對房地產企業管理提出的建議

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對房地產企業管理提出的建議范文第1篇

關鍵詞：房地產經濟師、設置問題、建議

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

房地產產業是國民經濟和商品經濟重要的組成部分之一。隨著現代化科技建設的不斷發展，以及體制改革的不斷深化,房地產產業的經營管理也顯得日趨復雜。隨著房地產產業對管理要求的不斷提高，也增強了其產業對經濟師的要求，經濟師這個職業對房地產行業的發展起著至關重要的作用。在大中型房地產企業中,工程師、會計師等職位的設置較為普遍,而經濟師的設置卻相對較少。在一些房地產企業中，對工程會計等職位的開放程度較為普遍，唯獨對經濟師職位開放程度相對較少。從而反應出企業管理制度不完善以及企業經營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產企業普遍存在的問題。

二、房地產經濟師的主要任務

進入新世紀，著重抓技術而放松管理，著重生產而輕視經濟，這是房地產企業長期存在的問題，這個問題嚴重的影響到地產企業的發展改革創新，妨礙發展現代化管理的進程，不利于提高房地產產業的經濟效益。本文針對目前房地產企業的發展現狀，對房地產經紀師的設置問題做了相關的論述。它的職責主要就是在企業管理者的領導下，全面性的負責企業的經濟方面的運營管理工作。

1、認真貫徹執行國家經營體制改革等方面的法律法規，對違反相關制度造成經濟損失的經營事務行為給予有效的制止和糾正。為企業制定適合其本身運作的經營決策，通過組織市場調研對市場做出正確的預測，并且根據相關的資料制定出初步的運營方案。

2、認真貫徹執行公司的質量方針和目標，對企業經營管理制度實施起到監督檢查的作用。

3、協助企業的管理者制定企業長期的運營計劃，并組織實施企業的長期運營計劃。

4、研究企業以及下屬子公司的運作狀況，評價和分析企業人力資源，物力資源以及財力資源的利用狀況，提出一系列的增產節約和提高經濟效益的意見，并在獲得批準后組織實施。

5、負責策劃企業舉辦的大型經濟活動以及業務延伸。

6、負責企業項目的投資，提出所有可行性報告，進行經濟風險評估，形式一定的經濟監督權，杜絕一些無經濟效益的投資活動和計劃。

7、負責制定建設項目工程的承包方案，以及與工程預算相關的管理工作，制定項目工程的經營成本控制程序，計劃以及具體的實施辦法。

8、負責主持企業評審項目年度產業目標完成情況，在沒有達到企業制定的指標時，指導有關單位采取一系列的措施，完成各項經營生產。

9、負責對企業業務管理體制進行協調，組織和督促所有部門共同的實現完成企業的經營目標。

二、房地產經濟師的設置存在的問題

隨著國民經濟的不斷發展，房地產企業也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進一步的探討。由于進入房地產企業的門檻比較低，再加上行業發展歷史比較短暫，經紀機構之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現象促使了房地產經紀師這個職業的誕生。

1、領導者沒有認識到經濟師的重要性

2、房地產企業內部組織一直不完善

很多的房地產機構人員較少，在機構中又會出現一個人兼職很多職位的狀況發生，如：某人即是業務員又是會計，甚至是還監管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業務流程的混亂，不能及時有效的都一個項目做出正確的風險評估以及房地產經濟師的設置問題與建議分析浙江廣業建設有限公司施建平項目的投資模式。

3、從業人缺少高素質的專業人員

房地產經濟師必須要精通建筑，物業管理金融法律等方面的相關經驗，還要持有一定的實踐經驗，能滿足這一條件的經濟師并不多見，我國在早些年就開展了經濟師資格考試制度，但能弄過經濟師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經濟師資格認證的人數僅在四千。再加上較多的房地產企業大量的聘用房地產經紀人，極少的去招聘房地產經紀師，這造成了房地產從業人員的素質普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強調的就是職責權限分明，但在開放經濟師崗位的企業中，經濟師職責不明確，權限失去平衡，有的經濟師權限僅在幾項業務上，有的是負責房產企業的經濟工作，最終也會出現經濟師有名無實的現象。

