房地產(chǎn)銷售管理辦法

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房地產(chǎn)銷售管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁；信息不對(duì)稱

中圖分類號(hào)：F25文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）07-0059-02

1 商品房預(yù)售制度簡(jiǎn)介

1.1商品房預(yù)售制度的定義和由來(lái)

在目前的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上存在著商品房現(xiàn)售和預(yù)售兩種銷售方式。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工并驗(yàn)收合格的房屋出售給買受人,由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中,甚少有房屋完全建好再行出售的情況,實(shí)務(wù)中商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的售房方式。商品房預(yù)售首創(chuàng)于香港,俗稱“賣樓花”。20世紀(jì) 50年代初,香港進(jìn)入人口劇增時(shí)期,住房嚴(yán)重不足形成對(duì)土地和樓宇的龐大需求。1953年成立的立信置業(yè)有限公司依據(jù)當(dāng)時(shí)情勢(shì)提出了“預(yù)售樓花”,并提倡分期付款。

1.2商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生和發(fā)展

中國(guó)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生有自己獨(dú)特的歷史原因：由于“”的破壞作用,截至1978 年,中國(guó)城鎮(zhèn)人口的住房面積已經(jīng)達(dá)到了歷史最低點(diǎn),整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面。當(dāng)產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)這種局面的時(shí)候,一般都會(huì)產(chǎn)生預(yù)先訂購(gòu)的方式,更何況像房地產(chǎn)這種價(jià)值量大而且具有稀缺性的商品,自然也需要采取這種方式暫時(shí)緩解一下消費(fèi)者旺盛的需求。房屋預(yù)售制度是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期,給予成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商的一項(xiàng)扶持政策,意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻,提高市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量。改革開發(fā)以前,城鎮(zhèn)居民的收入水平較低,相對(duì)購(gòu)買力不高。預(yù)售制度可以使正在建設(shè)中的房屋以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格面向市場(chǎng),從而提高了居民的相對(duì)購(gòu)買力,滿足他們的需求。中國(guó)建立資本市場(chǎng)之前,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)只有向銀行借貸這惟一的一條融資渠道,1992 年資本市場(chǎng)建立之后,整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展斷斷續(xù)續(xù),迄今為止,仍然不夠成熟、完備,中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的原始積累不足 ,加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大等特點(diǎn),使得開發(fā)商的籌資工作舉步維艱。但是預(yù)售制度可以幫助開發(fā)商通過(guò)收取定金或者房?jī)r(jià)款的方式籌集一部分資金。換言之,預(yù)售制度是開發(fā)資金足額、及時(shí)到位的重要保證。

1995 年正式實(shí)施的《中國(guó)房地產(chǎn)管理法》中將商品房預(yù)售制度用立法的形式予以確定, 1994年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和1998年國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》均對(duì)商品房預(yù)售制度作出了詳細(xì)的規(guī)定。隨后2001年建設(shè)部 95 號(hào)令和2004年建設(shè)部131號(hào)令分別對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行了修改,商品房預(yù)售制度成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)核心管理制度之一。

1.3 商品房預(yù)售制度的作用

在我國(guó)政府將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的情況下,商品房預(yù)售制度加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本,擴(kuò)大了商品房的開發(fā)規(guī)模和提高了商品房的建設(shè)速度。同時(shí),我國(guó)金融創(chuàng)新品種的缺乏和房地產(chǎn)金融缺少有機(jī)的聯(lián)系,所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式,實(shí)際上商品房預(yù)售成為了房地產(chǎn)商開發(fā)融資的主要手段。統(tǒng)計(jì)表明,我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例已達(dá)80%以上,部分城市已高達(dá)90%以上。由于歷史欠賬多,新建住宅量大,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多是成片和滾動(dòng)開發(fā),在我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不全的情況下,完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金,是很難靠自身力量進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的。商品房預(yù)售價(jià)格一般較現(xiàn)房銷售價(jià)格低10%―20%,離交房期1至2年。一些購(gòu)房者在看好后市房?jī)r(jià)的前提下正是因?yàn)轭A(yù)售房相對(duì)現(xiàn)房銷售有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),所以喜歡選擇購(gòu)買預(yù)售商品房。

2 商品房預(yù)售制度的缺點(diǎn)

（1）商品房預(yù)售制度本身的特點(diǎn)決定了此項(xiàng)制度的實(shí)施可能會(huì)引發(fā)了一系列不誠(chéng)信的社會(huì)現(xiàn)象,例如“一房多賣”、“爛尾樓”、“質(zhì)量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地產(chǎn)商只做“一錘子買賣”,利用虛假?gòu)V告和推銷招數(shù)夸大功能、質(zhì)量、面積等,誘騙消費(fèi)者,賺一把就走。商品房預(yù)售中存在的虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、綠化率容積率與實(shí)際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益。

（2）商品房預(yù)售制度造成了隱性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁 ,將開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)非常利落地轉(zhuǎn)嫁到銀行和購(gòu)房者的身上。住房還處在建設(shè)過(guò)程中,購(gòu)房者就支付了全部的房款,并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí),往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需要的住房或承擔(dān)違約的責(zé)任。這實(shí)際上將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一邊是購(gòu)房者支付了全部房款,承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn);一邊是開發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金,實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式,而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息,并通過(guò)住房按揭把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

（3）商品房預(yù)售制度使得開發(fā)商和購(gòu)房者之間所掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱,增大了居民消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)成本,違背了交易的一般原則。現(xiàn)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的住房銷售是買賣雙方信息高度不對(duì)稱的市場(chǎng)交易。在交易過(guò)程中開發(fā)商比購(gòu)房者擁有更多的知識(shí)和信息,包括房產(chǎn)的質(zhì)量、土地使用權(quán)年限、建筑原料構(gòu)成、房屋性能、建設(shè)方法、生產(chǎn)成本等,而購(gòu)房者很難獲取或理解這些信息。因而形成了一方占有信息優(yōu)勢(shì),而另一方則處于信息劣勢(shì)的不均衡狀態(tài)。開發(fā)商往往會(huì)利用這種信息優(yōu)勢(shì)地位,采用微妙的手段,千方百計(jì)的隱匿有關(guān)信息,轉(zhuǎn)嫁給本應(yīng)有自己承擔(dān)的成本或風(fēng)險(xiǎn),謀取不正當(dāng)利益,產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。

（4）商品房預(yù)售制度造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)都不是十分重要,只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商,具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,反而造成了以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式。經(jīng)營(yíng)模式以銷售為主,最終導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

3 當(dāng)前形勢(shì)下應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度

關(guān)于商品房預(yù)售制度的存廢一直都是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議的話題,反對(duì)取消商品房預(yù)售制度的理由主要有兩點(diǎn):

一是認(rèn)為預(yù)售制度取消后,期房改為現(xiàn)房,對(duì)市場(chǎng)的最直接影響就是房?jī)r(jià)會(huì)上漲。取消期房預(yù)售加大的投資成本,會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,最終讓消費(fèi)者買單。而且樓盤從土地開發(fā)到交房都有一個(gè)周期,如果沒(méi)有預(yù)售期,市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)房屋空檔期,帶來(lái)的直接后果就是房?jī)r(jià)上漲。

二是認(rèn)為商品房預(yù)售制度取消后,對(duì)開發(fā)商自有資金的要求將大大提高,房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生很大轉(zhuǎn)變,開發(fā)商們將不得不面臨重新整合的局面。一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業(yè)將被淘汰,這樣會(huì)造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)。在這種情況下,某些開發(fā)商也會(huì)故意囤積樓盤,導(dǎo)致供小于求局面的出現(xiàn),從而造成房?jī)r(jià)上升。

