評價等。（3）做好技術經濟指標的計算。根據專業人員設計的不同開發方案計算其對應的技術經濟指標，包括住宅密度、建筑面積密度容積率、工程造價指筋毛、平均層數住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標等。

2、項目規劃及設計階段質量管理。（1）根據業主確定總功能目標和項目的總質量標準，結合市場、銷售部門的分析與研究，提出產品數量和總質量目標。（2）根據使用功能和建筑物相互協調性，提出對規劃及建筑的空間、位置、功能、質量的要求，提出具體的技術說明、安全說明等，最終形成詳細設計任務書，作為項目設計階段的總體規范。

3、施工階段的質量控制。制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調施工現場的技術質量管理，建立統一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執行力！

現場有效質量管理關鍵環節。（1）工程樣板先行。樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證。（2）甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

房地產開發項目竣工質量管理。竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環節。竣工驗收前，房產開發企業應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，盡早處理，消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級。使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規程進行工程驗收，發現質量問題，責令有關單位限期處理。

6、售后服務階段質量管理。

世界上沒有十全十美的房地產產品，樓盤存在的缺點和不足是難以避免的。但房地產開發商應該盡量去了解產品的不足之處，并努力去克服和改進，提高房地產產品的整體質量。售后服務階段的質量管理可以為有關服務提供保證，因此售后服務的質量管理應該作為房地產產品全過程質量管理的一個階段。

房地產行業應結合自身的特點，充分應用以顧客為關注焦點及過程管理的思想來進行各階段房地產的管理工作，并使之得到有效落實。這樣就會提高房地產開發本身的建筑質量和服務質量水平，同時也能使房地產商取得更好的經濟效益。

五、結束語

全過程質量管理是一個動態的發展過程，在未來社會中，具有競爭力的質量除了要求產品能夠滿足顧客需求外，對全社會需求的滿足應會成為必然趨勢，這就要求質量標準中加入對環境保護的要求，對可持續發展的要求，對質量成本的衡量等，真正實現全過程的質量管理。

參考文獻：

[1]周巍．房地產開發項目造價控制與成本管理研究[J]．特區經濟．2008(5)

[2]馬新山、土剛．論房地產項目目標成本管理[J]．科協論壇．2007(5)

[3]陳曼舒、蔣芳．論項目管理執行力與房地產開發績效的關系[J]．四川建筑2005(1)

[4]劉秋雁、陳虹霖．房地產開發與經營 [M]．上海財經大學出版社．2004

房地產項目質量管理范文第4篇

關鍵詞：房地產；質量；風險；

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產開發項目質量風險

房地產項目是泛指建設單位(包括政府、企業和個人投資者)投資建設的具有一定功能可供人類使用的房屋建筑、構筑物及其附屬設備。房地產開發項目在《中華人民共和國城市房地產管理法》中定義為：在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。

質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面。消費者重視房屋的產品質量，施工單位偷工減料、施工技術水平落后、建筑結構有安全隱患等，是造成項目質量風險的主要因素。房屋設計的戶型結構沒有充分考慮消費者對使用功能的需求，也是房屋質量不佳的重要因素。

二、項目質量風險的原因分析

一般由于較嚴重的質量缺陷或質量事故的出現，才會導致質量風險的存在。例如樓板裂縫問題，造成滲水，最終導致業主的索賠。通過分析有以下幾方面的原因：

（一）人的因素難以實現全面有效控制

在建筑施工現場的操作型工序一般都具有勞動密集的特性，投入勞動力眾多，所以難以對每位操作人員實現有效的監控。在工程實踐操作中，由于個別操作人員違規操作所引起的項目質量問題是屢見不鮮的。

（二）對施工用料的因素較難實現全面控制

施工工序質量控制過程中，由于施工用料的用量大、種類多，對施工用料因素很難實現全面控制。在實際操作中，監理工程師通過施工用料產品出廠檢驗報告及到現場產品的抽樣復試報告可以審核和控制。但大多數施工用料，如沙子、水泥、空心磚等質量離散性較大，而且施工用料進場的時間很隨機，經常夜間進場，使得施工用料的全面、有效、實時的控制很難實現。

（三）質量控制過程中難以做到多次、細致、全面的檢查，僅僅一次全面檢查，部分當時未出現的質量隱患可能會遺漏。

事實上，由于現場施工用料的用量大、種類多、范圍廣，難以實現全面細致檢查，但采取抽樣檢查的方法，又會遺漏一些質量問題。對操作型工序施工用料如何實現全面控制也是一個較為突出的難點。

另外，如果開發項目的房屋都已銷售出去，開發商所面對的就是業主的100%的檢查，在這種情況下就需要開發商組織施工單位、監理單位進行分戶驗收，全面的進行檢查整改，盡量做到在業主入住以前消滅存在的質量問題，把業主對工程質量的索賠風險降至最低。