5、缺少利益對碰

大多數的房地產企業覺得經濟師帶給公司的利益不大，且分管的權限又有些尷尬，位置僅次于總經理，在進修，學術交流等方面的優勢又遠遠不如會計師和工程師，這也較大了挫傷了經濟師工作的主動性和積極性。

三、房地產經濟師的相關建議

1、房地產企業的領導層重視經濟師設置

經濟師在房地產企業中，從制定完善的戰略經營目標到最終的實施，都起著極其重大的作用，經濟師不光要向企業提供變幻萬千的市場動態，還要提供國家對房地產企業管理的政策變動情況。同時還要通過實踐去證明市場動態的準確度和實用性，這些都是非專業人士不能解決的問題。房地產企業領導必須充分認識到經濟師對企業經營戰略目標的制定和實施所發揮的重大作用。經濟師不僅要向領導提供房地產市場的各種動態、政策變動情況、項目前期的可行性研究等相關決策信息,同時還要通過實踐去反復證明所提供信息的準確度與實用性,這是非專業人員通常較難以解決的問題,必須針對具體的相關工作,及時做好總體設想,認真部署,嚴格檢查監督,并予以全面落實。

2、建立信息共享機制體系

充分的發揮經濟師在企業內的功效，加強經濟師與經濟師之間的協調聯系。所以時刻要充實經濟師的力量，如：組織人員進行定期的教育培訓，外出進行學術研究及探討，使經濟師時刻都能跟上企業經濟發展的形式與腳步。

3、經濟師的個人能力有待加強

經濟師所擔負的大部分工作通常是涉及面相對比較廣,并且政策性強、工作量大的復雜性工作。所以要充實經濟師的力量,適當增加專業人員予以輔助,并定期給經濟師予以培訓、學習及外出從事學術交流及研討的機會,使其能跟上企業經濟形勢的發展。

4、經濟師的具體定位與科學性搭配分工

經濟師發揮的是助手參謀的最用，它是房地產企業戰略運營的住謀劃著，同時又是決策的直接實施者，任務重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進行一種科學性的搭配經濟師和企業人員之間的運作情況。

5、建立一套有效的激勵制度

房地產產業的前期開發項目，是經濟師工作的重要對象，同時每年的年度工作目標和方向也是由經濟師協調策劃的，所以激勵制度能有效的調動經濟師的積極性，做好多方位的準備，以確保經濟項目的責任落實。

6、加強經濟師對項目的管理。房地產前期開發項目,是經濟師工作管理的重要對象,同時也是每年工作擴展的主要目標和方向,要進一步改進和加強該項目的管理工作,同時房地產開發可變性大,這就要求經濟師們做好多項、多方位的準備,建立起相應的項目庫,如遇突況,也能夠進行適當的調整,從而為企業可持續發展提供可靠的保證。

四、結束語

綜上所述，在房地產產業逐漸發展的今天，企業管理者的中心任務主要以經營、生產、分配為主，經濟師在以上三方面都起著至關重要的作用，企業領導應對提高對經濟師的重視程度.

參考文獻：

王芳：《打造信息化下的房地產業》，《中國建設信息》， 2011年16期

馬瑞芹：《我國房地產業的可持續發展》，《經營與管理》， 2011年09期

對房地產企業管理提出的建議范文第2篇

(一)納稅籌劃是提高企業管理水平和增強財務人員專業素質的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業戰略層面的籌劃。在房地產企業項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設方式、經營模式等的進行合理、科學、規范的規劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產企業提高企業管理水平的必然要求。另一方面，要想實現土地增值稅的納稅籌劃，財務管理人員的專業素質必須過硬。這要求企業財務管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則，還要熟練掌握現行的稅法，按照既定的法律規范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產企業財務管理人員專業素質提高的必然要求。

(二)納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇根據我國稅法的相關規定，“形式大于實質”，再加上，我國現行的稅法對于納稅稅種、納稅環節、計稅方法等進行了詳細的規定，從而導致房地產企業生產經營過程中面臨著稅種繁多、環節眾多、計稅復雜的問題，要求房地產企業必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規劃，才能有效避免無法預見的納稅支出，才能有效避免重復納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產企業更好地適應當前經濟體制改革背景下的納稅環境。所以，納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法