現(xiàn)在距 1994年建設(shè)部出臺(tái)《城市期房銷售管理辦法》已經(jīng)十幾年了,當(dāng)時(shí)的環(huán)境和背景許多已時(shí)過(guò)境遷。從國(guó)際成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,應(yīng)逐步取消商品房預(yù)售制度。現(xiàn)房銷售更適合目前中國(guó)的國(guó)情。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)滯后、市場(chǎng)監(jiān)管不力和執(zhí)法不嚴(yán)的情況下,改期房銷售為現(xiàn)房銷售,堵住市場(chǎng)混亂的漏洞,正是符合我國(guó)國(guó)情的良方和事半功倍之舉。

取消商品房預(yù)售制度并不會(huì)產(chǎn)生以上問(wèn)題。目前我國(guó)現(xiàn)房銷售適于市場(chǎng)供需關(guān)系,甚至是供略大于求的狀況。很多地方房?jī)r(jià)虛高,而實(shí)際入住率并不高。房屋開發(fā)雖然需要一個(gè)周期,但并不是所有的商品房都是同一時(shí)間開始建設(shè)的,取消預(yù)售并不會(huì)造成市場(chǎng)空白,即使對(duì)供求有影響也不會(huì)很大。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為,所謂期房?jī)r(jià)格低實(shí)際上是一種幻覺(jué)，如果開發(fā)商只能賣現(xiàn)房,開發(fā)商一則要承擔(dān)資金之成本,二則要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)多會(huì)越賣越低,特別是在房產(chǎn)銷售市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下更是如此,取消期房預(yù)售制度有助于舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀,遏止風(fēng)險(xiǎn)放大。央行報(bào)告指出,2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在 55%以上,較往年仍有所提高;房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差,農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到 16%以上和 12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面,開發(fā)商自有資金比例逐年下降房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加;另一方面,同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下,達(dá)到同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說(shuō)明開發(fā)商在追逐暴利中,將銀子裝進(jìn)口袋把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時(shí),其資金成本尤其是自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商不再能夠通過(guò)預(yù)售提前使用銀行貸款,去完成房屋的建設(shè)配套;銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上而讓房貸風(fēng)險(xiǎn)越積越大。

取消商品房預(yù)售制度有利于加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合,推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。取消商品房預(yù)售制度并沒(méi)有限制房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),而只是起到了提高準(zhǔn)入門檻的作用,只要企業(yè)的實(shí)力雄厚就可以自由進(jìn)出房地產(chǎn)業(yè)。這恰恰可以將一大批實(shí)力、技術(shù)低下的,只做“一錘子”買賣的開發(fā)商過(guò)濾出房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)樹立起品牌意識(shí),認(rèn)識(shí)到只有質(zhì)量才是企業(yè)生存的根本,改變以往不合理的以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式,從而在公平的市場(chǎng)環(huán)境下高效率地競(jìng)爭(zhēng),有利于企業(yè)上規(guī)模提高其競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)讓商品房預(yù)售中存在的虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、綠化率容積率與實(shí)際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為無(wú)處藏身。

參考文獻(xiàn)

［1］吳清旺,賀丹青.房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與平衡［M］.北京:法律出版社 ,2005.

房地產(chǎn)銷售管理辦法范文第2篇

銷售人員需要學(xué)會(huì)運(yùn)用銷售技巧，營(yíng)造一種購(gòu)買的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。以下是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)銷售個(gè)人總結(jié)范文，僅供參考，希望能幫助到大家!

房地產(chǎn)銷售個(gè)人總結(jié)范文1

一年的工作已接近尾聲，在對(duì)前期工作的考核和總結(jié)的基礎(chǔ)上，我認(rèn)真對(duì)照，逐條檢查，客觀的評(píng)價(jià)自己的每一項(xiàng)工作和現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事們的真誠(chéng)指點(diǎn)和幫助下，正視工作中的缺點(diǎn)和不足，積極發(fā)揮工作中的各項(xiàng)成績(jī)，努力做到克服不足，保持成績(jī)，基本能夠獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)將今年的主要工作做以下幾方面總結(jié)：

一、主要工作任務(wù)和業(yè)務(wù)完成情況

1.完成情況綜述。

2.未完成情況分析并說(shuō)明。

3.職業(yè)精神。

剛到房產(chǎn)時(shí)，我對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，我深深感覺(jué)到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。

所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

看似簡(jiǎn)單的工作，更需要細(xì)心與耐心。在我的整個(gè)工作中，提供各類銷售資料，平凡單調(diào)的工作成為了銷售的奠基石。通過(guò)管理這些資料，讓我從生疏到熟悉，進(jìn)一步了解公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)客戶等工作內(nèi)容。剛開始由于對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)掌握的不熟悉，常常在接聽客戶電話時(shí)，讓我措手不及，銷售部是對(duì)外的形象窗口，我們回答客戶的每一個(gè)問(wèn)題，都跟公司的利益息息相關(guān)，每說(shuō)一句話都要為公司負(fù)責(zé)，為樹立良好的公司形象做鋪墊。

在此方面，我深感經(jīng)驗(yàn)不足，部門領(lǐng)導(dǎo)和同事都向我伸出了援助之手，給了我很多好的建議和幫助，及時(shí)化解了一個(gè)個(gè)問(wèn)題。每接待一次客戶后，還要善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和失誤，避免同一類差錯(cuò)的再次出現(xiàn)，確保在下次工作中有新的提高。

隨著工作的深入，現(xiàn)已開始接觸銷售部管理的客戶工作，電話拜訪、催款是一門語(yǔ)言藝術(shù)，這不僅需要好的表達(dá)方式，還需有一定的經(jīng)驗(yàn)。俗話說(shuō)：“客戶是上帝”，招待好來(lái)訪的客戶是我義不容辭的義務(wù)，在客戶心理樹立好公司形象。

就總體的工作感受來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這里的工作環(huán)境是比較令我滿意的。第一是領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛(ài)以及工作條件在不斷改善給了我工作的動(dòng)力;第二是同事間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢感和踏實(shí)感。

二、本期工作的改進(jìn)情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為__的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以__個(gè)月完成合同額__的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。

__公司與__合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過(guò)之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出__場(chǎng)面。在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。

在開盤之際，我基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過(guò)程中我做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬(wàn)的房款，每一筆帳目都相得益彰，無(wú)一差錯(cuò)。

此外在此銷售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。

總之，這個(gè)月來(lái)，我雖然取得了一點(diǎn)成績(jī)，但離領(lǐng)導(dǎo)的要求尚有一定差距。今后，我將進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)，扎實(shí)工作，充分發(fā)揮個(gè)人所長(zhǎng)，為公司再創(chuàng)佳績(jī)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)銷售個(gè)人總結(jié)范文2

在繁忙的工作中不知不覺(jué)又迎來(lái)了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業(yè)的每一名員工，我們深深感到__企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，__人之拼搏的精神。

__是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，該同志對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，__很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市常作為銷售部中的一員，該同志深深覺(jué)到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于20__年與__公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，同志積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為_月份的銷售奠定了基矗最后以__個(gè)月完成合同額__萬(wàn)元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過(guò)這次企業(yè)的洗禮，同志從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。

20__年下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過(guò)之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出__火爆場(chǎng)面。在銷售部，同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。

經(jīng)過(guò)一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過(guò)程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬(wàn)的房款，每一筆帳目都相得益彰，無(wú)一差錯(cuò)。此外在此銷售過(guò)程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。

20__年這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。

房地產(chǎn)銷售個(gè)人總結(jié)范文3

20__年在不經(jīng)意間已從身邊滑過(guò)，回首這一年，步步腳印!我于20__年_月份進(jìn)入__公司，在職期間，我非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支持與幫助。

