商業業態規劃分析

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商業業態規劃分析范文第1篇

由于社區商業所處的開發階段存在差異性，社區商業的業態在空間布局上有很大不同，本文通過選取南京4個典型社區商業，對社區商業業態的空間布局模式進行總結，為政府進行社區商業業態規劃引導提供政策建議，同時對于社區商業招商及業態組合、入駐等提供依據。

一、典型社區商業的選取

（一）社區商業選取標準及結果

通過對南京社區商業市場上眾多商業項目進行比較、選擇，選取的社區商業同時滿足《南京市新建地區公共設施配套標準規劃指引》中的居住社區級公共配套設施和《南京市社區商業建設規范標準（試行）》中的大、中型社區商業的標準，具體包括明發濱江新城、亞東城、托樂嘉花園、左鄰右里家園4個項目，項目分布主城、江寧、江北，區域布局上相對均衡，能夠滿足南京典型社區商業的標準，具有很強的代表性。

（二）典型社區商業的類型劃分

依據社區商業所處的開發階段，將社區商業劃分為起步型、過渡型、成熟型三個階段，其中起步型是指正在開發或者已經開發完成，正處于銷售、招商階段的社區商業類型；過渡型是指商業開發已經全部結束，仍有部分商鋪處于銷售或者招租階段的社區商業類型；成熟型是指商業已經全部銷售、招租完成，形成良好的商業市場氛圍，且具有一定的區域吸引力的社區商業類型，是集聚人氣的區域。

從典型社區商業來看，4個項目涵蓋了上述3種類型，其中亞東城、托樂嘉兩個項目均為成熟型社區商業，明發濱江新城為過渡型社區商業，左鄰右里則為起步型社區商業。

二、典型社區商業業態布局分析

處于不同開發階段的社區商業業態，受運營期限的影響，商業業態在空間布局上呈現出較為明顯的差異，從豎向空間來看，不管處于何種開發階段的社區商業，二層空置率明顯高于一層。

（一）成熟型社區商業業態布局

1.亞東城

從一層的業態布局來看，亞東城社區商業布局呈現兩個組團分散布局的特點，屬于入口集中型布局模式，業態布局上東側組團由于臨近地鐵站、學校等，除超市外，業態布局以餐飲、專業店、專賣店及少量的家庭服務、銀行及ATM等基礎配套為主，大量的人流為專業店的運營提供條件；而西側則以滿足本社區居民需求為主，以較為高檔的餐飲、家庭服務、休閑娛樂及社區診所為主，但受人流量的限制，空置現象明顯，空置率達到28.7%。

從二層的業態局部來看，東側由于靠近學則路地鐵站及部分高校的影響，除超市外，業態布局非常集中，以餐飲和服裝店為主，滿足大量人流的低端消費；而西側入口處則以滿足本小區的居民服務為主，業態布局上以家庭服務類、休閑娛樂類、部分高端餐飲為主。

2.托樂嘉

從一層的業態布局來看，托樂嘉社區商業底層商鋪業態在空間上的布局呈現非常明顯的集聚性，主要以家庭服務類、餐飲及部分休閑娛樂和少量的專業店為主，尤其是小區入口處以餐飲店、食雜店、便利店形成的集聚業態為主，便于流量的集散，同時對于吸引周邊局面的消費起到很好的吸納作用；而小區中軸線上則基本上以家庭服務類的業態為主，滿足小區居民的臨時性家庭服務功能。

從二層的業態布局來看，入住業態呈現多樣化的特點，除超市外，餐飲店、賓館、家庭服務、專業店（以服裝為主）等業態平均布局，且從小區主入口區位看，仍以餐飲店、便利店等業態為主，越向內部，家庭服務類業態增加，且空置率也增加。小區主入口的人流集散功能為餐飲店、便利店、休閑娛樂（賓館）等業態提供了順暢的人流，而離居住區越近，招租越困難，且業態也轉變為家庭服務類為主。

（二）過渡型社區商業業態布局

從一層的業態空間布局來看，中心廣場―小區入口處，多以專業店、專賣店為主，包括服裝店、藥店、母嬰店、推拿店，以及著名品牌的專賣店，而菜場、超市也是小區主入口的重要布局業態，對于輻射整個小區的居民起著重要的人流集散的功能；從小區中軸線來看，以餐飲店、食雜店、便利店為主，相間伴有家庭服務店、專業店、書店等業態；從小區主要道路沿線業態布局來看，以家庭服務類業態、餐飲等業態占絕對優勢，也體現了線狀輻射居民服務的功能。

目前，業態空置的情況主要以中軸線和小區主要道路沿線部分物業空置，尤其是小區中軸線的中間位置，由于受同業間的競爭較大，空置現象較為明顯，空置率達到21.3%。另外，除餐飲、家庭服務類業態外，其他業態在該區位難以“存活”。