(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應嚴格按照稅法規定進行。根據我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規定，在工程項目財務費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉讓房地產項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分，可據實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉讓房地產項目對分攤利息支出進行計算的，或者難以提供金融證明的，開發費均嚴格按照土地取得成本以及開發成本之和的十分之進行扣除。基于上述條款規定，房地產企業可以結合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現節稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業發生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發成本總數的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發成本總數的10%扣除。案例1：某房地產開發企業，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產開發成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產企業應當嚴格按照開發項目進行利息分攤，同時還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標準進行扣除，其中扣稅基數大約減少100（萬元）。當可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發項目對利息進行分攤，或者不提供金融證明。在該種情況下，利息支出與其他開發費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。

(二)簽訂分售合同在房地產企業進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產企業開發商建設的房屋房體已經初步建設完工但是還沒有安裝其他一些設備，并且業主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量并且簽訂房地產轉移合同；當房地產企業開發商建設的房屋房體建設完工并且其他一些設備已經安裝完成、或是房屋業主已經開始著手裝飾或是已經裝飾完工時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產企業開發商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產企業開發商與房屋業主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產企業開發商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。

(三)充分享受稅收優惠政策根據國內現行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應當對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應當就其所有的增值額，嚴格按照規定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產開發的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規定。為了能夠充分享受稅收優惠政策，房地產企業可將某個整體開發項目進行分開處理，從而實現降低增值率和稅負之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關于土地增值稅免征的優惠政策。比如，某個房地產企業在對建筑項目進行開發時，項目中包括一套普通標準住宅，預售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優惠政策，所以應當優選該稅收籌劃方案。

三、結束語

對房地產企業管理提出的建議范文第3篇

摘要：本文通過分析房地產企業稅務內控體系的現狀，闡釋房地產企業建立稅務內控體系的重要性，并針對房地產企業現有的問題，對房地產企業構建稅務內控體系提出合理的建議。

關鍵詞 ：房地產企業；稅務內控；構建；探究

一、房地產企業構建稅務內控體系的重要性

近年來，我國的房地產行業迅猛發展，對房地產企業進行宏觀調控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產市場。房地產行業作為我國的重點產業，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產企業的稅務內控體系對我國國民經濟的發展起到了重要的作用，其有利于約束房地產行業，保障房地產行業的健康發展。

二、房地產企業稅務內控體系的問題

（一）房地產企業的稅務內控存在漏洞

現在，很多企業還沒有建立完善的內控體制，沒有良好的控制環境，尤其是房地產企業的會計系統還不是特別健全，企業的控制程序還是沿用傳統的方法。內控體系出現漏洞，原因在于房地產企業沒有制定良好的發展戰略，企業在經營過程中忽視了房地產行業的發展規律，對房地產行業的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產行業的內控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內控體系的可操作性比較差。

（二）房地產企業的內控環境差

房地產企業在建立內控體系時，沒有形成一套系統的章程，企業制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內控的主體沒有較高的素質，在一定程度上增加了企業管理的難度，風險控制的效率降低。

（三）稅務的外部環境惡劣

房地產企業的投資大，具有一定的特殊性，其外部環境不穩定，風險難以控制。房地產企業在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導致了房地產開發成本難以預算。

三、構建房地產企業稅務內控體系應遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產企業在制定稅務內控體系時必須堅持國家規定的法律和法規，在國家法規允許的情況下，制定企業可操作的稅務內控體系。

（二）兼顧性原則

房地產企業的稅務內控要充分體現企業的會計核算和會計控制，內控體系要與企業的長遠發展的目標相一致，同時內控體系又要協調企業的短期規劃，稅務內控要與企業的其他內部控制協調。

（三）指向性原則

企業的稅務內控控制要按照企業實際經營情況，要抓住企業在會計核算中的薄弱環節，要有指向性的找出企業容易失誤的內控環節。

（四）一致性原則

企業在制定稅務內控體系時一定要長期的執行，不能過多地變動，否則內控體制就不能落實下去。

（五）普適性原則

企業的稅務內控要按照企業的變動以及企業會計制度的更新來對稅務內控進行調整。普適性原則包括對內的普適性和對外的普適性。

（六）成本性原則

企業的稅務內控體系必須要考慮成本問題，稅務內控體系的制定盡量節約成本。

（七）實用性原則

企業的稅務內控體系要實現實際的運用效果，稅務內控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續性原則