在公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的支持與幫助下，我很快融入了我們這個(gè)集體當(dāng)中，成為這大家庭的一員，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改變，在任職期間，我嚴(yán)格要求自己，做好自己的本職工作。現(xiàn)將20__年的工作總結(jié)如下。

一、內(nèi)勤日常工作

作為公司的銷售內(nèi)勤，我深知崗位的重要性，也能增強(qiáng)我個(gè)人的交際能力。銷售部?jī)?nèi)勤是一個(gè)承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系八方的重要樞紐。工作主要從以下幾個(gè)方面開展;

1.日常業(yè)務(wù)銜接、客戶服務(wù)、處理客戶抱怨、客戶咨詢電話的接聽及電話記錄。

2.對(duì)客戶進(jìn)行銷售政策的傳達(dá)及業(yè)務(wù)信函的發(fā)送。

3.銷售會(huì)議的安排、記錄及跟蹤結(jié)果。

4.做好本部門的檔案管理工作，建立客戶信息檔案(涉及用戶基本情況，使用品種、數(shù)量、價(jià)位、結(jié)算方式)。

5.各種促銷活動(dòng)情況了解，統(tǒng)計(jì)費(fèi)用報(bào)銷等協(xié)助辦理。

6.建立銷售分類臺(tái)帳(反映出銷售收入價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、貨款回收額度、應(yīng)收貨款額度)。

7.建立銷售費(fèi)用臺(tái)帳(反映出部門內(nèi)部費(fèi)用及每個(gè)業(yè)務(wù)人員的費(fèi)用、差旅費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、包干或定額包干費(fèi)用的提取數(shù)額)。

8.各種報(bào)表的統(tǒng)計(jì)、匯總、報(bào)告的打印轉(zhuǎn)發(fā)。

9.銷售經(jīng)理差旅費(fèi)的初審與上報(bào)簽批。

10.對(duì)所經(jīng)手的各類涉及我廠商業(yè)秘密的銷售資料、數(shù)據(jù)應(yīng)妥善保管，不得丟失或向外泄密。

11.同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)品牌資料的分析與建檔，銷售相關(guān)宣傳資料的領(lǐng)用、登記、分發(fā)。

12.各月份客戶回款額排查、跟蹤、跟進(jìn)。

二、存在的缺點(diǎn)及計(jì)劃

對(duì)于__市場(chǎng)了解的還不夠深入，對(duì)產(chǎn)品的技術(shù)問(wèn)題掌握的過(guò)度薄弱，不能十分清晰的向客戶解釋，對(duì)于一些大的問(wèn)題不能快速拿出一個(gè)很好的解決問(wèn)題的方法。在與客戶的溝通過(guò)程中，過(guò)分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應(yīng)。

本職的工作做得不好，指導(dǎo)力度不夠，影響市場(chǎng)部的銷售業(yè)績(jī)。20__年的到來(lái)，在做好本職工作的基礎(chǔ)之上，對(duì)上述存在的問(wèn)題，我個(gè)人也要盡自己所能，多掌握一些技術(shù)上面的知識(shí)，盡量做到應(yīng)對(duì)自如，從容得體。不斷增強(qiáng)自己的辨別能力，在更好的與客戶溝通的基礎(chǔ)之上，能更多的為公司利益著想。

三、部門組織上面的一些小建議

在明年的工作規(guī)劃中下面的幾項(xiàng)工作作為主要的工作來(lái)做：

1.建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對(duì)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)。人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績(jī)都起源于有一個(gè)好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個(gè)和諧，具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來(lái)抓。

2.完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。銷售管理是企業(yè)的老大難問(wèn)題，銷售人員出差，見(jiàn)客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識(shí)。

3.培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題，不斷自我提高的習(xí)慣。培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題總結(jié)問(wèn)題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個(gè)新的檔次。

4.銷售目標(biāo)。今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進(jìn)帳的單子。根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)銷售人員身上，完成各個(gè)時(shí)間段的銷售任務(wù);并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績(jī)。

我認(rèn)為公司明年的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。

四、總結(jié)

一年來(lái)，通過(guò)努力學(xué)習(xí)和不斷摸索，收獲很大，不論在工作安排還是在處理問(wèn)題時(shí)，都得慎重考慮，做到能獨(dú)擋一面。我堅(jiān)信工作只要盡心努力去做，就一定能夠做好。做了一年的銷售內(nèi)勤工作了，有的時(shí)候也覺(jué)得自己有些經(jīng)驗(yàn)，或是由著自己的判斷來(lái)處理事情不夠仔細(xì)，所以出現(xiàn)了不少的問(wèn)題，也犯了不少錯(cuò)誤，事后才知道自己的社會(huì)閱歷缺乏，或是處理方法不當(dāng)，我決心在今后的工作中要多提高自己的素質(zhì)與休養(yǎng)，多學(xué)習(xí)為人處世的哲學(xué)，才能夠超越現(xiàn)在的自己，爭(zhēng)取更大的進(jìn)步!

房地產(chǎn)銷售個(gè)人總結(jié)范文4

在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來(lái)，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷售水平。

經(jīng)歷了上次開盤，從前期的續(xù)水到后期的成功銷售，整個(gè)的銷售過(guò)程都開始熟悉了。在接待客戶當(dāng)中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對(duì)于銷售這個(gè)概念有所認(rèn)識(shí)。從自己那些已經(jīng)購(gòu)房的客戶中，在對(duì)他們進(jìn)行銷售的過(guò)程里，我也體會(huì)到了許多銷售心得。在這里拿出來(lái)給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來(lái)跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。

第三、經(jīng)常性約客戶過(guò)來(lái)看看房，了解我們樓盤的動(dòng)態(tài)。加強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心，做好溝通工作，并針對(duì)客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個(gè)戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的時(shí)候就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的想信自己。從而促進(jìn)銷售。

第五、多從客戶的角度想問(wèn)題，這樣自己就可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購(gòu)房。

第六、學(xué)會(huì)運(yùn)用銷售技巧，營(yíng)造一種購(gòu)買的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。

第七、無(wú)論做什么如果沒(méi)有一個(gè)良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺(jué)得態(tài)度決定一切，當(dāng)個(gè)人的需要受挫時(shí)，態(tài)度最能反映出你的價(jià)值觀念。積極、樂(lè)觀者將此歸結(jié)為個(gè)人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，他們樂(lè)意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活。

第八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo)，不斷堅(jiān)定自己勇往直前、堅(jiān)持到底的信心，這個(gè)永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過(guò)追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。

房地產(chǎn)銷售管理辦法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；售后包租；法律風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、售后包租概述

售后包租是一種集銷售與融資為一體的特殊模式，是房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金的一種重要方法。它通常指開發(fā)商將所出售的商品房，通過(guò)在一定期限內(nèi)承租或者代為出租的方式，以承租期間的租金沖抵部分售房?jī)r(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

售后包租的經(jīng)營(yíng)模式早在20世紀(jì)60年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港、臺(tái)灣等地。在上世紀(jì)90年代中期傳到我國(guó)海南及廣東沿海地區(qū)，后傳入內(nèi)地等城市，為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)借鑒并流行。[1]售后包租在國(guó)外原先是開發(fā)商融資的一種方式，但目前國(guó)內(nèi)的操作實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商以高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的承諾方式促銷商品房，從而加快資金的回籠速度，演變?yōu)殚_發(fā)商用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

二、售后包租模式中的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于售后包租涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者、銀行、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方、承租方等多方主體簽訂的買賣合同、委托經(jīng)營(yíng)合同、租賃合同等多份合同，故其中涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，一旦出現(xiàn)糾紛，將有可能涉及到多方利益，并產(chǎn)生一定的連鎖反應(yīng)。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》，第十一條明確規(guī)定“開發(fā)商不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”而我國(guó)各地對(duì)售后包租的監(jiān)管態(tài)度，則因地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不同及各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異，而存在變化。[2]