從二層業態布局來看，與底層商鋪業態空間布局差異最大的是空置率問題，不管是位于小區主入口、中軸線上還是沿街商鋪，空置率都較高。具體分析為，與居住區臨近的主入口及中軸線上，業態招租率較高。除大型超市外，小區主入口以便利店、餐飲店、賓館等為主，中軸線則以專業店（育教）、家庭服務類為主，且主要布局在主入口一側，離主入口越遠，空置率越高。而沿街商鋪二層則以家庭服務和育教、休閑娛樂類業態為主，但空置情況則與小區主入口的距離相左，即距離小區入口越遠，招租越容易，空置率越低。

（三）起步型社區商業業態布局

由于左鄰右里社區商業尚未銷售完成，商鋪招租仍較為困難，空置率較高，尤其是小區主入口南側，空置率高達83.5%，基本無業態入住。從入住業態來看，以餐飲、家庭服務類為主，但受目前招租不順利的影響，部分商鋪被租來作為臨時居住用房，這與社區商業的設計和管理初衷相悖。

三、結論

（一）業態布局與空間區位具有很大的相關性，人流量的集散功能約束業態布局模式

從業態的空間布局來看，不同業態的布局模式與空間區位具有很強的相關性。一般來說，超市、菜場，基本位于小區主入口的開敞空間，便于人流量的集散；而小區主入口也是專業店（服裝店、藥店）、餐飲店（含便利店、食雜店）等集中的區域；而家庭服務類（包括眾多服務社區居民的業態）則集中在小區中軸線上，滿足本小區居民的就近服務需求；休閑娛樂、餐飲店等業態則沿小區主要道路沿線布局，滿足小區居民的臨時性消費需求。

（二）業態布局與開發階段關系不大，而同一社區商業豎向空間業態布局差異大，區位可達性影響業態組合

不管處于何種開發階段的社區商業，其業態布局與開發階段關系并不明顯，從入住的業態差異來看，同一社區商業豎向空間業態布局的差異更為明顯，受到區位可達性的影響，業態組合在豎向空間上表現出明顯差異。一般來說，菜場、餐飲店（含便利店、食雜店）、家庭服務類、專業店類業態多集中于一層，而大型超市、休閑娛樂、賓館、育教、高端餐飲店多位于二層。

（三）業態招租率從小區入口向周邊輻射遞減，空置率則逐步提升

從社區商業的空置情況來看，小區主入口業態招租率最高，空置現象較少，而隨著向小區內部中軸線、道路沿線的延伸，空置率明顯提升，即業態招租率呈現以小區入口>小區中軸線>主要道路沿線的特征，也表明人流的集散和可達性是影響社區商業業態入駐的重要因素。

商業業態規劃分析范文第2篇

這一年，大連萬達開始實施其商業房地產戰略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內外著名商業企業簽訂聯合發展協議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟南、青島、長春、天津等商業黃金地段投資開發商業地產。號稱中國家居第一品牌的南方香江集團，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業房地產領域，自4月開發山東聊城光彩大市場項目大獲全勝后，迅速開發安慶、南昌、景德鎮等項目，一年內連克多個大盤，漸顯省城和二級城市“通吃”的王者之氣。聲名顯赫的新希望集團也不甘人后，12月，新希望與主業做房地產的中國銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂購高管團隊連手打造的“樂客多”大型連鎖購物中心也將成立，銀太百貨與樂客多結成“策略聯盟，”由重慶起步，逐漸向全國搶灘商業地產。如今，全國各地已是追隨者眾，長城內外，大江南北，二、三級城市都紛紛開發商業步行街、購物廣場甚至Shopping Mall等。商業房地產在2002年底迅速升溫，成為各地開發商追捧的市場熱點。

房地產市場何以掀起商業地產開發潮？最關鍵的原因是商業房地產利潤豐厚，通常可以賣到同地塊住宅物業的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產進入“微利時代” (王石語)，不少房地產做成“房地慘”時，開發商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業由住宅開發向商業開發轉型，這是正常的為利益驅動的企業行為；其次，我國現有商業業態相對落后(特別是二級以下城市)，我國加入世貿組織后，很多國際零售、家居、餐飲、娛樂業巨頭大舉進軍內地市場，一些新業態的出現推動了國內商業的發展，而近幾年我國很多城市快速擴張，城市規劃中對新型商業布局留下了余地。因而，目前掀起的商業房地產熱潮順應了城市現代化的發展需要。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強烈需求。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲蓄存款利率低，投資股市風險大，投資中心商圈的商鋪則普遍認為是分險小、回報快、增值大的理財手段。全國各地到處煽情的廣告詞“一鋪養三代”，的確切中了許多市民的投資心理。