房地產企業在制定稅務內控體系時要聯系國家的宏觀調控政策，并結合企業自身的發展，制定出有助于企業長遠發展的制度和體系。

四、構建房地產企業稅務內控體系的策略

（一）房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準房地產企業要建立專業的稅務管理部門，請專業人員來對稅務進行管理和控制。企業要把稅務管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務管理工作。加強對稅務申報的核對、對稅務發票嚴格管理、權衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導企業進行稅收的籌劃工作，引導企業稅務部門規避稅務風險，企業稅務部門要牢牢把握企業的投資方向，提出可行的稅務控制措施。

（二）房地產企業要加強對稅務風險的控制

房地產企業內控體系是企業管理的核心環節，因此，在企業內部開設專業的稅務管理機構，加強對稅務的控制力度，保障企業在經營過程中實現高收益。房地產企業要了解自身發展的情況，要準確定位，實現對生產經營中的每一項與稅收有關的環節的控制，降低企業的風險。企業要改進稅務風險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務內部控制的效果。房地產企業在開發時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業稅，企業在保有環節上要處理好房產稅，實現對稅務的內部控制。

（三）房地產企業要設置內部風險預報體系

風險預報體系要求企業內部人員要樹立整體觀念，要考慮企業的整體效益，要站在企業的角度對稅務進行控制。房地產企業投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業的員工要根據實際情況，要分析企業的運營狀況再做出判斷。企業很多重要的涉稅項目，要提前預算，及時匯報。企業的稅務人員要遵守稅務匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產企業要建立健全稅務風險評估機制

風險評估機制是企業在運營過程中對稅務風險的預測，并將預測的結果采取制度化的方式進行評定。房地產企業在建立風險評估機制時要加強職工對稅務風險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產企業一定要做好員工的教育的培訓工作，讓員工了解基本的稅務知識，增強員工抗風險的能力。企業稅務部門要及時評定涉稅的風險，將風險及時消除。

（五）房地產企業要加強稅務管理人員的素質

現在，房地產企業的稅務人員的素質參差不齊，因此，企業要通過定期的培訓來提高稅務人員的專業素養，不斷更新稅務人員的理念。房地產企業要制定考核機制，定期對稅務人員的專業知識考核，保障稅務人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務人員的道德素質，防止偷稅、漏稅的現象發生。

結語

房地產企業中存在著偷稅和漏稅的現象，使國家的稅收大量地流失，因此，構建房地產企業內控體系有著重要的意義，房地產企業稅務內控體系的建立，不僅僅可以促進房地產行業的發展，而且對國家經濟的發展起著重要作用。因此，房地產企業構建稅務內控體系是很有必要的。建立健全房地產企業稅務內控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準，設置內部風險預報體系，建立健全稅務風險評估機制，從而促進房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

[1]許明. 對我國企業稅務內控體系的構建研究[J]. 財經界,2014（02）.

對房地產企業管理提出的建議范文第4篇

摘要:本文首先分析房地產企業財務管理現狀,針對存在的問題提出構建并完善財務管理體系,以此改善財務管理方法,提升財務管理水平,使財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務向管理型財務轉變,有效降低企業運營風險,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,最后說明構建并完善財務管理體系的步驟和具體內容。

關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系

房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務管理的現狀

目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。

2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。

3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。

2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。

4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。

5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。

6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。

7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目

首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3、統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