三、加強項目質量管理及控制的措施

針對項目質量風險復雜多樣、難以控制、反復出現的特點，開發商要積極采取各種措施規避和控制工程質量風險。在項目整個建設期都會存在質量風險，包括前期立項階段、施工準備階段、工程實施階段和竣工驗收階段，開發商對項目質量的控制主要有以下幾個方面。

（一）施工準備階段是工程質量控制的關鍵

開發商要認真做好施工前的準備工作，組織工程技術人員認真審圖，對設計交底和圖紙審核的質量控制。開發商對關鍵部位及對質量要求高的設備要進行甲供，嚴格設備采購環節，做好設備采購的質量控制。此外，在與施工方的合同中對質量的條款進行嚴格的界定，并做好施工前的質量教育與培訓，增強項目管理人員質量意識，督促施工單位做好施工前的各項準備工作。

（二）工程實施階段是工程實體質量產生的最主要階段

工程實施階段是住宅質量的具體形成過程，企業要對住宅質量作好事前、事中和事后控制。

首先，要選擇信譽好、有創意的設計單位來承擔設計任務，只有設計新穎才能吸引顧客，才能為今后的暢銷打下夯實的基礎。

其次，通過公開招標選取資金實力雄厚、技術設備先進、管理水平高的施工單位來承擔施工任務，在施工階段盡量減少質量隱患。在評標時，開發商不能只追求低價格，過低的價格可能存在潛在的質量風險，應綜合的比較他們的管理水平及技術力量等。

最后，委托值得信賴、具有較高資質的監理單位來承擔監理任務。根據《建筑工程質量管理條例》規定：成片開發建設的住宅小區必須實行監理制，監理單位的公正性、客觀性對保證住宅工程質量是非常必要的，監理單位既不能袒護開發商，也不可以與施工單位串通一氣坑害開發商。此外，監理單位還應協助開發商對項目進行管理，重點是控制住宅工程的質量、投資和工期，在保質保量的基礎上，盡量降低成本，縮短工期，處理好與各方的關系。

（三）竣工驗收階段把好質量關

首先工程應通過各有關部門的驗收，開發商應與施工單位、監理單位一起對工程質量進行全面地、徹底地檢查，涉及安全和使用功能的工程必須進行復查，應按照有關專業工程質量驗收標準進行檢查。盡量在住宅工程交付業主使用前將質量隱患整改到位，以免造成業主對工程質量進行索賠。

（四）做好售后服務。

做好售后服務，選擇有成熟經驗及一流的管理水平的物業公司進行物業管理，能夠使開發商在社會上樹立良好的形象。在房地產公司內部設立住房質量投訴部門，負責接待業主的住房質量投訴，業主可以通過物業公司找開發公司的住房質量投訴部門聯系施工單位處理住房質量缺陷，這樣能夠避免業主因住房出現質量問題到處投訴而影響開發商在社會上信譽。

（五）開發商必須絕對遵守有關工程質量的法律、法規、條文，承擔的質量責任和義務，將自己的行為納入法律允許的軌道。聘請相關法律顧問，吃透有關法律，保證不違法、不違規。

參考文獻：

[1]盧有杰，王勇譯.項目管理知識體系指南（第3版）[M].北京：電子工業出版社,2005.

房地產項目質量管理范文第5篇

關鍵詞 房地產 開發項目 全過程 質量管理

高效率地完成建筑項目的目標是大型房地產開發項目管理的最終目標，項目經理負責制是項目管理的基礎。在大型房地產開發項目建設的全過程中，要對系統工程的觀點、理論和方法進行運用，要依據其運行的基本律，建立有效的計劃、協調、組織和控制的管理系統。大型房地產的項目管理系統是一套繁雜的管理體系，它是以監理公司、房地產企業為主，各個參建單位共同參與的管理系統，系統的項目管理理論是建設工程項目管理的理論工具。項目管理的理論與項目管理的實踐經驗相互融合，使得建設工程的項目管理日益科學化和系統化。所以，要全面落實各項質量管理措施，提升房地產項目的工程質量，確保百姓的切身利益，使百姓能買好房、住好房，進而構建和諧社會。

一、大型房地產開發項目全過程

對于大型房地產開發項目的全過程主要有以下幾個步驟：

第一步是房地產開發公司在開發之前進行的準備工作。在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好各種必需的手續，包括土地出讓手續、委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作的報告書、詳細的規劃設計參數和效果圖等，最主要的是房地產開發公司要有足夠的開發資金。