然而顯技術密集型、資金密集型的特點，商業房地產開發與銷售更有其自身規律，高利潤從來都是與高風險相伴。作為特殊的物業，商業地產更凸律和獨特的贏利模式。如若開發商缺乏對商業規律的認識，缺乏對商業房地產運作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經營風險。

那么，什么是商業房地產（以下討論的商業房地產范疇特指商鋪，不包括寫字樓和酒店）的“運作模式”？根據我們的實踐，這種模式可以用下圖表示：

本文以地級市商業房地產開發為例，具體闡述如下：

一、拿地應盡可能在城市中心商圈，最差也應在中心商圈邊緣，并處于與次級商圈過渡地帶。

因為中心商圈商鋪的租金定為城市最高者，本身具有良好的積聚和放大財富的示范效應，投資者自然趨之若鶩。雖說中心商圈地價偏高甚至很高，但一般地說，地級城市的地價因素對此類項目的利潤形成只構成一般敏感而非高度敏感(也有少數城市中心商圈地價過高而對利潤高度敏感，如安慶和萍鄉地價達500～600萬元/畝)。據2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過程中，對該項目所作的敏感性分析顯示，在地價為200萬元左右時，各敏感性因素對項目利潤的影響程度依次為：平均售價變化±1%，影響利潤±2.92%；建筑密度變化±1%，影響利潤±1.56%；銷售率變化±1%，影響利潤±1.25%，地價和單位建筑成本相同，其變化±1%，影響利潤－＋0.94%。其中，平均售價的敏感性比地價和單位建筑成本高3.1倍，比銷售率高2.3倍，比建筑密度高1.9倍；建筑密度的敏感性比地價和單位建筑成本高1.66倍，比銷售率高1.3倍；銷售率的敏感性比地價和單位建筑成本高1.33倍（引自拙文《××購物廣場項目敏感性因素分析》）。

所購土地還必須有足夠規模，使得項目有足夠大的營業面積成為旗艦店，便于建成運營后，或自成中心商圈，或與原有商業地產形成猗角，相互支撐，共同構筑核心商圈。根據經驗，一般地說，購物中心項目占地面積應在15～30畝，商業步行街項目占地則應更大些。

二、做一個好的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。

本文論及的開發項目的商業規劃，是指通過對項目地商業現狀進行充分的市場研究后，對項目本身的業態選擇、業態組合、分布和面積占比，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定，用以指導項目的工程規劃設計和建筑設計，為招商和營銷策劃等工作打下良好基礎。可以認為，商業規劃集中體現出開發商對商業理解的廣度和深度。

在做商業規劃時，要特別注意引進新業態。上世紀90年代以來，眾多新業態如便利店，專賣店、超市、大賣場、購物中心（Shopping Mall）等象雨后春筍般的涌現，這些新業態以其全新的商業理念和蓬勃的生機，沖擊著我國舊有商業格局，使之發生了許多深刻的變革。在地級市商業開發中引進新業態，可以強力沖擊原有商業格局，為項目今后的開業運營成功奠定基礎，還可引起市民的高度關注和興趣，為售樓炒作提供重要題材。

其次，要注意業態組合。業態組合科學合理，可使項目增加靚麗的賣點，有力促進樓盤銷售，還可使項目建成后聚集人氣，形成商氣，確保項目開業興旺。

因此，針對項目地原有商業業態狀況引進新的業態并進行恰當組合，將提升項目的商業競爭力，促使項目成為新的商業熱點和新的商業中心（拙文《地級市單體商業房地產項目業態組合初探》對此進行了探討）。

三、通過招商，引進眾多國內甚至國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。

“招商先行”是作者參與成功開發河南某購物廣場項目的重要手段。該公司在項目開發前期即以免一年租金、送裝修等各種方式與國美電器公司達成初步協議，并通過系列硬廣告、新聞會和軟性宣傳文章，將“國美”即將入駐的信息導播給廣大市民，甚至造成部分市民在國美開張前大半年就開始持幣待購“國美”電器。開發商由此為項目爭得大量“眼球”，也挖掘出非常好的賣點，結果租賃給國美和周鄰的商鋪不僅提高了賣價，銷售也非常順利。

四、注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。

精心包裝項目，是房地產項目營銷的常見手法。

從消費者角度分析，業主購買商鋪為的是獲取長期穩定和較高的投資回報。黃金商圈商鋪的租金高則高矣，但他還擔心這種收入不能穩定而持久，因此，引入商業物業管理和統一運營管理概念進行項目包裝，就是針對投資者的疑慮并為其釋放投資風險、解除后顧之憂的“利器”。