由于售后包租的法律關(guān)系復(fù)雜，一旦合同主體因履行合同發(fā)生糾紛，常面臨著合同被法院認(rèn)定無(wú)效、開發(fā)商違約、承租方違約等風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了達(dá)到大量吸引顧客并快速回籠資金的目的，常常通過(guò)大量的廣告來(lái)宣傳所售商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容，因此又涉及宣傳廣告的性質(zhì)及效力等法律風(fēng)險(xiǎn)。

1.合同訂立時(shí)開發(fā)商未取得房屋預(yù)售許可證或房屋未竣工的合同效力風(fēng)險(xiǎn)

目前的房地產(chǎn)操作中，包租協(xié)議訂立時(shí)，房屋常常還未竣工，開發(fā)商未取得竣工備案許可證。如果日后在協(xié)議的履行期間發(fā)生糾紛，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者還是第三人，若想以合同訂立時(shí)開發(fā)商不具備房屋預(yù)售許可證或者房屋未竣工備案為由，要求認(rèn)定合同無(wú)效的，通常不會(huì)得到法院的支持。原因在于：首先，雖然《商品房管理辦法》規(guī)定了不得以售后包租的形式出售未竣工的商品房，但是該辦法屬于部門規(guī)章，不能作為法院作出判決的依據(jù)；其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，出賣人如果在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定購(gòu)房合同有效。所以，訂立合同時(shí)商品房未竣工或者開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的，并不能當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。

2.售后包租行為可能被法院定性為非法集資，導(dǎo)致合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

在司法實(shí)踐中，售后包租被法院認(rèn)定為非法集資，通常具有以下特征：

（1）個(gè)人或者房地產(chǎn)開發(fā)商，以虛構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者以實(shí)際已無(wú)法完成的項(xiàng)目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。此時(shí)，由于并不存在真實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者由于開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況惡化而使項(xiàng)目無(wú)法完成，進(jìn)而使合同中約定的產(chǎn)權(quán)取得、租賃等合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么合同中約定的“高額回報(bào)”就成了一紙空文，因此通常會(huì)被法院認(rèn)定為非法集資行為。

（2）向不特定對(duì)象籌集資金。非法集資的客觀表現(xiàn)形式之一便是面向不特定的社會(huì)公眾進(jìn)行資金募集，集資的對(duì)象具有不特定性。如果是面向特定的少數(shù)投資者進(jìn)行的資金募集活動(dòng)，不能被認(rèn)定為非法集資行為。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法竣工驗(yàn)收導(dǎo)致開發(fā)商面臨的雙重違約風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商一般會(huì)在項(xiàng)目工程竣工之前獲得預(yù)售許可證，并且向社會(huì)公開出售房產(chǎn)，并且承諾在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前或工程計(jì)劃竣工之時(shí)開始向購(gòu)房者回報(bào)租金。但是如果工程不能夠按時(shí)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法交付于承租方進(jìn)行使用，此時(shí)開發(fā)商則面臨著對(duì)承租方的違約風(fēng)險(xiǎn)。而此兩種情況下，開發(fā)商仍需按照合同約定向購(gòu)房者支付包租期間的租金，因此就會(huì)造成開發(fā)商的資金鏈緊張，有時(shí)甚至開發(fā)商也無(wú)法按時(shí)支付租金，而造成對(duì)購(gòu)房者的違約。由此可見(jiàn)，房屋無(wú)法按時(shí)竣工，將使開發(fā)商面臨雙重違約的風(fēng)險(xiǎn)。

4.租金水平變化導(dǎo)致的購(gòu)房者違約的風(fēng)險(xiǎn)

由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長(zhǎng)，并且對(duì)租金的約定明確并且穩(wěn)定，并未隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化而變化。但是隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的租金一般會(huì)發(fā)生較大的變動(dòng)，如果租金增長(zhǎng)過(guò)快，那么購(gòu)房者勢(shì)必將要權(quán)衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實(shí)際租金收益的話，那么購(gòu)房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房者數(shù)量較多，一旦出現(xiàn)購(gòu)房者群體違約現(xiàn)象的話，將對(duì)開發(fā)商的資金及經(jīng)營(yíng)情況造成巨大的影響。

5.售后包租廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)促銷的手段之中，大量的廣告攻勢(shì)是不可或缺的環(huán)節(jié)。開發(fā)商為了更多更快的回籠資金，常常在廣告宣傳中以“投資回報(bào)率8%-10%”、“十年包租”等字眼，來(lái)博得更多的眼球。在商業(yè)地產(chǎn)銷售廣告中需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：（1）若銷售廣告的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋銷售價(jià)格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內(nèi)容未載入銷售合同，也會(huì)被視為合同的一部分，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力；（2）售后包租行為具有一定的融資性質(zhì)，因此為了吸引更多的資金注入，開發(fā)商通常會(huì)在銷售廣告中承諾較高的投資回報(bào)率、較低的投資風(fēng)險(xiǎn)等。但是如果開發(fā)商對(duì)在廣告中承諾的內(nèi)容，例如質(zhì)量、價(jià)格、項(xiàng)目情況等內(nèi)容無(wú)法兌現(xiàn)，那么該宣傳廣告則有可能被認(rèn)定為虛假?gòu)V告，使得開發(fā)商面臨著相應(yīng)的民事、行政甚至刑事處罰。

三、售后包租法律風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

鑒于以上出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，針對(duì)售后包租操作模式的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，提出如下幾點(diǎn)建議：

1.房地產(chǎn)開發(fā)商要充分評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)。這種評(píng)估應(yīng)當(dāng)是綜合性的，不僅包括法律上的，還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)上的、政策上的等。[2]在評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行深入的分析考察，綜合研究項(xiàng)目的開發(fā)前景，為售后包租操作模式奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。同時(shí)需要根據(jù)項(xiàng)目所在地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的各種監(jiān)管政策的不同，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)作模式，以達(dá)到與投資者的共贏目的。

2.開發(fā)商可以將售后包租委托給專業(yè)獨(dú)立的第三方或商業(yè)物業(yè)公司。這樣不僅使買賣和租賃的法律關(guān)系變的相對(duì)簡(jiǎn)單，而且可以有效的為開發(fā)商隔離風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，使得開發(fā)商逐漸退出，改由專業(yè)的第三方或商業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。[3]

3.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)制定合理可行的工程建設(shè)進(jìn)展方案，應(yīng)盡量充分地預(yù)估各種不確定因素對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度的影響。把向承租方交付房屋的時(shí)間與向購(gòu)房者支付租金的時(shí)間銜接起來(lái)，[4]并且要及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展，保證工程能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)竣工驗(yàn)收合格，以降低因逾期交房而面臨的雙重違約風(fēng)險(xiǎn)。

4.租賃合同中約定的包租利率通常并且高于銀行的貸款利率，但是該利率不必要固定化，可以在包租合同中約定隨著銀行貸款利率的變化做相應(yīng)的調(diào)整。[3]并且可以約定嚴(yán)格的違約責(zé)任，從而有效降低開發(fā)商自身及購(gòu)房者因租金水平變化而出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。

5.售后包租的宣傳廣告中，要避免對(duì)投資回報(bào)等敏感內(nèi)容做出具體明確的承諾，盡量以模糊化、藝術(shù)化的字眼描述以上內(nèi)容。對(duì)房屋的質(zhì)量、價(jià)格、項(xiàng)目情況的介紹等內(nèi)容的描述應(yīng)當(dāng)盡量符合實(shí)際，避免出現(xiàn)過(guò)分夸大甚至虛假的內(nèi)容。[2]同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)，增強(qiáng)其房屋銷售中的法律責(zé)任意識(shí)，統(tǒng)一其在銷售過(guò)程中的介紹說(shuō)辭，盡量避免銷售人員對(duì)購(gòu)房者作出不符合項(xiàng)目實(shí)際的允諾從而誤導(dǎo)購(gòu)房者的情況出現(xiàn)。

售后包租，作為商業(yè)地產(chǎn)銷售中一種重要的促銷手段，為很多的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了更多的流動(dòng)資金，更好的銷售業(yè)績(jī)。但是在這一模式為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定繁榮的背后，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要全面、審慎地評(píng)估這一促銷手段所帶來(lái)的利與弊。在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，遵守項(xiàng)目所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，在合法經(jīng)營(yíng)前提下達(dá)到開發(fā)商與購(gòu)房者的雙贏才是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)久之計(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]顏莉.“售后包租”的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題與解決方案[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2006（20）：54.