(三)建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執行

房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

(五)完善資金管理系統完善

對房地產企業管理提出的建議范文第5篇

關鍵詞：安康市 房地產企業 人力資源管理 調查

1 調查對象

五家房地產企業（開發項目）分別是：安康市仕府大院、安康市濱江公館、安康市城投?沁園、安康市萬家房產、安康市興安地產。

2 人力資源管理現狀分析

2.1 企業員工男女比例

這五家房地產企業（開發項目）有職工788人，其中，男419人、女369人，平均每個企業有職工157.6人。在男女比例上，銷售部門和保安保潔部門的男女分別是1：1.83和1：1.93，而管理部門和技術部門正好相反，男女比例大于2：1，具體見表1。對此，房地產企業（開發項目）的人事主管認為：一個房地產企業要想取得成功，管理人員雖然占核心地位，但是銷售部相當于一張企業與外界交流合作的名片，銷售部的人員管理合理，會使企業對外的形象煥然一新，所以在銷售部門，企業更傾向于招聘女員工，尤其是年輕女員工；而在管理部門中，則傾向于招聘男員工，主要是理工科出來的男員工，相對于女員工來說，管理頭腦更靈活。

表1 房地產企業員工男女比例統計表單位（人）

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注：表中數據來源于安康學院會計學12級2班曹馨月等同學的調查。

2.2 企業員工的學歷與專業

5家房地產企業（開發項目），5%職工是本科以上學歷，這類人屬于企業內的佼佼者，他們有著豐富的專業知識、靈活的思維能力，在企業內擔任經理級別的職位，屬于企業內高一層次的管理人；60%職工是本科畢業，且所學專業是市場營銷、管理學，這些人在企業內擔任管理職位和銷售職位；25%職工是大專畢業，在企業內擔任技術人員，這類員工長期在生產一線工作；10%是大專以下學歷，他們相對于其他員工來說，學歷低、年齡較大，所以在企業內擔任保潔和保安的工作，詳見表2。

2.3 企業招聘員工的渠道

一般有網絡招聘、現場招聘和內部招聘三種渠道。

網絡招聘是5家房地產企業（開發項目）的首選。網絡招聘一般包括企業在網上招聘信息甚至進行簡歷篩選、筆試、面試。通過網站招聘信息，利用專業網站已有的系統進行招聘活動。這種招聘方式不受地域限制，人數多，覆蓋面廣，且時效較長。現場招聘是企業的第二選擇，它是一種企業和人才通過第三方提供的場地，進行直接面對面對話，現場完成招聘面試的一種方式。現場招聘一般包括招聘會及人才市場兩種方式。內部招聘是指公司將空缺職位向員工公布并鼓勵員工競爭上崗。內部招聘有助于增強員工的流動性，同時由于員工可以通過競聘得到晉升或者換崗，因此這是一種有效的激勵手段，可以提高員工對公司的滿意度以留住人才。

2.4 房地產企業的人才流失

這5家房地產企業（開發項目）都存在較嚴重的員工流失，特別是銷售部門的員工流失最嚴重。具體表現如下：一是許多員工一有機會就會選擇辭職，前往工資水平比較高的公司工作；二是銷售人員認為自己的能力在該房地產公司已發揮到淋漓精致，從而會選擇能為其提供更廣闊發展空間的房地產公司，而每個銷售員手中或多或少會有一些客戶，這些客戶會隨著該員工的離開而終止對該房地產的投資。

3 調查結論與建議

3.1 結論

從上述5家房地產企業（開發項目）的人力資源管理可看出安康市房地產企業在人力資源管理方面是基本合理、理性的，特別是在用人的性別、學歷和招聘上，不存在性別歧視、人才的高消費等現象，且在員工招聘時能與時俱進。但也存在員工流失等問題，這反映了安康市房地產企業的薪酬制度或晉升制度存在一定的缺陷。

3.2 完善安康市房地產企業人力資源管理的建議

①建立績效考核制度。通過該制度及時對公司員工的思想、品行、工作能力、工作成績、工作態度以及性格、身體狀況等進行全面考察和評價，以此作為獎懲的重要依據。②完善薪酬制度。薪資應分固定工資和業績提成，固定工資部分應根據員工個人的職務（職稱）、在本公司工作時間來確定；業績提成應主要依據績效考核結果確定。③締造學習型企業。提高員工的整體素質是“以人為本”管理理念的具體表現，也是企業發展的根本。關鍵要培養和激發員工熱愛企業的團隊精神，喚起廣大員工對企業文化的價值觀的認同，使員工自覺朝著企業制定的目標前進。

參考文獻：

[1]劉承憲，岳文赫，吳厚強.淺析沈陽市房地產企業人力資源管理現狀及改進建議[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2010（04）.