從開發商角度看，對項目開業后進行物業管理和統一運營管理也是非常重要的。一般地說，商業房地產項目總會有部分商鋪如最高樓層或位置較偏的商鋪不能售罄而成為自留物業，項目配套設施部分如電梯、扶梯、中央空調、管理用房、未公攤的面積、室外公共用地、停車場等也不能出售，這其中有些可以轉為開發商的固定資產。通過良好的物業管理和有創意的運營管理，項目開業后生意火爆，使得商鋪租金上升和轉讓費提高，那么這部分固定資產也肯定升值。此時，開發商可謂進退皆宜：進，可有穩定的租金收入，增加優良資產比重（這對有上市公司背景或銀企關系好的開發商猶為重要）；退，可將其抵押融資，以增加開發商現金流，還可選擇其它穩妥而可行的“撤退”方案全身而退。至于物業管理和運營的成本則完全可以收回，并不增加開發商的壓力。

五、通過系列硬廣告和軟性文章進行宣傳，通過事件營銷進行造勢，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑，“筑壩蓄水”。

應該說，這些內容已屬于營銷策劃的范疇，本文不贅述。但以作者親歷多個商業盤所積累的實操經驗來看，此招非常有效，真所謂所向披靡，無堅不摧。

六、通過適當劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客群。

商鋪價格高的特征決定了商鋪銷售更易受“總價論”的制約。因此，適當劃小商鋪面積來控制“總價”，是制定商業規劃和營銷政策時重點考慮的內容之一。此舉不僅可降低投資門坎，吸吶更多的潛在客戶前來投資商鋪，還可提高售價，增加單位開發面積收益。

推出商鋪租賃政策有一石二鳥的作用：

1、通過短期租賃（如一年），可以降低業主的首付，從而數倍放大目標消費群體；

2、部分業主出于對黃金商圈的推崇，對于購買商鋪的長遠收益已有期盼，但擔心投資的前期收益，通過短期租賃，則可打消其顧慮，堅定購鋪的信心。

當然，推出商鋪租賃政策必須注意：

1、根據國家現行法規和政策，所有對外的正式文件和廣告、宣傳材料等，均不得出現“返租”字樣；

2、為避免今后長期運營所可能遇到的法律問題，租賃期限原則上不宜太 長，但具體年限應視業態選擇和招商成果而定。

3、如需為引進百貨業態或大型超市業態提供大賣場，則該商鋪的租賃合同要精心設計，避免留下后遺癥。

七、開盤

有人曾說過：房地產營銷是“無缺陷”營銷。當我們切實做好前述流程的各項工作，同時做好工程規劃、建筑設計，抓好工程質量和進度，處理好與政府各部門的關系……，總之整合好開發商所有的資源時，“金日開盤”自然也就能為開發商賺得“滿盤滿缽”了。

本文討論的商業房地產開發模式雖以地級城市為例進行闡述，但其原則同樣適合省會一類大城市，只不過在這類大城市操盤，商業競爭更為激烈，進行房地產開發必須更為規范罷了。

商業業態規劃分析范文第3篇

引言：

金正海悅天地項目，是石家莊市金正房地產開發有限公司開發建設的集商業、辦公、餐飲、賓館、文化、休閑娛樂等功能為一體的特大型高層群體商業綜合樓。項目用地位于石家莊橋西區裕華西路以南，中華大街以西地塊。項目總用地為39345.9平方米，總建筑面積34.02萬平方米。建筑由一座建筑高度為150米的超高層賓館寫字樓及五座一類商業辦公樓聯結整體五層商業裙樓組成。項目用地處于石家莊市橋西中心區特殊的地理位置，意圖東北側的萬象天成等項目共同營造新的城市商業圈。項目本身依托東五里村舊城區改造項目，除完成住宅區開發任務之外，以君樂美家居城、婚紗影城、美食一條街、商業百貨為主要商業業態并引進沃爾瑪超市等大型商業品牌，打造綜合性的商業城的功能。結合商業功能設置，同時安排了大型的商業辦公、公寓型辦公、豪華酒店、大型餐飲和洗浴、影城、健身等功能，共同構筑超大型商業航母。該項目是石家莊市重點城市改造項目之一。

與城市規劃相結合，外部交通空間規劃是設計成敗的關鍵。

在特定的功能要求上，營造優越的商業環境和交通環境是本項目的設計重點。建設用地緊鄰城市干道裕華路，且由高架橋將周邊建筑隔離，對于充分吸納周邊商業人群處于不利環境。設計緊緊抓住能夠沿裕華路展開的有利地形，借助與高架橋之間的城市綠地環境，建筑周邊做適當退讓，保留商業場所所必需的人流交通場地。總體上把與住宅區之間的道路規劃為商業一條街的建設模式，建立二層外廊及平臺南北聯系，擴大交通空間容量，人流互動，與金正威尼斯城共同形成龐大的商業建筑群體，以適應不同商業業態和經營模式的環境。