房地產(chǎn)銷售管理辦法范文第4篇

“秀庫(kù)＋裝庫(kù)＋食庫(kù)＋玩庫(kù)，讓你的消費(fèi)體驗(yàn)酷到頂點(diǎn)！”——這就是定位于35歲以下時(shí)尚青年的“巨庫(kù)”新青年時(shí)尚賣場(chǎng)喊出的響當(dāng)當(dāng)?shù)目谔?hào)。今天又一次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，來(lái)自《北京現(xiàn)代商報(bào)》的報(bào)道說(shuō)：“剛剛開業(yè)4個(gè)多月就風(fēng)光不在，難覓酷勁”。而我要講的是巨庫(kù)從它面市的那一天起就埋下了失敗的種子，現(xiàn)在只是矛盾和沖突的開始，巨庫(kù)之痛還在后面，完美的概念炒做也需要尊重市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，現(xiàn)在讓我們認(rèn)真的分析。

贏利模式之痛——室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪死魚翻不了身

巨庫(kù)是在北京嘉信長(zhǎng)城小商品批發(fā)市場(chǎng)原址改建起來(lái)，現(xiàn)在的東家是首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司。作為目前中國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司其選擇的贏利模式為出售房產(chǎn)，在巨庫(kù)，賣場(chǎng)的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪分開出售小產(chǎn)權(quán)，每家小商鋪的面積都在七、八平米到二、三十平米之間，這樣的商鋪總數(shù)共有近千家之多。

這種以出售室內(nèi)產(chǎn)權(quán)小商鋪的營(yíng)銷方法，從它面市的那一天起就埋下后患，雖然不乏成功的項(xiàng)目，如萬(wàn)通小商品批發(fā)市場(chǎng)，但是絕大多數(shù)都以失敗告終，如北京的大都市商業(yè)街前期發(fā)售的2棟樓，廣州、深圳更多，在90年代，由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓，歷史遺留問(wèn)題至今不能解決。后來(lái)許多開發(fā)商又嘗試用售后返租的辦法，通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商組建或委托專門的商業(yè)管理公司再以合適回報(bào)率返租回來(lái)，但是又有騙錢的嫌疑，為此，建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售管理辦法》明確規(guī)定：2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。

這種方法至所以失敗的主要因素是：一是產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)什么，如果要統(tǒng)一投資人的意愿并且能經(jīng)營(yíng)起來(lái)就會(huì)涉及到第二個(gè)問(wèn)題，即承諾一個(gè)合適的投資回報(bào)售后返租。如果出售出去，并且已經(jīng)招租成功，但要保證投資人長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)，也就是必須保持租戶的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)成功，但是大量的廣告促銷費(fèi)由誰(shuí)來(lái)投入并不明確。因此，巨庫(kù)非常清楚其面臨的死結(jié)，在銷售過(guò)程中盡量回避政策的風(fēng)險(xiǎn)，不惜投入巨額的廣告費(fèi)用以“秀庫(kù)、裝庫(kù)、食庫(kù)、玩庫(kù)”這一非常好的概念解決招商問(wèn)題，等于給投資人一個(gè)投資的預(yù)期。現(xiàn)在《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道中商戶反映的問(wèn)題就是第三個(gè)問(wèn)題，即誰(shuí)為市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)成功負(fù)責(zé)，從道理上講，每一個(gè)商戶是自負(fù)盈虧的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主體，但是一旦商戶經(jīng)營(yíng)不好退租，投資人的問(wèn)題將馬上暴露出來(lái)，現(xiàn)在才是開始。

定位之痛——戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)博弈

戰(zhàn)略決定方向，戰(zhàn)術(shù)決定沿正確方向前進(jìn)的道路如何走。應(yīng)該說(shuō)，巨庫(kù)的包裝在戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷上非常成功，根據(jù)其定位或者說(shuō)其戰(zhàn)略，在概念設(shè)計(jì)、貓頭LOGO、產(chǎn)品的細(xì)分策略以及商場(chǎng)內(nèi)的裝修設(shè)計(jì)等花費(fèi)了心思。當(dāng)然，最用心的要屬銷售的廣告和推廣活動(dòng)，曾經(jīng)一段時(shí)間鋪天蓋地，據(jù)說(shuō)在此攻勢(shì)下銷售的非常好，價(jià)格每平方米達(dá)到4-5萬(wàn)元，在北京的任何一個(gè)商場(chǎng)或者市場(chǎng)都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)如此陣勢(shì)，即使同時(shí)期開始招商和開業(yè)的60萬(wàn)㎡的亞洲商業(yè)航母——百榮世貿(mào)商城與之相比也相形見(jiàn)絀。但是今天的巨庫(kù)為什么生意如此冷清并出現(xiàn)商戶開始退租等情況？我認(rèn)為重要的原因是還是其市場(chǎng)定位，尤其是在客群定位和形象定位出現(xiàn)了問(wèn)題，同時(shí)這也是巨庫(kù)最引以自豪的東西。

在北京的商界，有一個(gè)重新定位經(jīng)典案例就是甘家口百貨商場(chǎng)，90年代末，新裝修開業(yè)的甘家口百貨商場(chǎng)，也開始走時(shí)尚、精品的百貨店發(fā)展方向，但是開業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間生意冷冷清清。認(rèn)真的分析后，其商圈范圍內(nèi)人口結(jié)構(gòu)以中老年人居多，其定位不適合該區(qū)域的需求，后甘家口百貨商場(chǎng)開始進(jìn)行業(yè)種調(diào)整，大幅增加中老年人需求的商品獲得成功。而巨庫(kù)所在的位置和區(qū)域蔣宅口也存在一樣的問(wèn)題，即商圈范圍內(nèi)居民的人口結(jié)構(gòu)與其定位在35歲以下新青年剛好是相反的。對(duì)于一個(gè)2-3萬(wàn)平方米的商場(chǎng)或者市場(chǎng)其核心商圈半徑3公里左右，你要吸引全北京的時(shí)尚青年來(lái)此消費(fèi)概念上可行的，但是必須尊重商業(yè)規(guī)律。我相信巨庫(kù)的定位放在西單、朝陽(yáng)路華堂附近肯定能取得成功。

在形象定位方面，其問(wèn)題主要在市場(chǎng)和商場(chǎng)的沖突上，大家知道市場(chǎng)吸引的是無(wú)差別的消費(fèi)人群，而巨庫(kù)不論在目標(biāo)客戶的定位還是以此為基礎(chǔ)的形象定位，都是要吸引35歲以下新青年，消費(fèi)客群相對(duì)單一，這是一個(gè)矛盾。只要略懂一些商業(yè)知識(shí)的人都知道，百貨商場(chǎng)賣的是時(shí)尚、便利店賣的是時(shí)間，而超市和市場(chǎng)賣的就是便宜。價(jià)格便宜就需要更高的營(yíng)業(yè)額，需要更多消費(fèi)人群支撐，既然巨庫(kù)的定位在市場(chǎng)，但是價(jià)格又沒(méi)有吸引力，就失去了消費(fèi)基礎(chǔ)。如果因?yàn)榄h(huán)境好，價(jià)格就貴，那消費(fèi)者完全可以選擇去大商場(chǎng)消費(fèi)。