第二步是行政審批。首先，房地產開發公司在選址定點階段，制作計委審查可行性研究報告，并對項目進行立項；國土資源局會對土地利用總體規劃和土地供應方式進行審查；建委辦理投資開發項目建設條件意見書；環保局辦理生產性項目環保意見書；文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查；規劃部門還要辦理項目選址意見書。其次，房地產開發公司在規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，需要人防辦進行審查關于人防工程建設布局的問題；國土資源局要進行辦理土地預審；公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查等。然后，在初步設計和施工圖設計過程還要進行審查，因此在此階段還要辦理規劃部門審查初步設計的規劃要求；公安消防支隊審查初步設計的消防設計進等審查程序階段。然后，大型房地產在規劃報建圖審查階段的程序，在此階段還要辦理公安消防支隊審查消防設計布局；建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分審查相關專業內容和范圍等過程。房地產開發公司在施工報建階段，要辦理在建設單位施工報建登記；而且建設方對工程進行發包，確定施工隊伍等，建委組織職能部門還要審查工程開工條件，并核發《建筑工程施工許可證》。同時，在商品房預售許可階段，還要由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》，開發企業申請辦理《商品房預售許可證》要提交有關資料。

第三步就是房地產項目權屬初始登記階段。此階段由房管局核準新建商品房所有權初始登記，開發商應提交相關材料包括申請書、企業營業執照、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料房屋測繪成果、根據有關規定應當提交的其他文件等。大型房地產開發過程是比較繁雜的，因此房地產開發企業一定要特別注意每個環節，這樣才能保證房地產項目在每個階段能夠順利進行，在后續階段更快速地運行。

二、房地產的質量管理

房地產行業現在的發展形勢強勁，同時房地產也關系到社會民生問題，而且房地產行業也是目前大眾議論的熱點，人們關注的問題有很多，特別是其中的房地產工程的質量問題。房地產工程質量問題牽涉到許多公司企業，有關于設計方面的、施工方面的、監理和分包方面的，也有投資主體的房地產開發企業工程質量管理方面的問題。既作為建設主體又作為投資單位，房地產企業需要面對的是千家萬戶，因此房地產開發公司對工程質量要求一定是高標準的。同時，房地產開發企業在關于工程質量的管理上也處于主導地位，房地產公司對工程質量的管理顯得尤為重要，因此要加強房地產企業對房地產質量管理的探究。

（一）規劃設計階段的質量管理

工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度與國家的有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程項目設計是根據建設工程的要求，對工程項目所需要的經濟、技術、資源、環境等各方面進行綜合分析，并且對工程項目設計文件的有關活動進行編制，通過設計使工程項目的質量目標和質量水平具體化。

第一，關于設計階段質量的控制依據。應該加強法律、法規的規范作用，增加對城市規劃有關工程建設及質量管理方面的關注，滿足國家規定的建設工程設計深度的要求，認真落實有關工程建設的技術標準。在設計階段的控制依據是比較重要的，在這一階段要認真嚴格地落實質量要求，高標準地完成各環節。

第二，關于設計階段質量控制的主要任務。設計階段的質量控制過程，它的實現通常是通過設計階段成果優化和事前控制。設計要求文件在這個階段中起到至關重要的作用，工作人員在各個設計階段前編制好一份設計要求文件，并且分階段上交給設計單位，明確各階段的設計要求和內容，是關于設計階段進行質量控制的主要手段。

（二）關于施工階段的質量控制

關于項目施工過程的質量控制，其實就是程序控制和過程偏差控制，對工作過程和階段性成果進行比較就是所說的過程控制。需要在工作實施過程中找出偏差；使用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；使用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較，找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議；對工程中的配套設備進行檢驗；工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠進行。

（三）在工程項目竣工驗收和交付使用階段的質量檢測

工程的最后一個階段工程是竣工驗收和交付使用。在這一過程中，要按照嚴格的標準進行交接驗收工作，將所有問題都處理掉，以保證日后的使用。工程竣工驗收資料應包括勘察設計的質量檢查報告、施工單位的工程竣工報告以及監理工程師的質量評估報告、工程質量事故產生后的處理報告、隱蔽工程的驗收報告等以及施工日志、工程主要使用材料的進廠檢驗報告、承包商與業主之間簽署的質量保修書等資料。大型房地產開發項目的全過程質量管理是非常重要的環節，所以在工程項目竣工驗收和交付使用階段的質量檢測一定要嚴加把關。

三、對于房地產開發項目質量管理的建議

房地產行業關系到社會民生的問題，我國是以人民為主體，如果房地產的工程質量管理出了問題，輕則影響房屋使用，帶來社會糾紛，重則發生房屋倒塌，導致人員傷亡，造成重大經濟損失，從而給社會帶來不安定因素。所以，為了建設和諧社會，房地產開發企業一定要加強對房地產開發項目的質量管理，為社會建造更多質量好的房屋，以滿足廣大人民的住房需求。