從城市設計角度去思考，獲得該建筑群與城市交通的良好銜接和融合關系。建設用地南北向縱深較小，而東西向沿街道幅面較大，給商業建筑多種經營提供了便利的交通環境。

二、商業設計的核心是交通流線組織

商業店鋪的功能組織與區域劃分，源自于各種商業業態和管理模式的不同。如何把不同經營性質的店鋪有序的組織起來，形成與主力店相適應，并有機聯系在一起的整體環境，是設計的關鍵工作。以“城”的概念，營造良好的空間環境，方便顧客購物，使之成為一種文化享受，把購物過程變成享受的過程。

商業建筑功能布置，按照建設意圖和市場銷售需要，營造不同的商業文化氛圍。把主力商業與小型店鋪相融合，合理分區并能良好的組織人流，是平面設計的重點。商業建筑設計的難點在于交通組織設計和不同業態的區位分布。建筑設計首先把君樂美、五家大型餐飲、婚紗攝影等大型商業主體分別設置在四至五層重要的區位和節點處，分別設置直接對外的獨立門廳和交通體系，形成主體商業區位分布的主體框架。在其他位置設置較小型商業店鋪，并通過主要的交通主線聯系起來。一至三層設置中庭（室內步行街）將若干小型店鋪相聯系，以中庭為主線，與枝狀分布的主力店交通相聯系，最終形成了三層以下以小型店鋪為主的商業步行街模式，同時連帶主力店的交通模式。中庭步行街分別設計了四處主要出入口，并通過自動扶梯、垂直電梯等交通方式，將人流引導至四至五層的長河空間。不僅在不同經營模式的商業店鋪體系上概念分明，在人流組織上同樣形成了清晰的主次脈絡，把所有功能良好的融合在一起。

大型綜合性商業建筑的交通組織設計的核心，是在區別不同商業內容和經營模式的前提下，解決如何劃定人流、車流、物流等等不同流線需要的問題。其設計的復雜性取決于功能的多樣性以及建筑所處的區位環境。商業建筑的各種流線的出入口設計是關鍵，不僅僅由商業自身的性質所決定，城市交通環境和周邊建筑性質有時會對出入口設置起到決定性作用。

車流交通組織

車流組織與出入口設置，按照城市道路級別、規劃要求和車輛行駛方向，一般把出入口分別設置在城市支路上，并避開相鄰的道路交叉口、公共汽車站、學校等人車密集的區域。除地上必要的少量停車以外，充分利用地下空間，大多數車輛進入地下停車庫，如此可保證地面廣場景觀和人流集散的有效性，車流不會對人流構成影響。

地下車庫交通系統布置圖

按照建筑所需要的停車總量，合理劃分不同功能需要的分項庫容，并按照外部交通情況設置其出入口。本項目的特點是城市干道裕華路不能設計車輛主要出入口，以避免對主干道立交橋頭的交通壓力過大。按照功能需要，總停車位需要2200輛。考慮地面場地緊張的因素，全部車輛進入地下二三層停車庫。如此特大型汽車庫，我們只能設置四個出入口，原因在于更多的出入口只能增加同一條道路上的交通壓力。關鍵的問題是保證出入口的出入便利和疏散的可靠性。

車庫內部交通，按照功能停車需要和規范要求進行區域劃分，并按照規范進行車道、車位設計。首先在區位劃分的基礎上，合理劃定主要的交通干道，形成主要交通環路，有利于車位區域組織。把大規模車庫劃分為若干停車單元，從色彩上、形式上有秩序的設計，增加各單元的標識性，形成有序的系統架構。有機協調設備用房和管道系統，在建筑層高較低的情況下，合理劃分送排風系統格外重要，避免粗大管道占用通道或停車空間，盡可能提高有效的停車空間。體現人文關懷，除設置疏散樓梯外，本項目設計了部分垂直電梯和自動扶梯，直通地下一層超市和地上各層商業，形成車流與人流的無縫對接，方便殘疾人活動和購物活動。

商業地下車庫設計，有別于普通車庫之處在于車輛種類的不確定性。本項目地下車庫除商業車輛外，部分為辦公、公寓車輛。因此，車庫設計必須有一定的兼容性。車位、通道、出入口高度、主車道凈高等必須滿足通過小型貨車及小型面包車通行的能力。在各個分區，分別標識不同種類車型的位置。少量較長的車輛，一般回轉半徑較大，盡量安排在主車道一側。把不同需要歸類，并找到解決問題的辦法是個系統問題，不僅在設計中提供條件，更需要在管理上進一步落實。尤其在車流高峰時段，不僅靠監控系統、停車設備系統管理指導，更直接有效的方式是人員疏導。