經(jīng)營(yíng)之痛——誰(shuí)是我們的客戶

房地產(chǎn)銷售管理辦法范文第5篇

出納是指按照有關(guān)規(guī)定和制度，辦理本單位現(xiàn)金收支、銀行結(jié)算及有關(guān)賬戶，保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券、財(cái)務(wù)印章及有關(guān)票據(jù)的總稱。下面是下面是小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文1時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又將跨過(guò)一個(gè)年度，在領(lǐng)導(dǎo)及同事們的幫助指導(dǎo)下，通過(guò)自身的努力，我個(gè)人無(wú)論是在敬業(yè)精神、思想境界，還是在業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力上都得到進(jìn)一步提高，其工作總結(jié)如下：

一、日常工作

1、收費(fèi)。

2、依據(jù)現(xiàn)金收支單據(jù)編制收支日?qǐng)?bào)、收入日?qǐng)?bào)、收入月報(bào)及出納帳，由會(huì)計(jì)員審核簽名。

3、清點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金(其中包括賬面?zhèn)溆媒稹⒐溆媒鸺鞍唇穑瑝Υu費(fèi)、內(nèi)部賣廢品費(fèi))。

4、查詢銀行余額與帳面余額核對(duì)清楚，并查詢已開發(fā)票的金額是否到帳。

5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農(nóng)業(yè)銀行及農(nóng)村信用社)。

6、報(bào)銷及借支(由經(jīng)辦人、部門主管、會(huì)計(jì)員簽字后方可支付現(xiàn)金。

7、登手工銀行日記賬及現(xiàn)金日記賬。

8、支票、法人章及網(wǎng)上銀行u盾的保管。

9、停車場(chǎng)月保卡的設(shè)置與發(fā)放(業(yè)主來(lái)收車位需發(fā)月保卡，按業(yè)主交的管理費(fèi)來(lái)設(shè)置使用日期)。

10、工資的發(fā)放，制工資發(fā)放表(轉(zhuǎn)賬工資及現(xiàn)金工資)，核對(duì)員工的帳號(hào)與金額，開支票在銀行轉(zhuǎn)帳。

11、每個(gè)星期五準(zhǔn)備備用金退裝修按金。

12、會(huì)計(jì)每三個(gè)月會(huì)打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統(tǒng)計(jì)繳費(fèi)戶數(shù)。

二、工作中遇到的問(wèn)題

在工作中如遇到自己無(wú)法解決的問(wèn)題，應(yīng)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)給予提示或是解決問(wèn)題的方法。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文2不知不覺(jué)加入到公司這個(gè)大家庭已經(jīng)一年了，時(shí)間說(shuō)短不短，說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)。但這段時(shí)間給我的感覺(jué)卻是非常親切，親切的領(lǐng)導(dǎo)，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環(huán)境，溫馨的工作氣氛。過(guò)去的近一年的時(shí)間里發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，更是讓我時(shí)常回味，時(shí)常想念。在公司的這段時(shí)間，不僅認(rèn)識(shí)了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對(duì)房地產(chǎn)一無(wú)所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購(gòu)房合同，這對(duì)我來(lái)說(shuō)是很大的收獲。在新的一年即將到來(lái)的美好時(shí)刻，我把自己這一年來(lái)的工作做了一個(gè)總結(jié)，有值得驕傲的工作成績(jī)，也有不足的工作缺點(diǎn)，也希望通過(guò)總結(jié)，對(duì)自己有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，也請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)，同事對(duì)我的工作進(jìn)行監(jiān)督。

作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。

1、嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額，把超過(guò)部分按時(shí)存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。

對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無(wú)誤。

3、堅(jiān)持每日盤點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。

這樣一來(lái)，問(wèn)題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫無(wú)誤，印鑒清晰。

4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來(lái)業(yè)務(wù)。

對(duì)業(yè)務(wù)單位交來(lái)的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來(lái)，沒(méi)有出過(guò)任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門當(dāng)月考勤情況，詢問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由主任審核，審核無(wú)誤后，交由總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

最后是在工資的發(fā)放過(guò)程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過(guò)一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。

領(lǐng)導(dǎo)剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒(méi)有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問(wèn)到我相關(guān)問(wèn)題，我便是一問(wèn)三不知，只好又回來(lái)問(wèn)廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過(guò)主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來(lái)再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。

當(dāng)然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結(jié)到這里，以后工作上有有待提高的地方，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭(zhēng)取在新的一年里，把工作做得更細(xì)，更完善，不出癖漏。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文3在--年的這一年度中，我繼續(xù)擔(dān)任公司的出納一職，主要負(fù)責(zé)中融信、中大南分的出納工作以及統(tǒng)計(jì)填報(bào)工作。現(xiàn)將這一年的工作總結(jié)如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結(jié)算業(yè)務(wù)、現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)、保管。

1、以票據(jù)結(jié)算的方式到銀行進(jìn)賬付款。

主要支付了中融信辦公室的物管費(fèi)、房租、水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi);營(yíng)銷部門的廣告策劃費(fèi);設(shè)計(jì)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi);工程裝飾費(fèi);律師顧問(wèn)、稅務(wù)咨詢費(fèi)等。中大南分方面主要支付給森林故事物業(yè)管理公司以及貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

2、按時(shí)依據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。

3、根據(jù)每月銀行對(duì)賬單編制銀行余額調(diào)節(jié)表。

4、定期或不定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)并編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表。

5、各月經(jīng)過(guò)余額調(diào)節(jié)后賬實(shí)相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。

6、做好會(huì)計(jì)憑證的保管工作。

積極配合每月審計(jì)部門的內(nèi)部審查。

7、工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯(cuò)。

8、為中大森林故事的業(yè)主開不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對(duì)講、房款面積差價(jià)等款項(xiàng)。

今年共有大約17家業(yè)主來(lái)辦理發(fā)票，2人購(gòu)買了森林故事四個(gè)車位。

9、到南明區(qū)地方稅務(wù)局、南明區(qū)國(guó)家稅務(wù)局辦理中大公司納稅申報(bào)、發(fā)票購(gòu)買相關(guān)事宜。

后因?yàn)槎悇?wù)申報(bào)改革，先是零申報(bào)企業(yè)采用短信申報(bào)方式，后稅務(wù)局開始采用聯(lián)網(wǎng)申報(bào)。年初新版發(fā)票開始使用，原手開發(fā)票統(tǒng)一更換為機(jī)打發(fā)票，參加了稅務(wù)局組織的對(duì)于機(jī)打發(fā)票開具的相關(guān)培訓(xùn)。

10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國(guó)際廣場(chǎng)售樓部擔(dān)任財(cái)務(wù)收銀員，主要收取認(rèn)籌會(huì)員費(fèi)、商鋪以及房屋的首付款。

收款開具的收據(jù)、金額在每日工作結(jié)束后按時(shí)統(tǒng)計(jì)，并由當(dāng)日值班會(huì)計(jì)、銷售部負(fù)責(zé)人簽字核對(duì)。期間參加過(guò)三次中大國(guó)際廣場(chǎng)的解籌活動(dòng)、一次正式開盤活動(dòng)。工作結(jié)束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財(cái)務(wù)室鑰匙一把都已交還至?xí)?jì)處。