（一）提升關于開發企業的綜合管理水平

大型房地產綜合開發管理工作是由專業的管理人員負責，因此企業的項目經理以及相關的管理人員一定要具備較高的協調能力、建筑工程專業技術以及資金管理等能力。大型房地產開發企業的工作人員一定要具備專業的知識，才能開展對甲方的管理工作，進一步保證房地產開發企業的經濟效益和施工工程質量；大型房地產企業必須提升自身在施工過程中的綜合管理水平，強化施工過程管理。企業在工程開始施工之前，一定進行詳細的規劃和設計，進一步提升企業的市場綜合競爭力，依次來保證企業的經濟效益。因此，房地產企業要求項目管理人員具備專業的知識和豐富的工作經驗，以便順利地開展房地產開發管理工作，使房地產的施工質量有所保障，從而保證企業的經濟效益。項目管理人員的工作應以滿足開發企業的需求為目標，明確分工，各盡其職，從而使房地產開發工程能夠順利地進行。

（二）對大型房地產實施標準化管理

大型房地產企業的標準化工程質量管理包括產品的標準化、工程質量管理的標準化、工程質量保證措施的標準化等方面。當前，大型房地產企業都已進一步完成了產品的標準化，建立了很多產品體系，并在不同的城市進行復制性的開發。產品的標準化對于加快開發速度有重要意義，還能減少概率突發性問題的出現，從而使企業有更多的時間去關注產品的質量。

四、房地產開發項目質量管理的意義

大型房地產開發項目的全過程質量管理有重要的意義，房地產作為支柱產業是由它本身的特色決定的：第一，房子是一必需品，我們每一個人都要住房；第二，房子是一個耐用的消費品，人們要更換居住環境并不是因為房子的壽命問題，而是人們出于想改善居住條件的需求；第三，商品房是一個高價值的產品，一般人購買一套房子要用花費大量的積蓄，它的高價值顯而易見，所以每個人的購買數量也有限；第四，房地產是一個不動的產品。加強對施工階段的質量控制以及加強綜合管理是控制房產工程質量的關鍵。大型房地產項目管理的意義主要在于通過對開發項目的計劃管理，有條不紊地展開項目的開發建設。所以說，運用一個動態的計劃管理，使有關工程項目的全過程和全部開發活動進入計劃軌道，可使大型房地產項目順利達到預期總目標。大型房地產開發項目的組織協調管理為開發項目提供和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。在各項協調之中，最主要的是協調人際關系，而房地產項目的主要負責人在協調人際關系的過程中又處于核心地位。大型房地產開發項目的控制管理，是有利于房地產企業在項目的質量管理、控制工期和成本等方面獲得最大的綜合效益。

當下，各種類型的商業地產項目在全國陸續出現，這個現象讓人們有喜有憂。高興的是越來越多的人逐漸意識到商業地產的重要性，更多的人加入到這一行業當中；憂慮的是很少企業能夠經得住市場對于這些即將投入市場的項目的檢驗。因此，企業在項目的每個階段都必須嚴格、認真地對待。

近年持續的宏觀調控，使大型房地產企業的關注點也集中在了商業地產的開發上，市場上商業用地的土地成交量以及商業地價呈現逐步上升趨勢。所以，房地產企業想要在商業房地產領域有所突破，就必須有效地實施商業地產開發項目全過程的質量管理。項目的質量管理能夠有效地促進商業地產開發項目的高效率運行，并為商業地產開發項目提供更加有效的技術和方法，使房地產領域全方面發展。所以，解決商業地產項目質量中存在的問題是至關重要的。通過對商業房地產項目質量管理的研究發現，商業地產開發項目質量管理的有效實施能夠進一步提高商業地產開發項目的質量和效率，同時還能增強房地產企業在市場上的競爭力。這為房地產企業的完善有一定的指導作用，并有利于房地產企業提升項目開發的效益和效率，使房地產企業的行業競爭力有所增強。

大型房產開發企業的工作始終要以質量控制為中心，以工程質量為工程項目建設管理的重點，自覺接受關于質量監督機構的監督和檢查，協調設計、監理和施工單位三者的關系，通過對項目規劃控制、設計質量的要求、質量控制有關招標投標、施工階段、竣工階段、缺陷責任期和信息反饋期質量控制等多個環節的管理，達到大型房地產開發項目全過程質量管理控制的目的。

（作者單位為瓜子二手車）

參考文獻

[1] 朱立恒.淺談我國房地產開發項目的現場質量管理[J].經營管理者，2013.