人流交通組織：

人流組織主要通過各商業功能的門廳和室內步行街出入口引入。本項目用地除北側為公共建筑外，其它方向為居住區或居住辦公混合區。由于中華大街和裕華路均為城市主干道，相對人流較少。人流主要方向來自于西側前進街，部分來自中華大街。所以，在規劃及方案設計階段，功能劃分及交通分析顯得格外重要。

為此，步行街出入口向西端開口，中庭向東延伸并逐段增設輔助入口。大量車輛在前進街和中華大街輔路已經入庫，為室外步行街及廣場人流引導創造了前提。建筑首層大多為商業店鋪直接對外，店鋪室外裝修統一簡潔，強調突出各個主要出入口及大型主力店出入口，增加出入口的標識性。通過主要通道和主力店入口來組織人流交通，引導人流從室外廣場進入各個區位。盡可能利用外部商鋪的貫通性，廣泛吸納人流進入。

通過入口門廳、室內中庭空間，分別設置電梯、自動扶梯等垂直交通，把大量人流輸送至各樓層。緊鄰位置設置樓梯間，不僅是疏散的需要，也是組織人流的輔助工具。電梯和自動扶梯的設置，要結合不同區域流量來確定，以適應快節奏的現代生活需要。

五、貨流交通組織：

貨物流線設計結合建筑功能區域的劃分，從以上各種交通要素分析入手，努力與人流和主要車流避開，使之互不干擾。物流又根據不同商業功能分別組織其出入流線。重點考慮大型超市和百貨商場的流線，把同類小型商業店鋪分區設置其流線，梳理出貨流的通道，分散設置并相對集中，便于管理并避開人流。本工程設計中，首要考慮的是地下一層沃爾瑪超市的貨流，重要的是在首層設置大型集裝箱停車及卸貨平臺，提供必要的回轉場地。室內設置轉存空間和檢驗空間，由電梯輸送至其他樓層庫房。餐飲建筑功能設置多處專用電梯，考慮衛生要求，潔污出入流線分離，電梯緊鄰樓梯間，便于人員操作活動。電梯直達廚房收貨區，設置入庫、垃圾回流及收集轉運或粗加工的回旋空間。主體商業一般均設置自身需要的垂直電梯和樓梯，來滿足自身的交通需求，也是商業入駐的基本條件。

因此，我們通過認真分析，把各種功能經營模式和交通模式與空間認知相結合，把看起來錯綜復雜的交通體系，不論是車流、貨流還是人流，把單一系統問題分解成幾條主干，然后把若干個子系統結合起來，就會找到其中的問題。分別形成的幾條主線有機結合，歸納成為一個統一的交通整體，各有歸屬，互為補充，就能夠形成區域感強、條理清晰的交通體系，構成整體建筑群體的基本脈絡，交通才能很方便地為建筑服務。

第一著作人：李君奇1

性別男

出生年月1964.12.20

單位：河北建筑設計研究院有限責任公司

職務： 副總建筑師

第二著作人：魏新春2

性別男

出生年月1963.4

單位：河北建筑設計研究院有限責任公司

商業業態規劃分析范文第4篇

關鍵詞：商業建筑 外部空間

1、現代商業建筑的表現形態

1.1傳統商鋪

在城市的每一個角落，“便利店、飲食店、發廊”等服務于大眾日常生活的傳統商鋪隨處可見，這些是商業建筑最開始的雛形，是商業地產的原始形態，其特點是具有很大的靈活性，有著比較齊全的服務種類，其出發點在于服務人們的基本日常生活。

1.2專業市場

專業市場是市場細分的產物，改革開放以來，從上世紀末開始，國民經濟的不斷發展，基本的溫飽型消費不再能夠滿足人們的消費需求的情況下專業市場形成了，該形態以全新的模式將眾多的消費者吸引了過來，繁榮的同時推動了數碼廣場、家居建材城等專業市場的誕生。這一類型的商業建筑對地域性要求不高，通常偏居城市四周，不過特別注重“集群效應”，上規模、有人氣、有商氣。

1.3大型商業中心MALL

整合區域中心、交通中心、消費中心、娛樂中心、管理中心和集散中心為一體大型商業中心。這種商業建筑可以說是商業綜合體，這一形態能夠讓人們購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務。

1.4社區商業中心

伴隨著城市的規模與日俱增，將消費完全集中于一個城市中心商業區是不現實的，根據人們就近消費的原則，在社區、居住小區建設如社區超市、大型購物中心等商業建筑形態。

2、解構――從商業綜合體到商業建筑單體設計

2.1當代商業建筑的主要呈現形式：“商業綜合體”