(二)對(duì)于統(tǒng)計(jì)填報(bào)方面：

1、數(shù)據(jù)都是據(jù)實(shí)填寫，并已按時(shí)將月報(bào)、季報(bào)上報(bào)到南明區(qū)統(tǒng)計(jì)局、貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局。

因中融信項(xiàng)目還未動(dòng)工、中大南分未有項(xiàng)目，因此每個(gè)月填報(bào)的數(shù)據(jù)基本保持不變。

2、統(tǒng)計(jì)局組織的培訓(xùn)都已參加，統(tǒng)計(jì)政策的變動(dòng)以及報(bào)表內(nèi)容的改變都已掌握。

3、遵守統(tǒng)計(jì)法以及統(tǒng)計(jì)政策的各項(xiàng)規(guī)定。

二、工作中存在的問(wèn)題以及反思：

(一)本職工作上基本做到了認(rèn)真負(fù)責(zé)，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對(duì)此我進(jìn)行了深刻的自我批評(píng)與檢討。

財(cái)務(wù)工作首先需要謹(jǐn)慎，要嚴(yán)格按照公司的財(cái)務(wù)規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項(xiàng)不僅需要各位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，更需要我們財(cái)務(wù)人員的謹(jǐn)慎，金額過(guò)大時(shí)就算手續(xù)齊全也應(yīng)當(dāng)再次向領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。但是我在這一點(diǎn)上確實(shí)存有失誤，今后定當(dāng)時(shí)刻警醒，提醒自己嚴(yán)格按照出納的崗位職責(zé)和規(guī)范做事。出現(xiàn)的`一些失誤對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一次教訓(xùn)，也是一次成長(zhǎng)，從中學(xué)到的東西將會(huì)使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)。

在今年參加了會(huì)計(jì)資格證書的考試，并順利通過(guò)。由于今年全省會(huì)計(jì)從業(yè)證書考試時(shí)間的大調(diào)整以及初級(jí)考試的報(bào)名時(shí)間錯(cuò)過(guò)等原因，原定于今年繼續(xù)參加會(huì)計(jì)初級(jí)資格的學(xué)習(xí)調(diào)整到明年，希望通過(guò)更多的學(xué)習(xí)來(lái)加強(qiáng)我的工作技能。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識(shí)我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對(duì)于出納的工作內(nèi)容已經(jīng)基本掌握。

財(cái)務(wù)工作很多時(shí)候都是重復(fù)性的工作內(nèi)容，但出納只是財(cái)務(wù)的初級(jí)，還有更高深的東西值得我學(xué)習(xí)。同時(shí)我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。要專精也要博識(shí)，這樣將來(lái)才能更好地為公司創(chuàng)造效益。

(四)在工作中團(tuán)結(jié)同事，和睦相處。

我參加工作時(shí)間短，各方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此需要虛心像各位同事學(xué)習(xí)。在能力范圍內(nèi)，幫助同事解決遇到的問(wèn)題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文4自6月份入職以來(lái)，主要從事公司財(cái)務(wù)部出納一職。在部門中我們的每一名財(cái)務(wù)人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責(zé)的為公司的發(fā)展做出的奉獻(xiàn)。同時(shí)對(duì)我來(lái)說(shuō)更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現(xiàn)自我價(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。

在工作期間，能夠按時(shí)保質(zhì)保量的完成領(lǐng)導(dǎo)交予的工作，并且從這份工作中，讓我學(xué)到了更多的業(yè)務(wù)技能及為人處世的道理。下面我將針對(duì)我近五個(gè)月以來(lái)的工作做出簡(jiǎn)要回顧和總結(jié)。

一、主要工作內(nèi)容。

嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)制度要求，辦理費(fèi)用報(bào)銷，現(xiàn)金、銀行的收付業(yè)務(wù);協(xié)助完成金蝶財(cái)務(wù)軟件的安裝、調(diào)試及模板的修訂;完成與銀行相關(guān)的業(yè)務(wù)，支票、憑證的購(gòu)買，對(duì)賬單據(jù)的打印、校對(duì);認(rèn)真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結(jié);保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證劵、公司資料及有關(guān)印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫，打印，歸檔;按月統(tǒng)計(jì)當(dāng)月合同的類型涉稅金額代下個(gè)月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調(diào)節(jié)表，現(xiàn)金盤點(diǎn)表等財(cái)務(wù)相關(guān)報(bào)表;協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)完成《財(cái)務(wù)支付程序》、《差旅費(fèi)程序》、《采購(gòu)立項(xiàng)程序的》、《固定資產(chǎn)管理程序》、《財(cái)務(wù)保密清單》等文件的修訂;與財(cái)務(wù)公司聯(lián)系開立一般賬戶的相關(guān)事宜。

二、其他工作內(nèi)容。

完成財(cái)務(wù)經(jīng)理交待的其它財(cái)務(wù)相關(guān)工作，如：財(cái)務(wù)用辦公用品的采購(gòu)等;協(xié)助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購(gòu)，快遞的收發(fā)，與物業(yè)公司的交涉及住房公積金的開戶等先關(guān)事宜;協(xié)助綜合管理部組織公司第一次秋游活動(dòng);加入高端座談會(huì)會(huì)務(wù)組，并配合領(lǐng)導(dǎo)完成高端座談會(huì)的物資采購(gòu)及會(huì)場(chǎng)布置等相關(guān)工作。

三、工作進(jìn)展及心得。

作為一個(gè)合格的出納，必須要學(xué)習(xí)、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和知識(shí)技能。也深刻了解到出納人員要有較強(qiáng)的安全意識(shí)，現(xiàn)金、有價(jià)證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負(fù)其責(zé)，并相互作用。

在工作期間，我會(huì)嚴(yán)格要求自己，具有較強(qiáng)的.責(zé)任心和進(jìn)取心，工作熱情度較高;樂(lè)于與他人溝通，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力;責(zé)任感強(qiáng)，切實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合各部門負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作;積極學(xué)習(xí)新知識(shí)、技能;注重自身發(fā)展和進(jìn)步認(rèn)真、高效的做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù)，能夠做到在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題，在細(xì)節(jié)上出現(xiàn)的漏洞，能夠及時(shí)的改進(jìn);在此，我非常感謝部門的領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對(duì)我工作中出現(xiàn)失誤后給予及時(shí)的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問(wèn)題時(shí)考慮得更加全面，正確對(duì)待自己，找準(zhǔn)不足之處，迎接新考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。

通過(guò)近五個(gè)月的工作，我覺(jué)得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進(jìn)。

文字功底差，在個(gè)人工作匯報(bào)等工作報(bào)告中語(yǔ)言、措辭等運(yùn)用不當(dāng);對(duì)待工作不夠嚴(yán)謹(jǐn)，多次出現(xiàn)不應(yīng)該發(fā)生的小錯(cuò)誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;

四、20--年工作計(jì)劃。

新的一年意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認(rèn)真的審視自己，將自身的問(wèn)題、缺點(diǎn)一個(gè)個(gè)消滅掉。

那么，在本職工作上的計(jì)劃及方向：對(duì)待工作上，需要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫(kù)存限額，按現(xiàn)金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當(dāng)面點(diǎn)清，防止工作出現(xiàn)拆錯(cuò)。

做好現(xiàn)金、銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。

及時(shí)核對(duì)銀行存款，做到賬款相符;管理好相關(guān)憑證，防止丟失。

不斷學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，與部門會(huì)計(jì)人員密切配合，做到相互支持、配合默契。