商業建筑，狹義上就只從事商品交換或流通的公共建筑。商業綜合體是各城市商業建筑和社會經濟相互作用發展的結果。一方面，城市經濟的快速發展，迅速加快了生活節奏，導致城市交通的日趨擁堵，傳統街道式商鋪的弊端被暴露無疑；另一方面，在物質文明被充分滿足后，促進了人們的精神生活需求的提升，人們從單一的物質需求轉向多元化、復雜化的消費需求，商業建筑特性必然會體現這種變化，因此商業建筑功能趨于多樣化、復合化、一體化方向發展，規模日趨龐大，功能也日趨完善，成為囊括購物、娛樂和休閑等多種業態共存的商業建筑綜合體。這是一個受多重作用而形成的特有的組織結構，其內部空間則包括資源配置、功能分區和流線組織等要素；其外部空間包含經濟環境、交通區位、空間感受等要素。

2.2處理好建筑單體設計提升商業敏感性

在大型商業設計中，各功能塊聯系緊密，業態和功能錯亂復雜。“解構”是將“商業綜合體”化整為零的過程，在建筑單體設計時，建筑師的首要問題是從商業敏感性的角度分析建筑，解決好業態組合、流線組織和空間設計。

2.2.1 業態組合

城市綜合體的商業業態和購物業態模式多且復雜，如何進行商業業態組合、配比和分布是在設計時首先要考慮的問題，功能性選擇是規劃設計業態模式的基礎，同時也應該注意到業態規劃的過程具有動態性，設計時擺在設計師面前的是受到空間資源約束的問題，設計的目的在于利用有限的空間創造出更多的商業價值，因此，在進行業態落位的階段，建筑師必須提升業態組合的相關性確保分配比例與供求關系相匹配。

2.2.2 流線組織

具備完整清晰的流線在商業設計的初期必須要得以解決。平面組織設計時，合理劃分購物區和存儲區以及主、次通道，促使人流路線的均衡性實現最大化，保證顧客到達每一個柜臺的距離處于最均衡的狀態。采用水平流線和垂直交通的結合的流線組織形式，在清晰的分流了客流的同時，也促進了交通體系的多元化、合理化、整體化。

2.2.3 空間設計

營業空間、休閑空間及相互串聯是大型商業建筑空間設計的重點。營業空間首先得體現出賣場自身獨有的特點，當然也必須與商業整體協調設計，比如燈光設計、流線組織等方面協調設計；休閑空間作為商業建筑一體化不可或缺的元素，在大型商業建筑空間設計中愈來愈受到重視，有時僅僅是一個小景觀，也會給購物者帶去無限的愜意。商業設計中另一項重要內容就是如何組織好大且空曠的內部空間，設計可以充分借助高差、凹凸等工藝來引導組織，增強內部空間的層次性和序列感。例如一個好的設計中豐富的休閑空間能給人在購物之余提供了游戲、休息和交流的場所，錯落的垂直交通空間與中庭相結合設計，讓人感受到其層次深遠，商業空間的靈動性頓時增色許多！

3、“整合”――外部環境推動消費意識的設計

大量數據表明，商業環境對消費行為有著較大的影響，商業建筑良好的外部環境是引導消費強有力動力所在。考慮外部壞境要素的過程是將商業建筑整合到城市形態的過程，主要在設計上表現為規劃選址、交通規劃、景觀和外部空間塑造等等。

3.1規劃選址

每個城市的長遠規劃和發展在城市的控規和詳規中有著明確的要求。商業行為的主體是人，趨于大眾化的消費行為，人流量是建筑選址首先要考慮的因素。大型商業中心建筑在規劃和選址上，必須被動地適應客流規律，除此之外，選取的地址還要有發展前景，有新的道路系統開發前景，有利于引導新的人流，創造新的商業體系，具有良好的遠景規劃、商業定位，還要能解決大規模的停車問題。

3.2 交通流線的組織設計

城市的發展，市民生活節奏的加快，交通成為了比較嚴重的問題，直接制約了商業行為。反過來，城市商業活動的繁榮也對交通有了一定的作用，致使交通、人與車的矛盾日益復雜。在實際中，商業往往與交通、步行空間緊密相連，這就對流線的設計提出了更高的要求，處理好商業與交通的關系，進行良好的外部流線組織，是商業建筑設計的重點之一。

3.3 外部空間的塑造

“外部空間是由人創造的有目的的外部環境，是比自然更有意義的空間。”但是，有活力、人性化的外部開放空間如何創造出來呢？這個問題值得我們設計人員進行思考。外部空間的塑造囊括外部空間環境和建筑立面等元素的設計，這幾個元素有機的結合形成商業建筑的整體外部形象。商業活動注重人的參與意識的啟發，外部空間是人參與消費的過渡地帶，能夠有效吸引和引導人流，是界面元素組成，那么商業建筑的外部空間就是多重界面的組合，而后，認識才隨之產生。吸引和引導人流，就要求界面的連續性和可識別性。外部廣場，建筑立面，人流入口都是必不可少的元素。建筑師需要面對的是當問題出來后，如何尋找一種設計上的策略將不同界面很好地整合在建筑外部空間形態上。在這個過程中，設計師要重視商業和娛樂的整合，商業空間和休閑空間結合，商業建筑與景觀相融合，多樣性和趣味性相協調。雖然建筑內部有相對獨立性，但對消費活動的產生，它仍不可能脫離外部空間環境設計而獨立存在。外部環境空間需求更加人性化，更需要彰顯休閑風情。

參考文獻：

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[3]張靖, 任力之. 商業建筑公共空間的開放化設計!以上海西郊百聯為例[J]. 城市建筑, 2006( 7): 27~30.

商業業態規劃分析范文第5篇

關鍵詞：建筑規劃； 商業建筑； 建筑設計

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：

0 前言

綜合性是現代商業建筑的發展趨勢，建筑師在設計商業建筑的方式和功能都在發生著改變，不同的策劃定位、商業特色和地方人文都影響著商業建筑的模式，這就需要我們不斷改進我們的項目產品，打造更加符合商業需求的最佳策劃方案和設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續的價值，讓商戶感受到持續經營的優越組合空間，讓客戶感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗。

一、商業建筑策劃

商業建筑一般投資規模大，風險大，周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形式，而商業形態又取決與市場的定位，而定位的準確性，建筑師才能對商業建筑各種功能、物業、設施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業建筑策劃思路產生不同的商業建筑設計作品，投資產生的經濟效益差異較大。好的建筑策劃已經決定建筑設計的成功或失敗。

（1）市場調查商業建筑設計必須依據市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢，經濟條件，交通狀況，周邊商業格局，城市基礎設施，城市發展規劃，商業現狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業態選擇、業態組合、產業鏈分布和面積占比例，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據。

（2）模式需求不管商業建筑是出租、出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業態，對于商業建筑來說，不同業態決定模式的不同，其業態規模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業態有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發展商自行主張。缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。言目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據不同業態設計不同的建筑空問模式來分析和建議。

（3）在進行商業建筑策劃的過程中，商業地產專家與建筑師是把握全局的關鍵人物。商業地產策劃師要具備多學科人才協同組織能力，根據項目所處區域歷史文化特點，特別是根據當地消費者偏好，設計項目開發的總體理念，確定文化定位與市場定位。當前，商業地產項目一般由發展商組織總體策劃，在投資立項中需要與商業經營專家、商業業態店經理人員、商鋪營銷策劃師、建筑規劃師、景觀規劃師、建筑師等進行溝通。在實施建筑策劃時，還需城市規劃師、計算機人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。任何一方都不可能包辦代替，建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑策劃和設計方案。

（4）可持續發展和特色商業建筑是公共場所，隨著商業的發展，商業建筑一般在5-6 年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能地少需要維修與保養，而同時，根據不同的項目環境和商業內容進行了靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續的價值。功能齊全、業態豐富、空間多姿、特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

二、商業建筑設計

商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，建筑師在商業建筑設計里面是要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。前期的規劃定位，招商，經營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環節。而建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。

（1）業態組合設計

商業綜合體的構成是由商業本身產業的價值鏈決定的，什么樣的業態組合更有利于經營。首先建筑師應根據前期的規劃定位，招商，經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、環境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創造豐富，靈活多變，符合業態組合的合適空間來包容不同層面技術的需求。要做成一個綜合體，一定要做產業鏈，產業鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產生各種效益

（2）模式設計

商業建筑的策劃、設計在不同的商業地產開發模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業態也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業建筑，或開發周期不同，或經營效果不同。那些不符合商業規律的商業建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品，要對多種業態使用功能的平衡與協調做充分的考慮。商業建筑本身的功能組合十分復雜，對于商業、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。商業及公寓部分經常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛生間的設置；高端部分的景觀優勢更有利于項目高價值的產品。但在具體項目中，還應充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業產生的影響。在建筑平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計時采用了轉角的做法，按照經濟性的測算，這種做法可以增加大約 30% 的經濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。

（3）引導系統設計

人流、物流決定功能布局合理的引導系統是商業建筑設計成功的關鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業功能的布局，今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節上表達更多趣味。進而創造新的商業環境。讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經營者創造更多的經濟效益。

（4）綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節約能源，另一方面其帶來的的可持續收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現，綠色建筑賦予建筑可持續發展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現是商業建筑，要強在恰到好處。商業建筑往往是城市商業文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業態特色，空間特色，人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。