在個(gè)人能力上，我需要得到以下進(jìn)步和提升：

需要要進(jìn)一步加強(qiáng)文字綜合能力，在個(gè)人報(bào)告上要書寫嚴(yán)謹(jǐn)、措辭得當(dāng)。

工作中要更嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，確保不出任何差錯(cuò)。

提高自己與公司各部門成員的溝通能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。特別是和工商、稅務(wù)、社保等單位的外聯(lián)溝通能力。

五、總結(jié)。

在這短短的幾個(gè)月的工作中，所有成績(jī)都只代表過(guò)去，所有教訓(xùn)和不足我們每個(gè)人都牢記在心，努力改進(jìn)在以后的工作中我將加強(qiáng)學(xué)習(xí)和掌握財(cái)務(wù)各項(xiàng)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)安全意識(shí)，維護(hù)個(gè)人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發(fā)展。

再次也真誠(chéng)的感謝幫帶過(guò)我的部門領(lǐng)導(dǎo)，感謝你們對(duì)我工作期間的幫帶及指導(dǎo)，才能讓我有了今天的進(jìn)步和成長(zhǎng)。

在新的一年，我將會(huì)盡最大努力，和你們一起共同進(jìn)步、學(xué)習(xí)，為我們的公司做出小小的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)出納述職報(bào)告范文5財(cái)務(wù)的工作是不能容的絲毫馬虎,財(cái)務(wù)人員的工作報(bào)表是絕對(duì)保密的,這會(huì)直接影響到一個(gè)企業(yè)的運(yùn)行。因此,在平時(shí)的時(shí)候,需要制定一個(gè)完善的管理體系,房地產(chǎn)商對(duì)于財(cái)務(wù)出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)出納述職報(bào)告,大家可以參考。

時(shí)間如梭,轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)年度之坎,回首望,雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果,但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初,置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整,財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流,財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn),出納核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。--年-月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月,財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理,財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控,在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了,下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年,財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄,使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理,有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)出納報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整,制訂了出納報(bào)表管理辦法。

使出納報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了出納結(jié)算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法,為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金,鋪下了良好的基礎(chǔ)。

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”,說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視,同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性,財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員,會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感,看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性,進(jìn)行了一一剖析,同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細(xì)也沒(méi)用,核算是基礎(chǔ),管理是目的,所以,做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí),要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算,在考慮核算要求的同時(shí),還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題,現(xiàn)在考慮不充分,以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

1、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的出納二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理,并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明,目的,一是統(tǒng)一核算口徑,保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;

二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成,并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

2、配合目標(biāo)責(zé)任制,對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整,目的,一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;

二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改,建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證,并于明確,作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

3、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司,財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu),為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理,保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性,提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。

--月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流,將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

4、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì),目的,是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解,為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

5、根據(jù)公司的要求對(duì)部門職責(zé)進(jìn)行了修改,并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。

為了使出納核算工作規(guī)范化,重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》,要求從基礎(chǔ)工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開展,逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

6、出納知識(shí)的培訓(xùn),我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容,一是《出納法》,要了解出納知識(shí),首先要了解這方面的法律知識(shí);

二是出納基礎(chǔ)知識(shí),非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確,目的是為了看懂出納報(bào)表,為了能看懂報(bào)表,就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表,這是出納知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì),于--年--月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說(shuō)明》;于--年--月--日推出《出納報(bào)表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。

出納憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門,下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知,-月份實(shí)行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看,主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題,我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流,明確有關(guān)事項(xiàng),解決設(shè)計(jì)上的不足。--年-月份,針對(duì)出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷單據(jù)意見(jiàn),根據(jù)大家的建議,對(duì)出納結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善,并于--年-月--日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng),財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了,管理能力也得以提高,財(cái)務(wù)部從出納核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步,但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作,資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、出納核算與結(jié)轉(zhuǎn)、出納報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

1、出納審核

出納審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵,嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如--家園項(xiàng)目地處余杭--,根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票,否則建設(shè)單位不得在稅前列支,為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核,并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司,目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù),并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理,我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí),幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開具工程發(fā)票的事宜,使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大,同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式,解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題,但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制,從下半年開始建筑材料價(jià)格不斷上升,甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象,特別是水泥價(jià)格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進(jìn)行,配合材料部門調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式,由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲,現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù),一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款,二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度,已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。

在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中,我們感覺(jué)在材料管理的“采購(gòu)——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中,我們只掌握了兩頭,對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠,材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗(yàn)收不清楚,因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字,這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如-月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異,經(jīng)核實(shí),是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí),發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救,只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)——供貨——結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié),特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

3、出納內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對(duì)-月份出納報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題,如:①---公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行,使用的仍然是老格式,發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制;②--公司未按新表編制,因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題,已通知從-月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思,一項(xiàng)新工作的推行,一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行,二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行,只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。

對(duì)出納報(bào)表推出執(zhí)行-個(gè)月后進(jìn)行反檢,從出納報(bào)表格式設(shè)置上看,報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué),能比較清晰地反映出納的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異,這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況,需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“出納報(bào)表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“出納報(bào)表(內(nèi))ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和--公司在編制-月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在-月份報(bào)表中全面推廣,因這項(xiàng)工作的前期工作量較大,由于-月份開展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了,要求-月份落實(shí)執(zhí)行。

4、銷售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢,針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,姚笑君副總裁親自督陣,由財(cái)務(wù)部與銷售部門進(jìn)行了核對(duì)查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責(zé),按揭資料由銷售部門負(fù)責(zé),整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí),將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作,在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。

-月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷售管理力量,加強(qiáng)了對(duì)銷售臺(tái)帳的審核,加快了財(cái)務(wù)銷售明細(xì)的編制,及時(shí)與銷售置業(yè)部的銷售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì),并對(duì)銷售計(jì)劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析,提出有關(guān)措施。如:從-月份開始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說(shuō)明情況,或了解清楚客戶的相關(guān)信息,避免按揭辦理后反復(fù)工作;對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù),并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。

5、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)

運(yùn)用稅務(wù)政策,向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng),經(jīng)--市地方稅務(wù)局檢查審核于--年月--日下文批復(fù)同意--建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)--山水人家置業(yè)有限公司、--坤和建設(shè)有限公司等-戶企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷售收入-%的比例提取--年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。--年出納決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了--萬(wàn)元。對(duì)--年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算,整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分-個(gè)公司交費(fèi)。這樣利于管理,對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。--年度,山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn),為彌補(bǔ)以前年度的虧損,我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作,經(jīng)多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬(wàn)元。

(二)審計(jì)工作

1、--置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn),在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí),辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。

為彌補(bǔ)以前年度虧損委托--天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司--年、--年及--年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)(--年、--年已審計(jì)過(guò)),出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益,西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。2、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行出納審計(jì),審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告,審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的出納審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的出納審計(jì)報(bào)告。

3、委托--興合出納師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作,已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。

4、-月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì);

--月份對(duì)客旅分公司--年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì);對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的--年出納報(bào)表進(jìn)行復(fù)核;-月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司--年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置,并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。

5、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象,為此我們?cè)?月份已對(duì)--年的有關(guān)出納資料進(jìn)行復(fù)檢,做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。

-月-日,--市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì),由于準(zhǔn)備充分,審計(jì)后對(duì)我們的出納核算規(guī)范性給予肯定。

6、--年-月--日,--市地方稅務(wù)局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。

本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開展,會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置,稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段,第一階段,為自查階段,時(shí)間從-月--日至-月--日,給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì);第二階段,為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查,時(shí)間從-月下旬至-月底,對(duì)以下三類企業(yè)為必查對(duì)象:①自查情況空白的;②銷售利潤(rùn)率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數(shù)的--%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象;第三階段,為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作,要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作,經(jīng)過(guò)--天的奮戰(zhàn),完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中,認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢,在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào),未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。